「中古マンション×リノベーション」が人気! その理由と注意点

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「新築マンションは手が出ないけれど、中古マンションなら自分でも購入できそう!」「あえて中古マンションを選んで、好きなようにリノベーションしたい」こういった方々が、この数年で増えています。

確かに、築年数の経ったマンションは価格がお手頃ですが、建物の耐震性や物件の管理状態など中古ならではの気になる点があるのも確か。

そこで、「中古マンション×リノベーション」のメリットとデメリット、物件を選ぶ際の注意点やマンションをリノベーションする際に気を付けたいことなどをまとめました。

2015/10/8初出⇒2018/10/18更新⇒2019/10/4更新⇒2021/03/08更新⇒2022/3/23更新

「中古リノベーション」がおすすめな理由

中古マンションを購入してリノベーションすることは、新築マンションと比べてどんなおすすめポイントがあるのでしょうか。

手の届く価格

マンションの価格はいま、オリンピック需要と建築業界の人手不足から高騰し、首都圏の新築マンションの平均価格は6,011万円(令和2年8月時点)となっています。まさに、バブル期並みの価格水準で高止まりしている状態です。

参照サイト:(財)不動産流通推進センター2020不動産統計集・不動産開発

一方で、中古マンションの平均成約価格は3,644万円(令和2年8月時点)と、新築に比べて手の届きやすい物件が多く流通しています。
中古物件はリフォームやリノベーションに費用がかかるとはいえ、たとえリノベーションに1,000万円かけたとしても、新築のおよそ2/3の価格です。

参照サイト:(財)不動産流通推進センター2020不動産統計・不動産流通

そしてマンションのリノベーション費用の相場は、工事の範囲や物件の状態にもよりますが、1㎡当たり10~15万円が平均です。
マンションの面積がおおよそ70㎡だと考えても、リノベーションに掛ける予算は700万~1050万円が目安ということになります。

リノベーション費用に関して、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

安定した資産価値

マンションの価格は築年数が古くなるにしたがって安くなり、築20~25年程度で底値を迎えます。そのため将来、もし売却することになっても損が出にくいのです。つまり、資産価値が安定しているといえます。

出典:東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」(http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201902.pdf)より 中古マンションのち九年大別平均価格

出典:東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」より 中古マンションの築年帯別平均価格


立地の良い物件が豊富

都心部にアクセスの良いエリアや駅から近い場所は、すでに住宅や商業施設で埋まっており、新築を建てられる余地はほとんどありません。
立地を重視するのであれば、新築よりも中古の方が選択肢は多くなります。

リノベーションで理想の住まいに

リノベーションは壁紙や床の張り替えなど、表層リフォームだけでなく、キッチンや浴室の設備をより高機能なものに変えたり、間取りを自由に変更したり、普段は見えない配管類を新しいものに交換したりと、住まいの価値をもとの状態以上に高めることができます。

新築マンションは間取り、内装、設備機器ともに、あらかじめ決められていることがほとんど。「家事動線が良くない」「家具が配置しにくい」といった不満があっても、多少の妥協をして選ぶしかありません。

しかし、リノベーションは一人ひとりのライフスタイルや好みに合わせて住まいをデザインすることができます。部屋ごとのコンセントの数や位置といった細部まで、暮らしやすさにこだわった自分にとって理想的な住まいをつくることができるのです。

お得なおまとめローン

物件購入とリノベーションをセットでおこなう場合、住宅ローンに加えてリノベーション費用も合わせて一括で借りることが出来ます。
リフォーム専用ローンを組む方法もありますが、金利が高く、諸費用も余計にかかるため、住宅ローンを利用したほうがお得です。

ただし、住宅ローンでリノベーション費用を一緒に借りるには、融資事前審査の時点で「リノベーションにいくらかかるのか」概算がわかっていなくてはいけません。融資の本申込みは、物件の売買契約を結んだ後におこないます。

したがって売買が成立するまでの間に、リノベーションプランが概ね決まっていることが前提となります。
例えば、不動産会社でマンションを買い、その後リノベーション会社にいってプランを決める……という順番では間に合いません。

はじめから物件の紹介もおこなっているリノベーション会社にいき、物件探しとリノベーション設計を並行して進める必要があります。

中古リノベーションのデメリット

新築マンションと比較して、中古リノベーションは価格が安い反面、次のような点をデメリットと感じる方もいるでしょう。

新築マンションは、当然ですが建築したばかりですから、住むのはもちろん自分が最初です。半面、中古住宅は誰かがかつて住んでいた部屋ということになります。
誰かが住んだ部屋は気が進まない、まっさらな部屋にしか住みたくないという方には、中古リノベーションは向かないでしょう。

