資料請求
お問い合わせ
電話
ハンバーガーメニュー アイコン

中古マンションの築年数は何年目が買い時?

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る
age-of-used-mansion

マンションの価格は、一般的に築年数が古くなるほど価格が下がっていきます。
そしてある一定期間をむかえると、マンションの価格は安定していきます。
そのため底値を迎えた物件は、資産価値も安定しているといえるでしょう。

ただ資産価値が安定しているとはいえ、築年数の経った建物は、躯体の老朽化や配管などの住宅設備の経年劣化、耐震性も心配ですよね。
お買い得価格で、かつ安心・安全な中古マンションはどのような物件か。 また物件を選ぶ際、チェックすべきポイントはどんなところなのでしょうか。

今回は、マンションの築年数から考えた中古リノベ向き物件について解説します!

2015/9/3初出⇒2019/10/5更新⇒2021/4/28更新

1.中古マンションは築20年以上がおすすめ!

価格の面からいえば、中古マンションは築20年以上がお買い得といえます。
中古マンションの価格は築年数が古くなるにしたがって安くなり、築20~25年程度で底値を迎える傾向にあります。
立地や間取りといった条件が同じであれば、価格は新築のおよそ半額まで下落することも。

底値を迎えて価格が安定したマンションは、もし将来売りに出す場合も、値崩れの心配がないことがほとんどです。「資産価値の安定」という点でもメリットが大きいのです。
また立地の面でも、築古ほど条件の良い物件が多いのも特徴です。
中心街にアクセスの良い街、駅に近いエリアは、すでに住宅や商業施設で埋まっていることが大半です。立地を優先するのであれば、必然的に古くから建っている物件の中から選ぶことになります。

さらに、立地のよさは将来の大切な資産価値にも影響します。
建物の価格は築20~30年で底値まで下落しますが、土地の価格は「古くなったから下がる」ということはほぼありません。
アクセスが良い駅近のエリアは、いつの時代も人気です。たとえ築年数が古くても、一定の価値があるといえます。

出典:東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」(http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201902.pdf)より 中古マンションの築年帯別平均価格

出典:東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」(http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201902.pdf)より 中古マンションの築年帯別平均価格

2.マンションの寿命は築何年?

RC造のマンションが日本で普及したのは戦後のこと。そのため、建物の寿命は何年と一概にはいえないのが現状です。
税法の定めでは、RC造マンションの耐用年数は47年となっていますが、これはあくまで税法上の建物の価値算定の話。実際に「47年で住めなくなる」ということではありません。さらに、コンクリートの寿命は、おおむね100年以上ともいわれています。

一方で、いままでに建て替えや取り壊しになったマンションのほとんどが、築50年も経たないうちに役目を終えています。取り壊しを左右するおもな理由は、マンションの配管にありました。
高度経済成長期に建設されたマンションは、その多くが配管交換を想定していない設計であったために、配管が故障したら建物ごと取り壊すしかなかったのです。(現在は配管交換が用意な設計が多く採用され、こうした問題は起きづらくなっています)

また耐震性の問題から建て替えになった例や、区画整理や再開発のために取り壊しとなった例もあります。
このように、マンションの建て替えや取り壊しは、建物の寿命とは異なる原因で決まるケースが多いのです。

欧米では、築100年を超える住宅にいまも人が暮らしている、という例は珍しくありません。
建築経済学の権威・小松幸夫教授によると、欧米ではそもそも建物に「耐用年数」は存在しないといいます。
適切なメンテナンスを施すことで建物は延命できる、という考え方が根付いているのですね。

マンションの耐用年数や寿命について、さらに詳しく知りたいという方は、以下の住まいブログも参考になさってください。

3.物件選びのポイントは「管理状態」

建物の寿命は、管理状態によって大きく変わります。
丈夫なコンクリート建築であっても、紫外線や風雨によって徐々に消耗していきます。
そのため、定期的に外壁の塗り替えをしたり、屋上防水をやり直したりといった大規模修繕が必要となります。

大規模修繕は、国土交通省の「長期修繕計画標準様式」「長期修繕計画作成ガイドライン」によると、12年に一度を目安に実施するようになっています。
同ガイドラインでは、25年先、つまり次回・次々回の大規模修繕を想定した長期修繕計画を立て、その計画に基づいて修繕を実施することを推奨しています。

ところが、中には「修繕計画も過去の修繕履歴もない」というマンションが存在することも……。
そういった不安の多いマンションを購入してしまわないよう、中古マンションを購入する際は、必ずこの計画と履歴の有無を確認しましょう。

修繕積立金について

マンション修繕の資金となるのが、修繕積立金です。
一回の大規模修繕に必要な費用は、一戸あたり100~120万円ほど。
購入予定のマンションの積立金額は足りているか、また月々の支払額は適正か、確認する必要がありますね。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、10階建ての中規模マンションの場合、専有面積60㎡として、目安の金額は月々8,400~15,900円です。

修繕積立金の金額は、物件情報から確認できます。物件情報を閲覧する際は、物件価格だけでなく、修繕積立金も必ずチェックしておきましょう。

修繕積立金は区分所有者の義務ですが、さまざまな事情から滞納してしまう人もいるようです。
一時的な支払いの遅延であればさほど問題になりませんが、長期的な滞納が何件も放置されているような場合は、管理組合がきちんと機能しているのか不安が残ります。

内覧で実際に物件を見学する際は、共用部分の使用状況をチェックしておきましょう。
エントランスや駐車場、駐輪場、ゴミ置き場などは、きれいに使われているでしょうか?
外壁やタイルは、はげしく損傷していませんか?

