マイホーム購入の選択肢として「中古の戸建て住宅を購入して、好きな間取りやデザインにリノベーションしたい」という人が増えています。

とはいえ、中古戸建ての購入には注意すべき点が少なくありません。築年数が新しい物件は価格が高く、古すぎる物件は耐震性などの住宅性能が不安。さらに、リノベーション費用はどのくらいかかるか、リノベーション業者はどう選んだらよいのか、分かりにくいこともたくさんあります。

本記事では、そもそも「リノベーション」とは何か、そして中古戸建てのリノベーションにはどんなメリット・デメリットがあるのか、ご紹介していきます。「リノベーションしやすい物件」を選ぶ際のポイントについても解説していきますので、中古戸建てのリノベーションを検討している方はぜひ参考になさってくださいね。

リノベーションとは？リフォームとの違いは？

そもそも「リノベーション」とはどのような工事で、「リフォーム」とは何が違うのでしょうか？

「リノベーション」とは、もともと修復や刷新という意味があり、主に既存住宅に新たな付加価値を与える改修工事のことをいいます。具体的には間取り変更、内装・外装の一新、設備の刷新、防音・断熱など住宅性能の向上などです。
こうした工事にはデザイン設計が欠かせません。従って、リノベーションとはデザイン設計が入る工事とも言い換えられるでしょう。

そして「リフォーム」とは、住宅の汚れや傷みを直す修繕工事のことです。具体的にはクロスの貼り替えや外壁の再塗装、給湯器の交換など。
これらの工事は基本的にデザイン設計を必要としません。そのためリフォームとは、デザイン設計の入らない工事といえます。

とはいえ、リノベーションとリフォームの違い・定義は、法律などで決められているわけではありません。ときには「○○リフォーム会社」という社名でも、間取り変更などのデザイン設計を伴う工事まで請け負っている会社もあります。実際にその事業者が「リフォーム」を専門としているのか、「リノベーション」を専門としているかは、事前にHPやパンフレットの施工事例を見て判断するといいでしょう。

中古戸建てをリノベーションするメリットとは？

かつては「家を買う」といえば、新築が一般的でした。しかし今では中古物件をリノベーションして住むという文化が一般に普及し、マンションばかりでなく戸建ても「中古を買ってリノベーション」が当たり前の選択肢となりつつあります。

ここでは中古物件、とくに戸建物件を購入してリノベーションするメリットをお伝えします。

立地がいい物件を手に届く価格で買える

国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査」によると、中古戸建住宅の平均購入資金は、2,917万円。
一方、新築の購入費用は、建売分譲住宅が4,591万円、注文住宅が6,188万円です。
中古と新築では、1,500万〜3,000万円の差があります。（※すべて土地代込みの価格）

一般に、建物の資産的な価値は年数に応じて減少していくため、築古の建物ほど価格は安くなります。そして築20年~25年が経過すると、建物そのものの価格はほぼ底値まで下落します。

国土交通省のレポート「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、木造住宅はとくにその傾向が強く、築20年を超える不動産物件は、ほぼ土地代のみで購入できるということです。
つまり、築20年以上の中古戸建をリノベーションすれば「土地代＋リノベーション費用」で、新築同然の家を手に入れられるということ。

建物自体の価格は底値を迎えているため、将来売りに出す際にも損をする心配がなく、資産価値も安定しているといえます。

国土交通省のレポート「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

新築を建てるために土地を探すのは簡単なことではありません。駅の近くや都心部へのアクセスが良いエリアはすでに住宅や商業施設で埋まっており、土地の余剰がほとんどないのが現状です。

ようやく理想の土地が見つかっても、広さが充分でなかったり、用途地域の条件によって建物の床面積や高さに制限が設けられたりする可能性もあります。

その点、中古住宅はすでに住宅が建てられている条件・環境のよい土地を、その建物ごと購入できるということになります。
また建物を壊して建て替えるのではなく、基礎や構造、活かせる部分には手を加えて使う方法で、工事費用も抑制できます。

間取りもデザインも設備も自由に決められる

リノベーション工事は「既存の住宅を活かす」といっても、壁紙や床の張り替えといった表層的なリフォームにとどまらず、キッチンやトイレ等の水回り設備機器をより高機能なものに交換したり、構造部分を補強して耐震性や耐久性を高めたりと、まったく新しい価値をもった好みの住宅へと生まれ変わらせることができます。増築や減築によって、家の大きさを変えることさえ可能です。

注文住宅も自由に設計することは可能ですが、中古を買ってリノベーションするより高額なコストがかかります。その理由は、基礎部分を含め、すべてゼロから作り上げなくてはいけないからです。

