手の届く価格で、住みたい街に住みたい家をつくれると人気の「中古マンションのリノベーション」。その魅力は様々なメディアで取り上げられ、中古物件は理想の住まいを手に入れる選択肢のうちの一つとして広く知られるようになりました。

ですが、多くのメディアではメリットばかりが取り上げられ、デメリットについて語られる機会は少ないようです。

物件の購入価格だけでみれば中古はお得に感じますが、「改修コストが多くかかってしまうのではないか？」「耐震性や管理状態に不安がある」など、気になる点があるのも確か。購入後に失敗したと後悔しないよう、良いところだけでなく注意点も知った上で検討したいところです。

今回の記事では、中古マンションを購入してリノベーションする際のメリットとデメリット、物件選びの注意点、費用の目安と実際の施工事例をご紹介します。
中古マンションリノベーションの基礎知識を包括した内容です。これから中古マンションリノベーションを検討されている方は、ぜひご一読ください。

中古マンションリノベーションのメリット

中古マンションを購入してリノベーションすることは、新築マンション購入と比べてどんなメリットがあるのでしょうか。
ここでは「中古を買ってリノベーション」のメリットをご紹介します。

手の届きやすい価格

新築マンションの価格はコロナ禍を経てなお高騰を続けており、首都圏の新築マンションの市場価格は、直近2年度連続で過去最高値を更新しています。
2022年度（2022年4月～2023年3月）の首都圏の新築マンションの平均価格は6,907万円、1㎡あたりの単価は103.9万円です。
2023年3月度単月でみると、平均価格は1億4,360万円と、前年比120％の上昇。1㎡当たりの単価は199.9万円で、こちらも前年比で104.8％の上昇です。
（本件はニュースでも大変話題になりましたから、ご存知の方も多いのではないでしょうか）

一方で中古マンションに目を向けると、2022年度の成約価格の平均は4,276万円、1㎡あたりの単価は67.24万円。
2023年3月度単月でみると、平均価格は4,441万円、1㎡あたりの単価は69.83万円です。

データ出典：不動産経済研究所『首都圏新築分譲マンション市場動向（2023年3月）』、東日本不動産流通機構『首都圏不動産流通市場の動向（2022年）』、東日本不動産流通機構『中古マンション月例速報（2023年3月度）』

このようにデータで比較すると、新築に比べて中古のほうがぐっと手の届きやすい価格となっていることがわかります。

中古物件はリフォームやリノベーションに費用がかかるとはいえ、もしもリノベーションに1,000万円かけたとしても、新築のおよそ3/4の価格で済む計算です。

安定した資産価値

マンションの価格は、築年数が古くなるにしたがって下落していきます。そして底値を迎えるのが、築25年を過ぎたあたりです。

翻れば、築25年以上の物件を購入すれば、将来的にもし売却することになっても損が出にくいといえます。つまり、資産価値が安定しているといえるのです。

中古マンションの築年帯別平均価格（出典：東日本レインズ『築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）』）

立地の良い物件が豊富

都心部にアクセスの良いエリアや、駅から近い土地はすでに住宅や商業施設で埋まっており、新築を建てられる余地はほとんどありません。駅徒歩10分圏内ともなると、なおさらでしょう。

立地を重視するのであれば、新築よりも中古の方が選択肢は多くなります。

間取りも内装も自由に決められる

リノベーションは壁紙や床の張り替えなど表層のリフォームだけでなく、キッチンや浴室の設備をより高機能なものに変えたり、間取りを自由に変更したり、普段は見えない配管類を新しいものに交換したりと、住まいの価値をもとの状態以上に高めることができます。

新築マンションは、間取り・内装・設備機器ともに、あらかじめ決められていることがほとんど。「家事動線が良くない」「家具が配置しにくい」といった不満があっても、多少妥協して選ぶしかありません。

