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中古住宅で住宅ローン控除を利用するには?

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夢であったマイホームの取得!新築住宅では住宅ローン控除を受けられることはご存じと思いますが、中古住宅では「どうなのだろうか?」と悩む人が多いのではないでしょうか。

住宅ローン控除は、毎年ローン残高の1%を10年間にわたって所得税から控除される制度。
この記事では、中古住宅で住宅ローン控除を受けるための要件や注意すべき点などについて解説します。
なお、消費税増税のため控除期間が13年になる特例、およびコロナ禍で入居が遅れた人の救済措置についても併せて説明します。

2015年8月1日初出→2019年12月20日更新→2021年4月14日更新

そもそも住宅ローン控除とは?

まずは住宅ローン減税制度の内容のおさらいからはじめましょう。

住宅ローン減税制度を利用すると、「毎年末の住宅ローンの残高」か、「住宅の取得対価」のうち、いずれか少ない方の金額の1%が10年間所得税から控除されます。

所得税から控除しきれない場合は、住民税からも一部を控除します。

住宅は一戸建て・マンション、新築・中古の別を問いません。リフォームでも利用できます(工事費100万円以上の場合)

出典:国土交通省 すまい給付金事務局「住宅ローン減税制度の概要」 (http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/)

出典:国土交通省 すまい給付金事務局「住宅ローン減税制度の概要」 (http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

1年間で最大40万円を控除

1年あたりの控除額は40万円が上限。長期優良住宅や低炭素住宅の認定を受けた住宅は50万円に引き上げられます。

つまり、10年間で最大400万円(長期優良住宅、低炭素住宅は500万円)が控除されることになりますね。

出典:国土交通省 すまい給付金事務局「住宅ローン減税制度の概要」 (http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/)

出典:国土交通省 すまい給付金事務局「住宅ローン減税制度の概要」 (http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

消費税増税に伴い控除期間が13年に延長

2019年10月の消費税増税に伴い、増税分の2%を調整するために控除期間が10年から13年に延長されました。13年延長の特例措置を受けるための要件は次の通りです。

  • 消費税率が10%の住宅を取得したこと。
  • 2019年10月1日から2020年12月31日の間に入居したこと

13年間に延長された場合の控除額の計算は次のように行います。

当初の10年間

住宅ローン残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円)のどちらか少ない方の金額の1%を所得税から控除。(従来通り)

11年目~13年目の3年間

下記のどちらか少ない方の金額が、3年間に渡り所得税額から控除されます。

  • 住宅ローン残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円)のどちらか少ない方の金額の1%
  • 建物の取得価格(上限4,000万円※4-2)の2%÷3
     (2%の消費税増税分を3年間で補正するという考え方)

新型コロナで入居が遅れた場合の特例措置の救済

新型コロナの影響により、入居が遅れる場合があるために、「上記13年の特例措置」の救済制度が設けられました。

住宅ローン控除を受けるためには新築又は取得の日から6か月以内に入居することと、各年の12月31日まで引き続き住んでいなければなりません。

しかしコロナ禍により、下記の要件を満たす場合特例措置により救済されます。

特例措置の入居期限(2020年12月31日)までに入居できなかった場合

    1.一定の期日までに契約が締結されていること。  
     ・新築注文住宅:2020年9月末   
     ・分譲住宅・既存住宅・増改築等の場合:2020年11月末
    2. 新型コロナウイルスの影響により、注文住宅や分譲住宅・既存住宅・増改築住宅等住の入居が遅れたこと。
    3. 2021年12月31日までに入居すること

中高住宅を購入し増改築が遅れた場合

    1.下記のいずれかの期日までに増改築等の契約が締結されていること。  
     ・ 既存住宅取得の日から5ヵ月後まで 
     ・関連税制法案の施行の日から2ヵ月後まで
    2.新型コロナの影響によって、増改築等後の住宅への入居が遅れたこと。

