戸建てこそ「中古を買ってリノベーション」がおすすめなワケ

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タイルが印象的なキッチン

「庭付き一戸建てに憧れる」という方は非常に多くいます。しかし現実的には、土地が見つからない、価格が高いといった課題があり、諦めてしまう方も少なくありません。

そんな方に一度考えていただきたいのが、「中古住宅を買ってリノベーションする」という選択肢です。

今回は、中古リノベーションのメリットとデメリット、物件選びのポイント、リノベーションでどんなことが出来るのか解説していきます。実際に、ひかリノベで「中古戸建を買ってリノベーション」をしたお客様の実例も記事内でご紹介します。

どんな方法でマイホームを構えようか迷っているという方、必見の特集です!

2016/2/29初出→2019/10/3更新→2021/3/18更新→2022/2/4更新

なぜ「中古戸建て+リノベーション」がおすすめなの?

従来、日本では「マイホームといえば新築」という価値観が根強くありました。
しかし、いまでは「中古を買ってリノベーション」を選ぶ方が増えています。

中古の戸建住宅を購入し、リノベーションして住むことは、新築と比べてどんなメリットがあるのでしょうか?

①中古住宅は価格が安い

国土交通省「平成29年度住宅市場動向調査」によると、
中古戸建住宅の平均購入資金は、2,857万円。

一方、新築の場合は、建売分譲住宅が3,840万円、注文住宅が4,334万円です。

中古と新築では、1,000〜2,000万円の差があります。(※すべて土地代込みの価格)

一般に、建物の資産的な価値は年数に応じて減じていくため、築古の建物ほど価格は安くなります。20年以上経過すれば、建物そのものの価格はほぼ底値まで下降します。

国土交通省のレポート「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、木造住宅はとくにその傾向が強く、築20年の中古物件は、ほぼ土地代のみで購入できるということです。

築20年経過の中古戸建をリノベーションすれば、「土地代+リノベーション費用」で、新築同然の家を手に入れることができます。

さらに、建物自体の価格は底値を迎えているため、将来売りに出す際に損をする心配がなく、資産価値が安定しています。

国土交通省のレポート「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」(http://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf)

国土交通省のレポート「中古住宅流通、リフォーム市場の現状

②立地の良い物件が豊富

新築を建てるため、土地を探すのは簡単なことではありません。
駅の近くや都心部へのアクセスが良いエリアは、すでに住宅や商業施設で埋まっており、土地の余剰がほとんどないのが現状です。

ようやく土地が見つかっても、広さが充分でなかったり、用途地域の条件によって、建物の床面積や高さに制限が設けられたり、という可能性もあります。

中古住宅を購入することは、すでに住宅が建てられている条件のよい土地を、その建物ごと購入できるということ。

建物を壊して建て替えるのではなく、基礎や構造、活かせる部分には手を加えて使うことで、工事費用も抑制できます。

③理想の住まいを自由にデザインできる

リノベーションは既存の住宅を活かすといっても、壁紙や床の張り替えといった表層的なリフォームだけではありません。

キッチンやトイレなど、水回りの設備機器をより高機能なものに交換したり、構造部分を補強して耐震性や耐久性を高めたりと、まったく新しい価値をもった住宅へと生まれ変わらせることができます。増築や減築によって、家の大きさを変えることだって可能です。

注文住宅も自由に設計することは可能ですが、先ほど見た通り高額のコストがかかります。
その理由は、基礎部分を含め、すべてゼロからつくり上げなくてはいけないから。

一方「中古を買ってリノベーション」は、既存の活かせる部分を利用するため、工事費用を最小限に抑えることができます。

ひかリノベでは、リノベーション向きの中古物件をご紹介しています。
気になる方は、下記のURLをご確認ください。

戸建てリノベの費用の相場は?

