住宅ローンを利用する予定の多くの人が「そもそも、自分の年収でどれくらい借りることができるんだろう？」と疑問に思うのではないでしょうか。
たしかに、年収は、住宅ローンの借入可能額(限度額)を考える目安になります。
「この年収で借りられるのはこれくらい」というように目安を示すことはできますが、ここで注意しておかなくてはならないことがあります。
たとえ、銀行が貸してくれるとしても、返せるかどうかは借主次第ということです。
銀行が貸してくれるとしても、それは返せるという保証にはなりません。自分自身でしっかり考えて、ローンの月々の返済額はこれくらい、というように決めなくてはならないのです。
この記事では、年収別の借入限度額についてお話しするとともに、一人一人にとって適正な借入れ割合はどれくらいかということを考えてみます。
住宅ローンでどれくらい借りるかを考える参考にしてください。
1．住宅ローン利用者は年収の何倍借りているか
借入額は年収の5倍程度、年収に対するローンの割合（返済負担率）は25％以下が妥当といわれています。
実際に借りている方々は、年収に対して何倍の物件を購入しているのでしょうか。
下の図は、フラット35利用者が年収の何倍の物件を買っているのかを示している年収倍率です。注文住宅や新築では6倍程度になっていますが、中古では5倍になっています。
▼「2014年フラット35利用者調査」より注文住宅、土地付注文住宅の年収倍率
▲注文住宅は全国で6.2倍、土地付注文住宅は6.9倍になっています。
▼同上資料より、建売住宅、(新築)マンションの年収倍率
▲建売住宅は全国で6.3倍、マンションは6.4倍になっています。
▼同上資料より、中古戸建て、中古マンションの年収倍率
▲中古戸建ては全国で5倍、中古マンションも同様に5倍になっています。
住宅ローンの利用者は購入する物件を担保に入れるので、その担保物件の価値次第で借入可能額が変わってくることや、年収の差が原因で開きがでています。
みんな5~6倍くらい借りてるんだなという認識で間違いありません（東京カンテイの住宅ローン調査でもほとんど結果は同じですので、フラット35以外でも大して差はないはずです）
2.年収から見た住宅ローン借入可能額
それでは、年収ごとの住宅ローン借入可能額を見ていきますが、いくつか注意点を上げておきます。
・住宅ローンの借入れ期間はフラット35に合わせ、10年～35年の間で5年ごとに見ていきます(当然、借りる期間が短ければ、借りられるお金も少ないです)
・価格.comの「住宅ローン 金利比較」では、2015年7月現在、変動金利の最低金利が0.539%、全期間固定金利の最高金利が2.910%ということで、0.5%～3.0%の金利を扱いました。
・フラット35では、年収400万未満は30%まで、年収400万円以上は35%までという上限がありますので、それを参考に25%~35%を目安にしています(25%以下が適当と言われていますので、まずは25%をご覧ください)
計算方法はいたって単純で、返済負担率を30%とすれば、300万円×30%=90万円が1年あたりの返済可能額になります。借入可能額はPV関数を使って計算しています。
＜年収300万円の借入可能額＞
フラット35では上にも書いたとおり、年収400万未満では返済負担率が30%までという制限がありますので、30%までと考えてください(灰色は不可能だということです)
金利が高くなるにつれて、借入可能額がどんどん下がっているのがお分かりいただけると思います。
| 金利 | 返済負担率 | 10年 | 15年 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 |
| 0.50% | 25% | 731 | 1,083 | 1,427 | 1,762 | 2,088 | 2,407 |
| 30% | 877 | 1,300 | 1,712 | 2,114 | 2,506 | 2,889 | |
| 35% | 1,023 | 1,517 | 1,998 | 2,467 | 2,924 | 3,370 | |
| 1.00% | 25% | 713 | 1,044 | 1,359 | 1,658 | 1,943 | 2,214 |
| 30% | 856 | 1,253 | 1,630 | 1,990 | 2,331 | 2,656 | |
| 35% | 1,050 | 1,575 | 2,100 | 2,625 | 3,150 | 3,675 | |
| 1.50% | 25% | 696 | 1,006 | 1,295 | 1,562 | 1,810 | 2,041 |
| 30% | 835 | 1,208 | 1,554 | 1,875 | 2,173 | 2,449 | |
| 35% | 974 | 1,409 | 1,813 | 2,187 | 2,535 | 2,857 | |
| 2.00% | 25% | 679 | 971 | 1,235 | 1,474 | 1,690 | 1,886 |
| 30% | 815 | 1,165 | 1,482 | 1,769 | 2,029 | 2,264 | |
| 35% | 950 | 1,359 | 1,729 | 2,064 | 2,367 | 2,641 | |
| 2.50% | 25% | 662 | 937 | 1,179 | 1,393 | 1,581 | 1,748 |
| 30% | 795 | 1,124 | 1,415 | 1,671 | 1,898 | 2,097 | |
