失敗しない中古マンションの選び方 「理想の家」の条件とは?


shutterstock_664588459 (1)

不動産情報ポータルサイトを覗いてみると何万件という中古マンションが販売されていますが、この中から自分や家族の暮らしに合った物件を選ぶには、どうしたら良いのでしょうか?
住まいに対するニーズは一人ひとりのライフスタイルによって異なりますから、まずは自分が必要としている条件や、家計に見合った予算はいくらか、自分にとっての「理想の家」像を明確にする必要があります。
条件と予算の双方が折り合う「理想の家」を探し出すための考え方、内覧や販売情報からチェックしておきたいポイントを、実際にマンションを購入された方の体験をもとに解説します。

2017/7/1初出→2019/1/22更新

1.立地・広さ……まずは希望条件を洗い出して

住環境に求めるものは、一人ひとりのライフスタイルによって異なります。
たとえ住みたい街ランキング常連の横浜や、吉祥寺といったエリアでも、「勤務先が遠いので住みたいと思えない」という方は少なくないでしょう。
あなたにとって住みよい家の条件は、自分や家族の生活ありきで考える必要があります。

まずはあなた自身やご家族が住まいに求める条件をリストアップしてみましょう
住宅情報誌やWebコラム等を見れば、どの沿線が便利だとか、資産価値が高いエリアはここ、といった情報が豊富に得られますが、それらはあくまで最大公約数的な良さに過ぎないのです。
そのうちあなたにとって本当に必要な条件はどれなのか、あなたの暮らし方に応じていま一度見つめ直すことが大切です。

多くの方にとって最大の関心事は立地です。
通勤・通学時間の短縮はもちろんですが、「電車に乗っている時間は多少長くても、座って通勤したい」との理由から、あえて郊外の始発駅を選ばれる方もいます。

周辺環境、街の雰囲気もQOL(生活の質)の向上に欠かせない要素です。
毎日の買い物に便利な市街地を好まれる方もいれば、安らぎを求めて閑静な住宅地を好まれる方もいます。
子育て中のご家庭は、待機児童が少なく、保育環境が充実していることもポイントになりますね。

将来の売却も見据えて、リセールバリューが高い地域を選びたいという方は、これから開発が進む地域(都内の代表的な例を挙げると、千代田区・中央区・港区・渋谷区・品川区)駅や路線の新設予定地(ex.高輪ゲートウェイ周辺、相鉄・東急新横浜線エリア)も狙い目になるでしょう。

もちろん立地がよければ、そのほかの条件はどうでも良いという方は少なく、専有面積陽当たりも重要ですね。
専有面積は家族構成から、家族がのびのび暮らせる広さ――たとえば3人以上の家族であれば、50~60㎡以上がおすすめです。
陽当たりは「南向きなら良い」と一概に言えるものではなく、周囲に背の高いビルがあるか等の事情によっても変わってくるので、内覧で直に確かめることが大切です。

他方、間取りや内装・住宅設備機器はリフォームリノベーションで変えられるので、とくに中古マンションを検討されている方は、実はそれほど気にかけなくても良い部分です。
しかし建物構造の問題で壁が抜けない、管理規約の成約によって床材が変更できない……という場合もあるので(とくに築年数の古い物件ほど)リノベありきで物件を探している方は、プランの概要を予め決めておく必要があります。

ひかリノベのヒアリングシート。お客さまのライフスタイルを細やかに伺うことから、家探しやリノベーションはスタートします

ひかリノベのヒアリングシート。お客さまのライフスタイルを細やかに伺うことから、家探しやリノベーションはスタートします

ひかリノベではまずお客さまのライフスタイル――一人暮らしなのか、ファミリーか? 通勤経路は? ペットはいるか? 階数や眺望の希望は?erc…を伺い、立地・広さ・ペットの可否・階数・周辺環境といったご希望条件を明らかにするところから物件探しをスタートします。
またその際リノベーションのご要望もお聞きして、プランを実現するために、建物構造や規約の問題がない物件を選んでいきます。

たとえばこちらのお客さま・Oさまは共働きで、お子さまを保育園に預けて仕事に行くという生活をされています。
そのため勤務先へのアクセスが良いこと・保育環境が充実していることを軸として、予算や周辺環境等でも折り合う物件を一緒にお探ししていきました。
当初からフルリノベーションを予定されていましたので、内装や間取りにはこだわらず、リノベーションで変えられない立地や周辺環境に条件を絞ってのお探しです。
そのため二件目の内覧で購入へと、非常にスムーズな流れで進むことができました。

