築50年の家がまるで新築!?中古戸建てリノベーションの魅力

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「新築は高くて手が出せない!」
そう考えてマイホームの購入をためらっている方は少なくないのではないでしょうか?
夢の庭つき一戸建て、でも先の見えないこの時代に多額のローンを組むのは不安……。

そんなアナタにぜひご検討いただきたいのが、中古戸建てのリノベーションです。
中古住宅は新築よりも安くて好立地。しかも、リノベーションで新築のような見た目や機能が実現できる!

でも、中古物件って耐震強度は大丈夫なの?
リノベーションでどこまで自由に変えられるの?
新築よりどれくらい安いの?

この記事では、中古リノベーションと新築のメリットを徹底比較! リノベーションでできること・できないこと、工事期間や費用の目安、実際のリノベーション事例のご紹介などなど、新築か・中古リノベか検討するために知っておきたいポイントを全てまとめました!
アナタにとってベストなマイホームのカタチを考えるヒントに、ぜひこの記事をお役立てください!

1.新築vs中古戸建てリノベーション

まずは、新築と中古戸建てリノベーションの違いや、それぞれどんなメリットがあるのかといった比較を見ていきましょう。

中古戸建てが新築より優れている点はなんといってもこの2点です。

中古戸建てリノベーションのメリット

  • 低コストである
  • 立地がいい

まず費用についてですが、国土交通省「平成26年度住宅市場動向調査」によると、分譲戸建住宅は3,684万円・注文戸建住宅は土地費用込み4,227万円で、中古戸建て住宅では2,358万円と、1,000〜2,000万円の差があります。

一般に、建物の価格は20年でほぼゼロ円になるとされています(減価償却)すなわち、築20年の中古住宅はほぼ土地代だけで購入できるということです。
戸建てリノベーションでは、基礎や枠組みだけ残してもとの家を解体し、好きなデザイン・便利な設備の家をあらたにつくることができます。つまり、築20年の中古戸建てを買ってリノベーションすれば、土地代+リノベーション費用で新築より同然の家を手に入れることができるのです。

また、建物はほぼゼロ円で買っているため、将来売るときにも値下がりの心配が少ないといえます。いわゆる「資産価値の安定」ですね。

そして立地についてですが、駅から近いとか、買い物に便利だとかいうようなエリアはすでにマンションや住宅が建っていることが多く、新築を建てるための土地を探すのは難しいのが現状です。ですから、すでにそういったエリアに建っている住宅が売りに出されたところを買う方が、好立地のマイホームを手に入れるための近道だといえるわけです。

一方、中古戸建てリノベーションでは新築にかなわないところもあります。それが次の2点です。

中古戸建てリノベーションのデメリット

  • 壊してみないとコンディションがわからない部分がある
  • 瑕疵担保責任が短い、あるいは認められないことがある

まず建物のコンディションについてですが、基礎や建物の枠組みとなる柱の状態は、スケルトン状態にしないとわからない部分があります。ですから、スケルトン状態にしてみてはじめて補強が必要だと判明し、当初の想定よりリノベーション費用がかさんでしまう場合があります。また、そもそも内装だけとか、水回りの交換だけといったリフォームの場合、解体をしないので、耐震強度やシロアリ被害を確認できません。

建物の構造に劣化のおそれがないかどうかは、ホームインスペクションでチェックすることが可能です。なるべくなら購入前にプロのホームインスペクションを受けることをオススメします。

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ひかリノベのホームインスペクションサービス。ひかリノベの物件探しでは、購入前に無償でホームインスペクションを受けることができます

そして、瑕疵担保責任についてですが、瑕疵担保責任とは、買主が購入前に気づかなかった瑕疵は、売主が修理を負担するという保証制度です。
新築の場合、建物の構造の欠陥や雨漏りなどは10年間の保証が受けられます。しかし中古住宅の場合、売主が不動産会社なら2年間、売主が個人なら一般的に3ヶ月間程度の保証しか受けられません。さらに、個人売主で築古の物件だと、保証がつかない場合もあります(契約内容によりますので、中古住宅を買うときは必ず確認してください)

