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「中古マンション×リノベーション」が人気! その理由とは?

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中古マンション リノベーション

「新築マンションはとても手が出せないけど、中古マンションなら自分にも購入できそう」「あえて中古マンションを選んで好きなようにリノベーションしたい」という方が増えています。

確かに築年数の経ったマンションは価格がお手頃ですが、建物の耐震性や物件の管理状態など中古ならではの気になる点もあります。
そこで中古マンション×リノベーションのメリットデメリットや物件を選ぶ際の注意点、マンションをリノベーションする際に気を付けたいことなどをまとめました。

2015/10/8初出⇒2018/10/18更新⇒2019/10/4更新⇒2021/03/08更新

1.「中古リノベーション」がおすすめな理由

中古マンションを購入してリノベーションするのは、新築マンションと比べてどんなおすすめポイントがあるのでしょうか。

手の届く価格

マンションの価格はいま、オリンピック需要と建築業界の人手不足から高騰し、首都圏の新築マンションの平均価格は6,011万円(令和2年8月時点)と、バブル期並みの価格水準で高止まりしています。

参照サイト:(財)不動産流通推進センター2020不動産統計集・不動産開発

一方で中古マンションの平均成約価格は3,644万円(令和2年8月時点)と、新築に比べ手の届きやすい物件が多く流通しています。中古はリフォームやリノベーションに費用がかかるといはいえ、リノベーションに1,000万円かけたとしても、新築のおよそ2/3の価格です。

参照サイト:(財)不動産流通推進センター2020不動産統計・不動産流通

そしてマンションのリノベーション費用の相場は、工事の範囲や現況の状態にもよりますが、1㎡当たり10~15万円が平均です。マンションの面積を70㎡だと考えても、リノベーションに掛ける予算は700万~1050万円が目安となるでしょう。

リノベーション費用に関して詳しくはこちらの記事をご覧ください。

安定した資産価値

マンションの価格は築年数が古くなるにしたがって安くなり、築20~25年程度で底値を迎えます。
そのため将来もし売却することになっても損が出にくい。つまり資産価値が安定しているといえます。

出典:東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」(http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201902.pdf)より 中古マンションのち九年大別平均価格

出典:東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」より 中古マンションの築年帯別平均価格

立地の良い物件が豊富

都心部にアクセスの良いエリアや、駅から近い場所はすでに住宅や商業施設で埋まっていて、新築を建てられる余地はほとんどありません。
そのため立地を重視するなら、新築よりも中古の方が選択肢は多くなります。

リノベーションで理想の住まいに

リノベーションは壁紙や床の張り替えなどの表層リフォームだけでなく、キッチンや浴室の設備をより高機能なものに変えたり、間取りを自由に変更したり、普段は見えない配管類を新しいものに交換したりと、住まいの価値をもとの状態以上に高めることができます。

新築マンションは間取りも、内装も、設備機器もあらかじめ決められているため、家事動線が良くないとか、家具が配置しにくい等の不満があっても、妥協して選ぶしかありません。

しかしリノベーションは、一人ひとりのライフスタイルや好みに合わせて住まいをデザインしていきます。部屋ごとのコンセントの数や位置といった細部まで暮らしやすさにこだわった、自分にとっての理想の住まいをつくることができるのです。

お得なおまとめローン

物件購入とリノベーションをセットで行う場合、住宅ローンでリノベーション費用も一括で借りることが出来ます。
リフォーム専用のローンを組む方法もありますが、金利が高く、諸費用も余計にかかるため、住宅ローンを利用したほうがお得です。

ただし、住宅ローンでリノベーション費用も借りるには、融資事前審査の時点で、リノベーションにいくらかかるのか概算がわかっていなくてはいけません。
融資の本申込みは、物件の売買契約を結んだ後に行います。したがって売買が成立するまでの間に、リノベーションプランが概ね決まっていなくてはいけないのです。

そのためには、不動産会社でマンションを買い、その後リノベーション会社に行ってプランを決め……という順番では間に合いません。
はじめから物件の紹介もおこなっているリノベーション会社に行き、物件探しとリノベーションの設計を並行して進める必要があります。

中古リノベーションのデメリット

新築マンションと比較して中古リノベーションは価格が安い反面、次のような点をデメリットと感じる方もいるでしょう。

新築マンションは当然ですが建築したばかりなので、住むのは自分が最初。しかし中古住宅は誰かがかつて住んでいた部屋ということになります。
誰かが住んだ部屋はいや、まっさらな部屋にしか住みたくないという方に中古リノベーションは向かないでしょう。

