【決定版】中古マンション購入で絶対後悔しないための111の注意点

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中古マンション

憧れのマイホームを購入し、いよいよ新居での生活がスタート! ところがいざ住んでみたら……
「駅チカは良いけど、スーパーが遠くて買い物が不便」
「冬になったら結露がひどい」
購入前は気付かなかった物件の欠点が明らかに。

「こんなはずじゃなかった!」と泣くことになったら、悔やんでも悔やみきれませんよね。

中古マンションの魅力は、新築よりもリーズナブルであることはもちろんですが、内覧で購入する家の「現物」を確認できること。
そこで、理想の暮らしを実現できる物件を内覧で見極めるために「絶対に見落としてはいけない注意点」のチェックリストを作りました!
内覧に行かれる際は、ぜひこのリストを印刷してお持ちください。

※リストは全部で111項目。
ちょっと多めなので、お勤めの方・子育て中の方・リタイア後と、生活スタイル別に「とくに優先度の高い項目」に目印を付けました。ご自身に近いところをご覧になってくださいね!

1.チェックリストで後悔のないマイホーム選び

新築マンションは完成する前に販売が始まるため、現物を見ずにショールームを見て購入を決めることになりますが、中古マンションはすでに人が住んでいるところを見ることができます。
ですから、内覧で「必ず確認すべきポイント」を押さえておけば、「暮らしやすい物件かどうか」の見極めができるのです。

このチェックリストは、内覧でまずマンションの周辺エリアを見て歩き、つづいて建物の外観やエントランス・廊下といった共用部分を、その後お部屋の中を見学する、という流れに沿って作っています。

list
クリックするとダウンロードが始まります

全部で111項目あるので、全部チェックするのは大変かもしれません。
そこで、とくに重視すべき項目はコレ! という目印を付けました。

◎は「とくに優先度の高い項目」。
〇は「クリアできたらベターな項目」。
△はペットを買えるか・楽器を弾けるか等、「人によって必要かどうかが分かれる項目」です。

また、条件の優先順位は生活スタイルによって異なるため、次の4つのケースを用意しました。

ご自分に近いケースをご覧いただき、「内覧でどこに注目したら良いか」のガイドになさってくださいね。

2.お勤めに便利なマンションとは?

お勤めの方がお仕事に便利な家というと、まず通勤しやすい立地がマスト!
お勤め先まで乗り換えなしで行ける等、アクセスしやすいエリアであること。
駅まで徒歩10分以内で行けること。
道中にスーパーやコンビニがあると、お仕事帰りに夕飯の買い物もできますね。
また、夜も街灯があり、人通りが途切れない道なら、お帰りが遅くなったときも安心です。

次に、管理業務の負担が少ないことも重要なポイントです。
マンションは共同住宅ですから、ゴミ置き場の清掃・廊下の電球が切れたら交換する等、住民同士で当番を決めるなり、管理員を雇うなりして維持していく必要があります。
しかし、お仕事で日中は家を空けることが多い方は当番が回ってくると大変ですから、専任の管理員にお任せできる体制のマンションが望ましいでしょう。

この2点をクリアしていることは前提として、あとはマンションの共用部分はキレイに使用されているか、部屋の広さや陽当たり、眺望、断熱性、防音性、住宅設備の故障はないか、といったことを見ていきましょう。

リフォームやリノベーションをお考えの方は、間取り変更は可能か・水回りの移動は可能か・バリアフリー化できるかといったことも要チェック。
このあたりは見た目だけでは分からないことが多いので、専門の設計士に同行してもらうことをおすすめします。したがって、物件を決める前にリフォーム会社(リノベーション会社)を決めておく必要があるのですね。
こうしたケースでは、物件探しからリノベーションまでワンストップサービスの会社が便利です。不動産会社で内覧を申し込んで、設計事務所に同行を依頼して……といった煩雑な手配の手間がなく、意思疎通もスムーズです。
(私たちひかリノベも、そんなワンストップサービスのリノベーション会社です!)