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▲建物の重要部分は、新築の場合10年間保証されます(住宅瑕疵担保責任保険協会)

中古住宅の場合、「建物のコンディションに納得して購入した」ということが前提となっているため、手厚い保証は期待できないのですね。
しかし、『中古を買ってリノベーション』の場合はリノベーション適合住宅(R5住宅)の認定を受けることで、建物の構造に関わる部分は5年間・それ以外の部分は2年間の保証を受けることができます。

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▲R5住宅とは、建物の耐震性や柱・梁のコンディションなど一定の品質を有した「優良な一戸建てリノベーション」とみとめられた住宅をいいます(リノベーション住宅推進協議会)

R5住宅は、どのリノベーション会社でも認定が受けられるわけではないのでご注意ください! 認定を受けるには、リノベーション住宅推進協議会の会員となっているリノベーション会社を選ぶ必要があります。

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▲このロゴがリノベーション住宅推進協議会員の目印です。HPやパンフレットを確認してみて下さい。

建て替えvs中古戸建てリノベーション

中古住宅を完全に壊して建て替えする場合と、もとの枠組みを利用してリノベーションする場合ではどんな違いがあるのか?
まず、リノベーションが建て替えより優れている点は次の2つです。

中古戸建てリノベーションのメリット

  • 低コスト
  • 工期が短い
  • 再建築不可物件でも対応できる

リノベーションはもとの枠組みを利用する分、建物を基礎から解体する費用や、廃材の処分費用が建て替えよりも節約できます。建物のコンディションにもよりますが、基礎や柱・梁の大幅な補強が必要なければ、建て替えの半額程度の費用で工事ができるのです。

同じ理由で、工期もリノベーション住宅の方が短くできます。建て替えなら通常5~6ヶ月かかるところ、リノベーションなら(やはり補強がどれだけ必要かにもよりますが)2~3ヶ月で完成します。

さらに、リノベーションなら、再建築不可物件でも対応可能です。

再建築不可物件とは?

建築基準法により、道路(4m以上の幅の道路)に2m以上接していない物件は建て替えが認められません。
でも、リノベーションならOK! ただし、建築確認が必要ない工事(増築や、階段や床などの大幅な変更を含まない工事)に限ります。
厳密な定義は非常に複雑かつ専門的なので、再建築不可物件を買ってリノベーションする場合は、物件購入前にリノベーション会社に確認することをオススメします。

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▲たとえば、細い路地の行き止まりの家は再建築不可物件となります

2.中古戸建てリノベーションの注意点

中古戸建てをリノベーションするとき注意しなければならないのは、建物の構造や法律によって、工事内容に制限があるということです。
理想の住まいを実現するにはこの2点を念頭に置いて、リノベーション向き物件を選ぶことが大切です。

プレハブ工法・2×4工法に要注意!

一戸建ての工法には、主に次の5種類がありますが、リノベーションに向いているのは、木造軸組工法プレハブ工法(鉄骨系)・RC造(ラーメン構造)重量鉄骨造」です。

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▲家の構造の主な5種類(suumo)

◆木造軸組工法

日本国内で最も多く普及している工法。木材で枠組みをつくっています。枠組みを移動させることはできませんが、それ以外は自由にできるので、リノベーション向きといえます。

◆プレハブ工法

工場生産された壁や床、天井を組み立てる工法。材質によって木質系・コンクリート系・鉄骨系に分かれます。
木質系・コンクリート系は壁で建物を支えるため、壁を壊せず、間取り変更が困難です。リノベーションには不向きといえます。
鉄骨系は木造軸組と同様、柱と梁・筋交いで構成するので、リノベーション向きといえます。

◆2×4工法

2×4工法は北米で生まれた工法で、枠組壁工法ともいいます。2~4インチの角材と合板で面を作ります。
面で支える構造のため、撤去できない壁があり、リノベーションには不向きです。

