築古物件が再生！『中古マンションリノベーション』解体新書

（最終更新日：2018年9月2日）

「マイホームを買いたいけれど、新築は値段が高く予算が届かない」「間取りや内装が、自分のイメージにはまる物件が見つからない」…こんなもどかしい想いをされている方にオススメしたいのが、今回ご紹介する「中古マンションのリノベーション」です！

「中古マンションのリノベーション」なら、新築と比べて購入予算を抑制できるだけでなく、自分が暮らしたい街、通勤 や通学に便利な立地の良い場所で中古マンションを購入できてしまうのです。もちろんリノベーションですので、間取りや内装を自分の好みに合わせて一新！ 最新機能のシステムキッチン、ミストサウナ付きのバスルーム、そんな憧れも思いのままに実現できてしまうのです。

今、新築・改築を検討されている方、是非「リノベーション」の可能性を選択に加えてみては如何でしょうか。そうは言っても、まず気になるのがリノベーションの自由度とお金。また来年2019年には消費税も10％に引き上げられる予定で、請負をいつまでに完了し、いつまでに引き渡しされなければならないかも気になりますよね。

「実際いくらかかるの？」

「どこまで自由に変えられるの？」

「完成までに何ヶ月かかるの？」…。いろいろな疑問も湧いてきます。

そこで、今回のブログでは『中古マンション・リノベーション』の費用・流れ・物件選びやプラン作成のコツといった、理想の部屋をつくるためのポイントをまとめてお伝えします。この記事を読めば、中古リノベを考えるうえで押さえておきたい知識が丸ごとつかめます！

1.そもそもリノベーションって何？

リノベーションとは、もともとの内装や間取り・設備などを変えて、より自分らしく・暮らしやすい住まいにすること。リフォームのように古くなった家を新築時のような状態に戻すだけでなく、家族の成長など環境の変化に伴って、デザインや住みごこち（住機能）を改善し、より良くすることをいいます。

マンションのリノベーションの場合、住戸のワクとなる構造体（コンクリートスラブ）だけ残して中身を解体し、新しい部屋をつくり直すことができます（スケルトンリノベーション）。この場合、元の部屋は壊してしまうので、どんなに古くても・汚れていても関係ありません。

▲元の部屋を解体し、構造体だけの状態に

新築の分譲マンションは開発業者がつくった部屋なので「収納がもう少し大きければいいのに」「リビングと隣の部屋の壁をなくして一間にしたい」など、各施主の細かなリクエストに簡単に対応出来ることもなく、結果、完全に理想どおりの部屋を見つけるのは難しくなってしまいます。でも、リノベーションなら、自分のライフスタイルや好みに合わせて、オリジナルの部屋がつくれます。

▲壁付けから対面のカウンターキッチンへ

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▲オリジナルの洗面台を造作。タイル貼りでヨーロッパ風に

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2.中古マンション・リノベーション3つの魅力

中古マンション・リノベーションが新築に比べて優れている点は次の3つです。

費用が抑えられる

マンションの価格は築20年で底値になります。
下のグラフを見てわかるとおり、築20年マンションの平均価格は、新築の半額以下。さらに、それ以上ほとんど価格は落ちません。将来、転勤や家族構成の変化によって売りに出すことになったとしても、資産価値が安定しているということです。

▲中古マンションの築年帯別平均価格（公益財団法人 東日本不動産流通機構：2018(平成30)年2月23日 「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」）

立地がいい

いまは新築を建てられる土地が限られています。とくに駅前の通勤や買い物に便利なエリアは、たいていすでにマンションやビルが建っています。ですから、いまあるマンションが売りに出されたところを買う方が、好立地の物件を手に入れる近道といえるわけです。

また、立地のよさは資産価値にも影響します。建物の価格は年数とともに下落しますが、土地の価格は変わりません。ですから、将来売るときにも値下がりの心配が少ないといえます。

自分に合った住まいを自由につくれる

ライフスタイルや好みは人それぞれです。
たとえば、Ａさんはファッションが大好き。たくさんの洋服を収納できる大きなクローゼットが欲しいと考えています。
一方、Ｂさんはミニマリスト。収納は小さくてもいいので、その分もっと広く部屋を使いたいと考えています。

新築の分譲マンションは、デザインも使い勝手の良さも平均的。そのため理想通りの部屋を見つけることは難しく、「帯に短しタスキに長し」になりがちです。
でも、リノベーションなら「自分に合わせて部屋を変える」ことができます。

