中古マンションを購入し、リノベーションやリフォームをして住む。手の届きやすい価格で、自分のライフスタイルや価値観に合わせて住まいを自由に設計できると、多くの人々から注目されています。
一方で配管や躯体の老朽化、古いマンションでも自由に間取り変更できるのか等、年数の経った物件を利用することに対する不安の声も聞かれます。
メリットとデメリット、実際にひかリノベで「中古を買ってリノベーション」をおこなった事例と費用、物件選びやリノベプランを考える際の注意点をまとめました。
2015/10/8初出⇒2018/10/18更新⇒2019/10/4更新
1.なぜ「中古リノベーション」がおすすめなのか？
中古マンションを買ってリノベーションをすることは、新築を買って住むのと比較して、どんなメリットがあるのでしょうか。
手の届く価格
マンションの価格はいま、オリンピック需要と建築業界の人手不足から高騰し、首都圏の新築マンションの平均価格は6,284万円と、バブル期並みの価格水準で高止まりしています（公益財団法人 不動産流通推進センター 「2019 不動産業統計集」2019年2月最新データ）
一方で中古マンションの平均成約価格は3,479万円と、新築に比べ手の届きやすい物件が多く流通しています（公益財団法人 不動産流通推進センター 「2019 不動産業統計集」2019年2月最新データ）中古はリフォームやリノベーションに費用がかかるといはいえ、リノベーションに1,000万円かけたとしても、新築のおよそ2/3の価格です。
安定した資産価値
マンションの価格は築年数が古くなるにしたがって安くなり、築20～25年程度で底値を迎えます。
そのため将来もし売却することになっても損が出にくい。つまり資産価値が安定しているといえます。
出典：東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2018年）」（http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201902.pdf）より 中古マンションのち九年大別平均価格
立地の良い物件が豊富
都心部にアクセスの良いエリアや、駅から近い場所はすでに住宅や商業施設で埋まっていて、新築を建てられる余地はほとんどありません。
そのため立地を重視するなら、新築よりも中古の方が選択肢は多くなります。
リノベーションで理想の住まいに
リノベーションは壁紙や床の張り替えなどの表層リフォームだけでなく、キッチンや浴室の設備をより高機能なものに変えたり、間取りを自由に変更したり、普段は見えない配管類を新しいものに交換したりと、住まいの価値をもとの状態以上に高めることができます。
新築マンションは間取りも、内装も、設備機器もあらかじめ決められているため、家事動線が良くないとか、家具が配置しにくい等の不満があっても、妥協して選ぶしかありません。
しかしリノベーションは、一人ひとりのライフスタイルや好みに合わせて住まいをデザインしていきます。部屋ごとのコンセントの数や位置といった細部まで暮らしやすさにこだわった、自分にとっての理想の住まいをつくることができるのです。
お得なおまとめローン
物件購入とリノベーションをセットで行う場合、住宅ローンでリノベーション費用も一括で借りることが出来ます。
リフォーム専用のローンを組む方法もありますが、金利が高く、諸費用も余計にかかるため、住宅ローンを利用したほうがお得です。
ただし、住宅ローンでリノベーション費用も借りるには、融資の申込みの時点で、リノベーションにいくらかかるのか概算がわかっていなくてはいけません。
融資の申込みは、物件の売買契約を結んだ直後に行います。したがって売買が成立するまでの間に、リノベーションプランが概ね決まっていなくてはいけないのです。
そのためには、不動産会社でマンションを買い、その後リノベーション会社に行ってプランを決め……という順番では間に合いません。
はじめから物件の紹介もおこなっているリノベーション会社に行き、物件探しとリノベーションの設計を並行して進める必要があります。
ひかリノベのワンストップリノベーション
ひかリノベは家探しからリノベーションの設計、施工、住宅ローンのご相談まで、「中古を買ってリノベーション」をトータルでサポートしています。
マンションリノベーションのポイント
マンションのリノベーションは、建物の構造や規約によって、制約がある場合もあります。
どんな点に注意すればよいのでしょうか。