その他ペットを飼いたい・楽器を演奏したいという方は、必ず管理規約を確認なさってください。
また最近は週末起業や副業をされている方も少なくありませんね。ご自宅を店舗やSOHOとして、不特定多数の来客がある場合は、やはり管理組合の許可を得る必要がありますのでご注意ください。

3.子育てに適した住まいの条件

子育て世帯の方の家事や育児に適した住まいも、やはり立地は非常に重要です。しかし、通勤目的の方とは見方が違ってきます。
まずはお子さまの学校や保育園・幼稚園へのアクセスが良いこと。
車や自転車を使わなくても、気軽に買い物に行けること。銀行・郵便局・役所といった生活インフラも、必要なときにサッと行ける距離にあると良いですね。
また子どもは体調を崩しやすいもの。急に熱を出したり、遊んでいてケガをしてしまったときも、近所にかかりつけの病院があると安心です。
地域の公園や緑地は、お子さまの遊び場として活躍します。同じように遊びにきた子とお友だちになったり、ご両親のママ友・パパ友が見つかるかもしれませんね。

防災・防犯にすぐれた地域であることも重要です。
子どもの足でも歩いて行ける、あるいはご両親のどちらかが負んぶする等して、連れて行ける距離に避難場所があること。
地盤がしっかりしていて、地震・水害・火災といった災害に強い地域であること。
事件・事故が少ない、治安のいい地域であること。

▼地域の安全性は新聞社や省庁のWebサイトでかんたんに調べることができます。


▼警視庁の犯罪情報ポータルサイト
Map

マンションのセキュリティにも注目しましょう。
部外者が許可なく敷地内に侵入できないようになっているか、共用玄関はオートロックか。
エントランスやエレベーターに防犯カメラは設置されているか。
管理人や警備員は常駐しているか。

住戸内は「お子さまが一人でお留守番をするときも安心か」を基準にお考え下さい。
窓やバルコニーから室内を覗かれたり、侵入されたりするおそれはないか。
誰か訪ねてきたとき、ドアを開けずにインターホンで姿を確認できるか。

さらに、お子さまが小さいうちは室内を駆け回ったり、大きな声で泣いたり笑ったりすることもありますね。足音や話し声が隣人の迷惑にならないよう、防音性にも気を配りましょう。

4.リタイア後も安心して住める家

お仕事も定年を迎えられ、お子さまも独立されたので、広すぎる家を売ってコンパクトなマンションに住み替えようという方は、今この時だけでなく「将来にわたって安心して暮らせること」が大切です。
そのためには立地とセキュリティ、管理体制がポイントになります。

この先もしも病気になったり、車や自転車に乗れなくなったとしても、買い物に行ったり、銀行や郵便局でお金を下ろしたりといった用事に困らないこと。
具合が悪くなったときは、すぐにかかりつけの病院に行けることも重要です。
また災害時の避難場所もすぐに行ける距離にあると安心ですね。

セキュリティは3章(子育て世帯の方)、管理体制は2章(お勤めの方)と同じポイントをご覧ください。
不審者の侵入を防ぐこと、専任の管理員がおり、日常業務において住民の負担が少ないことがカギ。

さらに、いまは問題にならなくとも先々のことを考えるなら、共用玄関や廊下に段差がない・階段だけでなくスロープがある・車椅子でも乗れるエレベーターといったバリアフリー対応のマンションが望ましいでしょう。

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▲スロープなら車椅子も楽に通れる

5.いつか手放す日のために、資産価値が落ちにくい物件

転勤で引っ越しを余儀なくされた・お子さまが増えたために手狭になったといった理由で住み替えることを想定して、将来も価値が落ちない・高く売れる物件を選びたい、という方も少なくありませんね。
資産価値は立地・お部屋のスペック・管理状態で決まります。

立地はもちろん利便性が高いほど良いのです。
都市部へのアクセスは良いか。急行や快速が停まる駅か。終電は遅く、始発は早いか。
とくに重要なのは駅からの距離です。徒歩10分以内であることはマスト。
その他、買い物に便利なスーパーやコンビニ、銀行・郵便局・役所といった生活インフラが揃っているか。
周辺の開発が進み、新たな住民の流入が見込まれる土地はそれだけ需要が高まります。
また、水害・土砂災害・地震に強い土地であるかもポイントになります。

お部屋のスペックは、リフォームやリノベーションで変えられない部分に注目しましょう。広さや陽当たり・眺望といった部分です。

管理状態はマンションの寿命を左右しますから、とくに重視すべきところです。
屋上防水のふくらみや水たまり、外壁・廊下・バルコニーのヒビ割れや塗装剥げ、タイルの浮きが放置されていないか。
建物のコンディションはプロでないと見極められないことがあるので、購入前にインスペクション(住宅診断)を受けられることをおすすめします。
共用部分だけでなく、専有部分の補修が必要なところ、住宅設備の交換が必要なところも分かるので、リフォームやリノベーション費用の目算も立てられます。

