戸建てこそ「中古を買ってリノベーション」がおすすめなワケ


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「やっぱり庭付き一戸建てに憧れる」という方は非常に多いですが、現実的には土地が見つからない、価格が高いといった課題があり、諦めてしまう方も少なくありません。
そんな方に一度考えていただきたいのが、「中古住宅を買ってリノベーションする」という選択肢です。
中古リノベーションのメリットとデメリット、リノベーションでどんなことが出来るのか、物件選びのポイント、そしてひかリノベで「中古戸建を買ってリノベーション」をしたお客様の実例と、実際にかかった費用をご紹介します。

2016/2/29初出→2019/10/3更新

なぜ「中古戸建て+リノベーション」がおすすめなの?

従来、日本では「マイホームといえば新築」という価値観が根強かったのですが、いま「中古を買ってリノベーション」を選ぶ方が増えています。中古の戸建住宅を購入し、リノベーションして住むことは、新築と比べてどんなメリットがあるのでしょうか?

①中古住宅は価格が安い

国土交通省「平成29年度住宅市場動向調査」(http://www.mlit.go.jp/common/001084319.pdf)によると、中古戸建住宅の平均購入資金は、2,857万円。
一方、新築の場合は、建売分譲住宅が3,840万円、注文住宅が4,334万円です。
中古と新築では、1,000〜2,000万円の差があるのですね。
(※すべて土地代込みの価格)

一般に、建物の資産的な価値は年数に応じて減じていくため、築古の建物ほど価格は安くなり、20年以上経過すれば、建物そのものの価格はほぼ底値まで下降します。
国土交通省のレポート「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」(http://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf)によると、木造住宅はとくにその傾向が強く、築20年の中古物件は、ほぼ土地代のみで購入できるということです。
築20年経過の中古戸建をリノベーションすれば、土地代+リノベーション費用で、新築同然の家を手に入れられるのです。

また建物自体の価格は底値を迎えているため、将来売りに出す際に損をする心配がない、つまり資産価値が安定しているということです。

国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」中古住宅の築年数による価格の推移

国土交通省のレポート「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」(http://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf

 ②立地の良い物件が豊富

新築を建てるため、土地を探すのは簡単なことではありません。駅の近くや都心部へのアクセスが良いエリアは、すでに住宅や商業施設で埋まっており、土地の余剰がほとんどないのが現状です。
ようやく土地が見つかっても、広さが充分でなかったり、用途地域の条件によって、建物の床面積や高さに制限が設けられたり、という可能性もあります。

中古住宅を購入することは、すでに住宅が建てられている条件のよい土地を、その建物ごと購入できるということです。
建物を壊して建て替えるのではなく、基礎や構造、活かせる部分を活かすことで、工事費用も抑制できます。

③理想の住まいを自由にデザインできる

リノベーションは既存の住宅を活かすといっても、壁紙や床の張り替えといった表層的なリフォームだけでなく、キッチンやトイレなど水回りの設備機器をより高機能なものに変えたり、構造部分を補強して耐震性や耐久性を高めたりと、まったく新しい価値をもった住宅へと生まれ変わらせることができます。増築や減築によって、家の大きさを変えることだって可能です。

注文住宅も自由に設計できますが、先ほど見た通り高額の費用がかかります。その理由は、基礎部分を含め、すべてゼロからつくり上げなくてはいけないため。
一方「中古を買ってリノベーション」は、既存の活かせる部分を利用するため、工事費用を最小限に抑えることができます。

中古リノベーションにデメリットは無いの?

もちろん、中古戸建てリノベーションにはデメリットもあります。

工事期間が3~4ヶ月かかる

工事の内容にもよりますが、スケルトン状態にして全面的なリノベーションを行う場合、3~4ヶ月の工事期間を必要とします。
注文住宅の新築にかかる期間は、短くとも半年~1年以上かかるケースも珍しくありませんから、それに比べると早いですが、すでに完成した家を買う建売の場合と比べると時間がかかります。
完成までは現在の住居に住み続けるか、退去日が迫っている場合は仮住まいを用意する必要があります。

建物の状態によっては工事費が高くなる

基礎や建物の枠組みとなる柱の状態は、スケルトン状態(内装や設備をすべて解体し、柱や梁といった構造体をあらわにした状態)にしなければ分からないことがあります。
解体後に修繕が必要だと判明し、当初の想定よりリノベーション費用が膨らんでしまう場合もあります。

