住宅ローン審査に通らない理由とは?銀行はここを見ている!


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住宅ローンを組むためには金融機関の審査を通過しなければなりません。
審査では年収や年齢・健康状態など、さまざまな項目がチェックされます。
年収がたっぷりとあればいくらでも借りられるというわけではなく、カードキャッシング等で多額の負債を抱えていたり、過去にそれらの返済を滞納したことがあるといった理由から、審査で不利にはたらくケースもあります。

本日はローン審査で金融機関はどこを見ているのか? 申込み前に注意しておきたい審査のポイントを解説します。

2015/7/10初出⇒2019/2/19更新

そもそも住宅ローン審査は何のため?

住宅ローン審査は、借りたお金をきちんと返せるか、また担保に入れる住宅には充分な価値があるか、申込者の返済能力を金融機関がチェックするために行います。
住宅ローンは個人に対する融資としてはもっとも高額で、返済期間も最長35年と非常に長いので、お金を貸す側の金融機関も慎重です。
返済能力が不足していると判断されると、借入額が当初の希望より減額されたり、融資自体を否決される場合もあります。

手続きの流れ~申し込みから融資実行まで

住宅ローン審査は通常、事前審査本審査の二段階で行われます。
まず購入したい物件が見つかったら、金融機関に事前審査を申し込みます。
ここでは2~3つの金融機関に申し込むのが一般的です。

事前審査では年収と借入希望額のバランス、年齢、勤続年数などがチェックされます。
事前審査の結果が出るまでの時間は早くて翌日、遅くて1週間後くらいです。

事前審査に通り、物件の売買契約が成立したら、次に本審査を申し込みます。
ここで申込先を一つに絞り込みます。

本審査では年収等のほか、健康状態や物件の担保価値がチェックされます。
本審査の審査期間は早くて2週間、遅くて1ヶ月くらいです。

(購入したい物件が見つかる)
事前審査 結果通知まで1~7日
売買契約
本審査 結果通知まで2~4週間
ローンの契約
融資実行・決済

審査時に必要な書類と、その入手先

最近はインターネットで事前審査を行う金融機関も増えていますが、そうした場合も本審査では源泉徴収票や住民税決定通知書といった書面を用意する必要があります。
必要書類とその入手先を下記の表にまとめましたので、申込み前のチェックリストとしてご活用ください。

書類 入手先
源泉徴収票※ 勤務先
住民税決定通知書
売買契約書 不動産会社
重要事項説明書
パンフレット・チラシ
登記簿謄本
印鑑証明書 市区町村役所
住民票
本人確認書類

※自営業の方は確定申告書を提出

おもな審査項目

審査の基準は銀行によって異なりますが、国交省が全国の銀行に行ったアンケート調査(民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書)によると、どの銀行でも重視するポイントは大体決まっているようです。
9割以上の銀行が「考慮する」と回答しているのが、次の5つの項目です。

参照:国交省・平成29年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書

参照:国交省・平成29年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書http://www.mlit.go.jp/common/001226959.pdf

完済時年齢・借入時年齢

ほとんどの銀行では融資の条件を「80歳までに完済すること」と定めています。
ということは、35年ローンを組めるのは、借入時点で44歳までの方となります。

ただし会社員の方は一般に60~65歳で定年退職となりますから、44歳で35年ローンを組んだとすると、最後の15~20年間は安定した収入がない状態で返済を続けていかなくてはなりません。
銀行としては、なるべく定年までに完済できる人が望ましい。ですから若い人の方が審査が通りやすく、40歳を過ぎると年収などの面で審査が厳しくなってきます。

勤続年数

銀行は収入の安定性を重視しているので、一つの会社に長く勤めている人を好みます。少なくとも勤続2年以上でなければ……という銀行が従来は多数派でした。
しかし近年はステップアップ転職も珍しくありませんので、より柔軟に考える銀行が増えてきています。
勤務形態は固定給の正社員がやはり有利ですが、審査は年齢・勤続年数・年収といった属性を総合的に判断するもので、一概には言えません。

とくに自営業の方は、給与所得者に比べてローンが組みづらいと言われますね。
会社員が昨年の源泉徴収票から年収をチェックされるのに対して、自営業の方は過去三年分の確定申告書から所得をチェックされます(したがって3年以上事業を継続していることが前提となります)自営業だから住宅ローンが組めないということは決してありませんが、審査基準が会社員とは異なりますので、予め注意が必要です。

※銀行によっては2期ないし1期でOKという場合もあります。また医師や弁護士といった特殊な国家資格者は、1年でも利益が出ていれば申込可能という場合もあります。

年収

年収は300万円以上あれば、融資を申し込むことは可能です。
あとは借入額との兼ね合いで、年収に応じて借入可能額が決まります。
多くの銀行では、1年当たりの返済額の年収に占める割合(返済負担率)が30~35%以内に収まることを合格ラインとしています。

