最適なリノベーション向きマンションを見極めるポイント4つ

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リノベーション向きのマンションって、どんなマンションか分かりますか?

多くのサイトで、リノベーション向きマンションが紹介されていますが、何でリノベーション向きなのか、プロが見てもよく分からない物件も多く含まれています。

単にリフォームが必要な物件や、築年数が経っているだけの物件を、リノベーション向きとして紹介されているケースもあるのです。

「リノベーション向きマンションを購入したけど、自分の好きなようなリノベーションは実現できない・・・」そんなことは絶対にないようにしたいですよね。

この記事では、リノベーション向きマンションとは何かお伝えします。

それに、リノベーション向けマンションの探し方や、手に入れるまでのプロセスについても解説しますので、リノベーション向きマンションをお探し中の方はぜひ、ご覧ください。

1. リノベーションにもできること、できないことがある

リノベーションとは、デザインや設備を大規模に変え、新築の頃以上に快適・便利にすることを指しますが、できることとできないことがあります。

「えっ、何でもできるんじゃないの?」と思われるかもしれませんが、壁や柱、パイプスペースなど、変えられない部分もあるのです。

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▲スケルトン状態にしてあらわになったパイプスペース。パイプスペースとは、名前の通り、「上下水道や、ガス管などの配管類を納めた空間」のことです。

上の写真のように、端っこにパイプスペースがある場合は、リノベーションしやすいです。しかし、下の写真のように、中央にパイプがある場合もあります。

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▲部屋の中央付近にあるパイプ。これは動かすことができません。

「この辺りは、大きな部屋を造りたかったのに・・・」と思っても、パイプや柱などがあってできないケースもあるのです。

このような場合は、工夫が必要です。

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ひかリノベの施工事例。写真中央のブラウンの柱がパイプスペースになっています。

上の施工例のように、この柱をアクセントにすることもできます。

リノベーション向きマンションの条件の1つとして、リノベーションの制限が少ないことが挙げられます。

どこをチェックすればいいか、次章で説明します。

2. リノベーション向きマンションの4つのポイント

リノベーション向きマンションかどうかを判断するには、次の4点をチェックしてください。

①築年数
②リフォーム・リノベーション前物件
③マンションの管理
④マンションの構造

1つずつ見ていきましょう。

2-1. お勧めの築年数

資産価値の観点から見れば、築年数が15~20年経ったマンションがお勧めです。

新築・築浅の物件は購入後、資産価値の下落が激しく、例えば、3,000万円で購入したのに、数年で2,500万円の価値しかなくなってしまったということがあるのです。

築15~20年の物件は下図のように、価格が安定してきていますので、大幅な価値下落を防ぐことができます。

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▲出典元:REINS「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2015年)

2-2. リフォーム・リノベーション前物件を探そう

リノベーション向き物件を安く購入するためには、リフォーム・リノベーション前マンションを探すのがお勧めです。

多くの物件が売りに出される前に、見映えをよくするために、リフォームやリノベーションをされるのですが、物件価格にその分の費用が加算されてしまいます。

100万円のリフォーム費用がかかれば、売主もその分の費用を価格に上乗せするのは当然ですよね。

ですから、リフォーム前・リノベーション前のマンションこそ、リノベーション向きと言えるでしょう。

2-3.マンションの管理はどのように行われているか

マンション管理のチェック項目は2つあり、実際に物件を見て確かめること、書類の確認をしなければなりません。

<物件を実際に見て確認すること>

まず、物件を見て確認することですが、共用部分がきれいかを確認します。

マンションをリノベーションして住むにしても、部屋以外の管理が行き届いていないなら、安心して暮らすことはできません。(部屋はきれいでも、階段に大きなひびとかあったら、不安ですよね)

マンションを目で見て確認したいポイント

  • 外壁にひび割れ、はがれはないか
  • バルコニーに錆び、亀裂はないか
  • 屋上の防水にふくらみや水だまりがないか
  • エントランスや階段は清掃されているか
  • 駐輪場、駐車場、ゴミ置き場は清掃されているか
  • その他の共有部分で、壊れたままのものがないか

