中古戸建をリノベーション。物件選びの注意点は?工事費用の目安は?

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事例: https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0072/ より

「中古の戸建物件を購入してリノベーションをしたい」という人が増えています。

新築価格が高騰している昨今、安価で立地の良い中古物件を購入し、自由に間取りやデザインを変えて理想の住まいを実現する「中古リノベーション」は、現実的な賢い選択肢です。

この記事では、「中古の戸建物件を購入してリノベーション」を特集。戸建てをリノベーションするメリットや、物件選びの注意点、工事費用は「いくらあれば何ができるのか」、実際のリノベーション事例とともに解説します。

「中古戸建を購入してリノベーション」の魅力とは

かつては「家を買う」といえば、新築が一般的でした。しかし今では中古物件をリノベーションして住むという文化が一般に普及し、マンションばかりでなく戸建ても「中古を買ってリノベーション」が当たり前の選択肢となりつつあります。

ここでは中古物件、とくに戸建物件を購入してリノベーションするメリットをお伝えします。

「中古戸建を買ってリノベーション」のメリット

  • 中古物件は安くて好立地
  • 間取り・内装・設備を自由にデザインできる
  • 断熱施工や耐震補強で性能向上できる

中古物件は安くて好立地

国土交通省「平成29年度住宅市場動向調査」によると、中古戸建住宅の平均購入資金は、2,857万円。
一方、新築の場合は、建売分譲住宅が3,840万円、注文住宅が4,334万円です。
中古と新築では、1,000〜2,000万円の差があります。(※すべて土地代込みの価格)

一般に、建物の資産的な価値は年数に応じて減じていくため、築古の建物ほど価格は安くなります。20~25年が経過すると、建物そのものの価格はほぼ底値まで下落します。

国土交通省のレポート「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、木造住宅はとくにその傾向が強く、築20年を超える物件は、ほぼ土地代のみで購入できるということです。
つまり、築20年以上の中古戸建をリノベーションすれば「土地代+リノベーション費用」で、新築同然の家を手に入れられるということ。

建物自体の価格は底値を迎えているため、将来売りに出す際にも損をする心配がなく、資産価値も安定していると言えます。

国土交通省のレポート「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」(http://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf)

国土交通省のレポート「中古住宅流通、リフォーム市場の現状

新築を建てるために土地を探すのは簡単なことではありません。駅の近くや都心部へのアクセスが良いエリアはすでに住宅や商業施設で埋まっており、土地の余剰がほとんどないのが現状です。
ようやく土地が見つかっても広さが充分でなかったり、用途地域の条件によって建物の床面積や高さに制限が設けられたりする可能性もあります。

中古住宅を購入することは、すでに住宅が建てられている条件のよい土地を、その建物ごと購入できるということ。
また建物を壊して建て替えるのではなく、基礎や構造、活かせる部分には手を加えて使うことで、工事費用も抑制できます。

間取り・内装・設備を自由にデザインできる

リノベーションは「既存の住宅を活かす」といっても、壁紙や床の張り替えといった表層的なリフォームに留まらず、キッチンやトイレ等の水回り設備機器をより高機能なものに交換したり、構造部分を補強して耐震性や耐久性を高めたりと、まったく新しい価値をもった住宅へと生まれ変わらせることができます。増築や減築によって、家の大きさを変えることだって可能です。

注文住宅も自由に設計することは可能ですが、中古を買ってリノベーションするより高額なコストがかかります。その理由は、基礎部分を含め、すべてゼロから作り上げなくてはいけないから。

一方「中古を買ってリノベーション」は、既存の活かせる部分を利用することで工事費用を最小限に抑えることができます。

断熱施工や耐震補強で性能向上できる

さらにリノベーションでは、断熱施工や耐震補強によって性能を向上させることも可能です。

寒い冬も快適に過ごすためには、壁・床・天井の断熱リフォーム、複層ガラスによる窓の断熱化が効果的。
壁・床・天井の断熱リフォームとは、外壁や床下・屋根裏などに断熱材を入れることで、屋外の冷気を遮断し、屋内の暖房熱を逃さないようにする工事です。
複層ガラスとは、二重(もしくは三重)の板ガラスの間に、空気(もしくはアルゴンガス)を閉じ込めた窓ガラスのこと。対流しない空気の層が熱の移動を遮断するため、外の寒さを中に入れず、中の暖かさを外に逃しません。同時に、夏は室内の涼しさをキープすることができます。

この断熱施工と複数ガラスなど断熱材の導入は、両方セットで行うことで高い効果を発揮します。これらの工事は「住宅省エネ2023キャンペーン」をはじめとした補助金や助成制度が利用できるので、リノベーションのプランを考える際にはぜひ検討したいポイントです。

