【決定版】中古マンション購入で絶対後悔しないための111の注意点

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中古マンション

憧れのマイホームを購入し、いよいよ新居での生活がスタート! ところがいざ住んでみたら……
駅近だけどスーパーが遠くて買い物が不便。風通しが悪くて冬の結露がひどい。日当たりが悪い。洗濯物を干すスペースが狭い。お風呂が寒い。五人家族でトイレ一つは少なすぎる。収納が少ない。そもそも部屋が少ないetc…出るわ出るわの不満のオンパレード。
「こんなはずじゃなかった!」と泣くことになったら、悔やんでも悔やみきれませんよね。

中古マンションの魅力は、新築よりもリーズナブルであることはもちろんですが、内覧で購入する家の「現物」を確認できること。
そこで、理想の暮らしを実現できる物件を内覧で見極めるために「絶対に見落としてはいけない注意点」のチェックリストを作りました!
内覧に行かれる際は、ぜひこのリストを印刷してお持ちください。

※リストは全部で111項目。
ちょっと多めなので、お勤めの方・子育て中の方・リタイア後と、生活スタイル別に「とくに優先度の高い項目」に目印を付けました。ご自身に近いところをご覧になってくださいね!

2015/5/1初出⇒2018/3/20更新⇒2018/11/19リンク先更新・金利動向について修正

1.チェックリストで後悔のないマイホーム選び

新築マンションは完成する前に販売が始まるため、現物を見ずにショールームを見て購入を決めることになりますが、中古マンションはすでに人が住んでいるところを見ることができます。
ですから、内覧で「必ず確認すべきポイント」を押さえておけば、「暮らしやすい物件かどうか」の見極めができるのです。

このチェックリストは、内覧でまずマンションの周辺エリアを見て歩き、つづいて建物の外観やエントランス・廊下といった共用部分を、その後お部屋の中を見学する、という流れに沿って作っています。

全部で111項目あるので、全部チェックするのは大変かもしれません。
そこで、とくに重視すべき項目はコレ! という目印を付けました。

◎は「とくに優先度の高い項目」。
〇は「クリアできたらベターな項目」。
△はペットを買えるか・楽器を弾けるか等、「人によって必要かどうかが分かれる項目」です。

また、条件の優先順位は生活スタイルによって異なるため、次の4つのケースを用意しました。

ご自分に近いケースをご覧いただき、「内覧でどこに注目したら良いか」のガイドになさってくださいね。

2.お勤めに便利なマンションとは?

お勤めの方がお仕事に便利な家というと、まず通勤しやすい立地がマスト!
お勤め先まで乗り換えなしで行ける等、アクセスしやすいエリアであること。
駅まで徒歩10分以内で行けること。
道中にスーパーやコンビニがあると、お仕事帰りに夕飯の買い物もできますね。
また、夜も街灯があり、人通りが途切れない道なら、お帰りが遅くなったときも安心です。

次に、管理の負担が少ないことも重要なポイントです。
マンションは共同住宅ですから、ゴミ置き場の清掃・廊下の電球が切れたら交換する等、住民同士で当番を決めるなり、管理員を雇うなりして維持していく必要があります。
しかし、お仕事で日中は家を空けることが多い方は当番が回ってくると大変ですから、専任の管理員にお任せできる体制のマンションが望ましいでしょう。

この2点をクリアしていることは前提として、あとはマンションの共用部分はキレイに使用されているか、部屋の広さや陽当たり、眺望、断熱性、防音性、住宅設備の故障はないかといったことを見ていきます。

リフォームやリノベーションをお考えの方は、間取り変更は可能か・水回りの移動は可能か・バリアフリー化できるかといった点も要チェック。
このあたりは見た目だけでは分からないことが多いので、専門の設計士に同行してもらうことをおすすめします。したがって、物件を決める前にリフォーム会社(リノベーション会社)を決めておく必要があるのですね。
こうしたケースでは、物件探しからリノベーションまでワンストップサービスの会社が便利です。不動産会社で内覧を申し込んで、設計事務所に同行を依頼して……といった煩雑な手配の手間がなく、意思疎通もスムーズです。
(私たちひかリノベも、そんなワンストップサービスのリノベーション会社です!)

