住宅ローン事前審査のその前に、セルフチェックで不安解消!

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住宅ローン

住まいを購入するにあたって、多くの方が住宅ローンを組みます。
「でも、審査に受かるだろうか?」と不安な方は、少なくないのではないでしょうか。

そこで、今回のブログでは『住宅ローン審査のポイント』を総力特集!
事前審査・本審査ではそれぞれドコをチェックされるのか?
フラット35と民間ローンで違いはあるのか?
審査のために揃えなくてはならない書類は何と何があるか?
事前審査を申し込む前に押さえておきたい知識の全てを、わかりやすくまとめました!

「審査って何を調べられるんだろう? 結果がわかるのはいつだろう? 万が一、審査に受からなかったらどうしたらいいの!?」
そんな不安を抱えているアナタ、ぜひこの記事をご一読ください!

1.住宅ローンの審査と融資までの流れ

まずは、住宅ローン審査と物件購入の流れを一通り確認しましょう。

(気に入った物件に購入を申し込む)
事前審査 結果通知まで1~7日
売買契約
本審査 結果通知まで2~4週間
ローンの契約
融資実行・決済

住宅ローンの審査は、事前審査と本審査の二段階に分かれています。

まず、買いたい物件が見つかったら、銀行(または信用金庫・農協・生命保険会社・ネット銀行などの金融機関)に事前審査を申し込みます。銀行は2~3行に申し込みましょう。1行では審査結果を比較することができませんし、たくさん申し込み過ぎると「他の銀行の審査で落とされているんじゃないか」と疑われ、審査で不利になるおそれがあります。
事前審査では、年収や勤め先、借入金額が多すぎないか、ほかに負債がないかどうか等、主に本人の信用度がチェックされます。
審査の結果が出るのは、早くて翌日・遅くて1週間後くらいです。

事前審査の結果は「合格・不合格」だけでなく、金利の優遇幅や借入可能額も決まります。
希望の金額と、年収・債務状況などを見比べて「融資はしてもいいけれど、この金額じゃ大きすぎる!」と判断されれば、減額請求がくることもあります。
あるいは、「連帯保証人を立てるなら、融資してもいい」と条件がつくことも。
そのため、年収に対して大きな金額を希望されている方は、審査に時間がかかる場合が多いです。

事前審査に受かったら、物件の売買契約をむすびます。
そして、事前審査の結果がもっとも好条件だった銀行をえらんで、本審査を申し込みます。
本審査では、物件の価値と、本人の健康状態がチェックされます。
審査の結果が出るのは、早くて2週間、遅くて1ヶ月くらいです。

本審査に受かったら、銀行とローン契約をむすんで融資の実行を待ちます。
そして、融資実行と同時に決済・引き渡しとなり、晴れてマイホームを手にすることができるのです。

2.事前審査のポイントと、準備しておく書類

事前審査は仮審査ともいって、主に本人の信用度がチェックされます。
銀行としては「そもそも、この人にお金を融資していいか? ちゃんと返してもらえそうか?」ということを確かめる審査なので、物件の購入前におこないます。
ローンを組む側としても、契約してしまってから「あなたには融資できません」と言われてしまうと非常に困るので、契約前にある程度「貸せるか・貸せないか」の目途をつけてもらえると安心です。

逆に言えば、「俺は年収が1,000万円あって、貯金も3,000万円あるから大丈夫!」というように、自分の信用度に自信がある人は、事前審査を受けずにいきなり本審査にいってもOKです。
とはいえ、その場合でも事前審査で調べられる事柄が免除されるわけではないのでご注意ください。

それでは、さっそく事前審査でチェックされる審査項目のポイントをまとめていきましょう。

事前審査ではココをチェックされる!