マンションの美観からは、住民の管理に対する意識が自然と表れるポイントです。

4.じつは築37年も「新耐震」

近年は、2011年の東日本大震災、2016年の熊本地震、2018年の北海道地震と、大きな地震が全国的に相次いでおり、人々の震災への不安も高まっています。

現行の耐震基準が定められたのは1981年6月。したがって建築確認日が1981年6月以降のマンションは「新耐震基準」、それ以前のマンションは「旧耐震基準」によって建てられています。
2021年現在、築40~39年以内のマンションは、全て新耐震ということになります。

旧耐震基準は「震度5程度で倒壊しないこと」、新耐震は「震度6~7で倒壊しないこと・震度5程度で建物の躯体にダメージを負わないこと」と定めています。
旧耐震よりも新耐震の方が、より厳しい基準をクリアしているという点で安心感があります。

しかし、旧耐震時代に建てられたものでも、実は新築以上に堅牢な建物も存在するのです。
さらに、実際に被害に遭いやすいかどうかは、立地の影響も大きくなります。
前述のとおり築年数の古い物件は立地条件が良いものが多く、建物は旧耐震でも地盤がしっかりしているために、かえって他の新耐震よりも被害が少なかった、というケースもあります。

地盤の揺れやすさについては、朝日新聞HPでシミュレーターが公開されています。
地震以外の災害についても、2018年西日本豪雨がもたらした被害は、記憶に新しいですね。
水害など地震以外のリスクについては、地域のハザードマップで確認してみましょう。

 

築古でも住宅ローン控除がつかえる?

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入すると、その年の年末時点のローン残高に応じて、所得税・住民税の一部が戻ってくるという制度です。
中古マンションの購入者は利用できない、と思っている方が多いのですが、実は一定の要件を満たせば、中古でも控除が受けられます。

住宅ローン減税の要件(マンションの場合)

  • 専有面積50㎡以上(そのうち1/2以上を自分で居住するために用いること)
  • 築25年以内であるか、もしくは耐震基準適合証明書を取得していること

耐震基準適合証明とは、建築士が耐震診断を行い、「新耐震基準並みの耐震性を有する物件である」と認められた、ということです。
(マンションの耐震診断は、共有部分も含めて建物全体を調べる必要があるため、診断は個人の判断ではできません)
築年数が30年、40年、もしくはそれ以上であっても、耐震基準適合証明書によって耐震が認められている物件であれば、住宅ローン控除を利用することができます。

6.住宅ローンを利用する際の注意点

住宅ローンを利用するには、借入先である銀行にて事前審査承認を受けることが一般的です。

審査では、年収と借入金額のバランスや健康状態、物件の担保価値などを参考に、融資の可否や「いくらまで貸せますよ」という融資可能額が決まっていきます。

中古リノベーションの場合、リノベーションの費用、内容も審査に大きく影響します。
物件とリノベ費用、借入者の状態によって利用できる住宅ローンが変わっていきますので、ぜひワンストップでご提案している、ひかリノベへご相談ください。

7. まとめ

中古マンションは新築と違い、これまでの管理状態や住民層の意識を確かめてから購入できるというメリットがあります。どんな新築マンションも、30年後には築古のマンションに……。
管理状態が悪ければ、築30年程度でも躯体の傷みや配管の水漏れなど、住める状態ではなくなることも想定されます。

今回は、築20年以上の中古マンションがおすすめとお伝えしてきました。
築20~30年のマンションは、価格が底値に近づいていることが多く、すでに一度目の大規模修繕を終え、そろそろ二度目が迫っているか、もう終えている頃と予想できます。
それらを踏まえ、購入を検討しているマンションに「これまで適切な修繕が行われてきたか」チェックするにも、ちょどいいタイミングなのです。

管理の実態を把握するのは、自分ひとりでは限界があるかもしれません。
ひかリノベは「中古を買ってリノベーション」の専門会社として、管理状態のチェックにはとくに力を入れています。わからないこと、不安なことがあれば、ぜひお気軽にご相談ください!


【記事監修】尾高 等(住宅ローンアドバイザー)

住宅ローンアドバイザーの有資格者。住宅購入が目的ではなく、その後も続く人生のファイナンシャルプランを、長期的な視点から提案する。「かつては頭金が2割ないと住宅購入は難しく、多額の現金投資をしなければ理想の住まいはつくれませんでした。しかし歴史的な低金利や、100%融資も可能となった現在、マイホーム購入のあり方は多様化しています。新築、中古、マンション、戸建、いろいろな住居の選択肢がある中から本当に満足できる空間とは何なのか。一緒に探していきましょう」


好きな街。好きな暮らし。
ひかリノベの『中古を買ってフルリノベ』

ひかリノベの中古を買ってリノベーション

中古マンション・中古戸建物件の購入からリノベーションの設計・施工までワンストップ! 宅建士や建築士といった住まいづくりの全てのプロセスの専門家が専属チームを結成し、家づくりの一部始終をフルサポートいたします。


詳細はこちら >

パンフレットDLバナー_PC用
パンフレットDLバナー_SP用

おすすめの関連記事

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る
資料請求 オンライン相談