しかし、リノベーションは一人ひとりのライフスタイルや好みに合わせて住まいをデザインすることができます。部屋ごとのコンセントの数や位置といった細部まで、暮らしやすさにこだわった、自分にとって理想的な住まいをつくることができるのです。

リノベーション費用も住宅ローンに組み込める

物件購入とリノベーションをセットでおこなう場合、住宅ローンの中にリノベーション費用も組み込むことができます。

リノベーション費用をローンで賄う場合、リフォーム専用ローンを組む方法もありますが、金利が高く、諸費用も余計にかかるため、住宅ローンを利用したほうがお得です。

ただし、住宅ローンでリノベーション費用も一緒に借りるには、融資の申込時点で「リノベーションにいくらかかるのか」概算がわかっていなくてはいけません。したがって売買が成立するまでの間に、リノベーションプランが概ね決まっていることが前提となります。

たとえば、不動産会社でマンションを買い、その後リノベーション会社を探して工事のプランを決める……という順番では間に合いません。はじめから物件の紹介もおこなっているリノベーション会社にいき、物件探しとリノベーション設計を並行して進める必要があります。

※当社ひかリノベでは、家探しからリノベーション設計・施工までワンストップでご提供しています。住宅ローンを利用してリノベーションをお考えの方は、ぜひ当社ひかリノベにご相談ください！

中古マンションリノベーションのデメリット

では、中古リノベーションにはデメリットやリスクはないのでしょうか。

ここでは多くの方が不安に思われているであろう点とその対策、また中古リノベーションに向いていないタイプの人についてご紹介します。

建物の老朽化が心配

築年数が経っていることを理由に、建物の老朽化を心配される方は少なくありません。

しかしマンションは木造の戸建て住宅と異なり、鉄筋コンクリート造のため、そもそもの耐用年数が長いという特徴があります。管理や手入れ次第では、100年以上住める場合もあるのです。実際に欧米では、築100年を超える石造りのアパルトマンも珍しくありませんね。

一方で懸念される点は、新築マンションと異なり、中古住宅は誰かがかつて住んでいた部屋ということ。「誰かが住んだ部屋は気が進まない」「まっさらな部屋にしか住みたくない」という方には中古リノベーションはおすすめできません。

耐震性への不安

築年数の古さから「地震が来たときの耐震性が気になる」という方もいらっしゃいます。

耐震性については、建物の築年数が一つの判断基準になります。
築42年未満のマンションであれば、1981年に改正された建築基準法により新耐震基準が適用されています。これは震度6～7の地震があっても倒壊しない程の強度です。

そうなると「築42年以上のマンションはどうなるの？」という声もあるでしょう。

その点についてもご安心下さい。
築42年以上でも「耐震基準適合証明」という制度があり、旧耐震時代の建物であっても新耐震基準並みの耐震性がある物件には、耐震基準証明書が発行されています。
これを購入の判断基準のひとつにすることで、安心感を担保できます。

工事できない箇所

マンションには共用部分と専有部分があり、基本的に居住スペース（専有部分）は自由にリノベーションすることができます。

反面、住民みんなが共同で利用するエントランスや共用廊下、建物の躯体、各住戸の排水管や給水管を繋いでいるパイプスペースなど（共用部分）は、個人の判断でリノベーションすることはできません。共用部分の修繕は、管理組合が必要に応じて住民から集めた修繕積立金を使って数年に一度実施されます。

専有部分の範囲について、もう少し詳しくご説明しましょう。

専有部分に該当するのは、玄関ドアの内側から窓サッシの内側まで。玄関ドアそのものや、窓の外のバルコニーは専有部分に含まれません。したがって、玄関ドアを交換したり、バルコニーを塗り替えたりといった工事は、勝手に行うことはできません。

