マンションの売却にも費用がかかる!出費を抑える方法は?

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マンションを売却する際の悩みのひとつは手続きの手数料や税金などの諸費用。

ローン保証料や火災保険料などの費用が戻ってくることもありますが、どれだけの負担がかかるかは心配なポイントです。

この記事では、マンション売却にかかる費用についてまとめ、出費を抑えるための方法を紹介します。

2016年9月14日初出→2020年7月8日更新⇥2021年11月8日更新

マンション売却にかかる費用と内訳

マンションを購入するときにかかる諸費用は、だいたい物件価格の8%前後と言われます。
それでは売却の場合には、いくらぐらいかかるのでしょうか。

一般的にマンションの売却にかかる費用は、物件価格の4~6%程度と言われます。4,000万円のマンションを売却した場合、単純に考えれば160万円~240万円程度かかるわけです。

売却にかかる主な費用項目と内容・支払いのタイミングを一覧表にまとめてみましょう。

費用項目 内訳 支払タイミング
仲介手数料 ( 売却額 × 3% + 6万円 ) + 消費税 売買契約時と決済後に半分ずつ
売買契約印紙税 1万円~6万円(買主負担の場合も) 売買契約時
抵当権抹消費用 建物・土地(筆)の数×1000円 物件引き渡し時
司法書士への報酬 1万円~3万円程度 物件引き渡し時
住宅ローン一括返済手数料 無料~5万円 ローン返済時
所得税 所得税額(短期) = 売却益 × 30.63% 売却した翌年の2/16~3/15
所得税額(長期) = 売却益 × 15.315%
住民税 住民税額(短期) = 売却益 × 9% 売却した翌年度の6月以降
住民税額(長期) = 売却益 × 5%
ハウスクリーニング費用 3万∼10万円(不要な場合も) クリーニング実施後

※所得税には復興特別所得税の2.1%を含む

マンション売却の際にかかる諸費用

マンションの売却には仲介業者や司法書士、金融機関と、さまざまな組織が関わっており、手数料や報酬を支払う必要があります。また、物件の売買契約や売却によって得た所得には、一定の税金が課されます。この章では、売却時に必須の費用について紹介します。

仲介手数料

物件の売買の間に立った仲介業者に支払う費用です。売買が無事に成立すると発生します。上限額は、下表のように決まっていて、仲介業者はこれ以上の額を請求できません(宅地建物取引業法)。

◎仲介手数料の上限額

売買価格 報酬額
200万円以下の部分 取引額の5%以内
200万円超400万円以下の部分 取引額の4%以内
400万円超の部分 取引額の3%以内

なお売買価格が400万円を超える場合は、下記の簡易な計算式で求められます。

仲介手数料=(売買価格×3%+6万円)+消費税

なお、仲介手数料は成功報酬であり、売買契約が成立しない場合は支払いの必要はありません。
また、仲介手数料の下限額の定めはありません。

中には広告費等と称して、仲介手数料とは別名目で報酬を請求してくる不動産会社もあるようです。しかし特別に売主から依頼した場合を除き、仲介手数料以外の報酬を仕払う必要はありません(宅地建物取引業法)。

登記費用

不動産の登記とは、土地や建物の権利関係を公にするための制度です。
抵当権の抹消とは、登記簿謄本から抵当権の記録を削除することを言います。

抵当権の抹消登記が終わっていないと、マンションの売却はできません。登録免許税は、ひとつの不動産につき1,000円かかります。土地がいくつかの分かれているような場合には、それぞれの登録免許税が必要で、土地がふたつ建物がひとつの場合には3,000円必要です。

これらの手続は、都内ですと10,000~30,000円ほどが相場です。

印紙税

不動産売買では、契約書に印紙を貼ることで税を納めます。
税額は、売買価格ごとに定められています。

契約金額

(出典:国税庁)