◆鉄筋コンクリート(RC)造

鉄筋コンクリート(RC)造は、名前の通り、コンクリートと鉄筋で家を形作る方法です。耐久性や耐震性に優れています。
マンションと同様、柱と梁で枠組みを造るラーメン構造と、壁で建物を支える壁式構造があります。ラーメン構造は間取り変更が容易ですが、壁式構造は撤去できない壁があるため、リノベーションには不向きです。
また大幅な間取り変更・基礎や柱の補強工事をおこなう場合、木造に比べて費用も工期もかかりますので、注意が必要です。

◆鉄骨(S)造

一般的なS造住宅は、軽量鉄骨(3~5ミリの薄い鋼材)で建物をつくります。軽量鉄骨は火に弱いため、耐火材料で鉄骨を覆う必要があります。
軽量鉄骨造は耐力壁があり、間取り変更には向いていません。
一方、重量鉄骨造の住宅は多くありませんが、大空間を造るのに優れていて、リノベーション向きです。

こうした建物の構造については、不動産会社でもくわしく把握していないことが珍しくありません。不動産会社はあくまで「物件売買の専門家」だからです。
壊せない壁はどこか、希望通りに間取りを変えられるかといった疑問は、購入前にリノベーション設計者に確認してもらうことで解決できます。
つまり、「物件を買ってからリノベーション」という順番ではなく、「物件を買う前にリノベーション会社を決めておく」ことがリノベーション向き物件を選ぶカギです。
物件購入からリノベーションまでワンストップで提供するリノベーション会社もありますから、最初からそうした会社で物件探しをおこなえば、不動産会社とデザイン事務所を行ったり来たりする手間が省けますね。

TOP
▲物件探しからリノベーションまでワンストップサービスのひかリノベ

建ぺい率・容積率も要チェック!

建物の工法の他、法律によってリノベーションが制限される場合もあります。
1章で『再建築不可物件』についてお話ししましたが、再建築不可物件以外にも、建物に対して敷地が狭い物件・隣の敷地や道路が日陰に入る物件は、増改築に制限があります。

◆建ぺい率・容積率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建坪の割合です。敷地面積100㎡に対し、建坪40㎡の場合、建ぺい率は40%となります。
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。敷地面積100㎡に対し、1階の床面積50㎡・2階50㎡なら、延床面積は100㎡ですから、容積率は100%となります。

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建ぺい率・容積率は用途地域によって「何%まで」と決まっています。
用途地域とは、住居・商業・工業など市街地の土地利用を定めたものです。用途地域と建ぺい率・容積率は、各自治体の都市計画情報マップでカンタンに調べることができます。

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東京都・都市計画情報

たとえば低層住居専用地域で「建ぺい率50%・容積率100%」と決められている場合、3階建て以上は難しいといえるわけですね。

また、容積率は用途地域だけでなく、隣接する道路の幅によっても制限されることがあります。
建物が面している道路の幅が12m未満の場合、住居系の用途地域であれば、容積率=道路幅×0.4。たとえば道路の幅が4mの場合、容積率は4×0.4=1.6ですから、160%が上限となるわけです。

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  • 増築して居住面積を増やしたい
  • 屋根裏を広くして居室並みにしたい

このような場合はとくに注意が必要です。屋根裏は広さによっては容積率にカウントされないケースがあるなど、細かく規定がありますから、ここもやはり物件購入前にリノベーション設計者に確認してもらうことをオススメします。

◆斜線制限

斜線制限とは、隣り合う敷地や道路の日当たりや風通しを確保するために、建物の高さを制限するものです。斜線制限の建築可能ラインも、用途地域ごとに定められています。

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  • 屋根の形を変えたい
  • 増築して階数を増やしたい

このような場合はとくに注意が必要です。必ず物件の購入前に、リノベーション設計者に建築可能ラインを確認してもらいましょう。

◆防火地域・準防火地域

防火地域・準防火地域とは、市街地での火災を防ぐため、とくに火に強い建物(鉄筋コンクリート造など)にしなくてはならないと決められた地域です。こちらも各自治体の各自治体の都市計画情報マップで確認できます。
防火地域・準防火地域では、建ぺい率・容積率・斜線制限のように建物の大きさに決まりはありませんが、リノベーションにつかえる建材が限られてきます。

