後悔しない!中古マンションの買い時を見極めるための全て

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中古マンションを買おう! と考えたとき、ふと頭をよぎる「いつ買うのがベストタイミングなんだろう?」というギモン。

「子供が生まれて今の住居は手狭だけど、待てば価格はもっと安くなるかも……」
「金利は今が底値で、しかも消費増税が控えている。買うなら今がチャンス!?」

この記事では、中古マンションの「買い時」を徹底検証!

  • 物件の動き
  • 建物の資産価値
  • 価格動向か
  • 住宅ローン金利の推移
  • 消費増税
  • 減税制度の拡充
  • 自分の人生設計
  • 資金計画

8つの視点から、中古マンションの「買い時」の考え方をお伝えします!
いま買うべきか、待った方がいいのか? 迷っている方は、ぜひこの記事をご一読ください!

「低金利の今こそ購入のチャンス!」「いや、オリンピック後にマンション価格は下落するから、それまで待った方がいい」……
景気の影響や消費税増税など、さまざまな要因を気にして「けっきょく、いつ買うのがベストなの!?」と混乱してしまいますね。そんなときまず考えたいのは、自分の人生設計と資金計画です。

「……つまり、何をどう考えたらいいの?」

1章から順に、その具体的な考え方をお伝えしていきます!

1.物件の動きから見た≪買い時≫

中古マンションがよく動く時期は1~3月です。4月からの新生活に合わせて、住み替えをおこなう方が多いためです。

供給が多い分、希望に合う物件が見つかりやすいという意味では、1~3月は「買い時」と言えます。
ただし、需要も多いので、目当ての物件を先に買われてしまう可能性も高くなります。

したがって、1~3月はいつも以上にこまめに物件情報をチェックし、内覧・購入申込み……と素早く行動することが大切です。

もちろん、マンションを売却する理由や事情は人によってさまざまで、物件は(シーズンに限らず)つねに動いています。
気に入った物件が見つかったら、すぐ行動できるようにしておきましょう。そのためには、物件の希望条件や、その優先順位を明確にしておくことが大切です。

2.建物の資産価値から見た≪買い時≫

中古マンションの価格は古くなるにしたがって徐々に下落し、築20年を過ぎると価格が安定します。
すなわち、築20~25年程度で底値になるということです。

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▲2015年中古マンションの築年帯別平均価格(東日本レインズ)

いま築15年のマンションは、5年後は築20年になります。
あと5年待てば、いまよりグッと安く購入できるということです。

もちろん、その間に物件価格が変動したり、金利が上昇したりするリスクもあります。
また、賃貸に住んでいる場合は家賃もかかります。家賃月10万円として、5年間で600万円になります。
これらを総合して考えて、いま買うか・数年待つかを決めなくてはなりません。

あるいは、「子供が生まれたのでいまの住宅が手狭になった」というように、住み替えを早くした方がいい要因があるのなら、自ずと「待つ」という選択はなくなりますね。

3.価格動向から見た≪買い時≫

中古マンションの価格相場は景気の影響や需要と供給のバランスにより、たえず変化します。
価格相場が下落しているときは、安く買える可能性が高まるので「買い時」といえるわけですね。

価格相場の変化を知るには、レインズ(東日本不動産流通機構中部圏不動産流通機構近畿圏不動産流通機構西日本不動産流通機構)の市況トレンドがわかりやすく、便利です。

市況トレンド
東日本不動産流通機構の市況トレンド

エリア・駅からの距離・広さ・間取り・築年数など「自分の条件に近い物件」の価格相場をピンポイントで知るには、レインズ・マーケット・インフォメーションのWebサイトが便利です。
レインズ・マーケット・インフォメーションでは、販売価格ではなく成約価格をベースにした価格相場を条件を絞って調べることができます。

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▲墨田区・駅徒歩10分・2K/DK/LDKの価格相場(レインズ・マーケット・インフォメーション)

さらに、直近2年間の平均成約価格の変化も、グラフで見ることができます。

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▲墨田区・駅徒歩10分・2K/DK/LDKの直近2年間の価格の変化(レインズ・マーケット・インフォメーション)

2017年現在、マンション価格は都内を中心に上昇傾向です。
この価格上昇は「オリンピックをピークとしており、開催後は下落する」という説もありますが、「マンション価格とオリンピックに関連性はない」とする説も有力で、見通しは不透明です。

