中古マンションの購入から入居までの間には、契約や住宅ローンの融資、決済・引渡しなど、いくつか行うべき手続きがあります。
それらをスムーズに進めるために、全体の流れや必要な準備を押さえておきましょう。
2017/6/23初出⇒2019/11/28更新
1.物件探しから入居までの大まかな流れ
中古マンションの購入手続きは、大きく分けて5つのステップで進行します。
| ①物件探し |
| ▼ |
| ②購入申込み |
| ▼ |
| ③売買契約 |
| ▼ |
| ④住宅ローンの申込み |
| ▼ |
| ⑤決済・引渡し |
まず希望に合うマンションがあるか、①物件探しをします。
不動産会社にいって紹介してもらったり、実際に内覧にいったりして、候補を絞りましょう。
またこのとき、並行して住宅ローンの事前審査を行います。
購入したい家が見つかったら、②購入申込みをします。
中古マンションの場合、販売価格で購入する人は少なく、購入申込みの前に価格交渉が入るのが一般的です。
価格の折り合いがついた時点で、正式に申込みとなります。
そして他に「この物件を買いたい」というライバルがいなければ、そのまま③売買契約、購入資金を調達するための④住宅ローンの申込み、⑤決済・引渡しと進んでいきます。
2.契約手続きと必要書類
ここからは具体的な手続きや必要書類、問題となりやすいポイントなどを個別にみていきましょう。
まずは売買契約の当日に行う手続きと、買主が用意すべきものは以下のとおりです。
売買契約当日に行う手続き
- 物件の重要事項説明
- 売買契約の締結
- 手付金の支払い
用意するもの
- 印鑑
- 本人確認書類
- 手付金
- 印紙代
- 仲介手数料の半額(不動産業者による)
契約手続きは、一般的に不動産業者のオフィスで行います。
かかる時間は2～3時間ほど、みておきましょう。
重要事項説明では、物件の状態やマンション規約などが説明されます。
そして、売買価格や契約内容を確認したあと、売買契約を締結します。
その際、契約当日より前に必ず行っておくべきポイントがあります。
それは、重要事項説明書・契約書の事前チェックです。
その中でも、とくに問題になりやすい内容は、次の2点です。
- 売主の瑕疵担保責任
- 住宅ローンの特約
売主の瑕疵担保責任
引渡し後に、物件の隠れた瑕疵(雨漏り・白アリ被害など)が見つかった場合、売主が修繕する責任を負うというもの。
売主が不動産業者の場合は「最低2年、瑕疵担保責任を負う」と法律で定められています。
しかし、売主が個人の場合は「引渡しから3ヶ月間、瑕疵担保責任を負う」というように期間を短くしたり、「瑕疵担保責任を負わない」という場合も珍しくありません。
個人の自宅を売却する場合、住んでいる間に内装や設備が劣化していることはある程度予測できます。その責任を「前居住者に負わせるのは酷である」と考えるためです。
なので個人売主から物件を購入した場合、もし引渡し後に給排水管の漏水・雨漏りなどが見つかっても、基本的に買主が修繕することになります。
住宅ローン特約
あなたがもし「住宅ローン本審査に落ちた場合、契約が白紙に戻る」という特約です。
契約を結ぶと、自己都合で「やっぱり買うのをやめた！」ということはできなくなり、手付金がキャンセル料として徴収されます。
しかし、住宅ローン本審査に落ちた場合に限り、手付金は全額返ってくるというのが、この特約です。
審査の合否は、結果が出るまでわかりません。万一の場合に備え、必ずこの旨が明記されていることを確認してください。
上記の内容を確認するためにも、できれば契約日より前に書類の写しをもらい、疑問点は契約日までに不動産業者に確認しておくと安心です。
全ての項目に納得したうえで、当日の契約にのぞみましょう！
3.住宅ローンの申し込み手続きと必要書類
売買契約を締結したら、住宅ローンの申し込み手続きを行います。
住宅ローンを借りるには、審査を受ける必要があります。審査では、年収やマイカーローンなどの借入状況、個人信用情報など「きちんと返せる人なのか」を主軸に調べられます。
また、ローンを組む際は、返済中にもしものことがあった場合に備えて、団信(団体信用生命保険)に加入します。団信に加入するためには、通常の生命保険と同様「健康状態に問題がないか」の告知を行う必要があります。
さらに、物件の担保価値も審査の対象となります。担保価値は、途中でローンを払えなくなった場合に備えて、売却して残債を回収できるかをチェックされるのです。
これらの審査は、事前審査と本審査の二段階に分けて行われます。
まず事前審査は、物件探しと並行してやっておくのが一般的です。
なぜかと言うと、何人ものひとがあなたと同じ物件の購入を希望している場合もあります。そのような場合、購入申込みの段階で、あらかじめ事前審査に通っていると有利に働く場合があるのです。
次に、本審査は売買契約の成立後に行います。
普通「住宅ローンの申込み」といえば、この本審査のことを指します。
審査手続きは書類を出してしまえば、あとは待つだけ。
本審査の結果がわかるまでは、早くて1〜2週間。長くて1ヶ月くらいかかると考えておきましょう。審査の際に必要となる書類は、以下の表のとおりです。