※詳細はこちらの施工事例紹介ページからご覧いただけます。

2.予算は物件価格+諸費用・維持費で考える

マンションの購入には物件代金のほかに諸費用が掛かります。
その金額は新築で物件価格の3~5%、中古で8~10%です。

マンション購入に掛かる諸費用

  • 仲介手数料(売却価格×3% + 6万円)※中古の場合。新築はデベロッパーから直接購入が一般的
  • ローン事務手数料(金融機関による。3~20万円)
  • ローン保証料(金融機関による。融資100万円あたり2万円前後が一般的)
  • 火災保険料(プランによる。火災・落雷・風災10年補償+地震5年補償でおよそ13万円前後)
  • 団体信用生命保険料(金利に含まれる)
  • 登記手数料(地域によって異なる。都内の相場は15万円前後)
  • 登録免許税・固定資産税(物件の評価額によって異なる)印紙税(取引価格による。1,000円~6万円)

また購入後は管理組合に管理費・修繕積立金を収めることになりますし、固定資産税も課税されます。
こうした維持費も含めて、資金計画を考える必要があります。

住宅購入は一生で一番大きな買い物と言われます。そこで多くの方が住宅ローンを利用しますが、無理なく返せる借入額の範囲は、一般に年収の5倍までとされています。
とはいえ実際には、お子さまの教育費や老後資金など「何にどれだけお金を掛けたいか」はご家庭によってさまざまです。
家計を圧迫しない範囲で、住宅にいくらお金を掛けられるかは、収支の状況から個別に判断する必要があります。

そこでキャッシュフロー表を用いて、現在から将来にかけての収支の予測を立ててみることをおすすめします。

まずはご家族の年齢と年収、そして日々の生活費やお子さまの教育費といった支出の予定をご記入ください。
それから将来の備えとして確保しておきたい貯蓄額を差し引くと、住居費用に充てられるお金(物件価格・諸費用・管理費・修繕積立金・固定資産税)の支払いに充てられる金額の目安が分かります。

購入したいマンションの候補が見つかったら、不動産情報から管理費・修繕積立金・固定資産税を記入しましょう。
※課税額はその年の評価額が決まるまで厳密には分かりませんが、おおよその目安は、コーディネーターにお尋ねいただければ試算が可能です。

すると最後に、購入価格+諸費用に充てられる金額が残ります。
中古マンションの場合、諸費用は(引越し費用等も含めると)およそ物件価格の10%ですから、この分を差し引けば、あなたが無理なく買える物件価格が分かるという仕組みです。

あるいはもっと簡単に、現在お住まい賃貸住宅の家賃と比べて、負担は減るのか増えるのか……ということでしたら、ひかリノベの不動産情報ページでは、月々の返済額(35年ローンを想定)を掲載しています。
管理費・修繕積立金と合計した金額を、いまお支払いの家賃と比較してみてくださいませ。

マンション販売情報

Webで中古マンションや中古戸建の販売情報をご覧いただける、ひかリノベの物件検索。
関東圏および長野エリアにて、10万件を超える不動産情報をご覧いただけます。

※詳細情報の閲覧には会員登録が必要です。登録は無料ですので、お気軽にご登録くださいませ。

なおリノベーションリフォームをお考えの方は、こちらの不動産情報に工事費用の概算も掲載していますので、併せてチェックなさってみてください。
リノベーション工事に必要な費用感が不明確なまま、高額のマンションを購入してしまうと、あとで工事にかけられる予算がなくなってしまう……という心配があります。

ひかリノベではそのような失敗を避けるため、予めリノベーションプランの概要を決めてから物件紹介や内覧に臨みます。
たとえばこちらのお客さま・Oさまは当初からデザインや間取りにこだわりをお持ちだったので、リノベーション費用を確保したうえで予算内に収まる物件を探す、という選択をされました。

一方こちらのお客さま・Iさまは「お子さまがいま通っている学校から転校しなくてよいエリア」という希望を優先するため、間取り変更等の大規模なリノベーション工事が必要ない物件を選ばれました。

