旧耐震物件は、価格面や立地面で魅力がある一方で、「そもそも住宅ローンを組めるのか」「組めても金利で不利になるのでは？」「住宅ローン控除は使えるのか」といった不安がありますね。

この記事では、旧耐震物件でも住宅ローンを利用できるのかについて解説します。

中古マンションや中古戸建て物件の購入を検討している方向けに、「そもそも旧耐震・新耐震とは？」という疑問や、「旧耐震でもローン審査を受け付けている金融機関はあるか」「金利にどう影響するのか」、さらに「住宅ローン控除を受けられるのか」といった疑問にも、分かりやすくお答えしていきます。

旧耐震物件と住宅ローンに関する疑問や不安がある方は、ぜひ参考になさってくださいね。

「旧耐震」とは？「新耐震」との違いは？

まずは「旧耐震」と「新耐震」の違いから見ていきましょう。

建物の耐震基準は、建築基準法の改正によって1981年6月に大きく変更されました。
この改正により、1981年（昭和56年）5月31日までに建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」で建てられていましたが、1981年6月1日以降に建築確認を受けた全ての建物が「新耐震基準」で建てられることになりました。

※ただし税制上は、1982年1月1日以降に登記された建物を「新耐震基準」とみなしています。

旧耐震基準は「震度5程度の中規模地震があっても建物が倒壊あるいは崩壊しない」ことを基準としていました。
一方の新耐震基準は「震度5の地震でもほとんど損傷しない」「震度6~7の地震が起きても倒壊しない」など、より地震に対する基準が厳しくなっています。
旧耐震基準と比較すると、震度5の地震に対する性能要件が高いことと、震度6以上の地震が想定されている点が大きな違いです。

旧耐震の物件は住宅ローンが組めない？

旧耐震基準の物件は、戸建もマンションも住宅ローン審査が厳しくなりがちです。その理由は、担保としての価値が低くなるためです。

住宅ローンの審査では、借りる人の年収や返済能力だけでなく、物件の担保評価も審査対象として見られます。金融機関としては「万が一返済が滞った場合、担保としている不動産を処分することで、ローン残債を回収できるか」の判断が必要です。

その点、旧耐震物件は耐震性や老朽化への懸念の他に市場価値の面からも担保評価が伸びにくい傾向にあります。ローン希望額の満額が出ない、借入期間が短くなるなど、条件面で不利になりやすく、注意が必要です。そもそも「旧耐震の物件はローン審査を受け付けない」という金融機関も少なくありません。

旧耐震でもローン審査が受けられる金融機関は？

とはいえ、全ての金融機関が「旧耐震物件はお断り」という訳でもありません。住宅ローン審査の基準は、金融機関ごとに個性があります。同じ物件でも「A銀行では対象外だったが、B銀行では融資が受けられる」ということは珍しくありません。

例えば「フラット35」は、独自の耐震評価基準があり、この評価基準に適合していると判断されれば1981年5月以前の物件であっても融資が認められます。

他にも一部のネット銀行や地方銀行、信用金庫など、複数の金融機関で柔軟に対応してくれるところがあります。

耐震基準適合証明書とは？

旧耐震に厳しい金融機関でも、「耐震基準適合証明書」を提出することで住宅ローンが受けられる可能性があります。「耐震基準適合証明書を取得した物件であれば、旧耐震時代の建物であっても住宅ローン審査を受け付ける」という金融機関は少なくありません。

旧耐震時代の建物であっても、当時の基準以上に堅牢なつくりで建てられている物件もあるでしょう。あるいは耐震補強工事を行い、今の新耐震基準に適合している物件もあります。
このように「1981年以前の旧耐震時代の建物だが、新耐震基準を満たす物件」を示す目印となるのが、耐震基準適合証明の制度です。
原則として売主が所定の機関（建築士事務所・指定確認審査機関・登録住宅性能評価機関）に申請を依頼、物件の耐震診断を実施することで、耐震基準適合証明書を取得できます。

物件の引き渡しまでに証明書の取得が可能な「適合物件」は、物件情報にその旨が記載されています。1981年5月以前の中古物件の購入を検討している方は、いま一度、物件情報をチェックしてみましょう。

旧耐震だと住宅ローン金利が高くなる？

旧耐震基準で住宅ローン金利が高くなるかどうかは、金融機関によって判断が異なります。

一般的に住宅ローンの実質金利は、所定の条件を満たすと「店頭金利から○％」と優遇が適用されます。あなたがローンの契約をした（しようとしている）金融機関の優遇条件が「新耐震基準の物件」であった場合、旧耐震は新耐震に比べて不利だ、といえますね。

旧耐震基準の物件を購入したいという方は金利条件で不利になりにくい金融機関はどこか、そもそも旧耐震物件も審査対象となる銀行はどこか、不動産会社とよく相談したうえでローン審査を申し込む金融機関を決めましょう。

旧耐震の物件は住宅ローン控除を利用できない？

住宅ローンを利用してマイホームを購入した方は、一定の条件のもと、中古住宅で10年、新築住宅で13年の「住宅ローン控除」が受けられます。これは年末時点でのローン残高の0.7％が、所得税から控除される制度です。

住宅ローン控除を受けるには、住宅の面積やローンの返済期間、収入など所定の条件を満たす必要があります。そして中古住宅の場合、「新耐震基準への適合」も条件の一つとなっています。

ただし、旧耐震時代の物件でも、前述の「耐震基準適合証明書」を取得済みの、現行基準並みの耐震性が認められた物件であれば、住宅ローン控除の対象になります（「住宅性能評価書〈耐震等級1～3〉」、「既存住宅売買瑕疵保険付保証明書」でも可）。

「耐震基準適合証明書」は、住宅の基本性能が担保されているというだけでなく、住宅ローン控除を受けるためにも重要ということです。控除を利用して住宅を購入しようとお考えの方は多いでしょう。1981年以前築の物件購入を検討している方は、ぜひ物件情報になかの「耐震基準適合証明書取得済み」や「適合物件」といった記述に注目してみてください。

おわりに

建築基準法の改正によって建物の耐震基準が大きく変更され、1981年5月31日以前に建築確認を受けた物件を「旧耐震」、6月1日以降の物件を「新耐震」と呼ばれるようになりました。築年数の経った旧耐震の物件でも住宅ローン審査を受けられる金融機関はあるものの、選択肢をより広げるためには「耐震基準適合証明書」の取得がおすすめ。住宅ローン控除を受ける上でも大切です。

首都直下地震や南海トラフ地震の発生が予想されるなか、地震への備えやリスク対策は必須です。住まい選びでも同じで、住宅の耐震性は物件選びの重要なポイントになります。

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