一方「中古を買ってリノベーション」は、既存の活かせる部分を利用することで工事費用を最小限に抑えることができます。

断熱施工や耐震補強で性能向上できる

さらにリノベーションでは、断熱施工や耐震補強によって性能を向上させることも可能です。

寒い冬も快適に過ごすためには、壁・床・天井の断熱リフォーム、複層ガラスによる窓の断熱化が効果的。
壁・床・天井の断熱リフォームとは、外壁や床下・屋根裏などに断熱材を入れることで、屋外の冷気を遮断し、屋内の暖房熱を逃さないようにする工事です。
複層ガラスとは、二重（もしくは三重）の板ガラスの間に、空気（もしくはアルゴンガス）を閉じ込めた窓ガラスのこと。対流しない空気の層が熱の移動を遮断するため、外の寒さを中に入れず、中の暖かさを外に逃しません。同時に、夏は室内の涼しさをキープすることができます。

この断熱施工と、複数ガラスなど断熱材の導入は、両方セットで行うことで高い効果を発揮します。これらの工事は「住宅省エネキャンペーン」をはじめとした補助金や助成制度が利用できるので、リノベーションのプランを考える際にはぜひ検討したいポイントです。

また、築年数の古い物件は建物の耐震性能も重要なポイントです。
現行の「新耐震基準」が適用されたのは、1981年6月から。それ以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準が適用されており、震度6～7の大きな地震は想定されていません。

しかし、耐震性能は建物の主要構造部を補強することによって向上させることが可能です。構造計算によって調べられる主な内容は、以下の通りです。

• 建物にかかる重さ、地震や台風によってその重さが力としてどのように伝わるか
• 上記のような力に耐えられるか
• 地震や台風によって建物がどのくらい傾くのか
• 大地震が来たとき潰れないかどうか

実のところ、日本の木造住宅は構造計算がされていないものがほとんど。気になる中古物件があったら、構造計算をした上で必要な補強を行う必要があります。

ところが、構造計算には高度な建築知識が必要になるため、リノベーション会社でも対応しているところと、していないところがあります。

マンションのリノベーションは建物の主要構造部分には触れないため、構造計算ができないリノベーション会社でも問題はありません。ですが住まいは一生ものの大きな買い物なので、失敗はできません。とくに戸建ての場合は、そこに住む人の安全性に関わるため、構造計算にきちんと対応しているリノベーション会社をおすすめします。

当社ひかリノベは社内に構造専門部を持ち、構造計算に対応しております。どうぞ安心してご相談ください。

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ひかリノベの戸建てリノベ | リノベーションは『ひかリノベ』 - スケルトンリノベ...

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リノベーション向き物件の特徴とは？

ここからはリノベーションに適した物件の特徴について解説します。ポイントは、「築年数」「工法」「インスペクション」の3点。中古戸建てを購入してリノベーションをしたいという方は、物件探しの参考になさってくださいね。

「築20年~25年」が狙い目

築浅物件は住宅性能も高いですが、価格も高め。逆に築年数が経った物件は、価格は抑えられますが、耐震性などの住宅性能が心配。比較的安価で、性能面でも安心なのは、「築20年～25年」頃の物件です。

上述のように、建物の物件価値は新築時が一番高く、築年数の経過とともに下落していきます。そして中古戸建ては「築20年～25年」を過ぎると底値を迎えます。つまり、価格面では「築20年～25年」以上がおすすめ。

では、性能面ではどうでしょう。木造住宅の改正建築基準法（現行法）が施行されたのは、2000年6月。これ以降に建築確認申請された住宅は、現行の耐震基準を満たしていることになります。そして2000年代の物件は、現在「築20年～25年」前後です。

間取り変更がしやすい「木造軸組工法」

戸建住宅のリノベーションは、建物の構造によって間取りに制約が生じる場合もあります。

木造戸建ての工法は、おもに木造軸組工法・プレハブ工法・ツーバイフォー工法の3種類

このうち、リノベーションに向いているのは、木造軸組工法です。木造軸組工法は柱で支える構造のため、壁を壊して間取りを変更しやすいのが特長。

出典：日本建築学会「市民のための耐震工学講座　6. 木造（住宅について）」 （https://www.aij.or.jp/jpn/seismj/lecture/lec6.htm）

一方、ツーバイフォー工法・プレハブ工法には注意が必要です。

ツーバイフォー工法は、枠組壁工法ともいい、角材と合板を組み合わせて面で建物を支えます。
プレハブ工法は、工場で生産された壁や床、天井を組み立てる工法です。
どちらも構造上壊せない壁があり、間取り変更が難しいのが難点です。

