初心者必読!中古マンション購入時の諸費用全網羅しました!

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中古マンションの購入には物件価格に加え、諸費用(諸経費)がかかりますが、諸費用がいくらくらいになるか目安はついているでしょうか?

まだ購入を考え始めたばかりの方は、「ちょっとした手数料だろう。それに、新築よりも安いだろう」と思うかもしれません。

また、すでに購入する段階に入っている方は、諸費用について目安はついていると思いますが、「何を、いつ、いくら払うか」しっかり把握しているでしょうか?

この記事では、中古マンションの諸費用に目安をつけて、「何を、いつ、いくら払うか」をおさらいします。

実際に中古マンションを購入する際、「予想外の出費が……!」とあわてることがないよう、ぜひ参考になさってください。

1.諸費用は何を、いつ、いくら払うか

中古マンションの購入にかかる諸費用の目安は物件価格の5~8%ですが、引越しやその他の雑費を考えて、およそ10%と考えると分かりやすいでしょう。3,000万円の中古マンションなら「3,000万×10%で、大体300万くらい諸費用がかかるんだな」と考えておけば、間違いはありません。

そして、諸費用でおさえておかなければならないのは、払う時期についてです。
支払い時期は大きく3つの段階に分けることができます。

 

・売買契約を結ぶとき

・決済のとき

・入居後

 

それでは、さっそく段階ごとに見ていきましょう。例があると分かりやすいと思うので、ここでRさんに登場してもらいます。

Rさんの中古マンション購入情報は以下の通りです。

 

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※引越し費用やリフォーム費用は含んでいません。ここでは購入手続きに付随する諸費用のみ挙げていますので、ご注意ください。

 

1-1.契約時に支払う諸費用

まず、売買契約を結ぶとき、Rさんが支払うのは「印紙税」です。

<印紙税(売買契約書)>

印紙税とは、経済取引の際に作成される文書にかかる税で、郵便局などで売っている収入印紙を貼り付けて消印することで納めます。

中古マンションの取引では、売買契約書と、住宅ローンを借りるときに作成する金銭消費貸借契約書(ローン契約書)に必要になります(リフォームする場合は工事請負契約書にも印紙税がかかります)

印紙税は契約金額によって、税額は異なります。軽減措置があり、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されたものが対象になります(ローン契約書は軽減の対象にはなりませんのでご注意を!)

契約金額           本則税率 軽減税率
10万円超 50万円以下 400円 200円
50万円超 100万円以下 1千円 500円
100万円超  500万円以下 2千円 1千円
500万円超  1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超  5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超 1億円以下 6万円 3万円
1億円超 5億円以下 10万円 6万円
5億円超 10億円以下 20万円 16万円
10億円超 50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

国税庁HPより

Rさんの場合、契約価格が3,000万円なので、ここでは1万円かかります。

さらにローン借入が2,000万円なので、ローン契約用に別途2万円かかります(決済時に支払います)

 

1-2.決済時に支払う諸費用

売買契約が済んだら、引き渡しまでに決済をおこないます。

その際Rさんが支払う諸費用は……

 

・印紙税(ローン契約書)

・仲介手数料と、その消費税

・ローン事務手数料

・ローン保証料

・団体信用生命保険料

・火災保険料

・登録免許税(抵当権および土地・建物の所有権)

・登記手数料

・土地・建物の固定資産税

・土地・建物の都市計画税

 

それでは、一つずつ内容を見ていきましょう。

 

<印紙税(ローン契約書)>

くわしくは1-1.で説明したとおりです。

 

<仲介手数料>

不動産会社から中古住宅を購入する場合、仲介手数料を払う必要があります。仲介手数料は宅建業法で最高限度額が決められています。

簡易計算式で、(物件価格×3%)+6万円

※正式には、少々やっかいですが、(200万円以下×5%)+(200万円超400万円以下×4%)+(400万円超×3%)と算出します。


Rさんの場合、簡易計算式で3,000万円×3%+6万円=96万円

正式の方法で計算しても、200万円×5%+200万円×4%+2,600万円×3%=96万円になります。

 

また、仲介手数料には消費税がかかります。

Rさんの場合、96万円×8%=7万6,800円になります。

※なお、仲介手数料は不動産会社によって、売買契約時に半額を払い、決済時にもう半額を払う場合と、決済時に全額を支払う場合があります(ひかリノベでは、決済時に全額を支払うかたちをとっています!)