中古住宅で控除を受けるには条件がある

住宅ローン減税を受けるためには、定められた要件を満たす必要があります。

新築住宅・中古住宅に共通の要件

  • 個人の居住用である(別荘、セカンドハウスなどは対象外)
  • 引き渡し、工事完了から6ヶ月以内、控除を受ける年の12月31日までに入居する
  • 床面積が50平方メートル以上
  • 借入金の償還期間が10年以上
  • 合計所得金額が3000万円以下(3000万円超の年は控除されない)

中古住宅の特有の条件と必要書類

中古住宅の場合には、耐震基準に適合していなければ住宅ローン控除を受けられません。

木造は築年数が20年以上・マンションなどの耐火建築物は25年以上の場合には、次に挙げるいずれかの書類を用意し耐震性を証明する必要があります。

  • 耐震基準適合証明書
  • 既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
  • 既存住宅売買瑕疵保険付き証明書

詳しくはこちらの記事をご参照ください。

初年度は確定申告が必要

住宅ローン減税制度を受けるには、初年度(入居した年の翌年)は税務署に所定の書類を提出し確定申告をしなければなりません。

確定申告時に必要な書類

  • 源泉徴収票
  • 住宅ローン年末残高証明書(住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書)
  • 土地・建物の登記事項証明書
  • 土地・建物の売買契約書・工事請負契約書・増改築等工事証明書
  • マイナンバーカード(もしくはマイナンバー記載の住民票+本人確認書類のコピー)
  • 長期優良住宅、低炭素住宅の認定に係る証明書(合致する場合)

給与所得者であれば、一度確定申告をすれば、その次の年からは勤務先にローンの残高証明書を提出するだけでOK。特に手続きをすることなく、年末調整で控除が受けられます。

申請は、世帯単位ではなく、ローンを借り入れている人(本人)が行います。
夫婦や親子でペアローンを組んでいる場合は、2人がそれぞれ控除を受けることができます。

リフォーム減税と併用はできる?

中古住宅を買ってリノベーションするなら、リフォーム減税制度を利用して、所得税の控除を受けることも可能です。

リフォーム減税制度は、投資型減税とローン型減税の2通り。

投資型減税は、耐震、バリアフリー、省エネ、同居対応(キッチンや浴室、トイレ、玄関の増設)、耐久性向上(長期優良住宅化)のいずれかを対象に、「標準的な工事費用相当額の10%」または「控除限度額(バリアフリーは20万円、それ以外は25万円)」を、工事が完了した年の所得税から控除します。

ローン型減税は、5年以上のリフォームローン等を組んで行う、バリアフリー、省エネ、同居対応、耐久性向上の各リフォームが対象です。工事完了後、入居した年から5年間に渡って、「対象リフォームの工事費用(上限250万円)分の2%+年末のローン残高の1%」または「12万5000円」のいずれか少ない額が所得税から控除されます。

なお、同時に耐震改修を行えば、投資型減税との併用が可能です。

出典:住宅リフォーム推進協議会「住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)」 (http://www.j-reform.com/publish/pdf_guidebook/31-07-P26-39.pdf)

出典:住宅リフォーム推進協議会「住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)」 (http://www.j-reform.com/publish/pdf_guidebook/31-07-P26-39.pdf)

ただし、リフォーム減税制度は、投資型減税の耐震改修を除いて、住宅ローン減税と併用することはできません。

中古住宅の購入に合わせてリノベーションをするなら住宅ローン減税、今お住まいの家を自己資金でリフォームするなら投資型のリフォーム減税、という風に使い分けるのがベター。

リフォームやリノベーションで使える優遇制度は、工事の内容や費用によって最適な制度が変わるので、「自分にとってベストなのはどれ?」と迷ったら、ひかリノベの担当コーディネーターまで、お気軽にご相談ください。

固定資産税も減額

また、リフォーム減税の対象になる工事なら、翌年の固定資産税が一定割合減額される措置を受けることもできます。

当初は2020年までの期間限定の措置としてスタートしましたが、2020年度の税制改正で、適用期限が2年間(2022年3月31日まで)延長されました。

減額率は次の表の通りです。

 リフォームの種類 減額割合 適用期限
耐震 2分の1 2022年3月31日
バリアフリー 3分の1
省エネ 3分の1
長期優良住宅化(耐震・省エネ改修で認定を受けた場合) 3分の2