その他ペットを飼いたい・楽器を演奏したいという方は、必ず管理規約を確認しましょう。
また、最近は週末起業や副業をされている方も少なくありませんね。ご自宅を店舗やSOHOとして、不特定多数の来客がある場合は、やはり管理組合の許可を得る必要がありますのでご注意くださいませ。

3.子育てに適した住まいの条件

子育て世帯の方の家事や育児に適した住まいも、やはり立地は非常に重要です。しかし、通勤目的の方とは見方が違ってきます。
まずはお子さまの学校や保育園・幼稚園へのアクセスが良いこと。
車や自転車を使わなくても、気軽に買い物に行けること。銀行・郵便局・役所といった生活インフラも、必要なときにサッと行ける距離にあると良いですね。
また子どもは体調を崩しやすいもの。急に熱を出したり、遊んでいてケガをしてしまったときも、近所にかかりつけの病院があると安心です。
地域の公園・緑地は、お子さまの遊び場として活躍します。同じように遊びにきた子とお友だちになったり、ご両親のママ友・パパ友が見つかるかもしれませんね。

防犯・防災にすぐれた地域であることも重要です。
周辺で連れ去り等の事件や、不審者の目撃情報がないか、都内であれば警視庁が犯罪マップを公開しています。

災害への備えは、建物の耐震性ばかりに目が向きがちですが、どんなに堅牢な建物に住んでいても、地盤そのものがしっかりしていなければ安全とはいえません。
周辺地域の地震・水害・火災といった災害への強さも重要な要素です。
朝日新聞が地震の揺れやすさシミュレーターを、国交省がハザードマップを公開していますから、物件の所在地から調べてみましょう。
また、もしもの場合の避難場所も必ずご確認を。避難場所は子どもの足で歩いて行けるか、あるいはご両親のどちらかが負んぶする等して連れて行けるところにあるでしょうか?

マンションのセキュリティにも注目しましょう。
部外者が許可なく敷地内に侵入できないようになっているか、共用玄関はオートロックか。
エントランスやエレベーターに防犯カメラは設置されているか。
管理人や警備員は常駐しているか。

住戸内は「お子さまが一人でお留守番をするときも安心か」を基準に考えると、自然とポイントが見えてきますね。
窓やバルコニーから室内を覗かれたり、侵入されたりするおそれはないか。
誰か訪ねてきたとき、ドアを開けずにインターホンで姿を確認できるか。

また、お子さまが小さいうちは室内を駆け回ったり、大きな声で泣いたり笑ったりすることもありますね。
足音や話し声が隣人の迷惑にならないよう、防音性にも気を配りましょう。
内覧の際、隣の話し声や上階の足音が聞こえるようなら、静かに過ごせないだけでなく、わが家の音も他所に漏れてしまう可能性が高いです。

4.リタイア後も安心して住める家

お仕事も定年を迎えられ、お子さまも独立されたので、広すぎる家を売ってコンパクトなマンションに住み替えようという方は、今この時だけでなく「将来にわたって安心して暮らせること」が大切です。
そのためには立地とセキュリティ、管理体制がポイントになります。

この先もしも病気になったり、車や自転車に乗れなくなったとしても、買い物に行ったり、銀行や郵便局でお金を下ろしたりといった用事に困らないような生活インフラが周辺に整っていること。
具合が悪くなったときは、すぐにかかりつけの病院に行けることも重要です。
また災害時の避難場所もすぐに行ける距離にあると安心ですね。

セキュリティは3章(子育て世帯の方)、管理体制は2章(お勤めの方)と同じポイントをご覧ください。
不審者の侵入を防ぐこと、専任の管理員がおり、日常業務において住民の負担が少ないことがカギ。

さらに、いまは問題にならなくとも先々のことを考えるなら、共用玄関や廊下に段差がない・階段だけでなくスロープがある・車椅子でも乗れるエレベーターといったバリアフリー対応のマンションがより安心ですね。

5.いつか手放す日のために、資産価値が落ちにくい物件

転勤で引っ越しを余儀なくされた・お子さまが増えたために手狭になったといった理由で住み替えることを想定して、将来も価値が落ちない・高く売れる物件を選びたい、という方も少なくありませんね。
資産価値は立地・リフォームで変えられない広さや陽当たり・管理状態で決まります。