建物の状態は、解体しなければまったく予測ができない、というわけではありません。
解体前であっても、専門の資格をもった建築士による「インスペクション(建物状況調査)」を行うことで、構造上主要な部分や、雨水の侵入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏りなどを調べることができます。
そのため物件の購入前にインスペクションを行い、物件価格とリノベーション費用の概算を知った上で、購入するかしないか決定することをおすすめします。

ところがインスペクションは高度な専門知識が必要なので、通常の不動産会社では、対応していない場合が多いのです。
ですから「中古を買ってリノベーション」の場合、不動産会社で物件を購入し、その後リノベーション会社を探すのではなく、はじめから建築の知識があるリノベーション会社を通して物件探しを行うことをおすすめします。

ひかリノベの「中古を買ってリノベーション」

ひかリノベは物件探しからリノベーションの設計・施工までトータルサポート。ご希望に応じて、有資格者によるインスペクションを実施し、物件の状況調査や、希望の間取りへの変更が可能かなどを把握したうえで購入を検討いただけます。

リノベーションでどんなことが出来るの?

とくに築年数が古い中古住宅は、断熱性能が充分でなかったり、耐震性能が現在の基準を下回っていたりする場合があります。それが理由で中古住宅の購入に踏み切れない、という方も少なくないでしょう。
しかし、じつは断熱性能や耐震性能は、リノベーションで向上させることが可能です。

断熱リフォームで夏は涼しく、冬は暖かい住宅へ

寒い冬も快適に過ごすためには、壁・床・天井の断熱リフォームや、複層ガラスによる窓の断熱化が効果的です。

壁・床・天井の断熱リフォームとは、外壁や床下・屋根裏などに断熱材を入れることで、屋外の冷気を遮断し、屋内の暖房熱を逃さないようにする工事です。

複層ガラスとは、二重(もしくは三重)の板ガラスの間に、空気(もしくはアルゴンガス)を閉じ込めた窓ガラスのこと。対流しない空気の層が熱の移動を遮断するため、外の寒さを中に入れず、中の暖かさを外に逃しません。同時に、夏は内部の涼しさをキープできます。

これらは両方セットで行うことで、高い効果を発揮します。
また次世代住宅ポイント制度など、リフォームやリノベーションの費用を助成する国や自治体の制度が利用できるので、リノベーションのプランを考える際はぜひ検討したいポイントです。

耐震補強で地震に備える

現行の「新耐震基準」が適用されたのは、1981年6月から。それ以前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準が適用されており、震度6~7の大きな地震は想定されていません。

しかし耐震性能は、建物の主要構造部を補強することによって向上させることができます。
構造計算によって、建物にかかる重さや、地震や台風によってその重さが力としてどのように伝わるか、またその力に耐えられるか、地震や台風によって建物がどのくらい傾くのか、大地震が来たとき潰れないかどうか……といったことを調べ、必要な補強を行うのです。

ところが、じつは日本の木造住宅は構造計算がされていないものがほとんど。リノベーション会社でも、高度な建築知識が必要な構造計算には対応していないところと、していないところがあります。
マンションのリノベーションは建物の主要構造部分には触らないので、構造計算ができなくても問題ありませんが、戸建ての場合、安全性に関わるため、構造計算に対応しているかどうか、確認することをおすすめします。

ひかリノベの「戸建てリノベ」は安心設計

ひかリノベの「戸建てリノベ」では木造住宅の建築知識の豊富なデザイナーが、ご希望に応じて構造計算を行い、耐震性に配慮したリノベーションプランをご提案します。

物件選びのポイントは?

戸建住宅は建物の構造や法律によって、リノベーション出来ない場合があるため、物件選びには注意が必要です。

間取り変更しやすい建築、しにくい建築

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出展:(一財)大阪住宅センター 工法について
http://www.osaka-jutaku.or.jp/knowledge/method.html

木造戸建ての工法は、主に木造軸組工法、プレハブ工法、ツーバイフォー工法の3種類。このうち、リノベーションに向いているのは、木造軸組工法です。
木造軸組工法は、柱で支える構造のため、壁を壊して間取りを変更しやすいのが特長です。

一方、ツーバイフォー工法、プレハブ工法には注意が必要です。
ツーバイフォー工法は枠組壁工法ともいい、角材と合板を組み合わせ、面で建物を支えます。
プレハブ工法は工場で生産された壁や床、天井を組み立てる工法です。
どちらも構造上、壊せない壁があり、間取り変更が難しいのが難点です。

