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私の年収で住宅ローンはいくら借りられる? 簡単シミュレーション!

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念願だったマイホームを購入しよう!と考えたとき、住宅を購入する人の多くが利用する住宅ローン。

もともと十分な貯蓄がある方は別として、新たにローンを組もうと考えている方の中には、「自分の年収だといくら借りられるんだろう?」「無理なく完済できるだろうか…」と、不安を感じる方は少なくないようです。

例えば、年収500万円の人が無理なく返済できる借入可能額はいくら?あるいは年収600万円だったら……?

今回は、安心して借入できる金額も、年収別にひと目で分かる一覧表にまとめました。

ローン審査の基準など、ローンと年収に関する役立つ知識をご紹介します!

2019年2月3日初出→2020年10月02日更新

1.住宅ローンは年収の何倍?

一般的に、住宅ローンで借りられる金額は「年収の5倍が目安」と言われてきました。

しかし、これはローン金利が3%前後で推移していたバブル期の常識であり、いまや長期固定金利は1.5%、変動金利は0.5%を切る超低金利時代です。
そのため、以前の常識が必ずしも当てはまるとは限りません。

実際に住宅を購入した方が、年収の何倍の金額を借入できたかという平均値を見てみましょう。
2017年の調査では、マンション6.9倍・建売住宅6.6倍・注文住宅(土地付)7.3倍となっています。

多くの方が、年収の5倍以上の借入ができていることが分かります。

出典:住宅金融支援機構 フラット35利用者調(https://www.jhf.go.jp/files/400346708.pdf)

年収倍率(中古戸建及び中古マンション)
出典:住宅金融支援機構 フラット35「2017年度 フラット35利用者調査

2.金融機関の審査基準

住宅ローンを借りるためには、金融機関の審査を通過する必要があります。

住宅ローンは個人に対する融資としてはもっとも高額であり、返済期間も最長35年と非常に長くなります。

そのため、お金を貸す側の金融機関(銀行・信金・労金・ネット銀行など)としても、「返済能力に不安がある人には貸したくない…」という本音があるのです。

金融機関は、年収や年齢・勤続年数・個人信用情報などをチェックし、融資の可否や限度額(借入可能額)を審査します。

借入可能額は、年収に対して年間の返済額が占める割合(返済負担率)をもとに算定され、多くの銀行では、返済負担率35%(年収400万円未満の場合は30%)以内を合格ラインとしています。
※主要都市銀行や、住宅金融支援機構のフラット35の基準です。中にはもっと厳しく、25%程度を合格ラインとしている銀行もあります。

ちなみに返済額とは、利息も含めた金額をさします。
審査の段階では、まだ融資実行時点の金利相場がわからないため、審査金利(審査用の仮の金利)を決めて返済負担率を計算します。

審査金利は銀行によって異なりますが、たいてい3.5~4.0%で計算されます。
※例外はフラット35。審査時点の実行金利で審査されますから、銀行系ローンと比べて大きな借入が認められやすいです。

なお、年収はご家族と合算することも可能です。

民間銀行のローンであれば「ペアローン」、住宅金融公庫のフラット35であれば「連帯債務」といって、夫婦や親子で組めるローン商品が用意されています。

3.年収別・借入可能額の目安表

以下の表に、返済負担率35%(年収400万円未満の場合は30%)・審査金利4.0%・返済期間35年として、年収ごとの借入可能額(元金)の目安を算出しました。

こちらの表から、ご自身の年収に近い欄をご覧ください。

年収 借入可能額(元金) 年収負担率30-35%・金利4.0%・返済期間35年
300万円 1,693万円
400万円 2,634万円
500万円 3,293万円
600万円 3,952万円
700万円 4,611万円
800万円 5,269万円
900万円 5,928万円
1,000万円 6,587万円