| 35% | 928 | 1,312 | 1,651 | 1,950 | 2,214 | 2,447 | |
| 3.00% | 25% | 647 | 905 | 1,126 | 1,317 | 1,482 | 1,624 |
| 30% | 776 | 1,086 | 1,352 | 1,581 | 1,778 | 1,948 | |
| 35% | 906 | 1,267 | 1,577 | 1,845 | 2,075 | 2,273 |
▲返済負担率25%における月額支払額は62,500円で、30%は75,000円、35%は87,500円です(単位万円)
＜年収400万円の借入可能額＞
| 金利 | 返済負担率 | 10年 | 15年 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 |
| 0.50% | 25% | 975 | 1,444 | 1,902 | 2,349 | 2,785 | 3,210 |
| 30% | 1,170 | 1,733 | 2,283 | 2,819 | 3,342 | 3,852 | |
| 35% | 1,365 | 2,022 | 2,664 | 3,289 | 3,899 | 4,494 | |
| 1.00% | 25% | 951 | 1,392 | 1,812 | 2,211 | 2,590 | 2,952 |
| 30% | 1,141 | 1,670 | 2,174 | 2,653 | 3,109 | 3,542 | |
| 35% | 1,400 | 2,100 | 2,800 | 3,500 | 4,200 | 4,900 | |
| 1.50% | 25% | 928 | 1,342 | 1,726 | 2,083 | 2,414 | 2,721 |
| 30% | 1,113 | 1,610 | 2,072 | 2,500 | 2,897 | 3,266 | |
| 35% | 1,299 | 1,879 | 2,417 | 2,917 | 3,380 | 3,810 | |
| 2.00% | 25% | 905 | 1,294 | 1,647 | 1,966 | 2,254 | 2,515 |
| 30% | 1,086 | 1,553 | 1,976 | 2,359 | 2,705 | 3,018 | |
| 35% | 1,267 | 1,812 | 2,306 | 2,752 | 3,156 | 3,521 | |
| 2.50% | 25% | 883 | 1,249 | 1,572 | 1,857 | 2,109 | 2,331 |
| 30% | 1,060 | 1,499 | 1,887 | 2,229 | 2,530 | 2,797 | |
| 35% | 1,237 | 1,749 | 2,201 | 2,600 | 2,952 | 3,263 | |
| 3.00% | 25% | 863 | 1,206 | 1,502 | 1,757 | 1,976 | 2,165 |
| 30% | 1,035 | 1,448 | 1,803 | 2,108 | 2,371 | 2,598 | |
| 35% | 1,208 | 1,689 | 2,103 | 2,460 | 2,767 | 3,031 |
▲返済負担率25%における月額支払額は83,000円で、30%は100,000円、35%は116,000円です(単位万円)
＜年収500万円の借入可能額＞
| 金利 | 返済負担率 | 10年 | 15年 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 |
| 0.50% | 25% | 1,219 | 1,806 | 2,378 | 2,937 | 3,481 | 4,012 |
| 30% | 1,462 | 2,167 | 2,854 | 3,524 | 4,177 | 4,815 | |
| 35% | 1,706 | 2,528 | 3,330 | 4,111 | 4,874 | 5,617 | |
| 1.00% | 25% | 1,189 | 1,740 | 2,265 | 2,763 | 3,238 | 3,690 |
| 30% | 1,426 | 2,088 | 2,718 | 3,316 | 3,886 | 4,428 | |
| 35% | 1,750 | 2,625 | 3,500 | 4,375 | 5,250 | 6,125 | |
| 1.50% | 25% | 1,160 | 1,678 | 2,158 | 2,604 | 3,018 | 3,402 |
| 30% | 1,392 | 2,013 | 2,590 | 3,125 | 3,621 | 4,082 | |
| 35% | 1,624 | 2,349 | 3,022 | 3,646 | 4,225 | 4,762 | |
| 2.00% | 25% | 1,132 | 1,618 | 2,059 | 2,457 | 2,818 | 3,144 |
| 30% | 1,358 | 1,942 | 2,470 | 2,949 | 3,381 | 3,773 | |
| 35% | 1,584 | 2,266 | 2,882 | 3,440 | 3,945 | 4,402 | |
| 2.50% | 25% | 1,104 | 1,562 | 1,965 | 2,321 | 2,636 | 2,913 |