各銀行が住宅ローン審査で何を重視しているのかを調査した、国交省のアンケート(民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書)があります。

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▲参照:国交省・平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書

上の図は平成26~28年度の「住宅ローン審査で調査する項目」をまとめたものですが、重視される項目はだいたい決まっていることが読み取れます。
ここでは、それらの項目を本人の属性に関すること・借入金額に関すること・個人信用情報に関することと性質ごとに3つに分け、合格・不合格のラインを探っていきます。

本人の属性に関すること

先ほどのグラフによると、完済時および借入時の年齢・勤続年数・年収・雇用形態といった項目は7割以上の銀行が「チェックする」と答えています。これらは本人の属性に関する項目です。

まず、ほとんどの銀行では完済時の年齢を「80歳未満」と定めています。ですから、35年ローンを組むためには、借入時の年齢は「44歳まで」でなくてはいけません。
一方、多くの企業では定年を60~65歳と定めています。ということは、44歳で35年ローンを組んだとすると、最後の15~20年間は安定した収入がない状態で返済を続けていかなくてはならないわけです。銀行としては「本当に完済できるのか?」と不安なので、なるべく定年までに返しきれる人が望ましい。ですから、若い人の方が審査が通りやすく、40歳を過ぎると「もっと年収が多くなくちゃダメ」というように、審査が厳しくなってきます。

このように、銀行は「安定した収入があるか」を重視しているので、一つの会社に長く勤めている人を好みます。具体的には、勤続3年以上が望ましい。さらに、正社員・固定給であることも条件となります。

年収はもちろん多ければ多いほど安心ですが、合格ラインは300万円以上としている銀行が多いです。
あとは「3,000万円借りたいなら、年収400万円では厳しい」というように、借入金額との兼ね合いによって決まります。

借入金額に関すること

本人の属性に関係ないところでは、返済負担率・融資率も多くの銀行が「チェックする」と答えています。これらは借入金額に関する項目です。

返済負担率とは、「1年あたりのローンの返済金額が年収の何%になるか」ということ。年収400万円未満では30%まで・年収400万円以上では35%までが合格ラインとなります。
ここでいう「返済金額」とは、利息も含めた金額です。事前審査の段階ではまだ融資実行のときの金利がいくらになるかわかりませんから、仮の金利を決めて計算します(審査金利)審査金利は銀行によって異なりますが、3~4%としている銀行が多いです。
また、車のローンなど住宅ローン以外の融資を受けている方は、その返済も含めて返済負担率が計算されます。住宅ローンの返済負担率は35%以内に収まっていても、車のローンを足すとオーバーしてしまうというケースがありますから、充分ご注意ください。

融資率とは、「物件価格の何%をローンでまかなうか」ということです。言い換えれば、頭金はいくら入れられるかということですね。
昔の銀行は「物件価格の2割を頭金として現金で入れること」を融資の条件としていましたが、いまは頭金ゼロでも構いません。それどころか、諸費用まで借りられる銀行も増えてきています。
ただし、「頭金を1割入れると金利を0.05%安くする」というように、金利優遇の条件としている銀行は少なくありません。ですから、より有利な条件で融資を受けるためには、頭金はまだまだ無視できないといえます。

個人信用情報に関すること

属性とも、借入金額とも異なるところでは、カードローン等の債務の状況や返済履歴も多くの銀行が「チェックする」と答えています。要は「住宅ローンのほかに借りているお金はないか。きちんと返しているか」ということです。

消費者金融からお金を借りていないか?
クレジットカードの支払いが遅れたことはないか?
車のローンの支払いが遅れたことはないか?

こうした債務の記録を総称して、個人信用情報といいます。
個人信用情報は、CIC・JICC・JBAといった情報機関に記録があり、自分で照会することも可能です。ただし、照会の回数も記録されるので、あまり何度も求めると「審査に何回も落ちているんじゃないか」と疑われ、銀行の心証が悪くなるおそれがあります。開示請求ははじめて事前審査を受ける前、1回だけすれば充分です。

CIC
CICのHP。開示請求はスマートフォンからもカンタンにできます

CICは主にクレジット会社や信販会社が登録しています。クレジットカードの支払いが遅れたことはないか、カードキャッシングの借入はないかといったことが記録されています。
JICC(日本信用情報機構)は主に消費者金融が登録しています。借金がないか、あったとしてもきちんと返しているかといったことが記録されています。
JBA(全国銀行協会)は主に銀行が登録しています。車のローンはいくら残っているかなど、住宅ローン以外の融資について記録されています。