▲和室をつぶして広いＬＤＫに

▲家族の生活に合わせて、間取りを自由にカスタマイズ

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3.費用はどれくらいかかるの？

中古リノベーションの費用は、大まかに物件購入費用とリノベーション費用で分けられます。

まず、物件購入費用は、土地・建物価格のほか諸費用 ※がかかります。
諸費用とは仲介手数料や登記費用・住宅ローンの事務手数料など、物件を買うために付随してかかる費用のこと。中古マンションの場合、土地・建物価格の10％程度かかります。

そして、リノベーション費用ですが、スケルトンリノベーションの場合、10～15万円/㎡が目安。60㎡なら、600～900万円くらい見込んでおくということですね。
ただし、住戸が小さいと1㎡当たりの単価はもっと高くなります。トイレ・バス・キッチン等、水回りは広さに関わらずある程度の費用がかかるためです。
また、「最新機能のシステムキッチン！」「床はこだわりの無垢材フローリング！」というようにハイグレードな設備・建材を使用すれば当然、価格も高くなります。反対に「水回りの移動は無しで、間取り変更はリビングと隣の部屋をつなげるだけ」というように内容を絞り込めば、もっと費用を節約することも可能です。

物件購入とリノベーション全体でいくら掛けられるか、無理なく出せる範囲はいくらかを考えるにあたっては、キャッシュフロー表をつくって家計を点検してみることをオススメします。
マイホームは「人生で一番大きな買いもの」といわれます。20年、30年と長期のローンを組まれる方が多いので、毎月の返済が生活の負担にならないか、完済までの計画を「見える」化してみてください。マンションの管理費・修繕積立金・固定資産税といったランニングコストも確認しておきましょう。

▲画像をクリックするとダウンロードがはじまります

4.「中古を買ってリノベーション」の流れ

物件探しからリノベーション完成までの期間は、スムーズにいけば3~4ヶ月ほど。

スケジュールの無駄をなくしてスムーズに進めるコツは、物件購入とリノベーションを平行しておこなうことです。カギの引き渡し時点でリノベーションプランが決まっていれば、すぐに工事に入ることができます。一方、「物件を買ってからリノベーション」という場合、物件購入に1～3ヶ月、リノベーションのプランをつくって工事が完成するまでに4～5ヶ月と、全体で少なくとも半年程度を見込んでおかなくてはなりません。

また、物件の契約前にプランを作成することで、「物件価格+リノベーション価格」の総額がわかるというメリットもあります。「買ってからリノベーション」では、物件にお金をかけ過ぎ、リノベーションに回す費用が不足しがちです。でも、はじめからリノベーションありきで物件を探すことで、予算配分を考えて資金計画を建てることができます。

また、物件購入時点でリノベーション価格がわかっていれば、住宅ローンに組み込んで借入ができます。住宅ローンはリフォームローンより金利が安いので、別々にローンを組むよりも支払い金額を抑えることができるのです。

不動産会社とデザイン事務所を行ったり来たりするのは大変だし、時間がない！ という方には、ワンストップサービスのリノベーション会社がオススメです。物件探しもプランニングの相談も窓口がひとつなので、手間もかからずスピーディです。

▲物件探しからリノベーション設計・施工までワンストップサービスのひかリノベ

5.見積もりを取ってみよう！

4章で見てきたとおり、中古リノベーションの最初の一歩はプラン作成から。具体的には、リノベーション会社に見積もりを取ることがスタートになります。

見積もりでは、プランと費用の概算を出していきます。ここで注意しておきたいことは2つ。

まず押さえておきたいことは、リノベーション費用は工事の内容によって大きく異なるということです。水回りの移動も含む大掛かりな間取り変更や、無垢材や珪藻土といった高価な建材をふんだんにつかったリノベーションと、クロスやフローリングを張り替えるだけのシンプルな工事では価格も変わってきます。
そこで、見積もりを取る際はあらかじめ「LDKは広く取りたい」「ウォークインクローゼットをつくりたい」というように、希望の間取りや導入したい設備をリストアップしておくことをオススメします。箇条書きの「やりたいことリスト」をつくっておけば、伝え漏れや、認識の行き違いを防ぐこともできますね。

また、見積もりは1社だけだと高いのか安いのか判断がつきません。とはいえあまり何社も取ってしまうと対応が大変なので、HPやパンフレットの施工事例を見ながらセンスが合うところを2〜3社選んで、相見積もりを取りましょう。

ただし、このとき他社で出してもらった見積書を見せてしまわないようにご注意ください。見積書はその会社のノウハウが詰まった、いわば企業秘密。他社に見せるのはマナー違反とされています。

工事価格の内訳を比較するためには、見積もりノートをつけておくとわかりやすいです。
見積書のフォーマットは会社によって違います。中には「工事一式〇〇円」とだけ書かれているケースもあります。そんな場合も、打ち合わせの際「何にいくらかかるのか」「どんなやり方で工事するのか」を説明してもらい、それを記録しておけば一目瞭然です。

