初心者必読!中古マンション購入時の諸費用全網羅しました!

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中古マンションの購入には物件価格に加え、諸費用(諸経費)がかかりますが、諸費用がいくらくらいになるか目安はついているでしょうか?

まだ購入を考え始めたばかりの方は、「ちょっとした手数料だろう。それに、新築よりも安いだろう」と思うかもしれません。

また、すでに購入する段階に入っている方は、諸費用について目安はついていると思いますが、「何を、いつ、いくら払うか」しっかり把握しているでしょうか?

この記事では、中古マンションの諸費用に目安をつけて、「何を、いつ、いくら払うか」をおさらいします。

実際に中古マンションを購入する際、「予想外の出費が……!」とあわてることがないよう、ぜひ参考になさってください。

1.諸費用は何を、いつ、いくら払うか

中古マンションの購入にかかる諸費用の目安は物件価格の5~8%ですが、引越しやその他の雑費を考えて、およそ10%と考えると分かりやすいでしょう。3,000万円の中古マンションなら「3,000万×10%で、大体300万くらい諸費用がかかるんだな」と考えておけば、間違いはありません。

そして、諸費用でおさえておかなければならないのは、払う時期についてです。
支払い時期は大きく3つの段階に分けることができます。

  • 売買契約を結ぶとき
  • 決済のとき
  • 入居後

それでは、さっそく段階ごとに見ていきましょう。例があると分かりやすいと思うので、ここでRさんに登場してもらいます。
Rさんの中古マンション購入情報は以下の通りです。

example

支払時期 名目 金額 支払先 概要
契約時 印紙税 10,000円 税金 売買契約書に収入印紙を貼るかたちで税金を納める。
決済時 印紙税 20,000円 税金 ローン契約書に収入印紙を貼るかたちで税金を納める。
仲介手数料 960,000円 不動産会社 中古マンション売買の手数料。不動産会社によっては、
契約時に半額を支払う場合も。
消費税 76,800円 税金 仲介手数料に対する消費税。
ローン事務手数料 32,400円 金融機関 ローンを組むための事務手続きをしてもらう手数料。
ローン保証料 450,000円 保証会社 もしローンが払えなくなったとき、返済を保証会社に
肩代わりしてもらうための保証料。
団体信用生命保険料 0円 生命保険 事故や病気で万が一のことがあった場合、保険会社に
代わりに返済してもらうための保険料。
火災保険料 140,000円 火災保険 火災等により、マンションが価値を損なったときに
下りる保険。
抵当権の登録免許税 20,000円 税金 マンションにローンの抵当権を設定する際、
税金を納める。
建物の登録免許税 30,000円 税金 マンションの建物の所有権移転登記をおこなう際、
税金を納める。
土地の登録免許税 120,000円 税金 マンションの敷地の所有権移転登記をおこなう際、
税金を納める。
登記手数料 150,000円 司法書士 抵当権設定および土地・建物の所有権移転登記手続きを
してもらう手数料。
建物の固定資産税 140,000円 税金
(市町村)
毎年1/1時点で保有する建物に課税される。
購入日からの日割り分を支払う。
土地の固定資産税 18,000円 税金
(市町村)
毎年1/1時点で保有する土地に課税される。
購入日からの日割り分を支払う。
建物の都市計画税 30,000円 税金
(市町村)
毎年1/1時点で都市計画区域内にある建物に課税される。
購入日からの日割り分を支払う。
土地の都市計画税 8,000円 税金
(市町村)
毎年1/1時点で都市計画区域内にある土地に課税される。
購入日からの日割り分を支払う。
入居後
(半年~1年後)
建物の不動産取得税 60,000円 税金
(都道府県)
建物を購入すると課税される。
たいてい、購入日から半年~1年後に納税通知がくる。
土地の不動産取得税 0円 税金
(都道府県)
土地を購入すると課税される。
たいてい、購入日から半年~1年後に納税通知がくる。
   計2,265,200円    

※引越し費用やリフォーム費用は含んでいません。ここでは購入手続きに関する諸費用のみ挙げていますので、ご注意ください。

契約時に支払う諸費用

まず、売買契約を結ぶとき、Rさんが支払うのは「印紙税」です。

印紙税(売買契約書)

印紙税とは、経済取引の際に作成される文書にかかる税で、郵便局などで売っている収入印紙を貼り付けて消印することで納めます。

中古マンションの取引では、売買契約書と、住宅ローンを借りるときに作成する金銭消費貸借契約書(ローン契約書)に必要になります。リフォームする場合は、工事請負契約書にも印紙税がかかります。

印紙税は契約金額によって、税額は異なります。軽減措置があり、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されたものが対象になります(ローン契約書は軽減の対象にはなりませんのでご注意を!)

