安心、安全、お買い得!中古マンション購入にベストな築年数

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中古マンションを購入するなら、築年数は何年目がねらい目なのか?

建物の価格は古いほど安くなりますが、建物の躯体や設備の経年劣化、耐震性も心配です。
コストパフォーマンスが良いのは築何年目の物件か? また物件選びのポイントは?

これから中古マンションの購入を検討されている皆さま、ぜひご一読ください!

2015/9/3初出⇒2017/3/31更新⇒2018/10/1更新

1.中古マンションは築20年以上がお買い得!

価格の面でいえば、中古マンションは築20年以上がお買い得です。

中古マンションの価格は築年数が古くなるにしたがって安くなり、築20~25年程度で底値を迎えます。
立地や間取りといった条件が同じなら、新築のおよそ半額まで下落します。

底値を迎えて価格が安定したマンションは、もし将来「売りに出そう」という場合も値崩れの心配がありません。
「資産価値の安定」という点でもメリットが大きいのです。

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参照:東日本レインズ 2017年の中古マンションの築年帯別平均価格(2018.2.6発表)http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf

また、立地の面でも築古である方が有利です。
中心街にアクセスの良い街、駅近の立地など、条件の良いエリアはすでに住宅や商業施設で埋まっています。
ですから立地を優先するなら、必然的に古くから建っている物件の中から選ぶことになります。

立地のよさは将来の資産価値にも影響します。
建物の価格は築20年で半額になりますが、土地の価格は「古くなったから下がる」ということはありません。
アクセスが良い、駅近のエリアは、いつの時代も人気ですから、築年数に関わらず、価格も安定しています。

2.築古マンションはここが不安……

とはいえ、築年数の古いマンションは建物構造や設備の経年劣化、耐震性も心配……。
SNSやWeb掲示板、また実際にひかリノベを訪れるお客様の声をまとめると、こんな悩みがよく挙げられます。

  • 建物の躯体が老朽化しているのではないか
  • 設備機器が古く、経年劣化しているのではないか
  • 耐震性が旧基準のままではないか
  • 住宅ローン減税の対象から外れているのではないか

建物の躯体が老朽化しているのではないか

マンションの構造をささえているコンクリートの寿命はおおむね100年以上とされています。
他方、これまでに取り壊しになったマンション(RC造)の築年数は、平均68年でした。

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参照:国交省 マンションの寿命に係る研究例 http://www.mlit.go.jp/common/001014514.pdf

建物の寿命はメンテナンスによって大きく変わります。
トラブル予防の定期修繕をおこなうこと。異常をいち早く発見し、必要な修繕をすみやかにおこなうこと。
長く快適に住まうためには、このような維持管理が不可欠です。

したがって「マンションにあと何年住めるか」は、物件の管理状態をみて判断する必要があります。
物件選びの際は長期修繕計画とこれまでの修繕記録を確認しましょう。

 RC造のマンションは12年に一度のペースで大規模修繕(外壁塗装や防水処理など)が必要です。
この大規模修繕が行われているか、そのための資金となる修繕積立金は充分に溜まっているか、この二点を必ず確認しましょう。
積立金は、一回の大規模修繕に一戸あたり100万円必要ですから、修繕直後というのでなければ、100万円×戸数程度の金額を及第ラインとお考え下さい。

設備機器が古く、経年劣化しているのではないか

古い住宅の設備は仕様がいまとは違ったり、経年劣化により修繕や交換が必要である場合があります。

専有部分(住戸の中)の設備はリノベーションによって一新できます。
古くなったり、壊れた設備機器を修繕するだけでなく、既存のものよりハイスペックな最新機器を導入することが可能です(中には管理規約や、建物全体の仕様の問題から、一部導入できない設備もあります)

他方、共有部分(外壁塗装や、住戸と住戸を繋ぐの配管の交換等)はマンションの管理組合の管轄です。
定期的に行う大規模修繕のほか、「窓ガラスが割れたから交換して」といった、つどつどの修繕にも対応します。
こうした比較的小規模の修繕についても、その資金は修繕積立金から賄われます。
ですから、やはり積立金の貯蓄が充分であるかどうかは非常に重要です。

