中古マンション・リノベーションで、無理なく私らしい暮らし

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新築は値段が高く、予算が届かない。間取りや内装もイメージと合わない……。
こんなもどかしい想いをされている方にオススメしたいのが、中古マンションのリノベーションです。

中古マンションは新築より購入予算を抑制できるだけでなく、物件も豊富。自分が暮らしたい街、通勤や通学に便利な立地で選ぶことができます。
間取りや内装はリノベーションで一新! 高機能のシステムキッチン、ミストサウナ付きのバスルーム――そんな憧れも思いのまま。

いまは新築を検討されている方も、リノベーションの可能性をぜひ選択に加えてみてはいかがでしょうか?
リノベーションで出来ること、費用と工期の目安、また2019年に予定されている消費税10%への増税をみすえて、いつまでに契約をむすび、引き渡しを済ませれば良いのか。検討する上で押さえておきたい基礎知識をまとめました!

2015/10/8初出⇒2017/10/10更新⇒2018/10/18更新

1.中古マンションリノベーションの魅力

「マイホームは新築に限る」と考えられていた時代もありましたが、価値観が多様化したいま、中古マンションのリノベーションが注目を集めています。

オリンピック需要と人手不足から建築費が高騰し、新築価格はバブル期並みの高値で推移していますが、中古に目を向ければ手の届く値段の物件がたくさんあります。
マンションの価格は築年数が古くなるにしたがって安くなり、築20~25年程度で新築のおよそ半額まで下落します。
新築と築20年では、立地や間取りといった条件は同じでも、約2倍の価格差があるのです。

築20年を過ぎると、価格の変化はゆるやかになります。
将来もし売却することになったとしても、大きな損は出にくいということです。
「中古は資産価値が安定している」と言われる所以です。

参照:東日本レインズ 2017年の中古マンションの築年帯別平均価格(2018.2.6発表)http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf

参照:東日本レインズ 2017年の中古マンションの築年帯別平均価格(2018.2.6発表)http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf

また、中古は新築と比べて、立地の面でもアドバンテージがあります。
都心部にアクセスの良いエリア、駅近のエリアはすでに住宅や商業施設で埋まっていて、新築を建てられる余地はほとんどありません。
立地を重視するなら、中古の方がずっと選択肢が多いのです。

古い内装や設備機器、間取りもリノベーションで全て一新できます。
構造体(コンクリートスラブ)だけ残して既存の部屋を解体し、まったく新しい部屋をつくりあげるスケルトンリノベーションなら、もとがどんなに古くても、汚れていても関係ありません。

新築マンションはデザインも機能も最大公約数的で、「もっと収納が大きければいいのに」「寝室はもっと狭くていいから、リビングがもっと広い方がいいのに」というように、ご自分のライフスタイルや好みにぴったり合った物件を見つけるのはなかなか難しいものです。
しかしリノベーションはオーダーメードですから、「裸足で気持ちよく過ごせる無垢材フローリングの床にしたい」「ビルトインオーブンのシステムキッチンを設置したい」「リビングと隣の和室を一体化したい」というように、自由にプランニングできます。

たとえばこちらの事例は、和室とリビングの間仕切り壁を取り払い、広さ20帖のリビングダイニングに。

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こちらのお宅は、こだわりの5口コンロのキッチンをオーダーメード。
鍋やフライパンを同時に置いても、ぶつかり合わないように設計しました。

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こちらは和室をのぞく全ての床に無垢材フローリングを使用。
さらに全室の段差をなくし、バリアフリー住宅に。

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その他、ご家族のライフスタイルやお好みに応じて、デザインも機能も自由にオーダーいただけます。
こちらのページでひかリノベのリノベーション事例をご紹介していますので、ぜひ併せてご覧ください!

2.工事費用と期間の目安

リノベーション工事にかかる費用は、工事の内容によって上下しますが、10~15万円/㎡が目安。60㎡なら600~900万円前後です。
ただし、住戸が小さいと1㎡当たりの単価はもっと高くなります。トイレ・バス・キッチン等、水回りにはある程度の費用がかかるためです。

物件探しから完工までにかかる期間は、3~4ヶ月程度が目安です。
スムーズに進めるコツは、物件探しとリノベーションを平行しておこなうことです。物件購入の時点でリノベーションプランが決まっていれば、すぐに工事に入ることができます。
まず物件を買って引き渡しを受けてからプランを決めて着工という場合、物件購入に1~3ヶ月、リノベーションのプランを決めて工事が完成するまでに4~5ヶ月と、全体で半年程度を見込んでおかねばなりません。

また、とくに築古物件は建物の構造上壊せない壁があったり、給排水配管の経路によってキッチンや浴室といった水回りを移動できない等、物件によっては出来ない工事もあります。
物件探しの段階でプランの概要が決まっていれば、やりたい内容に合わせて物件を決めることができます。

ひかリノベでは、物件探しとリノベーションプランの作成を同時並行ですすめるので、物件購入から着工までのタイムラグを短縮できます。
また物件探しにリノベーションの設計担当デザイナーも参加し、プランに合わせた物件を選ぶことができます。