契約金額 本則税率 軽減税率
10万~50万円 400円 200円
50万~100万円 1,000円 500円
100万円~500万円 2,000円 1,000円
500万~1,000万円 10,000円 5,000円
1,000万~5,000万円 20,000円 10,000円
5,000万~1億円 60,000円 30,000円
1億~5億円 100,000円 60,000円
5億~10億円 200,000円 160,000円

国税庁HPより

Rさんの場合、契約価格が3,000万円なので、ここでは1万円かかります。
さらにローン借入が2,000万円なので、ローン契約用に別途2万円かかります(決済時に支払います)

決済時に支払う諸費用

売買契約が済んだら、引き渡しまでに決済をおこないます。
その際Rさんが支払う諸費用は……

  • 印紙税(ローン契約書)
  • 仲介手数料と、その消費税
  • ローン事務手数料
  • ローン保証料
  • 団体信用生命保険料
  • 火災保険料
  • 登録免許税(抵当権および土地・建物の所有権)
  • 登記手数料
  • 土地・建物の固定資産税
  • 土地・建物の都市計画税

それでは、一つずつ内容を見ていきましょう。

印紙税(ローン契約書)

くわしくは1-1.と同じです。

仲介手数料

不動産会社から中古住宅を購入する場合、仲介手数料を払う必要があります。仲介手数料は宅建業法で最高限度額が決められています。

簡易計算式で、(物件価格×3%)+6万円

※正式には、少々やっかいですが、(200万円以下×5%)+(200万円超400万円以下×4%)+(400万円超×3%)と算出します。


Rさんの場合、簡易計算式で3,000万円×3%+6万円=96万円

正式の方法で計算しても、200万円×5%+200万円×4%+2,600万円×3%=96万円になります。

また、仲介手数料には消費税がかかります。
Rさんの場合、96万円×8%=7万6,800円になります。

※なお、仲介手数料は不動産会社によって、売買契約時に半額を払い、決済時にもう半額を払う場合と、決済時に全額を支払う場合があります(ひかリノベでは、決済時に全額を支払うかたちをとっています!)

ローン事務手数料

ローンを借りる時に、金融機関や保証会社に対して支払う料金です。
金融機関によって異なります(3~20万円程度)

ローン保証料

ローンを借りた人が返済不能に陥った場合、返済を肩代わりしてもらう保証料です。借入金額と返済期間、それに保証会社によって料金は異なります。保証会社は銀行が指定しますが、中には複数の会社から選べる銀行もあります。
平均的な保証料の目安として、りそな銀行を例に見ていきましょう。

融資金額100万円あたりの保証料が19,137円(約2万円)なので、融資金額2,000万円・返済期間30年のRさんの場合、2万円×20=40万円になります。

団体信用生命保険料

ローンを借りた人が事故や病気で万が一のことがあった場合、代わりに返済してもらうための保険料です。フラット35では任意になっていますが、もしもの時のために検討しておきましょう。こちらでシミュレーションができます。
民間の住宅ローンでは、金利に含まれているケースが多く、Rさんは民間ローンということで、0円になっています。

火災保険料

ローンを借りる場合、火災保険は必須になることが多いです。費用は、建物の構造や面積によって異なりますが、関西アーバン銀行が分かりやすく保険料を提示していますので、参考にしてみます。

物件の構造 保険期間 建物保険金額1,000万円あたりの保険料
木 造 10年 123,020円
20年 229,950円
30年 325,410円
鉄骨造 10年 54,680円
20年 102,210円
30年 144,640円
マンション 10年 26,180円
20年 48,920円
30年 69,240円

