建ぺい率・容積率とは? リフォームにも影響する?

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家づくりを検討するとき、「建ぺい率」や「容積率」といった言葉を目にしたことはありませんか? 実際のところ内容をよく知らない……という方も多いかもしれません。

これらは、「土地を購入したり、新築するときに気にすればいいのでは?」と思いがちですが、中古物件を購入してリノベーションする場合や、所有しているマンションが将来おこなう可能性のある、建て替えにも影響します。

建ぺい率・容積率を知らずにリノベーションを計画してしまい、「思ったような家の広さを確保できなかった…」なんて残念なケースも。また、地域によって制限があるなど、実は注意すべきポイントも多いのです。   

今回は、中古マンション・中古戸建ての購入とリノベーションを検討している方にも知っていて欲しい「建ぺい率」と「容積率」について、わかりやすくご説明します!

1.「建ぺい率」と「容積率」とは?

まずは建ぺい率・容積率という言葉の意味、概念を理解しましょう。

容積率と建ぺい率

容積率と建ぺい率

建ぺい率とは

建築基準法により定められている「敷地面積に対して、建築してよい面積の割合」のこと。
つまり「この土地はこの面積までの建物なら建ててOKですよ」という制限のことです。

建ぺい率は、建物を真上から見たときの面積建築面積)で計算し、2階建て以上の住宅の場合は、一番面積の広いフロアで計算をします。

容積率とは

建築基準法により定められている「敷地面積に対して、建築してよい延べ床面積の割合」のこと。
延べ床面積とは、家の床面積の合計です。例えば、1階が50平方メートル、2階が45平方メートルの物件であれば、延べ床面積は95平方メートルとなります。

また、延べ床面積には、バルコニーやベランダ・ポーチ・ロフトなどの面積は算入されません。地下室やビルトインガレージといった、条件によっては面積を割引いて換算できる緩和措置が設けられている部分があることも知っておくと、リノベーションにも役立つでしょう。

制限は用途地域によって異なる

建ぺい率・容積率はどちらも、その上限が各用途地域ごとに異なります

用途地域とは、それぞれの都市計画によって定められたもので、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域といった区分があり、それぞれ異なる規定が設けられています。

たとえば「角地の敷地は、延焼を防止して風通しにも支障がないと考えられるため、建ぺい率の制限が緩和される」「防火地域内の耐火建築物は、建ぺい率の制限が緩和される」といったルールが存在します。

建ぺい率・容積率の調べ方

不動産仲介業者は、購入希望者に対して、その土地の建ぺい率や容積率、用途地域、防火地域の情報を伝える義務があります。したがって、これから購入する土地の建ぺい率・容積率を知りたい場合は、不動産業者に質問すればOKです。
購入後であれば、売買契約時に受け取った重要事項説明書に記載されています。

2.リノベーションにおける制限

この容積率や建ぺい率は、リノベーションをする場合にどんな影響があるのでしょうか。どんな点に気を付けたらよいか、まず建ぺい率の例をみてみましょう。

【土地:100平方メートル 建ぺい率:40%】の物件を購入したとします。
この物件の場合、土地の広さ(敷地面積)に対して、建物を建てられる割合は40%です。たったの40平方メートル、ということになります。
中古物件を購入し、「広大な土地を目一杯に使った、大きな家に増築しよう!」というのは、建ぺい率を考慮した上でないと実現できないということです。

さらに、容積率については、建ぺい率と併せて考える必要があるため、計算が少し複雑になります。

【土地:100平方メートル 建ぺい率:50% 容積率:100%】の物件を購入したとしましょう。
この場合、100平方メートルの土地に対して、容積率は100%です。
なので、延べ床面積で100平方メートルの家を建てることが可能ということになります。
建ぺい率は50%なので、「1階が50平方メートル、2階が50平方メートル、合計100平方メートルの2階建ての家が建てられる」といったイメージをすると分かりやすいでしょう。

しかし、容積率が80%だった場合はどうでしょう。
延べ床面積は80平方メートルに減ってしまいます。
その場合、同じ100平方メートルの土地でも、「80平方メートルの平屋」もしくは「1階が40平方メートル、2階が40平方メートルの2階建て」というように、想像していたよりも小さな家になってしまいます。

こういった大幅な増改築を伴うリノベーションが難しいのは、1章で説明した「建ぺい率・容積率の上限が各用途地域ごとに異なる」ということが関係しています。
用途地域は都市計画によって土地の使途を定めたものですが、その他、居住環境を保護する目的からも建ぺい率・容積率が制限される場合があります。
たとえば、平家や2階建てが多い低層住宅地に、5階建ての家が急に建ってしまったらどうでしょう。外からの日当たりや風通しなど、周囲の住宅環境に害が及ぼされてしまいますね。

戸建住宅を購入する際の注意点

上で説明したように、建ぺい率・容積率を無視して自分の好きなサイズの家を建てることはできません。

先にも記載した、各地域で指定されている「用途地域」は、13種類に分けられており、建ててよい建物の種類・建ぺい率・容積率の上限が決められています。
以下の国土交通省が発表している12種類に、「田園住居地域」が2018年から追加されており、2020年現在では全部で13種類となっています。

