「庭付き一戸建てに憧れる」という方は非常に多くいます。しかし現実的には、土地が見つからない、価格が高いといった課題があり、諦めてしまう方も少なくありません。

そんな方に一度考えていただきたいのが、「中古住宅を買ってリノベーションする」という選択肢です。

今回は、戸建てリノベーションの費用のめやす、「中古を買ってリノベーション」のメリットとデメリットを解説していきます。実際にひかリノベで「中古戸建を買ってリノベーション」をしたお客様の実例も記事内でご紹介します。

どんな方法でマイホームを構えようか迷っているという方、必見の特集です！

2016/2/29初出→2022/12/26更新（現在の物価に合わせて内容・事例を更新）

費用と工事期間の目安

「リノベーション」とは、一般的に、機能の改善やデザインの刷新など「新たな価値を与える」改修工事をいいます。
（故障や汚損をもとの綺麗な状態にする「マイナスをゼロにする」工事をリフォームと呼び、区別しています）

そのため、リノベーションは大掛かりな工事になることがほとんどです。
事前打ち合わせや設計の時間だけでも1〜3ヶ月ほどかかるとみておきましょう。
また工事期間は、内容にもよりますが、全面的なリノベーションを行う場合は3～4ヶ月ほどの時間が必要となります。
つまり打ち合わせ開始～完工引き渡しまで、トータルで4ヶ月～半年以上を見込んでおく必要があります。

また価格についても、工事期間と同様、オーダー内容や工事規模によって異なります。
とくに戸建てのリノベーションは、外壁や外構、増築/減築も可能なため、一概に「平米単価×平米数」で費用を算出しにくいのです。
例えば、リノベーションする戸建てが木造なのか、鉄筋コンクリート造（RC造）なのか。
どのような間取り変更をするか、設備や素材にどこまでこだわるかによっても、価格は大きく変わってきます。

ここでは工事範囲別の費用の目安を表にしてみました。
下記の表は、延床面積30坪/木造二階建て物件を想定した、できること別の予算をまとめたものです。

データ出典：SUVACO『予算別 リノベーションでできること』　

ひかリノベの戸建てリノベーション事例

ここからは、ひかリノベで「中古戸建てを買ってリノベーション」を行ったお客様の事例をご紹介します。

事例： https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0089/ より

水まわり設備の取り換え、内装（床、壁、天井）の一新、間取り変更をおこなった事例。
増築をおこなうことなく広々としたLDKを実現しました。

広さを叶えるため、和室と洋室、廊下を一室に集約。
床と天井に木をあしらい、迫力がありつつ温もりも感じる空間になりました。
カーテンも窓枠ではなく壁の高さに合わせ、縦のラインを強調しています。
リビングでひときわ目を惹く壁高いっぱいの造作棚は、小物集めが趣味の奥様のご要望。
内装も、インテリアや小物が映える、木とホワイトを基調としたナチュラルなスタイル。
キッチン壁面は藍色の焼き色タイルで仕上げ、空間のフォーカルポイント。

事例： https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0095/ より

一階部分の内装（床、壁、天井）一新と、水廻り設備の一部取り換えをおこなった事例。
本好きのオーナー様のため、和室を書斎に生まれ変わらせました。
木に包まれた書斎は居心地の良いブックカフェのよう。
造作デスクカウンターと本棚はアルダー材でこだわりを詰め込み、金物の色も目立ちすぎないように細身のシルバーを選びました。
天井に張ったレッドシダーは、板一枚一枚がそれぞれの色合いを持っているので自然素材らしい温かみのある雰囲気です。

LDKはモールディングをあしらったキッチン腰壁、造作キャビネットとクラシカルな意匠が目を惹きます。
間取りを大きく変えずとも、部屋の用途と内装の一新によって全く別の家へと再生した事例です。

事例： https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0098/ より

一階部分の内装（床、壁、天井）一新と、水廻り設備の一部取り換え、一階間取り変更、一部外装材（外壁）の更新をおこなった事例。
キッチンの真ん中に取り壊せない柱がありましたが、構造計算を行い柱の位置を移動。建具と合わせた深いグレー塗装で、空間になじむデザインに。

