築古マンションの「いつか」に備える。建て替え問題の実態

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「中古マンションを買おうと思っているけれど、建て替えにならないか不安……」
そんな風に考えている方は少なくないのではないでしょうか。

テレビやweb上のニュースでは「マンションの寿命は50年!?」「マンション建替えの住民負担は2,000万円!」「老朽化したマンションのスラム化!」というように、さまざまな情報が断片的に取り上げられています。これでは不安になるのもアタリマエ。

そこで、今回の記事では『マンション建替えの真実』をお伝えします!

「マンションは築何年で建て替えが必要になるの?」
「建て替えにかかる費用は私たちが支払うの?」
「もし建て替えができないまま老朽化がすすんだら……どうなるの!?」
などなど、マンションの『寿命』や建て替えに関する疑問・不安を徹底解明!

この記事を読めば、「もし購入したマンションが建て替えになったらどうしよう」という漠然とした不安は解消します!

1.マンション建替えの実態

まずは、これまで実際におこなわれてきたマンション建替えの実態から見ていきましょう。

実は、マンションの建て替えは全くと言っていいほどおこなわれていないのが現状です。国土交通省の発表(マンション建替えの実施状況)平成28年4月1日時点で建替準備中および実施中のマンションが25件、工事完了したマンションが227件で、合計しても252件しかありません。

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▲国交省マンション建替えの実施状況(平成28年)より

全国のマンションの棟数のデータはありませんが、ストック戸数は平成28年末時点で633万戸超という国交省資料(分譲マンションストック戸数)があります。仮に1棟当たり60戸とすると、マンションの棟数は全国で10万棟になります。
ということは、建て替えられたマンションの棟数は全体の0.23%しかありません。

なぜ建て替えが実施されないのか?

マンション建替えが実施されない主な理由は、次の2つです。

マンション建替えが進まない2つの理由

  • 区分所有者の4/5以上の賛成が必要
  • 建替負担金が重い

マンションの建替決議を可決するには、区分所有法に基づき、住んでいる世帯(区分所有者)の4/5以上の賛成が必要です。マンションに100戸あれば、80戸の賛成が必要になります。
建て替えが話題に上るということは、それだけ年数が経っているマンションですから、住民の高齢化が進んでいるケースも多いです。あと何年元気で暮らしていけるかを考えれば「建て替えないで静かに暮らしたい」と思う人もいるわけで、意見をまとめるのは簡単ではありません。

それに、マンションの建替負担金はグレードや修繕積立金の積立額などにもよりますが、通常60㎡のマンションで1,000~2,000万円程度かかります。国の建替補助制度や融資制度もありますが、住宅ローンが残っている場合や、貯蓄に余裕がない場合は、なかなか賛成できないわけです。

マンション建替えのプロセス

建て替えを決めるまでのプロセスが大変だということも、建て替えが実施されない原因となっています。建て替えの提案から実施の決定までに20年以上かかったマンションもあるのです。

マンション建変えは、準備段階・検討段階・計画段階・実施段階の4つのプロセスに分けられます。

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▲マンション建替えは、山登りのように大変です。
(一般社団法人マンション再生協会・マンション建替え事業の流れ

◆準備段階

古くなって傷みが出てきたマンションの再生について、管理組合が正式に検討すべきかどうかを決める段階です。最初は有志で勉強会を開き、「やはりそろそろ建て替えを考えた方がいい」となったら理事会にはたらきかけ、集会決議へとつなげていきます。
ここで「建て替えを含め、再生を検討しよう」と決まったら、管理組合の中に検討組織をおき、建て替えの必要を検討していきます。

◆検討段階

建て替えか、修繕か、どちらが良いかを比較・検討する段階です。マンション再生の専門家を呼んで意見を聞き、理事会に提起します。そして、建て替えを計画する「建替推進決議」をおこない、建て替えの意思形成を図っていきます。
「専門家も建て替えが必要だと言っているし、建替計画を立てようよ」というわけですね。

◆計画段階

マンションデベロッパーを選んで、どんなマンションを建てるか・費用はいくら必要かといった具体的な建替計画を作成します。さらに、マンション住民と面談して要望をきいたり、計画に問題がないか確認したりして、合意が得られそうな、実現可能な計画にブラッシュアップしていきます。「今のバルコニーの広さが気に入っているので、新しいマンションでもそこは変えないで欲しい」というように、建て替え後のデザイン等にリクエストがある場合はここで申し出ることになります。
そして、計画が完成したら建替決議をおこないます。ここで4/5以上の賛成が得られれば、いよいよ建て替えの実施が決定します。