これらの支払いが3ヶ月以上延滞すると、個人信用情報に「異動」と記録がつきます。この「異動」が一つでもあると、事前審査はまず通りません。
「異動」の記録は、支払った日から5年経つと自然に消えます。ですから、もし個人信用情報を取り寄せたら「異動」の記載があったという方がいらっしゃいましたら、それまで待つしかありません。

また「異動」までいかなくても、支払いが数日遅れたために「滞納」の記録をつけられてしまうこともあります。たとえば、携帯電話の割賦の支払いが数日だけ遅れてしまったというような場合です。こうした記録も審査ではマイナスになります。もしやむにやまれぬ事情があったので、銀行に悪印象をもって欲しくないという方は、審査の申し込み書類といっしょに事情を説明したレターをつけて出しましょう。

事前審査で揃える書類は5つ

事前審査を申し込むにあたって必要な書類は5つ。
提出前のチェックリストにつかえるよう、どこで手に入れられるのかを添えて表にまとめてみました。

最近は、事前審査はインターネット申込みでOKという銀行も増えてきていますね。その場合もこれらの書類は不要というわけではなく、本審査のタイミングで提出することになりますから、あらかじめ揃えておいた方が安心です。

必要書類 入手先
事前審査申込書 ご自分が審査を申し込みたい銀行のHPから、
所定のフォーマットをダウンロード・印刷してください。
あるいは、不動産会社にいえば、印刷したものを用意してもらえます。
本人確認書類 運転免許証か保険証、またはパスポートのコピーをお持ちください。
源泉徴収票 サラリーマンの方は源泉徴収票を提出します。
源泉徴収票は、毎年12月にお勤めの会社から配布されます。
確定申告書 フリーランスの方は確定申告書を提出します。
原本は申告時に税務署に出してしまうので、控えでOKです。
返済予定表 車のローンなど、住宅ローン以外に融資を受けている方は、
借入時に返済予定表を作成しているはずです。
もし手元になければ、借入先にいって再発行してもらいましょう。
物件情報 購入予定の物件のチラシやパンフレットをお持ちください。

3.本審査のポイントと、準備しておく書類

本審査では物件の価値と、本人の健康状態がチェックされます。

事前審査は銀行がおこなうのに対し、本審査は保証会社がおこないます。
住宅ローンを組む際、私たちは保証会社に保証料を払って、ローン返済の保証を受けることになります。保証とは、収入が減るなどしてローンの返済ができなくなったとき、保証会社が支払いを肩代わり(代位弁済)してくれるということです。つまり、保証会社が保証人になってくれるわけですね。
保証会社は代位弁済したお金を回収するために、物件を差し押さえて売却してもいいという権利(抵当権)をもっています。そのため、充分な売値がつく物件かどうか(担保評価)をあらかじめ確かめておきたい、と保証会社は考えているわけです。

また、多くの銀行ではローンの融資条件として団信生命保険の加入を義務づけています。
団信は、返済中にもしものことがあった場合に保険金として残りのローンの返済を保険会社に肩代わりしてもらえるという生命保険です。
保険会社としては、病気などのリスクが高い人ばかりに加入されると損なので、健康状態をあらかじめチェックしておきたいと考えます。そこで、保険会社に告知書を提出して、健康であることを証明するよう求められるわけです。

本審査ではココをチェックされる!

本審査では、物件の担保評価と団信の告知をおこないます。

ただし、事前審査で調べた信用度についても、状況に変化があればチェックが入ります。本審査の前に転職した、新しい車をローンで買ったなどの変化があれば、返済に影響がないか、あらためて調査が入るのです。
ですから、事前審査に無事通ったからといって、転職したり、他の融資を受けたりすることはなるべく避けるようになさって下さい。

担保評価

万が一あなたがローンの返済を続けられなくなったときは、保証会社はあなたが買った家を差し押さえて競売にかけ、代金を回収します。このとき、売却価格が安いとローンがまかないきれず、保証会社は損をしてしまいます。ですから、そうならないために、充分な売値がつきそうな物件か、つまり担保として価値ある物件かどうかを保証会社は知りたいわけです。