このように「中古を買ってリノベーション」においては、物件とリノベーションのどちらに比重を置くか、予算のバランスを考えることが大切です。

3.先人の失敗から学ぶ内覧の注意点

希望条件と予算がはっきりしたら、あとは合致する物件を探すだけです。
販売情報だけでは分からないマンションの実態を確かめるには内覧が欠かせませんが、このときどこを見たら良いか分からない、という方は少なくありません。
実際に内覧では見落としていたけれど、暮らしてみてはじめて問題に気づいた……という失敗談もよく聞かれます。
  • 隣戸や外からの騒音が気になる
  • わが家の生活音が響くと苦情が来た
  • 風通しが悪く、冬場は結露がひどい
  • 管理状態がずさんで、大規模修繕費用が足りず一時金を徴収された
  • 駐輪場が整理されていないなど、共用スペースが気持ちよく使えない
  • 駅からの道に該当が少なく、夜間は通るのが怖い
  • 地盤がゆるい地域で、地震や水害が不安

こうした細かな暮らしにくさは、購入前にはなかなか思いつかないものですが、いずれも内覧でチェックが可能です。
騒音や生活音は、内覧時にシンと静かな状態をつくってみれば確かめることが出来ますね。
結露は夏場の内覧でも、窓まわりにカビやシミがないか確認できます。

修繕積立金の残高は、コーディネーターにお申し付け頂ければ調査が可能です。
ひかリノベは中古リノベーションの専門会社として、管理状態は物件選びのもっとも重要な要素の一つと考えています。
一回の大規模修繕に必要な費用は100~120万円×総戸数ですから、次の修繕予定から逆算すれば、必要な金額が溜まっているかどうか分かります。
またこのとき、長期修繕計画がきちんと立てられているか、これまでの修繕履歴は残っているかといったことも確認しておきましょう。

内覧では室内はもちろんですが、駐輪場やゴミ置き場など、共用スペースの使われ方も見ておきましょう。
マンションは集合住宅ですから、住民のモラルが低いとご近所トラブルが心配です。
また建物の維持管理も管理組合――つまり住民によって運営されていくので、修繕が計画どおり実施できるか、修繕積立金や管理費の滞納が発生しないか……といった不安もあります。

また駅からの道は、実際に歩いてみることをおすすめします。
なるべくなら昼間だけでなく、夜間のようすも自分の目で確かめておきたいところです。
徒歩何分と一口にいっても、途中に坂道や階段があると感じ方が違いますし、自転車や車に乗られる方は、道が狭い・見通しが悪いと運転がストレスになりますね。

昨年(2018年)は災害の多い年でした。避難経路の確認と、そもそも地震や水害の影響を受けやすい地形・地盤なのか、ハザードマップで調べておくと安心です。
建物の耐震性は建築基準法によって規定されていますが、現行の新耐震基準が施行されたのは1981年6月~。それ以前の建物は旧耐震基準に基づいて建てられています。
とはいえ新耐震だから必ずしも安心だとか、旧耐震だから危険だと一口に言うことはできません。旧耐震の時代にも、非常に堅牢につくられたマンションは多くありますし、そもそも地盤がしっかりしていなければ、新耐震基準をクリアした建築でも倒壊・損壊のリスクがあります。

このほか見落としがちなポイントをまとめたチェックリストをご用意しましたので、内覧の際にお役立てください。
リストは全部で111項目あり、全てをチェックするのは大変に思えますが、最初に申し上げたとおり、ライフスタイルによっては優先度の高くない項目も混じっているかもしれません。
そこで通勤利便性を重視したい方・子育てのしやすさを重視したい方・リタイア後のセカンドライフのためにマンション生活を選択した方と、暮らし方に応じてとくに見ていただきたい部分に目印をつけていますので、そちらをご参考に優先すべき項目、そうでない項目をお考えいただければと思います。

各項目のくわしい解説は、こちらの記事をご覧ください。

内覧のたびにここまでチェックするのか……とお感じになった方もいらっしゃるかもしれませんが、そんな場合のためにいるのがコーディネーターです。
お客さま一人ひとりのライフスタイルに合わせて、必要充分なポイントをしっかり押さえた物件をご紹介しますので、どうぞ安心して、家探し・リノベーションはひかリノベにお任せくださいませ。

 

【執筆】高橋 千晶(ひかリノベ 広報)

|   一覧に戻る   |

 

中古リノベーション個別相談会を開催!

ひかリノベでは、あなたのライフスタイルやご希望をもとに、ピッタリの物件とリノベーションプランをご提案する個別相談会を開催しています。
ローン選びや資金計画のご相談など住まいに関するお悩みも、ぜひお気軽にご相談ください。

 

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る