  • 木造の扉やサッシを使いたい
  • 屋根や壁など、外装を一新したい

このような場合は、つかいたい建材に問題がないかどうか、リノベーション設計者に確認しておくようにしましょう。

3.中古戸建て+リノベーションに必要な期間と費用

戸建てリノベーションで理想の家をつくるポイントについて一通りおさらいしたところで、実際に中古住宅を買ってリノベーションするために必要な期間や流れ、そして費用について確認していきましょう。

物件購入からリノベーション完成までの期間

物件探しからリノベーション工事が完成して引渡しを受けるまで、もちろん個人差はありますが、スムーズにいけば3~4ヶ月程度です。スケジュールの無駄をなくしてスムーズに進めるコツは、物件探しとプランニングを平行しておこなうこと。物件購入の段階でリノベーションプランが決まっていれば、前オーナーからカギを受け取ると同時に工事に入ることができます。
一方、「物件を買ってからリノベーション」という場合、物件購入に1~3ヶ月・リノベーションのプランをつくって工事が完成するまでに4~5ヶ月と、全体で半年程度を見込んでおく必要があります。

≪物件購入≫ ≪リノベーション≫
資金計画
物件探し プランニング
購入申込み
ローン事前審査
売買契約
ローン本審査
ローン契約 工事契約
決済・引き渡し・登記手続き 着工

2章でもご紹介したワンストップサービスのリノベーション会社であれば、物件探しをはじめた段階でプランの相談がはじまります。物件探しもリノベーション前提であることがこうした会社の特長です。
「不動産会社・デザイン事務所・工務店とアチコチ行ったり来たりする手間を省きたい!」「半年も時間をかけたくない! 家賃と住宅ローンの二重払い期間が長くなるのは避けたい」という方には、とくにオススメです。

物件購入とリノベーション工事にかかる費用

中古戸建て+リノベーションの費用は、物件購入に係る費用とリノベーション工事にかかる費用に分けられます。もし現在お住まいのお宅をリノベーションする場合は、当然リノベーション費用だけ考えればいいということになりますね。

◆物件購入費用

物件購入に必要な費用は、土地・建物価格のほか、諸費用も計算に入れなくてはなりません。
諸費用とは仲介手数料や登記費用・住宅ローンの事務手数料や保険料など、物件を買うために付随してかかる費用の総額をいいます。中古住宅の場合、土地・建物価格の10%程度が目安になります。
(中古物件の諸費用については、何にいくら必要か・節約できる費用はないかなどこちらの記事にまとめましたので、よろしければ併せてご覧ください。中古マンションを想定した記事ですが、内容は戸建ての場合も変わりません)

土地・建物の価格は、周辺エリアの相場と比べて割高でないかをチェックして、もし「高い」という場合は値引き交渉も考えておくことが賢い買い方のコツです。
(相場を調べるために便利なWebサイトのリンク集や、値引き交渉のコツなどこちらの記事にまとめましたので、よろしければ併せてご覧ください。こちらも中古マンションを想定した記事ですが、内容は戸建ての場合も変わりません)

◆リノベーション費用

中古戸建てのリノベーション費用は、建物の枠組みをのこしてスケルトンリノベーションとする場合、一般に10~15万円/㎡が目安となります。床面積60㎡なら、600~900万円程度ということです。
もちろん、「最新機能のキッチンを導入したい!」「こだわりの高級木材を使用したい!」という場合はその分費用がかさみます。
(工事箇所や工事内容ごとにどれくらいの費用がかかるのか、こちらの記事にくわしくまとめていますので、ご参考に併せてご覧ください)

また、基礎や柱・梁の状態によっては補強が必要です。耐震補強・断熱リフォーム・防音リフォームといった内容を含む場合、床面積60㎡なら最低1,000万円はみておく必要があります。

戸建てリノベーションは外装の一新や増・減築など、マンションの工事よりもさらに自由度が高いため、費用の目安を語るのはどうしても難しいところがあります。
正確な費用は「私はこんな家をつくりたい!」というように、その方のプランに応じて変わってきますので、まずはリノベーション会社に見積もりをとってみましょう。

