失敗しない中古マンションの選び方~内見のポイントは?適正な予算は?

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たくさんの不動産情報の中から自分や家族の暮らしに合った中古マンションを選ぶには、どうしたら良いのでしょうか?

住まいに対するニーズは人それぞれ。
自分のライフスタイルに必要な条件や、家計に見合った予算といった、自分にとっての「理想の家」像を明確にする必要があります。

条件と予算の双方が折り合う「理想の家」の探し方、内覧や販売情報でチェックしておきたいポイントを、実際にマンションを購入された方の体験をもとに解説します。

物件探しの事前準備

まずは「条件」と「予算」を整理しましょう。

希望通りの物件に出会うためには、自分自身やご家族が考える「条件」を整理したうえで、家計に見合った「予算」を決める必要があります。

リノベーションして住むことを検討している方は、リノベーション費用の目安についても把握しておきましょう。

条件を整理する

多くの人にとって、第一の条件となるのは「立地」や「エリア」でしょう。家族が通う会社や学校の場所、利便性や自治体の特徴をもとに、最寄り駅やエリアを選定します。

一般に都心に近いほど人気エリアとなりますが、自分にとって最適な立地やエリアは、何を重要視するかによって異なります。なるべく時間をかけずに通勤・通学したい場合と、多少通勤時間が長くても座って通勤したいという場合では、選ぶ場所も変わってきますね。

住環境や街の雰囲気も、QOL(生活の質)の向上に欠かせない要素です。子育て中のご家庭は待機児童が少なく、保育環境が充実していることもポイントになりますね。

将来の売却も見据えて、リセールバリューが高い地域を選びたいという方は、これから開発が進む地域(都内の代表的な例を挙げると、千代田区・中央区・港区・渋谷区・品川区)駅や路線の新設予定地も狙い目になるでしょう。
近年は災害による被害も多くなっています。避難経路の確認と、そもそも地震や水害の影響を受けやすい地形・地盤なのか、ハザードマップで調べておくと安心です。

このほか条件としてよく挙げられるのが「広さ」や「陽当たり」「方角」です。

専有面積は家族構成から、家族がのびのび暮らせる広さを確保すると良いでしょう。たとえば3人以上の家族であれば、50~60㎡以上がおすすめ。

陽当たりは「南向きなら良い」と一概に言えるものではなく、周囲に背の高いビルがあるか等の事情によっても変わってくるので、内覧で直に確かめることが大切です。

予算を決める

自分の年収やライフプランから無理のない金額はいくらでしょうか。年収に対する適正な予算はいくらなのか目安が知りたいという場合、各金融機関が設定している住宅ローンの借入限度額の基準が参考になります。

大手メガバンクでは、「年収に対して占める返済額の割合が35%未満であること(金利は4%固定・返済期間は35年・ボーナス払いなしで計算)」という基準をもとに借入可能額を試算しているようです。この基準で計算すると、年収ごとの借入可能額と毎月の返済額の目安は下表のようになります。ご自分の年収に近い欄をご覧ください。

年収 借入可能額(元金)
300万円 1,693万円
400万円 2,634万円
500万円 3,293万円
600万円 3,952万円
700万円 4,611万円
800万円 5,269万円
900万円 5,928万円
1,000万円 6,587万円
1,100万円 7,245万円
1,200万円 7,904万円

フラット35「ローンシミュレーション」を使用して算出

※実際の審査では、物件の担保価値、自動車ローンや学資ローンなどの借入状況、勤務先や勤続年数などが総合的に考慮されるため、限度額はケースバイケースで変わります。上記はあくまで目安とお考え下さい。

ただしここでひとつ注意したいのは、「物件購入にかかる費用は、物件代金だけではない」ということ。不動産会社に支払う仲介手数料、登記費用といった諸所の費用も見込んでおく必要があります。

中古マンションの購入にかかる諸費用は、物件価格の5~8%。引越し費用や入居後に納める税金を含めると、およそ10%と考えておけば良いでしょう。

諸費用の主な内容としては、前述の仲介手数料、登記費用のほか、火災保険料、住宅ローン関連では融資事務手数料、保証料、団体信用生命保険料といった費用が掛かります。
不動産取得税、固定資産税、都市計画税といった税金も納めねばなりません。登記登録時には登録免許税という税金が課せられます。売買契約書に貼付する印紙も、印紙税という税金です。
またマンションの場合、居住者はマンション管理組合に対して管理費・修繕積立金を毎月納めることになります。

これらの諸費用は、住宅ローンに組み込むことも可能ですが、頭金として現金で用意するケースが多いようです。つまり「頭金は物件価格の10%~とする人が多い」ということですね。

リノベーション費用の目安は?

