リノベーション費用の相場は?ローンは使える?【事例あり】

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「新築よりも安く、自由で思い通りの住まいをつくれる」と人気のリノベーション。

実際に費用はいくらかかる?
予算内で満足のいくリノベーションが本当にできるの?

そんなお悩みを抱くあなたに。リノベーション費用の目安や、予算に応じてかかるお金をおさえる方法をふまえ、理想の住まいに仕上げるコツを解説します。

2015/6/11初出⇒2022/12/26更新(費用実例を最新のものに更新)

そもそもリノベーションとは?

リフォームは「修繕」=古くなった家の内装や設備をもとの状態にすることを指します。

それに対し、リノベーションは「改修」=機能の改善やデザインの刷新など、新たな価値を与えることを指します。

したがってリフォームに比べると、リノベーションの方が大掛かりな工事になるケースが多い傾向です。

その代表的な例として、もとの部屋を構造体だけ残して解体し、内装や設備機器を一新する「スケルトンリノベーション(またはフルリノベーション、フルリフォーム)」があります。

リノベーション費用の相場

中古マンションのスケルトンリノベーションにかかる費用は、1㎡あたり15万円~20万円が現在の相場です。
専有面積60㎡のお部屋の場合、900万円~1,200万円が目安になります。

ただし、目安はあくまで目安。住戸が小さい場合、1㎡あたりの単価はもっと高くなります。

これは、トイレ・バス・キッチンをはじめとする水回りには、広さに関わらずある程度の費用がかかるため。
また「高機能のシステムキッチン」「床はこだわりの無垢材フローリング」というように、ハイグレードな設備・建材を使用すれば、価格もその分お高くなります。

また、リノベーションと一口にいっても、間取りは変えるのか、収納棚や家具を造作するかなど、工事内容はケースバイケースで異なります。
やりたいことが多くなればなるほど、予算も高めにみておく必要があります。

下記は、ひかリノベも加盟しているリノベーション会社ポータルサイト『SUVACO』調べのデータです。
専有面積60㎡のマンションの一室を例に、800万円~1,500万円で「何ができるか」をまとめました。

工事内容
※マンション 60㎡を想定
予算
800万円 1,000万円 1,500万円
水まわり設備の取り換え
内装(床、壁、天井)の一新
間取り変更
造作家具や素材へのこだわり
断熱工事 × ×

戸建ては下記のとおりです。
延床面積30坪/二階建て木造住宅を想定した表となっています。

工事内容
※30坪/二階建て木造住宅を想定
予算
800万円 1,500万円~ 2,000万円~ 2,500万円~
水まわり設備の取り換え
内装(床、壁、天井)の一新
間取り変更
外装材(外壁、屋根)の更新 ×
窓サッシ入れ替え × ×
外構(門扉、塀)の更新 × ×
耐震補強、断熱工事 × × ×

データ出典:SUVACO『予算別 リノベーションでできること』 

ただし、一戸建てのリノベーション費用は、増築/減築する、外壁や屋根の塗装をするなど、建物の外観にも自由に手を加えられる分、平均的な費用や内訳はいくらと言い切るのがマンション以上に難しくなります。まずは工事の範囲を決めて、見積もりをとってみることをおすすめします。

実例からみる価格の目安 

ひかリノベの施工事例から、実際にかかった価格を見てみましょう。

※リノベーション会社やデザイン事務所の多くが、このようにHP上やパンフレット等で施工例を公開していますが、中には施主支給(リノベーション会社を通さず、施主さま自身が購入すること)のタイル・クロス等の内装材や、キッチン等の設備機器の代金を差し引いた価格を表示しているケースもあるようです。ここでは家具以外の内装や設備機器に施主支給品を含まないケースを掲載していますので、より現実的な数字が解ります。

①マンションの表層リノベーション(間取り変更なし)

費用 810万円(税抜)
面積 69.09㎡
間取り 1LDK
特徴 回遊動線,ウォークスルークローゼット

こちらは壁式構造(壁で建物を支えるつくり)のため間取りはほぼ変えられないという物件で、間取り変更なく内装と設備一式を変更したリノベーションの例です。

「リビングを広くとりたい」「家事動線をシンプルにしたい」というオーナー様のご意向を組んだ設計担当のプランにより、建具をなくして部屋の配置を工夫することで、暮らしやすさの向上を意識したつくりに変更しました。

二間をひと続きの空間とした広いリビング⇔クローゼット⇔廊下と、3つの生活スペースを自由に移動できる動線になっています。

②マンションのフルスケルトンリノベーション

費用 1,300万円(税抜)
面積 84.30㎡
間取り 3LDK
特徴 回遊動線,土間,リモートワーク室

こちらはフルリノベーションによって間取りを大幅に変更、内装や配管も一新した事例です。

キッチン/パントリー/ランドリー/洗面室と回遊できる動線に。家事が楽にできる空間設計となっています。
また居室から土間を通じて「プチ出勤」するリモートワーク室を設けました。

