中古マンションのリノベーションは、「手の届く価格で、住みたい街に住みたい家を作れる」賢い住まいの選択肢として注目されています。

中古の物件価格はたしかにお得に感じますが、「リノベーション費用が多くかかってしまうのではないか？」「耐震性や管理状態に不安がある」といった不安もありますね。購入後に後悔しないよう、良いところだけでなく注意点も知った上で検討したいところです。

この記事では、中古マンションを購入してリノベーションする際の注意点を、予算・物件選び・進め方といったポイントごとに解説。中古マンションリノベーションの基礎知識を包括した内容となっています。これから中古マンションリノベーションを検討されている方は、ぜひ参考になさってくださいね。

「中古マンションを買ってリノベーション」の注意点とは？

「中古マンションを買ってリノベーション」は、手の届く価格で理想の住空間を実現できる賢い住まいの選択肢です。新築よりも安価に物件を購入でき、間取りも内装も設備も、自分の好みやライフスタイルに合わせて自由に決められます。

半面、新築マンションやリノベーション済み物件を購入する場合とは、異なる注意点やデメリットがあります。

予算は、物件購入にかかる費用だけでなく、リノベーションにかかる費用も考慮しなければなりません。リノベーションにこだわりたい方は、特に相応の工事予算を見込んでおく必要があるでしょう。

加えて物件選びの際にチェックすべきポイントも、新築や賃貸選びとは異なります。間取りや内装はリノベーションで変えられるので、「工事では変えられない部分」が重要になります。

物件選びとリノベーションをどのように進めていくかという点では、リノベーション会社選びもポイントに。適切なリノベーション会社選びは、住まいづくりをスムーズに進める上でとても大切です。

予算の考え方

マンションを購入してそのまま住む場合、予算は物件購入のための費用（物件価格、諸費用、そして引っ越し費用）だけ考えれば良いでしょう。しかしリノベーションして住む場合は、工事にかかる費用をあらかじめ見込んだうえで、購入する物件の予算を決める必要があります。

しかし、リノベーション費用は工事の内容によって大きく違います。そして必要な工事の内容は、物件の状態によって左右されます。最初から「物件の予算はいくら」「工事の予算はいくら」と分けて考えることは、なかなか難しいものです。

ですから、まずは物件とリノベーションの総予算を決めることからはじめましょう。そして全体予算の中から、物件購入にあてる費用、リノベーションにあてる費用、諸費用……と配分していきましょう。

自分の年収やライフプランから算出した、無理のない予算金額はいくらでしょうか。年収に対する適正な予算がいくらかの目安が知りたい方は、各金融機関が設定している住宅ローンの借入限度額の基準が参考になります。

大手メガバンクでは、「年収に対して占める返済額の割合が35％未満であること（金利は4％固定・返済期間は35年・ボーナス払いなしで計算）」という基準をもとに借入可能額を試算しているようです。この基準で計算すると、年収ごとの借入可能額と毎月の返済額の目安は下表のようになります。ご自分の年収に近い欄をご覧ください。

※フラット35「ローンシミュレーション」を使用して算出

※実際の審査では、物件の担保価値、自動車ローンや学資ローンなどの借入状況、勤務先や勤続年数などが総合的に考慮されるため、限度額はケースバイケースで変わります。上記はあくまで目安とお考え下さい。

まずはこの金額を全体予算の目安として、物件購入とリノベーションの費用を案分していくと良いでしょう。

リノベーションにかかる費用の相場は？

では、リノベーション工事にかかる費用の一般的な目安はいくらなのでしょうか。マンションリノベーションは、改修内容によって費用が大幅に変わります。そのため目安の金額が分かりにくい部分がありますね。

下表は、ひかリノベも加盟しているリノベーション会社ポータルサイト『SUVACO』調べのデータです。専有面積60㎡のマンションの一室を例に、600万円～2,000万円で「何ができるか」をまとめました。

データ出典：SUVACO

内装の一新と間取り変更であれば、予算は800万円～（60平米）。
水まわり設備の交換も行うのであれば1,000万円～が目安です。
断熱工事も行う場合は2,000万円前後の予算が目安となります。

先ほど試算した全体予算から、上記のリノベーション予算を差し引けば、物件購入に配分できる予算が見えてきますね。

物件購入にかかる諸費用の目安は？

物件購入にかかる費用は、物件代金だけではありません。購入時には不動産会社に支払う仲介手数料や、登記費用といった諸所の費用も見込んでおく必要があります。

中古マンションの購入にかかる諸費用は、物件価格の5～8%。引越し費用や入居後に納める税金を含めると、およそ10%と考えておけば良いでしょう。

諸費用の主な内容としては、前述の仲介手数料、登記費用のほか、火災保険料、住宅ローン関連では融資事務手数料、保証料、団体信用生命保険料といった費用がかかります。
不動産取得税、固定資産税、都市計画税といった税金も納めねばなりません。登記登録時には登録免許税という税金が課せられます。売買契約書に貼付する印紙も、印紙税という税金です。
またマンションの場合、居住者はマンション管理組合に対して管理費・修繕積立金を毎月納めることになります。