立地はもちろん利便性が高いほど良いのです。
都市部へのアクセスは良いか。急行や快速が停まる駅か。終電は遅く、始発は早いか。
とくに重要なのは駅からの距離です。徒歩10分以内であることはマスト。
その他、買い物に便利なスーパーやコンビニ、銀行・郵便局・役所といった生活インフラが揃っているか。
周辺の開発が進み、新たな住民の流入が見込まれる土地はそれだけ需要が高まります。
また、水害・土砂災害・地震に強い土地であるかもポイントになります。

お部屋の内装や、キッチン・システムバス等の住宅設備機器はリフォームで変えることができますが、広さや陽当たり・眺望はあとから変えられません。 販売価格にも反映されるポイントですから、忘れずにチェックしたいところです。

管理状態はマンションの寿命を左右しますから、とくに重要です。
屋上防水のふくらみや水たまり、外壁・廊下・バルコニーのヒビ割れや塗装剥げ、タイルの浮きが放置されていないか。
建物のコンディションはプロでないと見極められないことがあるので、購入前にインスペクションを受けられることをおすすめします。
ひかリノベでは、ご希望の方に物件購入前のインスペクションを実施しております。ご希望の方は担当コーディネーターにお申し付けくださいませ。

その他、管理組合・理事会の運営状況、修繕積立金の積立状況、これまでの修繕履歴とこれからの計画もチェックして。
修繕積立金は、一回の大規模修繕に必要な費用は1戸あたり100〜120万円ですから、100~120万円×戸数分の貯蓄があれば安心です。
大規模修繕を終えたばかりであればもっと目減りしていることでしょうが、次回への繰り越しがまったくないようでは考えものです。
一般に建物が古くなるほど修繕箇所が増え、1回目よりも2回目、3回目と工費も増えていくためです。

とくに築古物件は、建て替えの計画があるかどうかも確認しておきましょう。建て替えは修繕積立金だけでは賄えず、1,000〜2,000万円程度の負担を求められるケースもあります。
リフォームやリノベーションを予定している方は、数年で建て替えになってしまうようだともったいないですから、まず総会や理事会で話が出ているか、もし計画がある場合は、いつ頃の建て替えを検討しているかご確認ください。

さらに、建物の安全性に関わるところでは、耐震性が新耐震基準に適合していること・既存住宅売買瑕疵(かし)保険の加入要件を満たしていることも押さえておきたいですね。
既存住宅売買瑕疵(かし)保険とは、物件の引き渡し後に雨漏りが見つかった、配管から水漏れした等のトラブルがあったときに、保険金で修繕ができるというものです。
中古物件は現況引き渡し、つまり引き渡し後のトラブルについては売主に責任を問えないケースも多いので、もしも不具合が見つかったときに備えて保障があると安心ですね。
また瑕疵保険に加入することで、住宅ローン控除を受けられるというメリットも。

ただし、瑕疵保険に加入するためには、耐震性等の要件を満たす必要があります。 加入に必要な検査や手続きは、ひかリノベで手配いたしますので、ご希望の方は担当コーディネーターにご相談ください。

また、土地の権利関係も念のため確認しておきましょう。
マンションの土地は持分といって、占有面積に応じて住民間で権利を分け合う形になりますが、この土地の権利が所有権でなく借地権である場合があります。つまり、デベロッパーが地主から借りた土地にマンションを建てているという場合ですね。
借地ですから、当然地代が発生します。管理費や修繕積立金の他に、毎月のランニングコストがかかるわけです。価格は持ち分の大きさやその土地によって異なります。
さらに、契約によっては期限が来たら住民は退去しなくてはいけなかったり、物件を売却するときに地主の承諾が必要なケースも。
そのため、資産価値としては所有権付マンションの方が評価が高くなります。

6.予算を正しく把握しよう

どんな目的の方も必ずご確認いただきたいのが、ご予算との兼ね合いです。
物件価格は誰しも当たり前にチェックされますが、マンションを購入するためには諸費用がかかります。
不動産会社に支払う仲介手数料。住宅ローンを組む方は銀行の事務手数料・保証料・団信の保険料。火災保険料。登記費用。不動産取得税。
金額の目安は、全部合わせておよそ物件価格の10%です。