このとき、費用を節約するためにどんな方法があるのかも併せて相談してみることをオススメします。そうすることで価格の高い・安いだけでなく、提案力やデザインセンスを見極めるチャンスにもなります。
(見積もりの取り方や、提示された価格が適正かどうか、提案力やデザインセンスを見極めるポイントなどこちらの記事にまとめましたので、よろしければ併せてご覧ください)

なお、バリアフリー減税・省エネ減税など、工事の内容によっては税制の優遇を受けられるケースもあります。リノベーションプランを考える際は、こうした補助制度も念頭においておくことが、賢いプラン作りのコツです。
(リノベーションやリフォームの補助制度については、こちらの記事に最新情報をまとめてあります。よろしければ併せてご覧ください)

◆予算内で理想の家をつくるコツ

予算内で理想の家をつくるためには、リノベーション費用の相見積もりを2~3社にとることがマスト。
上で「リノベーション費用がいくらかかるかを知るためには、見積もりをとりましょう」ということをお話ししましたが、1社だけの見積もりでは、価格が高いのか安いのか比較できません。あまりたくさんの会社とやりとりするのは大変ですから、HP・パンフレットの施工事例や、ショールームを見て「センスが合いそう!」「私がつくりたい家と似てる!」という会社を2~3社ピックアップして、相見積もりをとりましょう。

また、見積もりをとった結果が「思ったより高い」というケースも珍しくありません。そんな場合はプランを削ることが必要になりますが、大切なのはやりたいことの優先順位をハッキリさせること。
たとえばキッチンにこだわりのある方なら、グレードを下げれば安くなるからといって安易に計画を変えてしまうと、あとから「やっぱりもっと作業台が大きくて、食洗器つきのキッチンが良かった……」などと後悔することになりかねません。こういったケースではキッチンのグレードはそのままで、「お風呂の大きさは今のままでも充分だな。広くするのはやめにしよう」というように、メリハリをつけてプランを見直していきましょう。

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▲このように予めやりたいことを箇条書きにしておくと、あとでプランを見直すときに便利です

4.リノベーション業者を選ぶ8つのポイント

リノベーションの流れや費用を把握したところで、実際にリノベーション工事をどの会社に依頼すればいいか、業者選びのポイントを押さえておきましょう。
近年、空き家の利用やリノベーションによる住宅の再生が注目を集めており、リノベーションに算入する企業が増えてきました。その中で信頼できる会社、自分のイメージに合っている会社を見極めるためには、見積もり時に次の8つのポイントに注意してみてください。

(1)戸建てリノベーションの施工事例が豊富である
(2)工事内容や費用の内訳が明確である
(3)トラブルが生じた場合の担当者・責任者が明確である
(4)工事期間中、騒音やにおいなどの発生について近隣に充分配慮してくれる
(5)工期が延びる場合の対応・補償について取り決めがある
(6)プランや費用の見直し相談に真摯に対応してくれる
(7)アフターフォロー・瑕疵が見つかった場合の保証が充実している
(8)口コミや地域の評判がいい

中古戸建てリノベーションは建物の構造や基礎補強の知識・経験が必要です。マンションのリノベーションは得意でも、戸建てリノベーションは事例があまりないといった業者に頼んでしまうのはミスマッチ。建築業許可を受けている、一級建築士がいる業者が望ましいでしょう。

また、必要な工事やかかる費用は建物のコンディションによって変わってきます。スケルトン状態にしてみてはじめて劣化が発見されるケースもあります。追加の工事が必要になった場合、期間や費用がどのように変わるのか、しっかり説明してくれる業者なら安心ですね。

5.実例・中古戸建てリノベーション

最後に、実際に中古戸建てリノベーションをおこなった例を見てみましょう。
ひかリノベで中古住宅を購入し、スケルトンリノベーションをおこなった、O様の例をご紹介します。

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インテリアにこだわりのあるO様は、予算内で理想のデザインを実現するため、中古戸建てリノベーションを選択しました。O様の目指すイメージは明るく開放感のある「カリフォルニアテイスト」。その中心となっているのが、広々としたLDKです。

