購入者の声に学ぶ!安心・満足の中古マンションの選び方

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「買ってよかった!」と思える中古マンションを選ぶには、何を基準にしたらいいだろう?

「騒音が心配」「住民コミュニティに馴染めるかしら……」といった不安があるけれど、問題がない物件か、どう調べたらいいかわからない。

「立地も広さも希望通りの築25年マンションか、駅からやや遠くなるけど築浅か」どっちがいいか迷ってしまう……。

中古マンションの選び方にお悩みのアナタに、マンション選びのポイントと、その調べ方をお伝えします!

実際に中古マンションを買って住んでいる方はどこを見て選んだか?
その結果、「買ってよかった」という部分・「失敗した」と思う部分は?
購入者のナマの声をもとに、本当に見るべきポイントをギュギュっと凝縮!

今まさに中古マンションを探している方、これから探そうという方、後悔のない物件選びにこの記事をどうぞお役立てください!

1.中古マンション選びの「テッパン」ポイント

一般に、中古マンションは「(リノベーション・リフォームその他の対策で)変えようがない部分」をよくチェックすべし! といわれます。たとえば……

  • 建物の耐震性
  • 管理状態
  • 立地・周辺環境

建物の耐震性や管理状態はマンション全体の問題であり、自分だけでは解決できません。
立地・周辺環境も(あとから開発がすすんで便利になることはあっても)自分の意思で変えることはできませんね。
しかも、耐震性や管理状態・立地は、マンションの安全性や利便性に直結します。

  • 地震に強い≪新耐震基準≫で建てられているか?
  • 必要な修繕を定期的におこなっているか? また、今後必要な修繕をおこなうための費用は充分に蓄えられているか?
  • 災害に強い立地か?
  • 周辺の生活インフラは整っているか?
  • 地域の治安は問題ないか?

これらは生活に大きく影響するので、マンション選びのポイントとして挙げられるのです。

後悔しないマンション選びのコツは、そこでの生活をよくイメージすること。
そのためには、実際に中古マンションを買って住んでいる方の「体験談」が参考になります。

2. 購入経験者に聞く・購入の決め手&結果は……?

さて、ここからは、Web上の実際に中古マンションを買って住んでいる方の意見から、「何が購入の決め手になったか」そしてその結果として、「我が家のここが満足/または不満」という箇所をまとめていきます。
こうした体験談から、マンション選びで「本当にチェックすべきポイント」を洗い出していきましょう。

2-1.中古マンション購入者に聞いた「購入の決め手は!?」

Web上の中古マンション購入者の意見をまとめると、次の箇所が「購入の決め手」として挙げられています。

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年齢(性別)

30代(女性)

家族構成

夫婦

購入価格

2,500万円

築年数

20年

エリア

東京都 北区

マンションを選ぶに当たっては、立地を重視しました。
夫も私も電車通勤なので、駅から近いことはマスト。スーパーや病院が近く、生活に便利なこともポイントでしたね。

 

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年齢(性別)

40代(男性)

家族構成

夫婦・子1人

購入価格

3,780万円

築年数

25年

エリア

東京都 墨田区

やはり中古物件ということで、一番気になったのは、建物の耐久性でした。
我が家は築25年なのですが、10年ごとに大規模修繕をおこなっていて、修繕積立金の残高も1億円以上。次回の大規模修繕に合わせ、計画的に蓄えられているので、安心して購入できました。

 

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年齢(性別)

40代(男性)

家族構成

夫婦・子2人

購入価格

2,090万円

築年数

14年

エリア

東京都 八王子市

最近地震が多いので、マンションはとくに耐震性が気になりました。
新耐震基準で建てられていること・地盤のいい地域であることを購入前に確認しました。

 

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年齢(性別)

30代(女性)