さらに、築年数が経っていることを理由に、建物の老朽化を心配される場合もあります。ですが、マンションは木造の住宅と異なり鉄筋コンクリート造のため、そもそもの耐用年数が長いのが特徴です。
管理や手入れ次第では、100年以上住める物件もあります。

ほかにも、築年数の古さから「地震が来た時の耐震性が気になる」という方もいらっしゃいます。耐震性については、建物の築年数が一つの判断基準になります。
築40年未満のマンションであれば、1981年に改正された建築基準法により新しい耐震基準が適用されています。これは、震度6~7の地震があっても倒壊しない程の強度です。

そうなると、「築40年以上のマンションはどうなるの?」という声もあるでしょう。
その点についても、ご安心下さい。
築40年以上でも「耐震基準適合証明」があれば、新しい耐震基準並みの耐震性があるということになり、これも判断基準のための材料になります。

最後に多くの方が気にされるのは、「住めなくなって売却する場合、果たして売れるのか?」という点です。
こちらは物件を選ぶ際の「立地」がポイントとなります。
中古マンションは、駅近や人気のエリアといったように、立地が良ければ築年数が経っていても人気があり売れやすい傾向にあります。

こうしたデメリットをならべてみても、「誰かが住んだことのある部屋は嫌」という方以外であれば、比較的リーズナブルに立地の良い物件を購入することができる中古マンション物件はおすすめなのです。

リノベーションに関するデメリットについては、以下の記事で詳しくご紹介しています。

マンションリノベーションのポイント

マンションのリノベーションは、建物の構造や規約によって制約がかかる場合もあります。
リノベーションを検討している場合、どんな点に注意すればよいのでしょうか。

リノベーション可能なところは「部屋の中身」だけ

マンションには共用部分と専有部分があり、基本的に居住スペース(専有部分)は自由にリノベーションすることができます。

半面、住民みんなが共同で使用するエントランスや共用廊下、建物の躯体、各住戸の排水管や給水管を繋いでいるパイプスペースなど(共用部分)は、個人の判断でリノベーションすることはできません。共用部分の修繕は、管理組合が必要に応じて、住民から集めた修繕積立金を使って数年に一度実施されます。

専有部分の範囲について、もう少し詳しくご説明しましょう。
専有部分に該当するのは、玄関ドアの内側から、窓サッシの内側まで。玄関ドアそのものや、窓の外のバルコニーは専有部分に含まれません。
玄関ドアを交換したり、バルコニーを塗り替えたりといった工事は認められないのです。

※ただし玄関のカギ交換やインターホンの交換は、管理組合に申し出れば認められるケースがほとんどです。

間取り変更の障壁となりやすい「構造壁」

リノベーションによって間取り変更を希望する場合、物件によっては思うように間取りを変えられないこともあるため、注意が必要です。
マンションの構造には「ラーメン構造」と「壁式構造」という種類があります。

ラーメン構造とは、柱と梁で建物を支える構造のこと。壁式構造とは、壁で建物を支える構造をいいます。
壁式構造のマンションは、構造壁といって、建物の構造耐力上壊せない壁が存在します。

プランによっては、この構造壁が間取り変更の障壁となる可能性があるため、物件選びの段階で構造壁の位置を十分に確認しておく必要があります。

水回り移動は「配管経路」に注意

水回りの移動は、配管経路を考慮しなくてはいけません。
マンションの給水管・排水管は、通常、床下を通っています。水をスムーズに流すためには、配管の勾配を充分に確保するため、床下にはそれなりのスペースが必要です。

また、各住戸の配管類を繋ぐパイプスペースと、キッチンや浴室、トイレの距離が遠すぎると、配管の勾配がとれなくなり、結果、水が流れなくなってしまいます。
物件によっては水回りの移動が困難なケースもあるため、購入前に図面や現地の確認が必要です。

「管理規約」による制約

専有部分のリノベーションであっても、マンションによっては床材の遮音等級が指定されていたり、電気容量に制限があったりする場合も……。

こうしたマンションのルールを定めているのが、管理規約です。リノベーションをする際に、制約に引っ掛かりそうな規定がないか、事前に確認しておく必要があります。

リノベ向き中古マンションの選び方

リノベーションを前提に物件を選ぶときは、そのまま住むことを前提とした新築や築浅マンション選びとは異なる、独自のポイントがあります。

はじめにプランを決めてから物件を決める

先ほど、建物の構造や配管経路による間取り変更の制約、管理規約による制約の2点について紹介しましたが、これらの課題をクリアして希望通りにリノベーションを進めるためには、プランに合った物件を選ぶことが大切です。