キッチンの奥側、室内窓の向こうにみえるお部屋はワークスペース。
ここは筋交いの扱いが課題となった箇所です。室内窓にV字のラインが走っていますが、これは構造上外すことのできない筋交いの一部。
当初ここには個室をとらないプランもありましたが、構造上動かすことのできないこの筋交いを境として、空間を分けました。
室内窓越しにあえて筋交いを見せることで、先ほどのキッチンの柱と相まって空間にリズムを生んでいます。

事例： https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0072/ より

内装（床、壁、天井）一新と、水廻り設備の取り換え、間取り変更、一部外装材（外壁）の更新、断熱工事をおこなった事例。
リビング・キッチンは一階という固定観念ににとらわれず、家族全員で過ごす暮らしの場を思い切って二階へと移動。天窓から陽の光が直接差し込む暖かなリビングへ。
また取り払ったふところ部分をロフトとすることで、収納スペースも確保。

一方でふところは外からの熱を遮断する機能も。ふところを取り払うことで、断熱性能を損なうリスクがありました。
外壁面と屋根の内側双方に断熱材を施工し、夏場の直射日光から受ける急激な室温上昇を防止。断熱性能として最高評価の「４」を実現しています。

ひかリノベの施工事例集

ほかにもひかリノベが手がける「戸建てリノベーション」施工事例を下記のページにてご紹介しています。ぜひこちらもご覧ください。

 ひかリノベ -hikari renovation-  6 shares

先輩たちのリノベーション事例 | ひかリノベ -hikari renovation-

https://hikarinobe.com/constructioncase-list/

中古マンションを買ってリノベーションをしたお部屋の事例を掲載！こだわりのあるキッチンやリビングのデザイン。玄関、趣味の部屋などライフスタイルに合わせた間取り...

「中古戸建てを買ってリノベーション」のメリット

かつては家を買うといえば新築が一般的でした。
しかし今では、ここまで見てきたようなリノベーションが一般に普及し、マンションばかりでなく戸建ても「中古を買ってリノベーション」が当たり前の選択肢となりつつあります。

ここでは「中古を買ってリノベーション」が普及してきた理由、「中古を買ってリノベーション」のメリットをお伝えします。

①中古物件は安くて好立地

国土交通省「平成29年度住宅市場動向調査」によると、中古戸建住宅の平均購入資金は、2,857万円。
一方、新築の場合は、建売分譲住宅が3,840万円、注文住宅が4,334万円です。
中古と新築では、1,000〜2,000万円の差があります。（※すべて土地代込みの価格）

一般に、建物の資産的な価値は年数に応じて減じていくため、築古の建物ほど価格は安くなります。20年以上経過すれば、建物そのものの価格はほぼ底値まで下落します。
国土交通省のレポート「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、木造住宅はとくにその傾向が強く、築20年の中古物件は、ほぼ土地代のみで購入できるということです。
築20年経過の中古戸建をリノベーションすれば、「土地代＋リノベーション費用」で、新築同然の家を手に入れることができます。

さらに、建物自体の価格は底値を迎えているため、将来売りに出す際に損をする心配がなく資産価値が安定しています。

国土交通省のレポート「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

 また新築を建てるために土地を探すのは簡単なことではありません。
駅の近くや都心部へのアクセスが良いエリアは、すでに住宅や商業施設で埋まっており、土地の余剰がほとんどないのが現状です。
ようやく土地が見つかっても、広さが充分でなかったり、用途地域の条件によって、建物の床面積や高さに制限が設けられたり、という可能性もあります。

中古住宅を購入することは、すでに住宅が建てられている条件のよい土地を、その建物ごと購入できるということ。
建物を壊して建て替えるのではなく、基礎や構造、活かせる部分には手を加えて使うことで、工事費用も抑制できます。

ひかリノベで物件を探す

ひかリノベでは条件に合致する物件の情報がメールで届く・またマイページ上で自分でも物件情報を検索できる『住まい探しサポート』システムをご提供しています。中古戸建物件をお探しの方はぜひご利用くださいませ（※無料の会員登録が必要です）

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スマホではじめる家探し。リノベーション向き中古マンション・中古戸建てが見つかる！ エリアや予算、平米数など希望条件に合った物件を探せます。未公開物件多数取り扱...

