最低限必要なマンション売却費用とは?5W1Hを完全解説!

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「自分のマンションが2,000万円で売れたとして、どれくらい手元に残るのだろう?」

マンション売却の際に気がかりとなるのが、売却にかかる諸費用。

住宅ローンの残債がある方は、なおのこと心配になります。

この記事は、マンション売却で支払う費用の詳細や、損しないために知っておくポイントを網羅しています。

また、銀行保証料や火災保険などの戻ってくるお金についても解説しています。

これを読めば、マンション売却で予想外の費用にびっくり!ということや、戻ってくるお金を忘れて損した・・・ということがなくなりますので、これからマンションを売却する方は、ぜひご覧ください!

1.マンション売却時にかかる諸費用

マンション売却にかかる費用を、売却開始前売却開始売買契約決済・引っ越し売却後の5つの段階で見ていきます。

マンション売却は、次のように進んでいきます。

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▲マンション売却の流れ。()部分は必須ではないもの、必要ではない場合があるものです。

依頼する仲介会社によって売買契約時に仲介手数料の半分を支払う場合がありますが、決済・引き渡しまでは基本的にお金はかかりません。リフォームや広告は自分で必要だと思った場合に支払うもので、必須ではありません。

売出検討から引き渡しまで4~6カ月を見ておきましょう。マンション売却にかかる期間が気になる方は、別の記事「最短?高額?マンション売却時の期間と金額の意外なカンケイ」をご覧ください。

1-1.マンション売却前にかかる費用

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クリーニング費用リフォーム費用は、必ず払うものではありません。

まず、クリーニング費用とリフォーム費用ですが、その値段分を高く売れるわけではないので、あまり費用をかけるべきではありません。(相場が2,000万円の中古マンションを100万円でリフォームしても2,100万円で売れるという保証はないのです)

しかし、キレイだと好印象を与えられるのは事実。掃除なら自分で行えばお金がかかりませんが、プロに頼んだ場合は次の通り費用がかかります。

  居住中 空室
1R/1K 20,000~40,000円 15,000~35,000円
1~2LDK 35,000~70,000円 25,000~65,000円
3~4LDK 70,000~120,000円 50,000~90,000円
5LDK以上 100,000円~ 85,000円~

▲ハウスクリーニングの相場。(参考:ハウスクリーニングサーチ

クリーニング費用は部屋の広さや、居住中か空室かで相場が異なってきます。部屋が広ければそれだけ掃除が大変になりますし、家具が多いと掃除が難しいというわけですね。

1-2.マンション売却中にかかる費用

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基本的に売主が広告費を負担することはありませんが、あまりに反響が少ない場合、「広告費を出してチラシをまきませんか?」というような提案を受けることがあります。

それで納得できれば支払いますが、「広告費に○○円かかりましたので、振り込んでください」というのは宅建業法で禁止されています。自分で依頼した場合にのみ支払うと覚えておきましょう。

マンションを売りに出してもなかなか売れない場合は、宣伝費以上に不動産自体や依頼している不動産会社に問題があるかもしれません。別の記事「売れないマンションを売れるようにするための全施策」を参考にしてください。

1-3.売買契約時にかかる費用

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仲介手数料は、不動産売買の間に立った不動産会社に支払う費用のことで、契約が成立した場合に支払います。

(売買価格 ×  3%  +  6万円)  ×   1.08 がかかります。(売買価格は、消費税抜きの価格です。)

契約締結時に50%、引き渡し完了時に50%支払うという場合がありますが、その際は、買主からもらう手付金で支払いましょう。(物件価格の約10%が手付金になりますので、十分支払うことができます)

仲介手数料はこの価格が上限で、それ以上請求されることはありません。

1-4.決済・引き渡しまでにかかる費用

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決済時に支払う費用としては、仲介手数料登記費用印紙税一括繰上返済手数料引っ越し代があります。

決済と登記、引き渡しまで通常、同日に行われます。

<仲介手数料>

1-3.で紹介した通りで、すでに50%支払っている場合は残金、半額払っていない場合はここで全額支払います。

<登記費用>

登記費用には、抵当権抹消費用住所変更登記司法書士への報酬があります。

抵当権抹消費用とは、売主にまだ住宅ローンの残債が残っている場合にかかっている抵当権をなくすための費用で、1つの不動産につき1,000円かかります。

一方、住所変更登記は、登記簿上の住所と現住所が異なる場合にかかる費用で、こちらも1,000円かかります。

それに加えて司法書士報酬として、10,000~30,000円ほど支払うことになります。

<印紙税>

不動産を売買する際の売買契約書には印紙を貼る必要がありますが、印紙を貼付したり、税印を押すことで税金を納付します。

印紙税

▲契約金額ごとに税額は異なります。(出典元:国税庁)