 

<ローン事務手数料>

ローンを借りる時に、金融機関や保証会社に対して支払う料金です。

金融機関によって異なります(3~20万円程度)

 

<ローン保証料>

ローンを借りた人が返済不能に陥った場合、返済を肩代わりしてもらう保証料です。借入額と返済期間、それに保証会社によって料金は異なります。

川崎信用金庫がいくつかの保障会社を例に出しているので、参考にしてみてください。

Rさんは、2,000万円30年返済ということで、みずほ信用保証を参考にします。

融資金額100万円あたりの保証料が1万9,317円(約2万円)なので、融資金額2,000万円のRさんの場合、2万円×20=40万円になります。


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団体信用生命保険料>

ローンを借りた人が事故や病気で万が一のことがあった場合、代わりに返済してもらうための保険料です。フラット35では任意になっていますが、もしもの時のために検討しておきましょう。こちらでシミュレーションができます。

民間の住宅ローンでは、金利に含まれているケースが多く、Rさんは民間ローンということで、0円になっています。


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火災保険料>

ローンを借りる場合、火災保険は必須になることが多いです。費用は、建物の構造や面積によって異なりますが、関西アーバン銀行が分かりやすく保険料を提示していますので、参考にしてみます。

物件の構造 保険期間 建物保険金額1,000万円あたりの保険料
木 造 10年 123,020円
20年 229,950円
30年 325,410円
鉄骨造 10年 54,680円
20年 102,210円
30年 144,640円
マンション 10年 26,180円
20年 48,920円
30年 69,240円

Rさんは中古マンションの2,000万円30年返済なので、69,240×2=約14万円になります。


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登録免許税>

登録免許税は、登記の際に課せられる国税です。

 

まず、抵当権設定の登録免許税について。

住宅ローンを申し込むときは、購入するマンションに抵当権を設定します。つまり、購入するマンションをローン借入の担保にするわけです。

これにより、もしRさんが返済不能に陥った場合、銀行側はマンションを競売にかけて未返済部分を補填することができます。

課税額は、借入金額によって決まります。

 

そして、土地・建物の所有権移転登記について。

売買によってマンションの持ち主が変わったら、それを登録する必要があります。

課税額は、それぞれの固定資産税評価額によって決まります。

 

税率は以下のとおりです。

登記の種類 対象住宅 税率
通常 特例(一般住宅) 特例(低炭素住宅)
所有権移転登記(土地) 1.50% ―  ― 
所有権移転登記(建物) ・住宅用家屋
・築後25年以内
2.00% 0.30% 0.10%
抵当権の設定登記 0.40% 0.10% 0.10%

国税庁HPより

Rさんの場合、築20年のマンションなので、まず抵当権設定登記の分は、借入額2,000万円×0.1%=2万円

そして、建物の所有権移転登記の分は、建物の固定資産税評価額1,000万円×0.3%=3万円

さらに、土地の所有権移転登記の分は、土地の固定資産税評価額800万円×1.5%=12万円になります。

 

<登記手数料>

抵当権や土地・建物の登記手続きを司法書士に代行してもらう手数料です。

地域の相場や購入するマンションの構造、床面積によって料金は異なりますので、自分の場合はいくらになるか、不動産会社やFPに確認しましょう。

 

<固定資産税>

固定資産税とは、保有する土地や建物などの固定資産にかかる市町村税です。毎年1月1日現在の所有者に対して課税されます。

税率は市町村によって異なりますが、標準税率は1.4%です。

固定資産税評価額×1.4%

固定資産税評価額は、市町村の税務課などに置いてある固定資産税台帳に記載されており、土地に関しては時価の60~70%、建物に関しては50~70%程度が目安になります。

なお、固定資産税には軽減措置があります。土地に関する要件と軽減税額は以下のとおりです。

小規模住宅用地(土地面積200平米以下の部分)……評価額×1/6×税率
一般住宅用地(土地面積200平米超の部分)……評価額×1/3×税率

建物についての軽減措置は新築の場合に限るので、ここでは割愛しましょう。

Rさんの場合、土地の評価額は800万円、建物の評価額は1,000万円なので、標準税率で算出すると、課税額は以下のとおりになります。
土地……800万円×1/6×1.4%=18,666円 ※100円以下は切捨て18,000円
建物……1,000万円×1.4%=14万円

