中古マンション購入の諸費用〜何に・いつ・いくら掛かる？

中古マンションの購入には、物件代金のほかに手数料や税金がかかります。
そのため「いくらの物件が買えそうか？」と予算を考える際は、こうした各種の諸費用も込みで考えなくてはいけません。
住宅ローンを借りる場合でも、とくに現金で用意しなくてはいけない費用もありますから、いつまでに、何を、いくら支払うのか、あらかじめシミュレーションしておきましょう。

2015/6/18初出⇒2019/10/1更新

諸費用は全部でいくら掛かるの？

中古マンションの購入時に必要な諸費用は、全体でおよそ物件価格の5～8%です。
引っ越し費用や、入居後に納める税金を含めると、約10%と考えておけば良いでしょう。

新築は物件価格の3〜6%が目安とされていますが、中古の方が割合が大きいのは、不動産会社の仲介手数料が掛かる（場合が多い）ためです。
新築は基本的に直販ですが、中古は売主も買主も個人同士で、その間を仲介する不動産会社が必要となります。ただし、中古であっても不動産会社が買取再販している物件もあり、販売元から直接購入した場合は、仲介手数料は掛かりません。

諸費用は、従来は現金で用意するものとされてきましたが、いまは諸費用まで全額住宅ローンで借りることも可能となりました。

どんな費用があるの？ 諸費用の中身と概要

中古マンションの諸費用とは、購入に際して掛かるさまざまな手数料や税金などの総称です。

中古マンションの購入には、不動産会社や銀行、保険会社、司法書士など、さまざまな事業者が関わります。それぞれにサービスの対価や、面倒な手続きの代行料金を支払わなくてはいけません。

また不動産（資産）を取得すると、固定資産税や不動産取得税といった税金が課せられます。

◆手数料・サービス料

◆税金

金額の内訳は？ 3,000万円の中古マンションを購入した場合

具体的にそれぞれの手数料や税金にいくら掛かるのか、物件価格3,000万円の中古マンション（土地評価額1,000万円、建物評価額2,000万円、土地の持分80㎡）をフルローンで購入したと仮定して、大まかな金額を計算してみましょう。

手数料・サービス料

まず仲介手数料は、物件価格の3%＋6万円に消費税なので、3,000万円×3%＋6万円に消費税で、105万6,000円。

融資事務手数料は、金融機関ごとに金額設定が異なりますが、メガバンク系は3万円に消費税としています。この場合ですと、3万3,000円。

保証料は、金融機関ごとに金額設定が異なりますが、メガバンク系は一括支払いの場合、35年ローンで100万円あたり約2万円（消費税込み）。利息組込型の場合、金利が0.2%上乗せになります。
中にはフラット35のように、保証料がない（金利にあらかじめ含まれている）商品もあります。
ここでは民間金融機関でローンを組み、一括支払いを洗濯したと仮定して、およそ60万円とします。

団体信用生命保険料は、多くの金融機関が利息の中に予め組み込んでおり、別途支払いは不要です。

火災保険料は、保険会社によって金額設定が異なりますが、一般的な保障内容（火災・落雷・風災の10年補償、地震の5年補償）でおよそ15万円前後という場合が多いでしょう。

登記手数料は、司法書士によって金額設定が異なりますが、地域ごとの相場があります。
都内の場合、所有権移転登記と抵当権設定登記で10万円〜が目安です。

管理費・修繕積立金は、マンションによって金額設定が異なりますが、平均的な金額は合わせて毎月2〜3万円です。とくに修繕積立金は、築年数が古いほど高くなる傾向があります。
ここでは仮に3万円としましょう。

税金

印紙税は、印紙税法に基づき、契約の内容と金額に応じて税額が決まります。
売買契約と、ローンの契約、リフォームやリノベーションをする場合はその工事請負契約に課税され、売買契約書など、それぞれの契約書に印紙を貼り、その印紙代という形で納税します。
売買契約と工事請負契約には、下記の表の右側の軽減税率が適用され、ローンの契約には左の本則税率が適用されます。
したがってこの場合、売買契約の印紙税は1万円、ローン契約の印紙税は2万円です。 

参照：国税庁 「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/0018003-093-01.pdf

登録免許税は、所有権移転登記については土地や建物の評価額に、抵当権設定登記については融資金額に応じて税額が決まります。
所有権移転登記の登録免許税額は、土地と建物で税率が異なり、土地は評価額の1.5%、建物は評価額の0.3%です。したがってこの場合、土地は1,000万円の1.5%で15万円、建物は2,000万円の0.3%で6万円。
抵当権設定登記の登録免許税額は、融資金額の0.1%です。3,000万円の0.1%で3万円。 