家族構成

夫婦・子1人

購入価格

3,290万円

築年数

10年

エリア

東京都 府中市

小さな子供がいるので、足音や声が響かないか心配でした。
我が家は一階なのと、子育て世代の方が多いマンションだと聞き、決断しました。
実際に、内覧で小学生のお子さんを連れたお母さんを見かけたことも、安心感につながりました。

やはり建物の耐震性・管理状態・立地は気にされる方が多いようです。
さらに集合住宅ならではの「音」の問題や、どんな方が住んでいるのか……という点も重要視されています。

2-2.我が家のここが満足!/不満……

つづいて、実際にマンションを買ってみて良かった点と、「ここはちょっと……」という点を見ていきましょう。

まずは良かった点。

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年齢(性別)

40代(女性)

家族構成

夫婦・子2人

購入価格

2,020万円

築年数

21年

エリア

千葉県 船橋市

セキュリティや管理の面が充実しています。
ゴミ捨て場などの掃除も当番制でなく、常駐の管理人さんがしてくれます。
先日、バルコニーの手すりがぐらついていたのですが、管理組合ですぐに対応してもらいました。

 

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年齢(性別)

20代(女性)

家族構成

夫婦・子1人

購入価格

3,150万円

築年数

30年

エリア

東京都 調布市

やはり立地のよさが魅力です。
急行停車駅から徒歩5分、子供の幼稚園や小児科、公園も近くに揃っていて、子育てにはうってつけの環境です。

 

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年齢(性別)

30代(男性)

家族構成

単身

購入価格

2,480万円

築年数

21年

エリア

神奈川県 相模原市

5階建ての4階に住んでいます。
周囲に日差しや風通しを遮る建物がなく、夏は涼しく・冬は暖かい部屋です。
明るい部屋はやはり気持ちがいいですね。

 

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年齢(性別)

40代(女性)

家族構成

夫婦・子1人

購入価格

3,480万円

築年数

17年

エリア

埼玉県 所沢市

住民の皆さんのモラルが高く、駐輪場やゴミ捨て場の使い方もマナーがいいので、快適に過ごすことができています。
マンションは上の階の足音がうるさいとか、話し声が気になるとかよく聞きますが、我が家はそういったこともなく、ホッとしています。

住民の意識や管理の問題は、購入前から不安に感じている方も少なくありません。
集合住宅では、共同で使用する駐輪場・駐車場やゴミ捨て場等のマナーが、快適な住生活に大きく影響します。
住民が「マンションの状態をよく保とう」という意識が高いか低いかは、マンションの管理状態にも繋がります。

続いて、不満が残る点について。

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年齢(性別)

30代(女性)

家族構成

単身

購入価格

1,630万円

築年数

22年

エリア

神奈川県 川崎市

冬に暖房をつけると窓の結露がひどく、サッシがカビるのでは……と心配です。
内覧は夏だったので、気づかなかった……。

 

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年齢(性別)

20代(女性)

家族構成

夫婦

購入価格

2,298万円

築年数

24年

エリア

東京都 多摩市

閑静な周辺環境が気に入って購入しましたが、夜道は人通りが少なく、深夜営業のコンビニ等もないので、ちょっと怖いです。
前に住んでいた賃貸は賑やかなところだったので、夜も明るいのが当たり前になっていたんですよね。

 

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年齢(性別)

40代(男性)

家族構成

夫婦

購入価格

3,080万円

築年数

14年

エリア

埼玉県 さいたま市

階上の足音が気になります。
「RC造は遮音性に優れている」と聞き、安心して購入したのですが……。
それに、内覧では静かだったんですよ。昼間だから、留守だったのかな。

 

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年齢(性別)

30代(男性)

家族構成

夫婦・子1人

購入価格

2,980万円

築年数

19年

エリア

東京都 墨田区

来年築20年を迎え、二度目の大規模修繕をおこなう予定です。
修繕積立金の残高が足りず、一戸につき20万円の一時金を払うよう、管理組合からいわれています。
予想外のことで、正直、痛い出費です。

昼間の内覧では夜間の状況がわかりづらいですし、夏場に冬のようすを想像することはなかなか難しいですね。
また集合住宅の「音」の問題は、「RC・SRC構造だからシャットアウトできる」とは限りません。やはり、自分の耳で確かめてみる必要があります。

内覧は、平均的に何件くらい見るものなのか?

