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マンションの売却にも費用がかかる!出費を抑える方法は?

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マンションを売却する際の悩みのひとつは手続きの手数料や税金などの諸費用。

ローン保証料や火災保険料などの費用が戻ってくることもありますが、どれだけの負担がかかるかは心配なポイントです。

この記事では、マンション売却にかかる費用についてまとめ、出費を抑えるための方法を紹介します。

2016年9月14日初出→2020年7月8日更新

1.マンション売却の際にかかる諸費用

マンションの売却には仲介業者や司法書士、金融機関と、さまざまな組織が関わっており、報酬を支払う必要があります。また、物件の売買契約や売却によって得た所得には、一定の税金が課されます。この章では、売却時に必須の費用について紹介します。

仲介手数料

物件の売買の間に立った仲介業者に支払う費用です。売買が無事に成立すると発生します。上限額は、売買価格の3% + 6万円 (+消費税)で、法律により仲介業者はこれ以上の額を請求できません(宅地建物取引業法)。

中には広告費等と称して、仲介手数料とは別名目で報酬を請求してくる不動産会社もあるようです。しかし特別に売主から依頼した場合を除き、仲介手数料以外の報酬を仕払う必要はありません(宅地建物取引業法)。

登記費用

所有権移転登記や住宅ローンの抵当権抹消登記、住所変更登記といったマンション売却に必要な手続きにかかる費用です。これらのうち、抵当権抹消登記と住所変更登記は、登録免許税とよばれる税金と、手続きを代行した司法書士への報酬も発生します。

抵当権抹消登記は、物件の購入に利用していた住宅ローンを解消するための手続きです。登録免許税は、ひとつの不動産につき1,000円かかります。

住所変更登記は、登記簿上の住み替え記録を変更するための手続き。登録免許税は1,000円かかります。

これらの手続きをする司法書士への報酬は、都内ですと10,000~30,000円ほどが相場のようです。

印紙税

不動産売買では、契約書に印紙を貼ることで税を納めます。税額は、売買価格ごとに定められています。

契約金額

(出典:国税庁)

ただし、売買契約書は買い手が原本を所有するため、売り手側は原本の写しか控えで大丈夫です(PDFなど電子ファイルも可)。したがって契約書の原本を1通作成して収入印紙を貼り、売主はそのコピーを所有すれば、印紙税を節約することも可能です。

一括繰上返済手数料

一般的に住宅ローンの残債があり、抵当権がついたままの物件を売却するのは難しいとされています。そのため、住宅ローンが残っている場合、売却時点で残額を一括繰上返済することになります。

繰上返済は、金融機関や契約内容、手続きの方法によって、一定の手数料がかかります。手数料は無料~数万円までさまざまですので、事前に金融機関に確認しましょう。

2.売却の翌年以降にかかる税金

購入にかかった金額(取得費)より高く売れた場合、その利益分(譲渡所得)に、譲渡所得税や復興特別所得税がかかります。

損失が出た場合は支払う必要はありません。
また、売却益が出た場合でも、一定の要件で控除が受けられます。

課税対象となる譲渡所得

売却価格-(取得費+諸経費)

取得費には、マンションを購入されたときの代金はもちろん、諸費用(仲介手数料・登記費用・各種税金など)や、リフォーム・リノベーション費用も含まれます。

これらと売却にかかった諸経費(前述の仲介手数料・登記費用・印紙税・一括繰り上げ返済手数料)を、売却代金から差し引いた金額が、課税対象となるわけです。

ただし、建物は古くなるにつれて価値が下落していきます。そのため取得費用は、購入価格から減価償却分を差し引いて計算します(減価償却)。

税法上の償却率は、マンションの場合2.2%です。つまり、1年に2.2%ずつ価格が下がったものとして計算します。

譲渡所得税

譲渡所得税の税率は売却のタイミングが、購入後5年以下か・以後かによって変わります。

買ってから5年以内に売った場合(短期譲渡所得)

譲渡所得の39%(所得税30%+住民税9%)

買ってから5年以上経過した場合(長期譲渡取得)

譲渡所得の20%(所得税15%+住民税5%)

復興特別所得税

東日本大震災の特別措置法として、平成25年1月1日から、所得税の徴収の際に「復興特別所得税」がかかることになりました。
税率は、徴収される所得税に2.1%を加算するという方法で計算されます。

3.譲渡所得税の特例

前述のとおり、譲渡所得税には特例が用意されており、要件を満たせば税率が軽減されたり、課税が免除されたりします。マイホームの売却の場では、多くの方がこの要件に当てはまるため、譲渡所得税を満額支払うというケースはむしろ珍しいのです。

3,000万円の特別控除

自宅の売却の場合、利益が3,000万円以下なら課税が免除されます。ただし、同様の控除を過去2年以内に受けていない等の条件があります。

3,000万円の特別控除の要件

  • 自分が居住する家であること
  • 前年・前々年に、この特別控除や買い換え特例、繰り越し控除の特例を受けていないこと
  • 収用等による特別控除など、他の特例をいっしょに受けていないこと
  •  以前に住んでいたが、いまは住んでいない家を売る場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
  •  親子や夫婦など、特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