参照：国税庁 登録免許税の税額表（2018/4/1～2019/3/31）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

固定資産税は、土地や建物の評価額に応じて税額が決まります。
土地の税率は1.4%、ただし土地の持分に応じて、税額を控除する軽減措置が適用されます。この場合、土地の持分は80㎡なので、1,000万円の1.4%に1/6を掛けて、約2.3万円。
建物の税率は1.4%なので、2,000万円の1.4%で、28万円。

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して、毎年4月に1年分の納税通知書が送付されます。そのため購入した年の納税は、引き渡し日を基準に日割りで折半するのが一般的です。

2年目以降は、全額を毎年納税していきます。

参照：東京都主税局 固定資産税・都市計画税の概要
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html

都市計画税は、土地や建物の評価額に応じて税額が決まります。
土地の税率は1.4%、ただし土地の持分に応じて、税額を控除する軽減措置が適用されます。この場合、土地の持分は80㎡なので、1,000万円の0.3%に1/3を掛けて、1万円。
建物の税率は0.3%なので、2,000万円の0.3%で、6万円。

都市計画税は、固定資産税とセットで納税通知書が送られてきます。そのため購入した年の納税は、こちらも同様に日割りで折半するのが一般的です。

参照：東京都主税局 固定資産税・都市計画税の概要
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html

不動産取得税は、土地や建物の評価額に応じて税額が決まります。
土地・建物ともに税率は3%ですが、一定の要件を満たす中古住宅については特例があり、土地は評価額を半額として計算し、さらに一定の金額（表を参照）を控除します。
建物については、築年数に応じて最大1,200万円が控除されます。
一定の要件とは、専有部分の床面積が50〜240㎡であること、新耐震基準に適合していることの二つです。
どちらも満たすと仮定すると、この例では土地・建物とも０円となります。

参照：東京都主税局 不動産取得税の概要
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html

これらをすべて合計すると、

仲介手数料………………105万6,000円
融資事務手数料……………3万3,000円
保証料………………………60万円
団体信用生命保険料………0円
火災保険料…………………15万円
登記手数料…………………10万円
管理費・修繕積立金………3万円

印紙税…………………………3万円
登録免許税…………………24万円
固定資産税…………………30万3,000円
都市計画税……………………7万円
不動産取得税…………………0円

（合計）およそ261万円となります。

購入費用の支払い時期と金額の目安

中古マンション取引においては、契約から決済・引き渡しまでの間に約1ヶ月のタイムラグを空けるのが一般的です。この間に売主は退去して部屋を空け、買主は住宅ローンの審査を受け、融資の実行を待ちます。

金銭の授受が生じるのは、基本的に決済のタイミングですが、契約時に支払う費用も一部あります。
手付金や、売買契約の印紙税、不動産会社によっては仲介手数料の一部をここで支払います。

手付金とは、物件代金の一部を売主に預け、もし契約をキャンセルする場合にはこれを放棄する、というもの。
物件価格の全額をローンで借りる場合、融資実行のタイミングでこのお金は戻ってきますが、契約時には現金で用意しなくてはいけません。
売買契約の印紙税も同様で、たとえ諸費用も全額ローンで借りる場合でも、この時点ではまだ融資が実行されていないので、現金で用意する必要があります。

ほとんどの諸費用、すなわち仲介手数料（一部を先払いした場合は、その残り）や融資事務手数料、保証料、団体信用生命保険料、火災保険料、登記手数料、管理費・修繕積立金、ローン契約の印紙税、登録免許税、固定資産税・都市計画税は、決済のタイミングで、物件代金と一緒にまとめて支払います。

購入から半年後〜1年後に発生するのが、不動産取得税。
リフォームやリノベーションを行う場合は物件の引き渡し後、工事の着工と完工（場合によっては中間金も）と2〜3回に分けて、工事費の支払いが発生します。

また管理費・修繕積立金は購入した時から毎月、固定資産税・都市計画税は毎年、支払い続けるものです。

諸費用の内訳、とくに税金の計算は、なかなか分かりづらいものです。おおよそ物件価格の10%と考えておけばOKですが、より詳細に知りたい方は、担当のコーディネーターに問い合わせてみてくださいね。

宅地建物取引士、賃貸経営管理士、既存住宅アドバイザーの有資格者。新築・中古・マンション・戸建てと幅広い不動産の仲介を扱ってきた経験をもとに、資産価値の落ちにくい住まい選びを提案している。「中古リノベーションで住居コストを下げることにより、家族旅行や趣味、老後に備える貯蓄などを生み出せる可能性が広がります。住宅ローンを払うために働く生活から、人生をより豊かにするお手伝いをさせていただきます」。

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