そして築年数が経っているということで建物の老朽化を心配される場合もあります。とはいえ木造の住宅と異なり、鉄筋コンクリート造りのマンションはそもそも耐用年数が長いのが特徴。
管理や手入れ次第で100年以上住める物件もあります。

また築年数の古さから、地震が来た時の耐震性が気になるという方もいらっしゃいます。耐震性については建物の築年数で分かるようになっています。
築40年未満のマンションは、1981年に改正された建築基準法により新しい耐震基準が適用されています。これは震度6~7の地震が来ても倒壊しない程の強度です。

では築40年以上のマンションはどうなのでしょうか?
ご安心下さい、築40年以上でも「耐震基準適合証明」があれば、新しい耐震基準並みの耐震性があるということになります。

最後に気になるのは、住めなくなって売却する時に果たして売れるのかということ。
こちらは物件を選ぶ際の立地がポイントになります。中古マンションは駅近や人気のエリアといった立地が良ければ、築年数が経っていても人気があり売れやすいです。

こうしてデメリットを見ると「誰かが住んだことのある部屋は嫌」という方以外は、比較的リーズナブルに立地の良い物件を購入できる中古マンションはおすすめです。

リノベーションに関するデメリットは、こちらの記事を参考に検討してみては?

マンションリノベーションのポイント

マンションのリノベーションは、建物の構造や規約によって、制約がある場合もあります。
どんな点に注意すればよいのでしょうか。

リノベーション可能なところは「部屋の中身」だけ

マンションには共用部分と専有部分があり、基本的に居住スペース(専有部分)は自由にリノベーションできますが、住民みんなが共同で使用するエントランスや共用廊下、建物の躯体、各住戸の排水管や給水管を繋いでいるパイプスペースなど(共用部分)は、個人の判断でリノベーションすることはできません。
共用部分の修繕は、管理組合が必要に応じて、住民から集めた修繕積立金をつかって実施します。

では、専有部分の範囲は? というと、玄関ドアの内側から、窓サッシの内側まで。玄関ドアそのものや、窓の外のバルコニーは専有部分に含まれません。

玄関ドアを交換したり、バルコニーを塗り替えたりといった工事は認められないのです。
(ただし玄関のカギ交換や、インターホンの交換は、管理組合に申し出れば認められるケースがほとんどです)

間取り変更の障壁となりやすい「構造壁」

物件によっては思うように間取り変更ができないこともあるので、注意が必要です。

マンションの構造には「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。
ラーメン構造とは、柱と梁で建物を支える構造です。
壁式構造とは、壁で建物を支える構造です。

壁式構造のマンションは、構造壁といって、建物の構造耐力上壊せない壁が存在します。
プランによっては、この構造壁が間取り変更の障壁となる可能性があるので、物件選びの段階で、構造壁の位置を確認しておく必要があります。

水回り移動は「配管経路」に注意

水回りの移動は、配管経路を考慮する必要があります。

マンションの給水管・排水管は、通常、床下を通っています。
水をスムーズに流すためには、配管の勾配を充分とるために、床下に充分なスペースが必要です。
また各住戸の配管類を繋ぐバイプスペースと、キッチンや浴室・トイレの距離が遠すぎると、配管の勾配がとれず、水が流れなくなってしまいます。

物件によっては水回りの移動が困難な場合もあるため、購入前に図面や現地の確認が必要です。

「管理規約」による制約

専有部分のリノベーションであっても、マンションによっては床材の遮音等級が指定されていたり、電気容量に制限があったりする場合も。
こうしたマンションのルールを定めているのが、管理規約です。
リノベーションの制約になりそうな規定はないか、事前に確認しておく必要があります。

リノベ向き中古マンションの選び方

リノベーションを前提に物件を選ぶ場合、そのまま住むことを前提とした新築や築浅のマンション選びと異なる、独自のポイントがあります。

はじめにプランを決めてから物件を決める

先ほど建物の構造や配管経路による間取り変更の制約や、管理規約による制約について紹介しましたが、これらの課題をクリアして、希望通りにリノベーションを進めるには、プランに合った物件を選ぶことが大切です。

そのためには、物件探しと平行してプランニングを進めることはもちろん、物件探しに設計担当や施工管理担当も参加して、問題なく工事が進められるかどうかを確かめたうえで購入できるリノベーション会社を選ぶ必要があります。

