最短?高額?マンション売却時の期間と金額の意外なカンケイ

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マンション 売却 期間

「マンションを売りたいんだけど、どれくらい日数がかかるんだろう?」
住み替えや転勤・転職など、売却にタイムリミットのある方はとくに気になる問題ですね。

「売り出しから3ヶ月たつけど、まだ買い手がつかない……」と不安になったり、新居への引っ越しの目途がつかなくて困ってしまったり……。
そんな皆さまに、この記事では『マンション売却にかかる期間』の目安や『早く売るためのコツ』についてお話します!

せっかく自分のマンションを売るなら、なるべく早く、高く売りたいもの。
マンション売却をお考えの方、いままさに売り出し中の方、賢く計画的なマンション売却にぜひこの記事をお役立てください!

1.マンション売却のプロセス

まずは、マンション売却の流れと、引き渡しまでにかかる日数の目安についてみていきましょう。


4



 

1

2

  査定
   
    媒介契約
   
    価格決めて売り出し
     
 



3



  内見受け入れ
   
    価格・条件交渉
    購入申し込み承諾
     
  2



1

  売買契約
   
    決済・引き渡し

上の図のように、マンション売却は大きく3つのステップに分けられます。

①査定~価格を決めて売り出す (1~2週間)
②売り出し~買い手がつく (平均3~5ヶ月)
③契約~引き渡し(2週間~1ヶ月)

1つずつくわしくみていきましょう。

①査定~価格を決めて売り出す(1~2週間)

マンションをスムーズに売却するためには、仲介業者選びが重要です。
まずは2~3社に査定を依頼し、その対応をみて「信頼できる」と感じた業者に仲介を依頼しましょう。
その際、あらかじめレインズ土地情報総合システム等で周辺相場を調べておくと、出された査定が妥当か判断しやすくなりますね。
査定がどのように出されるかについては、別記事「マンション査定を最大限に活用!マンションを上手に売る秘訣」にくわしくまとめましたので、よろしければそちらも併せてご覧ください。

仲介業者選びのコツは、売りたい物件にマッチした業者を探すこと。
都心の人気物件はやはり大手が強い傾向がある一方、地元のネットワークに強い地域密着型の業者の方がより早く、より高く売れる場合も珍しくありません。

「最近、近隣の似たようなマンションで売却の成約があったか」
「現在、このエリアでマンションを探しているお客さんがいるか」

査定を依頼する際、上の2点を確認しましょう。

信頼できる業者が見つかったら、媒介契約を結びます。
媒介の仕方には次の3つがあります。

(1)一般媒介
(2)専任媒介
(3)専属専任媒介

 

一般媒介

専任媒介

専属専任媒介

他社への媒介依頼

OK

NG

NG

レインズへの登録

任意

必ず登録

必ず登録

販売状況の報告

任意

隔週で必ずおこなう

週1回必ずおこなう

売主が買主を探す

OK

OK

NG

契約期間

無制限

3ヶ月更新

3ヶ月更新

上の図のように、≪専属専任媒介≫では、たとえば自分の知り合いで「買いたい」という人が現れても、必ずその業者を通じて取引しなければなりません。
そのため、≪一般媒介≫≪専任媒介≫での契約が一般的です。

≪一般媒介≫は複数の業者に平行して売り出しをかけてもらうため、より手広く買い手を探せますが、その分対応が煩雑になります。
他方、≪専任媒介≫は独占契約です。「売り方はお任せしたい」という人はこの方が楽でしょう。

上で述べたように、売り出してから買い手がつくまでは3~5ヶ月かかるのが平均的です。
立地がいい、相場より安い等、物件に特別アピール力がある場合、より手広く買い手を探せる≪一般媒介≫が早く買い手がつく傾向にあります。
そうでない場合、独占契約の≪専任媒介≫の方が仲介業者は力を入れてくれるので、買い手がつきやすい傾向にあります。
まず≪専任媒介≫で3ヶ月様子をみたあと、反響が少なければ≪一般媒介≫に切り替える(あるいはその逆)といったやり方もできます。

媒介契約を結んだら、いよいよ価格を決めて売り出します。
売り出し価格は、売主の希望と査定にもとづいて決定します。
マンションをスムーズに売却するためには、周辺相場をよく調べ、マンションの価値に見合った価格をつけることが何よりも大切です。
マンション価格の相場の調べ方については、別記事「中古マンションの相場・動向の調べ方と値引き交渉2つのコツ」にくわしくまとめましたので、よろしければそちらも併せてご覧ください。

このとき、のちの値下げや値引き交渉を想定しておくと、あとでまごつきません。
「3ヶ月売れなかったら○○円値下げする」
「値引き交渉は○○円まで応じる」
とあらかじめ決めておきましょう。

②売り出し~買い手がつく (平均3~5ヶ月)

マンションを売り出してから買い手がつくまではケースバイケースですが、3~5ヶ月かかるのが平均的です。
(三井不動産トラスト不動産のデータによると、2014年は首都圏が2.5ヶ月、近畿圏が3.3ヶ月、中部圏が4.1ヶ月かかっています)

売り出し情報をみた人から「内見したい」と申し込みがあれば、随時日程を決めて受け入れます。
直前になってあわてないよう、売却をきめた時点で部屋はキレイに片づけておきましょう
また内見では売却理由やマンションの住環境、住人同士のつきあい等聞かれることがありますから、事前に答えを用意しておきましょう。

Webやチラシで広告をうっても反響が少ない場合、値下げをおこないます。
値下げはこまめに少しずつおこなうより、区切りをつけて一気におこなう方が効果的です。

また、買い手から値引きを交渉されることもありますが、上で述べたようにあらかじめ「値引きは○○円まで」と決めておくとまごつきません。

★マンションが売れやすい時期はあるの?