ただし、売買契約書は買い手が原本を所有する場合には、売り手側は原本の写しか控えで大丈夫です(PDFなど電子ファイルも可)。したがって契約書の原本を1通作成して収入印紙を貼り、売主はそのコピーを所有すれば、印紙税を節約することも可能です。

一括繰上返済手数料

一般的に住宅ローンの残債があり、抵当権がついたままの物件を売却するのは難しいです。そのため、住宅ローンが残っている場合、売却時点で残額を一括繰上返済することになります。

繰上返済は、金融機関や契約内容、手続きの方法によって、一定の手数料がかかります。一部を繰り上げ返済する場合には無料ですが、全額を繰り上げ返済する場合には、無料~5万円程度の手数料が掛かります。事前に金融機関に確認しましょう。

売却の翌年以降にかかる税金

購入にかかった金額(取得費)より高く売れた場合、その利益分(譲渡所得)に、譲渡所得税や復興特別所得税、住民税がかかります。

損失が出た場合は支払う必要はありません。
また、売却益が出た場合でも、一定の要件に合致すれば控除が受けられます。

課税対象となる譲渡所得

売却価格-(取得費+諸経費)

取得費には、マンションを購入されたときの代金はもちろん、諸費用(仲介手数料・登記費用・各種税金など)や、リフォーム・リノベーション費用も含まれます。

これらと売却にかかった諸経費(前述の仲介手数料・登記費用・印紙税・一括繰り上げ返済手数料など)を、売却代金から差し引いた金額が、課税対象となるわけです。

ただし、建物は古くなるにつれて価値が下落していきます。そのため取得費用は、購入価格から減価償却分を差し引いて計算します(減価償却)。

なお減価償却費の計算は次のように行います。

減価償却費 = 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

税法上の償却率は、マンションの場合0.0015%です。
つまり、1年に0.0015%ずつ価値が下がったものとして計算します。
マンションの売却を考えている場合には、減価償却費を計算に入れておかないと、後で多額の税金が課され、利益が出なかったということがあり得ます。

譲渡所得税

譲渡所得税の税率は売却のタイミングが、購入後5年以下か・5年超かによって変わります。

所有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得)

譲渡所得の39%(所得税30%+住民税9%)

所有期間が5年を超える場合(長期譲渡取得)

譲渡所得の20%(所得税15%+住民税5%)

復興特別所得税

東日本大震災の特別措置法として、平成25年1月1日から、所得税の徴収の際に「復興特別所得税」がかかることになりました。
税率は、徴収される所得税に2.1%を加算するという方法で計算されます。

譲渡所得税の特例

前述のとおり、譲渡所得税には特例が用意されており、要件を満たせば税率が軽減されたり、課税が免除されたりします。マイホームの売却の場では、多くの方がこの要件に当てはまるため、譲渡所得税を満額支払うというケースはむしろ珍しいのです。

3,000万円の特別控除

自宅の売却の場合、利益が3,000万円以下なら課税が免除されます。
ただし、同様の控除を過去2年以内に受けていない等の条件があります。

3,000万円の特別控除の要件

  • 自分が居住する家であること
  • 前年・前々年に、この特別控除や買い換え特例、繰り越し控除の特例を受けていないこと
  • 収用等による特別控除など、他の特例をいっしょに受けていないこと
  •  以前に住んでいたが、いまは住んでいない家を売る場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
  •  親子や夫婦など、特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

10年超所有軽減税率の特例

10年を超えて所有したマイホームを売却する場合、軽減税率が適用されます。3,000万円の特別控除との併用も可能です。

10年超所有軽減税率の要件

  • 売却した年の1月1日時点で、10年を超えて所有していること
  • 前年・前々年とこの特例を受けていないこと
  • 買い換え特例や繰り越し控除の特例など、他の特例をいっしょに受けていないこと
  • 以前に住んでいたが、いまは住んでいない家を売る場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

軽減税率は、譲渡所得の金額によって変わります。

譲渡所得のうち6,000万円以下の部分

譲渡所得の14%(所得税10%+住民税4%)