物件探しと平行してプランニングを進めることはもちろん、物件探しに設計担当や施工管理担当も参加してもらい、「問題なく工事が進められるかどうか」を確かめたうえで購入できるリノベーション会社を選ぶ必要があります。

物件紹介もおこなっているリノベーション会社といっても、実態は不動産仲介を外部に委託しているケースも少なくありません。
不動産・設計・施工の連携がきちんと出来ているかどうか、これがリノベーション会社選びのポイントです。

ひかリノベでは、ワンストップリノベーションを採用しています。

社内に宅建士・建築士・施工管理技士と、各分野の専門家が在籍。 物件探しには、設計担当や施工管理担当が参加することもでき、希望通りのリノベーションが可能かどうか十分に確かめたうえで購入のステップへと進むことが可能です。

詳しくは「ひかリノベのワンストップリノベーション」をご覧ください。

内覧は「リノベーションで変えられないもの」に注目して

部屋の内装や設備機器は、リノベーションで変えることができます。

一方、立地条件や広さ、眺望、陽当りといった環境面は変えることができません。

内覧では、このような「リノベーション出来ないもの」に注目してください。ほかにも、共有部分の設備は個人で変えることができませんので、合わせて確認しておきたいところです。

エントランスのオートロックや、エレベーターの防犯カメラなど、セキュリティが整っているか。24時間いつでもゴミが出せるゴミステーションや宅配ボックスなど、生活を便利にする設備は整っているか。

このような求める水準には個人差もあるでしょうから、自分が必要としているレベルを満たしているかどうか、内覧の際に確認しておきましょう。

建物の寿命を左右する管理状態

快適な住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適切なメンテナンスが不可欠です。物件選びでは、計画的に大規模修繕をおこなっているか、修繕積立金の残高は充分かといった管理状態を確認しておくことが大切です。

国交省のガイドラインでは、大規模修繕は12年に一度実施し、外壁塗装や防水処理をおこなうよう推奨しています。

一回の大規模修繕にかかる費用は、1戸あたり100~120万円が目安。修繕積立金は、100~120万円×戸数相当の貯蓄があれば、次回の大規模修繕を余裕をもって迎えられるという計算になります。

大規模修繕を実施したばかりの物件は、当然ですが貯蓄は少ない状態です。しかし、残高が全くないような状況では、台風でガラスが割れたとか、エレベーターが動作不良を起こしたといった、突発的な状況に対応できるのか不安が残ります。

ほかには、共用設備の使い方や清掃が行き届いているかといった状況をみておくことも、管理状態を知る手がかりとなります。エントランス前や駐輪場、駐車場、ゴミ置き場が散らかっていないかどうか、内覧の際に確認しておきましょう。

耐震性は「築浅だから安心」ではない

現行の耐震基準が適用されたのは、1981年6月から。それ以降に建築確認を受けた建物は、すべて新耐震基準に基づいて建てられています。つまり2022年現在、築40~41年以内の建物は、基本的に新耐震基準に適合しているということ。

それ以前の建物でも、耐震適合証明を受けていれば、新耐震相当の耐震性が認められているということです。

新耐震基準に適合しているかどうかは、耐震性を図る一つの基準にはなるでしょう。ですが、それだけでは測れない部分もあります。

建物の防災には、立地も大きく影響します。「地盤がゆるいエリアの新耐震より、地盤がしっかりしているエリアの旧耐震の方が被害に遭う可能性は低い」という考え方もあります。エリアごとの災害リスクについては、地域のハザードマップで確認が可能です。

また地盤の揺れやすさについては、朝日新聞HPがシミュレーターを公開しています。

ひかリノベのリノベーション実例

最後にひかリノベで中古マンションを購入し、リノベーションを行ったお客様の施工例をご紹介していきます。ご自身のリノベプランを考える際にぜひご活用ください!

