【年収別】住宅ローンで借りられる額/返せる額はいくら?

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年収から借入可能額を計算

「私の年収からすると、住宅ローンはいくら借りられるんだろう?」

銀行の審査でみとめられる借入金額は、年収・そのうち何%がローンの返済に充てられるのか(返済負担率)・そしてローンを組む期間(返済期間)によって決まります。
しかし融資がみとめられたとしても、返済に追われて家計が苦しくなったり、支払いが続けられなくなっては本末転倒です。

本日は年収別・銀行がみとめる借入金額の目安と、無理なく返せる金額の考え方について解説します!

2015/7/10初出⇒2017/11/10更新⇒2018/10/10更新

1.年収別・銀行がみとめる借入金額の目安

一般に、住宅ローンで借りられる金額は「年収の5倍が目安」と言われてきました。
しかし、これはローン金利が3%前後で推移していたバブル期の常識で、いまや長期固定金利は1.2~1.5%、変動金利は1%を切る超低金利時代ですから、必ずしも当てはまりません。

銀行の審査では、年収・そのうち何%がローンの返済に充てられるのか(返済負担率)・ローンを組む期間(返済期間)によって融資してもよい金額を決定しています。

まず、年収300万円以上であること。
審査では、年収が300万円に満たなければ融資自体がみとめらないケースが多いのです。

次に、返済負担率は年収400万円未満の方は30%まで・年収400万円以上の方は35%までに収まっていること
(主要都市銀行や、住宅金融支援機構のフラット35の基準です。中にはもっと厳しく、25%程度を合格ラインとしている銀行もあります)

ここでご注意いただきたいのは、ローンの返済は元本のほかに利息も払わなくてはいけない、ということです。
つまり、返済負担率とは「利息も含めた年間の返済金額が、年収の何%を占めているか」を指します。

しかし、審査の時点ではまだ金利は確定していません。融資実行までは1ヶ月ほど間がありますから、その間に金利は変動する可能性があります。
そこで銀行の審査では、仮に審査用の金利を決めて返済負担率を計算しています。審査金利は銀行によって異なりますが、たいてい3.5~4.0%です。
(例外はフラット35。審査時点の実効金利で審査されますから、銀行系ローンと比べて大きな借入が認められやすいです)

返済期間は、最長35年まで設定できますが、多くの銀行が「80歳の誕生日までに完済すること」を義務付けています(中にはさらに厳しく、75歳という銀行も……)
つまり、35年ローンを組めるのは遅くとも44歳まで。45歳なら34年、49歳なら30年がタイムリミットになります。

実際に返済負担率30%ないし35%・審査金利4.0%・返済期間35年として、年収帯ごとの融資金額(元金)の目安を見てみましょう。こちらの表から、ご自分の年収に近い欄をご覧ください。

年収 銀行がみとめる融資金額(元金)
年収負担率30-35%・金利4.0%・返済期間35年
300万円 1,693万円
400万円 2,634万円
500万円 3,293万円
600万円 3,952万円
700万円 4,611万円
800万円 5,269万円
900万円 5,928万円
1,000万円 6,587万円

※あくまで目安ですのでご注意ください。実際の審査では、物件の担保価値や、マイカーローンなど住宅ローン以外の借入状況によっても融資金額は変わります。

2.無理なく返せる金額はいくら?

銀行が仮に定める審査金利と、実際に適用される金利には乖離がありますね。
冒頭で申し上げたとおり、現在の適用金利は1.0~1.5%程度。
なぜ銀行は審査金利を4%と高い設定にしているのかというと、将来の金利上昇をあらかじめ見込んでおく狙いと、審査を厳しくして破綻リスクのある方を弾く狙いがあるのです。

マネー雑誌などで「返済負担率は25%が安心」というアドバイスがよく見られますが、これは適用金利を前提とした考え方です。
仮に返済負担率25%・適用金利1.0%・返済期間35年として、年収帯ごとの借入金額(元金)の目安を見てみましょう。

年収 マネー雑誌による目安
年収負担率25%・金利1.0%・返済期間35年
銀行の審査による目安
年収負担率30-35%・金利4.0%・返済期間35年
300万円 2,214万円 1,693万円
400万円 2,952万円 2,634万円
500万円 3,690万円 3,293万円
600万円 4,428万円 3,952万円
700万円 5,166万円 4,611万円
800万円 5,904万円 5,269万円
900万円 6,642万円 5,928万円
1,000万円 7,380万円 6,587万円

全体的に、先ほどの銀行がみとめる融資金額より高くなりますね。
実は、銀行がみとめる融資金額は、金利を1.0%に換算すると、返済負担率は25%以下に収まります。
たとえば年収600万円では3,952万円まで融資がみとめられますが、この場合月々の返済金額は11万2,000円、年間では134万4,000円(利息込み)。年収に占める割合は22.3%です。
こうして見ると、一口に「年収負担率25%」というよりも、銀行の審査の方が厳格であるということが分かります。
ですからこの記事をご覧いただいている皆さまは、表の右側(黄色の欄)を目安としてお考えください。