    購入までに何件内覧するかは人によってさまざまですが、3~5件程度が多いようです。
    しかし、何件内覧するかはタイミングや、条件によっても変わってきます。
    1件目の内覧で即決するケースもあれば、中には20件以上見ても決まらないケースも……。

    近年はWebであらかじめ物件情報を比較したうえで、ある程度絞り込んで内覧を申し込む購入者が増えており、従来より内覧する件数は(平均的に)少なくなってきているようです。

    何件も見て回っているうちに、何が自分たちの希望条件なのかわからなくなってしまう……というパターンも珍しくありません。
    そうならないためには、「譲れない条件」は何か・条件の優先順位を明確にしておくことが大切です。

3. 体験談に学ぶ!「本当に見るべき」物件のポイント

実際にマンションを購入して住んでいる方の声を聴いたところで、あとで「失敗した……」と後悔しないために、物件選びでチェックすべきポイントをまとめていきましょう。
マンション購入の決め手となった点・その結果として「我が家のここが満足/ここが不満」という点をまとめると、次の6つのポイントが見えてきます。

  • 隣戸や外からの音が気にならないか・自分たちの生活音が響かないか
  • 長く、快適に住み続けることができるよう維持・管理されているか
  • 耐震性は充分か
  • 住民のモラルや自治・管理に対する意識は高いか
  • 立地・周辺地域の生活インフラは整っているか、治安は問題ないか
  • 各部屋の陽当たりや風通しは充分か

それでは、具体的に何をどのように調べたらいいか、順に見ていきましょう。

3-1.よくあるトラブルNo.1! 騒音が起きづらいマンションの選び方

集合住宅では、「近隣の足音や話し声がうるさい」というトラブルがよく聞かれます。

  • 隣戸の生活音が気になる
  • 自分たちの足音や話し声が響かないか心配
  • 外の話し声や車・電車の音が聞こえる

昼間は静かでも、住民の多くが帰宅する夕方以降は隣戸の生活音が気になるというケースもあります。
なるべくなら、内覧は2回以上(昼間と夜間)おこない、足音や話し声が聞こえないか確認しましょう。

また、壁や床に防音材を使用することで、防音性能を高めることができます。
子どもが走り回る等、配慮が必要な場合はリノベーション(リフォーム)で取り入れることをおすすめします。

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▲走り回って遊ぶ年頃の子どもがいる家庭は、防音フローリングの導入がオススメ

外からの音は、やはり立地が大きく影響します。幹線道路や線路の近く、一階がコンビニなど深夜営業の商店が入居している物件は、騒音が発生しやすいのです。
そして、音は高層階ほど響きやすくなります。地上から遠い分静かだろうと考えがちですが、実際は逆なのです。

3-2.長く、快適に住み続けられるか? マンションの耐久性・管理状態の見極め方

マンションの構造を支えるコンクリート自体は100年以上保ちますが、ヒビ入った部分の補修や防水処理といった修繕を定期的におこなう必要があります。
また、給排水管やガス管設備は20〜25年程度で交換が必要です。

国交省のガイドラインでは、12年ごとの大規模修繕を推奨しています。
1回目(築12年)では外壁まわりの塗装や屋上・床の防水工事をおこないます。
2回目(築24年)では1回目の内容に加え、配管やエレベーター等古くなった設備の修繕・交換をおこないます。
3回目(築36年)ではさらに各住戸のサッシュ(窓枠と窓ガラス)の交換や、エントランスのリフォームをおこないます。