内装はホワイトの壁紙とチェリーウッドの床、マットな質感のグレーの建具でシンプル&フラットに。
均整の取れた美しい一室には、オーナー様のこだわりとひかリノベの技術が詰まっています。

③戸建てのフルリノベーション

費用 1,620万円(税抜)
面積 98.67㎡
間取り 3LDK
特徴 造作棚,木の天井

こちらは戸建てのフルリノベーションで、外壁はそのまま生かし、内部の間仕切り壁を取り払い間取りを変更、内装・設備一式を一新した事例です。

二室を一室にする・廊下をLDK内に集約する・キッチンを移設するなど、空間の構成を変えることで、増築はおこなうことなく、広々としたLDKを実現。
構造上外せない柱や筋交いは、ダイニングとリビングをゆるやかにゾーニングする役割としてデザインに取り込みました。

内装は板張りの天井がフォーカルポイント。木で造作した壁面収納と相まって、木のぬくもりが感じられるナチュラルな空間に。
キッチン背面は藍色の焼き物タイルでノスタルジーなムード。

④戸建ての断熱+フルリノベーション

費用 2,440万円(税抜)
面積 96.28㎡
間取り 2LDK
特徴 断熱(省エネ),パントリー,ロフト

こちらは戸建てのフルリノベーションで、外壁はそのまま生かし、内部の間仕切り壁を取り払い間取りを変更。さらに断熱施工をおこなった事例です。

天井にロフトを新設し、使用頻度の低い荷物を収納。「ふところ」と呼ばれる外からの熱を遮断するスペースを取り払うことで、空間が縦に広がりました。
ですが、ふところを取り払ってしまうと外の熱が直に部屋を照りつけ、このままでは夏はサウナ状態になってしまいます。
そこで徹底したのが断熱対策です。まず夏の暑さ対策のために、外壁面と屋根の内側双方に断熱材を施工。断熱性能としては最高評価の「4」を実現しました。
さらに床暖房を取り入れ、冬の時期は暖かく過ごせるようになっています。

ひかリノベの施工事例集

その他ひかリノベの施工事例や、サービス概要をまとめたパンフレットを、下記ページより無料でお取り寄せいただけます。リノベーションを前向きにご検討の方はぜひお気軽にご請求ください。

予算内で理想の住まいをつくるために

予算に限りがないのなら、大幅な間取り変更・最新の設備機器・最高級の建材など、なんでも自由に取り入れることができます。

しかし、現実的には「大体〇〇万円ぐらいまでなら……」という予算感が、それぞれ決まっていることが多いでしょう。

そんなとき、限られた予算内で理想の住まいをつくるためのポイントは、次の3点です。

予算内で理想の住まいをつくるポイント

  • どんな住まいをつくりたいか」を明確にする
  • やりたいことに優先順位をつける
  • 設計担当(デザイナー)に予算を伝える

①「どんな住まいをつくりたいか」を明確にする

1章でみたように、リノベーション費用は「どんな家をつくりたいか」によって変わってきます。

「床は無垢材をつかいたい」「 流行のアイランド型キッチンが欲しい」というように、ご要望は人それぞれ。
なかには「この部分のリノベーションは、経費削減のためにもDIYでやってみたい!」といったご希望をお持ちの方もいるかもしれません。

また設計から完成までにかかる時間や、住み始めたい時期の希望もあるでしょう。
現在住んでいる物件をリノベーションする場合は、リノベーション工事中に生活する仮住まいの確保も必要になりますね。

それらを踏まえ、自分にはいくら位費用が必要かを知るためには、リノベーション業者に相談し、見積書を取ってみるのが一番かんたんで正確な方法です。

このとき大切なのは「どこを・どんな風にしたいか」を、遠慮なくすべて担当者に伝えること。まず取り入れたい設備や間取りなど、リノベーションでやりたいことやイメージを書き出してみるのがおすすめです。リストをつくっておけば、「どこを・どんな風にしたいか」を具体的に伝えられますし、情報が伝え漏れる心配もありません。

リノベーションでやりたいことリスト

②やりたいことに優先順位をつける

やりたいことが多く予算オーバーしてしまう場合には、「お風呂の追い炊き機能はなくてもいいかな」「水回りの位置はそのままで問題ない」というように、予定していたプランのうち、優先順位の低いものを省いていきましょう。

