最低限必要なマンション売却費用とは?5W1Hを完全解説!

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mansion

 「自分のマンションが2,000万円で売れたとして、実際手元にいくら残るだろう?」

単純に、売却価格がローン残高を上回ったから持ち出しゼロ……というわけにはいかないのです。
マンションを買ったときそうだったように、マンションを売るときも各種手続きの手数料や税金といった≪諸費用≫がかかります。 

他方、ローン保証料や保険料など、買ったときに払った費用から戻ってくるものもあります。

この記事では、マンション売却にかかる費用のプラスマイナスを総ざらい!
さらに「この費用、節約できない?」といった疑問や、「こんな費用を請求された!」といった際のトラブルシューティングを、Q&Aにまとめました。 

「予想外の費用にびっくり!」
「戻ってくるお金を忘れて損した……」
といったことを防ぐため、これからマンションを売却する皆さま、どうぞこの記事をお役立てください!

 

1.マンション売却にかかる諸費用

まずはじめに、マンション売却の流れをおさらいしていきましょう。

売却費用
▲マンション売却の流れ。青いフキダシに諸費用をまとめました。

マンションの売却にはさまざまな人や業者が関わっています。
まず、売主(あなた)と買主をつなぐ仲介業者。
そして、物件の登記手続きを代行する司法書士。
さらに、物件の購入時にローンを利用した場合は、金融機関。

このように、物件の売却にかかわった人や業者にその報酬を支払わなくてはなりません。
また、物件の売買契約や、売却によって得た所得には、一定の税金が課されます。
これらを総称して売却の≪諸費用≫といいます。

依頼する仲介会社によって売買契約時に仲介手数料の半分を支払う場合がありますが、基本的に決済・引き渡しまでお金はかかりません
リフォーム・クリーニングや広告は自分で必要だと思った場合におこなうもので、必須ではありません。
(そのため、上の図ではこれらを()づけにしています)

売却準備から引き渡しまで、目安として4~6ヶ月みておきましょう。
売り出しから契約成立までどれくらいかかるかはケースバイケースですが、3~5ヶ月程度が多いようです。
(売却期間について、くわしくは別記事「最短?高額?マンション売却時の期間と金額の意外なカンケイ」をご覧ください)

1-1.必ずかかる費用

 必ずかかる費用

◆仲介手数料

仲介手数料は、物件の売買の間に立った仲介業者に支払う費用です。売買が無事に成立すると発生します。
(つまり、買い手がつかずに売却を断念した場合は発生しません)

売買価格×3% + 6万円 (+消費税)

▲仲介手数料の上限額です(宅地建物取引業法)仲介業者はこれより多く請求してはいけません。

仲介手数料は業者によって、

①決済時にまとめて支払う方法
②契約時に先に半額を支払ったうえで、決済時に残りを支払う方法

の2つの場合があります。

また、上であげた料金計算はあくまで「上限」ですから、業者によってこれより安い場合や、中には無料の場合もあります。
この安い場合や無料の場合というのは、売却の仲介だけでなく、購入の仲介も兼任している場合が多いようです(両手仲介)買主からも手数料が入るので、その分売主の手数料は安くしたり、無料にしたりできるというわけです。

◆登記費用

物件の売買にともなって、所有権移転登記や住宅ローンの抵当権抹消登記、住所変更登記といった手続きをおこなう必要があります。
このうち抵当権抹消登記・住所変更登記にかかる必要経費と、この手続きを代行する司法書士への報酬を、売主が負担します。

抵当権抹消登記は、物件の購入に住宅ローンを利用していた場合、この物件はローンの抵当に入っていますから、それを解消するためにおこなう手続きです。
必要経費として、1つの不動産につき1,000円かかります。

住所変更登記は、住み替え目的の売却の場合住所が変わりますから、登記簿上の記録もそれにあわせて変更するための手続きです。
必要経費として、こちらも1,000円かかります。

これらの手続きは司法書士が代行します。その報酬として、10,000~30,000円ほどかかります。

◆印紙税

不動産売買では、契約書に印紙を貼ることで税を納めます。
税額は、売買価格ごとに定められています。

印紙税
▲平成26年~30年3月31日の間、軽減税率が適用されます(出典:国税庁)