それと、共用部分はリノベーションができないことに注意しましょう。

バルコニーやドアは共用部分なので、直すことができません。「ドアが汚いから、購入後に自分の好きなドアに変えよう」と思っても、管理組合と相談して、どのようにするか指示を仰がなければいけないケースがあるのです。

バルコニーとドアを変える必要があると思ったら、不動産会社にどうすれば良いか、聞いてみましょう。

<書類で確認すること>

書類て確認することですが、管理規約と修繕計画を確認します。

管理規約とはマンションを適切に管理するためのルールですが、リノベーションを制限している場合があります。

例えば、「床をフローリングにしたい」と思っても、工事音などの理由から禁止している管理規約もあるのです。

ですから、リノベーションできるか、管理規約をチェックしておきましょう。

次に、修繕計画についてですが、こちらはマンションが適切に管理されているか、確認するために見ます。

長期修繕計画が立てられているかは、マンションの将来を見据える上で、大きな参考になります。

「マンションは管理を買え」という言葉がありますが、しっかり、物件状態と書類をチェックしてみてください。

2-4.マンション構造で確認する3つの確認項目

リノベーション向きマンションかどうかは、構造、耐震構造、共用部分について確認します。

<ラーメン構造か、壁式構造か>

マンションは、大きくラーメン構造と壁式構造に分かれますが、ラーメン構造がリノベーションに向いています。

ラーメン構造は、柱と梁でマンションを支えており、壁をなくして自由な間取りにすることができる一方、壁式構造は壁がマンションを支えているので、間取りの変更が制限される場合があるのです。

ラーメン構造壁式構造

 

▲ラーメン構造と壁式構造。壁式構造は、5階建て以上では採用されません。

階数で見極められますので、5階以下の建物の場合は不動産業者に確認してみてください。

団地などは壁式構造が多いですが、もし気に入った物件が壁式構造なら、自分の好みの間取りにできるか、リノベーション会社と話し合ってください。

<旧耐震か、新耐震か>

耐震基準は、1981年(昭和56年)6月1日を境に、旧耐震基準と新耐震基準に分かれますが、新耐震の物件をお勧めします。

建築確認日(建築許可が降りた日)が1981年6月1日以降なら大丈夫です。ただし、広告には載っていないので、築年数が1982年頃など、旧耐震で造られた可能性があるなら、不動産業者に確認すると良いでしょう。(市役所で確認することもできます)

旧耐震のマンションもダメというわけではありませんが、耐震診断を受けたか、耐震補強したかなど、不動産会社に確認するといいでしょう。

<共有部分>

第1章で、パイプスペースなど、変えられない部分があるということをお伝えしましたが、排水管の構造次第で、キッチンなどの水周りが移動できない場合があるので、注意が必要です。

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▲排水管のイメージ図。一般社団法人マンションリフォーム推進協議会運営サイト「REPCO」より引用。

床スラブ上配管の場合は、排水管までの配管に傾斜をつけるなどして、場所を変えることができます。(床をその分、高くする必要がありますが)一方、床スラブ貫通は、排水管が下の階を通っていますので、移動させることはできません。

排水管の場所次第、構造次第で、キッチンやトイレの位置が動かせなくなる場合があるということをおさえておいてください。

この辺は、一般人には分かりづらいところもありますので、リノベーション会社と相談してみてください。

3. リノベーション向きマンションの探し方

リノベーション向きマンションに探すに当って利用したいサイトと、どこに相談するべきかについて解説します。

3-1. リノベーション会社でリノベーション向きマンションを探す

リノベーション向きマンションを探す際は、リノベーション会社のサイトを利用するのが一番お勧めです。

リノベーション会社で物件を探す場合の2つのメリット

  • 物件探しから工事まで、一括してやってもらえる
  • お金から、リノベーションまで、あらゆる相談に乗ってもらえる

ここでは、2つのサイトを紹介しておきます。

<ひかリノベ>

東京を中心に、神奈川、埼玉、千葉で活動をしている会社です。リノベーション向き物件を豊富に扱っており、通常の不動産情報の他に、リノベーションの価格を上乗せした物件価格も提示しています。

