後悔、先に立たず！トラブル例に学ぶ中古マンション購入術

「リーズナブルで好立地」と人気が高まっている中古マンション。
しかし、広告や内覧からは物件の長所・短所がわかりづらいという声も根強くあります。
実際に買って住んでみてから欠点に気付き、「失敗した！」と後悔されている方も、中にはいるようで……

「内覧では気付かなかったけど、生活音が気になる！」
「メンテナンスにこんなにお金がかかるなんて！」

そんな先人たちの失敗談に学べば、「中古マンションを買ううえで注意しなくてはいけないこと」が見えてきます。

そこで、この記事ではSNSやWeb上でよく相談されているトラブルを、ケーススタディ形式にまとめました。
物件内覧で見落としがちな、でも快適に暮らしていくうえで重要なポイントや、資金計画で落とし穴になりやすい費用を実例に学び、後悔のない中古マンション購入に役立てましょう！

1.みんなのトラブル・ケーススタディ

中古マンションを買ってから「失敗した！」と後悔しないために、事前にチェックすべきポイントは？ それを知るには、実際に「失敗した！」という例に学ぶのが一番！

ここでは、ネット上でよく相談されているトラブルをケーススタディ形式にまとめました。
内覧では気付かなかった物件の問題、見通しが甘かった資金計画……どうすればトラブルになるのを防げたのか？ ケースごとに検証していきましょう。

ケース①内覧で気付かなかった、物件の問題

神奈川県横浜市在住　Tさん(仮名)

	価格	3,890万円
	築年数	5年
	構造	RC造
	階数	10階建/7階部分
	管理費	10,330円
	修繕積立金	6,400円
	備考	高層階のため、眺望よし

物件をよく確認せず、失敗してしまった……というケースですね。
高層階は眺望が開けている一方、風が強いため窓を開けて換気できない・上空ほど外気がつめたいといった理由から、冬場は結露が起こりやすいのです。

「こんな物件だと思わなかった」とあとから後悔しないためには、購入前の内覧で、物件の問題をしっかりと洗い出すことが大切です。
時間帯を変えて再度内覧してみる・インスペクション(住宅診断)でプロに物件をチェックしてもらうなどして、物件の表面だけでなく「暮らしよさ」をよく吟味しましょう。

▲暖房をつけると窓に結露が……

ケース②想定していなかった、物件の経年劣化

東京都北区在住　Sさん(仮名)

	価格	3,540万円 …物件購入価格　　　：2,650万円 …リノベーション価格：890万円
	築年数	18年
	構造	SRC造
	階数	8階建/2階部分
	管理費	10,700円
	修繕積立金	9,450円
	備考	当初、リノベーション費用は700万円と想定していた

住宅も住み続けていくうちに徐々に消耗していきます。建物はもちろん、給排水配管や電気配線・給湯器といった設備も、使用されてきた年月の分だけ古くなり、故障が起きやすくなります。とくに築10年を超えている物件は、住宅設備の状態や最後にいつ交換したかを必ず確認するようにしましょう。

たとえば給排水配管は20~25年、給湯器は10年程度で交換が必要となります。また、購入後も定期的にメンテナンスをおこなう必要があるので、そのタイミングや費用についても一通り把握しておきましょう。

いままでの修理・交換の履歴は、不動産会社にいえば調べてもらえます。また、購入前にインスペクション(住宅診断)を受けることで、修理や交換・リフォームが必要な箇所や費用の目安を教えてもらえます。

▲給排水管は20～25年前後で交換が必要になります

ケース③リノベーション向き物件と、向かない物件

千葉県船橋市在住　Yさん(仮名)

	価格	2620万円 …物件購入価格　　　：1,890万円 …リノベーション価格：730万円
	築年数	31年
	構造	RC造
	階数	8階建/2階部分
	管理費	9,500円
	修繕積立金	12,100円
	備考	物件を購入後、地元工務店にリノベーションを依頼

マンションのリノベーションでは、共用部分は手を付けることができません。部屋の「ワク」は変えられないのです。そのため、希望の間取りやデザインが実現できるかどうか、マンションの仕様や規約をよく確認して物件を選ぶ必要があります。

