中古マンション購入で失敗しないための111の注意点【チェックリスト付】


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中古マンション購入で失敗しないためには、どんな点に注意すればいいのでしょうか?
中古マンションは新築と異なり、購入前にモデルルームだけでなく、家の現物を見学できるというメリットがあります。
今回は、不動産のプロ“宅建士”に物件選びのポイントを聞き、「絶対に見落としてはいけない注意点リスト」を作成しました。
物件情報を見たり、内覧に出かける際は、ぜひこのチェックリストをお持ちください。

回答した宅建士:三好 海斗(ひかリノベ両国コーディネーター)ひかリノベ両国コーディネーター 宅建士 三好

2015/5/1初出⇒2018/11/19 更新⇒2019/9/30更新

1 快適な住まい選びは「立地」から

新しい住まいを選ぶ際、多くの人はまず「どの街に住みたいか」を考えるのではないでしょうか。
通勤や通学の経路や、駅まですぐ歩いて行けること、毎日のお買い物に便利なスーパーや、銀行・郵便局・病院・役所などの生活インフラが、必要なときに簡単に行けること。
子育て中のご家庭では保育園や、子どもたちの遊び場となる公園や緑地も欠かせませんね。

防犯や防災の観点から、周辺環境をチェックすることも大切です。
道の見通しが良く、夜も人通りが途切れない、街灯や商店の明かりがある等、不審者が潜伏しづらい環境であること。そもそも地域の治安は良いのか? 各都道府県警が犯罪マップを公開していますから、確認してみましょう。

災害についても同様です。地震はもちろん、最近は集中豪雨による水害が多数発生しています。もしもの避難場所は近くにあるのか、必ず確認しましょう。
自然災害の発生は如何ともしがたいところがありますが、被害を受けにくい地域を選ぶヒントとなるのが、地域のハザードマップです。また朝日新聞のHPでは、大地震発生時の地盤の揺れやすさを調べられるシミュレーターを公開しています。

立地は資産価値も左右する

転勤や子どもの成長など、ライフスタイルの変化に応じて、住み替えが必要になったときのことも考えて「売れる物件を選ぶ」という視点も、マンション選びの重要なポイントです。

マンションの市場価値は、立地で決まるといっても過言ではありません。建物の価格は古くなるにつれて下落していきますが、土地の価格は経年によって変わりません。
都心部へのアクセスの良さと、駅からの距離がもっとも重要なポイントです。とくに駅からの距離は、徒歩15分を超えると、需要が大きく下落します。
また周辺の開発が進み、新たな住民の流入が見込まれる土地は、それだけ人気も高くなります。

2.「築年数」は何年目がおすすめ?

お買い得なのは築20年以上のマンションです。
建物の価格は築年数が古くなるにしたがって安くなり、築20~25年前後で底値を迎えます。
築20年を超えると価格の変動は緩やかになり、将来売却するときも大きく値崩れする心配がありません。

また築年数が古いほど、立地の良い物件が豊富にあります。
駅前や都心に近い便利なエリアは、すでに住宅や商業施設で埋まっています。そうしたエリアは、新しくマンションを建てられる土地の余剰がほとんど無いので、必然的に既存の物件から選ぶことになります。
立地は資産価値に直結します。建物価格と土地価格、二つの観点から築20年以上がおすすめです。

築20年のマンションには何年住める?

これまで取り壊しになったRC造マンションの「平均寿命」は、築68年でした。
一方でRC造マンションの構造を支えているコンクリートの寿命は、じつは100年以上と言われています。

日本国内でマンションが本格的に供給され始めたのは戦後ですから、一概に何年ということは難しいのです。
マンションに限らず、建物の寿命は管理状態によって大きく変わるため、築40年ほどで廃墟のようになってしまう例もあれば、築100年を超えても立派に住宅として現役という例も、海外に目を向ければ珍しくありません。

したがってマンションの寿命を考えるとき重要なのは、築年数よりも適切なメンテナンスが行われているかどうかです。
個々のマンションの修繕状況は、過去の修繕記録や今後の長期修繕計画、修繕積立金の貯蓄額などから判断できます(くわしくは3章へ)

築古物件は耐震性が不安?