出典：日本ツーバイフォー建築協会「ツーバイフォー工法の構造材の例」（https://www.2x4assoc.or.jp/build/trait/file/trait.pdf）

購入前に専門家の「インスペクション」を

基礎や建物の枠組みとなる柱の状態は、スケルトン状態（内装や設備をすべて解体し、柱や梁といった構造体をあらわにした状態）にしなければわからない問題もあります。解体後に修繕が必要だと判明し、当初の想定よりリノベーション費用が膨らんでしまうことも。

ですが、必ずしも建物の状態は「解体しなければ全く予測ができない」というわけではありません。解体前であっても、専門の資格をもった建築士による「インスペクション（建物状況調査）」を行うことで、構造上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏りなどを調べることが可能です。
※全ての状況をチェックできるわけではなく、あくまで非破壊の範囲内で可能な調査となります。

物件の購入前にインスペクションを行い、物件価格とリノベーション費用の概算を知った上で、購入の可否を決定することをおすすめします。

中古住宅でも住宅ローンは使える？

住宅ローンは新築に限らず、中古物件の購入にも利用できます。ただし物件によっては、融資が認められない場合があるので注意が必要です。

たとえば「再建築不可物件」。建物を建てるための土地は、建築基準法によって「幅4ｍ以上の道路に敷地の2ｍ以上」が接していなくてはいけません。この接道条件を満たしていない土地は「再建築不可」、つまり今建っている建物を壊して新たな建物を建てることができないということになります。一部ノンバンクでは金利が高めの不動産担保ローンがあるものの、金融機関では通常、再建築不可物件の融資を認めていません。

また「建ぺい率」や「容積率」が基準をオーバーしている物件も、融資が認められないケースが多いです。
「建ぺい率」とは、敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合のこと。例えば100平米の土地で建ぺい率40％なら、最大で建築面積40平米の建物を建てることができます。
そして「容積率」とは、敷地面積に対する延床面積（各階の床面積を合計した総面積）の割合を指します。同じく100平米の土地で容積率100％なら、1階50平米、2階50平米で、延床面積100平米の建物を建てられます。

建築時には適法だったのに、都市計画によって建ぺい率・容積率が変更され、結果的に現行基準をオーバーしている物件も少なくありません。金融機関は、こうした物件の融資にも消極的です。住宅ローンの利用を希望する場合の注意点として覚えておきましょう。

リノベーション費用の目安は？

リノベーション費用の相場は、工事の内容や工事規模によって大きく異なります。とくに戸建てのリノベーションは、外壁や外構、増築・減築も可能なため、一概に「平米単価×平米数」で正確な費用を算出しにくいのです。
たとえば、リノベーションする戸建てが木造なのか、鉄筋コンクリート造（RC造）なのか。どのような間取り変更をするか、設備や素材にどこまでこだわるか。こういった条件によっても、価格は大きく変わってきます。

下表は、ひかリノベも加盟しているリノベーション会社ポータルサイト『SUVACO』調べのデータ。延床面積30坪/木造二階建て物件を想定した、いくらあれば何ができるかの目安がまとめられています。とくにリノベーションにかけられる費用の上限が決まっている方は、参考になさって下さいね。

データ出典：SUVACO『予算別 リノベーションでできること』　

間取り変更を伴う大規模なリノベーションは、工期も相応にかかります。
プランを決めるまでの期間は、どれだけこだわるかで個人差がありますが、およそ1〜3ヶ月。
着工から完工までにかかる工事期間は、内容にもよって異なりますが、間取り変更を伴うフルリノベーションの場合は3～4ヶ月ほど。
したがってプランの打ち合わせ開始から完工まで、4ヶ月～半年ほど見込んでおく必要があります。

ひかリノベの中古戸建てリノベーション実例

ここからは、当社ひかリノベで「中古戸建てを買ってリノベーション」を行ったお客様の事例をご紹介します。
それぞれの事例の工事内容と、工事費用もご紹介していますので、プランや予算を考える際の参考になさってみてください。

間取り変更を含むリノベーション

事例： https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0089/ より

水まわり設備の取り換え、内装（床、壁、天井）の一新、間取り変更をおこなった事例。
増築をおこなうことなく広々としたLDKを実現しました。

広さを叶えるため、和室と洋室、廊下を一室に集約。床と天井を木板で仕上げ、迫力がありつつ温もりも感じる空間になりました。カーテンも窓枠ではなく壁の高さに合わせ、縦のラインを強調しています。