ディテールに宿る美・暮らしの機微

お料理好きのオーナー様ご夫婦が選んだのは、ひかリノベのオリジナルキッチン『Halo』。キッチンを中心に食卓を囲む「コの字型」のレイアウト、オーナー様の理想を一から反映できる「造作」という2つの特徴を併せもったキッチンです。

最大の特長は、大きなヤマザクラの天板。そして、キッチンの立ち上がり壁はユーロプラストを一面に。床にはオークの無垢材を使用し、長さや繋ぎ目をあえて揃えない乱調張りとすることで、一枚一枚異なる木の表情を引き立たせた仕上がりになりました。

都市とオアシス

オーナー様は、この立地と眺望に重点を置いて物件を購入。景色を目一杯楽しむために、窓辺にはハンモックを吊るしました。

ホテルのバーラウンジを思わせるアイランドキッチン。そしてゲストが座るカウンター席は、足が収まるように設計されており、天板裏に足元を照らす間接照明がしつらえられており、本物のバーのよう。

さらにデザインの要となっているのが、現しの天井。天井下地を組まないため、天井高を最大限に確保できます。一つの空間で様々な過ごし方ができるお部屋へと変身しました。

部屋の中心に据えられたワークスペースも大きな特徴。部屋の半分をガラスが囲んでいるため、個室でありながらリビングと一体になっているかのような開放感が魅力です。

ガラスは防音ガラスを使用し、外からの騒音もシャットアウト。デザイン性だけでなく、実用性も兼ね備えたリノベーションとなっています。

めぐる・つどう・やすらぐ 大人のグレイッシュナチュラル

オーナー様が住まいづくりで大切にされていたのは、「家族を孤立させない」ということ。家族みんなの声が聞こえるような、にぎやかな空間が理想でした。

そのため、以前の3LDKという構成は変えずに、30㎡の大空間LDKを中心とした間取りと動線を確保しました。

子供部屋をリビングから続きの空間にし、旦那様のワークスペースもドアを取り払い、お仕事中の旦那様の姿がキッチンやリビングにいても感じられる設計にリノベーション。

主役となるのは、キッチンの壁一面に貼ったタイル。カーキがかったニュアンスのあるグレージュの色味は、存在感がありながらも心が柔らかくほぐれていくようなやさしい光をたたえています。壁・床・天井と全て統一感のあるデザインを一から作れるのもリノベーションの良さです。

暮らすと働くを紡ぐ「家族格子」

3LDKのごく一般的な間取りのマンションを、大胆にも斜めにカットしたように壁や建具を設置したリノベーション実例です。リビング入口から掃き出し窓のある奥に行くにしたがって広がりがあるので、解放感は抜群。

仕事中も家族の気配を感じていたいというご主人様の要望を受けて、リビング脇に設けた書斎との仕切りを木製の格子にして、空間を仕切りながらも他の家族の姿が見られるような工夫がされています。

次世代のスタンダード。IoT×照明×リノベーション

こちらはシックなヴィンテージ感ただよう内装と、最新のIoT技術を組み合わせた新しいリノベーションのスタイルを実現したリノベーション例です。

IoTとは「Internet of Things」の略で、家の設備や照明がインターネットにつながった仕組みのこと。こちらではリビング照明やエアコン、給湯器をスマホで一括操作できるようになっています。また「行ってきます」や「おやすみ」という声に反応して、自動で照明を切ったり明るさを調節できたりと、電気節約の効果も!

パーティ好きのオーナー様の要望で、広いリビングダイニングはまるでダーツバーのような雰囲気に。天井に配した天然木のルーバーで床との統一感を持たせ、防音壁や二重サッシで防音対策もバッチリの仕様にリノベーションしました。

自然に寄り添う徒然ご自愛空間

躯体以外を丸ごと変える「スケルトンリフォーム」で生まれ変わった中古マンションの実例です。内装には無垢材のフローリングや漆喰といった自然素材をふんだんに使い、タイルや屋根瓦が良いアクセントになっています。

各部屋を仕切るのは壁のみで、あえて扉を取り払いました。段差や床材の違いを上手に使いながらゾーニングするアイデアは取り入れたいですね。

水廻り以外は部屋に役割をもたせず、その時々の気分で使えるよう、スペースも広めにとっています。

ひかリノベでは上でご紹介したような中古マンションのリノベーションを多数手がけています。希望エリアや間取りなどをお伺いできれば、物件探しのお手伝いも可能です。
ホームページからでも物件の検索が可能ですので、ご興味のある方は「ひかリノベ物件検索」から、ぜひ気になる物件を探してみてください。


【記事監修】櫨元宏(宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザー)

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宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザーの有資格者。中古リノベから注文住宅まで、13年間におよぶ建築業界での営業経験をもつ。プライベートでは料理をこよなく愛する一面も(クックパッドにてレシピ公開中!)「食と住は生活の“根っこ”だと思います。キッチンへのこだわりを口にされるお客様は非常に多いです。一方で水廻りのリフォームは、物件によって制約も生じやすい部分。知識と経験をもとに『リノベ向き物件』をご紹介します」


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