| 30% | 1,325 | 1,874 | 2,358 | 2,786 | 3,163 | 3,496 | |
| 35% | 1,546 | 2,187 | 2,752 | 3,250 | 3,690 | 4,079 | |
| 3.00% | 25% | 1,078 | 1,508 | 1,878 | 2,196 | 2,470 | 2,706 |
| 30% | 1,294 | 1,810 | 2,253 | 2,635 | 2,964 | 3,248 | |
| 35% | 1,510 | 2,111 | 2,629 | 3,075 | 3,459 | 3,789 |
▲返済負担率25%における月額支払額は10,4000円で、30%は125,000円、35%は145,000円です(単位万円)
＜年収600万円の借入可能額＞
| 金利 | 返済負担率 | 10年 | 15年 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 |
| 0.50% | 25% | 1,462 | 2,167 | 2,854 | 3,524 | 4,177 | 4,815 |
| 30% | 1,755 | 2,600 | 3,425 | 4,229 | 5,013 | 5,778 | |
| 35% | 2,047 | 3,034 | 3,996 | 4,934 | 5,849 | 6,741 | |
| 1.00% | 25% | 1,426 | 2,088 | 2,718 | 3,316 | 3,886 | 4,428 |
| 30% | 1,712 | 2,506 | 3,261 | 3,980 | 4,663 | 5,313 | |
| 35% | 2,100 | 3,150 | 4,200 | 5,250 | 6,300 | 7,350 | |
| 1.50% | 25% | 1,392 | 2,013 | 2,590 | 3,125 | 3,621 | 4,082 |
| 30% | 1,670 | 2,416 | 3,108 | 3,750 | 4,346 | 4,899 | |
| 35% | 1,948 | 2,819 | 3,626 | 4,375 | 5,070 | 5,715 | |
| 2.00% | 25% | 1,358 | 1,942 | 2,470 | 2,949 | 3,381 | 3,773 |
| 30% | 1,630 | 2,330 | 2,965 | 3,538 | 4,058 | 4,528 | |
| 35% | 1,901 | 2,719 | 3,459 | 4,128 | 4,734 | 5,282 | |
| 2.50% | 25% | 1,325 | 1,874 | 2,358 | 2,786 | 3,163 | 3,496 |
| 30% | 1,591 | 2,249 | 2,830 | 3,343 | 3,796 | 4,195 | |
| 35% | 1,856 | 2,624 | 3,302 | 3,900 | 4,429 | 4,895 | |
| 3.00% | 25% | 1,294 | 1,810 | 2,253 | 2,635 | 2,964 | 3,248 |
| 30% | 1,553 | 2,172 | 2,704 | 3,163 | 3,557 | 3,897 | |
| 35% | 1,812 | 2,534 | 3,155 | 3,690 | 4,150 | 4,547 |
▲返済負担率25%における月額支払額は125,000円で、30%は150,000円、35%は175,000円です(単位万円)
＜年収700万円の借入可能額＞
| 金利 | 返済負担率 | 10年 | 15年 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 |
| 0.50% | 25% | 1,706 | 2,528 | 3,330 | 4,111 | 4,874 | 5,617 |
| 30% | 2,047 | 3,034 | 3,996 | 4,934 | 5,849 | 6,741 | |
| 35% | 2,389 | 3,539 | 4,662 | 5,756 | 6,823 | 7,865 | |
| 1.00% | 25% | 1,664 | 2,436 | 3,171 | 3,869 | 4,534 | 5,166 |
| 30% | 1,997 | 2,924 | 3,805 | 4,643 | 5,440 | 6,199 | |
| 35% | 2,450 | 3,675 | 4,900 | 6,125 | 7,350 | 8,575 | |
| 1.50% | 25% | 1,624 | 2,349 | 3,022 | 3,646 | 4,225 | 4,762 |
| 30% | 1,948 | 2,819 | 3,626 | 4,375 | 5,070 | 5,715 | |
| 35% | 2,273 | 3,289 | 4,231 | 5,104 | 5,915 | 6,668 | |
| 2.00% | 25% | 1,584 | 2,266 | 2,882 | 3,440 | 3,945 | 4,402 |
| 30% | 1,901 | 2,719 | 3,459 | 4,128 | 4,734 | 5,282 | |
| 35% | 2,218 | 3,172 | 4,035 | 4,816 | 5,523 | 6,163 | |