こうした大規模修繕が長期的に計画され、その計画に基づいて実施されてきた実績があるか、また今後実施するにあたり充分な積立金が蓄えられているか、必ず仲介業者に確認しましょう。
修繕積立金が不足している場合、大規模修繕時に足りない分を一時金として徴収されるケースもあります。

建物の現在の状態については、インスペクションでプロの診断を受けるとより安心です。
雨水の浸入や床下・天井裏の配管類の漏水など、物件の「隠れた問題」を調査します。
(インスペクションについては、「中古マンションの安心は買える!インスペクション徹底ガイド」にくわしくまとめましたので、よろしければこちらも併せてご覧ください)

3-3.地震大国・ニッポン! マンションの耐震性の調べ方

1981年、耐震基準が改められ、建物の倒壊を回避するだけでなく、建物内の人を守ることを目的とした《新耐震基準》が適用となりました。

  • 中地震(震度5強程度)で構造体にダメージを負わない
  • 大地震(震度6~7程度)で倒壊しない

1981年6月以降に建築確認を受けたマンションは、新耐震基準によってつくられています。
1981年以前に完成したマンションでも、耐震診断に基づいて改修工事をおこない、耐震基準適合証明を受けているものは、新耐震基準をクリアしているといえます。証明を受けているかは、仲介業者に確認しましょう。

また、マンションの耐震性は立地も大きく影響します。
ハザードマップをみて、周辺が危険区域に含まれていないか確認しましょう。

ハザードマップ
国交省・地震ハザードマップポータルサイト

3-4.ご近所トラブルは避けたい……住民自治の実態の調べ方

中古マンションは新築と異なり、あらかじめそこで暮らしている方々がいます。
「そこにどんな方が住んでいるか」は、マンションのエントランスや共用部分の使い方から窺うことができます。

  • 外壁にタイルやコンクリートの欠け落ち・ヒビ・汚れ等がないか
  • 屋上の防水シートの破れ・コンクリートの劣化がないか
  • 廊下やバルコニー、玄関ドア等に破損・汚れがないか
  • エントランスやメールボックス、ごみ置き場等はきれいに保たれているか

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▲内覧では、廊下やエントランス等共用部分の使い方もチェックして

また、マンションによっては季節の催しをひらいている場合があります。その内容や参加率等を管理組合にきいてみるのも、雰囲気をつかむうえで参考になります。

3-5.便利・安全が一番。立地・周辺環境の調べ方

内覧では、物件だけでなく周辺エリアも必ず見て歩きましょう。その際、時間帯を変えて(昼間・夜間)見ることをおすすめします。
また、ハザードマップを確認し、地震・水害への強さも確認しておきたいところです。

  • 交通の便がいいか・駅から近いか
  • 商店や病院、金融機関等が周辺に揃っているか
  • 夜道は街灯や商店の灯りがあり、見通しがいいか
  • 災害に強いか(地盤がしっかりしている・高台にある等)

立地・周辺環境は資産価値にも影響します。
便利で安全なエリアは常に人気があり、将来マンションを売却したり、賃貸に出したりする場合も買い手・借り手がつきやすいといえます。

ただし、「自分はマイカー通勤なので駅から近くなくてもいい。それより、緑豊かで閑静な郊外で暮らしたい」というように、自分の生活に合った条件があるなら、資産価値よりもそちらを優先しましょう。
長く住む目的でマンションを選ぶとき、一番大切なのは「自分や家族が心地よく暮らせること」です。

3-6.結露やカビの原因にも……陽当たり・方角の選び方

夏場の内覧では気づきにくいですが、「冬に暖房をつけると結露がひどい」というトラブルはよく聞かれます。
とくに北側の部屋は日が当たらないために温度が下がりやすく、窓周辺を中心に結露しやすいという問題があります。