1年の中でとくにマンションの需要が高まるのは、1~3月9~11月です。
春先には入学や入社がありますし、秋口には転勤等で住まいの需要に変化があるためです。
したがって「3月を過ぎてしまったら値下げする」というように売却のスケジュールを立てるのも効果的です。

③契約~引き渡し(2週間~1ヶ月)

価格や引き渡し日等の条件の折り合いがついたら、売買契約を結びます。
買い手が住宅ローンを利用する場合、契約後、ローン審査に入ります。
ローン審査には2週間~1ヶ月ほどかかります。
審査が通ったら、決済・引き渡しが可能となります。

住み替えによる売却の場合、新居への引っ越しに間に合うように日程調整する必要がありますね。
買い手の希望もありますから、契約時によく話し合って決めておきましょう。

★住み替えをスムーズにおこなうには?

住み替えは、もとのマンションの売却と新居の購入を平行しておこないます。

≪売り≫を先行すれば、売却価格に応じて新居の資金計画を立てられますが、引き渡しまでに新居が決まらないと仮住まいの必要があります。
他方、≪買い≫を先行すれば住む家には困りませんが、もとのマンションの売却代金が決まらないため、資金計画が不安です。

資金の面で安心なのは、やはり≪売り≫の目途が立ってから購入物件を探す方。
上でみたように、マンションの売却にかかる期間は全体でおよそ4~6ヶ月です。
そのうち契約から引き渡しまでにかかる期間は2週間~1ヶ月ですから、この間に新居を決めるということになります。
あらかじめ購入する物件の候補を探しておき、売却が決まったらすぐ購入申し込みができれば、一番スムーズですね。

もとのマンションの引き渡しは買い手と話し合って決めることができますから、新居の引き渡しに合わせて、余裕をもった日程を設定しましょう(1~3ヶ月が一般的)
あとから「引き渡しを遅らせてくれ」ということになると、買い手からその間の補償を請求される場合があります。

契約や決済・引き渡しにあたっては実印・印鑑証明書・マンションの権利証等の必要書類を事前に用意しておかなくてはなりません。
また、ローンが残っていて自己資金で完済する場合、その用立ても必要です。
当日になって慌てないよう、早めの準備を心がけましょう。
契約日や決済・引き渡し日の手続きと、そのために必要な準備については、別記事「絶対売りたい!上手に売れるマンション売却の流れとコツ!」にまとめてありますので、よろしければそちらも併せてご覧ください。

2.マンションがなかなか売れない! そんなときの対策は……

komatta_man

上でみたように、売り出しから買い手がつくまでは3~5ヶ月かかるのが平均的です。
それ以上かけても売れない場合、やはり対策を考える必要があります。

対策①値下げする

買い手にとって魅力ある物件とは、≪立地や広さ等の条件≫と≪価格≫のバランスで決まります。
三井不動産トラスト不動産のサイトによると、首都圏の場合、売り出しから3ヶ月経つと当初の価格から平均7.4%、6カ月で12.7%、12カ月で16.6%値下げした価格で成約しています。

上の表でみたとおり、媒介契約は3ヶ月更新制ですから、多くの場合3ヶ月を一区切りとして値下げをおこないます。
あるいは、マンションの需要が高まる1~3月・9~11月を過ぎたら値下げするというケースもよくみられます。

いずれにせよ、値下げはこまめに少しずつおこなうより、区切りをつけて一気におこなう方が効果的です。
大切なのは物件情報をみている人に「安くなった」と思わせること。
物件情報を価格帯でみる人も多いことから、3,030万円→2,990万円というように、価格帯の区切りをまたぐ値下げも効果的です。

値下げ幅やタイミングは、売り出しの時点で決めておくとまごつきません。
「○○円で売れるのが理想!」という価格と、
「○○円以下では売れない……」という最低価格をあらかじめ決めておきましょう。
その幅の中で「売り出しから3ヶ月経ったら○○円値下げする」というように決めておけば、計画的に値下げできます。

対策②相場より安くする

「少しでも早く売りたい!」という場合、相場より安くすることで、物件情報をみている人にインパクトを与えます。
とくに投資目的で物件を探している層は、価格に対してシビアです。
マンションの立地や部屋の条件に対して割安である」ということは、買い手にとって大きな魅力です。