Rさんは中古マンションの2,000万円30年返済なので、69,240円×2=約14万円になります。

登録免許税

登録免許税は、登記の際に課せられる国税です。

まず、抵当権設定の登録免許税について。
住宅ローンを申し込むときは、購入するマンションに抵当権を設定します。つまり、購入するマンションをローン借入の担保にするわけです。
これにより、もしRさんが返済不能に陥った場合、銀行側はマンションを競売にかけて未返済部分を補填することができます。
課税額は、借入金額によって決まります。

そして、土地・建物の所有権移転登記について。
売買によってマンションの持ち主が変わったら、それを登録する必要があります。
課税額は、それぞれの固定資産税評価額によって決まります。

税率は以下のとおりです。

登記の種類 対象住宅 税率
通常 一般住宅 低炭素住宅
所有権移転登記(土地) 1.50%
所有権移転登記(建物) ・住宅用家屋 2.00% 0.30% 0.10%
抵当権の設定登記 ・築25年以内 0.40% 0.10% 0.10%

国税庁HPより

Rさんの場合、築20年のマンションなので、まず抵当権設定登記の分は、借入額2,000万円×0.1%=2万円
そして、建物の所有権移転登記の分は、建物の固定資産税評価額1,000万円×0.3%=3万円
さらに、土地の所有権移転登記の分は、土地の固定資産税評価額800万円×1.5%=12万円になります。

登記手数料

抵当権や土地・建物の登記手続きを司法書士に代行してもらう手数料です。
地域の相場や購入するマンションの構造、床面積によって料金は異なりますので、自分の場合はいくらになるか、不動産会社やFPに確認しましょう。

固定資産税

固定資産税とは、保有する土地や建物などの固定資産にかかる市町村税です。毎年1月1日現在の所有者に対して課税されます。
税率は市町村によって異なりますが、標準税率は1.4%です。

固定資産税評価額×1.4%

固定資産税評価額は、市町村の税務課などに置いてある固定資産税台帳に記載されており、土地に関しては時価の60~70%、建物に関しては50~70%程度が目安になります。

なお、固定資産税には軽減措置があります。土地に関する要件と軽減税額は以下のとおりです。

小規模住宅用地(土地面積200平米以下の部分)……評価額×1/6×税率

一般住宅用地(土地面積200平米超の部分)……評価額×1/3×税率

建物についての軽減措置は新築の場合に限るので、ここでは割愛しましょう。

Rさんの場合、土地の評価額は800万円、建物の評価額は1,000万円なので、標準税率で算出すると、課税額は以下のとおりになります。

土地……800万円×1/6×1.4%=18,666円 ※100円以下は切捨て18,000円
建物……1,000万円×1.4%=14万円

なお、中古マンションを年の途中で購入した場合、引き渡し時点で売主と買主の負担分を日割り計算します。たとえば、7月31日に引き渡しなら、7月30日までを売主、7月31日以降を買主が負担するのが一般的です。
翌年以降の納税は、年4回(4月、7月、12月、2月)郵送されてくる課税通知書にしたがっておこないます(1回で1年分まとめて納付してもOKです)

都市計画税

都市計画税は、都市計画区域内にある土地・建物にかかる市町村税です。毎年1月1日現在の所有者に対して課税されます。
税率は市町村によって異なりますが、最大0.3%と定められています。

固定資産税評価額×0.3%

なお、都市計画税も固定資産税と同様、軽減措置があります。

土地に関する要件と軽減税額は以下のとおりです。

小規模住宅用地(土地面積200平米以下の部分)……評価額×1/3×税率

一般住宅用地(土地面積200平米超の部分)……評価額×2/3×税率

建物についての軽減措置はやはり、新築の場合に限ります。

Rさんの場合、土地の評価額は800万円、建物の評価額は1,000万円ということで、最大税率で算出すると、課税額は以下のとおりになります。

土地……800万円×3/1×0.3%=8,000円 
建物……1,000万円×0.3%=3万円

なお、都市計画税も固定資産税と同様、中古マンションを年の途中で購入した場合、引き渡し時点で売主と買主の負担分を日割り計算します
翌年以降の納税は、固定資産税の納税通知書に記載されているので、それにしたがって収めることになります。

入居後に支払う諸費用

いよいよ引き渡しも済んだあと、入居後にRさんが支払う費用は不動産取得税です。

不動産取得税

不動産を取得したときに一度だけ払う都道府県税で、購入、増改築、贈与を受けたときに課税されます。

固定資産税評価額×3%

不動産取得税には軽減措置があります。

建物に関しての要件は以下のとおりです。(東京都主税局HPによる)