6,000万円を超える部分

譲渡所得の20%(所得税15%+住民税5%)

買換え特例

自宅を買い替えるとき、新居の購入価格が売却価格を上回れば、将来新居を売却するときまで、譲渡益に対する課税を免れる……という特例です。
ただし、売却する自宅に10年以上住んでいること等の条件があります。

買換え特例の要件

  • 売却する家に、その年の1月1日時点で10年を超えて居住していること
  • 売却価格が1億円以下であること
  • 新居の土地面積が500平米以下、床面積が50平米以上であること
  • 新居は築25年以内であるか、新耐震基準に適合していること
  • もとの家を売却した前年〜翌年の間に、新居を購入すること

なお、利益のある・なしに関わらず、不動産売却後は必ず確定申告をする必要があります。仮に損失が出た場合にも、損失額を給与などほかの所得から控除して(損益通算)所得税を節約できますので、確定申告には必ず行うようにしましょう。

マンション売却時に戻ってくる4つの費用

購入したとき払った費用からのリターンもあります。
また、毎月の管理費・修繕積立金も、日割りで精算を行います。

住宅ローン保証料の返金

住宅ローンを利用してマンションを購入した方は、万が一返済が滞った場合のために、保証契約を交わしたことは覚えていらっしゃいますか。売却によってローン残額を一括繰上返済すると、この保証も不要になります。
そこで、購入時に払った保証料が、残りの保証期間に応じて返金されます。
具体的にいくら戻ってくるかは、金融機関や契約内容によりますので、金融機関に確認しましょう。

火災保険料の返金

マンションを購入したとき、火災保険に加入しましたね。そのとき払った保険料が、残りの保険期間に応じて返金されます。
具体的にどれくらい戻ってくるかは、契約内容によって異なりますので、こちらも保険会社に確認を。

管理費・修繕積立金の精算

管理費・修繕積立金は翌月分の支払いをするのが一般的ですが、マンションの引き渡し日以降の分は買主が日割り分を売主に支払います。
たとえば、5月11日引き渡しの場合、売主は11日~31日分の日割り分を買主から精算金として受け取ります。

固定資産税・都市計画税の精算

固定資産税・都市計画税は1月1日時点での持ち主が納税することになりますが、引き渡し以降にかかる分は売却時に買主は売主に精算金として支払います。
例えば固定資産税が10万円で5月11日が引き渡し日の場合、年末までの235日分64,383円分の精算金を買主は売主に支払うことになります。

通常は日割り計算となりますが、その起算日をいつにするかで負担額が変わってきます。関東は1月1日、関西は4月1日が一般的です。
あとからトラブルにならないよう、契約の際、起算日を忘れずに確認しておきましょう。

リフォームやハウスクリーニングは必要?

不動産会社からリフォームを勧められる場合もありますが、これらは義務ではありません。また買主の意に沿わない内装や設備を入れてしまうと、かえってきらわれる危険性もあります。

クリーニングも同様で、中古は現況引き渡し、つまりそのまま渡すのが基本です。内覧前の掃除は、居住中であればいつもより丁寧に片付ける、収納なども開けて見られてもよい状態にしておく、程度で充分です。

とくに近年、リノベーションで自分の思い通りに部屋をつくり変えたいと考える方は増えてきています。最初からリノベーションありきで中古マンションを探している方にとって、前オーナーがリフォームを施すのは意味がありません。リフォームを検討する方は、費用に対する効果をよく考える必要があります。

ひかリノベでは、「リノベーションをするための中古住宅」を募集しています。
 内装や設備は解体することが前提のため、内装の汚れや色褪せ、古くなった水廻り設備などはそのままでOK。売却前にわざわざ多額の費用をかけて、リフォームをする必要はありません。
住み慣れたご自宅や相続した物件の売却をお考えの皆さまは、ぜひひかリノベにご相談ください。

【監修】三好 海斗(宅地建物取引士、賃貸経営管理士、既存住宅アドバイザー)


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