また、築年数の古い物件は建物の耐震性能も気になるところ。
現行の「新耐震基準」が適用されたのは、1981年6月から。それ以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準が適用されており、震度6~7の大きな地震は想定されていません。

しかし、耐震性能は建物の主要構造部を補強することによって向上させることが可能です。構造計算によって調べられる主な内容は、以下の通りです。

  • 建物にかかる重さ、地震や台風によってその重さが力としてどのように伝わる
  • 上記のような力に耐えられるか
  • 地震や台風によって建物がどのくらい傾くのか
  • 大地震が来たとき潰れないかどうか

実のところ、日本の木造住宅は構造計算がされていないものがほとんど。気になる中古物件があったら、構造計算をした上で必要な補強を行う必要があります。

ところが、構造計算には高度な建築知識が必要になるため、リノベーション会社でも対応しているところと、していないところがあります。

マンションのリノベーションは建物の主要構造部分には触れないため、構造計算ができないリノベーション会社でも問題はありません。ですが、住まいは一生ものの大きな買い物です。戸建ての場合は、そこに住む人の安全性に関わるため、構造計算にきちんと対応しているリノベーション会社をおすすめします。

当社ひかリノベは社内に構造専門部を持ち、構造計算に対応しております。どうぞ安心してご相談ください。

「リノベーション向き物件」を選ぶための注意点

先ほど構造計算の話に触れましたが、戸建てのリノベーションはこうした構造上の課題や、既存の柱や梁の傷み具合、さらには増改築を伴う場合など「法律上の課題」が生じるケースもあります。

安全にリノベーションをおこなうには、戸建ての知識と経験の豊富なリノベーション会社を選ぶことがもっとも重要ですが、お客様の側でも、予めどんな点に注意する必要があるのか知っておくとより安心です。

ここでは、戸建てリノベーション向きの物件を選ぶ際の注意点についてお伝えします。

リノベーション向き物件を選ぶための注意点

  • 間取り変更しにくい物件
  • 増築ができない物件
  • 住宅ローンが組めない物件
  • インスペクション

間取り変更しにくい物件

戸建住宅は建物の構造や法律によって、リノベーション出来ない場合もあります。そのため、物件選びには注意が必要です。

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出展:(一財)大阪住宅センター

木造戸建ての工法は、おもに木造軸組工法・プレハブ工法・ツーバイフォー工法の3種類。

このうち、リノベーションに向いているのは、木造軸組工法です。
木造軸組工法は、柱で支える構造のため、壁を壊して間取りを変更しやすいのが特長。

一方、ツーバイフォー工法・プレハブ工法には注意が必要です。
ツーバイフォー工法は、枠組壁工法ともいい、角材と合板を組み合わせて面で建物を支えます。
プレハブ工法は、工場で生産された壁や床、天井を組み立てる工法です。
どちらも構造上壊せない壁があり、間取り変更が難しいのが難点です。

増築ができない物件

建物に対して敷地が狭い物件や、隣の敷地や道路が日陰に入る物件は、建築基準法によって増築が制限されています。代表的なのが、建ぺい率・容積率による制限です。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建坪の割合のこと。
たとえば敷地面積100㎡に対し、建物の建坪が40㎡の場合、建ぺい率は40%となります。

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。
敷地面積100㎡に対し、1階の床面積50㎡・2階50㎡であれば、延床面積は100㎡で、容積率は100%となります。

建ぺい率・容積率は用途地域によって「何%まで」と決まっており、決められた以上の大きさの家を建てたり、増築することはできません。
とくに首都圏では、限界いっぱいの大きさで建てられた家がほとんどのため、あとから増築することは困難な場合が多いです。

容積率と建ぺい率

容積率と建ぺい率

容積率は隣接する道路の幅によっても制限されることがあります。
住居系の用途地域であれば、容積率は道路幅×0.4(建物が面している道路の幅が12m未満の場合)と上限が決められています。
たとえば道路の幅が4mの場合、4×0.4=1.6なので、160%が上限となります。

道路幅に対する容積率の限界

道路幅に対する容積率の限界

また、隣り合う敷地や道路の日当たりや風通しを確保するため建物の高さを制限する、「斜線制限」という決まりもあります。
階数を増やしたり屋根の形を変える場合、この斜線制限による建築可能なラインも確認する必要があります。
建築可能なラインは、容積率・建ぺい率と同様、用途地域ごとに定められています。

建物の高さを制限する斜線制限

建物の高さを制限する斜線制限


住宅ローンが組めない物件

「再建築不可物件」と判断された物件は、購入に際して住宅ローンを利用することが(基本的に)できません。

再建築不可物件とは、建築基準法の定めにより、いま建っている建物を壊して新たな建物を建てることが出来ない物件のこと。具体的には、幅4m以上の道路に2m以上接していない物件をいいます。