リビングでひときわ目を惹く壁高いっぱいの造作棚は、小物集めが趣味というお施主様のご要望。キッチン壁面は藍色のタイルで仕上げ、こちらも空間のフォーカルポイントになっています。

構造計算を行い柱を移設

事例： https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0098/ より

一階部分の内装（床、壁、天井）一新と、水廻り設備の一部取り換え、一階間取り変更、一部外装材（外壁）の更新をおこなった事例。

キッチンの真ん中に取り壊せない柱がありましたが、構造計算を行い柱の位置を移動しました。建具と合わせた深いグレー塗装で、空間になじむデザインに。

キッチンの奥側、室内窓の向こうにみえるお部屋はワークスペース。ここは筋交いの扱いが課題となった箇所です。室内窓にV字のラインが走っていますが、これは構造上外すことのできない筋交いの一部。室内窓越しにあえて筋交いを見せることで、先ほどのキッチンの柱と相まって空間にリズムを生んでいます。

断熱リフォームで住宅性能を向上

事例： https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0072/ より

内装（床、壁、天井）一新と、水廻り設備の取り換え、間取り変更、一部外装材（外壁）の更新、断熱工事をおこなった事例。

「LDKは一階」という固定観念にとらわれず、家族全員で過ごす暮らしの場を思い切って二階へと移動。天窓から陽の光が直接差し込む暖かなリビングへ。

また取り払ったふところ部分をロフトとすることで、収納スペースも確保。本来であれば、ふところは外からの熱を遮断する機能を備えているため、取り払うことで断熱性能を損なうリスクがありました。そこで外壁面と屋根の内側双方に断熱材を施工し、夏場の直射日光から受ける急激な室温上昇を防止。断熱性能として最高評価の「４」を実現しました。

間取りは変えずにデザインリフォーム

事例： https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0095/ より

一階部分の内装（床、壁、天井）一新と、水廻り設備の一部取り換えをおこなった事例。

読書家のお施主様。もともと和室であった空間を洋室化、書棚やカウンターを造作し、書斎へと改修しました。木に包まれた書斎は、まるで居心地の良いブックカフェのよう。天井に張ったレッドシダーは、板一枚一枚がそれぞれの色合いを持っているので自然素材らしい温かみのある雰囲気に。造作デスクカウンターと本棚はアルダー材でこだわりを詰め込み、金物の色も目立ちすぎないように細身のシルバーを選びました。

LDKはモールディングをあしらったキッチン腰壁、造作キャビネットとクラシカルな意匠が目を惹きます。ひかリノベのリノベーションは間取りを大きく変えずとも、部屋の用途と内装や設備の一新によって、全く別の住まいへと再生することが可能です。

キッチンと水廻りの部分リノベーション

事例： https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0108/ より

キッチン～水廻りの部分リノベーション事例です。

最大の特長は、コの字型の造作キッチン。タイル天板に愛用の大理石のペストリーボードを埋め込み、コンロ前の壁はピザ窯をヒントに外壁用ブリックタイルで仕上げました。油をよく吸うため、お手入れいらずの優れもの。

壁面の小物棚は、以前からお手持ちのシェルフを埋め込んだもの。リビングに向かったカウンターも、既存のものをカットして使用しました。また、通路側に置いたキャビネットも造作品。キッチン下収納と同様に、収納する食器やキッチンツールの数・大きさに合わせて計画しました。

キッチン奥はランドリールーム。既存のシャワー室を解体して空間を拡げ、洗う/干す/アイロンを一室に集約。ランドリーとキッチンを隣接とすることで、お料理とお洗濯の動線を短縮しました。

おわりに

新築物件の価格が高騰している昨今、中古戸建てを購入してリノベーションを検討している人が増えています。中古物件は好立地にもかかわらず価格が安めで、リノベーションで間取りや設備をデザインできるのが大きな魅力。また住宅性能を向上できる点もメリットです。

リノベーション向きの中古戸建てを探す際は、「築20年～25年」の物件が狙い目です。間取り変更がしやすい「木造軸組工法」かどうかもチェックして、購入前には専門家によるインスペクションを受けると安心でしょう。

リノベーションの設計・施工を依頼する際は、「戸建てのリノベーション」の経験豊富なリノベーション会社がおすすめです。当社ひかリノベは、戸建住宅の建物構造に精通した「構造専門部」をもっており、多くの戸建て案件を手がけてきた一級建築士が在籍しています。

物件購入から設計・施工まで、各分野の専門スタッフがご要望に合わせた家探し・家づくりをサポート。お客様が安心して家づくりの完成からその後の住みやすさまでを任せられる体制を整えています。

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