その他、管理組合・理事会の運営状況、修繕積立金の積立状況、これまでの修繕履歴とこれからの計画もチェックして。
修繕積立金の残高は1戸あたり100〜120万円以上あることが望ましいです(大規模修繕を終えたばかりの場合は別ですが)

とくに築古物件は、建て替えの計画があるかどうかも確認しておきましょう。建て替えは修繕積立金だけでは賄えず、1,000〜2,000万円程度の負担を求められるケースもあります。
リフォームやリノベーションを予定している方は、数年で建て替えになってしまうようだともったいないですから、まず総会や理事会で話が出ているか、もし計画がある場合は、いつ頃の建て替えを検討しているかご確認ください。

さらに、建物の安全性に関わるところでは、新耐震基準であること・既存住宅瑕疵保険の加入要件を満たしていることも押さえておきたいですね。
既存住宅売買樫保険とは、物件の引き渡し後に雨漏りが見つかった、配管から水漏れしたといったトラブルがあったときに、保険金で修繕ができるというものです。中古物件は現況引き渡し、つまり引き渡し後のトラブルについては買主の責任となるケースが多いので、もしも不具合が見つかったときに保障があると安心ですね。

▲住宅瑕疵担保責任保険協会のかし保険

また、マンションの土地は「持ち分」といって、占有面積の割合に応じて住民間で権利を分け合う形になりますが、この土地の権利が所有権でなく借地権である場合があります。つまり、デベロッパーが地主から借りた土地にマンションを建てているという場合ですね。
借地ですから、当然、地代が発生します。管理費や修繕積立金の他に、毎月のランニングコストがかかるわけです。価格は持ち分の大きさやその土地によって異なります。
さらに、契約によっては期限が来たら住民は退去しなくてはいけなかったり、物件を売却するときに地主の承諾が必要なケースも。
そのため、資産価値としては所有権付マンションの方が評価が高くなります。

6.予算を正しく把握しよう

どんな目的の方も必ずご確認いただきたいのが、マンション購入費用が予算内に収まっているか。
物件価格は誰しも当たり前にチェックされますが、マンションを購入するためには諸費用がかかります。
不動産会社に支払う仲介手数料。住宅ローンを組む方は銀行の事務手数料・保証料・団信の保険料。火災保険料。登記費用。不動産取得税。全部合わせておよそ物件価格の10%程度が必要です。

また、購入後もランニングコストがかかります。
マンション管理費・修繕積立金。こちらは合わせて2〜3万円が相場です。
さらに、固定資産税・都市計画税といった税金。建物は評価額×1.4%、土地は評価額×1/6×1.4%と計算しますが、中古マンションの場合は昨年の課税額を不動産会社に確認すればすぐ分かることですね。
駐車場・駐輪場を利用される方はその使用料金も聞いておきましょう。

さらに、リフォーム・リノベーションを予定されている方は、その費用も把握した上で購入を決断したいところ。
そのためには、購入前にリノベーション会社から見積もりを出してもらう必要があります。
(ワンストップサービスのリノベーション会社であれば、ご自分でとくに手配せずともリノベ費用+物件価格の合計金額が分かるシステムになっていますから、楽チンです!)

これら全ての費用を支払って家計にムリが生じないか、キャッシュフロー表を作って確かめてみることをおすすめします。

cashflow
画像をクリックするとダウンロードがはじまります

こちらのキャッシュフロー表を使えば、40年後までの支払いをカンタンにシミュレーションできます。
最初に、家族のご年齢と年収をご記入ください。このとき、定年退職を迎えるまであと何年あるかを必ず確認してください。住宅ローンの返済期間は最長で35年まで設定できるとはいえ、なるべく定年退職までに完済したいところです。

次に、税金や毎日の生活費、お子さまの教育費といった支出をご記入ください。税金は、サラリーマンの方ならお給料から天引きされている所得税や住民税のほか、これから購入する住まいの固定資産税・都市計画税も合わせて入れておきましょう。

それから、購入する住まいがマンションの場合、管理費・修繕積立金を支払う必要があります。1年あたりの金額を計算して、入力してください。

さて、これで空欄は『住宅ローン』のみになりました。もしもの場合の備えや、老後資金として手元に残しておきたい貯蓄額を取っておくと、ローンの支払いにつかえるのはいくらでしょうか。あらかじめ確認しておいた「購入費用+リノベーション費用」の総額は、いま求めた金額に収まりますか?
もし大きくオーバーしている場合は、物件のグレードやリノベーションプランを考え直す必要があります。