なお年収はご家族と合算することもできます。
民間銀行のローンでしたらペアローン、住宅金融公庫のフラット35でしたら連帯債務といって、夫婦や親子で組めるローン商品が用意されています。

健康状態

ほとんどの銀行はローンを組む方に団体信用生命保険(団信)の加入を義務づけています。
団体信用生命保険(団信)は返済中に万一のことがあったとき、残りのローンの返済を保険会社が肩代わりしてくれる……という生命保険です。
団信は生命保険ですから、加入には健康状態に問題がないことを証明する必要があります。
もし医師の治療を受けていたり、過去に病歴がある方は、保険会社に告知する義務があります。

担保評価

住宅ローンを借入する際、途中で返済できなくなった場合に備え、購入した土地や建物を担保に入れることになります。
しかし不動産は定価が決まっているわけではなく、相場はつねに変動しています。
また建物は築年数に応じて消耗し、価値を減じていきます。
そこで金融機関は周辺相場や建物の経年劣化などを考慮して、独自に物件の担保価値を算定します。

担保評価額よりも高額の借入は、基本的に認められません。
とくに中古物件を購入される方は、担保評価額が購入価格に届かず、借入額が当初の希望より減額される場合もあります。

注意点(1)ほかの借入がある方は返済負担率に要注意

借入可能額は返済負担率(返済比率)によって決まります。
返済負担率とは、1年当たりのローンの返済額が年収に占める割合のこと。
年収400万円未満では30%まで・年収400万円以上では35%までが合格ラインとなります。

※ここでいう返済額とは、利息も含めた金額です。審査の段階ではまだ融資実行時点の金利相場はわかりませんから、仮に3%ないし4%として計算する銀行が多いです(審査金利

マイカーローンや奨学金、カードキャッシング、消費者金融からの借入など住宅ローン以外の借入がある方は、その分も含めて返済負担率を計算します。
したがってそうした借入がある方は、その分が借入可能額から差し引かれます。

注意点(2)落とし穴になりやすい個人信用情報

個人信用情報とは、住宅ローン以外の借入や支払い状況、クレジットカードの利用履歴といった金融履歴のこと。
たとえばカードキャッシングの返済や、クレジットカードの引き落としが3ヶ月ほど延滞すると、個人信用情報に異動と記録がつきます。異動記録が一つでもあると、事前審査はまず通りません。
また携帯電話の支払いが遅れたために、審査で不利にはたらくケースも……。
お金を貸す側の銀行としては、毎月ちゃんと遅れずに返してくれるという信用のある人にしか貸したくないというわけです。

個人信用情報は割賦販売法・貸金業法指定信用情報機関(CIC)日本信用情報機構(JICC)全国銀行協会(KSC)といった情報機関に記録されています。
記録は取り寄せができるので、ぜひ審査の前にご自身で確認してみることをおすすめします。

とはいえ信用情報の傷も、ずっと消えないわけではありませんのでご安心ください。
異動記録は、基本的に支払いを済ませた日から5年で消滅します。消滅後はまっさらな状態で審査に再チャレンジできます。

注意点(3)事前審査に通っても油断は禁物

たとえ事前審査に受かっていても、転職したり、マイカーローン等を組んだり、クレジットカードの支払いが遅れたりと、本審査までに事情が変わった場合は減額や否決の可能性があります。

また最近は事前審査がインターネットで簡易的にできる金融機関が増えています。
この場合、源泉徴収票などの書面による審査は本審査で行うことになりますので、事前審査は通ったけれど本審査で落ちるリスクはより高まります。

注意点(4)金融機関は相性で選ぶ

審査基準は金融機関ごとにそれぞれ独自の基準があります。
とはいえ「○○銀行は審査基準が甘い」と一概に言えるものではなく、審査項目の中でもとくに重視される点が金融機関によって異なるということです。
ですから審査を申し込む先はご自分の状況や働き方に合わせて、相性の良いところを選ぶ必要があります。
たとえば勤続年数2年以上でないと通らない銀行もあれば、ステップアップ転職なら1年未満でも問題ないというケースもあります。

ひかリノベのお客さまの中にも「自分で(あるいは他社で)審査を出したが、否決になってしまった」という方が時々いらっしゃいますが、コーディネーターがお客さまの状況をよく伺い、別の金融機関をご案内したところ、満額の融資が認められたということはままあるのです。

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以前、事前審査で否決となった経験があり、審査に不安を感じていらしたM様の事例です。
ひかリノベでは二つの金融機関に事前審査を申し込み、一つは満額、もう一つはわずかに減額という結果でした。
最終的に満額と回答のあった金融機関に本審査を申し込み、無事希望通りの条件で融資を受けることができました。

ローン選びは担当コーディネーターが窓口となります。ご自分の状況や、不安なことがあれば、どんな小さなこともどうぞ遠慮なくご相談ください。

 

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【執筆】高橋 千晶(ひかリノベ 広報)
【監修】 三部 浩一(宅地建物取引士)

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