築50年の家が最新技術で蘇る!驚愕中古戸建リノベーション

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「新築は費用が高いなあ・・・」

そう思っても、新築に価値があると信じ、今でも多くの方が購入しています。

しかし、大企業すら存続が危うく、終身雇用も困難な時代の中で、多額のローンを負担するのは、多くの方が不安に思うのではないでしょうか?

この考えに同意される方にお勧めしたいのが中古戸建てのリノベーションです。

中古戸建てをリノベーションすれば、新築よりも安く、それでいて新築のような見た目・機能を備えた住まいを手に入れることができるのです。

この記事では、中古戸建てリノベーションの魅力をお伝えします。これを読めば、新築と中古戸建てリノベーションの違いが良くわかります。

また、建て替えとリノベーションの比較もありますので、建て替えを検討中の方もぜひ、ご覧ください。

1.新築と中古戸建てリノベーションを比較する

まずは、新築と中古戸建てリノベーションを比較して、中古戸建てリノベーションが優れているところ、及ばないところについて説明します。

中古戸建てのリノベーションを検討される方には2つの理由が考えられますよね。

1つは、これから新たに中古戸建てを購入してリノベーションする場合、もう1つが、戸建てに住んでいて建て替えかリノベーションかを検討する場合です。

ですから、建売住宅(新築分譲住宅)と中古戸建てリノベーション、建て替えと中古戸建てリノベーションを比較していきます。

1-1.中古戸建てリノベーションのメリット

<建売住宅より魅力的な2つのポイント>

中古戸建ては、次の2点で新築よりも優れています。

□ 低コスト
□ 住みたい町に住める

まず住宅費用ですが、国土交通省の「平成26年度住宅市場動向調査」によると、分譲戸建住宅は3,684万円、中古戸建て住宅では2,358万円で、1300万円近くの差があります。(ちなみに、土地購入+注文戸建ては4,227万円で、中古戸建てと比較して2,000万円弱の違いがあります)

一戸建て住宅の価格は、土地と建物の価格の合計ですが、20年を経過すると価値がなくなると言われています。ですから、土地代+リノベーション費用で、新築同然の家を手に入れられることができるのです。

費用が小さいと、将来、住み替えもしやすいです。費用をおさえることは、将来の変化やリスクに備えることになるのです。

また、人気エリアには住宅が集中しがちで、なかなか新築物件を探すことが難しい場合もありますが、中古なら、良い物件を見つけられやすいです。特に、都心部や駅近などでは、新築分譲は少ないですが、中古戸建てなら、売りに出されているケースがあるわけです。(もちろん、タイミングが大事なんですけど)

<建て替えより魅力的な3つのポイント>

中古戸建てリノベーションは、次の3点が建て替えよりも優れています。

□ 低コスト
□ 工期が短い
□ 再建築不可物件でも対応可能

上に挙げた国土交通省の「平成26年度住宅市場動向調査」によると、建て替えにかける費用の平均は3,245万円になっています。

リノベーションなら、枠組みを利用する分、解体費用や廃材処分費用も建て替えよりかからず、家の面積にもよりますが、建て替えの半額程度の費用でも可能です。

また、注文住宅の場合は工事に3~4ヶ月かかりますが、リノベーションなら2ヶ月程度で済みます。

さらに、リノベーションでは、再建築不可物件でも対応可能です。

<<再建築不可物件>>

再建築不可物件とは、建築基準法上の道路(4m以上の幅員の道路)に2メートル以上触れていない物件のことで、名前の通り、再建築はできないのですが、リノベーションで蘇らせることはできます。

ただし、建築確認が必要なリノベーションはNGとなっています。自分の実現したいリノベーションが、建築確認する必要があるのかどうかは、一般の方には分かりづらいので、リノベーション会社に問い合わせてみてください。

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▲再建築不可物件のリノベーション。(出典元:ライジングホーム)

<リノベーション戸建ての耐久性>

リノベーションは耐久性に不安があると感じる方もいらっしゃるかと思いますが、スケルトン状態にすれば、建物の状態をくまなく確認できます。

枠組みに脆弱なところがあれば、補強・修繕することができますので、新築と同じような安心感で住むことができます。

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ホームインスペクションHP。リノベーション工事中に、建物のチェックをしてもらえます。

1-2. 中古戸建てリノベーションのデメリット

中古戸建てリノベーションは、次の2点が新築・建て替えに及ばないところです。

□ 壊してみないと見えない部分がある
□ 瑕疵担保期間が短い

スケルトン状態にしないリノベーションの場合、建物の枠組みの状態を確認できないところが出てきます。もちろん、スケルトン状態にしなくてもチェックできることもありますので、ホームインスペクターや専門家に診てもらうと良いでしょう。