  • 自己の居住用に取得した住居であること
  • 床面積が50平米以上240平米以下であること
  • 耐震基準要件(昭和57年1月1日以後に新築されたもの)

控除額は以下の図のとおりです。

新築された日 控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以後 1,200万円

したがって、課税額は以下のように算出します。

(住宅の価格-控除額)×税率

Rさんの場合、建物の評価額は1,000万円、築20年60平米なので、(1,000万円-1,200万円)×3%=0円

一方、土地に関しての要件は以下のとおりです。

  • 土地を取得した日から1年以内(同時取得を含む)に、その土地の上にある住宅を取得すること

控除額の計算は少々厄介で、次のア、イのいずれか高いほうになります。

ア:45,000円(税額が45,000円未満である場合はその税額)

イ:土地1平米当たりの価格×住宅の床面積の2倍(最大200平米)×3%
※平成30年3月31日までに取得した土地は、土地1平米当たりの価格×1/2とする

Rさんの場合、土地面積80平米、住宅の床面積60平米、土地価格800万円なので……

控除額は、(800万円÷80×1/2)×(60×2)×3%=18万円
※45,000円より高いので、イの場合となる

したがって課税額は、(800万円×3%)-18万円=6万円

不動産取得税は、不動産登記から半年~1年後に納税通知書が送られてきます。
なお、不動産取得税の軽減を受けるためには、住宅や土地を取得した日から原則60日以内に不動産取得税申告書に必要な書類を添えて、都道府県の税務署に申告します。

2.その他、頭に入れておきたい費用

以上でメジャーな諸費用はおさらいできましたが、状況によっては思いがけない費用が発生することも……

たとえば、契約から引き渡しまでに、マンションの設備に故障や不具合が見つかった場合。
まず、中古マンションの現況引き渡しの場合、契約時に設備の故障や破損があれば、あらかじめ売主の方で申告する必要があります。買主はその修繕をどうするかも含めて、すべて納得したうえで、マンションの購入を決めます。
そして引き渡しの日、売主・買主双方立ち合いのもと、申告した以外の故障や破損がないかチェックします。もし故障や破損が新たに見つかった場合、買主はその箇所の修繕を求めることができますが、このとき注意しなければならないのは、経年劣化による瑕疵の修繕は要求できないということです(壁紙の汚れや床のキズなど)
そのままだと住めないような重大な瑕疵は、売主が修繕しなければなりませんが、それ以外については、売主と買主がよく話し合って決めることになります。

また、たとえば、何らかの理由で引き渡し日が遅れた場合。
すでに前住居の退去を決めてしまったため、その間住む家がない。
前住居が賃貸で、更新月が迫っている。
そんなときに引き渡しが遅れ、本来無用の費用が発生した場合、その補償はしてもらえるのか。契約内容をよく確認してみましょう。

その他にも、ローン契約の事務手続きを不動産会社に一任している場合、ローン斡旋事務手数料が発生することがありますので、事前に確認しましょう(ちなみに、ひかリノベではいただいておりません)

3.諸費用を安くするためには?

以上で諸費用について「何を、いつ、いくら払うか」は分かりましたが、「じゃあ、安くする方法はないの?」と多くの人が考えると思います。そこで、諸費用を抑えるための3つのポイントをご紹介します。

  • 仲介手数料を抑える
  • ローン保証料を抑える
  • 火災保険料を抑える

それでは、一つずつくわしく見ていきましょう。

仲介手数料を抑える

中古マンション購入においてもっとも大きな費用がこの仲介手数料です(物件価格×0.3%+6万円)

ただし、この値は宅建業法で定められた上限です。つまり、業者次第では、仲介手数料を無料ないし半額にしているところもあります。

仲介手数料は、多くの不動産会社にとって主要な収入源になっていますが、不動産業者は、売主、買主の双方からこの仲介手数料を得ています。仲介手数料を無料にできるのは、自社物件か、あるいは、買主からの仲介手数料のみで経営している場合です。その分、お客を集めて多く売るという薄利多売型の業者というわけです。

