中古マンションの購入を検討している中で、築50年のマンションが、物件価格の安さや立地の良さから、物件としてとても魅力的に映ることがあります。

その一方で、「築50年のマンションを購入しても大丈夫？ 倒壊してしまう危険性や、配管劣化などのリスクはないのだろうか？」と不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、築50年のマンションのメリット・デメリット、マンションの寿命についてや、買ってよい物件・避けるべき物件の見極め方を解説します。
中古マンションを探されている方は、ぜひ参考になさってくださいね。

築50年のマンションはいつまで住める？

マンションの耐用年数は「47年」と聞いたことがある方も多いのはないでしょうか。
じつは、この47年というのは税法上の定めに過ぎません。

同じ法令の中で、木造戸建の耐用年数は「22年」と定められています。しかし、実際の木造住宅が22年で住宅として用をなさないほど老朽化するかと言われると、決してそんなことはありませんね。同じように、マンションも必ずしも47年で寿命を迎えるわけではありません。

国土交通省の報告書（平成25年「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」）によれば、「RC造建築の寿命は117年」「マンションの寿命は120年で、メンテンナンスにより150年まで延命できる」という研究結果が出ています。

つまり、適切な時期に適切なメンテナンスを行うことで、寿命は変わるということがわかりますね。

あなたがもし築50年前後のマンションの購入を検討している場合、築年数だけを理由に選択肢から外すことはありませんが、そのマンションの「管理状態」をよく調べることが重要です。

築50年のマンションのメリット

築50年のマンションにもさまざまなメリットがあります。価格の安さや、立地の良さ、敷地の広さなど。
まずは築古物件ならではのメリットについてみていきましょう。

価格が安く、資産価値も安定している

築年数が古いマンションの魅力は、なんといっても物件価格が安価であることです。

マンションの価格は、新築時がもっとも高く、築20～25年頃で約半額まで下がり、築25年を過ぎると価格の変化はゆるやかになります。

つまり、築50年のマンションは、ほぼ底値になっているということ。したがって将来もし売却することになった場合にも損が出にくく、資産価値が安定しているといえます。

立地が良い物件が豊富

築50年のマンションは、立地の良い物件が多いです。

立地条件を優先して物件を探すのであれば、築古物件ほど選択肢が多くなります。駅近や都心へのアクセスが良いといわれる場所は、現在ではすでに開発されており、新築を建てる場所がないためです。

物件の立地は、マンションの資産価値にも大きく影響します。建物は経年により消耗していきますが、土地の価格は経年を理由に下がることはありません。

都心エリアでは、建物価格の下落を補って、地価が上昇している物件もあります。

敷地が広い（土地の持ち分が大きい）物件が多い

現代よりも土地に余剰があった時代のマンションは、敷地も広く、マンション内に緑地や公園がある物件も多いです。

敷地が広いということは、区分所有者の土地の持分面積もその分大きくなるということ。立地が良いうえに持分も大きければ、値崩れのリスクはさらに小さくなります。

築50年のマンションのデメリット

つづいて、築50年のマンションが抱えるデメリットについて解説します。

老朽化が進んでいる可能性がある

室内の内装や設備が古くてもリノベーションで解決することができますが、問題は共用部の老朽化です。外壁や共用配管など、共用部の修繕は個人で出来ません。

築年数が古いマンションの購入を検討する際は、下記のような共用部の管理状態をよくチェックすることが大切です。

• 外壁塗装や防水処理などの大規模修繕は計画的におこなわれているか
• 共用配管のメンテナンスは定期的に実施されているか
• 修繕履歴や長期修繕計画はあるか、修繕積立金は充分にあるか
• 日常の管理業務は適切に行われているか

これらについて管理組合によって適切な管理・修繕が行われているかが、マンションの寿命を左右します。

旧耐震基準である

建築基準法により、現在の耐震基準（新耐震基準）が施行されたのは、1981年です。
つまり、1981年以前に建てられたマンションは、旧耐震基準で建てられているということ。

もちろん「旧耐震だから危険だ」と断定はできません。建築基準法上の耐震基準は最低限のレベルを定めたものであり、旧耐震基準の建物であっても、基準より堅牢につくられたマンションも多く存在します。
実際に、阪神淡路大震災や東日本大震災などの震度5強を超える大地震でも、旧耐震の団地物件は大きな被害を受けなかったことが知られています。