建ぺい率・容積率による増築の制限

建物に対して敷地が狭い物件や、隣の敷地や道路が日陰に入る物件は、建築基準法によって増築が制限されています。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建坪の割合です。
敷地面積100㎡に対し、建坪40㎡の場合、建ぺい率は40%となります。

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。
敷地面積100㎡に対し、1階の床面積50㎡・2階50㎡なら、延床面積は100㎡なので、容積率は100%となります。

容積率と建ぺい率

容積率と建ぺい率

建ぺい率・容積率は用途地域によって「何%まで」と決まっています。決められた以上の大きさの家を建てたり、増築することはできません。
とくに首都圏では、限界いっぱいの大きさで建てられた家がほとんどなので、あとから増築することは困難な場合も多いのです。

用途地域とは、住居・商業・工業など市街地の土地利用を定めたもので、各自治体の都市計画情報マップで調べることができます。

また、容積率は隣接する道路の幅によっても制限されることがあります。
住居系の用途地域であれば、容積率は道路幅×0.4(建物が面している道路の幅が12m未満の場合)と上限が決められています。
たとえば道路の幅が4mの場合、4×0.4=1.6なので、160%が上限となります。

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道路幅に対する容積率の限界

斜線制限による増築の制限

斜線制限とは、隣り合う敷地や道路の日当たりや風通しを確保するため、建物の高さをするという、制限建築基準法の決まりです。
階数を増やしたり、屋根の形を変える場合は、建築可能ラインを確認する必要があります。
建築可能ラインは、容積率・建ぺい率と同様、用途地域ごとに定められています。

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建物の高さを制限する斜線制限

防火地域・準防火地域は建材に制限あり

防火地域・準防火地域とは、市街地での火災を防ぐため、特に火に強い建物(鉄筋コンクリート造など)にするよう定められた地域です。各自治体の各自治体の都市計画情報マップで確認できます。

防火地域では、建物の延床面積は原則として100㎡まで(木造の場合)。
使用できる建材にも制約があります。外装を一新する場合、玄関扉や窓サッシを変えたい場合は、燃えやすい建材は使うことができません。

再建築不可物件は住宅ローンが組みにくい

再建築不可物件」とは、建築基準法の定めにより、いま建っている建物を壊して、新たな建物を建てることが出来ない物件のこと。具体的には、幅4m以上の道路に、2m以上接していない物件をいいます。

たとえ再建築不可物件であっても、建築確認が必要ないリノベーションであれば工事可能です。
しかし再建築物件の購入は、利用できる住宅ローンが限られています。また融資は認められても、金利が通常より高く設定されていたり、一定金額以上の頭金が必要であったりと、資金計画が難しいという難点があります。

ひかリノベの中古戸建てリノベーション事例

最後に、ひかリノベで「中古戸建てを買ってリノベーション」を行ったお客様の事例と、実際に掛かった費用をご紹介します。

エリア 横浜エリア
床面積 83.60m2
間取り 3LDK+DEN → 2LDK+DEN+WIC
費用 1,200万円

木をふんだんにつかったデザインが特徴的。
一階部分はLDKと水まわり(浴室、トイレ、洗面所)のみで構成し、空間を贅沢に使った間取りとなっています。
木造戸建ては壁を抜くことで耐震性が損なわれるのでは、という懸念が生じますが、もともと壁の中に入っていた柱を残すこと、ステンレスブレースで補強することで解決しました。

エリア 神奈川エリア
床面積 80.55m2
間取り 4LDK → 3LDK+WIC
費用 950万円

リビングと隣接する和室を一体化し、LDKを拡張。もともと和室の押入れだったスペースを利用して、子どもたちの学習用具の収納棚を造作しました。
LDKの掃き出し窓の外には、広いウッドデッキを設置。休日はそこでバーベキューを楽しんでいます。

エリア 湘南エリア
床面積 101.90m2
間取り 4LDK → 3LDK
費用 1,000万円

海を感じさせるデザインに細部までこだわった家。
間取り変更にあたり、耐震性を確保するため柱の中に入っていた筋交いを残すこととなったが、白くペイントして存在感を強調したことで、空間のアクセントとなっています。

 

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【記事監修】大宮 良明(ひかリノベ両国デザイナー )

一級建築士、既存住宅状況調査技術者の有資格者。木造建築の構造計算をはじめ、安全性に配慮した設計を得意としている。「住まいのデザインは見た目のカッコよさはもちろんですが、それ以上に暮らしやすさや安全性が大切だと考えています。長い目で見て『こうして良かった』と思える家を、いっしょにつくっていきましょう」。

 

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