中古マンションの購入には、物件代金のほかに手数料や税金がかかります。
そのため「いくらの物件が買えそうか？」と予算を考える際は、こうした各種の諸費用も込みで考えなくてはいけません。
住宅ローンを借りる場合でも、とくに現金で用意しなくてはいけない費用もありますから、いつまでに、何を、いくら支払うのか、あらかじめシミュレーションしておきましょう。

2015/6/18初出⇒2019/10/1更新

諸費用は全部でいくら掛かるの？

中古マンションの購入時に必要な諸費用は、全体でおよそ物件価格の5～8%です。
引っ越し費用や、入居後に納める税金を含めると、約10%と考えておけば良いでしょう。

新築は物件価格の3〜6%が目安とされていますが、中古の方が割合が大きいのは、不動産会社の仲介手数料が掛かる（場合が多い）ためです。
新築は基本的に直販ですが、中古は売主も買主も個人同士で、その間を仲介する不動産会社が必要となります。ただし、中古であっても不動産会社が買取再販している物件もあり、販売元から直接購入した場合は、仲介手数料は掛かりません。

諸費用は、従来は現金で用意するものとされてきましたが、いまは諸費用まで全額住宅ローンで借りることも可能となりました。

どんな費用があるの？ 諸費用の中身と概要

中古マンションの諸費用とは、購入に際して掛かるさまざまな手数料や税金などの総称です。

中古マンションの購入には、不動産会社や銀行、保険会社、司法書士など、さまざまな事業者が関わります。それぞれにサービスの対価や、面倒な手続きの代行料金を支払わなくてはいけません。

また不動産（資産）を取得すると、固定資産税や不動産取得税といった税金が課せられます。

◆手数料・サービス料

◆税金

金額の内訳は？ 3,000万円の中古マンションを購入した場合

具体的にそれぞれの手数料や税金にいくら掛かるのか、物件価格3,000万円の中古マンション（土地評価額1,000万円、建物評価額2,000万円、土地の持分80㎡）をフルローンで購入したと仮定して、大まかな金額を計算してみましょう。

手数料・サービス料

まず仲介手数料は、物件価格の3%＋6万円に消費税なので、3,000万円×3%＋6万円に消費税で、105万6,000円。

融資事務手数料は、金融機関ごとに金額設定が異なりますが、メガバンク系は3万円に消費税としています。この場合ですと、3万3,000円。

保証料は、金融機関ごとに金額設定が異なりますが、メガバンク系は一括支払いの場合、35年ローンで100万円あたり約2万円（消費税込み）。利息組込型の場合、金利が0.2%上乗せになります。
中にはフラット35のように、保証料がない（金利にあらかじめ含まれている）商品もあります。
ここでは民間金融機関でローンを組み、一括支払いを洗濯したと仮定して、およそ60万円とします。

団体信用生命保険料は、多くの金融機関が利息の中に予め組み込んでおり、別途支払いは不要です。

火災保険料は、保険会社によって金額設定が異なりますが、一般的な保障内容（火災・落雷・風災の10年補償、地震の5年補償）でおよそ15万円前後という場合が多いでしょう。

登記手数料は、司法書士によって金額設定が異なりますが、地域ごとの相場があります。
都内の場合、所有権移転登記と抵当権設定登記で10万円〜が目安です。

管理費・修繕積立金は、マンションによって金額設定が異なりますが、平均的な金額は合わせて毎月2〜3万円です。とくに修繕積立金は、築年数が古いほど高くなる傾向があります。
ここでは仮に3万円としましょう。

税金

印紙税は、印紙税法に基づき、契約の内容と金額に応じて税額が決まります。
売買契約と、ローンの契約、リフォームやリノベーションをする場合はその工事請負契約に課税され、売買契約書など、それぞれの契約書に印紙を貼り、その印紙代という形で納税します。
売買契約と工事請負契約には、下記の表の右側の軽減税率が適用され、ローンの契約には左の本則税率が適用されます。
したがってこの場合、売買契約の印紙税は1万円、ローン契約の印紙税は2万円です。 

参照：国税庁 「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/0018003-093-01.pdf

登録免許税は、所有権移転登記については土地や建物の評価額に、抵当権設定登記については融資金額に応じて税額が決まります。
所有権移転登記の登録免許税額は、土地と建物で税率が異なり、土地は評価額の1.5%、建物は評価額の0.3%です。したがってこの場合、土地は1,000万円の1.5%で15万円、建物は2,000万円の0.3%で6万円。
抵当権設定登記の登録免許税額は、融資金額の0.1%です。3,000万円の0.1%で3万円。 