第一種低層住居専用地域 低層住宅のための地域。小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅、小中学 校などが建てられる。
第二種低層住居専用地域 主に低層住宅のための地域。小中学校などのほか、150m²までの一定 の店舗などが建てられる。
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅のための地域。病院、大学、500m²までの一定の店舗など が建てられる。
第二種中高層住居専用地域 主に中高層住宅のための地域。病院、大学などのほか、1,500m²まで の一定の店舗や事務所など必要な利便施設が建てられる。
第一種住居地域 住居の環境を守るための地域。3,000m²までの店舗、事務所、ホテルな どは建てられる。
第二種住居地域 主に住居の環境を守るための地域。店舗、事務所、ホテル、カラオケ ボックスなどは建てられる。
準住居地域 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住 居の環境を保護するための地域。
近隣商業地域 まわりの住民が日用品の買物などをするための地域。住宅や店舗のほ かに小規模の工場も建てられる。
商業地域 銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域。住宅や小規模の工 場なども建てられる。
準工業地域 主に軽工業の工場やサービス施設などが立地する地域。危険性、環境 悪化が大きい工場のほかは、ほとんどが建てられる
工業地域 どんな工場でも建てられる地域。住宅や店舗は建てられるが、学校、病 院、ホテルなどは建てられない。
工業専用地域 工場のための地域。どんな工場でも建てられるが、住宅、店舗、学校、 病院、ホテルなどは建てられない。

引用:国土交通省都市局都市計画課

また、これらの用途地域とは別に、防火地域・準防火地域の規定があります。
防火地域・準防火地域は、もしも火災が起こった場合でも、被害をできる限り抑えられるよう、建築方法や素材を制限した地域のことです。
防火地域内にあって、規定の耐火建築物の要件をクリアした建物の場合は、建ぺい率が緩和される等の緩和規定が設けられています。

このように建ぺい率・容積率・防火地域といった規定を組み合わせ、気に入った物件が「どれだけの規模の家を建ててよい地域なのか」を確認してから購入することがポイントです。
これらの情報は、前述のとおり不動産仲介業者に尋ねれば回答が得られます。

3.マンションの建て替えにも影響する

戸建てではなく、マンション派だという方も、「建ぺい率」と「容積率」を考慮した物件の購入が必要です。その理由は、将来の建て替えの可能性にあります。

マンションをはじめとするRC造の建築物は、法定耐用年数が47年(1998年に税制改正)と定められています。これは、必ずしも老朽化によって住めなくなるまでの年数ではなく、税法上の価値が0になるまでの年数にすぎません。
しかし、堅牢がコンクリートの建物も、いつかは経年劣化がすすみ、建て替えを検討すべき時がやってきます。

一方で、実際のマンションの建て替え事例は、全国にあるマンションの数に対して約0.23%程度と決して多くはありません。
マンションの建て替えが行われないのは、高額な建築負担金や様々な理由による住人の賛成が得られないことが主な原因です。

反対に、建て替えに成功したマンションの多くは、「物件の戸数を増やして、それらの分譲費用で建替費用をまかえたから」という理由が見受けられます。
これは、立地容積率に恵まれた物件であったために成功したケースといえるでしょう。容積率の割合が大きかったことで、マンションを新たに高層化したり戸数を増やすことができ、増やした住戸の売上で住人の負担金を0にすることができたのです。

マンションを購入する際の注意点

とくにある程度経年している中古マンションを購入する際は、容積率が重要なポイントになり得ることをおさえておきましょう。将来、建て替えにかかる費用負担を減らすことに繋がります。

具体的には、戸数を増やす余地があるかどうか、つまり容積率の余裕があるかどうかがポイントです。
高層化が可能な用途地域であるか、駐車場や緑地といった土地の余剰があるか、購入前に把握しておくと安心です。

4.ほかにもある建築制限

建ぺい率・容積率のほかにも、建築できる建物の大きさや高さを制限する建築制限がいくつかあります。建ぺい率と容積率をクリアしていても、これらの建築制限によって理想の家づくりができなくなってしまった……というケースも考えられます。

制限の内容を簡単にご紹介しますので、参考にしてみてください。

斜線制限 道路上空や周辺の建物との間に、一定の角度を設けて空間を確保するための制限。
絶対高さ制限 低層住宅地や前面道路・隣接している建物の日当たりや風通しを確保し、良好な住環境を守るための制限。
日影規制 周辺の住民の日照権を確保し、日陰となる時間を一定の時間内に抑えるための制限。
高度地区 都市計画法に基づき、用途地域内において周囲環境の維持・土地利用の増進を図る目的で、建築物の高さ(最高限度または最低限度)に制限が設けられている地区のこと。自治体によって異なる。

建物を建設したり、新たに物件のリノベーションをする場合、上記の4つの制限と建ぺい率・容積率に基づいて、建築可能な建物の大きさが決まります。
建設する内容によっては、上記の規制により建ぺい率・容積率を上限まで使えないケースもあります。

理想のリノベーションや家づくりを完成するためには、立地や物件の制限をきちんと把握することが重要です。
物件の購入からリノベーションまでを一貫しておこなえるワンストップサービスのひかリノベでは、建築制限にも詳しいプロのコーディネーターが物件探しのお手伝いをさせていただきます。ぜひ、お気軽にご相談ください!


【記事監修】櫨元宏(宅地建物取引士)

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宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザーの有資格者。中古リノベから注文住宅まで、13年間におよぶ建築業界での営業経験をもつ。プライベートでは料理をこよなく愛する一面も(クックパッドにてレシピ公開中!)「食と住は生活の“根っこ”だと思います。キッチンへのこだわりを口にされるお客様は非常に多いです。一方で水廻りのリフォームは、物件によって制約も生じやすい部分。知識と経験をもとに『リノベ向き物件』をご紹介します」


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