仮に価格の下落を見込んでオリンピック後まで購入を先送りする場合、その間賃貸に住むとすれば家賃がかかります。
2017年現在、オリンピックまであと3年。家賃月10万円として、3年間で360万円になります。
3,000万円のマンションを購入すると考えると、1割以上価格が下がらなければ「待った方がおトク」とはいえません。
また、待っている間に住宅ローン金利が上昇するリスクも考える必要があります。

4.住宅ローン金利の推移から見た≪買い時≫

住宅ローンを利用する場合、金利の推移も注意しなければなりません。
たとえば35年固定金利で3,000万円のローンを組む場合、金利1.5%なら総返済額はおよそ3,858万円。金利2.5%なら4,505万円となります。
金利が下落しているときは、総返済額が抑えられるので「買い時」といえるわけです。

2017年6月現在、金利はほぼ底値といわれています。

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▲フラット35(借入期間21~35年・全期間固定金利)金利の推移

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▲民間ローン変動金利プラン・3年固定プラン・10年固定プランの金利の推移(住宅金融支援機構)

「超低金利時代」のいま、長期ローンを組むなら固定金利がもっとも安全な選択です。
他方、「返済期間が短い人・どんどん繰り上げ返済をおこなう人」「数年で借り換える人」は、当初金利がより低く設定されている変動金利を選ぶメリットが大きいといえます。

金利プラン選択について、くわしくは「変動金利?固定金利?住宅ローンを選ぶための簡単4ステップ」にまとめましたので、よろしければこちらも併せてご覧ください。

5.消費増税から見た≪買い時≫

中古マンションの場合、売主が業者の場合のみ消費税がかかります。売主が個人の場合はかかりません。

2017年6月現在、消費税は8%ですが、2019年10月から10%に増税予定です(国税庁)住宅の消費税は引き渡し時の税率が適用されます。
そのため、売主が業者のマンションを購入する場合、2019年10月までに引き渡しを受けられるようにするのが賢いといえますね。

ただし、消費増税による負担を緩和するため、政府は≪住宅ローン減税≫の拡充や≪すまい給付金≫の導入といった支援制度を用意しています。

6.減税制度の拡充から見た≪買い時≫

2014年4月から消費税が8%になったのに伴い、≪住宅ローン減税≫の最大控除額が従来の2倍に拡充されました。
≪住宅ローン減税≫とは、住宅ローンを利用して住宅を購入すると、10年間、毎年ローン残高の1%が所得税・住民税から控除されるという減税制度です。

最大控除額(10年間合計)

400万円
(40万円×10年)

控除率

毎年の住宅ローン残高の1%

控除期間

10年間

主な要件

①ローン返却期間が10年以上である
②床面積が50m2以上である
③一定の耐震性能を有している

控除額の拡充は、2021年12月まで続く予定です。したがって、住宅ローンを利用する場合、2021年までに購入するのが賢いといえます。

さらに、2014年4月から≪すまい給付金≫がスタートしました。
≪すまい給付金≫は「住宅ローンを利用してマイホームを購入した方に、収入に応じて一定金額を給付する」という制度です。ただし、消費税がかからない個人間売買の中古マンションは給付の対象となりません。

◆引き渡しが2014年4月~2019年9月(消費税8%)の場合

収入額の目安

給付基礎額

425万円以下

30万円

425万円~475万円

20万円

475万円~510万円

10万円

 ◆引き渡しが2019年10月~2021年12月(消費税10%)の場合

収入額の目安

給付基礎額

450万円以下

50万円

450万円~525万円

40万円

525万円~600万円

30万円

600万円~675万円

20万円

675万円~775万円

10万円

 上の表のとおり、消費税10%の適用前・後によって給付金額が異なります。
したがって、消費増税によって負担が増す分と、もらえる給付額の差を比較して、2019年9月以前・10月以後どちらに買う方がおトクか考える必要があります。
(もちろん、消費税がかからない個人間売買の中古マンションでは、とくに考える必要はありません)

住宅ローン減税の控除額の計算など、減税制度についてくわしくは「5分17秒で分かる!住宅ローン減税|申込方法&お得な利用法」にまとめましたので、よろしければこちらも併せてご覧ください。

 

ここまで見てきたように、マンションの資産価値や価格動向・金利の推移といった要素は、あくまで相対的なものです。
「あと5年待てば価格が下がるかもしれない……」と考えたとしても、その間に金利が上がるリスクもあります。