一方で、旧耐震物件には、税制上のデメリットがあります。
旧耐震だと、住宅ローン控除や、贈与税の非課税制度が利用できません。

ただし、1981年以前に建てられた建物でも、耐震診断をおこない、必要な補強工事を実施して「耐震基準適合証明書」を取得していれば、住宅ローン控除や贈与税の非課税制度の対象となります。

これらの制度を利用したい人は、耐震基準適合証明書の有無を意識して物件の購入を判断すると良いでしょう。

住宅ローンが組めない金融機関もある

金融機関によりますが、築年数が古いと融資をみとめない銀行もあります。

住宅ローンは審査があり、契約者の返済能力や物件の担保価値をチェックされます。

築古物件は、担保価値が不足していると考える金融機関もあるということ。
融資自体は認められても、返済期間が短く限定される場合もあります。

立地条件によっては将来的な売却が難しい

築年数が古くなるほど「いつまで住めるのか」と不安を感じる人は多く、必然的に売れにくくなります。

そうなると、売却の可能性において重要なのは立地です。築浅や新築では叶わない好立地にある物件は、築年数に関わらず需要があります。

土地の価値は経年によって減少しないため、立地が良ければ築古でも一定の価格で売却できる可能性は高くなります。

将来的に売却を考えている場合、立地に重点を置いて物件探しを行いましょう。

築50年のマンションの購入前にチェックすべき項目

デメリットの項目でも管理状態についてすこし触れましたが、築50年のマンションを購入する際にチェックすべき項目について解説します。

修繕履歴と長期修繕計画

築古物件を購入する際にポイントとなるのは、共用部の管理状態です。

具体的には「計画的に大規模修繕が行われているか」「そのための資金となる修繕積立金は充分か」をチェックしましょう。

大規模修繕については、過去の履歴は「修繕履歴」、今後の予定は「修繕計画」で確認することができます。

なかには、履歴も計画も作っていないマンションもあります。まずは2点の有無を確認しましょう。

当社ひかリノベでは、物件選びの際にお客様に変わってこれらの管理書類の取り寄せ・調査をおこないます。どうぞ安心しておまかせくださいませ。

修繕積立金

修繕積立金は、区分所有者が毎月管理組合に収めるものです。
安いほうが有難いように感じますが、安すぎるのは危険です。

大規模修繕の頻度は、国交省のガイドラインによれば12年に一度が目安で、大規模修繕にかかる費用は、1回につき1戸あたり100～120万円ほどです。

毎月の積立金額は、国交省ガイドラインによれば8,400～15,900円が目安となります（※10階建て／中規模マンション／専有面積60㎡の場合）。

高すぎないかと気にする人は多いですが、安すぎないかという人は少ないです。上記国交省のガイドライン基準を参考に、安すぎないかも気にして物件情報をご確認ください。
修繕積立金が安い物件のなかには、大規模修繕時に資金が足りなくなり一時金が徴収されるケースもあるようです。

日々の管理状況

日々の管理状況については、書面だけでなく、実際に現地を見てみることも大切です。

共用部の美観が保たれているかどうかは、管理の実態を見極める良い指標となります。駐輪場やゴミ捨て場などの共用部はキレイに使用されているか、エントランス前に自転車や雨傘が放置されていないかなど、実際に現地を訪れて確認しましょう。

内見では、部屋の内装や間取りなどに目が行きがちですが、これらはリノベーションで変えることができる部分です。それよりも自分では変えられない部分、共用部の管理状況や環境面をよく確かめることが重要です。

耐震基準適合証明書の有無

住宅ローン控除を利用したい人や、親から資金援助を受ける予定の人はチェックしたい項目です。

住宅ローン控除や贈与税の非課税制度は、旧耐震の物件は対象となりませんが、耐震基準適合証明書つき物件であれば、築50年であっても住宅ローン控除や贈与税非課税制度の対象となります。

耐震基準適合証明書とは、1981年以前の建物であっても、耐震診断を受けて新耐震基準並みの耐震性が認められた物件や、必要な耐震改修工事をおこない新耐震基準並みの耐震性を実現した物件が取得できるもの。

