スケルトンリノベーションとは? 費用やメリットなどを解説

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骨組みだけを残し、既存の住宅をすっかり作り変えてしまうのが「スケルトンリノベーション」です。

最近では「中古住宅を購入してリノベーション」を選ぶ方も増えているようです。
ただ、キッチンやトイレのリフォームと違って、工事の内容は事例によってまちまち。時間や費用がどれくらいかかるか、いまひとつわかりにくいですよね。

今回は、基本から費用、注意点まで、スケルトンリノベーションのすべてをご紹介しましょう。

スケルトンリノベーションとは

スケルトンリノベーションは、内装や設備を全て解体し、躯体だけを残してつくり変えてしまうリノベーションのこと。
フルリノベーション、またはスケルトンリフォーム、フルリフォームと呼んだりすることもあります。

リフォームとリノベーションの違い

リフォーム、リノベーションのいずれも、改修を指す言葉です。

専門家でも使い分けは微妙なのですが、リフォームは古くなったり、壊れたところの修繕や、比較的小規模な改修を指すことが多いようです。

一方、リノベーションは家全体に手を加える、間取りを変えるといった、大規模な改修を指す言葉として使うが一般的です。

「スケルトン」って何?

スケルトンは「骨格」という意味の英単語。建築では、柱や梁、床など、いわゆる構造躯体を指す言葉として使われます。
それに対し、内装・外装や設備機器など、交換しやすい部分を「インフィル」と呼びます。

スケルトンリノベーションできること

スケルトンリノベーションは、躯体だけのスケルトン状態まで解体するのが基本。
間取りを大胆に変える、独立したキッチンをリビングに移動させてLDKにする、和風の住宅をモダンな空間にする――さまざまな希望を叶えられます。

解体すれば、劣化した躯体・配管の補修や耐震補強、断熱材の施工も容易に。快適で安全な家づくりも、スケルトンリノベーションだからこそできることなのです。

スケルトンリノベーションの費用相場

スケルトンリノベーションは工事内容や、建物の規模・構造が事例によって大きく異なるので、費用の相場が掴みにくいものです。

RC造のマンションの場合、構造躯体はそのまま、基本的にはインフィル部分のみをリノベーションすることになります。安ければ、250万円~300万円で済むこともあるようです。
一方、間取り変更や設備の交換を伴う、規模の大きいリノベーションなら、1000万円~1500万円は予算を組んでおきたいところです。
ひかリノベの場合、70㎡前後で間取り変更なし650万円~、間取り変更あり1000万円~が標準価格です。

木造の一戸建ては、マンション以上に費用が一般化しにくいですが、耐震改修や断熱施工を考えているなら、1000万円以上を見込んでおく必要があります。

また、木造の場合は躯体の補修が必要になることも。補修する範囲が広ければ、その分費用がかかります。

スケルトンリノベーションのメリット・デメリット

スケルトンリノベーションの最大のメリットは、改修でも新築に近い自由度の高さが得られること。

昔の間取りは、今のライフスタイルだと住みにくかったりもします。でも、スケルトンリノベーションなら、立地はいいけど古いマンションや、思い入れのある実家を、現代の暮らし方に合った住まいにつくり変えられます。
費用も、一般的には新築に比べ、20%~30%は安く済むようです。

また、再建築不可物件で建て替えできない場合でも、スケルトンリノベーションなら快適性や安全性を高めることができます。

一方、リフォーム・リノベーションとしては工事の規模が大きく、高額な費用、長い工期がかかるのはデメリットといえるでしょう。
住みながらの工事は難しいため、仮住まいも必要になりますね。

RC造のマンションの場合「壁構造」の建物であったり、木造戸建てでも「ツーバイフォー工法」だと、建物の構造上撤去できない壁があり、希望通りのプランがつくれないことも。
自由といっても、現実的にできないこともあるのは知っておいた方がいいでしょう。

スケルトンリノベーションと建て替え、どっちがいい?