ひかリノベのワンストップサービスは、物件探しとプラン作成を同時並行で進めていきます

ひかリノベのワンストップサービスは、物件探しとプラン作成を同時並行で進めていきます

物件購入の段階でプランが決まっていると、工事費用の概算が出せるため、物件購入費用+リノベーション費用の総予算が分かるというメリットもあります。
先に物件を買ってしまうと、物件にお金をかけ過ぎ、リノベーションに回す費用が不足しがちです。
しかし、はじめからリノベーションありきで物件を探すことで、予算配分を考えて資金計画を立てることができます。

また総予算が分かっていれば、リノベーション費用もまとめて住宅ローンで借入可能です。
リノベーション費用だけリフォームローンを組むという方法もありますが、リフォームローンよりも住宅ローンの方が金利が安いので、総支払額を抑制できます。

3.物件選びのポイント

マンションは専有部分(室内)は自由にリノベーションできますが、共有部分(室外)は手を加えることができません。
物件によっては、建物の構造耐力上壊せない壁があったり、給排水配管の経路の関係で水回りの移動が制限されたり……というケースもあり、リノベーション前提の物件選びは特有のコツがあります。

リノベーション前提の物件選びのポイント

  • 共有部分の管理状態
  • 耐震強度
  • 間取り変更の制約

共有部分の管理状態

共有部分の維持管理は、マンションの管理組合の管轄です。
雨漏りやスラブのひび割れといった故障が生じた際の修繕はもちろん、快適な住環境を確保し、資産価値を維持するための定期メンテナンスを行います。
ですから物件選びでは、計画的に大規模修繕をおこなっているか、修繕積立金の残高は充分かといった管理状態を確認しておくことが大切です。

国交省のガイドラインでは、大規模修繕は12年に一度実施し、外壁塗装や防水処理を行います。
一回の大規模修繕にかかる費用は、1戸あたり100~120万円が目安です。
ですから修繕積立金は、100~120万円×戸数相当の貯蓄があれば、次回の大規模修繕を余裕をもって迎えられるということになります。
大規模修繕を実施したばかりの物件は、当然ですが貯蓄は少なくなりますが、残高がまったくないようだと、台風でガラスが割れたとか、エレベーターが動作不良を起こしたとかいった場合に対応できるのか不安があります。

耐震強度

耐震強度は新耐震か・旧耐震かも要チェック。
1981年6月以降に建築確認を受けた建物——つまり2018年現在、築37年以内の建物はすべて新耐震です。
それ以前の建物でも、耐震適合証明を受けていれば、新耐震相当の耐震性が認められたということです。

また、災害への強さは立地も大きく影響します。
地盤がしっかりしているか、土砂崩れや浸水の心配はないか、ハザードマップで確認しましょう。

間取り変更の制約

物件によっては、思うように間取り変更ができないこともあるので、注意が必要です。
とくに築古の団地に多いのですが、柱ではなく壁で支える構造(壁式構造)の建物は、壊せない壁(構造壁)があります。
もし「LDKを広くしたいので、リビングと隣室を一体化しよう」とお考えなら、壊す予定の壁が構造壁でないかを調べる必要があります。

また、水回りの移動はパイプスペース(PS)の位置を考える必要があります。
PSとは各住戸の給水管・排水管を集約したスペースのことで、上階と下階を貫くように通っており、動かすことができません。
キッチンやお風呂といった水回りをPSからあまり遠くすると、配管の勾配がとれず、水が流れなくなってしまいます。
最近はオープンタイプのキッチンが人気ですが、「壁付けのキッチンをリビング側に移動しよう」と思ったら、配管の勾配がとれないために動かせない、という場合もあるのです。

ひかリノベでは、不動産のプロであるコーディネーターが管理状態や耐震基準をお調べし、設計のプロであるデザイナーがご希望の工事が可能かどうかをご確認します。
チーム体制でお一人ひとりのプランに合ったリノベーション向き物件を探せる仕組みをとっていますので、どうぞ安心しておまかせください!

4.消費税増税に備えて

2019年10月に予定されている消費税10%への増税。
マイホームの購入は何千万円という買いものですから、8%から10%への引き上げで負担も大きくなりそうですね。

しかし中古マンションは個人が自宅を売却するケースが大多数ですから、この場合、消費税はかかりません
(リフォーム再販物件のように、不動産会社が自ら買い取った物件を販売している場合は、消費税の課税対象となります)

一方で、リノベーション費用は消費税がかかります
フルリノベーションの場合1,000万円近く、あるいはそれ以上の規模となる場合もありますから、なるべくなら8%のうちに実施したい、とお考えになる方は多いでしょう。

ここで注意したいのは、住宅購入やリノベーションは、契約日ではなく決済日が課税の基準となることです。
物件探しからリノベーション完工までにかかる期間は、2章で申し上げたとおり3~4ヶ月が目安ですから、遅くとも2019年6月には物件探しを始めていなくてはいけない計算です。
しかし条件に合う物件がすぐに見つかるとは限りませんし、駆け込み需要で工事が集中してふだんより工期が長引く可能性もあります。

そこで政府は完工が2019年10月1日以降となっても、工事請負契約を2019年3月31日までに結んでいれば、例外的に増税前の8%が適用される――と取り決めました。
請負契約は物件とリノベーションプランが決まってはじめて結ばれるものですから、2018年内には物件探しを始められることをおすすめします。

 

【執筆】高橋 千晶(ひかリノベ 広報)
【監修】柴田 朝子 (宅地建物取引士)

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