とはいえ年収が同じでも、お金の使い方は人それぞれ。
同じ年収600万円の方でも、住居にかける費用は月々10万円以下に抑えたいという方もあれば、もっとかけても良いという方もいらっしゃるでしょう。
毎日の生活費や、お子さまの教育費、老後の備えなど、手元に残しておきたいお金から、住宅にかけられるお金は月々いくらかを考えてみましょう。
こちらのキャッシュフロー表をつかって、ローン完済までの収支予測を立てることができます。

cashflow

※画像をクリックすると表のダウンロードがはじまります。

世帯年収と生活費・お子さまの教育費・保険料・貯蓄といった手元に残しておきたいお金を書き入れてみましょう。
充分な手元資金を残して、住宅にかけられる費用はいくらでしょうか?
毎月の支払い金額から、毎月の返済金額から借入金額の総額(元金)を計算できるシミュレーターがフラット35のWebサイトにありますから、こちらで計算してみましょう。
たとえば毎月の返済金額を10万円・金利1.0%・返済期間35年とすると、借入金額の総額(元金)は3,542万円となります。

あるいは、現在の家賃を基準に考えてみると、より簡単にイメージが掴めますね。
現在の家賃と同額を毎月支払うとすると、35年間の総額はいくらになるでしょうか。上記のシミュレーターをつかって計算してみましょう。

3.月々の支払いは住宅ローンの返済だけではない

先ほどご紹介したキャッシュフロー表の中に、管理費・修繕積立金という欄がありましたね。
マンションの場合、月々の住宅費はローンの返済だけではありません。
マンションの運営や、建物の維持管理のために、管理費・修繕積立金を管理組合に納めることになります。
したがって実際にあなたが負担する住宅費は、毎月のローンの返済額に管理費・修繕積立金を足した金額になります。

管理費・修繕積立金の金額設定は物件によって異なりますが、合わせて2~3万円が平均的です。
あるいは、もし買いたい物件が決まっている方は、物件情報に金額が掲載されていますから、確認なさってみてください。

年収 銀行がみとめる融資金額(元金) 月々の返済金額
金利1.0%・返済期間35年
月々の住宅費
管理費・修繕積立金3万円
300万円 1,693万円 4万8,000円 7万8,000円
400万円 2,634万円 7万5,000円 10万5,000円
500万円 3,293万円 9万3,000円 12万3,000円
600万円 3,952万円 11万2,000円 14万2,000円
700万円 4,611万円 13万1,000円 16万1,000円
800万円 5,269万円 14万9,000円 17万9,000円
900万円 5,928万円 16万8,000円 19万8,000円
1,000万円 6,587万円 18万6,000円 21万6,000円

こちらの表は、銀行がみとめる融資金額の上限から、月々の返済金額を概算したものです(適用金利を1.0%とした場合)
右の濃いオレンジの欄は、管理費・修繕積立金込みの月々の住宅費です(管理費・修繕積立金を3万円とした場合)

管理費・修繕積立金はローンの完済後も、マンションに住んでいる間はずっと納めていくものです。
このように、銀行からいくら借入するかを考える際には、購入後のランニングコストも念頭に置いておく必要があります。

4.自己資金はいくら入れたら良い?

かつては「頭金は物件価格の2割ほど用意しましょう」と言われていました。
しかし、これも「借入金額は年収の5倍」という説と同じく、バブル期の常識です。

というのは、当時の銀行は物件価格の8割までしか融資を認めていなかったのです。
しかし、いまは物件価格の全額を借入すること(フルローン)も認められています。
それどころか、不動産会社や銀行に支払う手数料や登記費用といった諸費用まで借りられる銀行も増えてきています。

いまは金利が非常に安いこともあり、借入が認められるのであればなるべくフルローンに近い形でローンを組み、手元に現金を残すという方が多いです。
融資が下りなかった分を自己資金でまかなう、という考え方です。

とはいえ、契約時に預ける手付金は現金で用意する必要があります。金額は契約によりますが、物件価格の1割が相場です。
ですから、自己資金は「物件価格の1割+融資で足りない分を埋める程度」と考えていただければよろしいでしょう。

マイホームは一生で一番大きな買い物といわれます。
余裕をもって払える金額はいくらか? 豊かに暮らしていけるよう、ライフプランに応じて返済計画を立てたい――とお考えの方は、個別相談も受け付けておりますので、どうぞお気軽にご相談くださいませ。

 

【執筆】高橋 千晶(ひかリノベ 広報)
【監修】三浦 英樹(ファイナンシャルプランナー)

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