戸建てリノベーションを行う場合、建物の構造や痛みの度合いによって、かかる費用には差があります。リノベーションの内容を「どれくらいこだわるのか?」という点でも、その差は人それぞれです。

中古マンションのリノベーションと異なり、戸建ての場合は、建物の外観から生まれ変わらせることができます。そのため、マンションに比べると「費用の相場はいくら」と言いにくいところがあるのです。

戸建てリノベーションにかかる、おおよその費用を知りたいという場合、まずはリノベーション会社で見積もりを出してもらうのが正解です。

自分の理想の住まいやリノベーションしたい箇所を担当者に伝え、どの程度のお金がかかるかを把握し、そこから検討していくのがベター。

以下の記事では、実際にひかリノベが施工した実例とかかった費用を掲載しています。

合わせて参考になさってみて下さい!

戸建てのリノベーションで出来ること

とくに築年数が古い中古住宅は、断熱性能が十分でなかったり、耐震性能が現在の基準を下回っていたりすることがあります。

そういった理由で「中古住宅の購入に踏み切れない……」という方も少なくないでしょう。

しかし実は、断熱性能や耐震性能はリノベーションで向上させることが可能です。

断熱リフォームで夏は涼しく、冬は暖かい住宅へ

寒い冬も快適に過ごすためには、壁・床・天井の断熱リフォームや、複層ガラスによる窓の断熱化が効果的。

壁・床・天井の断熱リフォームとは、外壁や床下・屋根裏などに断熱材を入れることで、屋外の冷気を遮断し、屋内の暖房熱を逃さないようにする工事です。

複層ガラスとは、二重(もしくは三重)の板ガラスの間に、空気(もしくはアルゴンガス)を閉じ込めた窓ガラスのこと。対流しない空気の層が熱の移動を遮断するため、外の寒さを中に入れず、中の暖かさを外に逃しません。同時に、夏は内部の涼しさをキープすることができます。

これらの工事は、両方セットで行うことで、高い効果を発揮します。

またグリーン住宅ポイントなど、リフォームやリノベーションの費用を助成してくれる、国や自治体の制度が利用できるので、リノベーションのプランを考える際はぜひ検討したいポイントです。

耐震補強で地震に備える

現行の「新耐震基準」が適用されたのは、1981年6月から。それ以前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準が適用されており、震度6~7の大きな地震は想定されていません。

しかし耐震性能は、建物の主要構造部を補強することによって向上させることが可能です。

構造計算によって、調べられる主な内容は以下の通りです。

  • 建物にかかる重さ、地震や台風によってその重さが力としてどのように伝わるか
  • 上記のような力に耐えられるか
  • 地震や台風によって建物がどのくらい傾くのか
  • 大地震が来たとき潰れないかどうか

これらを調べ、必要な補強を行います。

ところが、実のところ日本の木造住宅は構造計算がされていないものがほとんど。
リノベーション会社でも、高度な建築知識が必要な構造計算には対応しているところ、していないところがあります。

マンションのリノベーションは建物の主要構造部分には触れないため、構造計算ができなくても問題はありません。

一方で、戸建ての場合は安全性に関わるため、構造計算に対応しているかどうか、確認することをおすすめします。

リノベーションのデメリット・注意点

中古戸建てリノベーションにはデメリットもあります。確認していきましょう。

工事期間が3~4ヶ月かかる

工事の内容にもよりますが、全面的なリノベーションを行う場合、3~4ヶ月の工事期間を必要とします。

注文住宅の新築にかかる期間は、短くとも半年~1年以上かかるケースも珍しくありません。それに比べると期間は短くなりますが、すでに完成した家を買う建売の場合と比べると時間がかかります。

また、完成までは現在の住居に住み続けるか、退去日が迫っている場合は仮住まいを用意する必要があります。

建物の状態によっては工事費が高くなる

基礎や建物の枠組みとなる柱の状態は、スケルトン状態(内装や設備をすべて解体し、柱や梁といった構造体をあらわにした状態)にしなければ、分からない問題もあります。

解体後に修繕が必要だと判明し、当初の想定よりリノベーション費用が膨らんでしまうことも。

しかし建物の状態は、「解体しなければまったく予測ができない」というわけではありません。

解体前であっても、専門の資格をもった建築士による「インスペクション建物状況調査)」を行うことで、構造上主要な部分や、雨水の侵入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏りなどを調べることが可能です。 ※インスペクションは全ての状況を確認できるわけではなく、可能な範囲での調査となります。