すまい給付金も対象・給付額を拡充

消費税の8%への増税時に設けられた「すまい給付金」制度も、10%への増税に当たって拡充されました。

増税によって増えてしまった住宅取得時の負担を軽減するためにできた制度ですから、消費税が非課税となる個人間売買の中古住宅は対象外となりますが、消費税がかかる買取再販の物件であれば、中古住宅であっても利用可能です。

「住まい給付金」とは、住宅ローンを借りてマイホームを購入した人に対し、年収に応じた金額が給付される制度で、住宅ローン控除と併用することが可能です。
(※50歳以上で年収650万円以下の場合に限り、ローンを組まず現金で購入する場合でも申請できます)

従来は、年収が510万円以下(目安)の世帯が対象でしたが、消費税10%が適用される売買契約/工事請負契約については、年収775万円以下の世帯が対象になります。
給付額も、最大で30万円から50万円に引き上げられました。

実際の給付額は「収入(都道府県民税の所得割額)に基づく給付基礎額に、不動産登記上の持分割合を乗じた額」です。

収入に基づく給付基礎額は、次の表のとおり。

※消費税10%の場合

収入額の目安 給付基礎額
450万円以下 50万円
450万円超525万円以下 40万円
525万円超600万円以下 30万円
600万円超675万円以下 20万円
675万円超775万円以下 10万円

出典:国土交通省 住まい給付金事務局「すまい給付金制度 制度概要リーフレット」
http://sumai-kyufu.jp/pamphlet/leaflet_1904.pdf

 ただし、すまい給付金制度は、増税によって増えてしまった住宅取得時の負担を軽減するためにできた制度です。

そのため、消費税が非課税となる中古住宅の個人間売買は対象外となります(中古でも、消費税がかかる買取再販なら利用は可能)

住まい給付金の申請方法

住まい給付金を貰うためには、給付申請書を入手し所定の手続きを行わなければなりません。

給付申請書は、すまい給付金申請窓口でもらえるほか、すまい給付金制度のホームページからもダウンロードできます。申請については、窓口へ提出するほか郵送や住宅事業者などが手続きを代行することも可能です。

なお申請の期限は住宅の引き渡しを受けてから1年以内で、対象物件は2021年12月31日までに入居あるいは引き渡しを受けなければなりません。

住まい給付金の申請に必要な書類は次の通りです。

  • 住民票の写し(取得住宅に移転後のもの)
  • 個人住民税の課税証明書
  • 建物の登記事項証明書・謄本
  • 住宅の不動産売買契約書または工事請負契約書
  • 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
  • 振込先口座が確認できる書類
  • 施工中等の検査実施が確認できる書類

まとめ

住まいは一生に一度の高価な買い物ですから、できる限りお得に手に入れたいものですよね。
物件探しも大事ですが、税制優遇や補助金を活用するのもまた重要です。

この記事では、主に中古住宅で住宅ローンを利用する際の重要な点や要件などについて解説をしました。
特にコロナ禍において、特例措置が延長になっているので、入居が遅れてもあきらめず申請しましょう。

なお、疑問の点やわからないことがあれば、弊社に中古リノベにご相談ください。
一人ひとりの状況やご希望に合わせ、コーディネーターがサポートしますので、安心してお任せください。


【記事監修】尾高 等(住宅ローンアドバイザー)

住宅ローンアドバイザーの有資格者。住宅購入が目的ではなく、その後も続く人生のファイナンシャルプランを、長期的な視点から提案する。「かつては頭金が2割ないと住宅購入は難しく、多額の現金投資をしなければ理想の住まいはつくれませんでした。しかし歴史的な低金利や、100%融資も可能となった現在、マイホーム購入のあり方は多様化しています。新築、中古、マンション、戸建、いろいろな住居の選択肢がある中から本当に満足できる空間とは何なのか。一緒に探していきましょう」


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