マンションを売却しようと考えている人にとって、「いくらで売れるの？」と同時に「いつまでに売れるの？」ということが最も気になるポイントではないでしょうか。

高い査定額がついても、売却まで長い時間がかかると、もとの家と新居のローンが重なったり、仮住まいが必要になったりとコストもかさんでしまいます。したがってなるべく早く売却を決めたいですよね。

そこでこの記事では、売却までにかかる平均的な期間や長期間売れないことでのデメリット・速やかに売却するためのコツなどを解説します。

2016年8月31日初出→2020年2月29日更新⇥2021年11月8日更新

平均的な売却期間は3～6ヶ月

公益財団法人東日本不動産流通機構が令和3年1月に発表した首都圏不動産流通市場の動向（2020年）によりますと、不動産の売り出しから成約に至る日数は次の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2020年）」

これを見ると、中古マンションの場合売り出しから成約までの日数は88.3日で、約3ヵ月かかります。2010年には約2ヵ月で成約していましたが、近年は日数がかかるようになっています。

この売り出しの準備段階としては、相場を調べること・不動産会社を選定すること・査定を受けることなどがあり1～4週間程度かかります。また売買契約を結んだ後には、決済や物件の引き渡しなどがあり、1～2ヵ月程度見ておく必要があります。したがって平均的な売却期間は、準備と後処理を含めて1ヵ月～6ヵ月程度かかるということになります。

新居への買い替えを行う場合は、この間に新しい住まいを見つけ、契約・引き渡しと進めていくことになります。
先に売却を済ませてから、ゆっくり新居を探すことも可能ですが、長引くと仮住まいの家賃がずっとかかることになる……と頭に入れておきましょう。

コストを抑えるためのベストな進め方は、売りと買いを同時並行すること。売り買いがスムーズにいけば、仮住まいのアパートなどの家賃も最小限に抑えることができます。

長期間売れ残ると価格も下がる

売却の準備から売り出し・売買契約締結後の流れを順にご説明します。

売却準備期間

マンションの売却を考えてから売り出す前の準備期間として、通常1～4週間程度必要です。

1.相場の調査

不動産会社の査定額が適切かどうかを調べるためには、あらかじめ自分で相場を調べておくことが必要です。

調べる方法としては、国土交通省が不動産取引を行った人を対象にしたアンケートをデータベース化した「土地総合情報システム」や不動産取引情報サイトの「Reins Market Information」、不動産会社のホームページなどがあります。

2.査定

不動産会社の査定は、1社では高い価格での売却は期待できません。インターネットの一括査定を利用すれば早く数社から査定を採ることができます。

3.媒介契約の締結

仲介する不動産会社の選定は、適切な価格で早く売るための大事なポイントです。積極的に販売活動を行う信頼できる不動産会社を選ばなければなりません。

物件の売り出し

マンションの売り出しを初めて売買契約が成立するまでの平均的な日数は、1～3ヵ月程度です。

4.売り出し開始

買主を探すために広告活動を行い、マンションの売却活動を始めます。買主が現れたら内覧を行います。リフォーム等は必要ありませんが、掃除などは行い清潔な印象を与えることは必要なことです。

5.購入申し込み・条件交渉

内覧者が購入を希望した場合には、購入金額などの情報が記載された買付証明書が発行されます。この買付証明書を基に価格を中心とした条件交渉を行います。

6.売買契約締結

条件面の折り合いがついた場合には、売買契約を締結し買主から売主に手付金が支払われます。売買契約を締結すると、解除するのは難しいため、契約書の内容をきちんと確認しておくことは大事です。

売買契約締結後の処理

契約を締結して引き渡しが完了するまでは通常1～2ヵ月程度見ておく必要があります。

7.決済・物件引き渡し

決済は売買契約締結後1ヵ月程度たってから、金融機関と売主・買主・不動産会社・司法書士が一堂に会して行われます。物件の引き渡しも決済と同時に行われるのが一般的です。