戸建住宅にお住まいの方に多いのが「今の住まいをスケルトンリノベーションするか、建て替えるか」というお悩み。

木造戸建住宅のスケルトンリノベーションは、躯体の状態がトータルの費用を大きく左右します。雨漏りや結露で構造材がひどく腐っていたり、シロアリの被害が大きいと、補修にかかる費用によって、総額も高くなります。

新築以上に費用がかかるほどの工事が必要ならば、建て替えの検討をおすすめします。先ほどご説明したように「新築よりも20~30%安い」、つまり新築の7~8割の費用で済むならリノベーション、それ以上のコストなら建て替え。

ただし、物件によっては再建築不可物件といって、法律上、建て替えができない場合もあります。この場合、必然的にリノベーションが唯一の選択肢となります。

スケルトンリノベーションで気を付けたいこと

スケルトンリノベーションは、規模が大きく工事をしている期も長い(3~4ヶ月程度)ので、小規模なリフォームに比べ、注意が必要なポイントも多くなります。

まず気を付けたいのが、近隣とのトラブルを避けること。

解体工事に始まって、2~3カ月は大掛かりな工事が続きます。騒音や業者の出入りを、迷惑に感じる人もいるでしょう。
特にマンションでは、上下左右に人が生活している中で工事を進めることになります。業者任せにせず、自分で事前のあいさつに行ったりするのも大切です。

さらに、マンションの場合は共有部となる玄関ドアや窓を変えることはできません
管理規約で、工事の内容や使う材料を制限しているところもあります。事前に、マンションの管理規約をきちんとチェックしておきましょう。

一方、木造の戸建ては、先ほども説明したように、構造部の補修が必要になることが多々あります。解体後に判明することも多いので、予想外の費用が発生しやすい傾向にあります。
施工力も新築以上のレベルが求められるので、木造のスケルトンリノベーションの実績が多い会社を選ぶことが重要になるでしょう。

ひかリノベは社内に一級建築士が在籍しており、戸建てのリノベーション実績も豊富です。戸建住宅のリノベーションをお考えの方は、どうぞ安心しておまかせくださいませ。

固定資産税が上がる?

固定資産税は、国土交通省が定めた建物・土地の時価をもとに課税額が計算されますが(3年ごとに見直し)、築年数が経つほど評価額は下がっていきます。
しかし、スケルトンリノベーションを行うと、評価額が上がることがあります。

戸建住宅で、主要構造部(梁や柱、床など)の1/2以上に手を加える工事や、10㎡以上の増築を伴う工事などは、建築確認申請が必要になります。
確認申請によって、リノベーションが評価額に反映されます。結果として固定資産税も上がる可能性があるのです。

マンションなら、専有部のスケルトンリノベーションでも確認申請は不要なので、固定資産税への影響はありません。

補助金は出る?

むしろ、大規模なスケルトンリノベーションのほうが、利用できる補助金は多いといえます。

既存住宅の性能アップは国も力を入れているので、長期優良住宅化リフォーム推進事業高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業(断熱リノベ)次世代省エネ建材支援事業(次世代建材)など、多数の補助金制度が展開されています。

また、自治体が独自に補助・助成制度を設けていることもあります。
くわしくは下記の記事で解説していますので、よろしければこちらも併せてご覧ください。

補助制度を使えば、ワンランク上のリノベーションができるかも。スケルトンリノベーションなら、ぜひ補助金の利用も考えてみてください。

スケルトンリノベーションには、難しさもありますが、新築とは違うメリットもたくさんあります。
マンション、戸建てを問わず、スケルトンリノベーションをお考えのかたは、ぜひひかリノベにご相談ください。


【記事監修】三好 海斗(ひかリノベ両国コーディネーター )

宅地建物取引士、賃貸経営管理士、既存住宅アドバイザーの有資格者。新築・中古・マンション・戸建てと幅広い不動産の仲介を扱ってきた経験をもとに、資産価値の落ちにくい住まい選びを提案している。「中古リノベーションで住居コストを下げることにより、家族旅行や趣味、老後に備える貯蓄などを生み出せる可能性が広がります。住宅ローンを払うために働く生活から、人生をより豊かにするお手伝いをさせていただきます」。


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