もし見積もりが出たら予算オーバーだったという場合は、プランを見直す必要があります。
予算内で満足のいくリノベーションをするためのポイントは2つ。

まず、値段を抑えるために漠然とグレードダウンしていくと、あとから「妥協しなければよかった！」と後悔につながりかねません。「対面式のカウンターキッチンは絶対入れたい！」というように、自分にとって譲れない条件は何かを明確にして、そこはグレードを変えないことをオススメします。

そして、グレードや工事のやり方を見直す部分については、設計担当に対案を出してもらいましょう。このとき、予算を「○○円まで」と決めておく方が、設計担当としてはプランを考えやすくなります。

6.理想の家をイメージするヒント

プラン作成にあたっては、リノベーションでやりたいこと・つくりたい部屋のイメージを具体的にすることが大切です。「カッコイイ部屋にしたい！」と一口にいっても、どんなテイストの部屋にしたいのか？
たとえば木や石のワイルドな素材感を活かした、インダストリアル系。

>>このお部屋をもっと見る！

あるいは、まるでホテルのような、シンプルで都会的なモノトーン系。

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このように写真で具体的なイメージが共有できれば、あとから「なんか違う……」とミスマッチが生じる心配がありません。
インテリア雑誌やWebサイトを見ながら「内装はこんなイメージ！」「キッチンはタイル敷きにしたい！」というように、スクラップブックをつくってみましょう。

リノベーション会社のHPはアイデアの宝庫です。また施工事例を見ることで、その会社が得意としているテイストもわかり、業者選びのヒントにもなりますね。

▲ひかリノベの施工事例

リノベーション専門雑誌も、実際にリノベーションした家に住んでいる方のリアルな声やインテリアコーディネートなど、企業HPとはまた違った切り口で参考になります。

▲リノベーション専門雑誌・リライフプラス

▲住宅・インテリア雑誌・ライヴズ

写真でイメージがある程度できてきたら、次はショールームやリノベーション物件の見学に足を運んでみましょう。素材の質感や広さのイメージなど、現物を見て・触ってはじめてわかるということもあります。わからないこと・知りたいことがあれば、案内のスタッフに質問や相談もできます。

▲ひかリノベのショールーム見学

また、リノベーション会社のイベント・セミナーは情報収集にもってこいです。今回は設計に関すること、次回はお金に関すること、というようにテーマが決まっているので、興味のあるテーマ・知りたいテーマを選んで参加してみましょう。

▲ひかリノベのイベント・セミナー情報

7.工事前に知っておきたい5つの注意点

リノベーションのイメージが具体的になってきたところで、実際に工事に入る前に押さえておきたいポイントを整理しておきましょう。あとから「こんなはずじゃなかった」と後悔しないためにも、次の5つのポイントにご注意ください。

リノベーションでも、できないことがある

内装や間取りを自由に変えられることがリノベーションの特長ですが、まったく制約がないわけではありません。マンションの場合、建物の構造による制約・管理規約による制約・権利上の制約があります。

建物の構造による制約

マンションの構造には壁式構造（建物を壁で支える）とラーメン構造（柱で支える）があります。壁式構造の場合、建物を保つために壊せない壁があります。そのため、間取りの変更に制約があるのです。
とくに築古の物件は壁式構造が多いので、注意が必要です。

また、水回りの移動はPS（パイプスペース）の位置を考える必要があります。
PSとは部屋中の給排水管をまとめて通しているスペースのことで、動かすことができません。
キッチンやお風呂といった水回りをPSからあまり遠くすると、配管の勾配がとれず、給排水がうまくできなくなってしまいます。そのため、水回りは移動できる範囲に限りがあるのです。

こうした技術的な問題は、設計担当に物件や図面を見てもらえばわかります。購入前に内覧に同行してもらうなどして、確認してもらうことが大切です。

管理規約による制約

技術的には工事可能でも、管理規約によって工事ができない場合もあります。
たとえば、床材の変更。防音の問題から床材が指定されているケースや、「工事で音が出るので、床材の変更はNG」というケースがあります。
あるいは、電気・ガス・給湯器の容量が決められていて、オール電化にできない・お風呂の追い炊きが付けられないというケースもあります。

管理規約は不動産会社にいえば取り寄せてもらえます。あるいは、管理組合に「こういう工事をしても問題はないですか」と聞いてもらうこともできますから、購入前に必ず確認してください。

権利上の制約

マンションは共用部分と専有部分があります。このうち、リノベーションできるのは専有部分（住戸の中）のみ。そのため、建物の構造には手を加えてはいけません。構造体（コンクリートスラブ）の補強や耐震補強はできないのです。