物件決済時は物件残金含め、固定資産税・都市計画税の日割りと、マンションであれば管理費・修繕積立金の日割りも当日にあわせて売主に支払う必要があります。

8.物件引き渡し

物件は契約書通りか確認をし、登記に必要な手続きを行い、カギを引き渡すことによって売買取引は終了します。

すぐに売れる物件と売れない物件の違い

直ぐに売れるマンションと売れないマンションには、それぞれ理由があります。売却に影響を与える要因には次のようなものがあります。

適正な価格かどうか

マンションの売り出し価格を決める際には、周辺の価格を参考にして決めましょう。競合物件と比べ売り出し価格が安ければ、一般的に早く売却できます。しかし周辺の物件よりも高い価格に設定すると、よほど良い条件でない限り売却に時間がかかると考えた方が良いでしょう。

良い立地条件か否か

駅から5分以内の立地にあれば、ニーズは高いといってよいでしょう。多少価格が高くても、早く売却できる可能性はあります。逆に駅からバスを利用するような場合には、売却するのは難しいと言えます。

築古物件か築浅物件か

築浅の物件は、設備は最新式のものが用意され、修繕費もかからないので比較的容易に売却できます。しかし築古物件になると、管理費や修繕費などのコストがかかるので売却は難しくなります。

良い不動産会社を選べたか

マンションの売却は、仲介してくれる不動産会社の選定も大事になってきます。

不動産会社は売却活動を積極的にしてくれる会社を選びましょう。
広告や販売に力を入れていない場合は、内覧者が少なくなります。そのような場合には不動産会社の見直しも考えるべきです。また不動産会社にはマンションが得意の会社と戸建て住宅が得意な会社があるため、エリアや営業方法などもあらかじめ調べておく必要があります。
さらに、不動産会社によってはリフォームを提案してくるところもあります。古びた内装だと内見が入りづらく、結果的に売買にたどり着かないためです。しかし、不動産に詳しいリノベーション会社が買主であれば、リフォーム済み物件を好まない傾向があるため、リフォームは慎重に考えましょう。

売れ残り感がないか

以上説明した要因が売却に大きな影響を与えますが、売り出し期間が長くなるほど売れ残り感が出てますます売りづらくなります。内覧者が多ければさほど心配する必要もありませんが、購入希望者がない場合には、価格を含めた条件や不動産会社の見直しも考えねばなりません。

速やかに売却するために

では、どのような基準で不動産会社を選べば、スムーズに売却することができるのでしょうか。
時間もお金も損をしないために、知っておきたい知識や、自分で調べておくとよいデータはどのようなものかをお伝えします。

査定は2～3社まで

実際に広告を打ったり、マンションを探している方に物件を紹介したりと、販売活動を行うのは不動産会社ですので、信頼できる会社選びが成約に向けての第一歩です。
不動産会社の決定は、一般的に2～3社から査定をとり、提示された価格や対応を比較して決めましょう。
相見積もりをとることは、相場感が分かる、比較対象ができるといったメリットがありますが、あまり多くの会社から査定をとっても、捌くのが難しくなります。やはり2～3社が、現実的な数です。

不動産会社は一つの会社に絞っても良いですし（専任媒介・専任専属媒介）複数の会社から同時に売り出すこともできます（一般媒介）。

査定価格は、「その会社があなたのマンションをどのように評価しているか」という指標ですので、もちろん安すぎる会社はいけませんが、高すぎる会社も問題がないとは言えません。
査定価格は「この値段で売れそうだ」という予測です。その値段で成約することを保証するものではないので、注意しましょう。実際にその価格で売り出してみたら、「割高な物件だ」と買い手から敬遠され、まったく反響がこない……というケースも、中にはあります。

価格設定は適切に

査定価格が高すぎ/安すぎないかを判断するには、周辺相場を知らねばなりません。
同じエリア内で売りに出されている、ほかの物件の価格をご覧になってみて下さい。

こちらはひかリノベの物件検索システム「住まい探しサポート」ですが、市区町村や沿線ごとに物件情報を見ることができます。専有面積・駅までの時間・築年数による条件検索ができますので、「JR総武線両国駅周辺で、広さ60㎡～70㎡、駅まで徒歩10分以内、築年数は20年くらいまで」というように、ご自分のマンションと似た条件で検索してみましょう。

 hikarinobe.com  1 user

ひかリノベの物件検索

https://hikarinobe.com/search/select_area.html

スマホではじめる家探し。リノベーション向き中古マンション・中古戸建てが見つかる！ エリアや予算、平米数など希望条件に合った物件を探せます。未公開物件多数取り扱...