これらの諸費用は、住宅ローンに組み込むことも可能ですが、頭金として現金で用意するケースが多いようです。つまり「頭金は物件価格の10％前後とする人が多い」ということですね。

適正な物件価格とは？

前項で年収帯別の「ローン借入可能額」をご紹介しました。住宅ローンの利用をお考えの方は、自分の年収帯の借入金額から、適正な物件価格を考えてみましょう。
住宅資金としてあらかじめ貯めていた貯金がある方や、親からの資金援助がある場合には、借入可能額にそれらの金額を加えた合計が、「中古を買ってリノベーション」の全体予算になります。

そこからリノベーション費用と諸費用を差し引いた金額が、物件購入に使える金額、つまり「購入できる物件価格の上限」となります。

例えば世帯年収800万円の例では、間取り変更を伴うリノベーション工事費1,000万円がかかるとすると、5,269万円－1,000万円＝4,269万円が諸費用を含む物件購入予算です。
諸費用を10％で見た場合、4,269万円÷1.1＝3,880万円が、物件価格のみの目安金額となります。

貯金や資金援助がある場合はその金額を、上記で算出した目安金額にプラスして考えるといいでしょう。

リノベーション前提の中古マンション物件選びのポイント

リノベーションを前提として物件を選ぶときは、そのまま住むことを前提とした新築や築浅マンション選びとは異なる独自のポイントがあります。ここではリノベーション向きの物件を選ぶときのポイントについて、詳しく見ていきます。

「工事で変えられない部分」に注目！

マンションをリノベーションするときポイントになるのは、工事では変えられない部分があるということ。

マンションには、住民が共同で利用する「共用部分」と、住居スペースとなる「専有部分」があります。エントランスや共有廊下、建物の躯体やパイプスペースなどは共用部分であり、個人の判断で手を加えることができません。玄関ドアや窓サッシも、じつは共用部分。勝手に交換することはできません。

専有部分であっても、管理規約によってリノベーションに制約がある場合があります。フローリングの遮音等級が指定されていたり、電気容量に制限があるためにオール電化にできない等。

マンションの構造によっては、間取り変更が制約されることも。マンションには「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類がありますが、壁式構造のマンションには、部屋の中に建物の構造耐力上壊せない壁があり、間取り変更の障壁となる場合もあります。

このように、マンションには「工事で変えられない部分」があります。内見の際には、これらの「リノベーションできない場所」に注目しましょう。

立地条件や広さ、眺望、陽当りといった環境面も、変えることができない部分です。共用部分の設備も、個人で変えることができない部分ですから、たとえばエントランスのオートロックやエレベーターの防犯カメラ、宅配ボックスやゴミステーションなどの設備が整っているかどうか、自分が必要としているレベルを満たしているかよくチェックしてください。

「管理状態」が物件の寿命を左右する！

快適な住環境を確保し、売却時の資産価値を維持するためには、適切なメンテナンスが不可欠です。物件選びでは、「計画的に大規模修繕をおこなっているか」「修繕積立金の残高は充分か」といった管理状態を確認しておくことが大切です。

国交省のガイドラインでは、大規模修繕は12年に一度実施し、建物の劣化・老朽化を防ぐ外壁塗装や防水処理の施工を推奨しています。一回の大規模修繕にかかるコストは、一戸あたり100～120万円が目安。修繕積立金は、100～120万円×戸数相当の貯蓄があれば、次回の大規模修繕を余裕をもって迎えられるという計算になります。

大規模修繕を実施したばかりの物件は、当然ですが貯蓄の少ない状態です。だからといって、残高が全くないような状況では、台風でガラスが割れたり、上階からの水漏れが発生したりといった突発的なトラブル発生時に対応できるのか不安が残ります。ある程度築年数の経過した物件では、こうした突発的な状況も考慮した積立が行われているかも重要なポイントです。

ほかには、共用設備の使い方や清掃が行き届いているかといった状況をみておくことも、管理状態を知る手がかりとなります。エントランス前や駐輪場、駐車場、ゴミ置き場が散らかっていないかどうか、内覧の際に確認しておきましょう。

「新耐震基準」がやっぱり安心？

新耐震基準のもとでは「震度5の地震でほとんど損傷しない」「震度6～7の地震で倒壊しない」程度の耐震性が要求されています。

新耐震基準が適用されるようになったのは、1981年6月からです。これ以降に建築確認を受けた建物は、全て新耐震基準に則って建てられています。

新耐震基準のマンションには、耐震性だけでなく税制上のメリットもあります。たとえば住宅ローン控除です。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅を購入した場合に、所得税と住民税の一部が控除される制度。購入する住宅が中古物件である場合には、新耐震基準に適合していることが要件となります。つまり住宅ローン控除の利用を希望する場合、「新耐震基準」が物件選びの条件となります。