②間取り・内装・設備を自由にデザインできる

リノベーションは既存の住宅を活かすといっても、壁紙や床の張り替えといった表層的なリフォームに留まらず、キッチンやトイレ等の水回り設備機器をより高機能なものに交換したり、構造部分を補強して耐震性や耐久性を高めたりと、まったく新しい価値をもった住宅へと生まれ変わらせることができます。
増築や減築によって、家の大きさを変えることだって可能です。

注文住宅も自由に設計することは可能ですが、先ほど見た通り高額のコストがかかります。その理由は、基礎部分を含め、すべてゼロからつくり上げなくてはいけないから。

一方「中古を買ってリノベーション」は、既存の活かせる部分を利用するため、工事費用を最小限に抑えることができます。

③断熱施工や耐震補強で性能向上できる

寒い冬も快適に過ごすためには、壁・床・天井の断熱リフォームや、複層ガラスによる窓の断熱化が効果的。

壁・床・天井の断熱リフォームとは、外壁や床下・屋根裏などに断熱材を入れることで、屋外の冷気を遮断し、屋内の暖房熱を逃さないようにする工事です。

複層ガラスとは、二重（もしくは三重）の板ガラスの間に、空気（もしくはアルゴンガス）を閉じ込めた窓ガラスのこと。対流しない空気の層が熱の移動を遮断するため、外の寒さを中に入れず、中の暖かさを外に逃しません。同時に、夏は内部の涼しさをキープすることができます。

これらの工事は、両方セットで行うことで、高い効果を発揮します。
これらの工事はグリーン住宅ポイントなど、リフォームやリノベーションの費用を助成してくれる国や自治体の制度が利用できるので、リノベーションのプランを考える際はぜひ検討したいポイントです。

また現行の「新耐震基準」が適用されたのは、1981年6月から。それ以前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準が適用されており、震度6～7の大きな地震は想定されていません。
しかし耐震性能は、建物の主要構造部を補強することによって向上させることが可能です。構造計算によって、調べられる主な内容は以下の通りです。

• 建物にかかる重さ、地震や台風によってその重さが力としてどのように伝わるか
• 上記のような力に耐えられるか
• 地震や台風によって建物がどのくらい傾くのか
• 大地震が来たとき潰れないかどうか

これらを調べ、必要な補強を行います。

ところが、実のところ日本の木造住宅は構造計算がされていないものがほとんど。
リノベーション会社でも、高度な建築知識が必要な構造計算には対応しているところ、していないところがあります。

マンションのリノベーションは建物の主要構造部分には触れないため、構造計算ができなくても問題はありません。
一方で戸建ての場合は安全性に関わるため、構造計算に対応しているリノベーション会社をおすすめします。
（ひかリノベは社内に構造専門部を持ち、構造計算に対応しております）

戸建てリノベーションの注意点

さきほど構造計算の話に触れましたが、戸建てのリノベーションはこうした構造上の課題や、既存の柱や梁の傷み具合、さらには増改築を伴う場合など法律上の課題が生じるケースもあります。
安全にリノベーションをおこなうには、戸建ての知識と経験の豊富なリノベーション会社を選ぶことがもっとも重要ですが、お客様の側でもあらかじめどんな点に注意する必要があるのか知っておくとより安心です。
ここでは、戸建てリノベーションの注意点についてお伝えします。

①間取り変更しやすい構造・しにくい構造

戸建住宅は建物の構造や法律によって、リノベーション出来ない場合もあります。そのため、物件選びには注意が必要です。

出展：（一財）大阪住宅センター

木造戸建ての工法は、おもに木造軸組工法・プレハブ工法・ツーバイフォー工法の3種類。

このうち、リノベーションに向いているのは、木造軸組工法です。
木造軸組工法は、柱で支える構造のため、壁を壊して間取りを変更しやすいのが特長。

一方、ツーバイフォー工法・プレハブ工法には注意が必要です。
ツーバイフォー工法は、枠組壁工法ともいい、角材と合板を組み合わせて面で建物を支えます。
プレハブ工法は、工場で生産された壁や床、天井を組み立てる工法です。
どちらも構造上、壊せない壁があり、間取り変更が難しいのが難点です。

②建物状況とインスペクション

基礎や建物の枠組みとなる柱の状態は、スケルトン状態（内装や設備をすべて解体し、柱や梁といった構造体をあらわにした状態）にしなければ分からない問題もあります。

解体後に修繕が必要だと判明し、当初の想定よりリノベーション費用が膨らんでしまうことも。しかし建物の状態は、「解体しなければまったく予測ができない」というわけではありません。