対策③買い取り保証を利用する

仲介業者によっては、「半年経って売れなかったら、○○円で買い取ります」という保証がつく場合があります。

  • 専任または専属専任媒介契約を結んでいる
  • 耐震建築である
  • 買い取り価格は査定の90%以下

というように、一定の条件で仲介業者が買い取ってくれるのです(条件は仲介業者や契約内容によって異なります)
たいてい価格は相場よりグッと安くなりますが、とくに住み替えや転勤等タイムリミットがある場合、こうした保証があると安心ですね。

対策④≪買い取り業者≫に買い取ってもらう

買い取り業者≫とは、マンションを買い取ってリフォームをおこない、それを売って利益をあげている業者のこと。
リフォームするので瑕疵担保責任を負わなくていい一方、買い取り価格は相場の60~70%程度が一般的です。

なかなか買い手がつかない場合、仲介業者から≪買い取り業者≫の利用をすすめられることもあります。
また、「価格にこだわらないのですぐに売りたい」という場合、はじめから仲介業者を通さずに直接≪買い取り業者≫に買い取りを依頼することも可能です。

その他マンションが売れない場合の施策については、別記事「売れないマンションを売れるようにするための全施策」にくわしくまとめましたので、よろしければそちらも併せてご覧ください。

3.リノベーションの『ひかリノベ』でマンションを売却する3つのメリット

以上のように、従来マンションの売却は仲介業者を通して販売するか、≪買い取り業者≫に買い取ってもらうのが一般的でした。
ここではもう一つの売却のカタチとして、リノベーション会社『ひかリノベ』の物件売却サービスをご紹介します。

HP
ひかリノベ公式ホームページ

ひかリノベは「中古+リノベーション」によって理想の住まいづくりをサポートするリノベーション会社。
中古物件の購入からリノベーションまでをワンストップで提供しています。

ひかリノベでは現在、リノベーション目的で物件をお探しのお客様にご紹介する中古マンションを募集しています。リノベーション会社であるひかリノベでの売却は、従来の売却仲介サービスにはない次の3つのメリットがあります。

 

◆リフォームやクリーニングは不要!

リノベーション前提だから、クリーニングやリフォームは一切必要ありません!

従来の売却仲介サービスでは「そのまま住める物件」が好まれるとされ、仲介業者がリフォームやクリーニングを勧めるケースも少なくありませんでした。
しかし、実際には、相場が1,000万円の物件を100万円かけてリフォームしても、1,100万円で売れるとは限りません。
そのように持ち出し覚悟で施したリフォーム内容が、買い手の好みに合うかもわかりません。

ひかリノベのお客様は「リノベーションで理想の住まいをつくりたい!」と目的がハッキリしています。
リノベーションで部屋の中は一新されるので、そのままの状態でお引渡しください!

 

◆瑕疵担保責任がない!

リノベーションで瑕疵もまとめて解体するので、瑕疵担保責任はありません!

従来の売却仲介サービスでは、売主様が個人の場合、3ヶ月程度の瑕疵担保責任を負うことが一般的です。
しかし、ひかリノベのお客様は、リノベーションで部屋の設備を解体・交換することを前提としています。
そのため、売主様が部屋の設備の瑕疵について対応する必要はありません!
マンション売却後に問題が見つかっても、ひかリノベが工事を保証しますので、売主様が工事箇所について責任を問われることはありません。

 

◆相場に近い価格での売却がしやすい!

ひかリノベのお客様は、簡易的なリノベーションやハウスクリーニング等をしていない≪現況物件≫を≪相場価格≫で購入することを希望しています!

リノベーションを前提とする場合、マンション価値の見方が通常と異なり、部屋の状況によって値段が安くなることはありません
その代わり、リノベーションで変えられない部分、マンションの立地や共用設備などの住環境がチェックされます。

買い取り業者は、買い取った物件をリフォームして売りに出すので、利益を出すため安く買わなければなりませんが、リノベーションするお客様にはそんな必要がありません。
ここが買い取り業者とひかリノベの最も重要な違いです。

 

最後に、ひかリノベを利用するメリットをまとめておきます。

ひかリノベにマンション売却を依頼する3つのメリット

  • リフォームやクリーニングは不要!
  • 瑕疵担保責任がない!
  • 相場に近い価格での売却がしやすい!

つまり、ひかリノベでマンションを売却すると、買い取り業者を利用するのと同様のメリットがあるのと同時に、相場に近い価格での売却がしやすいというわけです。

売却

▲売却のご相談はコチラから!

マンションの売却をお考えの方は、上のお問い合わせフォームからご連絡ください

ひかリノベでは物件検索サイトを通じて、毎日多くのお客様がリノベーションするための中古物件を探しています。
あなたのマンションが、そんなお客様の「理想の住まい」になるかもしれません。
私共ひかリノベは、そうした≪出会い≫のお手伝いをいたします。
たくさんのご連絡をお待ちしております!

執筆は、ひかリノベのコーディネーター、今淵でした。

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今淵 正崇

リノベーション専門会社「ひかリノベ」コーディネーター

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