新耐震基準は本当に安心?地震に強いマンションの選び方

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中古マンションの購入に当たって、耐震性を気にして物件を選ぶ方も多いのではないでしょうか。

物件の耐震性をチェックする際によく使われるのが、1981年以降の耐震基準、いわゆる「新耐震基準」です。
補助金や減税でも、新耐震基準が条件となっている制度が多いため、新耐震基準に適合しているかどうかで物件を探している人も多いはず。

一方、世の中には新耐震基準以前のマンションも数多くあり、立地や価格、あるいはデザインなど、魅力をたくさん持っています。
新耐震基準に適合していないマンションは選んではいけないのかというと、もちろんそうではありません。
新耐震基準以外にも、地震発生時の安全性を左右する要素があります。地盤の緩いエリアにある新耐震の物件と、地盤がしっかりしている地域の旧耐震の物件なら、果たしてどちらが安全なのか……。

今回は、マンションの耐震性を、総合的に判断するための知識をご説明しましょう。

新耐震基準ってどんな基準?

まず、新耐震基準とは何かを正しく知ることからはじめましょう。

1978(昭和53)年6月12日に発生した宮城県沖地震(最大震度5)で、7400戸の建物が全半壊する事態が発生。特に、仙台市内では全半壊4385戸・一部損壊8万6010戸と、甚大な被害が発生しました。
被害の大きさから、当時の基準では耐震性が不十分だとされ、1981(昭和56)年6月1日に建築基準法が改正されるに至りました。

新耐震基準は、この改正によって定められた耐震性の基準を指します。現在も同様の基準が用いられており、例えば「現行の耐震基準」といった表記も、新耐震基準のことを表しています。

震度6以上でも耐えられることが条件

1981年の改正より前の耐震基準(旧耐震基準)では、震度5程度の地震が起きても倒壊しなければ良い、とする基準でした。
それに対し新耐震基準は、許容応力度計算(構造部材がどれだけの力に耐えられるかを計算すること)、保有水平耐力計算(水平方向の強さの計算)を行ったうえで、

  • 震度5の地震ではほとんど損傷しない
  • 震度6~7の地震が起きても倒壊しない

だけの耐震性を持たせることを要求しています。旧耐震基準と比較すると、震度5の地震に対する要求性能が最大の違いですね。

地震で建物が倒壊すると、建物の中にいる人が閉じ込められたり、がれきの下敷きになったりして非常に危険です。
震度5程度の揺れはしばしば起こります。そのうえ、阪神・淡路大震災、東日本大震災、熊本地震など、震度7を記録するような巨大地震も実際に起こっていますから、新耐震基準は地震国・日本では必要なレベルの基準として考案されたのです。

新耐震の物件には税制上のメリットも

新耐震基準に適合した物件を購入すると、住宅購入の負担を軽減してくれる各種制度が利用しやすくなります。特に、中古住宅の購入では新耐震かどうかによって、利用の可否が決まることも多いです。

代表的なものとして、住宅ローン減税制度を紹介しましょう。
毎年のローン残高の1%が、所得税から10年間控除される制度です。

出典:すまい給付金ウェブサイト「住宅ローン減税制度の概要」 (http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/)

出典:すまい給付金ウェブサイト「住宅ローン減税制度の概要」 (http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

減税を受けるには、住宅の面積やローンの返済期間、収入の条件がありますが、中古住宅で一定の築年数が経過している場合(鉄筋コンクリート造は25年以上、木造は20年以上)は、新耐震基準への適合も条件になります。
初年度の確定申告の際に、耐震基準適合証明書(住宅性能評価書(耐震等級1~3)、既存住宅売買瑕疵保険付保証明書でも可)の提出が必要です。

前述のとおり新耐震基準がスタートしたのは1981年ですから、たとえば築35年のマンションは新耐震基準の物件です。が、築25年を超えているので、この場合耐震基準適合証明書が必要となります。
逆に築40年以上の旧耐震基準の物件でも、耐震補強を行ったりして新耐震基準に合致していれば(耐震基準適合証明書を取得していれば)住宅ローン減税の対象となります。