古い建物は現在と耐震基準が異なる、ということは多くの方がご存知でしょう。
では現行の「新耐震基準」が適用され始めたのはいつかというと、1981年6月から。
耐震基準の適用は建築確認を受けた日が基準となるため、同年に竣工した物件は、旧耐震か新耐震かあらためて確認が必要ですが、(2019年現在)築37年以内のマンションは、みな新耐震基準が適用されています。

もちろん旧耐震時代の建物がすべて危険というわけではなく、中には現在の新築マンション以上に堅牢に造られているものもあります。
緩い地盤のうえに建っている新耐震よりも、立地の良い旧耐震の方が被害に遭いにくいという事情もあり、耐震基準だけで一概に語れない面もありますが、一つの指標になります。

「管理状態」がマンションの寿命を左右する 

管理状態はマンションの寿命を左右します。
内覧では屋上防水のふくらみや、外壁・廊下・バルコニーのヒビ割れ、塗装剥げ、タイルの浮きが放置されていないか、確認しましょう。

また共用設備の利用状況からも、日常の手入れの良さをはかることができます。
駐車場や駐輪場、エントランス、ゴミ置場などの清掃が行き届いているか、きれいに使用されているかも忘れずに見ておきましょう。

管理組合の運営状況もチェック

維持管理の中核となるのが、管理組合の存在です。
管理規約や長期修繕計画、これまでの修繕記録はあるか。毎月の管理費や修繕積立金の金額は妥当か。修繕積立金の貯蓄額は充分か。

一回の大規模修繕に必要な費用は、一戸あたり100〜120万円です。大規模修繕は国土交通省によれば、12年に一度を目安に行うこと、と推奨されていますから、ここから逆算すると毎月の積み立て金額は、1万円〜2万円前後が目安となります(※占有面積や、マンション全体の住戸数によっても変わります)

管理費や修繕積立金の滞納状況も確認したいところです。とくに大規模なマンションでは、数件の払い忘れはままあるものですが、長期滞納が何件も放置されているのは考えものです。

建て替えの可能性は……

築40年を迎えるころになると、そろそろ建て替えが検討される物件も。建て替えが議論されるということは、建物の維持管理に関心が高いことの現れでもあり、それ自体悪いことではありません。
しかし、とくに購入後リフォームやリノベーションを行う場合、数年で建て替えになってしまうのは勿体無いですね。

また建て替えは住民が費用の一部(場合によっては全部)を負担しなくてはいけません。物件によっては高層化するなどして住民負担を軽くできるケースもありますが、容積率や建ぺい率に余裕がないと出来ないことです。
建て替えが議論されている場合は、住民の費用負担はどれくらいになりそうか、必ず確認しましょう。

「相場」を知って割高物件を避ける 

中古マンションには定価がないため、割高なのか、割安なのか判断がつきにくいですね。
しかしマンションの価格は、主に立地と築年数によって決まるので、「同じエリアの、同じくらいの築年数の物件がいくらで売られているか」を知ることで、適正金額が把握できます。
不動産販売情報を見て、近隣の物件の価格と、購入を検討している物件の価格を比べてみましょう。

中古マンションの売買は、多少の値引きを経て成約するのが一般的です。過去に売買された物件の最終的な成約価格は、レインズマーケットインフォメーション土地情報システムで公開されていますから、参考までにチェックしてみましょう。

市況を読んで買い時を知る

不動産価格はいつも一定ではありません。たとえば駅が新しく出来て都心へのアクセスが向上すると、周辺の物件価格はハネ上がります。JR山手線品川駅と田町駅の間に新設される高輪ゲートウェイ駅や、新宿〜海老名間を結ぶ相鉄・JR直通線の開業などは、周辺の価格相場に変化をもたらしました。
また経済情勢や金利の変動も、不動産取引の増減に影響します。こうした市況情報を把握するためには、東日本レインズ不動産流通推進センター東京カンテイが役立ちます。

ローン破綻を防ぐための「資金計画」

マイホームは生涯で一番大きな買い物といわれます。多くの方が資金調達に住宅ローンを利用しますが、返済途中での破綻を避けるためにも、家計に見合った資金計画を立てることが大切です。

中古マンションの購入には物件代金のほか、仲介手数料や登記費用、ローン手数料、保証料、団信の保険料、火災保険料、各種税金といった諸費用がかかります。金額の目安は、およそ物件価格の10%です。

購入後も管理費・修繕積立金や、駐車場・駐輪場の利用料、借地権付き物件(土地を買うのではなく借りているマンション)の場合は地代を毎月納めることになります。
毎年5月頃になると、固定資産税・都市計画税も納税しなくてはいけません。

またリフォームやリノベーションを予定されている方はその費用も含めて、総合的に予算を考える必要があります。
家族構成や収入の変化、日々の生活費、ライフイベントに伴う出費など、この機会に一度ライフプランを見直して、「住宅費用としていくら掛けられるのか」を考えてみましょう。