※ただし、玄関のカギ交換やインターホンの交換は、管理組合に申し出れば認められるケースがほとんどです。

間取りに制約がある場合も

リノベーションで間取り変更を希望する場合、物件によっては思うように間取りを変えられないこともあるため注意が必要です。

マンションの構造には「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類があります。
ラーメン構造とは、柱と梁で建物を支える構造のこと。
壁式構造とは、壁で建物を支える構造をいいます。

壁式構造のマンションは、構造壁といって建物の構造耐力上壊せない壁が存在します。
プランによっては、この構造壁が間取り変更の障壁となる可能性があるため、物件選びの段階で構造壁の位置を十分に把握しておく必要があります。

水廻りの移動の制約

キッチンや浴室・洗面室・トイレといった水廻り空間の移動は、配管経路を考慮しなくてはいけません。

マンションの給水管・排水管は、通常、床下を通っています。水をスムーズに流すためには、配管の勾配を充分に確保しなくてはいけないため、床下にはそれなりのスペースが必要です。

また、各住戸の配管類を繋ぐパイプスペースと、キッチンや浴室、トイレの距離が遠すぎると配管の勾配がとれなくなり、結果、水が流れなくなってしまいます。

物件によっては水回りの移動が困難なケースもあるため、購入前に図面や現地の確認が必要です。

管理規約による縛り

専有部分のリノベーションであっても、マンションによっては床材の遮音等級が指定されていたり、電気容量に制限があったりする場合があります。

こうしたマンションごとのルールを定めているのが、管理規約です。リノベーションをする際に制約となる規定がないか、事前にチェックしておきましょう。

物件選びの注意点～リノベーション前提の場合

リノベーションを前提に物件を選ぶときは、そのまま住むことを前提とした新築や築浅マンション選びとは異なる独自のポイントがあります。

リノベーションが先か、物件が先か

先述した通り、リノベーション前には「建物の構造や配管経路による間取り変更の制約」「管理規約による制約」に注意する必要があります。
これらの課題をクリアして希望通りのリノベーションを進めるためには、プランに合った物件を選ぶことが大切です。

物件探しと平行してリノベーションのプランニングを進めることはもちろん、物件探しに設計担当や施工管理担当も参加してもらい、問題なく工事が進められるかどうかを確かめたうえで購入できるリノベーション会社を選ぶ必要があります。

物件紹介もおこなっているリノベーション会社といっても、実態は不動産仲介を外部に委託しているケースも少なくありません。不動産・設計・施工の連携がきちんと出来ているかどうか、これがリノベーション会社選びのポイントです。

※当社ひかリノベでは、完全内製のワンストップリノベーションを採用しています。社内に宅建士・建築士・施工管理技士と、各分野の専門家が在籍。 物件探しには、設計担当や施工管理担当が参加することもでき、希望通りのリノベーションが可能かどうか十分に確かめたうえで購入のステップへと進むことが可能です。

内覧は「工事で変えられない場所」に注目

部屋の内装や設備機器は、リノベーションで変えることができます。
一方で、立地条件や広さ、眺望、陽当りといった環境面は変えることができません。内覧では、このような「リノベーション出来ないもの」に注目してください。

ほかにも、共有部分の設備は個人で変えることができませんので、合わせて確認しておきましょう。
エントランスのオートロックや、エレベーターの防犯カメラなど、セキュリティが整っているか。
24時間いつでもゴミが出せるゴミステーションや宅配ボックスなど、生活を便利にする設備は整っているか。

求める水準には個人差もあるでしょう。自分が必要としているレベルを満たしているかどうか、内覧でしっかり確認しましょう。

建物の寿命を左右する管理状態

快適な住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適切なメンテナンスが不可欠です。物件選びでは、「計画的に大規模修繕をおこなっているか」「修繕積立金の残高は充分か」といった管理状態を確認しておくことが大切です。

国交省のガイドラインでは、大規模修繕は12年に一度実施し、外壁塗装や防水処理をおこなうよう推奨しています。
一回の大規模修繕にかかる費用は、1戸あたり100～120万円が目安。修繕積立金は、100～120万円×戸数相当の貯蓄があれば、次回の大規模修繕を余裕をもって迎えられるという計算になります。