物件を扱っている業者が何社もある場合は、仲介手数料無料や半額を掲げる会社に頼んでみるのも手です。しかし、その物件を扱っている業者が一社の場合は、まけてもらうのは難しいでしょう。

その代わり、「物件価格を下げてほしい」「登記費用を抑えることはできないか」など別の費用をまけてもらうのがいいかもしれません。しかし、あからさまに「まけてまけて」といっては不動産業者に嫌がられてしまいますので、「予算は○○万円を考えています」と、明確に予算を提示することが大切です。仲介業者に「この顧客のために頑張ろう」と思われるくらい信頼関係を築くことが、得をする近道なのです。

※仲介手数料について、こちらの記事にさらにくわしくまとめました! よろしければ併せてご覧ください。

ローン保証料を抑える

ローン保証料は、借りた金額や返済期間によって異なります。当然、借りた金額が少なく、返済期間も短ければ料金も安くなります。
つまり、頭金を増やせば、ローン保証料は安くなります。

火災保険料を抑える

火災保険は、住宅ローンを利用する場合に加入するケースが多いですが、ここも節約のポイントになります。

従来、火災保険はパッケージ型といって、火災、落雷、爆発、水漏れ、盗難、衝突、水災など多くの災害に対応していて、その分費用も高かったのですが、最近では「自分で選べる」火災保険が出てきました。マンションだから水災はいらないし、盗難は自分で対応するから保険に入らなくても大丈夫……というようにできるので、その分保険料を安くできるのです。

また、住宅ローンを利用する場合、住宅ローン減税を受けることができます。
住宅ローン減税は、ローン残高の1%が10年間、所得税・住民税から戻ってくるという制度です。10年かけて間接的に諸費用にかけたお金を回収できるというわけですね。
要件や減税額の計算方法など、くわしくはこちらの記事をご覧ください。

 

以上のように、中古マンションの諸費用の目安と、いつ払うかについてみてきましたが、いかがでしたか?
諸費用を考えるうえで重要なのは、「何を、いつ、いくら払うか」を把握することです。
この記事では、「いつまでにいくら用意すればいいか」という視点でおさらいしました。
記事中のRさんの例は、ひかリノベが実際に担当させていただいた事例から、標準的な金額をご紹介しました。
ただし、購入する物件や資金計画によって当然、変化するものですから、「自分の場合はどうなのか?」具体的な金額が知りたい方は、ぜひ弊社までご相談下さい!

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この記事のまとめ

中古マンションを購入するためにかかるお金は、土地や建物の代金だけではありません。
不動産業者に支払う仲介手数料や、住宅ローンを組んだ銀行に支払う事務手数料といった「諸費用」は、何を・いつ・いくら支払うのでしょうか?

まずはじめに、中古マンションの諸費用の総額ですが、物件価格の10%くらいと覚えてください。これを①物件の売買契約時 ②決済時 ③入居後と3段階に分けて支払っていきます。

①契約時に支払う費用は、物件の売買契約にかかる印紙税です。たとえば1,000万円~5,000万円の物件の場合、1万円かかります。
また、不動産業者によっては、この時点で仲介手数料の半額を支払う場合もあります。

②決済時に支払う費用は次のとおりです。

  • 仲介手数料(契約時に半額支払っている場合は、残り半分)
  • ローン契約にかかる印紙税
  • ローン事務手数料
  • ローン保証料
  • 団信の保険料
  • 火災保険料
  • 土地・建物の登記にかかる登録免許税
  • 登記手数料
  • 土地・建物の固定資産税(引き渡し以降の日割り分)
  • 土地・建物の都市計画税(引き渡し以降の日割り分)

このように、諸費用の大半をこのタイミングで支払うことになります。

③入居後に支払う費用は、不動産取得税です。登記から半年~1年後に都道府県から送られてくる納税通知書にしたがって支払います。課税額は、物件の固定資産税評価額の3%ですが、建物の築年数に応じて軽減措置があります。
軽減措置を受けるには、引渡しから60日以内に税務署に申告しなければなりません。ご注意ください。

以上のように、何を・いつ・いくら支払うのかがわかれば、必要なお金を用意しやすくなるのではないでしょうか。
諸費用は自己資金という方が多いでしょうから、いつまでにいくら必要か、ぜひこの記事をもとに計算してみてください。

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