◆実施段階

建替決議が通り、実際に建て替えをする段階です。マンション建替組合の設立・建て替え後のマンションの権利関係の調整(所有権の持ち分の決定・住宅ローンの抵当権の引き継ぎ等)を経て、ついにマンションの建替工事に入ります。
新しいマンションが完成しだい、仮住まいしていた住民が再入居します。新しい管理組合を設立して、ようやく建替事業の完了です。

このように、建て替えの提案から新しいマンションが完成するまでの間に、要所々々で住民のコンセンサスを得ていかなくてはなりません。建て替えを実現するためには、費用はもちろんですが、相当な根気と時間が必要なのです。途中で「こんなに大変なら引っ越してしまおう!」という方が出てきても不思議ではありません。

建て替えまでの年数≠マンションの寿命

東京カンテイの調査によると、「建て替えられたマンションの寿命は全国平均33.4年」だそう。
この表現だと少々わかりづらいのですが、これは「実際にマンション建替えをおこなったマンションの、建て替えた時点での平均築年数」を指します。

実は、今までに建て替えられたマンションの多くは敷地に余裕があり、住民負担ゼロで建て替えができる建物でした。つまり、建物を大きくして戸数を増やし、それを分譲することで建替費用をまかなうので、もとからの住民は「タダで新しいマンションに住み替えられる」ということです。

このようなマンションはデベロッパーの利益が見込めるから建て替えの話が出るのであって、必ずしも今すぐ建て替えが必要な建物であるとは限らないのが実情です。それに、住民としても「タダで新築に住める」というのであれば納得しやすく、建替決議までスムーズに進みやすいのです。
ですから、「築33年を過ぎたマンションは建て替えが必要である」とはいえないわけです。

たとえば平成29年9月、わが国初の民間分譲マンションである四谷コーポラスの建替決議が通ったというので話題になりました。四谷コーポラスは築60年、管理規約の作成や管理会社の導入など、現代のマンションのモデルケースとなったマンションです。分譲当時から住んでいる方はもちろん、「ヴィンテージマンション」「名作マンション」としてファンも多く、住民同士で協力しあってこまめなメンテナンスを続けてきました。その結果、こんにちまで大きな問題なく住まうことができたのです。

このように、本当の意味でのマンションの寿命、つまり「マンションは建てられてから何年もつのか」は一概に言うことはできません。
早稲田大学の小松幸夫教授の研究によると、鉄筋コンクリート(RC)造のマンションの寿命は平均68年ですが、平成12年に住宅性能表示制度が始まって以降、「75年~90年住める」と認定されたマンションも出てきています。

建て替えずに長く住めるマンションの見分け方

マンションの本当の寿命を決めるのは、マンションの管理状態、つまり「適切なメンテナンスがされているか」がカギです。
「築古マンションはしだいに老朽化して、やがて廃墟になっていく」という議論が今さかんに言われていますが、靴やカバンも手入れをして大事につかっていれば長持ちするように、建物の寿命も管理状態で変わります。

管理状態の良いマンションを見分けるためには、まずエントランスや廊下の清掃が行き届いているか、窓ガラスのひび割れや手すりのグラつきが放置されていないか、といった共用部分の扱い方をチェックすること。
そして、長期修繕計画はあるか、またその計画を実現するために充分な修繕積立金があるか、といった管理組合のはたらきを確認すること。

また、雨漏りやコンクリートの劣化など、いま現在の物件の状態を専門家に見てもらうとより安心です。購入前に、ホームインスペクション(住宅診断)で「安心して長く住める物件かどうか」を検査してみることをオススメします。

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「中古を買ってリノベーション」のひかリノベでは、物件の購入前に無料でホームインスペクションをおこなっています。

ホームインスペクションは通常5~8万円程度の費用がかかりますが、このように仲介サービスとセットになっていれば費用の節約にもなり、内覧に合わせて業者を手配する手間も省けますね。

2.マンション建替えに備えて

ここまでマンション建替えの現状と、建て替えのプロセス・費用・タイミングについて見てきました。
ここからは、実際に中古マンションを購入する方が建て替えで不利益を被らないために、購入前にあらかじめ注意すべきこと、いざ建て替えに直面したときに押さえておくべきポイントについてお話していきましょう。

マンションの老朽化や建て替えは、長く住んでいく上でいつかは直面する問題です。そのときが来てもあわてないよう、今から準備をしておきましょう。

マンションの購入前にココをチェック!

まず、購入前に確認しておきたいポイントは次の3つです。

マンションの購入前に、ココをチェック!