適合証明書は事前に確かめよう

耐震基準適合証明書は原則として、売主(元の所有者)が専門の機関に発行してもらわなくてはなりません。購入の際は、この証明書が手元にあることを必ず確認しましょう。
もし引き渡しまでに耐震補強工事が終わらないなどの事情がある場合は、買主が発行の仮申請を行っておけば、工事終了後に発行してもらうことができます。

なお、耐震基準適合証明書は、住宅取得日から2年前までに耐震診断がなされている(耐震補強が必要な場合は工事も済んでいる)ことが条件です。

新耐震基準の落とし穴

前にも記した通り、新耐震基準が適用されるようになったのは1981年の6月1日から。
耐震性の目安として「1981年以降は~」や「昭和56年以前の~」といった表現が使われることもありますが、正確を期すなら「1981年6月1日以降」となりますね。

ただ、この「6月1日」には大きな落とし穴が潜んでいます。

建築基準法に適合しているかどうかは、着工前に行う建築確認(確認申請)でチェックされます。
建築確認では、届け出た時点の建築基準法に基づいて審査を行うため、1981年5月31日以前に建築確認を行っていれば、旧耐震基準でも建築して良いと判断されていることになります。

つまり、旧耐震基準で設計され、建てられた可能性も高いということ。
1981年6月以降に竣工したマンションであっても、実は旧耐震基準の建物かもしれません。

税制上は1982年が分かれ目

また、税制上は、1982年1月1日以降に登記された建物を、新耐震基準とみなすことになっています。

税制で考えるときも、建築確認から竣工・登記のタイムラグには注意が必要です。
特に、鉄筋コンクリート造のマンションは工期が1年以上と長く、規模が大きければその分工期が伸びます。当然、確認申請の段階では旧耐震基準であった可能性もあるのです。

建築確認がいつ行われたのかを調べるのは難しいかもしれませんが、築年数や竣工した年月日だけでは完璧に判断できないこと、法律(建築基準法)上の定義と税制上の定義が異なっていることは覚えておきましょう。

「旧耐震=耐震性がない」は間違い

中古マンションを探していて、いいなと思う物件を見つけたら旧耐震時代の物件だった――そんな経験のある方もいらっしゃるでしょう。
建物自体の耐震性だけを考えるなら、新耐震基準であることは確かに大切なのですが、もっと視野を広げてみると、他にも重要な要素はたくさんあります。

大前提として、建築基準法は最低限のレベルを示す基準です。基準以上の建物をつくることには、何ら問題はありません。
旧耐震基準の建物でも、耐震性に配慮した設計がされていて、新耐震基準以上の耐震性を持っているマンションも存在します。

たとえば、築古マンションの代名詞となっている団地は、旧耐震時代に建てられたものも多いですが、阪神・淡路大震災や東日本大震災でも大きな被害を受けませんでした。
古いマンションは現在主流となっているラーメン構造(柱で支える構造)ではなく、壁構造(壁で支える構造)でつくられた、堅牢な物件も多いのです。

同じ基準でも時期によって違いがある

建築基準法は、1981年以外にもたびたび改正されており、耐震性に影響する部分が変更されています。

木造の一戸建て住宅などは、2000(平成13)年に接合部の基準が明確化され、より耐震性の高い住宅が建てられるようになっています。
実際に熊本地震では、2000年築を境に被害率が大きく変化しました。

鉄筋コンクリート造の場合、旧耐震基準では1971(昭和46)年がひとつのポイントになります。
柱に入れる鉄筋(帯筋)の間隔が、300㎜から100㎜に狭まり、耐震性能が大きく向上しています。

出典:(公財)全国宅地建物取引業保証協会「建物の耐震性に関する基礎知識」 (https://www.hosyo.or.jp/realpartner/080809kensyu.pdf)

出典:(公財)全国宅地建物取引業保証協会「建物の耐震性に関する基礎知識」 (https://www.hosyo.or.jp/realpartner/080809kensyu.pdf

逆に、新耐震基準の鉄筋コンクリート造の建物でも、1階がピロティ(柱のみの空間。マンションの場合、駐車場や店舗に利用されている場合が多い)になっていたりすると、被害が大きくなることも。
阪神・淡路大震災や熊本地震では、ピロティのある建物の被害が報告されています。