耐震性が旧基準のままではないか

近年は2011年の東日本大震災、2016年の熊本地震、2018年の北海道地震と、大きな地震が全国的に相次いでおり、震災への不安が高まっていますね。

現行の耐震基準が定められたのは1981年6月。したがって建築確認日が1981年6月以降のマンションは新耐震基準、以前のマンションは旧耐震基準によって建てられています。
2018年10月現在、築37年以上のマンションはみな新耐震ということになりますね。

旧耐震基準は「震度5程度で倒壊しないこと」、新耐震は「震度6~7で倒壊しないこと・震度5程度で建物の躯体にダメージを負わないこと」と定めています。
旧耐震よりも新耐震の方がより厳しい基準をクリアしているという点で安心感があります。
しかし旧耐震でも新築以上に堅牢な建築もありますし、立地によっては「緩い地盤の上に立つ新耐震より、堅い地盤の上に立つ旧耐震」ということもあり、単純に旧耐震だからダメ・新耐震だから安心とは言えません。

ですから物件選びにおいては、新耐震である方がベターですが、それだけでなく立地条件も加味して判断なさってください。
地盤の調べ方については、朝日新聞が地名を入力するだけで揺れやすさを判定してくれるシミュレーターを発表していますから、そちらでチェックしてみる。国交省のハザードマップを確認する。この二つを併せてご覧になってみて下さい。

住宅ローン減税の対象から外れているのではないか

住宅ローンを利用してマイホームを購入すると、ローン残高に応じて所得税・住民税が控除され、払いすぎた税金が戻ってくる住宅ローン減税制度。
この制度、実はすべての住宅購入者に適用されるわけではなく、一定の要件をクリアした物件でないと減税を受けられないのです。

住宅ローン減税の要件(マンションの場合)

  • 専有面積50㎡以上(そのうち1/2以上を自分で居住するために用いること)
  • 築25年以内であるか、もしくは耐震基準適合証明を受けていること

耐震基準適合証明とは、建築士が耐震診断を行って「新耐震基準並みの耐震性を有する物件である」と認められるということ。
マンションの場合、耐震診断は共有部分も調べる必要があるため、診断は個人ではできません。
したがってもしあなたが住宅ローン減税を利用したいとお考えなら、築25年以内の物件を選ぶ。もしくは、すでに耐震診断済み・耐震基準適合証明書が発行されているマンションを選ぶ必要があります。

3.価値ある中古マンションの選び方

以上を踏まえて、お買い得で、老朽化や耐震性といった中古物件に特有の不安をクリアしたマンションの選び方をまとめてみましょう。

  • お買い得なのは築20年以上。新築の半額で購入でき、将来の資産価値も安定している。
  • 築古物件は管理状態を要チェック。12年に一度の大規模修繕を実施しているか、修繕積立金は「100万円×戸数」以上貯まっているか。
  • 新耐震基準がベター。しかし同じくらい立地も重要。地盤シミュレーターとハザードマップで確認を。
  • 住宅ローン控除を受けたい方は、築25年以内、もしくは耐震基準適合証明を受けた物件を選ぶこと。

この他、駅からの距離や、中心街へのアクセスといった立地条件。
専有面積の広さや、陽当たり、眺望、通風性といった室内のスペック。
リノベーションをお考えの方は、壊せない壁が間取り変更のジャマにならないか、管理規約で「床の張り替えは禁止」など工事の足かせとなる決まりはないか――等々、あとは一般的なマンション選びと同じ基準で選んでいただいてOKです。

中古マンションの取引は「生もの」と言われるほど動きが早いこともあり、ご自分で不動産情報を見ていても条件に合う物件かどうか、すぐに判断するのはなかなか難しい部分もありますね。
そんなときはぜひ、私たちひかリノベにご相談ください。経験豊富なコーディネーターが価値ある物件、あなたにとって住みよい物件選びをサポートさせていただきます。

 

【執筆】高橋 千晶(ひかリノベ 広報)
【監修】三好 海斗(宅地建物取引士)

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執筆は、ひかリノベのコーディネーター、服部でした。

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服部 正仁

リノベーション専門会社「ひかリノベ」コーディネーター

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