  • 総会で建て替えが議論されていないか
  • 建物全体がキレイに・適切に管理されているか
  • 長期修繕計画が立てられているか

最初に確認しておきたいことは、そのマンションに近いうち建て替えの予定がないかということです。たとえば「5年後に建て替えをしよう」という動きがあるのに、それを知らずに購入して、1,000万円かけてリノベーションをしてしまったとしたら、その費用は5年でムダになってしまいます。ですから、中古マンションを購入する際は必ず管理組合に「建て替えの話はないか」を確認しましょう。

もし建て替えが議論に上っていないなら、次に建物の状態を確認しましょう。1章でも見てきたとおり、マンションの寿命を決めるのは管理状態です。内覧で共用部分がキレイに保たれているかをチェックするとともに、ホームインスペクションでプロの検査を受けておくことをオススメします。

そして、今後の修繕計画を確認しておくことも大切です。マンションは、何年ごとにどこを直すか目安があります。

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▲長期修繕計画の一例(AI-HOUSING SERVICE

たとえば35年ローンでマンションを購入するとして、少なくともローン完済するまでの計画は把握しておきたいところです(まだローンが残っているのに、突然「建て替えするので2,000万円の負担をお願いします」ということになっては大変です!)
また、これまでの修繕が計画通りにおこなわれてきたかも確認しておく必要があります。適宜計画を見直して、必要な修繕を追加したり、修繕積立金が足りているかチェックしたりしているかも聞いておきましょう。

 

◆建て替えの住民負担が少ないマンションを選ぶ

長く住んでいればいつかは建て替えが必要になるのだから、そのとき住民負担が少ないマンションを選びたい。そんな風にお考えの方は、次の2つのポイントに注意して物件を選ぶようにしましょう。

  • 建物の大きさに対して、敷地が広い(容積率に余裕がある)
  • 人気のエリアにある・立地が良い

住民負担を少なくするには増床して戸数を増やし、その販売利益で建替費用を賄う必要があります。そのためには建物を大きくする余地があること、増やした部屋が売れることが条件となります。交通の便がいい・駅から近いといった立地の物件は、やはり買い手がつきやすいです。

住んでいるマンションが建て替えになったら

「住んでいるマンションが建て替えになりそう」という場合には、建て替えに参加するにせよ、持ち分を買い取ってもらって引っ越すにせよ、納得のいく選択をするために、次の4つのポイントを確認してください。

マンションが建て替えになりそうな場合は、ココを確認!

  • 住民負担の費用はいくらか。また、補助制度など利用して負担を軽くできないか
  • 建て替えにかかる期間は何年で、どのような流れで進む計画か
  • 住宅ローンの登記変更など、どんな手続きをおこなう必要があるか
  • そもそも、建て替えは本当に必要か。修繕ではダメなのか

建て替えに参加するかどうかを決めるためには、費用・期間・手続き等どんな負担があるのかを把握する必要があります。
そして、そもそも建て替えは本当に必要なのかも確認しておきたいところ。管理組合がたよった専門家の意見だけでは不十分だと感じたら、別の専門家の意見も聞くよう申し入れましょう。

1章でご紹介した四谷コーポラスの例では、一戸当たりの負担金はおよそ2,000万円、住民の一時退去~再入居に2年ほどかかる予定です。住民負担は決して小さくありませんが、建て替え後の部屋の間取りや設備は個々の要望に合わせたオーダーメイドで、お住まいの方のほとんどが再入居する予定だそう。
このように、入居者の要望を取り入れた計画にすることで、建て替えに参加するメリットが大きくなることもあります。

いずれにせよ、大切なのは計画を他人任せにしないこと。もし建て替えに参加せず引っ越すにしても、持分の買い取り価格がいくらになるかという問題もあります。そうした調整も含めて、納得のいく選択ができるよう、主体的にかかわっていくことが大切です。

マンション建替えに関する5つの疑問

最後に、マンション建替えに関するよくある疑問と回答をまとめていきましょう。実際に住んでいるマンションの建て替え問題に直面したとき、困りごととしてよく聞かれるのは次の5つです。

①建て替えにかかる費用と期間はどれくらい?

マンションの建て替えには、建物の解体・建築費用のほか、仮住まいの家賃や引っ越し費用といった諸々の費用がかかります。
RC造の建物を解体するのにかかる費用は坪あたり5~8万円(1.5~2.4万円/㎡)が目安ですから60㎡で90~216万円になります。建築費用はグレードによって大きく変わりますが、坪あたり100万円(30万円/㎡)とすると、60㎡で1,800万円になります。そのほか引っ越し費用などを入れて、総額で2,000万円程度は見込んでおく必要があるでしょう。

なお、建替費用は住宅ローンを利用することも可能ですが、購入時のローンが残っている場合は二重ローンになるため、審査が難しくなります。また購入から20年、30年と経ったあとであれば年齢も重ねているため、長期のローンはなかなか組めません。ですから現金で払えるようにあらかじめ貯蓄しておくか、それが難しいようなら住民負担が少ないマンションを選んで購入することが重要になってきます。