大規模修繕を実施したばかりの物件は、当然ですが貯蓄の少ない状態です。だからといって、残高が全くないような状況では、台風でガラスが割れたり、エレベーターが動作不良を起こしたりといった突発的な状況に対応できるのか不安が残ります。
ある程度築年数の経った物件では、こうした突発的な状況も考慮した積立が行われているかも重要なポイントです。

ほかには、共用設備の使い方や清掃が行き届いているかといった状況をみておくことも、管理状態を知る手がかりとなります。
エントランス前や駐輪場、駐車場、ゴミ置き場が散らかっていないかどうか、内覧の際に確認しておきましょう。

耐震性は「築浅だから安心」とは限らない

上述のとおり、現行の耐震基準が適用されたのは、1981年6月から。それ以降に建築確認を受けた建物は、すべて新耐震基準に基づいて建てられています。つまり2023年現在、築42年未満の建物は、基本的に新耐震基準に適合しているということ。
またそれ以前の建物でも、耐震適合証明を受けていれば新耐震相当の耐震性が認められています。

新耐震基準に適合しているかどうかは、耐震性を図る一つの基準にはなるでしょう。
しかし、それだけでは測れない部分もあります。

たとえば、建物の防災には立地も大きく影響します。「地盤がゆるいエリアの新耐震より、地盤がしっかりしているエリアの旧耐震の方が被害に遭う可能性は低い」という考え方もあります。

エリアごとの災害リスクについては、地域のハザードマップで確認が可能です。
また地盤の揺れやすさについては、朝日新聞HPがシミュレーターを公開しています。
エリア選びの際には、ぜひこうした情報もチェックしてみてください。

 disaportal.gsi.go.jp  188 tweets 3820 shares 278 users

国土交通省ハザードマップポータルサイト

https://disaportal.gsi.go.jp

国土交通省が運営する、「ハザードマップポータルサイト」です。身の回りでどんな災害が起こりうるのか、調べることができます。

 朝日新聞デジタル  14108 tweets 116137 shares 418 users

揺れやすい地盤　災害大国 迫る危機：朝日新聞デジタル

http://www.asahi.com/sp/special/saigai_jiban/

地盤災害に関する朝日新聞デジタルの特集ページです。

リノベーション費用の目安はいくら？

「中古リノベーションであれば、リノベーションに1,000万円かけたとしても、新築の3/4程度の予算で済む」と前述しましたが、実際のところリノベーションの費用の目安はいくらぐらいなのでしょうか。

中古マンションのスケルトンリノベーションにかかる費用は、1㎡あたり15万円～20万円が現在の相場です。専有面積が60㎡の場合、900万円～1,200万円の計算になります。

ただし、目安はあくまで目安。住戸が小さい場合、1㎡あたりの単価はもっと高くなります。これは、トイレ・バス・キッチンをはじめとする水回りには、広さに関わらずある程度の費用がかかるためです。

またリノベーションとひと口にいっても、間取りを変えるのか、収納棚や家具を造作するかなど、工事内容はケースバイケース。
「高機能のシステムキッチンを入れたい」「床はこだわりの無垢材フローリングにしたい」というように、ハイグレードな設備・建材を使用すれば、価格もその分お高くなります。叶えたい理想や追加したい設備が多くなるほど、予算も高くなっていくと考えておきましょう。

予算別・出来ること出来ないこと

下記は、ひかリノベも加盟しているリノベーション会社ポータルサイト『SUVACO』調べのデータです。
専有面積60㎡のマンションの一室を例に、800万円～1,500万円で「何ができるか」をまとめました。