購入した物件をリノベーションして住む場合、工事にかかる費用も考慮して物件の予算を決める必要があります。

では、リノベーション工事にかかる費用の一般的な目安はいくらなのでしょうか。リノベーションは工事内容によって費用が大幅に変わります。そのため目安の金額が分かりにくい部分がありますね。

下表は、ひかリノベも加盟しているリノベーション会社ポータルサイト『SUVACO』調べのデータです。専有面積60㎡のマンションの一室を例に、800万円~1,500万円で「何ができるか」をまとめました。

工事内容
※マンション 60㎡を想定
予算
800万円 1,000万円 1,500万円
水まわり設備の取り換え
内装(床、壁、天井)の一新
間取り変更
造作家具や素材へのこだわり
断熱工事 × ×

※データ出典:SUVACO『予算別 リノベーションでできること』 

間取りは変えずに、水廻り設備と内装の一新であれば、予算は800万円前後(60平米)。
間取り変更を行うのであれば1,000万円前後。断熱工事も行う場合は1,500万円前後の予算が目安となります。

先ほど試算した「年収に対する適正な予算」から上記のリノベーション予算を差し引けば、物件購入に配分できる予算が見えてきますね。

物件探しの方法

条件と予算が決まったら、早速物件を探してみましょう。

物件探しの方法は、大きく分けて二つあります。一つは不動産情報が掲載されているポータルサイトで調べる方法と、もう一つは不動産会社で紹介してもらう方法です。

どちらか一つの方法を選ぶという訳でなく、実際には両方を併用する人が多いです。

物件情報をポータルサイトで調べる

まずはご希望のエリア内でどんな物件が販売されているかを、不動産ポータルサイトで調べてみましょう。

当社ひかリノベのHPでは、東京・神奈川・千葉の中古物件情報を、無料で提供しています(詳細情報を閲覧するには、無料の会員登録が必要です)。

当社の物件情報の特徴は、物件価格だけでなくリノベーション費用の目安も併せて掲載していること。リノベーションを前提に中古マンションを探している人は、工事金額を含めた全体の予算が掴みやすくなっています。市区町村または路線・最寄り駅ごとに探せるほか、平米数や価格の上限・下限、駅からの距離などで絞り込みが可能。気になる物件が見つかったら、そのままHP上で内見の申し込みも可能です。

不動産会社で紹介してもらう

物件情報をたくさん見ているうちに「条件に合う物件が見つからない」「どれが自分にとって良い物件なのか分からない」と悩んでしまう人も少なくありません。そのようなときには不動産会社に相談してみましょう。条件に合う物件を紹介してもらえる可能性があります。

不動産会社に相談するメリットは、ポータルサイトなどで検索しにくい条件を考慮して物件を探してもらえること。とくにリノベーションを前提として物件を購入する場合、水廻りの移動が可能か、壊せない壁の有無など、建築の知識も物件選びに必要になります。このような場合は、不動産仲介からリノベーションまでワンストップで請け負っている「ワンストップリノベーション」の会社に物件選びを依頼するのがおすすめです。

リノベーション向き物件の選び方

購入した物件にそのまま住む場合は、間取りや内装、設備など新築や賃貸物件を選ぶ場合と見るべきポイントは変わりません。しかしリノベーションを前提に中古マンションを選ぶ場合は、内覧で見るべきポイントが変わってきます。

こちらではリノベーションを前提とした物件選びのポイントを解説していきます。

間取りや内装は変えられる

間取りや内装、キッチンや浴室等の住設機器は、そのまま住む場合には重視すべきポイントですが、リノベーションを前提とする場合、これらは変えられるのでさほど重要視しなくてもよい部分です。

ただし、構造壁の有無や配管経路が間取り変更の妨げとなる場合もあります。やりたい工事ができるかどうか、建築知識を持ったプロに検討してもらうことが重要です。

そのためには物件購入の時点で、リノベーションの大まかな計画が決まっていなくてはいけません。その点、ワンストップリノベーション会社では、あらかじめリノベーションの要望を聞いたうえで物件紹介に入ります。間取り変更を伴うような大規模なリノベーションを考えている場合は、物件探しからワンストップリノベーション会社に任せた方が、失敗が少ないでしょう。