建て替えにかかる期間は、100坪(約330㎡)程度のマンションの解体に平均30~40日、建築に「階数+3ヶ月~」です。建築工期は、設備やグレードによって長くなります。
話し合いからマンション建替えまでの期間は、スムーズにいけば5年ほどですが、なかなか合意がとれずに20年以上かかった例もあります。

あらかじめ建て替えを意識した長期修繕計画を立てているマンションであれば、いざ建物が古くなったときに再生がスムーズに進みやすくなります。建て替えの議論が進まずに、どんどん建物が老朽化していく……といった事態を避けるためには、やはり管理がしっかりしているマンションを選ぶことが大切です。

 

②建替費用が払えない場合はどうする?

建替費用を払えない場合は、買い取り請求をして持ち分を買い取ってもらい、マンションを出ることになります(この場合、これまで払った修繕積立金は返還してもらえます)買い取り価格は時価を基準に協議して決めることになりますが、折り合いがつかないときは裁判所に判断を仰ぎます。

なお、60歳以上の方が建替費用を用意できないという場合には、住宅金融公庫の返済特例制度を利用することができます。返済特例制度は「毎月の返済は利息分のみでOK」というシルバー向けローンで、最大1,000万円まで借入できます。元本はご本人が亡くなられたら、相続した方が現金で支払うか、物件を担保処分するかして一括返済します。

このほか、国や自治体の支援・助成制度もあります。上手に活用すれば住み替えよりも負担が少なくなる可能性もありますので、買い取り請求の前にデベロッパーに確認してみましょう。

 

③建て替え中の仮住まいはどうする?

建て替え中の仮住まいは、自分で手配しなければならない場合もあれば、デベロッパーが紹介してくれるケースもあります。

家賃は基本的に自己負担なので、もし住宅ローンが残っている場合は支払いが二重になるので注意が必要です。また、往復分の引っ越し費用も計算に入れておきましょう。

 

④建て替えができない場合はどうする?

建て替えができない場合は、マンション1棟ごと売却するという選択肢があります。平成26年の「マンション建替え円滑化法」改正により、旧耐震基準で建てられているマンションであれば、住んでいる世帯の4/5の賛成で土地と建物を丸ごと売却できるようになりました。売却したお金は、各世帯の持ち分に応じて分配されます。

 

⑤建て替えの相談先はどこ?

マンション建替えの相談先は、地方公共団体の都市整備局・まちづくり住宅課のほか、マンション再生協議会などの公益社団法人や独立行政法人にも窓口があります。

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マンション再生協議会HP

建替事業は民間のマンションデベロッパーに依頼することになりますが、営利目的のない公共団体にも意見をもとめることで、修繕で済ませられないか、建て替えるとしてもどんな方法が最善か、より客観的な判断ができます。

マンション建替えは一大事業です。住民の皆さまが不利にならないよう、あらゆる方法を検討したいところです。

 

以上のように、マンション建替えについて見てきましたがいかがでしたでしょうか?

長く安心して住まい続けるためには、管理状態をよく見て物件を選びましょう。マンションの寿命は管理によって変わります。共用部分をきれいにつかっているか、長期修繕計画はあるか、必ず購入前に確認しましょう。

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この記事のまとめ

マンションに住み続けていく上で、いつかは直面する建て替え問題。
ローンがまだまだ残っているのに、「建て替えるので2,000万円必要です」といわれては大変! 建て替えで不利にならないためには、長く住めるマンションを選ぶことが大切です。

マンションの寿命を決めるのは管理状態です。
エントランスや廊下などの共用部分がきれいに扱われているか?
計画的に必要な修繕がおこなわれているか?
30年後、ローンを完済するまでの長期修繕計画はあるか?
購入前に、これらをかならずチェックするようにしてください。

また、建物に対して敷地が広いマンション・好立地のマンションは、建て替えで戸数を増やして分譲できるため、住民は費用を負担せずに、新しいマンションに住める場合があります。このように、将来の負担を減らせる可能性が高いマンションを選ぶことも大切です。

とはいえ、実際にはマンション建て替えはほとんど進んでいないのが現状です。費用の負担が大きく、また仮住まいをどうするかといった問題もあるため、住民の賛成がなかなか得られないためです。
しかし、老朽化したマンションを放っておくと、雨漏りやコンクリートの崩落が起こり、住める状態ではなくなっていきます。大規模修繕や建て替えといった再生事業は避けられません。
そのとき、本当は必要のない高額の費用を負担したり、建て替え後の部屋が小さくなってしまったりと、不利な状況にならないよう、計画に主体的に関わっていくことが重要です。

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