データ出典：SUVACO『予算別 リノベーションでできること』　

ひかリノベのリノベーション事例

最後に、ひかリノベで【中古マンションを購入＋リノベーション】を行ったお客様の施工例をご紹介していきます。
ご自身のリノベーションプランを考える際にも、ぜひご参考になさってみてくださいね。

city factory

事例： https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0101/ より

マンションのフルスケルトンリノベーション事例。
住戸中央に配した防音ワークスペースが特徴的。三面の壁と下がり天井に囲まれた、かまくら形状の小空間です。
スピーカーを使用するため、ワークスペースの壁は遮音施工。住戸中央に配置したのも、隣部屋への音の配慮のため。

デザイン面では素材そのものの良さを生かした、作り込みすぎないデザインがご希望でした。
将来DIYで塗装しようとあえてプラスターボードを残すなど、住みながらも変化を与えることができるのはリノベーションならではの住まいの楽しみ方です。

日常の装い

事例： https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0092/ より

マンションのフルスケルトンリノベーション事例。
キッチン/パントリー/ランドリー/洗面室と回遊できる動線に。家事が楽にできる空間設計となっています。
また居室から土間を通じて「プチ出勤」するリモートワーク室を設けました。

内装はホワイトの壁紙とチェリーウッドの床、マットな質感のグレーの建具でシンプル＆フラットに。
家具のようにすっと部屋に馴染む木のキッチンは、スタイリッシュなコンロ、壁とクロスに馴染むマットなキッチンパネルなど、付帯設備までミニマルな機能美で統一。

北欧の青と木の清さ

事例： https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0094/ より

マンションのフルスケルトンリノベーション事例。
鮮やかなブルーと木のコントラストが印象的。LDK天井の半面を板張りとし、ワークスペースとリビングスペースをゾーニング。
この貼り分けた天井部分には下地を埋めこみ、将来部屋を分割することを想定しています。
またカウンターテーブルと隣の棚を壁で隔てているのも、上部に収納棚を取り付けることを想定しているため。
家族の暮らしの変化に柔軟に対応できるお住まいとなっています。

都会とオアシス

事例： https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0084/ より

マンションのフルスケルトンリノベーション事例。
ワンルーム構成の中にキッチン、リビング、寝室、ワークルームが半円状に配置され、一つの空間で様々な過ごし方ができるお部屋に。
キッチンはバーラウンジを思わせるオーセンティックなアイランドキッチン。背面には間接照明付きワインセラーをしつらえました。
部屋の中心に据えられたワークスペースも大きな特徴。部屋の半分をガラスが囲んでいるため、個室でありながらリビングと一体になっているかのような開放感が魅力です。
ガラスは防音ガラスを使用し、外からの騒音もシャットアウト。デザイン性だけでなく、実用性も兼ね備えたリノベーションとなっています。

まとめ

本記事では、リノベーションのメリットとデメリットについて解説しました。

リノベーションに限らないことですが、メリットや魅力は語られる機会は多くあれど、デメリットについては語られる機会は多くありません。注意点もしっかりと把握したうえで、自分にとってベストな選択肢を選びたいもの。

漠然と老朽化への不安を抱いている方は多いですが、建物の寿命は個々のマンションの管理状態によって大きく変わります。新築マンションはこれからどのように管理されていくか予測しづらい部分がありますが、中古の場合はこれまでの実績から判断できるため却って安心だ、という考え方も。

いずれにせよ、リノベーションで間取りや内装は変えられますが、共用部分には手を入れることができません。物件選びの際は、管理状態にとくに注意してみてください。

ひかリノベでは、中古マンションの「家探しからのリノベーション」を多数手がけています。宅建資格をもつコーディネーター、建築士資格をもつデザイナー、施工管理の専任スタッフが社内に在籍し、家探しからリノベーション設計・施工までワンストップでお任せいただけます。

家探しからのリノベーションをご希望の方は、まずは公式HPより物件情報の閲覧が可能です。ご興味のある方は、「ひかリノベの住まい探しサポート」から気になる物件情報を探してみてください。

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