共用部分の修繕は、管理組合の判断でおこないます。ですから、計画的に大規模修繕をおこなっているか、修繕積立金の残高は充分か、購入前に管理状態を確認しておくことが大切です。

建物のコンディションや劣化がないかどうかは、ホームインスペクション（住宅診断）でプロのチェックを受けることもできます。専門家でないとわからない、建物の隠れた問題を発見できるので、購入前に受けておくことをオススメします。

▲ひかリノベのホームインスペクション。ひかリノベでは、ご紹介した物件を購入される前にホームインスペクションをおこなっています

また、耐震強度は新耐震か・旧耐震かを必ずチェックしてください。1981年6月以降に建築確認を受けていれば、新耐震です。あるいは、それ以前の建物でも、耐震適合証明を受けていれば、新耐震相当の耐震性があるということです。
さらに、災害への強さは立地も大きく影響します。ハザードマップを確認して、地盤のしっかりしたエリア、高台にあって水害に強いエリアを選びましょう。

工事費用は想定より高くなりがち

着工後に追加工事が発生して、当初の想定よりも費用が高くなってしまうという場合があります。たとえば、「床を剥がしてみたら配管がボロボロになっていて、予定していなかった配管工事を追加することになってしまった」というような場合です。

給排水やガスの配管設備の耐用年数は約30年・給湯器は10年というように、設備には寿命があります。
経験豊富なリノベーション業者は、マンションの築年数からある程度「こんなダメージが隠れているかも」と予測できます。プランニングの段階で「配管工事が必要になるかもしれません。その場合、工事費用は○○円ほど上乗せになります」といってもらえれば、それをもとにプランを練り直すこともできます。ですから、リノベーション業社を決めるに当たっては、マンション・リノベーションの施工実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。

リフォームローンは金利が高くつく

4章でも少しお話ししましたが、リフォームローンは住宅ローンに比べて金利が高めです。
リフォームローンは有担保型と無担保型の2タイプがあり、借入金額の大きさによってどちらかを選びます。

リフォームローンの金利は有担保型で年1～3％、無担保型で年3～5％程度。一方、住宅ローンはいまや1％を切る銀行も珍しくありません。
物件購入時点でリノベーション費用がわかっていれば、金利の安い住宅ローンに組み込んで借入することができます。ですから、ローンの支払い金額を抑えるためには、物件探しとプランニングを同時進行する必要があるのです。

入居までにタイムラグがある

リノベーション工事は、規模にもよるがフルスケルトンで3ヶ月ほどかかります。つまり、物件の購入・引き渡しから実際に住めるようになるまでに間が空くことになります。
しかし、この間も住宅ローンは支払わなくてはいけません。いま住んでいる家が賃貸の場合は、家賃と住宅ローンがダブルでかかることになります。

二重払いの期間を短縮するためには、引き渡しと同時に工事に入れるよう、物件探しと並行してプランニングを進めておくことが大切です。

将来、売るときに困ることも……

好みのデザイン、自分のライフスタイルに合わせた住まいをつくれるのがリノベーションの魅力ですが、あまり個性的すぎる家は、もし将来売却したり賃貸に出したりすることになったとき、買い手・借り手が付きづらいというリスクがあります。

また、リノベーションしたからといって、その分高く売れるとは限りません。売却価格は周辺相場との兼ね合いになります。リノベーションにかけた費用をそのまま価格に上乗せして売れるわけではないのです。もし買い手が（いまのアナタのように）リノベーション前提で物件を探している場合はなおさら、「前のオーナーのリノベーションなんて関係ないよ！」と考えます。
ですから、「リノベーション費用は持ち出しになる」と考えておきましょう。

8.信頼できるリノベーション会社って？

「理想の部屋」を実現するためには、設計や施工を実際にしてくれる業者選びが大切です。
国交省所管の公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターによると、2013年のリノベーション・リフォームに関するトラブル相談件数は24,216件。リノベーションの普及がすすむにつれ、「工事に欠陥があった」「見積もりにない費用を請求された」というようなトラブルも増えてきています。
リノベーション会社は、大切な住まいづくりのパートナー。信頼できる会社か、豊富な経験をもっているか、しっかりと見極めたいですね。そのためには、見積もり時にこの8つをよくチェックしてください。

以上のように、中古マンション・リノベーションで理想の住まいをつくるためのポイントをまとめてきましたが、いかがでしたか？

リーズナブルで好立地、自由にオリジナルの部屋をつくれる中古マンション・リノベーション。そのお買い得さ・自由度の高さは新築にはない魅力です。

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この記事のまとめ