物件の購入前にインスペクションを行い、物件価格とリノベーション費用の概算を知った上で、購入の可否を決定するのがオススメ。

ところがインスペクションは高度な専門知識が必要なため、通常の不動産会社では、対応していない場合が多いのです。

「中古を買ってリノベーション」の場合、はじめから建築の知識があるリノベーション会社を通して物件探しを行うことで、スムーズな住まいづくりが可能に。

不動産会社で物件を購入し、その後リノベーション会社を探すよりも、効率的に住まい作りを進めることができます。

リノベ前提の物件選び、ポイントは?

戸建住宅は建物の構造や法律によって、リノベーション出来ない場合もあります。
そのため、物件選びには注意が必要です。

間取り変更しやすい建築、しづらい建築

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出展:(一財)大阪住宅センター

木造戸建ての工法は、おもに木造軸組工法・プレハブ工法・ツーバイフォー工法の3種類。このうち、リノベーションに向いているのは、木造軸組工法です。

木造軸組工法は、柱で支える構造のため、壁を壊して間取りを変更しやすいのが特長。

一方、ツーバイフォー工法・プレハブ工法には注意が必要です。

ツーバイフォー工法は、枠組壁工法ともいい、角材と合板を組み合わせて面で建物を支えます。

プレハブ工法は、工場で生産された壁や床、天井を組み立てる工法です。

どちらも構造上、壊せない壁があり、間取り変更が難しいのが難点です。

建ぺい率・容積率による増築の制限

建物に対して敷地が狭い物件や、隣の敷地や道路が日陰に入る物件は、建築基準法によって増築が制限されています。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建坪の割合のこと。
敷地面積100㎡に対し、建坪40㎡の場合、建ぺい率は40%となります。

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。
敷地面積100㎡に対し、1階の床面積50㎡・2階50㎡であれば、延床面積は100㎡で、容積率は100%となります。

容積率と建ぺい率

容積率と建ぺい率

建ぺい率・容積率は用途地域によって「何%まで」と決まっています。
決められた以上の大きさの家を建てたり、増築することはできません。

とくに首都圏では、限界いっぱいの大きさで建てられた家がほとんどのため、あとから増築することは困難な場合も多いのです。

用途地域とは、住居・商業・工業など市街地の土地利用を定めたもので、各自治体の都市計画情報マップで確認することができます。

また、容積率は隣接する道路の幅によっても制限されることがあります。

住居系の用途地域であれば、容積率は道路幅×0.4(建物が面している道路の幅が12m未満の場合)と上限が決められています。

たとえば道路の幅が4mの場合、4×0.4=1.6なので、160%が上限となります。

道路幅に対する容積率の限界

道路幅に対する容積率の限界

斜線制限による増築の制限

斜線制限とは、隣り合う敷地や道路の日当たりや風通しを確保するため、建物の高さを制限するという、制限建築基準法の決まりです。

階数を増やしたり、屋根の形を変える場合は、建築可能ラインを確認する必要があります。

建築可能ラインは、容積率・建ぺい率と同様、用途地域ごとに定められています。

建物の高さを制限する斜線制限

建物の高さを制限する斜線制限

防火地域・準防火地域は建材に制限あり

防火地域準防火地域とは、市街地での火災を防ぐため、とくに火に強い建物(鉄筋コンクリート造など)にするよう定められた地域のこと。こちらも、各自治体の都市計画情報マップで確認することができます。

防火地域では、建物の延床面積は原則として100㎡まで(木造の場合)。

使用できる建材にも制約があります。外装を一新する場合、また玄関扉や窓サッシを変えたい場合は、燃えやすい建材は使用することができません。

再建築不可物件は住宅ローンが組みにくい

再建築不可物件」とは、建築基準法の定めにより、いま建っている建物を壊して、新たな建物を建てることが出来ない物件のこと。

具体的には、幅4m以上の道路に、2m以上接していない物件をいいます。

たとえ再建築不可物件であっても、建築確認が必要ないリノベーションであれば工事は可能です。

しかし再建築物件の購入は、利用できる住宅ローンが限られています。また融資は認められても、金利が通常より高く設定されていたり、一定金額以上の頭金が必要であったりと、資金計画が難しいという難点があります。