参照：国税庁 登録免許税の税額表（2018/4/1～2019/3/31）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

固定資産税は、土地や建物の評価額に応じて税額が決まります。
土地の税率は1.4%、ただし土地の持分に応じて、税額を控除する軽減措置が適用されます。この場合、土地の持分は80㎡なので、1,000万円の1.4%に1/6を掛けて、約2.3万円。
建物の税率は1.4%なので、2,000万円の1.4%で、28万円。

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して、毎年4月に1年分の納税通知書が送付されます。そのため購入した年の納税は、引き渡し日を基準に日割りで折半するのが一般的です。

2年目以降は、全額を毎年納税していきます。

参照：東京都主税局 固定資産税・都市計画税の概要
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html

都市計画税は、土地や建物の評価額に応じて税額が決まります。
土地の税率は1.4%、ただし土地の持分に応じて、税額を控除する軽減措置が適用されます。この場合、土地の持分は80㎡なので、1,000万円の0.3%に1/3を掛けて、1万円。
建物の税率は0.3%なので、2,000万円の0.3%で、6万円。

都市計画税は、固定資産税とセットで納税通知書が送られてきます。そのため購入した年の納税は、こちらも同様に日割りで折半するのが一般的です。

参照：東京都主税局 固定資産税・都市計画税の概要
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html

不動産取得税は、土地や建物の評価額に応じて税額が決まります。
土地・建物ともに税率は3%ですが、一定の要件を満たす中古住宅については特例があり、土地は評価額を半額として計算し、さらに一定の金額（表を参照）を控除します。
建物については、築年数に応じて最大1,200万円が控除されます。
一定の要件とは、専有部分の床面積が50〜240㎡であること、新耐震基準に適合していることの二つです。
どちらも満たすと仮定すると、この例では土地・建物とも０円となります。

参照：東京都主税局 不動産取得税の概要
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html

これらをすべて合計すると、

仲介手数料………………105万6,000円
融資事務手数料……………3万3,000円
保証料………………………60万円
団体信用生命保険料………0円
火災保険料…………………15万円
登記手数料…………………10万円
管理費・修繕積立金………3万円

印紙税…………………………3万円
登録免許税…………………24万円
固定資産税…………………30万3,000円
都市計画税……………………7万円
不動産取得税…………………0円

（合計）およそ261万円となります。

購入費用の支払い時期と金額の目安

中古マンション取引においては、契約から決済・引き渡しまでの間に約1ヶ月のタイムラグを空けるのが一般的です。この間に売主は退去して部屋を空け、買主は住宅ローンの審査を受け、融資の実行を待ちます。

金銭の授受が生じるのは、基本的に決済のタイミングですが、契約時に支払う費用も一部あります。
手付金や、売買契約の印紙税、不動産会社によっては仲介手数料の一部をここで支払います。

手付金とは、物件代金の一部を売主に預け、もし契約をキャンセルする場合にはこれを放棄する、というもの。
物件価格の全額をローンで借りる場合、融資実行のタイミングでこのお金は戻ってきますが、契約時には現金で用意しなくてはいけません。
売買契約の印紙税も同様で、たとえ諸費用も全額ローンで借りる場合でも、この時点ではまだ融資が実行されていないので、現金で用意する必要があります。

ほとんどの諸費用、すなわち仲介手数料（一部を先払いした場合は、その残り）や融資事務手数料、保証料、団体信用生命保険料、火災保険料、登記手数料、管理費・修繕積立金、ローン契約の印紙税、登録免許税、固定資産税・都市計画税は、決済のタイミングで、物件代金と一緒にまとめて支払います。

購入から半年後〜1年後に発生するのが、不動産取得税。
リフォームやリノベーションを行う場合は物件の引き渡し後、工事の着工と完工（場合によっては中間金も）と2〜3回に分けて、工事費の支払いが発生します。

また管理費・修繕積立金は購入した時から毎月、固定資産税・都市計画税は毎年、支払い続けるものです。

諸費用の内訳、とくに税金の計算は、なかなか分かりづらいものです。おおよそ物件価格の10%と考えておけばOKですが、より詳細に知りたい方は、担当のコーディネーターに問い合わせてみてくださいね。

【監修】三好 海斗（宅地建物取引士、賃貸経営管理士、既存住宅アドバイザー）

中古マンション・中古戸建物件の購入からリノベーションの設計・施工までワンストップ！ 宅建士や建築士といった住まいづくりの全てのプロセスの専門家が専属チームを結成し、家づくりの一部始終をフルサポートいたします。