10年超所有軽減税率の特例

10年を超えて所有したマイホームを売却する場合、軽減税率が適用されます。3,000万円の特別控除との併用も可能です。

10年超所有軽減税率の要件

  • 売却した年の1月1日時点で、10年を超えて所有していること
  • 前年・前々年とこの特例を受けていないこと
  • 買い換え特例や繰り越し控除の特例など、他の特例をいっしょに受けていないこと
  • 以前に住んでいたが、いまは住んでいない家を売る場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

軽減税率は、譲渡所得の金額によって変わります。

譲渡所得のうち6,000万円以下の部分

譲渡所得の14%(所得税10%+住民税4%)

6,000万円を超える部分

譲渡所得の20%(所得税15%+住民税5%)

買い替え特例

自宅を買い替えるとき、新居の購入価格が売却価格を上回れば、将来新居を売却するときまで、譲渡益にたいする課税を免れる……という特例です。
ただし、売却する自宅に10年以上住んでいること等の条件があります。

買い換え特例の要件

  • 売却する家に、その年の1月1日時点で10年を超えて居住していること
  • 売却価格が1億円以下であること
  • 新居の土地面積が500平米以下、床面積が50平米以上であること
  • 新居は築25年以内であるか、新耐震基準に適合していること
  • もとの家の売却の前年〜翌年の間に、新居を購入すること

なお、利益のある・なしに関わらず、不動産売却後は必ず確定申告をする必要があります。仮に損失が出た場合にも、損失額を給与などほかの所得から控除して(損益通算)所得税を節約できますので、確定申告には必ず行くようにしましょう。

4.マンション売却時に戻ってくる4つの費用

購入したとき払った費用からのリターンもあります。
また、毎月の管理費・修繕積立金も、日割りで精算を行います。

住宅ローン保証料の返金

住宅ローンを利用してマンションを購入した方は、万が一返済が滞った場合のために、保証契約を交わしたことは覚えていらっしゃいますか。売却によってローン残額を繰上一括返済すると、この保証も不要になります。
そこで、購入時に払った保証料が、残りの保証期間に応じて返金されます。
具体的にいくら戻ってくるかは、金融機関や契約内容によりますので、金融機関に確認しましょう。

火災保険料の返金

マンションを購入したとき、火災保険に加入しましたね。そのとき払った保険料が、残りの保険期間に応じて返金されます。
具体的にどれくらい戻ってくるかは、契約内容によって異なりますので、こちらも保険会社に確認を。

管理費・修繕積立金の精算

管理費・修繕積立金は翌月分の支払いをするのが一般的ですが、その日割り分が売却時に買主から精算されます。
たとえば、5月11日引き渡しの場合、11日~31日分の支払い分を買主が支払います。

※管理会社の都合で翌月分まで請求される場合もあります。

固定資産税・都市計画税の精算

固定資産税・都市計画税は1月1日時点での持ち主が納税することになりますが、引き渡し以降にかかる分は売却時に買主に精算してもらいます。

法律による定めはないので、仲介業者が間に立って両者の負担を決めます。

通常は日割り計算となりますが、その起算日をいつにするかで負担額が変わってきます。関東は1月1日、関西は4月1日が一般的です。
あとからトラブルにならないよう、契約の際、起算日を忘れずに確認しておきましょう。

5.リフォームにお金をかける必要はない

不動産会社からリフォームを勧められる場合もありますが、これらは義務ではありません。また買主の意に沿わない内装や設備を入れてしまうと、かえってきらわれる危険性もあります。

クリーニングも同様で、中古は現況引き渡し、つまりそのまま渡すのが基本です。内覧前の掃除は、居住中であればいつもより丁寧に片付ける、収納なども開けて見られてもよい状態にしておく、程度で充分です。

とくに近年、リノベーションで自分の思い通りに部屋をつくり変えたいと考える方は増えてきています。最初からリノベーションありきで中古マンションを探している方にとって、前オーナーがリフォームを施すのは意味がありません。リフォームを検討する方は、費用に対する効果をよく考える必要があります。

ひかリノベでは、「リノベーションをするための中古住宅」を募集しています。
 内装や設備は解体することが前提のため、内装の汚れや色褪せ、古くなった水廻り設備などはそのままでOK。売却前にわざわざ多額の費用をかけて、リフォームをする必要はありません。
住み慣れたご自宅や相続した物件の売却をお考えの皆さまは、ぜひひかリノベにご相談ください。


【記事監修】三好 海斗(ひかリノベ両国コーディネーター )

宅地建物取引士、賃貸経営管理士、既存住宅アドバイザーの有資格者。新築・中古・マンション・戸建てと幅広い不動産の仲介を扱ってきた経験をもとに、資産価値の落ちにくい住まい選びを提案している。「中古リノベーションで住居コストを下げることにより、家族旅行や趣味、老後に備える貯蓄などを生み出せる可能性が広がります。住宅ローンを払うために働く生活から、人生をより豊かにするお手伝いをさせていただきます」。



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