また、スケルトン状態にして、枠組みの状態が悪い場合は、リノベーション費用が余計にかかってしまう場合もあるので注意が必要です。

次に、瑕疵担保責任です。買主が購入前に気づかなかった瑕疵(欠陥)について、売主から修理・保証を受けられるというものです。

新築の場合は、建物の重要部分に10年間の保証があるのですが、中古住宅の場合は、売主が法人の場合は2年間保証されます。一方、個人が売主の場合は、瑕疵担保期間が3ヶ月間、あるいは、物件が古いと保証がない場合もありますので、契約書の確認が必要です。

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▲建物の重要部分は10年間保証されます。(出典元:住宅瑕疵担保責任保険協会)

保証に不安がある方は、リノベーション適合住宅の取得をお勧めします。リノベーション住宅推進協議会が定める品質基準に則ったことを証明するもので、構造部分は5年、それ以外は2年間の保証を受けることができます。

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▲適合リノベーション住宅でチェックされる部分。(出典元:リノベーション住宅推進協議会)

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▲このロゴが入っているリノベーション会社なら、適合リノベーション住宅を受けることができます。

2.中古戸建てリノベーションの注意点

中古戸建てをリノベーションする際に注意したいのは、建物の構造や法律の制限によって、思った通りのリノベーションができない場合があるということです。

それぞれ見ていきましょう。

2-1.プレハブ工法や2×4工法には要注意

一戸建ての工法には、主に次の5種類がありますが、リノベーションに向いているのは、「木造軸組工法」「プレハブ工法(鉄骨系)」「RC造(ラーメン構造)」「重量鉄骨造」です。

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▲家の構造の主な5種類(出典元:suumo)

<木造軸組工法>

日本国内で最も多く普及している工法で、木材で枠組みを作っています。枠組みを移動させることはできませんが、それ以外は自由にできるので、リノベーションに向いています。

<プレハブ工法>

工場生産された壁や床、天井を組み立てる工法で、材質によって「木質系」「コンクリート系」「鉄骨系」に分かれます。

「木質系」「コンクリート系」は、壁で建物を支えるため、間取り変更が自由にできない場合があります。「鉄骨系」は、木造軸組と同じく、鉄骨を用いて柱と梁、筋交いで構成するので、リノベーションに向いています。

<2×4工法>

2×4工法は北米で生まれた工法で、日本では「枠組壁工法」と言います。2~4インチの角材と合板で面を作ります。

面で支える構造のため、撤去できない壁があるなど、リノベーションには不向きです。

<鉄筋コンクリート(RC)造>

鉄筋コンクリート(RC)造は、名前の通り、コンクリートと鉄筋で家を形作る方法で、耐久性や耐震性に優れています。

マンションと同様に、柱と梁で枠組みを造るラーメン構造と、壁で建物を支える壁式構造があります。ラーメン構造は間取り変更が容易ですが、壁式構造は間取り変更が困難な場合があります。

リノベーションに向いていますが、コストや工期が長く、木造の2倍ほどの金額がかかることもあるので、それほど数は多くありません。

<鉄骨(S)造>

一般的な住宅では「軽量鉄骨」が用いられ、3~5ミリの薄い鋼材で建物を造ります。火に弱いため、耐火材料で鉄骨を覆う必要があります。

軽量鉄骨造は耐力壁があり、間取り変更には向いていませんが、重量鉄骨造は、大空間を造るのに優れていて、リノベーションにも向いています。

これらの違いについては、不動産会社でも把握していない場合がありますので、気に入った物件があれば、リノベーション会社に見てもらいましょう。

2-2.法律による制限

法律によって自由なリノベーションができない場合があるので注意が必要です。

この辺の詳細は、不動産会社・リノベーション会社に確認し、自分の気に入った住まいで理想のリノベーションができるか確認してみてください。

<建蔽(けんぺい)率・容積率>

建蔽率とは敷地面積に対する建築面積の割合です。100平米の敷地に建築面積が40平米なら40%になります。

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。延床面積とは各階の床面積の合計です。100平米の敷地に1階50平米、2階50平米なら100%になります。

建蔽率と容積率の制限は用途地域によって異なります。用途地域とは、住居、商業、工業などの市街地の土地利用を定めたもので12種類あります。

低層住宅地で建蔽率50%、容積率100%という制限があるなら、3階建て以上は厳しいわけです。

また、用途地域だけではなく、隣接する道路幅で、容積率が制限されることもあります。

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▲敷地の前にある道路の幅が12メートル未満の場合、建物の容積率が制限されるます。(出典元:大津市HP)