| 2.50% | 25% | 1,546 | 2,187 | 2,752 | 3,250 | 3,690 | 4,079 |
| 30% | 1,856 | 2,624 | 3,302 | 3,900 | 4,429 | 4,895 | |
| 35% | 2,165 | 3,061 | 3,852 | 4,551 | 5,167 | 5,711 | |
| 3.00% | 25% | 1,510 | 2,111 | 2,629 | 3,075 | 3,459 | 3,789 |
| 30% | 1,812 | 2,534 | 3,155 | 3,690 | 4,150 | 4,547 | |
| 35% | 2,114 | 2,956 | 3,681 | 4,305 | 4,842 | 5,305 |
▲返済負担率25%における月額支払額は145,000円で、30%は175,000円、35%は204,000円です(単位万円)
＜年収800万円の借入可能額＞
| 金利 | 返済負担率 | 10年 | 15年 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 |
| 0.50% | 25% | 1,950 | 2,889 | 3,805 | 4,699 | 5,570 | 6,420 |
| 30% | 2,340 | 3,467 | 4,566 | 5,639 | 6,684 | 7,704 | |
| 35% | 2,730 | 4,045 | 5,328 | 6,578 | 7,798 | 8,988 | |
| 1.00% | 25% | 1,902 | 2,784 | 3,624 | 4,422 | 5,181 | 5,904 |
| 30% | 2,282 | 3,341 | 4,348 | 5,306 | 6,218 | 7,085 | |
| 35% | 2,800 | 4,200 | 5,600 | 7,000 | 8,400 | 9,800 | |
| 1.50% | 25% | 1,856 | 2,684 | 3,453 | 4,167 | 4,829 | 5,443 |
| 30% | 2,227 | 3,221 | 4,144 | 5,000 | 5,795 | 6,532 | |
| 35% | 2,598 | 3,758 | 4,835 | 5,834 | 6,760 | 7,620 | |
| 2.00% | 25% | 1,811 | 2,589 | 3,294 | 3,932 | 4,509 | 5,031 |
| 30% | 2,173 | 3,107 | 3,953 | 4,718 | 5,410 | 6,037 | |
| 35% | 2,535 | 3,625 | 4,612 | 5,505 | 6,312 | 7,043 | |
| 2.50% | 25% | 1,767 | 2,499 | 3,145 | 3,715 | 4,218 | 4,662 |
| 30% | 2,121 | 2,999 | 3,774 | 4,458 | 5,061 | 5,594 | |
| 35% | 2,475 | 3,499 | 4,403 | 5,201 | 5,905 | 6,526 | |
| 3.00% | 25% | 1,726 | 2,413 | 3,005 | 3,514 | 3,953 | 4,330 |
| 30% | 2,071 | 2,896 | 3,606 | 4,217 | 4,743 | 5,196 | |
| 35% | 2,416 | 3,378 | 4,207 | 4,920 | 5,534 | 6,062 |
▲返済負担率25%における月額支払額は166,000円で、30%は200,000円、35%は233,000円です(単位万円)
＜年収900万円の借入可能額＞
| 金利 | 返済負担率 | 10年 | 15年 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 |
| 0.50% | 25% | 2,194 | 3,250 | 4,281 | 5,286 | 6,266 | 7,223 |
| 30% | 2,633 | 3,901 | 5,137 | 6,343 | 7,520 | 8,667 | |
| 35% | 3,071 | 4,551 | 5,994 | 7,401 | 8,773 | 10,112 | |
| 1.00% | 25% | 2,140 | 3,132 | 4,077 | 4,975 | 5,829 | 6,642 |
| 30% | 2,568 | 3,759 | 4,892 | 5,970 | 6,995 | 7,970 | |
| 35% | 3,150 | 4,725 | 6,300 | 7,875 | 9,450 | 11,025 | |
| 1.50% | 25% | 2,088 | 3,020 | 3,885 | 4,688 | 5,432 | 6,123 |
| 30% | 2,505 | 3,624 | 4,662 | 5,625 | 6,519 | 7,348 | |
| 35% | 2,923 | 4,228 | 5,439 | 6,563 | 7,606 | 8,573 | |
| 2.00% | 25% | 2,037 | 2,913 | 3,706 | 4,423 | 5,072 | 5,660 |