平成26年~30年3月31日の間、軽減税率が適用されます。

売買契約書は、売主は原本で所有する必要がないため、コピーや電子メールでPDFファイルにして送付してもらうことで、税金を納めないことが可能です。

<一括繰上返済手数料>

住宅ローンが残っている場合は、ローンの残債を一括(全額)繰上返済することになりますが、ここで費用が発生します。

三井住友銀行では、全額繰上返済する際、インターネットでの申し込みで5,400円、窓口のPCで10,800円、書面で21,600円かかります。

金融機関だけでなく、手続き方法によっても費用が異なりますので、ご自身の銀行をチェックしてください。

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三井住友銀行の繰上返済手数料

<引っ越し代>

引渡前までに当然引っ越さなければなりませんので、引っ越し代をしっかり見積もっておきましょう。

マンション査定と同じで、引っ越し費用にも見積もりがありますから、なるべく費用をおさえてひっこししたいものです。

1-5.引き渡し後にかかる費用

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マンションを売却して売却益がある場合は、売却益に譲渡所得税がかかります。

損失が出た場合は支払う必要はありませんし、繰越控除で所得税や市民税が最大4年間かからなくなることもあります。また、自宅の場合は3,000万円の特別控除があるなど、払うケースは限られています。

しかし、どちらにしても確定申告が必要なので、しっかり行いましょう。

マンション売却にかかる税金の詳細は、別の記事「自分のマンション売却するだけでこんなに税金取られるの!?」をご覧ください。

2.マンション売却で知っておくべき5つのポイント

マンション売却する際によくある質問と答え、それに、損しないために知っておくべき答えをまとめておきます。

2-1.売却前のリフォームを早まるべきではない

売却前にリフォームすることを不動産会社から勧められるケースがありますが、リフォーム代を取り返せるかは分かりませんので、リフォームにお金をかけるのは好ましくありません。

1,000万円の物件に100万円のリフォームをしたところで、1,100万円で売れるとは限らないわけです。

それでも、現在多くの中古物件は「リフォーム済み」として販売されるのは、多くの人が「リフォームした方が売れますよ」というアドバイスに従っているためと考えられます。

HOME’Sでは全国で9,311件、スーモでは関東圏の中古マンションで2,512件のリフォーム済みマンションが売りに出されています。(2016年9月15日現在)

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▲HOME’Sで「リフォーム済」で検索すると、9,311件ヒットします。

もちろん、「リフォームしたら損をする」と言っているわけではありません。破れている障子を張り替えたり、壁の大きな穴をふさぐなど、目に付きやすい部分を直しておくのは、好印象を与えるために有効です。

しかし、リノベーションのように大胆に変える場合、費用回収ができるか分からないだけでなく、買主の好みに合わなくて敬遠されるということもあるので、お勧めはできません。

売却フォーム

ひかリノベの売却依頼ページ。リフォームでお金をかける前に、ぜひご相談ください。

最近では、リノベーションの人気が高まっていることもあり、リフォーム前の物件こそ求めているという方も多いです。

売主もリフォーム代が不要ですし、買主もリフォーム代を上乗せされた費用を支払う必要がないので、売主買主どちらも得をします。

リフォームする前に、不動産売買に携わっているリノベーション会社ひかリノベに相談してみましょう。

2-2.仲介手数料の安いところを選ぶ際の注意点

中古マンション売却の諸費用で一番高くつくのが仲介手数料ですが、依頼する業者によっては負けてもらうことができます。

マンション販売先に売却を依頼すると仲介手数料をまけてくれる会社もありますし、半額~最大無料になる会社もあります。

仲介会社を選ぶ時は不動産会社の評判、売り出し後にネットや広告掲載など、積極的に動いてくれるかなど、しっかり確認しましょう。売り出してなかなか売れない場合は別の記事「売れないマンションを売れるようにするための全施策」を参考にしてください。

2-3.自分で手続きする場合の費用とリスク

「仲介業者に依頼せずに、自分で売却することはできるんじゃないの?」と思われる方もいらっしゃると思いますが、多くの注意点があります。

まずは買い手を自分で探さなければなりませんし、いざ売る時になっても書類や手続きを自分でしなければなりません。さらに、トラブルがあった際には自分で対応しなければなりません。

そういう面倒なことやトラブルに責任を持って対処してくれるのが不動産仲介業者です。仲介手数料を払うのも、これが理由です。

仲介全部でなくても、登記など自分でできるところは自分でやると、司法書士報酬などが削減できます。ただし、こちらも自己責任であること、住宅ローンの残債がある場合は自分で登記できないなどの制約があります。

この辺は仲介業者に確認しましょう。「費用削減したいのですが、どういう手段がありますか」と相談すれば快く応じてくれるはずです。(対応が悪いなら別業者に行きましょう)