 

なお、中古マンションを年の途中で購入した場合、引き渡し時点で売主と買主の負担分を日割り計算します

たとえば、7月31日に引き渡しなら、7月30日までを売主、7月31日以降を買主が負担するのが一般的です。

翌年以降の納税は、年4回(4月、7月、12月、2月)郵送されてくる課税通知書にしたがっておこないます(1回で1年分まとめて納付してもOKです)

 

<都市計画税>

都市計画税は、都市計画区域内にある土地・建物にかかる市町村税です。毎年1月1日現在の所有者に対して課税されます。

税率は市長新のよって異なりますが、最大0.3%と定められています。

固定資産税評価額×0.3%

なお、都市計画税も固定資産税と同様、軽減措置があります。

土地に関する要件と軽減税額は以下のとおりです。

小規模住宅用地(土地面積200平米以下の部分)……評価額×1/3×税率
一般住宅用地(土地面積200平米超の部分)……評価額×2/3×税率

建物についての軽減措置はやはり、新築の場合に限ります。

 

Rさんの場合、土地の評価額は800万円、建物の評価額は1,000万円ということで、最大税率で算出すると、課税額は以下のとおりになります。

土地……800万円×3/1×0.3%=8,000円 
建物……1,000万円×0.3%=3万円

 

なお、都市計画税も固定資産税と同様、中古マンションを年の途中で購入した場合、引き渡し時点で売主と買主の負担分を日割り計算します

翌年以降の納税は、固定資産税の納税通知書に記載されているので、それにしたがい、いっしょにおこなうことになります。

 

1-3.入居後に支払う諸費用

いよいよ引き渡しも済んだあと、入居後にRさんが支払う費用は不動産取得税です。

 

<不動産取得税>

不動産を取得したときに一度だけ払う都道府県税で、購入、増改築、贈与を受けたときに課税されます。

固定資産税評価額×3%

不動産取得税には軽減措置があります。

建物に関しての要件は以下のとおりです。(東京都主税局HPによる)

□自己の居住用に取得した住居であること
□床面積が50平米以上240平米以下であること
□耐震基準要件(昭和57年1月1日以後に新築されたもの)

控除額は以下の図のとおりです。

新築された日 控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以後 1,200万円

したがって、課税額は以下のように算出します。

(住宅の価格-控除額)×税率

Rさんの場合、建物の評価額は1,000万円、築20年60平米なので、(1,000万円-1,200万円)×3%=0円

 

一方、土地に関しての要件は以下のとおりです。

土地を取得した日から1年以内(同時取得を含む)に、その土地の上にある住宅を取得すること

控除額の計算は少々厄介で、次のア、イのいずれか高いほうになります。

ア:45,000円(税額が45,000円未満である場合はその税額)
イ:土地1平米当たりの価格×住宅の床面積の2倍(200平米を限度)×3%
      (平成30年3月31日までに取得した土地の場合は、土地1平米当たりの価格を1/2の額にします。)

Rさんの場合、土地面積80平米、住宅の床面積60平米、土地価格800万円なので……

控除額は、(800万円÷80×1/2)×(60×2)×3%=18万円(45,000円より高いので、イの場合となる)

したがって課税額は、(800万円×3%)-18万円=6万円

 

不動産取得税は、不動産登記から半年~1年後に納税通知書が送られてきます。

なお、不動産取得税の軽減を受けるためには、住宅や土地を取得した日から原則60日以内に不動産取得税申告書に必要な書類を添えて、都道府県の税務署に申告します。

 

2.その他、頭に入れておきたい費用

以上でメジャーな諸費用はおさらいできましたが、状況によっては思いがけない費用が発生することも……

 

たとえば、契約から引き渡しまでに、マンションの設備に故障や不具合が見つかった場合。

まず、中古マンションの現況引き渡しの場合、契約時に設備の故障や破損があれば、あらかじめ売主の方で申告する必要があります。買主はその修繕をどうするかも含めて、すべて納得したうえで、マンションの購入を決めます。