一方で、ピロティは水害に比較的強く、東日本大震災では多くのピロティ建築が津波に耐え切りました。

「新耐震基準だから安全」とも、「旧耐震は地震に弱い」とも、一概に言いきることはできません。
築年数や、完成した年月日だけに捉われていると、あなたにぴったりな物件を見逃してしまうかもしれませんよ。

立地も重要なポイント

もうひとつ、地震時の安全性に大きく影響するのが「立地」です。

立地といっても、駅まで何分、とか、近くに学校やスーパー、病院がある、ということではありません。
建物が建っている土地が、地震でどのような影響をうけるのかがカギです。

2011年の東日本大震災で、関東地方でも液状化現象が発生したことは記憶に新しいですね。阪神・淡路大震災や、熊本地震でも、液状化現象が発生しています。

液状化した道路

液状化した道路

液状化とは、水分を多く含んだ地盤で、地震の揺れが加わると地中の水分が地表に噴き出す現象です。地盤が大きく変動するので、地面の上にある建物が沈下したり、傾いたりします。
1964年の新潟地震では、鉄筋コンクリート造の県営住宅が横倒しになる事態も発生しています。

新耐震の建物でも、液状化のダメージは免れないでしょう。建物自体のダメージが少なくても、地面が大きく傾けば、当然倒壊の危険性は高まります。

ハザードマップで液状化リスクをチェック

液状化は埋め立て地や砂地、川や沼、水田があったところで起こりやすいと言われます。
最近では、自治体がハザードマップの整備を進めており、液状化のリスクが高い地域も公表されているので、物件選びの際には、希望エリアのハザードマップをチェックしておくことをおすすめします。

東京都の液状化予測図 出典:東京都建設局「東京の液状化予測図 平成24年度改訂版」 (http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/pdf/ekijyouka_panf.pdf)

東京都の液状化予測図 出典:東京都建設局「東京の液状化予測図 平成24年度改訂版」 (http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/pdf/ekijyouka_panf.pdf

自治体ごとの液状化ハザードマップの公表状況は、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」でチェックできます。
同サイトの「わがまちハザードマップ」から、都道府県・市区町村名を入力して調べてみましょう。また朝日新聞社のHPでも、地域の揺れやすさや、地形の特徴を調べられるシミュレーターを公開しています。お住まいの地域や、購入予定のエリアを入力して調べてみましょう。

おわりに

1995(平成7)年、新耐震基準に適合しない建物の耐震診断・耐震改修と進めると定めた「耐震改修促進法(建築物の耐震改修の促進に関する法律)」が施行されました。
さらに、2005(平成17)年の改正では、都道府県が具体的な数値目標を決めることも義務付けられています。

国土交通省によると、2013(平成25)年時点の住宅の耐震化率は約82%。旧耐震基準の住宅1500万戸のうち、約900万戸は「耐震性なし」と推計されています。

出典:国土交通省「住宅の耐震化の進捗状況」 (https://www.mlit.go.jp/common/001093095.pdf)

出典:国土交通省「住宅の耐震化の進捗状況」 (https://www.mlit.go.jp/common/001093095.pdf

耐震性が低い住宅は今後、建て替えや耐震改修が進んでいくでしょう。
今、耐震性がある住宅を選ぶことは、あなたや家族の安全を守るためにも大切ですが、将来も残り続けられる物件であることも意味しており、資産価値の面でも優れた物件と言えます。

一方で、本当の意味で「地震につよい住宅」を見極めるのは簡単なことではありません。
築年数だけでは判断材料としては不充分で、立地や建物構造も含めて考える必要があります。

今後は首都直下型地震の発生も予想され、住まい選びの中で耐震性はより重要な要素となっています。購入にあたって疑問や不安がある方は、ひかリノベまで遠慮なくお問合せ下さい。


【記事監修】香月 祐(ひかリノベ五反田コーディネーター )

宅地建物取引士。リノベーション・リフォーム前提の住まい選びのエキスパート。「「家に合わせて暮らす」のではなく、「暮らしに合わせた理想の住まい」。自分らしさを反映した住宅を手に入れられた方々はみなさん幸せそうで、ライフスタイルの充実度も高く、いきいきと生活されていらっしゃいます。私たちと一緒に『好きな街。好きな暮らし。』を実現しましょう!」。


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