リノベーション可能なところは「部屋の中身」だけ
マンションには共用部分と専有部分があり、基本的に居住スペース（専有部分）は自由にリノベーションできますが、住民みんなが共同で使用するエントランスや共用廊下、建物の躯体、各住戸の排水管や給水管を繋いでいるパイプスペースなど（共用部分）は、個人の判断でリノベーションすることはできません。
共用部分の修繕は、管理組合が必要に応じて、住民から集めた修繕積立金をつかって実施します。
では、専有部分の範囲は？ というと、玄関ドアの内側から、窓サッシの内側まで。玄関ドアそのものや、窓の外のバルコニーは専有部分に含まれません。
玄関ドアを交換したり、バルコニーを塗り替えたりといった工事は認められないのです。
（ただし玄関のカギ交換や、インターホンの交換は、管理組合に申し出れば認められるケースがほとんどです）
間取り変更の障壁となりやすい「構造壁」
物件によっては思うように間取り変更ができないこともあるので、注意が必要です。
マンションの構造には「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。
ラーメン構造とは、柱と梁で建物を支える構造です。
壁式構造とは、壁で建物を支える構造です。
壁式構造のマンションは、構造壁といって、建物の構造耐力上壊せない壁が存在します。
プランによっては、この構造壁が間取り変更の障壁となる可能性があるので、物件選びの段階で、構造壁の位置を確認しておく必要があります。
水回り移動は「配管経路」に注意
水回りの移動は、配管経路を考慮する必要があります。
マンションの給水管・排水管は、通常、床下を通っています。
水をスムーズに流すためには、配管の勾配を充分とるために、床下に充分なスペースが必要です。
また各住戸の配管類を繋ぐバイプスペースと、キッチンや浴室・トイレの距離が遠すぎると、配管の勾配がとれず、水が流れなくなってしまいます。
物件によっては水回りの移動が困難な場合もあるため、購入前に図面や現地の確認が必要です。
「管理規約」による制約
専有部分のリノベーションであっても、マンションによっては床材の遮音等級が指定されていたり、電気容量に制限があったりする場合も。
こうしたマンションのルールを定めているのが、管理規約です。
リノベーションの制約になりそうな規定はないか、事前に確認しておく必要があります。
リノベ向き中古マンションの選び方
リノベーションを前提に物件を選ぶ場合、そのまま住むことを前提とした新築や築浅のマンション選びと異なる、独自のポイントがあります。
はじめにプランを決めてから物件を決める
先ほど建物の構造や配管経路による間取り変更の制約や、管理規約による制約について紹介しましたが、これらの課題をクリアして、希望通りにリノベーションを進めるには、プランに合った物件を選ぶことが大切です。
そのためには、物件探しと平行してプランニングを進めることはもちろん、物件探しに設計担当や施工管理担当も参加して、問題なく工事が進められるかどうかを確かめたうえで購入できるリノベーション会社を選ぶ必要があります。
物件紹介もおこなっているリノベーション会社といっても、実態は不動産仲介を外部に委託しているケースも少なくありません。不動産・設計・施工の連携がきちんと出来ているリかどうかが、リノベーション会社選びのポイントです。
ひかリノベのワンストップリノベーション
ひかリノベは社内に宅建士・建築士・施工管理技士と、各分野の専門家が在籍しています。物件探しに設計担当や施工管理担当も参加し、希望通りのリノベーションが可能かどうか確かめた上で購入できます。
内覧は「リノベーションで変えられないもの」に注目して
部屋の内装や設備機器は、リノベーションで変えることができます。
一方、立地条件や広さ、眺望、陽当りといった環境面は変えられません。
ですから内覧では、このような「リノベーション出来ないもの」に注目してください。
また、共有部分の設備は個人で変えることができません。
エントランスのオートロックや、エレベーターの防犯カメラなど、セキュリティが整っているか。
24時間いつでもゴミが出せるゴミステーションや、宅配ボックスなど、生活を便利にする設備は整っているか。
このあたりは求める水準に個人差もあるでしょうから、自分が必要としているレベルを満たしているかどうか確認してください。
建物の寿命を左右する管理状態