※あくまで目安ですのでご注意ください。実際の審査では、物件の担保価値や、自動車ローンなど住宅ローン以外の借入状況によっても限度額は変わります。

※試算には以下のフラット35「ローンシュミレーション」を使用しました。

4.返済負担率25%以内なら安心……とは限らない

マネー雑誌やWebのコラム記事などを見ていると、「返済負担率(返済比率)は、20~25%が安心」というアドバイスをよく目にします。
これは「ご自身の年収に占める年間の返済額の割合が20〜25%だったら、審査に通る可能性が高いので安心ですよ」ということです。

しかし、上記の内容で注意したいのは、これらのパーセンテージは適用金利を前提とした考え方であるという点です。

適用金利とは、返済額を算出する上で必要となる数字であり、基準金利から金利優遇による引下げ幅を差し引いたものです。簡単に言ってしまえば、割引された金利で計算した場合の数字である、ということ。

現在の金利相場は0.5~1.5%程度。
しかし、金融機関の審査では将来の金利上昇や景気変動のリスクをあらかじめ見込んでおくため、審査金利は3.5~4.0%と高めに設定されています。

仮に、適用金利1.0%、返済負担率25%としましょう。
この場合、年収500万円では3,293万円。600万円で4,428万円、700万円で5,166万円となります。

一方、金融機関の審査では、年収500万円で3,293万円、600万円で3,952万円、700万円で4,611万円が、審査に通れる可能性が高い合格ラインです。

金融機関の審査の方が、金額的に厳しいことが分かりますね。

返済負担率(返済比率)が20〜25%であれば、審査に通る!と安易に考えるのではなく、審査前にご自身で計算するときは、金利が高かった場合で考えるようにしましょう。

5.現在のお住まいの家賃を基準に

いまの家賃と同額程度の負担でマイホームが買えるなら……とお考えの方もいるかもしれません。
その場合は、月々のローン返済額を現在のお住まいの家賃と同額とし、35年間でいくらになるかを試算してみましょう。

マンションの場合は管理費・修繕積立金がありますから、家賃-3万円で考えます。
現在の家賃が10万円という方の場合、管理費・修繕積立金の分を差し引いて、ローンの返済に充てられる分は7万円となります。

フラット35のWebサイトに、毎月の返済額から総借入額(元金)を計算できるシミュレーターがありますので、こちらを使ってシミュレーションしてみましょう。
仮に計算してみると、金利が1.0%だった場合の35年間の総借入額(元金)は、2,479万円となります。

また、「いま10万円の家賃を払っているから、ローン返済も月々10万円であれば日常生活には支障がないだろう」とついつい考えたくなりますが、その計算方法には注意が必要。

というのも、将来的にライフスタイルの変化や家族が増えることも十分考えられるためです。

「子どもが生まれて、マイホーム購入時よりも月々の出費が増えた」「子どもの学費のために貯金しなくてはいけなくなった」「親の介護をすることになり、急遽リフォームのための頭金が必要になった」といった変化を想定した資金計画をしておくと、さらに安心です。

6.ローンを組むなら早い方が安心

住宅ローンの返済期間は、最長35年まで設定することができ、多くの銀行が完済時年齢を80歳と規定しています(中にはさらに厳しく、75歳という銀行も…)。

つまり、最長である35年ローンを組めるのは、遅くとも44歳まで。
45歳を超えると返済期間が短くなるため、それに比例して借入可能額も年々少なくなってしまいます。

また、審査では健康状態もチェックの対象となるので注意が必要です。
「もっと収入が増えてからでないと購入に踏み切れない…」という方は多いですが、時期を待っている間にもし健康を害してしまったら、融資を受けること自体が困難になる可能性があります。

ローン破綻のリスクを避ける秘訣は、「ローンを組むならなるべく早いうちに」ということ。
そして、自分の家計状況や予測でき得るライフスタイルの変化に合った借入額はいくらか正しく知ることです。

ひかリノベでは各ショールームにて、資金計画や物件探しについての個別相談も承っております。どうぞ、お気軽にお問い合わせください!

【監修】三好 海斗(宅地建物取引士、賃貸経営管理士、既存住宅アドバイザー)


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