たとえ再建築不可物件であっても、建築確認が必要ない工事内容であれば、リノベーション自体は可能です。
ただし、利用できる住宅ローンが限られることは頭に入れておきましょう。たとえ融資が認められても、金利が通常より高く設定されていたり、一定金額以上の頭金が必要であったりと、資金計画が難しいという難点があります。

建物状況調査(インスペクション)

基礎や建物の枠組みとなる柱の状態は、スケルトン状態(内装や設備をすべて解体し、柱や梁といった構造体をあらわにした状態)にしなければ分からない問題もあります。解体後に修繕が必要だと判明し、当初の想定よりリノベーション費用が膨らんでしまうことも。

ですが、必ずしも建物の状態は「解体しなければ全く予測ができない」というわけではありません。解体前であっても、専門の資格をもった建築士による「インスペクション建物状況調査)」を行うことで、構造上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏りなどを調べることが可能です。
※全ての状況をチェックできるわけではなく、あくまで非破壊の範囲内で可能な調査となります

物件の購入前にインスペクションを行い、物件価格とリノベーション費用の概算を知った上で、購入の可否を決定することをおすすめします。

リノベーション費用の目安

リノベーションの費用は、工事の内容や工事規模によって大きく異なります。とくに戸建てのリノベーションは、外壁や外構、増築・減築も可能なため、一概に「平米単価×平米数」で正確な費用を算出しにくいのです。例えば、リノベーションする戸建てが木造なのか、鉄筋コンクリート造(RC造)なのか。どのような間取り変更をするか、設備や素材にどこまでこだわるか。こういった条件によっても、価格は大きく変わってきます。

下表は、ひかリノベも加盟しているリノベーション会社ポータルサイト『SUVACO』調べのデータ。
延床面積30坪/木造二階建て物件を想定した、いくらあれば何ができるかの目安がまとめられています。

工事内容
※30坪/二階建て木造住宅を想定
予算
800万円 1,500万円~ 2,000万円~ 2,500万円~
水まわり設備の取り換え
内装(床、壁、天井)の一新
間取り変更
外装材(外壁、屋根)の更新 ×
窓サッシ入れ替え × ×
外構(門扉、塀)の更新 × ×
耐震補強、断熱工事 × × ×

データ出典:SUVACO『予算別 リノベーションでできること』 

間取り変更を伴う大規模なリノベーションは、工期も相応にかかります。
プランを決めるまでの期間は、どれだけこだわるかで個人差がありますが、およそ13ヶ月
着工から完工までにかかる期間は、工事の内容にもよって異なりますが、間取り変更を伴うフルリノベーションの場合は34ヶ月ほど
したがってプランの打ち合わせ開始から完工まで、4ヶ月~半年ほど見込んでおく必要があります。

ひかリノベの戸建リノベーション事例

ここからは、当社ひかリノベで「中古戸建てを買ってリノベーション」を行ったお客様の事例をご紹介します。
それぞれの事例の工事内容と、工事費用もご紹介していますので、プランや予算を考える際の参考になさってみてください。

間取り変更を含むフルリノベーション


費用 1,620万円(税抜)
面積 98.67㎡
間取り 3LDK
施工範囲 水まわり設備の取り換え、内装(床、壁、天井)の一新、間取り変更

水まわり設備の取り換え、内装(床、壁、天井)の一新、間取り変更をおこなった事例。
増築をおこなうことなく広々としたLDKを実現しました。

広さを叶えるため、和室と洋室、廊下を一室に集約。
床と天井に木をあしらい、迫力がありつつ温もりも感じる空間になりました。
カーテンも窓枠ではなく壁の高さに合わせ、縦のラインを強調しています。

リビングでひときわ目を惹く壁高いっぱいの造作棚は、小物集めが趣味というお施主様のご要望。
内装も、インテリアや小物が映える、木とホワイトを基調としたナチュラルなスタイル。
キッチン壁面は藍色の焼き色タイルで仕上げ、空間のフォーカルポイントになっています。

間取りは変えずにデザインリフォーム


費用 860万円(税抜)
面積 74.43㎡(1階部分のみ)
間取り 3LDK
施工範囲 一階部分の内装(床、壁、天井)一新、水廻り設備の一部取り換え

一階部分の内装(床、壁、天井)一新と、水廻り設備の一部取り換えをおこなった事例。

読書家のお施主様。もともと和室であった空間を洋室化、書棚やカウンターを造作し、書斎へと改修しました。
木に包まれた書斎は、まるで居心地の良いブックカフェのよう。天井に張ったレッドシダーは、板一枚一枚がそれぞれの色合いを持っているので自然素材らしい温かみのある雰囲気に。造作デスクカウンターと本棚はアルダー材でこだわりを詰め込み、金物の色も目立ちすぎないように細身のシルバーを選びました。