快適な住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適切なメンテナンスが不可欠です。
そのため物件選びでは、計画的に大規模修繕をおこなっているか、修繕積立金の残高は充分かといった管理状態を確認しておくことが大切です。
国交省のガイドラインでは、大規模修繕は12年に一度実施し、外壁塗装や防水処理をおこなうよう推奨しています。
一回の大規模修繕にかかる費用は、1戸あたり100～120万円が目安です。
ですから修繕積立金は、100～120万円×戸数相当の貯蓄があれば、次回の大規模修繕を余裕をもって迎えられるということになります。
大規模修繕を実施したばかりの物件は、当然ですが貯蓄は少なくなりますが、残高がまったくないようだと、台風でガラスが割れたとか、エレベーターが動作不良を起こしたとかいった突発的な状況に対応できるのか、不安が残ります。
また共用設備の使い方や、清掃が行き届いているかも、管理状態を知る手がかりとなります。
エントランス前や、駐輪場、駐車場、ゴミ置き場が散らかっていないかどうか、内覧の際に見ておきましょう。
耐震性は「築浅だから安心」ではない
現行の耐震基準が適用されたのは、1981年9月から。それ以降に建築確認を受けた建物は、すべて新耐震基準に基づいて建てられています。
つまり2019年現在、築37～38年以内の建物は、基本的に新耐震基準に適合しています。
またそれ以前の建物でも、耐震適合証明を受けていれば、新耐震相当の耐震性が認められたということです。
新耐震基準に適合しているかどうかは、耐震性を図る基準の一つではありますが、それだけでは測れない部分もあります。
建物の防災には、立地も大きく影響します。地盤がゆるいエリアの新耐震より、地盤がしっかりしているエリアの旧耐震の方が、被害に遭う可能性は低いという考え方もあります。
エリアごとの災害リスクについては、地域のハザードマップで確認できます。また地盤の揺れやすさについては、朝日新聞HPがシミュレーターを公開しています。
ひかリノベのリノベーション事例
最後に、ひかリノベで「中古戸建てを買ってリノベーション」を行ったお客様の事例、実際にかかった費用を紹介します。
| エリア | 神奈川エリア |
| 床面積 | 101.30m2 |
| 間取り | 3LDK → 2LDK＋WIC |
| 費用 | 1,200万円 |
格子の間仕切りで空間を斜めに切り取ることで、部屋数と一室の広さを両立。
一般的なマンションの間取りとは一線を画すプランのため、物件選びでは間取り変更の障壁となる構造壁や、柱・梁の凹凸が少ないことが条件となりました。
| エリア | 千葉エリア |
| 床面積 | 69.62m2 |
| 間取り | 3LDK → 2LDK |
| 費用 | 1,150万円 |
水回りを移動するため、床を上げる必要がありましたが、LDKの床半分をスキップフロアにし、間接照明を設けることでデザイン的に見せています。
天井は躯体現し仕上げで、インダストリアルなテイストに。
| エリア | 神奈川エリア |
| 床面積 | 61.60m2 |
| 間取り | 3DK → 1LDK＋S |
| 費用 | 980万円 |
ダイニングでコミュニティスペースを運営するため、公的空間と私的空間を両立させたプラン。
玄関から奥に向かってグラデーション状にプライバシー性が高まる間取りとなっています。
| エリア | 東京23区エリア |
| 床面積 | 58.45m2 |
| 間取り | 2LDK+S → 1LDK+S |
| 費用 | 500万円 |
築浅物件のため、状態の良い水まわり設備は既存のものを活用し、その分内装にコストの比重をおいて、デザインに思い切りこだわりました。
埋め込み風アクアリウムと、海をイメージし、ブルーを基調にした内装とインテリアが印象的。
【記事監修】坂田 皓基（ひかリノベ五反田コーディネーター ）
宅地建物取引士。関東県内でマンション、戸建てを合わせて100件以上の不動産取引に従事。「お客様の希望を最大限に叶える家探し」をモットーに、リノベーション向き物件の見極め、資金計画相談など総合的な視点から物件選びをサポートする。「住宅は一生で一番大きな買い物と言われています。暮らしやすさはもちろん、資産としての価値、購入後のライフプランなど、多角的に理想的な住まいを選ぶためのサポートをさせていただきます」。
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