「中古を買ってリノベーション」の場合、物件購入とリノベーションは同時進行でおこなうことをおすすめします。まず物件を購入して、その後リノベーションの相談をするという順番では、やりたい工事ができない物件を知らずに買ってしまうおそれがあるからです。
まずリノベーション会社を決めて完成後の部屋のイメージを固めておき、それが実現できる部屋を探すという順番なら、そうした失敗の心配はありません。内覧にデザイナーも同行してもらうことで、プロの厳しい目で物件の状態や性能を見極められるというメリットもあります。

▲住戸の「ワク」となる構造体は共用部分にあたります

ケース④見通しが甘かった、資金計画

東京都国立市在住　Hさん(仮名)

	価格	2,498万円
	築年数	9年
	構造	RC造
	階数	5階建/3階部分
	管理費	7,500円
	修繕積立金	8,800円
	備考	現在、管理組合で修繕積立金の値上げを検討中

マンションには管理費・修繕積立金や固定資産税といったランニングコストがかかります。資金計画はこうしたランニングコストも含めて考えねばなりません。
管理費・修繕積立金はマンション全体の戸数や築年数にもよりますが、おおよそ毎月2万円前後が平均的です。

また、「無理なくローンを返していけるか」は年収から単純に測れるものではありません。銀行の審査はあくまで銀行の融資条件に合うか・合わないかの判定ですから、「子どもが生まれた」とか「車を買い換えたい」とか、それぞれのご家庭の事情や、融資後の生活の変化は考慮されていません。
将来の収支の変化や家族計画も考え、本当にご自分の生活に合った予算を考えることが大切です。

▲予算はランニングコストも計算して

このほか、住民間のトラブルや管理組合・理事会活動がわずらわしいといった声も散見されました。
「どんな方が住んでいるのか」は、マンションのエントランスや共用施設の使い方から窺うことができますから、内覧の際は住戸内だけでなく、こちらもしっかり見ておきましょう。
また、住民の自治・管理が行き届いているかは、住環境にも建物の寿命にも影響します。

2. 失敗例に学ぶ！ 購入前のチェックポイント

それでは、Tさん・Sさん・Yさん・Hさんの失敗談から、中古マンションを購入される皆さまが注意すべきポイントをまとめていきましょう。

中古マンションを購入してから「失敗した！」と感じやすいポイントは、おおよそ次の3つに分けられるようです。

Tさんたちのケースでいうと、ケース1（Tさん）は物件の状態に関するトラブル。
ケース2（Sさん）はやはり物件と、資金計画・予算に関するトラブルも含んでいます。
ケース3（Yさん）はリノベーション・リフォーム工事に関するトラブル。
ケース4（Hさん）は資金計画・予算に関するトラブル……といえますね。

このようにトラブルになるのを未然に防ぐために、「内覧ではここを確認しよう！」というポイントや、資金計画で計算に入れておくべき費用等、具体的に挙げていきます。

物件の状態はここをチェック！

完成前に購入申込みを入れる新築マンションと異なり、すでに完成している建物やお部屋の状態・住み心地を内覧で実際に確認できるところが、中古マンションのいいトコロ。とはいえ、「ドコを見たらいいのかわからない」という声もよく聞かれます。
見た目でわかるお部屋の表面がキレイだとつい安心してしまいがちですが、一見しただけではわからない部分こそ住み心地に影響してきます。

たとえば、昼間は静かでも、住民の多くが帰宅する夕方以降は隣戸の生活音が気になる……というケースは珍しくありません。できることなら、内覧は2回以上(昼間と夜間)おこなうことをおすすめします。

また、床の傾きやシロアリ被害・配管設備の劣化など専門家でなくては発見が難しい問題は、インスペクションで住宅検査のプロにチェックしてもらうと安心です。
インスペクションは住宅の状態や性能(防音・断熱など)を評価するだけでなく、設備のメンテナンスやリフォーム・リノベーション、結露対策など住まい方のアドバイスも聞くことができます。

▲シロアリ被害にあった木材

リノベーション予定の場合は、ここに気を付けて！

リノベーションは間取りや設備を一新することができますが、物件の仕様によっては希望が叶えられない場合もあります。

とくに古いマンションに多い壁式構造は、建物を支える壁(構造壁)を壊せないため、間取り変更や配管の移動が思うようにできないケースがあります。
また、配管類をまとめて通しているPS(パイプスペース)も移動できません。給排水をスムーズにするため、水回りはPSからあまり離すことができないのです。