リノベーション向きの構造

中古マンションには、リノベーションに向いている構造と向いていない構造があります。
とくに問題になりやすいのは、構造上動かすことができない構造壁配管経路です。

RC造マンションの構造には、大きく分けて「ラーメン構造」と「壁構造」の二種類があります。
「ラーメン構造」は柱と梁で構造を支えているので、住戸内部の間仕切り壁は取り払うことができます。
一方の「壁構造」は、住戸内部に壊せない壁(構造壁)があります。
中にはラーメン構造で、かつ一部の間仕切りが構造壁というケースも。

そしてキッチンや浴室の位置を動かしたい場合、配管経路が問題になることがあります。というのも配管経路の関係で、給水・排水が問題なくできる範囲でしか移動ができないからです。

構造壁の有無を調査したり、配管経路を検討するのは建築の知識を持ったプロでないと難しいでしょう。購入前の検討段階で、図面や現地を確認してもらうことをおすすめします。

築年数は何年がベスト?

中古マンションを選ぶとき、築年数が何年の物件を選ぶのがいいのでしょうか? 当社ひかリノベでは、中古マンションの場合は築20年以上の物件をおすすめしています。

通常中古マンションの価格は、築年数が古いほど安価になっていくものの、築20年~25年ほどで底値に到達します。したがって、安価に購入でき将来売却する場合にも損をしにくいのがこのくらいの築年数です。

最大年数は、管理状態など複数の条件が絡み一概にいうのは難しいですが、「新耐震基準」にこだわるのであれば築40年未満がひとつの指標になります。建築基準法の新耐震基準の適用は1981年以降からなので、築40未満であれば新耐震基準の物件です。
もちろん耐震基準はあくまで最低基準ですから、旧耐震物件であっても堅牢な物件はたくさんあります。しかし、新耐震物件には耐震性とは別に、税制上のメリットがあります。たとえば住宅ローン控除。新耐震物件であることが、控除の要件となっています。住宅ローン控除を利用したい方は、築40年以内を意識されると良いでしょう。

もっとも重要なポイントは「管理状態」

適切な維持管理がされているかどうかで、物件の寿命が決まります。メンテナンスを怠れば、築30年程度でも雨漏りなどの不具合が生じる可能性がありますし、きちんと手入れを行い、快適な住環境を維持している築古物件もたくさんあります。

したがって物件選びでは、「計画的に大規模修繕をおこなっているか」「修繕積立金の残高は充分か」「修繕積立金や管理費の滞納はないか」といった管理状態を確認しておくことが大切です。修繕積立金の残高は、コーディネーターにお申し付け頂ければ調査が可能です。ひかリノベは中古リノベーションの専門会社として、管理状態は物件選びのもっとも重要な要素の一つと考えています。

一回の大規模修繕に必要な費用は100~120万円×総戸数ですから、次の修繕予定から逆算すれば、必要な金額が溜まっているかどうか分かります。またこのとき、長期修繕計画がきちんと立てられているか、これまでの修繕履歴の有無と合わせて確認しておきましょう。

内覧では駐輪場やゴミ置き場など、共用スペースの使われ方も見ておきましょう。建物の維持管理も管理組合――つまり住民によって運営されていくので、管理が行き届いているかの指標となります。

まとめ

中古マンションを選ぶ場合、立地やエリア、広さや日当たりといった条件を整理します。そのうえで年収に応じた予算を決めていきます。リノベーションをお考えの方は、リノベーション費用の目安を知っておきましょう。

リノベーションを前提に中古マンションを購入する場合は、構造や配管経路のチェックが必須です。失敗しないためには、物件選びからリノベーションの設計施工まで一括で行える、ワンストップリノベーション会社に依頼するのがおすすめ。

リノベーションのひかリノベでは、リノベーションの設計施工はもちろん、家探し、資金計画やローンのサポートもワンストップでご提供しています。マイホームをご検討の方、お住まい計画と同時にライププランを見直して賢く住宅購入をしたいとお考えの方は、ぜひひかリノベにご相談ください。

記事監修

尾高 等(宅地建物取引士)

宅地建物取引士の有資格者。住宅購入だけを目的とせず、その後も続く人生のファイナンシャルプランを長期的な視点から提案する。「かつては頭金が2割ないと住宅購入は難しく、多額の現金投資をしなければ理想の住まいはつくれませんでした。しかし歴史的な低金利や、100%融資も可能となった現在、マイホーム購入のあり方は多様化しています。新築、中古、マンション、戸建、いろいろな住居の選択肢がある中から本当に満足できる空間とは何なのか。一緒に探していきましょう」

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