ここでの注意点は、「ここだけは絶対に譲れない!」という箇所、「あったらいいなとは思うけど、既存のままでも困らないな」という箇所をハッキリさせることです。

優先順位がハッキリしないまま、値段だけでやりたいことをあきらめてしまうと、「キッチンはやっぱり多少無理しても欲しいものを選べばよかった……」と後悔する事になりかねません。
先ほどのリストに、やりたいことを全て書き出したら、優先順位を1・2・3……とメモしておくと分かりやすいですね。

③担当者に予算を伝える

担当者には「予算は800万円以内で考えています」というように、ざっくりとでも構いませんのでイメージしているご予算をお伝えください。
予算内でご希望を叶えられるプランを提案させていただくためにも、はじめの打ち合せのとき「ご希望」と「予算」を合わせてお伝えいただけると、流れとしてもスムーズです。

また設備機器のグレードや、床・壁の素材によって工事費用は変わりますし、品質は同程度でも「このメーカーなら安く仕入れられる」という場合もあります。
設計者としては、①のこだわりポイントや、②の優先度と併せてお客様の予算を知っておくことで、より実現性の高いプランを提案しやすくなります。

また一般的に、見積りは2~3社を並行して取るという方も多いことと思います。
大切な住まいのことですから、各社のプランや価格をよく比較して決めたいと考えるのはごく自然なことです。
見積もり先の各社にまず予算を伝えておくことで、「同じ予算内で希望を叶えることができるか?」といった部分で設計力・提案力を比較できるというメリットもあります。

リノベーション用ローンの選び方

フルリノベーション費用の目安は、広さ60㎡で、およそ600~900万円。「支払いはローンを組もう」とお考えの方も少なくないでしょう。

ご自宅をリノベーションされる方向けに、多くの銀行ではリフォームローンが用意されています。さらに「物件を購入してリノベーション」をお考えの場合、住宅ローンとリノベーション費用をまとめて借入することも可能です。

ご自宅のリノベーションには、リフォームローン

リフォームローンは「有担保型」と「無担保型」2つのタイプがあります。
どちらを利用するかは、リノベーションの規模や借入希望額に応じて検討しましょう。

有担保型リフォームローンとは、リフォームやリノベーションをおこなう物件を担保として借入をおこなうもの。1,000万円以上の高額の借入をおこない、長期間かけて返済する場合(最大35年間)を想定したローンであり、その分審査も厳しくなます。
金利の相場はおよそ1.5~2%です。

無担保型リフォームローンとは、担保をつけることなく借入をおこなうもの。
30万~500万円程度の借入を、短い年数で返済する場合(1~15年間)を想定したローンです。
金利の相場は、有担保型に比べるとやや高めの3~5%となっています。

物件購入+リノベーションには、おまとめ住宅ローン

新たに物件を購入してリノベーションする方向けに、リノベーション費用もいっしょに借入できる住宅ローンがあります。

住宅ローンの方がリフォームローンよりも金利はうんと安いですから、物件を購入してリノベーションを検討する場合は、こちらを利用しない手はありません。
ローンを一本化することで、審査や手続きの面においても手間や面倒が省けるというメリットもあります。

ただし、住宅ローンでリノベーション費用も借入するためには、銀行に融資を申し込む段階――つまり物件を購入する段階で、あらかじめリノベーション費用も検討がついていないと審査に通ることが難しくなるため、注意が必要です。
「物件を購入してからリノベーションプランを考える」のではなく「物件購入とプランニングを並行して行う」ことが必要となります。

ひかリノベの「中古を買ってリノベーション」では、物件探しとプランニングを同時並行ですすめていきます。

あらかじめ「リノベーションでやりたいこと」「完成したお部屋のイメージ」などをお伺いして、リノベーション費用の概算を出したうえで、物件を選べる仕組みです。
マンション、戸建て、店舗兼住宅、オフィス兼住宅、さまざまな物件の家探しからリノベーション設計・施工に対応しております。

家探しからのリノベーションをご希望の方はおまとめローンを、自宅や所有物件のリノベーションでローンをご希望の方には、状況に合わせたローン商品のご案内をいたします。お申込みのお手続きから審査まで一貫しておまかせいただけます。

まずはあなたのご希望や理想の住まいについてお聞かせください。ショールーム、もしくはWEBでのご相談もお待ちしております。


【記事監修】尾高 等(住宅ローンアドバイザー)

住宅ローンアドバイザーの有資格者。住宅購入が目的ではなく、その後も続く人生のファイナンシャルプランを、長期的な視点から提案する。「かつては頭金が2割ないと住宅購入は難しく、多額の現金投資をしなければ理想の住まいはつくれませんでした。しかし歴史的な低金利や、100%融資も可能となった現在、マイホーム購入のあり方は多様化しています。新築、中古、マンション、戸建、いろいろな住居の選択肢がある中から本当に満足できる空間とは何なのか。一緒に探していきましょう」


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