さらに、マンションによってはガスや電気の容量が決まっていることも。
そのため「お風呂に追い炊き機能をつけたい」と思っても、充分な容量の給湯器に交換できない場合があります。

また、リノベーションで変更できるのは住戸内(専有部分)に限ります。バルコニーを塗り替えたり、玄関ドアを交換したりすることはできません。
住戸の「ワク」となる構造体も共用部分ですから、勝手に補強したり、穴を開けて配管を通したりすることはできないのです。

リノベーションで理想の部屋を実現するには、物件選びの段階で完成後のイメージを明確にしておくことが大切です。
リノベーション向き物件を探すには、あらかじめリノベーション業者を決めておき、内覧にデザイナーも同行してもらうと安心ですね。
このとき、物件探しからリノベーションまでワンストップ・サービスの会社が便利です。不動産業者・リノベーション業者とそれぞれやりとりする面倒がなく、意思疎通がスムーズにできます。

▲物件探しからリノベーション設計・施工までワンストップのひかリノベ

資金計画はランニングコストを計算して、長期的に！

マンションを買うと毎月の住宅ローン返済のほかに、管理費・修繕積立金や固定資産税を払う必要があります。
資金計画を考える際は、こうしたランニングコストも計算に入れておきましょう。

また、住み続けていくうちに配管や給湯器などの設備が消耗していきます。
その修繕のタイミングと費用も押さえておく必要がありますね。
「いつ、どこを直したらいいか」はインスペクションで設備をチェックすることで明らかになります。

その他リノベーション・リフォームをおこなう場合、その費用も予算に入れておきましょう。物件購入前におおまかなプランを決め、見積もりをとっておくことで、「購入費用+リノベーション費用」の総額を知ることができます。

これらを総合して予算を立てたら、キャッシュフロー表をつくって「無理なく払えるか」を確かめましょう。

▲画像をクリックするとダウンロードがはじまります

こちらのキャッシュフロー表を使えば、40年後までの支払いをカンタンにシミュレーションできます。
最初に、家族のご年齢と年収をご記入ください。このとき、定年退職を迎えるまであと何年あるかを必ず確認してください。住宅ローンの返済期間は最長で35年まで設定できるとはいえ、なるべく定年退職までに完済したいところです。

次に、税金や毎日の生活費、お子さまの教育費といった支出をご記入ください。税金は、サラリーマンの方ならお給料から天引きされている所得税や住民税のほか、これから購入する住まいの固定資産税・都市計画税も合わせて入れておきましょう。

それから、購入する住まいがマンションの場合、管理費・修繕積立金を支払う必要があります。1年あたりの金額を計算して、入力してください。

さて、これで空欄は『住宅ローン』のみになりました。もしもの場合の備えや、老後資金として手元に残しておきたい貯蓄額を取っておくと、ローンの支払いにつかえるのはいくらでしょうか。あらかじめ確認しておいた「購入費用+リノベーション費用」の総額は、いま求めた金額に収まりますか？
もし大きくオーバーしている場合は、物件のグレードやリノベーションプランを考え直す必要があります。

もし急に転勤が決まって、マンションを手放すことになったら……そのとき売れるのか？ いくらになるのか？ そんな不安をお持ちの方は少なくないようです。

マンションは築20年ほどで底値となりますが、土地の価値は古さによって変わりません。

• 交通の便がいい・駅から近い
• 商店や病院、金融機関等が周辺に揃っている
• 災害に強い(地盤がしっかりしている・高台にある)

このように便利で安全な立地にあるマンションは常に人気があり、早く・高く売れる可能性が高いといえます。

また、建物の耐震性もマンションの資産価値に影響します。
新耐震のマンション(1981年6月以降に建築確認を受けたマンション)はやはり旧耐震より評価が高いのです。

そして、管理状態のいいマンションは古くても人気がありますね。
必要な修繕を計画的におこない、そのための積立金も充分にあるマンションは、「長く快適に住めるマンション」として信頼感があります。

3.リノベーションでリカバリー！

物件の住戸内(専有部分)の問題は、実は多くの場合リノベーションで解決可能です。
2章で挙げた物件の状態の問題も、すべてリノベーションで解決できます。

◆隣戸の生活音が気になる

隣戸の話し声やテレビの音が気になるという場合、壁に遮音材・吸音材を施工することで緩和できます。
さらに床を防音フローリングにすることで、自分の足音が階下に響くのを防げます。