“建蔽率・容積率にはこんな時に注意”
  • 増築して居住面積を増やしたい
  • 屋根裏を増築して部屋にしたい

<斜線制限>

建物の高さを制限することにより、道路や隣地に採光や通風を確保するための制限です。この斜線制限も用途地域によって異なります。

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▲建築ラインを超えて建てることはできません。

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▲斜線制限を受けてリフォームしたバスルーム。天井が少々折れ曲がっています。(出典元:ホームプロ

“斜線制限にはこんな時に注意”
  • 屋根の形を変えたい
  • 1階建てを2階建てに増築したい

<防火地域・準防火地域>

防火地域とは、市街地での火災を防ぐために定められた地域のことで、その区域内では、鉄筋コンクリート造など、火に強い建築物にしなければなりません。

準防火地域も防火地域よりかは規制が緩やかですが、防火措置が必要になってきます。

“防火地域・準防火地域にはこんな時に注意”
  • 木造の扉やサッシを使いたい
  • 屋根や壁など、外装を一新したい

3.中古戸建て+リノベーションに費用と期間

中古戸建てを購入してリノベーションする際は、どれくらいの費用と期間が必要か見ていきます。

3-1.費用

まず費用ですが、中古戸建て+リノベーション費用がかかってきますので、それぞれ別に見ていきます。

もちろんリノベーション済み物件なら物件購入費用だけですし、現在、住んでいる家をリノベーションする場合は、リノベーション費用だけになります。

<物件購入費用>

中古戸建て購入する際は、物件価格だけではなく、諸費用もかかることに注意しましょう。

諸費用とは仲介手数料や登記費用、引越し費用などの総額で、物件価格の6~8%が目安と言われています。10%程度を見込んでおけばそれほど慌てることはないはずです。

3,000万円の物件なら300万円の諸費用がかかるというわけです。

中古戸建ての諸費用について知りたい方は、「これで安心!中古マンション購入にかかる諸費用の全て」を参考にしてください。

また、中古戸建ての相場を知りたい方は、こちらの記事「中古マンションの相場・動向の調べ方と値引き交渉2つのコツ」を参考にしてください。

どちらも、中古マンションを中古戸建てに置き換えていただければ、特に問題はないはずです。

<リノベーション費用>

中古戸建てのリノベーション費用は、平米10~15万円と見積もっておいてください。

60平米なら600~900万円だということです。これは、枠組みだけを残して全てを取り替えるフルリノベーションの目安です。

屋根や外壁などがあるため、マンションのリノベーションよりもリノベーションの幅が広く、それだけ、値段もかかりやすいので、注意が必要です。

間取りをそのまま利用するなど、いくらでも費用節約の方法はありますので、予算がそれほどなくても、リノベーション会社なら快く相談に乗ってくれるはずです。

3-2.期間

物件探しからリノベーションして引渡しを受けるまで、約6ヶ月を見込んでおくと良いでしょう。

物件探しから契約締結まで3ヶ月、リノベーションして引渡されるまでを3ヶ月というわけです。

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▲資金計画~引越しまでの流れ。物件探しとリノベーションプランの作成は平行して行うのがお勧めです。

最近では、不動産探しとリノベーションまでをワンストップで行う会社も増えてきていますので、不動産探しとリノベーション会社探しを別個で行う必要もなくなってきています。

「6ヶ月もかけたくない。早く引っ越したい」と言う方は、リノベーション会社に相談してみてください。きっと、親身に相談に乗ってくれるはずです。

4.リノベーション会社を選ぶ7つのポイント

リノベーション会社は最近増えていますが、依頼先を決める前に、見積もりは明確か、費用相談に真摯に対応してくれるかなど、次の7点を検討してみてください。

①法人登録や建設業許可の資格を持っているか
②工事内容の明細はあるか
③工事責任者は明確か
④追加料金が発生する場合はあるか
⑤工期が延びた場合どうなるか
⑥どうすれば費用をおさえられるか相談に乗ってくれるか
⑦アフターフォローはどのようにしてくれるか

少し多いと思われるかもしれませんが、住まいの重要な工事を任せるわけですから、しっかりチェックしてください。

追加費用はあるかなど、お金のことは特にシビアになってください。

見積もりの仕方や費用削減の方法を知りたい方は、別の記事「【総まとめ】プロが教えるリフォーム費用と業者探しのコツ」を参考にしてください。

5.最後に

中古戸建てのリノベーションについて見てきましたが、いかがでしたか?

中古戸建てリノベーションは、「住まい選びの新潮流」とも言われています。

少し大げさだと思われるかもしれませんが、国が中古住宅市場の活性化に力を入れているのは事実です。それに、建物を再活用していくのは、日本の古いものを大切にする価値観に合っているのではないでしょうか?

新築よりお手ごろに、自分らしい住まいを手に入れたいと考えている方は、ぜひ、中古戸建てリノベーションを検討してみてください。

この記事が、皆さまの後悔のない中古戸建て選びにつながれば幸いです。

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