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ひかリノベの物件検索画面。2016年1月13日現在、42,496件の物件を扱っています。

不動産情報を見るためには、会員登録が必要です。

首都圏でお探しの方は、ぜひ利用してみてください。

<リノベる>

今勢いのある会社で、全国に活動を広げつつあります。まだ、サービスエリアではない県もありますが、一度、チェックしてみることをお勧めします。

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リノベるHP。「エリアを選択する」で、自分の探している県をクリックしてみてください。

3-2. 不動産会社でリノベーション向きマンションを探す

リノベーション向きマンションを不動産会社で探すこともできます。

基本的に、リノベーション会社よりも、取り扱い物件数も多いので、掘り出し物が見つかることもあります。

しかし、スーモやホームズの大手不動産サイトでも、リノベーション向きマンションを探すことができますが、リノベーション済みのマンションもヒットしてしまうようです。

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HOME’Sの中古マンション検索サイト。キーワード検索で、「リノベーション向き」と入力して探してみてください。

リノベーション済みかリノベーション前の物件かは、チェックしなければなりません。値段や場所で絞っていけば、それほど多くヒットすることはないと思いますので、ひとつずつチェックしていってもいいかと思います。

また、購入を希望する場所の不動産会社に、「○○万円、□□平米で、リフォーム前の物件はありますか」と実際に尋ねることも、有益です。もし、無くても、条件に合った物件が出てきたら、紹介してくれるように頼むこともできます。

ただし、見つけた後のことも考えておかなければなりません。

不動産会社で物件を探す場合の2つのデメリット

  • 不動産会社の他に、リノベーション会社も探さなければならなくなる
  • 交渉相手が複数になり、手間がかかる

リノベーション会社の探し方は、別の記事「こだわりの家をつくるリノベーション会社おすすめ13選」をご覧ください。お勧めのリノベーション会社から、会社の探し方まで載っています。

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リノベりすHP。全国のリノベーション会社を探すことができます。

事例の紹介もありますので、一度、チェックしてみることをお勧めします。

4.実際にリノベーションマンションを手に入れるまでのプロセス

最後に、リノベーションマンションを手に入れて引っ越すまでの、プロセスについて見ていきます。

中古マンション購入の流れ ブログ用リフォーム

上の表の通り、物件探しと、リノベーション会社探し、リノベーションプランの作成を平行して行っていくのが望ましいです。

リノベーション会社に頼むと、物件探しもリノベーションプラン作成も一括で行えますが、リノベーション会社と不動産会社が異なると、上の表の通りに、別々で行っていくことになります。

物件価格とリフォーム費用を、住宅ローンで一括で借りる場合は、前もってリノベーション会社に見積もりをしてもらう必要があります。

<どれくらいの期間がかかる?>

リノベーションは規模にもよりますが、フローリングやクロスの張替えなどの中規模の場合は1~2週間、スケルトンにして、フルリノベーションする場合は、2ヶ月前後かかります。

これに加え、物件を探す時間がかかるわけですから、半年くらいをめどに考えておくと良いでしょう。

5.最後に

リノベーション向きマンションについて見てきましたが、いかがでしたか?

ネットで検索すると、リノベーション向きとして多くの中古マンションが紹介されていますが、この記事を読めば、本当にリノベーション向きマンションなのか、判断できるはずです。

中古マンション+リノベーションは、新築よりも安価に、思い通りに、自分の住まいを造ることができます。

この記事を読んで、リノベーション向きマンションを見つけ、自分の理想の住まいを実現してください。

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