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O様邸のリノベーション工事は、もとの家の枠組みを残してデザインや間取りを一新するスケルトンリノベーション。もともとリビングだった空間と、隣の和室の間の壁を取り壊して広い一室にしていますが、実はこの壁には筋交い(建物の構造を支えるため、壁の中を斜めに渡した柱)が入っていました。建物の耐震性を保つため、この筋交いは取り払うことができません。O様邸では、写真のように残った柱をデザインとして活かしています。

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内装の建材はO様の好みが反映された、こだわりの逸品ぞろいです。階段や廊下の壁にはビーチハウスを思わせる板壁風のデザインクロスをあしらいました。水回りの壁はリゾートの青空のような鮮やかなブルー。洗面室には、正面の壁一面にサブウェイタイルを施工し、まるで外国映画のような洗練された雰囲気です。建材に徹底的にこだわった分、傷みのない既存設備を活かすことで費用のバランスをとっています。

この他、マンションのリノベーション例も含め、ひかリノベの豊富な施工事例はコチラからご覧いただけます。リノベーションをお考えの皆さま、インテリアや間取りのご参考に、ぜひご覧ください!▼
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以上のように、中古戸建てのリノベーションについて見てきましたが、いかがでしたか?
空き家の活用が社会問題となり、中古住宅の再生を政府も後押ししている現在、「中古を買ってリノベーション」は『住まい選びの新潮流』として注目されています。
新築よりリーズナブルに、立地のいい物件を購入し、理想の住まいを実現できる中古リノベーション。
この記事を読んで中古住宅やリノベーションに興味をもたれた方・検討されている方は、ひかリノベの個別相談会であなたの理想の家や暮らしについて、より具体的に考えてみませんか?

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こちらの個別相談会では、ひかリノベのコーディネーターがあなたの理想を実現できるリノベーション向き物件のご紹介や、リノベーションプランのご提案など、あなたらしいマイホームの最初の一歩をアシストいたします。
「リノベーション費用はいくら見ておけばいい?」「築古物件は基礎や柱の劣化が心配。補強すれば大丈夫?」などなど、中古リノベーションに関する疑問・不安にもお答えしますので、「中古リノベーションに興味はあるけどこんなところが不安……」という方も、ぜひ私たちひかリノベにご相談ください!

お申し込みは上の画像から。皆さまのお申し込みをお待ちしております!

この記事のまとめ

戸建てのマイホームが欲しいけれど、新築は高くて手が出せない! そんなお悩みを抱く方に、中古リノベーションがオススメです。

建物の価格は20年でほぼゼロ円となります。つまり、築20年の中古住宅はほぼ土地代だけで購入可能。
さらに、中古住宅は立地の面でも新築に比べて有利です。交通や買い物に便利なエリアはすでにマンションや住宅が建っていますから、新築用の土地を探すのは難しいのが現状です。

お手頃価格で好立地の中古住宅を買ってリノベーションすれば、見た目も機能も新築並みのマイホームが手に入ります。
とはいえ、理想をかなえられる物件を選ぶためには注意も必要です。戸建てリノベーションは外装・内装・間取りも変更できる自由度の高さが魅力ですが、建物の工法や法律の制限によってできること・できないことがあります。
プレハブ工法や2×4工法は構造上壊せない壁があるので、間取り変更には不向きです。また、増築を考えている場合は容積率・建ぺい率に要注意。地域によって敷地に対する建物の大きさに制限があります。

リノベーションにかかる費用の目安は、60㎡の広さで600~900万円程度。耐震補強を含む場合は、1,000万円以上を見込んでおきましょう。
物件探しから工事の完成・入居までにかかる期間は、およそ3~4ヶ月。スムーズに進めるコツは、物件探しとリノベーションプランの作成を同時進行することです。引渡し時点でプランが決まっていれば、すぐ工事に入れます。

その点、ひかリノベのリノベーションは物件購入から設計・施工までワンストップ! また購入前の物件を設計担当が調査して、プランが実現可能かどうか診断します。
中古戸建てリノベーションをお考えの方は、ぜひひかリノベにご相談ください!

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