ただし、売買契約書は買主が原本をもつので、売主の方は「写し」「控え」でかまいません(PDFなど電子ファイルも可)
したがって、契約書の原本を1通作成して収入印紙を貼り、売主はそのコピーをもつというかたちで印紙税を節約することもできます。

◆一括繰上返済手数料

住宅ローンの残債があり、抵当権がついたままの物件は売れません。
厳密には法律上、売却は可能なのですが、前オーナーのローン返済が滞ったら競売にかけられてしまう危険があるマンションを「買おう」という人はまずいません。

したがって住宅ローンが残っている場合、売却時点で残額を一括繰上返済することになります。

繰上返済は、金融機関や契約内容、手続きの方法によって、一定の手数料がかかります。
たとえば、三井住友銀行では一括繰上返済する際、インターネット申し込みで5,400円・窓口のPCで10,800円・書面で21,600円の手数料がかかります。
横浜銀行では金利の種類と、融資を受けた日から何年経ったかによって異なり、固定金利なら43,200円、変動金利なら融資を受けてから3年以内で3,240円、3~5年で2,160円、5~7年で1,080円、7年超で無料になります。

1-2.+αでかかる費用

リフォーム費

◆リフォーム費用
◆クリーニング費用

リフォームやクリーニングは、売却にあたって必ずしもおこなわねばならないものではありません。

リフォームやクリーニングをおこなえばその分、高く売れるというわけでもありません。

とはいえ内覧の際、キズや汚れが放置されているより、きれいな部屋の方がやはり印象はいいものです。
部屋を見た人に「きたない……」と思われるのは、自分としても恥ずかしいですしね。
自分でできる限りの範囲で掃除をするのもいいでしょうし、ちょっと手が回らない、自信がないという方は、プロの手を借りるのもいいでしょう。

 

居住中

空室

1R/1K

20,000~40,000円

15,000~35,000円

1~2LDK

35,000~70,000円

25,000~65,000円

3~4LDK

70,000~120,000円

50,000~90,000円

5LDK以上

100,000円~

85,000円~

▲ハウスクリーニングの相場。(参考:ハウスクリーニングサーチ

クリーニング費用は部屋の広さや、居住中か空室かで相場が異なってきます。部屋が広ければそれだけ掃除が大変になりますし、家具が多いと掃除が難しいというわけですね。

リフォーム費用は、工事箇所と内容によって価格が決まります。
たとえば天井や壁のクロス張替えは、部屋の広さやグレードにより数万円~10万円程度かかります。
別記事「【総まとめ】プロが教えるリフォーム費用と業者探しのコツ」に工事箇所・内容ごとの価格の目安をまとめましたので、よろしければこちらもあわせてご覧ください。

広告費

◆広告費

基本的に売主が広告費を負担することはありませんが、あまりに反響が少ない場合、「広告費を出してチラシをまきませんか?」というような提案を受けることがあります。
それで納得できれば支払いますが、業者が勝手に広告を出して「広告費に○○円かかりましたので、振り込んでください」というのは宅建業法で禁止されています。自分で依頼した場合にのみ支払うと覚えておきましょう。

なお、マンションを売りに出してもなかなか売れない場合は、広告より物件それ自体や、依頼している仲介業者に問題があるかもしれません。
別記事「売れないマンションを売れるようにするための全施策」で売れにくいマンションの特徴や、売れるようにするための取り組みについてまとめましたので、よろしければこちらもあわせてご覧ください。

1-3.翌年以降にかかる税金

税

◆譲渡所得税

マンションが購入価格より高く売れた場合、その利益分に譲渡所得税がかかります。
損失が出た場合は支払う必要はありません。
また、利益が出た場合も一定の要件で控除が受けられます。

  • 3,000万円の特別控除

自宅の売却の場合、利益が3,000万円以下なら課税が免除される。
ただし、同様の控除を過去2年以内に受けていないこと。

  • 買い替え特例

自宅の買い替えの場合、新居の購入価格が売却価格を上回れば、将来新居を売却するときまで課税を免れる。
ただし、売却する自宅に10年以上住んでいること。

より詳細な要件は、別記事「自分のマンション売却するだけでこんなに税金取られるの!?」をご覧ください。

なお、利益のある・なしに関わらず、不動産売却後は必ず確定申告をしなければなりません。
仮に損失が出た場合も、損失額を給与などほかの所得から控除して(損益通算)所得税を節約することができます。