そのため「けっきょく、いつ買うのがベストなの!?」と混乱してしまうのですが、そんなときまず考えたいのは、「自分はいつ買いたいのか」「いつ買えるのか」……つまり、自分の人生設計と資金計画です。
自分にとって「いまがベスト」と思えるタイミングを知らなくては、あとで「買っておけばよかった……」「買わなきゃよかった!」と後悔につながりかねません。

7.自分の人生設計から考える≪買い時≫

国交省の調査(2016年)によると、中古マンションを購入している年齢層は30代・40代が多いということです。

世帯主の年齢
▲住宅市場動向調査(国交省)

また、住宅金融支援機構の調査(2016年)によると、マイホームを購入した動機は「子供や家族のため」がもっとも多いということです。
年齢を見ると、ちょうど20~40代の多くがこのように回答しており、「子育て世代が、子供・家族のためにマイホームを購入しているケースが多い」という状況がわかります。

購入動機_LI
▲民間住宅ローン利用者の実態調査(住宅金融支援機構)

結婚・出産や子どもの成長によって、家族にとって必要な家の広さや間取り・住宅設備は変わります。
そこで、ライフステージの変化をきっかけに「マイホームを購入しよう」と考える方は多いようです。

また、同調査によると、反対に購入に踏み切れない理由は、「将来の収入や生活に不安があるから」「自己資金・頭金が不充分だから」あるいは「気に入った物件・条件に合う物件がないから」が多いということです。

買えない理由
▲民間住宅ローン利用者の実態調査(住宅金融支援機構)

これらの統計から、マンション購入のタイミングとして、次の3つの条件が考えられます。

  • ライフステージの変化により、住み替えが必要になった
  • (貯蓄・収入など)購入資金の目途がついた
  • 気に入った物件・条件に合う物件が見つかった

つまり、マンションを購入する動機があり、購入できる資金があり、希望にあった物件の供給があるということです。
たとえマンションの価格相場が下落していて、金利が底値だとしても、自分が必要性を感じていなかったり、気に入った物件が見つからなかったり、貯蓄や収入が充分でなかったりすれば、無理に購入しても後悔につながりかねません。

8.資金計画から考える≪買い時≫

7章で見たとおり、購入資金が充分でなければ、マンションを買うことはできません。

一般に、住宅ローンを組める金額は年収の5~6倍までとされています。
ここに貯金や、援助を受けられる当てがあればその分を足した金額が、購入費用の総予算となります。

ただし、中古マンションの購入にかかる費用は、物件価格だけではありません。仲介手数料やローン事務手数料・登記費用といった「諸費用」がかかります。
諸費用の目安は、物件価格の10%程度です。

(内訳について、くわしくは「初心者必読!中古マンション購入時の諸費用全網羅しました!」にまとめました。よろしければ併せてご覧ください)

さらに、入居後は月々の管理費・修繕積立金や、毎年の固定資産税といったランニングコストがかかります。
ローンの返済の他、こうした費用を無理なく払っていけるかも考えなくてはなりません。
そのためには、キャッシュフロー表をつくって現在~将来の収支を点検することをおすすめします。

キャッシュフロー
画像をクリックするとダウンロードがはじまります

(キャッシュフロー表の作り方について、くわしくは「住宅ローンシミュレーションで絶対出せない適正借入額を出す方法」をご覧ください)

昇給の見込みや毎日の生活費・子供の教育費など将来の収支の変動を「見える」化し、「いくらなら無理なく払えるのか」を明らかにします。
そして、希望の条件に合った物件が予算内で買えることがわかったら、そのときがあなたにとっての「買い時」といえるわけです。

 

以上のように、中古マンションの買い時について見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

「いつ買ったらいいか」を決めるのは、第一に自分の人生設計です。
すなわち、「マイホームを購入する動機があるか・購入できる資金があるか・希望にあった物件の供給があるか」をよく検討します。
購入資金は、諸費用や入居後のランニングコストも総合して、「無理なく払い続けていけるか」を考えなくてはなりません。
そのうえで、価格動向や住宅ローン金利の推移などから、「いま買うべきか・もっと待つ方がおトクか」を判断します。

まずは「なぜ、マンションを買いたいのか?」をいま一度整理するとともに、資金計画の見直しを!
動機が明確になれば、立地や広さといった物件の条件も明確になります。

「必要な条件はわかったけど、ピッタリの物件はある?」
「資金計画の点検に、プロのアドバイスが欲しい……」

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