また、中古マンションの取引は価格交渉を経て、値引きして成約するケースが多いため、成約ベースの価格相場も知っておきたいところです。
レインズマーケットインフォメーションで直近1年間、土地情報システムで直近5年間の取引事例がチェックできますので、こちらもあわせて確認しておきましょう。

 www.contract.reins.or.jp  1 tweet 103 shares 156 users

不動産取引情報提供サイト（マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情...

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

当サイトは、指定流通機構（REINS）が管理する具体的な不動産取引価格情報を提供し、不動産流通市場の一層の活性化を図ること目的として運営されています。

 www.land.mlit.go.jp  1 tweet 377 shares 307 users

地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省

http://www.land.mlit.go.jp/webland/

国土交通省が提供する土地総合情報システムです。不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索してご覧になることができます。

中古マンションは満額で成約することの方が少ないので、売出価格は値引き分を見込んで設定します。
値引きは端数切り捨てが一般的ですから、売出価格は「相場価格+数十万円」程度に。

売り出し後は反響を見て、必要であれば値下げを検討します。
まず3ヵ月間様子を見て、問い合わせや内覧の申込が入らないようなら、価格を見直しましょう。

値下げは、ある程度まとまった金額（数百万円単位）で実施します。少額の値下げを繰り返しても、インパクトがなく、目を引きません。

また、春からの新生活を理由に新居を探される方が多くなるため、不動産取引がもっとも活発になるのは2～3月です。1月に入ってまもなく大きな値下げをすると、より多くの買い手の目に留まりやすくなります。

内覧は迅速に・柔軟に受け入れて

内覧の申し込みが入ったら、日程調整はすみやかに。なるべく先方の希望に合わせて、直近の日時で受け付けたいものです。

申し込みはいつ入るか分かりませんから、いつでも受け入れられるよう、売却を決めた時点で部屋はキレイに片づけておきましょう。

ただし、とくにハウスクリーニングを頼んだり、リフォームをする必要はありません。
中古マンションは、リフォームやリノベーション目的で物件を探している買主も多いもの。
リフォームして綺麗になれば、その分高く売れるというものではありませんから、基本的には現況のままでOKとお考えください。

マンション売却までの平均的な内覧件数は、物件の条件によって変わります。好条件であれば内覧1件でも決まることはありますし、条件が悪ければ30件でも決まらないことも…。条件がそう悪くなければ、10件程度で成約に至るのが一般的です。

10件程度内覧しても成約できない場合には、売却価格などの条件を見直す必要があります。売り出し期間が長くなると、売れ残り感が出てますます売りづらくなりますので、柔軟に対応することが大事です。

反響が無ければ不動産会社の変更も

「そろそろ売り出しから3ヵ月経つけれど、内覧の申込みや問い合わせがまったく無い……」という方は、不動産会社の変更も検討しましょう。

中には、自社で物件探しを請け負っている顧客を優先して、契約を進めたいがために、ほかの不動産会社を通しての問い合わせにわざと応じなかったり、レインズへの登録を怠ったり、といった悪質な囲い込みを行う会社もまれに存在します。

とくに、専任契約を結んでいるのに販売状況の報告が無い、レインズや物件情報ポータルサイトに掲載されていない…といった問題がある場合は、その会社と媒介契約が切れても更新はせず、別の会社から改めて売り出すことをおすすめします。

買取は相場の6～7割の価格になる

不動産会社は売主と買主の仲人役ですが、買取再販といって自ら物件を買い取り、リフォームを施す等して再び販売する――という事例も近年増えてきました。

業者買取は買い手が付くのを待つことなく、いますぐ確実に売却することができますが、相場の6～7割程度の価格での取引となってしまいます。

ひかリノベは「業者買取」ではなく、リノベ用物件を探している買主さまと売主さまを直接おつなぎする形で、自宅や相続物件などの売却サポートを行っております。
そのため売却に際し、お金をかけてリフォームやクリーニングを行うことなく、市場価格での取引が可能です。

当社ひかリノベでは、マンションの売却もサポートしております。
売却査定はもちろん、新居探しのご相談も承っておりますので、どうぞお気軽にご相談ください！

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