解体前であっても、専門の資格をもった建築士による「インスペクション（建物状況調査）」を行うことで、構造上主要な部分や、雨水の侵入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏りなどを調べることが可能です（※全ての状況を確認できるわけではなく、あくまで非破壊の範囲内で可能な調査となりますが）
物件の購入前にインスペクションを行い、物件価格とリノベーション費用の概算を知った上で、購入の可否を決定することをおすすめします。

ところがインスペクションは高度な専門知識が必要なため、通常の不動産会社では、対応していない場合が多いのです。
不動産会社は不動産取引の専門家であって、建築知識はまた別の専門家がいるためです。

「中古を買ってリノベーション」の場合は、物件探しも（通常の不動産会社ではなく）建築の知識があるリノベーション会社を通して行うことをおすすめします。
リノベーション会社の場合は物件探しのあと設計・施工までワンストップで請け負えるため、スムーズな住まいづくりが可能というメリットもあります。

③建ぺい率/容積率/斜線制限

建物に対して敷地が狭い物件や、隣の敷地や道路が日陰に入る物件は、建築基準法によって増築が制限されています。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建坪の割合のこと。
たとえば敷地面積100㎡に対し、建物の建坪が40㎡の場合、建ぺい率は40％となります。

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。
敷地面積100㎡に対し、1階の床面積50㎡・2階50㎡であれば、延床面積は100㎡で、容積率は100％となります。

容積率と建ぺい率

建ぺい率・容積率は用途地域によって「何％まで」と決まっています。
決められた以上の大きさの家を建てたり、増築することはできません。
とくに首都圏では、限界いっぱいの大きさで建てられた家がほとんどのため、あとから増築することは困難な場合も多いのです。

用途地域とは、住居・商業・工業など市街地の土地利用を定めたもので、各自治体の都市計画情報マップで確認することができます。

容積率は隣接する道路の幅によっても制限されることがあります。
住居系の用途地域であれば、容積率は道路幅×0.4（建物が面している道路の幅が12ｍ未満の場合）と上限が決められています。
たとえば道路の幅が4ｍの場合、4×0.4＝1.6なので、160％が上限となります。

道路幅に対する容積率の限界

また斜線制限とは、隣り合う敷地や道路の日当たりや風通しを確保するため、建物の高さを制限するという、制限建築基準法の決まりです。
階数を増やしたり、屋根の形を変える場合は、建築可能ラインを確認する必要があります。
建築可能ラインは、容積率・建ぺい率と同様、用途地域ごとに定められています。

建物の高さを制限する斜線制限

④防火地域

防火地域・準防火地域とは、市街地での火災を防ぐため、とくに火に強い建物（鉄筋コンクリート造など）にするよう定められた地域のこと。
こちらも、各自治体の都市計画情報マップで確認することができます。

防火地域では、建物の延床面積は原則として100㎡まで（木造の場合）。使用できる建材にも制約があります。
外装を一新する場合、また玄関扉や窓サッシを変えたい場合は、燃えやすい建材は使用することができません。

⑤再建築不可物件

「再建築不可物件」とは、建築基準法の定めにより、いま建っている建物を壊して、新たな建物を建てることが出来ない物件のこと。

具体的には、幅4ｍ以上の道路に、2m以上接していない物件をいいます。

たとえ再建築不可物件であっても、建築確認が必要ないリノベーションであれば工事は可能です。

しかし再建築物件の購入は、利用できる住宅ローンが限られています。また融資は認められても、金利が通常より高く設定されていたり、一定金額以上の頭金が必要であったりと、資金計画が難しいという難点があります。

まとめ

今回は、戸建てリノベーションのメリット・デメリットをはじめとした情報をお伝えしました。戸建てを買ってリノベーションする場合は、自由度が高い一方で、断熱や耐震、建物の構造部の補修など、高度な技術が必要となってきます。そのため、想像通りの希望を叶えてくれるリノベーション会社が少ないのが現状です。

ひかリノベでは、戸建住宅の建物構造に精通した【構造専門部】をもっており、多くの戸建て案件を手がけてきた一級建築士が在籍。物件購入/設計/施工と安心して任せられる各分野の専門スタッフが、お客様の暮らしのご要望に合わせ、家探し・家づくりをサポートさせていただきます。 

現在、ひかリノベのサービス概要をまとめたパンフレットと施工事例集のPDFデータを無料で配布中です。下記ダウンロードボタンより、どうぞお気軽にご覧ください。