あなたが物件を買った価格=物件の本当の価値とは限りません。物件価格はここではあくまで参考価格。新築時から時が経つにつれて蓄積されたダメージ(経年劣化)や周辺相場などを考慮して、保証会社が独自に担保評価額としての価値を評価します。

銀行によっては、事前審査でも担保評価をおこなうことがあります。
もし評価額が希望の金額に届かない場合は、借入金額を減らすよう減額請求がくることになります。

健康状態

返済中に万が一あなたが死亡してしまったり、病気になって働けなくなってしまったりといった場合に備えて、団信に加入することが融資の条件になっています。
団信に限らず生命保険に加入するためには、健康状態に問題がないことを証明しなくてはいけません。
そこで、もし医師の治療を受けていたり、過去に大きな病気の経験がある方は、そのことを保険会社に告知する義務があります。

insurance
▲赤丸部分が告知事項です

  • 直近3ヶ月に医師の診療にかかっていないか
  • 過去3年以内に大きな手術や治療を受けたことはないか
  • 四肢に機能障害はないか

といったことが告知事項にあたります。

もし告知事項にあたる病気の経験等がある方は、より条件のゆるやかなワイド団信があります。保険料はやや割高になりますが、ローンを諦める前に一度ご検討ください。

本審査で揃える書類は4つ

本審査を申し込むにあたって必要な書類は4つ。
状況によっては預金通帳や、事前審査から本審査までの間にあらたな負債ができた方は、その返済予定表を追加で求められるケースもありますから、銀行や保証会社の指示にしたがってください。

必要書類 入手先
ローン借入申込書
・保証委託申込書
事前審査に合格すると、銀行から郵送されてきます。
ローン借入申込書は、銀行に融資を申し込む書類。
保証委託申込書は、万が一ローンの返済が滞った場合に、
保証会社に肩代わりを申し込む書類です。
本人確認書類 運転免許証か保険証、またはパスポートのコピーをお持ちください。
団体信用生命保険申込書
・告知書
事前審査に合格すると、銀行から郵送されてきます。
団信申込書は、返済中にあなたにもしものことがあった場合に、
残りの支払いの免除を申し込む書類。
告知書は、団信に入れるか、健康状態をチェックする書類です。
売買契約書
・重要事項説明書
・登記簿謄本
契約書・重要事項説明書・登記簿謄本は、物件の売買契約時に渡されます。
物件の担保評価に必要な書類です。
登記簿謄本は土地・建物の分をそれぞれご用意ください。

4. 事前審査がない『フラット35』

これまで見てきた審査は一般的な民間金融機関の住宅ローンの場合でした。
これに対して、住宅金融支援機構フラット35は、審査と融資までの流れが異なります。

フラット35は、その名のとおり返済期間は最長35年・固定金利の住宅ローンです。
全国の銀行や信金といった金融機関が取り扱い窓口となっており、金利等の条件は銀行によって変わります。不動産会社と相談して、自分にとってもっとも有利な銀行を探してみましょう。

フラット35の審査は、事前審査・本審査といったカタチに分かれていません。
まず物件を購入し、その物件が一定の基準をクリアした物件かどうか、指定の検査機関の物件検査を受けなくてはいけません。物件検査に合格すると適合証明書が発行されますから、それをもってローンの審査を申し込む流れになります。

物件検査の合格基準

フラット35の審査を申し込むためには、物件検査で適合証明を受けていなくてはいけません。
物件検査は住宅金融支援機構が指定する検査機関がおこないます。合格するためにはさまざまな条件がありますが、主だったところを表にまとめてみました。

  戸建て マンション
床面積 70m2以上 30m2以上
住宅の規格 2部屋以上の居室があること。
キッチン・トイレ・バスルームがあること。
職住兼用 オフィスを兼ねている場合、床面積の1/2以上が住宅であること。
構造 耐火構造、準耐火構造であること。
耐震性 新耐震であること(建築確認日が昭和56年6月1日以後)
または、一定の耐震評価基準を満たしていること。
管理規約 管理規約が定められていること。
長期修繕計画 20年後まで修繕計画があること。

物件検査では設計図書などの書類の審査と、実際の建物の状態を見る現地調査をおこないます。
検査のために必要な図面類は検査機関から指示がありますので、不動産会社にいって取り寄せてもらってください。

物件検査の結果は、現地調査後すぐに・その場でわかります。合格すれば、翌日〜1週間以内に適合証明書が送られてきます。

審査ではココをチェックされる!