2-4.住宅ローンが残っている場合は、残債を返済できるかがポイント

住宅ローンの残債が残っているマンションを売却する場合、売却額が残債を上回っている場合は問題がありませんが、逆の場合、残債が売却額を上回る場合は、金融機関の合意が必要になります。

残債が売却額を上回っていて売却額+自己資金でローン完済をするなら問題がありません。しかし、自己資金も足りないとなると、任意売却という方法になります。

債権者である金融機関の了承を得て、不動産会社に適正価格で売却してもらいます。そして、抵当権を外してマンションを売却した後に、少しずつローンを支払っていくことになります。

任意売却は持ち出し金0円で、売却にかかる費用を売買代金でまかなうことができます。交渉次第では、引っ越し費用もまかなうことができますので、相談してみましょう。

2-5.名義が複数のマンションを売却する場合の費用は公平に負担

所有者の名義が複数人のマンションを売却する場合、全員の合意が必要です。

マンションの費用は持分に応じて、利益と同様に公平に負担します。

遺産相続などで相続人の間でトラブルが起きそうな時は、司法書士を代理人としてマンション売却の手続きを行ってもらい、利益を分割するという方法が有効です。

2-6.予期しない費用を請求された場合の相談先

マンションを売却する際に、この記事に書かれていない費用や、必要かも分からない費用の請求を受けた場合は、別の不動産会社や公共機関に相談してみましょう。

他の病院にセカンドオピニオンを聞きに行く場合があるように、不動産売買をする際にもセカンドオピニオンを聞くことが大切です。

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宅建協会の不動産無料相談所。他の不動産会社でも相談に乗ってくれるはずです。

3.マンション売却時に戻ってくる4つの費用

マンションを売却する際には支払った費用だけでなく、戻ってくる費用もありますので、チェックしておきましょう。

マンション売却時に戻ってくる費用
  • 管理費・修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税
  • 住宅ローン保証料
  • 火災保険料

<管理費・修繕積立金>

管理費・修繕積立金は翌月分の支払いをするのが一般的ですが、売却の際に差額を精算してもらえます。

5月11日引き渡しの場合、11日~31日分の支払い分を買主が支払います。管理会社の都合で、翌月分まで請求される場合もありますが、その場合も買主に精算してもらうことには変わりありません。

仲介不動産会社に確認しましょう。

<固定資産税・都市計画税>

固定資産税は1月1日時点での持ち主が納税することになりますが、引き渡し以降にかかる固定資産税を買主に精算してもらいます。

法律による定めはないので、仲介業者が間に立って両者の負担を決めます。

起算日をいつにするかで負担額が大きく変わってきます。関東は1月1日、関西は4月1日が一般的です。

契約の際に問題にならないように、固定資産税をどうするかしっかり打ち合わせをしておきましょう。

<住宅ローン保証料>

これは、住宅ローン返済であらかじめ払っていた保証料を、残りの期間に応じて返金されるというものです。

いくら戻ってくるかは銀行によって異なります。残金返済の時にもらえますので確認してください。(契約次第では、戻ってこない場合もあります。)

<火災保険料>

住宅ローンに入る場合、火災保険に加入する必要がありますが、残りの期間に応じて一定の金額が変換されます。

火災保険もどれくらい戻ってくるかは契約内容によって異なります。申出ないと返金されませんので、解約手続きをしっかり行いましょう。

4.最後に

マンションの売却にかかる費用と戻ってくる費用について見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

マンション売却時にはかかる費用に目が行きがちですが、戻ってくるお金もあります。

かかる費用をしっかり把握して慌てないようにするのと同時に、戻ってくるお金をしっかり把握して、損のないようにしましょう。

マンションを売却する理由は人さまざまで、「新居に引っ越す」という方もいれば、「住宅ローンが重過ぎるので仕方なく手放す」という方もいます。

どんな理由があるにしても、もし資金計画に不安がある方は、ひかリノベの個別相談会にお越しください。

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▲ファイナンシャルプラン無料相談会の紹介ページ。

マンション売却後、どういう収支を想定しておけば安心なのか、ファイナンシャルプランナー(FP)が個別にアドバイスをします。

マンションを売却した後の新居費用はどうするか、住宅ローンの残債をどう返していくかなど、お金のことならなんでも相談できます。

まだ売却を迷っている場合も、賃貸と売却、どちらが良いかというアドバイスも可能です。

ご自身のマンションを売却して新たな船出をする皆さま、ぜひFP相談をして不安のない旅立ちをしてくださいね。

 

執筆は、ひかリノベのコーディネーター、服部でした。
この記事が、皆さんのお役に立てば幸いです。

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服部 正仁

リノベーション専門会社「ひかリノベ」コーディネーター

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