◆結露がひどい

結露対策は壁に断熱材を施工するのが効果的です。
また、風通しのいい間取りも重要です。壁や間仕切りが風の通り道を塞いでしまう場合は、室内窓を設置するなどの工夫をしましょう。
さらに、窓の結露はシングルガラスからペアガラスへの変更・アルミサッシから樹脂サッシへの変更も有効ですが、窓ガラス・サッシは共用部分のため、変更は管理組合の許可が必要です。

▲サッシの交換は管理組合の許可を得て

◆収納が足りない

リノベーションで間取りを変え、収納を広くしたり、増やしたりすることができます。
ウォークインクロゼットや棚の造作も思いのまま。
ただし、構造壁とPSの位置には注意しましょう。

▲リノベーションなら、収納空間もデザイン自由

◆建具の建て付けが悪い・床や柱が傾いている

建具の建て付けの悪さも、たとえば和室の襖の開閉がスムーズでない・リビングのドアが勝手に開くというように、ピンポイントであればその建具の交換・修繕で済みますが、床の傾斜が原因しているケースも。
床の傾きは、二重床(床下に空間がある構造)であれば、構造体に傾きや沈みがあってもカバーできます。

▲二重床なら、床面の調整が可能

◆シロアリ被害が見つかった

シロアリは湿気の多い、やわらかい木材を好みます。
コンクリート造のマンションでも、床下地などの木材が被害にあう場合があります。
スケルトンリノベーションでは、下地材もあたらしく施工します。この際、防蟻処理された木材を使用することで、シロアリ被害を予防することができます。

◆給排水管・給湯器などの設備が劣化している

給排水管は20~25年・給湯器は10年程度で交換・修繕が必要となります。
とくに配管類の交換は、築浅あるいは数年前に交換したばかりといった物件でない限り、実施することをおすすめします。水回りのトラブルは生活に影響が大きく、もし水漏れが発生した場合は階下の住戸にも被害がおよんでしまいますから……。

4.政府のお墨付き！『安心R住宅』

新築マンションに比べてリーズナブルで好立地、リフォームやリノベーションで自分好みのデザインや、生活スタイルに合わせた部屋づくりが実現できる……そんな中古住宅の人気が高まる一方、「広告の物件情報を見ても、購入前に内覧をしても、物件の長所・短所が見えず、買うのが不安」という声は根強いのです。
いまこのブログを読んでいる皆さまも、まさに同じ悩みを抱えているのではないでしょうか。

そんな皆さまの不安や悩みを受けて、2018年4月より安心R住宅制度がスタートします。

▲安心R住宅のロゴマーク（参照：国交省）

安心R住宅は国交省の取り組みで、耐震性や建物の構造・耐久性といった基礎品質にすぐれた物件は、販売広告にラベルをつけるというものです。いわば「この物件は安心・安全ですよ」という政府のお墨付きです。具体的には……

このように、中古物件を買って「失敗した！」と後悔に繋がりやすいポイントを網羅した内容になっています。このマークが「買ってよかった！」につながる、安心・安全な物件を選ぶための『道しるべ』になるのです。

◆中古住宅市場の整備は、始まったばかり

ただし、安心R住宅は不動産取引やリフォーム・リノベーションの事業者団体による登録制度。すべての事業者に強制的に適用されるものではありません。
どこまで普及するかは、いまの段階では未知数です。

しかし、中古住宅をあつかう不動産業者やリノベーション業者の間には、すでに自主的に同様の取り組みをおこなっている会社も出てきています。

リノベーションのひかリノベでは、物件の購入前にインスペクションをおこない、これらの情報を自主的に・積極的にお客様に開示してきました。
安心・安全な中古住宅をお探しの方、リノベーションが必要な箇所や費用まで把握したうえで物件を選びたいという方は、ぜひひかリノベにご相談を！

ひかリノベは、物件購入からリノベーションまでワンストップサービスでご提供するリノベーション会社です。コーディネーター・設計・施工管理のチーム体制だから、物件探しもプランニングも工事の進捗も、お部屋づくりのすべてのプロセスをおまかせいただけます。
リノベーション設計・施工の豊富な経験を活かし、安心・安全・リノベーション向きの物件をご提供します！

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この記事のまとめ