そして引き渡しの日、売主・買主双方立ち合いのもと、申告した以外の故障や破損がないかチェックします。もし故障や破損が新たに見つかった場合、買主はその箇所の修繕を求めることができますが、このとき注意しなければならないのは、経年劣化による瑕疵の修繕は要求できないということです(壁紙の汚れや床のキズなど)

そのままだと住めないような重大な瑕疵は、売主が修繕しなければなりませんが、それ以外については、売主と買主がよく話し合って決めることになります。

 

また、たとえば、何らかの理由で引き渡し日が遅れた場合。

すでに前住居の退去を決めてしまったため、その間住む家がない……

前住居が賃貸で、更新月が迫っている……

引き渡しの遅延により本来無用の費用が発生した場合、その補償はしてもらえるのか。契約内容をよく確認してみましょう。

 

その他にも、ローン契約の事務手続きを不動産会社に一任している場合、ローン斡旋事務手数料が発生することがありますので、事前に確認しましょう(ちなみに、ひかリノベではいただいておりません)

 

3.諸費用を安くするためには?

以上で諸費用について「何を、いつ、いくら払うか」は分かりましたが、「じゃあ、安くする方法はないの?」と多くの人が考えると思います。そこで、諸費用を抑えるための3つのポイントをご紹介します。

 

(1)仲介手数料

中古マンション購入においてもっとも大きな費用がこの仲介手数料です(物件価格×0.3%+6万円)

ただし、この値は宅建業法で定められた上限です。つまり、業者次第では、仲介手数料を無料ないし半額にしているところもあります。

仲介手数料は、多くの不動産会社にとって主要な収入源になっていますが、不動産業者は、売主、買主の双方からこの仲介手数料を得ています。仲介手数料を無料にできるのは、自社物件か、あるいは、買主からの仲介手数料のみで経営している場合です。その分、お客を集めて多く売るという薄利多売型の業者というわけです。

物件を扱っている業者が何社もある場合は、仲介手数料無料や半額を掲げる会社に頼んでみるのも手です。しかし、その物件を扱っている業者が一社の場合は、まけてもらうのは難しいでしょう。

その代わり、「物件価格を下げてほしい」「登記費用を抑えることはできないか」など別の費用をまけてもらうのがいいかもしれません。しかし、あからさまに「まけてまけて」といっては不動産業者に嫌がられてしまいますので、「予算は○○万円を考えています」と、明確に予算を提示することが大切です。仲介業者に「この顧客のために頑張ろう」と思われるくらい信頼関係を築くことが、得をする近道なのです。

 

(2)ローン保証料

ローン保証料は、借りた金額や返済期間によって異なります。当然、借りた金額が少なく、返済期間も短ければ料金も安くなります。

つまり、頭金を増やせば、ローン保証料は安くなります。

 

(3)火災保険

火災保険は、住宅ローンを利用する場合に加入するケースが多いですが、ここも節約のポイントになります。

従来、火災保険はパッケージ型といって、火災、落雷、爆発、水漏れ、盗難、衝突、水災など多くの災害に対応していて、その分費用も高かったのですが、最近では「自分で選べる」火災保険が出てきました。マンションだから水災はいらないし、盗難は自分で対応するから保険に入らなくても大丈夫……というようにできるので、その分保険料を安くできるのです。

 

※また、住宅ローンを利用する場合、住宅ローン減税を受けることができます。住宅ローン減税について詳しく知りたい方は、別の記事「5分で分かる住宅ローン減税|申込方法からお得な利用法まで」を参考にしてください。

 

4.最後に

中古マンションの諸費用の目安と、いつ払うかについてみてきました。

諸費用を考えるうえで重要なのは、「何を、いつ、いくら払うか」を把握することです。

この記事では、「いつまでにいくら用意すればいいか」という視点でおさらいしました。

記事中のRさんの例は、ひかリノベが実際に担当させていただいた事例から、標準的な金額をご紹介しました。

ただし、購入する物件や資金計画によって当然、変化するものですから、「自分の場合はどうなのか?」具体的な金額が知りたい方は、ぜひ弊社までご相談下さい!

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