内見は「リフォームで変えられない部分」を見る

部屋の内装や、キッチン・システムバス等の住宅設備機器はリフォームで変えることができますが、広さや陽当たり・眺望はあとから変えられません。内覧では、このような「リフォームで変えられない部分」をしっかりとチェックしましょう。

またリフォームやリノベーションをお考えの方は、間取り変更は可能か、水回りの移動は可能か、バリアフリー化できるかといった点を確認してください。物件によっては、希望通りのリフォーム工事が出来ない場合があります。

共用部分は個人の力で変えられない

マンションでは住戸の外(共用部分)はリフォームが出来ません。
エントランスのオートロックや、エレベーターの防犯カメラなど、とくにマンション全体のセキュリティに関する部分は、個人では解決が難しいため、自分が求める水準をもともと備えているかどうか、購入前に確認しておくことをおすすめします。

なおバルコニーや玄関ドアは、住戸に接合していますが、共用部分に含まれます。バルコニーに目隠しを設置したり、玄関ドアを交換したりといったリフォームは、基本的に認められませんのでご注意ください。

マンションによって異なるルール

その他生活環境面では、ペットや楽器演奏など、管理規約で禁止されている物件も少なくありません。
自宅開業をお考えの方も、事務所(SOHO)や店舗としての利用が禁止されている場合がありますので、事前に確認しておきたいところです。

マンションによっては、ゴミ置場や廊下の清掃が当番制になっている場合もあります。
とくに共働きのご家庭など、家を空けることが多い場合は、当番が回ってくると大変ですから、専任の管理員にお任せできる体制のマンションが望ましいでしょう。

信頼できる不動産会社の選び方

中古マンションの売買は、通常、不動産会社の仲介のもと、物件探しや契約・引き渡し手続きを進めていきます。
不動産会社には、買主と売主の間に立って利益調整を行う「調整型」と、買主または売主の専属エージェントとなる「エージェント型」、二つのスタイルがあります。
調整型の会社の場合、早期の成約が目的となるため、買主様は本当に自分にマッチする物件に出会えないリスクが生じます。
一方エージェント型は、買主様の利益追求が目的となるため、内覧した物件にもし欠点があれば、それを隠さず伝えます。自分にマッチする物件を公平な視点で探すことができるという意味では、エージェント型仲介がおすすめです。

片手取引

片手取引

両手取引

両手取引

「中古を買ってリノベーション」をお考えの方は、そもそも物件探しの段階で、間取り変更の障壁となる構造壁は無いか、水回り移動を妨げる配管経路の問題は無いか、といったことを見極める必要があります。リフォームやリノベーションの知識のある会社でないと、希望どおりの工事が出来なくなる可能性があるので、リノベーションまでワンストップで請け負っている会社が良いでしょう。

違法な請求にNO!

また、中古マンション購入の諸費用の中でもっとも大きいのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。
仲介手数料は、物件価格の3%+6万円に消費税をかけた金額が上限と法律で決まっています。それ以上の金額を請求してくる会社は違法であり、信頼に値しません。仲介手数料以外の名目で報酬を要求してくる場合も同様です。

 

このように、中古マンション選びは物件をさまざまな角度からチェックする必要があります。
チェックリストは111項目もあり、限られた時間の中ですべてを確認するのは簡単ではありませんね。不動産会社の担当コーディネーターを上手に利用しながら、「買ってよかった」と思える物件を見つけていきましょう!

ひかリノベでは、エージェント型の仲介スタイルで、お客様一人ひとりのライフスタイルにマッチする物件をご紹介しています。リノベーションまでワンストップで請け負っているため、プランに合わせたリノベ向き物件をご案内できることが強みです。

ひかリノベのHPでは、首都圏で販売中の中古マンション・中古戸建て物件情報を検索することができます。まずはこちらの「ひかリノベ物件検索」から、ぜひご希望のエリア・沿線の物件情報をご覧ください。

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【記事監修】三好 海斗(ひかリノベ両国コーディネーター )

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宅地建物取引士、賃貸経営管理士、既存住宅アドバイザーの有資格者。新築・中古・マンション・戸建てと幅広い不動産の仲介を扱ってきた経験をもとに、資産価値の落ちにくい住まい選びを提案している。「中古リノベーションで住居コストを下げることにより、家族旅行や趣味、老後に備える貯蓄などを生み出せる可能性が広がります。住宅ローンを払うために働く生活から、人生をより豊かにするお手伝いをさせていただきます」。

 

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