2.マンション売却時に戻ってくる4つの費用

マンションの売却によって、購入したとき払った費用から戻ってくるものがあります。
また、毎月の支払いや税金も日割りで精算されます。

□ 住宅ローン保証料の返金
□ 火災保険料の返金
□ 管理費・修繕積立金の精算
□ 固定資産税・都市計画税の精算

1つずつみていきましょう。

◆住宅ローン保証料の返金

住宅ローンを利用してマンションを購入した際、万が一返済が滞った場合のために保証契約をむすびましたね。
売却によってローン残額を繰上一括返済すると、もう保証も要らなくなります。
そこで、購入時に払った保証料が、残りの保証期間に応じて返金されます。

具体的にいくら戻ってくるかは、金融機関や契約内容によって異なりますので、窓口で確認しましょう。

◆火災保険料の返金

上記の保証料と同様、ローンでマンションを購入した際、火災保険に加入しましたね。
こちらも購入時に払った保険料が、残りの保険期間に応じて返金されます。
具体的にどれくらい戻ってくるかは、やはり契約内容によって異なります。

なお、火災保険は自分から申し出ないと解約されません! 忘れずに手続きをおこないましょう。

◆管理費・修繕積立金の精算

管理費・修繕積立金は翌月分の支払いをするのが一般的ですが、その日割り分を売却時に買主に精算してもらえます。

たとえば5月11日引き渡しの場合、11日~31日分の支払い分を買主が支払います。
管理会社の都合で翌月分まで請求される場合もありますが、その分もけっきょく買主に精算してもらうことには変わりありません。

◆固定資産税・都市計画税の精算

固定資産税・都市計画税は1月1日時点での持ち主が納税することになりますが、引き渡し以降にかかる分は売却時に買主に精算してもらいます。

法律による定めはないので、仲介業者が間に立って両者の負担を決めます。
通常は日割り計算となりますが、その起算日をいつにするかで負担額が変わってきます。関東は1月1日、関西は4月1日が一般的です。
あとからトラブルにならないよう、契約の際、起算日を忘れずに確認しておきましょう。

3.こんなときどうする? マンション売却Q&A

ここからは、実際にマンションを売るときに抱きやすい疑問を、Q&A形式でとりあげていきます。

3-1.リフォームはした方がいいの?

上でも述べたとおり、リフォームは必ずしもおこなわねばならないものではありません。
またリフォームをおこなえばその分、高く売れるというわけでもありません。

中古マンションを買いたいという層の中には、もとの部屋をいったん解体して間取や内装を一新する≪リノベーション≫をしたい……という方も少なくないのです。
この場合、リフォームやクリーニングをした分割高になっている物件は、かえって敬遠されかねません。
したがって、リフォーム・クリーニング費用は基本的に「売主の持ち出し」と考えておいた方がいいでしょう。

それでも、現在流通している中古物件の多くは「リフォーム済み」として販売されています。
大手不動産情報サイトHOME’Sでは全国で8,770件、同SUUMOでは関東圏だけで7,551件のリフォーム済みマンションが売りに出されています(2017年3月3日現在)

HOMES
▲HOME’Sでリフォーム済物件を検索すると、8,770件ヒットします。

やはり「きれいな状態の方が買い手がつきやすい」ということで、仲介業者からリフォームを勧められるケースも多いようです。

もちろん、壁に空いた大きな穴や敗れた障子をそのままにしてある部屋より、必要な補修をきちんと施した部屋の方が好印象でしょう。その方が「大事に住んでいたんだな」と感じられるからです。

しかし、とくに近年、「リノベーションで自分の思い通りに部屋をつくり変えたい!」と考える方は増えてきています。
最初からリノベーションありきで中古マンションを探している方にとって、前オーナーがリフォームを施していてもいなくても、あまり意味がありません。
リフォームを検討する方は、費用に対する効果をよく考えたうえで決めましょう。

3-2.仲介業者を通さずに売却してもいいの?