LDKはモールディングをあしらったキッチン腰壁、造作キャビネットとクラシカルな意匠が目を惹きます。
ひかリノベのリノベーションは間取りを大きく変えずとも、部屋の用途と内装の一新によって全く別の家へと再生することが可能です。

構造計算を行い柱を移設


費用 1,170万円(税抜)
面積 95.98 ㎡
間取り 4LDK
施工範囲 一階部分の内装(床、壁、天井)一新、水廻り設備の一部取り換え、一階間取り変更、一部外装材(外壁)の更新

一階部分の内装(床、壁、天井)一新と、水廻り設備の一部取り換え、一階間取り変更、一部外装材(外壁)の更新をおこなった事例。

キッチンの真ん中に取り壊せない柱がありましたが、構造計算を行い柱の位置を移動しました。
建具と合わせた深いグレー塗装で、空間になじむデザインに。

キッチンの奥側、室内窓の向こうにみえるお部屋はワークスペース。
ここは筋交いの扱いが課題となった箇所です。室内窓にV字のラインが走っていますが、これは構造上外すことのできない筋交いの一部。
室内窓越しにあえて筋交いを見せることで、先ほどのキッチンの柱と相まって空間にリズムを生んでいます。

断熱リフォームで住宅性能を向上


費用 2,440万円(税抜)
面積 96.28㎡
間取り 3LDK
施工範囲 内装(床、壁、天井)一新、水廻り設備の取り換え、間取り変更、一部外装材(外壁)の更新、断熱工事

内装(床、壁、天井)一新と、水廻り設備の取り換え、間取り変更、一部外装材(外壁)の更新、断熱工事をおこなった事例。

リビング・キッチンは一階という固定観念にとらわれず、家族全員で過ごす暮らしの場を思い切って二階へと移動。天窓から陽の光が直接差し込む暖かなリビングへ。
また取り払ったふところ部分をロフトとすることで、収納スペースも確保。

本来であれば、ふところは外からの熱を遮断する機能を備えているため、取り払うことで断熱性能を損なうリスクがありました。
そこで外壁面と屋根の内側双方に断熱材を施工し、夏場の直射日光から受ける急激な室温上昇を防止。断熱性能として最高評価の「4」を実現しました。

キッチンと水廻りの部分リノベーション


費用 1,023万円(税抜)
施工面積 18.05㎡(キッチン~水廻り部分)
間取り
施工範囲 キッチンと水廻りの部分リノベーション,造作キッチン,造作洗面台,ランドリールーム

キッチン~水廻りの部分リノベーション事例です。

最大の特長はコの字型の造作キッチン。タイル天板に愛用の大理石のペストリーボードを埋め込み、コンロ前の壁はピザ窯をヒントに外壁用ブリックタイルで仕上げました。
壁面の小物棚は、以前からお手持ちのシェルフを埋め込んだもの。リビングに向かったカウンターも、既存のものをカットして使用しました。
また、通路側に置いたキャビネットも造作品。キッチン下収納と同様に、収納する食器やキッチンツールの数・大きさに合わせて計画しました。

キッチン奥はランドリールーム。既存のシャワー室を解体して空間を拡げ、洗う/干す/アイロンを一室に集約。ランドリーとキッチンを隣接とすることで、料理と選択の動線を短縮できます。

まとめ

戸建てのリノベーションは自由度が高い一方で、断熱や耐震、建物の構造部の補修など、高度な技術が必要となってきます。
そのため対応しているリノベーション会社は多くないのが現状です。

当社ひかリノベは、戸建住宅の建物構造に精通した【構造専門部】をもっており、多くの戸建て案件を手がけてきた一級建築士が在籍しています。

物件購入から設計・施工まで、各分野の専門スタッフがご要望に合わせた家探し・家づくりをサポート。お客様が安心して家づくりの完成からその後の住みやすさまでを任せられる体制を整えています。

現在、ひかリノベのサービス概要をまとめたパンフレットと施工事例集のPDFデータを無料で配布中です。下記ダウンロードボタンより、どうぞお気軽にご覧ください。

記事監修

尾高 等(宅地建物取引士)

宅地建物取引士の有資格者。住宅購入だけを目的とせず、その後も続く人生のファイナンシャルプランを長期的な視点から提案する。「かつては頭金が2割ないと住宅購入は難しく、多額の現金投資をしなければ理想の住まいはつくれませんでした。しかし歴史的な低金利や、100%融資も可能となった現在、マイホーム購入のあり方は多様化しています。新築、中古、マンション、戸建、いろいろな住居の選択肢がある中から本当に満足できる空間とは何なのか。一緒に探していきましょう」

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