「中古を買ってリノベーション」の進め方

先述した通り、物件によっては、建物の構造や配管経路によって間取り変更に制約が生じたり、管理規約によって床材や電気容量に制約が生じたりする場合があります。これらの課題をクリアして希望通りのリノベーションを進めるためには、プランに合った物件を選ぶことが大切です。

そのためには、物件探しと平行してリノベーションのプランニングを進めることはもちろん、「問題なく工事が進められる物件か」を確かめたうえで購入できるリノベーション会社を選ぶ必要があります。

物件紹介もおこなっているリノベーション会社といっても、実態は不動産仲介を外部業者に委託しているケースも少なくありません。不動産・設計・施工の連携がきちんと出来ているかどうか、これがリノベーション会社選びのポイントです。

当社ひかリノベでは、完全内製のワンストップリノベーションを採用しています。社内に宅建士・建築士・施工管理と、各分野の専門家が在籍。 物件探しには、設計担当や施工管理担当が参加することもでき、希望通りのリノベーションが可能かどうか十分に確かめたうえで購入のステップへと進むことが可能です。

住宅ローンでリノベーション費用を借りられる？

物件購入とリノベーションをセットでおこなう場合、住宅ローンの中にリノベーション費用も組み込むことができます。リノベーション費用をローンで借入するには、別途リフォームローンを組む方法もありますが、金利が高く、諸費用も余計にかかるため、住宅ローンを利用したほうがお得です。

ただし、住宅ローンでリノベーション費用も一緒に借りるには、融資の申込時点で「リノベーションにいくらかかるのか」概算がわかっていなくてはいけません。したがって売買が成立するまでの間に、リノベーションプランが事前に決まっていることが前提となります。

たとえば、不動産会社でマンションを買い、その後リノベーション会社を探して工事のプランを決める……という順番では間に合いません。はじめから物件の紹介もおこなっているリノベーション会社にいき、物件探しとリノベーション設計を並行して進める必要があります。

リノベーション会社の選び方

このように「中古マンションを購入してリノベーション」する場合には、物件購入とリノベーションを一体化して計画することが大切です。物件購入は不動産会社で、リノベーションは設計事務所や工務店で、と別々に依頼することも可能ですが、両者を同時進行でコントロールすることは実際にはなかなか難しいでしょう。

そこでおすすめなのが「ワンストップリノベーション」に対応している会社です。物件購入からリノベーションの設計施工まで一貫して提供しているリノベーション会社なので、全体予算から物件価格とリノベーション費用を按分して物件を紹介してくれます。また住宅ローンにリノベーション費用を組み込むことを前提として、物件選びやプランニングをすすめられるのも大きな魅力。

ここで注意したいのは、ワンストップをうたっている会社の中には、物件紹介や不動産仲介は提携先に丸投げという会社、あるいは不動産は自社で行うけれどもデザインや施工は提携の設計事務所や工務店に丸投げという会社も少なくないということ。

こうした場合、物件購入後に「壁を壊せず希望していた間取りにできない」などのトラブルが起きることも。マンション購入～リノベーションをスムーズに行いたいなら、不動産・設計・施工をすべて自社で行うワンストップ会社をおすすめします。

中古マンションを買ってリノベーションは「ひかリノベ」

当社ひかリノベは、物件探しからリノベーションの設計・施工までワンストップで提供するリノベーション会社です。

ひかリノベでは、中古マンションの「家探しからのリノベーション」を多数手がけています。宅建資格をもつコーディネーター、建築士資格をもつデザイナー、施工管理の専任スタッフが社内に在籍し、家探しからリノベーション設計・施工までワンストップでお任せいただけます。家探しからのリノベーションをご希望の方は、ぜひ当社ひかリノベにご相談ください。

当社公式HPでは、AIによる物件マッチングサービス「ひかリノベの住まい探しサポート」を公開中です。提案あなたに物件情報の閲覧も可能です。登録いただいた条件をもとにおすすめの物件をAIがピックアップし、メールで配信します。間取りや平米数、アクセス等の基本情報のほか、月々のローン支払いのシミュレーション、オンラインで事前審査ができる機能も。ご興味のある方は、ぜひ下記より詳細をチェックしてみてくださいね。

 hikarinobe.com  1 user

ひかリノベの物件検索

https://hikarinobe.com/search/select_area.html

スマホではじめる家探し。リノベーション向き中古マンション・中古戸建てが見つかる！ エリアや予算、平米数など希望条件に合った物件を探せます。未公開物件多数取り扱...

また現在、ひかリノベのサービス概要をまとめたパンフレットと施工事例集のPDFデータを無料で配布中です。下記ダウンロードボタンより、どうぞお気軽にご覧ください。