物件検査に合格して適合証明書が出たら、いよいよフラット35の審査に入ります。
審査でチェックされる内容は、主に年齢と年収です。

  • 申し込みの時点で70歳未満であること
  • 80歳までに完済すること
  • 返済負担率が、年収400万円未満は30%まで・400万以上は35%までであること
  • 融資率が9割以下であること(頭金を物件価格の1割以上入れないと、金利が高くなる)
  • 日本国籍であること。または永住権をもっていること

フラット35では、団信への加入は任意となっています。ですから、団信の告知事項にあたる疾患等をもっているからといって、融資を受けられないということはありません。

また、個人信用情報は、実は審査申し込みの時点で銀行がチェックしています。
ですから、もし「異動」があったり、延滞を繰り返していると、フラット35の審査自体を断られてしまうのです。

審査の結果がわかるまでには、1〜3週間ほどかかります。

フラット35の審査に必要な書類は4つ

フラット35の審査に必要な書類は4つ。
ただし、取り扱いの銀行によっては他に預金通帳など求められるケースもありますので、お申し込みの銀行にご確認ください。

必要書類 入手先
ローン借入申込書
取扱い銀行のHPからダウンロード・印刷してください。
あるいは、不動産会社にいえば、印刷したものを用意してもらえます。
本人確認書類 運転免許証か保険証、またはパスポートのコピーをお持ちください。
源泉徴収票 サラリーマンの方は源泉徴収票を提出します。
源泉徴収票は、毎年12月にお勤めの会社から配布されます。
確定申告書 フリーランスの方は確定申告書を提出します。
原本は申告時に税務署に出してしまうので、控えでOKです。
売買契約書
・登記簿謄本
契約書・登記謄本は、物件の売買契約時に渡されます。
物件価格や建物の情報を確認します。
登記簿謄本は土地・建物の分をそれぞれご用意ください。

5.よくある疑問Q&A

住宅ローン審査についておさらいしてきましたが、審査に関する不安は解決できたでしょうか?
ひととおり理解したところで、新たに疑問がわいてきたという方もいらっしゃると思います。そこで、よくある疑問と回答をまとめてみました。

Q1

事前審査に受かっても、本審査で落ちることはあるの?

先に見てきたとおり、事前審査は銀行が・本審査は保証会社がそれぞれおこなうもので、チェックする内容も異なります。したがって、事前審査に受かったからといって、本審査も必ず受かるとは限りません

事前審査では主にその人の信用度について調べ、本審査では物件の価値と、本人の健康状態について調べます。本人の信用度は充分でも、物件の担保評価額が希望の金額に届かない、本人の健康状態に問題があって団信に入れない、といった理由で本審査に落ちる可能性は否定できません。

あるいは、事前審査のときと事情が変わっていれば(転職した、新たに負債が増えた等)年収や返済負担率など、あらためてチェックされます。そのために本審査に落ちたり、減額請求や連帯保証人を立てるよう条件をつけられることもあります。

Q2

家族の年収も合算して審査できる?

自分の年収では希望の金額を借入することは難しいけれど、パートナーの年収も合わせると、余裕をもって返済できる。共働きのご家庭では、そんなケースも少なくないのではないでしょうか。
共働きのご夫婦なら、二人でペアローンを組むという方法があります。ペアローンは夫と妻の収入を合算した世帯年収で審査するため、借入金額を大きくできます。

さらに、奥さまが産休中でも、ペアローンを組める銀行はあります(武蔵野銀行住信ネット銀行など)ただし、復帰の見込みが確実であると認められることが条件となります。具体的には、勤務先で「産休中」の証明があること、復職予定日が決定していること、その他業種や勤続年数などから、総合的に判断されます。

Q3

外国人でもローンは組める?