物件紹介もおこなっているリノベーション会社といっても、実態は不動産仲介を外部に委託しているケースも少なくありません。不動産・設計・施工の連携がきちんと出来ているリかどうかが、リノベーション会社選びのポイントです。

ひかリノベではワンストップリノベーションを採用。社内に宅建士・建築士・施工管理技士と、各分野の専門家が在籍しています。 物件探しに設計担当や施工管理担当も参加し、希望通りのリノベーションが可能かどうか確かめた上で購入できます。

詳しくは「ひかリノベのワンストップリノベーション」をご覧ください。

内覧は「リノベーションで変えられないもの」に注目して

部屋の内装や設備機器は、リノベーションで変えることができます。
一方、立地条件や広さ、眺望、陽当りといった環境面は変えられません。
ですから内覧では、このような「リノベーション出来ないもの」に注目してください。

また、共有部分の設備は個人で変えることができません。
エントランスのオートロックや、エレベーターの防犯カメラなど、セキュリティが整っているか。
24時間いつでもゴミが出せるゴミステーションや、宅配ボックスなど、生活を便利にする設備は整っているか。
このあたりは求める水準に個人差もあるでしょうから、自分が必要としているレベルを満たしているかどうか確認してください。

建物の寿命を左右する管理状態

快適な住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適切なメンテナンスが不可欠です。
そのため物件選びでは、計画的に大規模修繕をおこなっているか、修繕積立金の残高は充分かといった管理状態を確認しておくことが大切です。

国交省のガイドラインでは、大規模修繕は12年に一度実施し、外壁塗装や防水処理をおこなうよう推奨しています。
一回の大規模修繕にかかる費用は、1戸あたり100~120万円が目安です。
ですから修繕積立金は、100~120万円×戸数相当の貯蓄があれば、次回の大規模修繕を余裕をもって迎えられるということになります。
大規模修繕を実施したばかりの物件は、当然ですが貯蓄は少なくなりますが、残高がまったくないようだと、台風でガラスが割れたとか、エレベーターが動作不良を起こしたとかいった突発的な状況に対応できるのか、不安が残ります。

また共用設備の使い方や、清掃が行き届いているかも、管理状態を知る手がかりとなります。
エントランス前や、駐輪場、駐車場、ゴミ置き場が散らかっていないかどうか、内覧の際に見ておきましょう。

耐震性は「築浅だから安心」ではない

現行の耐震基準が適用されたのは、1981年6月から。それ以降に建築確認を受けた建物は、すべて新耐震基準に基づいて建てられています。

つまり2021年現在、築39~40年以内の建物は、基本的に新耐震基準に適合しています。
またそれ以前の建物でも、耐震適合証明を受けていれば、新耐震相当の耐震性が認められたということです。

新耐震基準に適合しているかどうかは、耐震性を図る基準の一つではありますが、それだけでは測れない部分もあります。
建物の防災には、立地も大きく影響します。地盤がゆるいエリアの新耐震より、地盤がしっかりしているエリアの旧耐震の方が、被害に遭う可能性は低いという考え方もあります。

エリアごとの災害リスクについては、地域のハザードマップで確認できます。また地盤の揺れやすさについては、朝日新聞HPがシミュレーターを公開しています。

参照サイト:国土交通省ハザードマップポータルサイト 参照サイト:揺れやすい地盤 災害大国 迫る危機:朝日新聞デジタル

ひかリノベのリノベーション実例

最後にひかリノベで中古マンションを購入し、リノベーションを行ったお客様の施工例をご紹介していきます。ご自身のリノベプランを考える際にぜひご活用ください。

心地よいときを育む、木漏れ日の家

木目を基調としたナチュラルな空間に仕上げたリノベーション事例

ご夫婦二人暮らしの中古リノベーションでは、3DKを1LDKへ間取り変更しました。
寝室の奥には書斎スペースを新設し、コロナ禍で増えたテレワークも集中して仕事ができるようになったのだとか。

リビングダイニングにはナチュラルテイストが好きな奥様の好みを反映した無垢フローリングを使用。リビングの下がり天井はエアコンのダクトを通すための苦肉の策でしたが、木目調クロスがいいアクセントになっています。