購入後のランニングコストも要チェック。
マンションの管理費・修繕積立金は不動産情報に記載があります。
駐車場・駐輪場を利用される方はその使用料金もご確認を。
毎年の固定資産税・都市計画税は、物件の評価額によって変わるので、評価額が確定するまで正確な数字は分かりませんが、おおよその目安は試算できます。
ひかリノベではこうしたランニングコストも含めて資金計画をご提示しておりますので、ご不安な点は担当コーディネーターまでご遠慮なくご相談ください。

またリフォームやリノベーションを予定されている方は、その費用も把握した上で購入を決断したいところ。
そのためには、マンションの購入前にリノベーションの見積もりが必要です。
ひかリノベでは物件探しとリノベーションのプランニングを並行して行うため、リノベーション費用も含めた総予算をもとに物件を選ぶことができます。

さて、これら全ての費用を支払って家計にムリが生じないか? キャッシュフロー表を使って確かめてみましょう。

 

世帯年収と生活費・お子さまの教育費・保険料・貯蓄といった手元に残しておきたいお金を書き入れてみましょう。
充分な手元資金を残して、住宅にかけられる費用は月々いくらでしょうか?
毎月の返済金額から、借入金額の総額(元金)を計算できるシミュレーターがフラット35のWebサイトにありますから、こちらで計算してみましょう。

あるいは、現在の家賃を基準に考えてみると、より簡単にイメージが掴めますね。
現在の家賃と同等の金額を毎月支払うとすると、35年間の総額はいくらになるでしょうか。上記のシミュレーターをつかって計算してみましょう。
たとえば毎月の返済金額を10万円として、金利1.4%・返済期間35年で試算すると、借入金額の総額(元金)は3,318万円となります。

なお、金利は2018年11月現在、35年固定1.4%~、変動0.5%~で推移しています。ここでは仮に35年固定として、1.4%で試算しました。
金利がいくらかによっても、出費は大きく変わってきますね。変動金利は相変わらず史上最低レベルの低金利ですが、固定金利はゆるやかに上昇をはじめています。
金利動向を踏まえた住宅ローン選びや返済計画の考え方については、こちらの記事でくわしく解説していますので、よろしければ併せてご覧ください。

7.不動産会社との上手な付き合い方

チェックリストの項目を、限られた時間の中ですべてチェックするのは簡単ではないかもしれません。
そんなとき頼りになるのが、物件とあなたの仲人役となるコーディネーターです。

ひかリノベでは物件の良いところだけでなく、リノベーションのご希望をもとに懸念材料となる点も、誠実にお伝えしています。
それはひかリノベがエージェント型といって、片手取引を基本としたスタイルを採っているので出来ること。

片手取引とは、売主さまと買主さまにそれぞれ別の会社がつき、二社間で価格交渉や契約・決済の手続きを進めることをいいます。
ひかリノベは買主さまにつく、下図の不動産会社Bの立場です。
そのため買主さまのご希望とご予算にマッチする物件を、公平な視点で探すことができます。

片手取引

片手取引

購入と売却、双方の仲介を一手に引き受ける両手取引を基本とする不動産会社では、自社で売却を担当している物件を「売りたい」という意図がはたらきます。
自社で売却を担当している物件を優先的に買主さまにすすめるので、買主様は本当に自分にマッチする物件に出会えないリスクが生じます。

両手取引

両手取引

また、マンション購入諸費用の中でもっとも大きな金額を占めるのが不動産会社に支払う仲介手数料です。
仲介手数料は物件価格×3%+6万円が上限と法律で決まっていますから、それ以上の金額を要求してくる不動産会社は違法であり、信頼に値しません。
仲介手数料以外の名目で報酬を要求してくる場合も同様です。

時おり仲介手数料半額あるいは無料! と謳っている会社も見ますが、そうした会社は基本的に両手取引を中心としています。
両手取引なら、売却と購入、双方の仲介手数料を受け取ることができるため、どちらか片方を無料にしても利益は確保できるというわけです。

ひかリノベでは、もちろん法定通りの仲介手数料を頂戴しております。
リノベーションの工費についても、ご請求の内訳は明細を添付して分かりやすくご説明させていただきますので、ご不安があればどんな小さなことでもご遠慮なくお尋ねくださいませ。

そして中古マンションをお探しの皆さま、最新の不動産情報はぜひこちらのWeb検索をご利用ください!

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【執筆】高橋 千晶(ひかリノベ 広報)
【監修】三好 海斗(宅地建物取引士)

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