| 書類 | 入手先 |
| 源泉徴収票（自営業の場合は確定申告書） | 勤務先 |
| 課税証明書（住民税決定通知書） | |
| 売買契約書 | 不動産会社 |
| 重要事項説明書 | |
| 物件の資料（チラシやパンフレット、図面など） | |
| 登記簿謄本 | |
| 印鑑証明書 | 市区町村役所 |
| 住民票 | |
| 本人確認書類（運転免許証、パスポート、健康保険証） |
4.決済・引渡し手続きと必要書類
ローンの審査に通り、融資の実行が可能になれば、決済・引渡しをおこないます。
決済・引渡し当日におこなう手続きと、買主が用意するものは、次のとおりです。
決済当日に行う手続き
- 登記手続きの委任
- 融資の実行
- 売買代金の支払い
- 諸費用の支払い
- 固定資産税・管理費・修繕積立金の精算
- 管理規約・住宅設備の取扱説明書など関係書類の受け取り
- 鍵の受け取り
用意するもの
- 印鑑
- 印鑑証明書
- 本人確認書類
- 住民票
- 通帳・届出印・キャッシュカード(ローンを組んだ金融機関のもの)
- 売買代金(手付金額を差し引いた分)
- 諸費用(仲介手数料・登記費用など)
- 固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金の精算金
決済・引き渡しは、不動産会社のオフィスか、もしくはローンを組んだ金融機関の一室でおこないます。
かかる時間は1~2時間ほど、みておきましょう。
売主・買主・不動産業者の他、金融機関のローン担当者、登記をおこなう司法書士も同席します。
年の途中で物件を売買した場合、その物件にかかる固定資産税・都市計画税を日割りで精算します。同様に、月の途中で物件を売買した場合、管理費・修繕積立金も日割りで精算します。
これら精算金や諸費用などの「ローンに含まれない費用」は、当日に持参します。事前に金額を確認し、必要なお金を準備しておきましょう。
『登記手続きの委任』とは？
決済・引渡し時におこなう項目の中に、登記手続きの委任があります。
これは、売主・買主ともに、司法書士に登記書類を提出し、専門家でないと難しい登記手続きを代行してもらうというものです。
マンション売買でおこなう登記は、次の2つです。
- 所有権移転登記
- 抵当権設定登記
買主が用意すべき書類は、次の二つです。
- 住民票
- 本人確認書類
司法書士は、決済・引渡しの完了後(通常は当日中)に登記申請をおこないます。
これらの登記手続きが完了すると、物件は名実ともにあなたのものになります！
5.リノベーションやリフォームを行う場合の手続き
購入した物件のリノベーションやリフォームを行う場合は、売買契約より前に、ある程度リノベーションのプランを決めておくことを、おすすめします。
その場合、手続きの流れの中にリノベーション工事の請負契約が加わります。
工事請負契約は通常、売買契約のあと住宅ローンの申し込みより前に行います。
最近の住宅ローンは「リノベーション費用とまとめて借りることが可能」とする銀行も増えてきました。
まとめて借りることができれば、別々に審査を通す手間や、保証料・事務手数料などの諸費用も１つにまとめて清算できるメリットになります。
ただし、まとめて借りるためには、住宅ローン本審査の前にリノベーションにかかる費用を明確にしなくてはいけません。
そのため、物件探しと並行してリノベーションのプランニングを行なう必要があるのです。
また売買契約の時点でリノベーションプランの概要が決まっていると、長い時間をかけることなく、住宅ローンの本審査に進むこともできます。これは、入居までの期間を短縮できるというメリットでもあります。
マンションのリノベーションは、建物の構造やマンション規約により、できること・できないことがあります。リノベーション向きの物件を探すには、専門家に内覧同行をしてもらったり、図面を確認してもらったりして、技術的な相談ができると安心です。
ひかリノベは、これらの物件探しからリノベーションの設計・施工までをワンストップサービスで行っています。
まずリノベーションプランの概要を決めてから、物件を選ぶという順番をとっているため、「住宅ローンとリノベーション費用をまとめて借りることが容易にできる」「入居までの時間を短縮できる」など、多くのメリットがあります。
また物件選びに設計担当や工事現場監督も参加して、プランどおりの工事が可能な物件を選ぶことができる体制をとっています。
【記事監修】坂田 皓基（ひかリノベ五反田コーディネーター ）
宅地建物取引士。関東県内でマンション、戸建てを合わせて100件以上の不動産取引に従事。「お客様の希望を最大限に叶える家探し」をモットーに、リノベーション向き物件の見極め、資金計画相談など総合的な視点から物件選びをサポートする。「住宅は一生で一番大きな買い物と言われています。暮らしやすさはもちろん、資産としての価値、購入後のライフプランなど、多角的に理想的な住まいを選ぶためのサポートをさせていただきます」。
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