ピンク・ブルー・クリームのコンポジション

ブルーとピンクの壁が印象的な南国ホテルのようなリノベーション事例

リビングに入るとパッと目に入るのが、ブルーとピンクのカラフルな壁。パステル系の明るい色合いは、アジアンテイストの家具や小物にも良く合います。

施主様がこの二色を壁紙に選んだのは元々あったモザイクタイルのアール壁を生かすため。ウォークインクローゼットを設置している場所なのですが、モザイクタイルに組み込まれた鏡は着替えた後のチェックだけでなく部屋全体のいいアクセントに。

リビングはブルー&ピンク、水廻りはブルー、そして寝室はクリーム色と部屋ごとに壁の色を分けているのもまるで南国のホテルにいるような気分にさせてくれますね。

高台に建つ小さな階段とお庭のあるマンション

照明がおしゃれなビンテージテイストのリノベーション事例

高台に建つマンションでありながら、1階ということでリビングの窓からは戸建てのような専用庭や植栽を目にすることができる物件です。
こちらは傾斜地に建設されているため、アプローチから玄関前、玄関を入ってからもリビングに行くまでは階段を下りるという構造になっています。

閉鎖的にも感じる作りでしたが、玄関に入ってからの廊下には外灯のようなランプを設置、途中の部屋の建具はあえて窓のないものをチョイス。まるで外国のアパートメントか路地裏のような雰囲気を作り出しています。

リビングに入った時に一気に視線が開けるため、部屋が広く感じられ解放感を得られるのもぜひ真似したいアイデアですね。

暮らすと働くを紡ぐ「家族格子」

広々とした間取りに、格子の間仕切りが印象的なリノベーション事例

3LDKのごく一般的な間取りのマンションを、大胆にも斜めにカットしたように壁や建具を設置したリノベーション実例です。リビング入口から掃き出し窓のある奥に行くにしたがって広がりがあるので、解放感は抜群。

仕事中も家族の気配を感じていたいというご主人様の要望を受けて、リビング脇に設けた書斎との仕切りを木製の格子にして、空間を仕切りながらも他の家族の姿が見られるような工夫がされています。

次世代のスタンダード。IoT×照明×リノベーション

IoTを取り入れた照明がブルーグレーの内装とマッチしているリノベーション事例

こちらはシックなヴィンテージ感ただよう内装と最新のIoT技術を組み合わせた新しいリノベーションのスタイルに仕上がっています。

IoTとは「Internet of Things」の略で、家の設備や照明がインターネットにつながった仕組みのこと。こちらではリビング照明やエアコン、給湯器をスマホで一括操作できるようになっています。
また「行ってきます」や「おやすみ」という声に反応して、自動で照明を切ったり明るさを調節できたりと、電気の節約にもつながります。

パーティ好きの施主様の要望で、広いリビングダイニングはまるでダーツバーのような雰囲気に。天井に配した天然木のルーバーで床との統一感を持たせ、防音壁や二重サッシで防音対策もバッチリです。

自然に寄り添う徒然ご自愛空間

無垢材や漆喰などの自然素材をふんだんに使ったリノベーション事例

躯体以外を丸ごと変えるスケルトンリフォームで生まれ変わった中古マンションの実例です。内装には無垢材のフローリングや漆喰といった自然素材をふんだんに使い、タイルや屋根瓦が良いアクセントになっています。

各部屋を仕切るのは壁のみで、あえて扉を取り払いました。段差や床材の違いを上手に使いながらゾーニングするアイデアは取り入れたいですね。
水廻り以外は部屋に役割をもたせずその時々の気分で使えるよう、スペースも広めにとっています。

ひかリノベでは上でご紹介したような中古マンションのリノベーションを多数手がけています。また希望エリアや間取りなどをお伺いできれば、物件探しも可能です。
ホームページからでも物件を検索できますので、興味のある方は「ひかリノベ物件検索」から探してみましょう。


【記事監修】櫨元宏(宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザー)

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宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザーの有資格者。中古リノベから注文住宅まで、13年間におよぶ建築業界での営業経験をもつ。プライベートでは料理をこよなく愛する一面も(クックパッドにてレシピ公開中!)「食と住は生活の“根っこ”だと思います。キッチンへのこだわりを口にされるお客様は非常に多いです。一方で水廻りのリフォームは、物件によって制約も生じやすい部分。知識と経験をもとに『リノベ向き物件』をご紹介します」


好きな街。好きな暮らし。
ひかリノベの『中古を買ってフルリノベ』

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