サッシ
▲結露で濡れた窓サッシ

結露は湿気のたまりと温度差により発生します。
そのため、風通しがよく、日光を採り入れやすいために暖かい部屋は結露が起きにくいのです。

南向きの部屋は太陽の出ている間中ずっと日が当たるので、日光を採り入れやすいメリットがあります。
東向きは午前・西向きは午後によく日が当たりますが、時間帯によって日光を採り入れづらくなります。
生活時間帯に合わせて選びましょう。

いずれにせよ、窓のすぐ前に建物等があれば日光が遮られます。
風通しも悪くなるので、結露やカビが発生しやすくなります。

また、高層階は眺望が開けている一方、風が強いため窓を開けて換気できない・上空ほど外気がつめたいといった理由から、冬場は結露が起こりやすいので、注意が必要です。
この場合、換気扇等を利用し、部屋に空気がこもらないよう対策しましょう。壁に断熱材を使用するリノベーション(リフォーム)も効果的です。

4.買うべきか、買わざるべきか……決断のコツ

「立地や管理状態はいいけど南向きでない」とか、「陽当たり良好で新耐震だけど駅から遠い」とかいうケースで、迷ってしまうことは珍しくありません。
こういった場合は、条件の優先度を明確にしておくことで、判断の助けとなります。

たとえば、毎日の通勤や買い物にマイカーを利用している方には、「駅から近いこと」はさほど重要ではないかもしれません。その代わり、「駐車場に空きがあることがマスト」というように、より優先度の高い条件が変わってくるでしょう。

このように、自分の生活に合った条件を洗い出し、「絶対に譲れない条件」「あったらいいなという条件」……と優先度を書き出していくことをおすすめします。
このとき、「絶対に譲れない条件」は1~3つに絞り込みましょう。

また、希望の条件と予算の兼ね合いもありますね。
予算を考えるとき、意外と見落としがちなのが管理費・修繕積立金や固定資産税といったランニングコストです。
毎月のローン返済と合わせて、継続的に払っていけるか、長期的な資金計画を考える必要があります。
キャッシュフロー表をつくり、現在~将来の収支を点検すると「無理なく払えるのはいくらか」が見えてきます。

キャッシュフロー
画像をクリックするとダウンロードがはじまります

(キャッシュフロー表の作り方・詳細は、「住宅ローンシミュレーションで絶対出せない適正借入額を出す方法」をご覧ください)

管理費・修繕積立金はマンションの規模や築年数によって変わります。
目安として、それぞれ10,000~12,000円前後が平均的です。

ハイグレードマンションでは、共用施設が充実している(プールやフィットネス・ゲストルーム等)・コンシェルジュや警備員が常駐している等、サービスが豊富な分管理費もかかります。

また、修繕積立金は年月が経つごとに必要なメンテナンスも増えていくので、5~10年毎に値上げするケースも少なくありません。
値上げの予定はあるか、いつ・いくら値上げするのか、仲介業者に必ず確認するようにしましょう。

 

以上のように、中古マンションの選び方について見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

中古マンション選びは、いま・このときだけでなく、長期的な目で見ることが大切です。
安心して住み続けることができるか? それを見極めるためには、次の6つがポイントになります。

  • 隣戸や外からの音が気にならないか・自分たちの生活音が響かないか
  • 長く、快適に住み続けることができるよう維持・管理されているか
  • 耐震性は充分か
  • 住民のモラルや自治・管理に対する意識は高いか
  • 立地・周辺地域の生活インフラは整っているか、治安は問題ないか
  • 各部屋の陽当たりや風通しは充分か

そして、これらの実態を調べたり、希望の条件に合う物件を紹介してもらったりと、よき物件と巡り合うには、信頼できる仲介業者選びも重要ですね。
買い手の立場に親身になり、中古マンションの知識・経験が豊富で、資金計画の相談にも応じてくれる……そんな「理想の住まいづくり」のパートナーをお探しのアナタに、ひかリノベの仲介サービスをおススメします!

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