従来は日本国籍であるか、永住権をもっていることを融資の条件としている銀行が大多数でしたが、近年は移住者の増加を受けて、国籍を問わない銀行も増えてきています。

あるいは、本国の銀行の日本支店を選ぶという方法もあります。
たとえば中国銀行の日本支店では、中国籍の方は永住権がなくても住宅ローンを組むことができます。

Q4

自営業は審査で不利なの?

自営業・フリーランスの方は、サラリーマンと違って固定給が決まっているわけではないので、「収入が安定していない」と見なされ、審査が厳しくなる傾向があります。
たとえば、サラリーマンなら病気やケガで仕事を休んでも収入が保障されていますが、フリーランスの方はその間、収入が絶たれてしまうおそれがありますね。それに、事業の好調・不調がダイレクトに収入に反映されることもあり、毎月の収入が同じというわけにはいきません。

しかし、住宅ローンの融資の条件は銀行によって違っています。たとえばフラット35は年収と借入のバランスを重視され、フリーランスか・サラリーマンかといった働き方は審査に影響しません。
このように、ご自分の条件に合う銀行を選べば「自営業だから住宅ローンが組めない」ということはありません。

Q5

審査が通りやすい金融機関って?

一口に「審査が通らない」といっても、何がネックとなっているかは人それぞれ。ですから、不動産会社やファイナンシャルプランナーとよく相談して、不安要素を洗い出すことが大切です。すると、自分にとって「通りやすい」金融機関が自ずと見えてきます。
たとえばQ2の例のように「産休中の妻の年収も合算したい」という方。あるいは、Q3のように外国籍の方。さらに、Q4のように自営豪・フリーランスの方。ご自分のケースに対応している銀行を不動産会社に探してもらったり、ご自身でも銀行のHPやパンフレットを見比べて探してみましょう。

もちろん、こちらの銀行の方が金利が安いとか、団信の保障が死亡だけでなく三大疾病もついてくるとか、より有利な条件で融資を受けられる銀行をえらぶことも大切です。これから出産を控えているご家庭の場合は、出産後は金利が安くなるローン商品もあります。
目の前の審査だけにとらわれるのではなく、10年・20年と返済を続けていくうえで「自分に合っているかどうか」を考えてローンをえらびましょう。

 

以上のように、住宅ローンの審査について見てきましたが、いかがでしょうか?
これを読んでも不安が解消されていない方、新たな疑問がわいてきたという方もいらっしゃるかもしれませんね。

「私はパートだけど、ローンを組める銀行はある?」
「40代後半で長期のローンを組むのは難しい?」
「カードキャッシングの返済が遅れて、ブラックリストに載ってしまったことがあるんだけど……」

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この記事のまとめ

住まいを購入する方の多くが利用する住宅ローン。「でも、審査に受かるだろうか」と不安な方は、少なくないのではないでしょうか。

住宅ローンの審査は、物件の購入前におこなう事前審査と、売買契約締結後におこなう本審査の2つに分かれています。
事前審査では年齢や年収といった本人の属性や、過去にクレジットカードの支払い遅れ等がないか等、「安心してお金を貸せる人かどうか」を調べます。
本審査では物件の担保評価と、本人の健康状態(団信に加入できるか)を調べます。

フラット35の場合、事前審査はありません。ただし、審査を申し込むときに銀行の窓口で本人の属性をチェックします。もし問題が見つかれば、審査を申し込むことはできません。

審査でもっとも問題になりやすいのは、個人信用情報にキズがあるケースです。たとえばクレジットカードやキャッシングの支払いが3ヶ月以上遅れると信用情報機関(CIC・JICC・JBA)の記録に「異動」と記載され、その後5年間は審査が通らなくなってしまいます。

その他、銀行によって審査で重視されるポイントは異なります。外国籍の方や自営業でもローンを組める銀行はありますし、持病があって団信に入れない方であっても、加入条件がゆるやかな「ワイド団信」を選べる銀行もあります。自分に合った銀行を選ぶことが、スムーズな審査の一番の近道です。

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