関連記事:

ひかリノベの中古戸建てリノベーション事例

最後に、ひかリノベで「中古戸建てを買ってリノベーション」を行ったお客様の事例をご紹介します。

リノベーション費用:2,000〜2,500万円

「リビング・キッチンは一階に」という概念を壊し、家族全員で過ごす暮らしの場を思い切って二階へと移動。天井には窓を設置し、陽の光が直接差し込む暖かな空間へと変身しました。

また、ロフトを新設することで、収納スペースを確保。外からの熱を遮断するスペースである「ふところ」を取り払う必要があり、夏場の直射日光から受ける急激な室温上昇を防ぐために、断熱対策を徹底しました。

外壁面と屋根の内側双方に断熱材を施工し、断熱性能として最高評価の「4」を実現しています。

 

リフォーム費用:1,000〜1,500万円

明るく開放的な2階のリビングとキッチンが特徴的。

リノベーションによって、吹き抜けになった天井と、屋上へと続く廊下の窓が光を届けてくれる、明るく開放的な空間になっています。

また、特徴的なのは、玄関ホールからすぐ近くに繋がった大きなウォークインクローゼット。生活動線を配慮した設計になっており、起きて着替えて身だしなみを整えて出かけるまで、一連の動作がスムーズに完結するよう工夫されています。

 

リノベーション費用:1,000〜1,500万円

奥様、0歳のお子様と3人で暮らすU様が選んだのは、中古の一戸建て。
将来的に私鉄2路線の接続が見込まれ、通勤にも便利な立地にちょうどいい物件が見つかりましたが、構造耐力上どうしても残ってしまう柱と梁が……。

しかし、その条件を逆手に取り、木板で木立のように仕上げることで「木をたくさん使った内装にしたい」という奥様の希望を実現させました。
奥に見える、広い土間とLDKが一体になった廊下のない間取りは、もともと和室であったことを感じさせないほどおしゃれで個性があり素敵です

 

リフォーム費用:1,500〜2,000万円

壁半面の造作棚がとても印象的な事例です。

「中古を買ってリノベーション」であれば、このようにサイズがぴったりな自分だけの家具を取り付けることも可能。後から購入するものを設置するのとは違い、空間全体のテイストにも統一感があります。おしゃれなカフェのような雰囲気ある一面のキッチンタイルもフォーカルポイントになっていますね。

ご紹介したすべての事例は、こちらから詳細をご覧いただけます。

まとめ

今回は、戸建てリノベーションのメリット・デメリットをはじめとした情報をお伝えしました。

戸建てを買ってリノベーションする場合は、自由度が高い一方で、断熱や耐震、建物の構造部の補修など、高度な技術が必要となってきます。

そのため、想像通りの希望を叶えてくれるリノベーション会社が少ないのが現状です。

「こんな工事はできるのかな?」といった疑問・ご希望がある方は、ぜひお気軽にひかリノベへご相談ください!
もちろん、多くの戸建て案件を手がけてきた一級建築士も在籍中。物件購入からリノベーションまで、安心して任せられる経験豊富なスタッフが、ご希望に合ったプランを提案させていただきます。


【記事監修】尾高 等(住宅ローンアドバイザー)

住宅ローンアドバイザーの有資格者。住宅購入が目的ではなく、その後も続く人生のファイナンシャルプランを、長期的な視点から提案する。「かつては頭金が2割ないと住宅購入は難しく、多額の現金投資をしなければ理想の住まいはつくれませんでした。しかし歴史的な低金利や、100%融資も可能となった現在、マイホーム購入のあり方は多様化しています。新築、中古、マンション、戸建、いろいろな住居の選択肢がある中から本当に満足できる空間とは何なのか。一緒に探していきましょう」


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