仲介業者を通さず、自分だけで売却することもできないわけではありません。しかし、プロの手を借りない分、多くの注意点があります。

まず買い手を自分で探さなければなりませんし、いざ売るときになっても必要書類をそろえたり、金融機関や登記所にいって手続きをしたりといった手間をすべて自分でこなさなければなりません。
さらに、トラブルがあった際はもちろん、自分で対応しなければならないのです。

そういう面倒やトラブルに責任を持って対処してくれるのが、不動産仲介業者です。
仲介業者を通さなくても、法的に問題があるとか、売買は無効だとかいうわけではありませんが、不動産売買はなかなか煩雑ですから、やはりプロにお願いした方がスムーズなことは確かです。
費用を節約したいと考えるなら、仲介手数料が安い仲介業者を選ぶのが正攻法ですね。

また、「登記だけ自分でやる」というように、売却手続きの一部だけを自分でおこなうこともできます。
ただし、住宅ローンがまだ残っていて、売却代金でこれを完済する場合、抵当権抹消登記は自分でおこなうことができません。 

3-3.ローンの残債があっても売れるの?

住宅ローンがまだ残っているマンションを売却する場合、ローンの残額は売却代金で一括返済します。
もし売却代金がローンの残額に満たなければ、自己資金を足して返済することになります。

万が一自己資金も足りないとなると、任意売却という方法をとることになります。
任意売却とは、債権者である金融機関の了承を得て物件の抵当権を外し、しかるべき価格でこれを売却するという制度です。
ローンの残債(売却代金でまかなえなかった分)は保証会社が肩代わりします。したがって物件の売却後、売主は保証会社に肩代わりしてもらった分を少しずつ返していくことになります。

任意売却では、不動産売買に伴う仲介手数料や登記費用、またマンションの管理費や固定資産税などを滞納している場合の精算・返済等の代金は、債権者が受け取る売却代金からまかなわれるため、売主が自分で支払う必要はありません。

なお、物件が売却できない場合(たとえば接道のない敷地に建っているなど、法的制限がある建物)や、金融機関の承諾が得られない場合、任意売却はできません。そうなると、物件を競売にかけることになります。

3-4.複数名義のマンションの場合、売却費用は誰が負担する?

複数名義のマンションを売却する場合、費用は持分に応じて公平に負担します。
また、売却によって得た利益も同様に分配します。

なお、複数名義のマンションを売却するには、所有者全員の合意が必要です。合意が得られない場合、自分の持ち分を他の名義人に買い取ってもらうことができます。

3-5.思わぬ費用を請求された! 誰に相談すればいいの?

マンションを売却する際に、必要かも分からない費用、この記事にない費用の請求を受けた場合は、地域の宅建協会に相談しましょう。

宅建協会
宅建協会の不動産無料相談所

全国47都道府県にある宅建協会(宅地建物取引業協会)では、不動産無料相談所をひらいて、不動産に関するさまざまな相談を受け付けています。
「おかしいな」と感じたり、疑問に思ったりすることがあれば、まずは最寄りの相談所に電話してみましょう。 

 

以上、この記事ではマンション売却に関する費用についてお話してきました。

□ 仲介手数料…物件価格の3%+6万円
□ 登記費用…12,000~15,000円
□ 印紙税…500~1000万円の物件で5,000円、1,000~5,000万円の物件で10,000円
□ 一括繰上返済手数料…金融機関による

以下は任意の費用です。

□ リフォーム費用
□ クリーニング費用
□ 広告費

そして、もし売却益が出た場合、翌年の確定申告で譲渡取得税がかかります(控除適用の場合を除く)

 

実際にマンションを売却するにあたっては、任意の費用をどうするか……リフォームやクリーニング、広告をおこなうかどうかで迷う方が少なくありません。
しかし、これらの費用は回収できるあてのない費用ですから、なるべくなら節約したいもの。
賢くムダなく売却できる仲介業者をお探しのアナタに、ひかリノベのマンション売却仲介サービスをご紹介します!

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執筆は、ひかリノベのコーディネーター、服部でした。

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服部 正仁

リノベーション専門会社「ひかリノベ」コーディネーター

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