耐震基準適合証明書つき物件か否かは、物件情報に記載されていますが、記載がない場合も不動産仲介会社を通じて確認できます。

建て替えの可能性

前述のとおり、耐用年数と実際の建物寿命は異なるものですが、とはいえ47年を過ぎたころから建て替えが検討される物件が増えてきます。躯体はまだまだ住める状態を保っていても、耐震性を高めたい等の動機から建て替えが議論される場合もあります。

建て替えが議論されることは決して悪いことではなく、建物の維持管理に関心が高いということの表れともいえます。

なかには「安く新しい建物に住めるかも」と、あえて建て替え議論が進んでいる物件を選ぶ人もいます。

ただし、建て替えには多額の費用がかかるものです。建物を高層化するなどして戸数を増やし、分譲費用で建て替え費用を賄うという方法もありますが、これは容積率や建ぺい率に余裕がないとできないことです。

築古物件は敷地に余裕のある物件も多いので、あらかじめ建て替えを見込んで容積率建ぺい率に余裕のある物件を選ぶ、という考え方もあります。

リノベーションにかかる費用

築古物件は、間取りや内装・設備が現代的でない場合が多いです。リノベーションやリフォームも、購入とセットで検討する必要があります。配管や床壁天井下地の状態、断熱性能や防音性能といった、目には見えない部分の改修も考えなくてはいけません。

築年数が古い物件には、「フルスケルトンリノベーション」がおすすめです。フルスケルトンリノベーションとは、住戸の中の壁・床・天井、設備、内装をすべて解体し、新たにつくりなおす手法のこと。

フルスケルトンリノベーションを前提とすれば、既存の部屋の状態や間取りに囚われる必要がなくなり、物件選びの幅も広がります。

リノベーションにかかるお金は、工事の範囲や内容で変わります。マンションのリノベーション費用は、概ね次の表のとおりです。

データ出典：SUVACO『予算別 リノベーションでできること』　

ひかリノベの築50年マンションリノベーション事例

最後に、当社ひかリノベが手掛けた築50年前後のマンションのリノベーション事例を紹介します。

築50年弱、旧耐震の物件をフルリノベーション

築50年弱の旧耐震物件を購入し、フルリノベーションした事例（ https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0078/ ）

築50年弱の旧耐震物件を購入し、フルリノベーションした事例です。

修繕計画等の管理書類をひかリノベで取り寄せ、内容をチェック。玄関ドアとサッシが前回の修繕で新しくされているなど、行き届いた管理が成約の決め手となりました。

リノベーションでは、水廻り移動を含む大幅な間取り変更を行い、キッチンを対面に変更し、洗面台と洗濯機置き場を移設。家事動線をシンプルにしました。
デザインは美術館をイメージし、床材にグレーのフロアタイルを採用。寝室とリビングの間仕切り壁には大きな室内窓を配し、空間のフォーカルポイントとしました。

築50年の物件をアメリカンヴィンテージ×和の空間にリノベーション

築50年の物件を大幅に間取り変更した事例（ https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0067/ ）

築50年の物件を、大幅に間取り変更した事例です。

既存の内装や設備は古びており、間取りも廊下が複雑に折れ曲がり閉鎖的でした。しかし、これらの壁はすべて撤去可能なもの。間取り変更の障壁にはならないということで、購入に踏み切りました。

リノベーションでは、「玄関の位置と梁以外のすべて」を変更。キッチンや浴室といった水廻りも移動しました。
アメリカンヴィンテージを意識したインテリアながらも、リビングには小上がりの畳コーナーも。畳の下は引き出し収納となっており、季節家具など嵩張る荷物の収納に最適なスペースとなっています。

まとめ

築50年の築古マンションは、物件価格が安く、立地が良い物件も豊富といったメリットがありますが、管理状態によっては長く住み続けられるか不安がある場合もあります。
購入を検討する際は、内見で共用部の状況を確認したり、不動産会社に管理書類の取り寄せ・調査をしてもらう等、管理状態のチェックが重要です。

当社ひかリノベは、物件探しからリノベーションまでワンストップで承っているリノベーション会社です。
物件選びの際は、お客様にかわって長期修繕計画や修繕履歴といった管理書類の取り寄せと調査を行っています。またマンションのリノベーションを多く手掛けてきた経験と建築知識に基づき、お客様のリノベーション計画に合った物件をご紹介いたします。

現在、ひかリノベのサービス概要をまとめたパンフレットと施工事例集のPDFデータを無料で配布中です。下記ダウンロードボタンより、どうぞお気軽にご覧ください。