| 30% | 2,445 | 3,496 | 4,447 | 5,308 | 6,087 | 6,792 | |
| 35% | 2,852 | 4,079 | 5,188 | 6,193 | 7,101 | 7,924 | |
| 2.50% | 25% | 1,988 | 2,811 | 3,538 | 4,179 | 4,745 | 5,244 |
| 30% | 2,386 | 3,374 | 4,246 | 5,015 | 5,694 | 6,293 | |
| 35% | 2,784 | 3,936 | 4,953 | 5,851 | 6,643 | 7,342 | |
| 3.00% | 25% | 1,941 | 2,715 | 3,380 | 3,953 | 4,447 | 4,872 |
| 30% | 2,330 | 3,258 | 4,056 | 4,744 | 5,336 | 5,846 | |
| 35% | 2,718 | 3,801 | 4,733 | 5,535 | 6,226 | 6,820 |
▲返済負担率25%における月額支払額は187,000円で、30%は225,000円、35%は262,000円です(単位万円)
＜年収1000万円の借入可能額＞
| 金利 | 返済負担率 | 10年 | 15年 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 |
| 0.50% | 25% | 2,438 | 3,612 | 4,757 | 5,874 | 6,963 | 8,025 |
| 30% | 2,925 | 4,334 | 5,708 | 7,048 | 8,355 | 9,630 | |
| 35% | 3,413 | 5,056 | 6,660 | 8,223 | 9,748 | 11,235 | |
| 1.00% | 25% | 2,378 | 3,480 | 4,530 | 5,527 | 6,477 | 7,380 |
| 30% | 2,853 | 4,177 | 5,436 | 6,633 | 7,772 | 8,856 | |
| 35% | 3,500 | 5,250 | 7,000 | 8,750 | 10,500 | 12,250 | |
| 1.50% | 25% | 2,320 | 3,356 | 4,317 | 5,209 | 6,036 | 6,804 |
| 30% | 2,784 | 4,027 | 5,180 | 6,250 | 7,243 | 8,165 | |
| 35% | 3,248 | 4,698 | 6,044 | 7,292 | 8,451 | 9,525 | |
| 2.00% | 25% | 2,264 | 3,237 | 4,118 | 4,915 | 5,636 | 6,289 |
| 30% | 2,716 | 3,884 | 4,941 | 5,898 | 6,763 | 7,546 | |
| 35% | 3,169 | 4,532 | 5,765 | 6,881 | 7,890 | 8,804 | |
| 2.50% | 25% | 2,209 | 3,124 | 3,931 | 4,643 | 5,272 | 5,827 |
| 30% | 2,651 | 3,749 | 4,717 | 5,572 | 6,327 | 6,993 | |
| 35% | 3,093 | 4,374 | 5,504 | 6,501 | 7,381 | 8,158 | |
| 3.00% | 25% | 2,157 | 3,016 | 3,756 | 4,393 | 4,941 | 5,413 |
| 30% | 2,589 | 3,620 | 4,507 | 5,271 | 5,929 | 6,496 | |
| 35% | 3,020 | 4,223 | 5,259 | 6,150 | 6,918 | 7,578 |
▲返済負担率25%における月額支払額は208,000円で、30%は250,000円、35%は291,000円です(単位万円)
3.自分にとってベストな借入額を考える
以上で「自分の年収でどれくらい借りられるのか？」は分かりました。
しかし、実際に家やマンションを買うための資金計画を立てるにあたり、年収はあくまで目安の一つ。
自分にとってベストな借入額は、収支やライフプランによって考えなければなりません。
住宅購入にあてる自己資金がどれくらいあるか？
家族構成は？
毎日の食費や洋服を買うのにかけたい費用も、その人によって違うでしょう。
「車のローンがある」という人もいるかもしれません。
入ってくるお金ばかりではなく、出ていくお金についても考えなければ、ローンの返済に追われて生活が苦しい……という結果になってしまいかねません。
また、住宅を買うのにかかる費用は、土地代や建物代ばかりではありません。
登記にかかる費用。水道の加入費用。ローンの保証料。各種保険料……。
他方、控除を受けられる場合もあります。
そうして算出した最終的な購入費用は、あなたの生活にマッチしたものといえるでしょうか？
住宅購入に最終的にかかる費用と、収支に見合った借入額の算出方法については、別記事「シミュレーションでは絶対に出せない適正借入額を出す方法」にまとめましたので、ぜひご覧ください。
また「自分だけでローンの計画をするのは不安……」「プロのアドバイスが欲しい！」という方はこちら！
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