7.不動産会社との上手な付き合い方

最後に、不動産会社との信頼関係も大切です。
マンション購入諸費用の中でもっとも大きな金額を占めるのが不動産会社に支払う仲介手数料です。
仲介手数料は物件価格×3%+6万円が上限と法律で決まっていますから、それ以上の金額を要求してくる不動産会社は違法業者であり、信頼に値しません。
仲介手数料以外の名目で報酬を要求してくる場合も同様です。

また事前に確認しておきたいのが、「もし住宅ローンの審査が通らず売買契約が無効となった場合、仲介手数料は支払わなくてはいけないのか」。
ローンの審査はまず仮審査(事前審査)を行い、契約を結んだのちに本審査を行います。そのため、本審査が済むまではローンが組めるかどうか、正確には分からないのです。もし本審査が通らず、融資が否決となったら、契約はキャンセルするしかありません。
このとき、普通は手付金も返還となり、仲介手数料も支払わなくて良い(ローン特約)と取り決めがあるものですが、法律で決まっているわけではないので、中には仲介手数料を要求してくる会社もあります。
ローン審査に落ちるリスクはどなたもゼロではありませんから、ローン特約があるかどうか事前に必ず確認しましょう。

 

以上のように、中古マンションを購入する際の注意点、内覧でチェックすべきポイントについてまとめてきましたが、いかがでしたでしょうか?

憧れのマイホーム、購入してから「こんなはずじゃなかった!」と後悔するようなことは絶対に避けたいですね。
限られた時間の中ですべての項目をチェックするのはカンタンではないかもしれません。
そんなときに頼りになるのが不動産会社のコーディネーター。物件の良い点・悪い点をプロの目で見極めて、誠実に伝えてくれるコーディネーターが付いてくれたら、百人力です。

後悔のないマンション購入のスタートは不動産会社選びから。
あなたの「理想の住まい」を実現するためのパートナーは、ぜひ私たちひかリノベにご用命ください!

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ひかリノベは、物件購入からリノベーションまでワンストップサービスでご提供するリノベーション会社です。コーディネーター・設計・施工管理のチーム体制だから、物件探しもプランニングも工事の進捗も、お部屋づくりのすべてのプロセスをおまかせいただけます。
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この記事のまとめ

理想のマイホームを手に入れるために、物件情報や内覧でどこをチェックすればいいの?
誰もが抱くそんな疑問にお答えすべく、中古マンションを購入する際「絶対に見落としてはいけない」注意点をチェックリストにまとめました!

リストは全部で111項目。その中でもお勤めの方・子育て中の方・リタイア後の住まい・資産価値重視の家と、生活や目的に応じて優先順位が違ってきますよね。

お勤めの方がとくに注意すべきポイントは、立地が出勤に便利なことと、日々の管理業務の負担が少ないことです。職場へのアクセスは良いか、駅から近いか。またゴミ置き場の清掃等の日常管理業務は専任の管理員を置いているかといった点に着目しましょう。

子育て世帯のポイントは、生活インフラが整った立地であることと、セキュリティがしっかりしていること。毎日のお買い物やお子さまが体調を崩したときの通院等、サッと出かけられる距離が望ましいですね。またお子さまが危険に巻き込まれないよう、防災・防犯対策がしっかりしているマンションが安心です。

セカンドライフ用のマンションもやはり生活インフラが整った立地であること、セキュリティ、管理業務の負担の少なさがポイントです。いまこの時だけでなく、将来もし病気になる等したとしても暮らしやすいことを意識して。共用玄関や廊下のバリアフリー対応も注目しましょう。

資産価値が落ちない家は、立地と物件のスペック・管理状態がポイント。
都市部へのアクセス、生活インフラが整っているか。部屋の眺望・陽当たり・広さといった「リフォームで変えられない部分」に問題はないか。耐震性は新耐震基準相当か。外壁塗装や防水など必要な修繕がされているか。

限られた時間の中ですべてをチェックするのは難しいですが、そんなとき頼りになるのが不動産会社です。ひかリノベは不動産取引とリノベーションのプロの目で、あなたの希望に合った物件選びをサポートいたします!

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