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中古マンションの買い時はいつ?コロナや五輪延期の影響は?

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住宅は非常に高額な買い物ですから、購入のタイミングを慎重に見計らっている方も多いでしょう。

しかし、新型コロナウイルスや東京オリンピックの延期が、経済にも大きな影響を及ぼしており、不動産市場も今後の見通しが不透明になっています。
今、マンションを購入しても良いのか、迷っている方も多いはず。

2020年、マンションの「買い時」はどう見極めればいいのか、中古マンション市場の予測と合わせて解説します。

2015年9月16日初出→2020年8月11日更新

マンションの買い時ってあるの?

マンションの買い時は、社会・経済情勢と、あなたやご家族のライフステージ・人生設計によって決まります。

経済の状況は、新築、中古を問わず物件の価格に直結しますし、金利の高低や増税も資金計画には大きく影響します。
投資としてマンションを購入するなら、社会・経済動向をシビアに見ながら、購入や売却のタイミングを判断しなくてはならないでしょう。

マイホームとしてマンションを購入するなら、別の視点も必要です。

家族構成や年齢、仕事、子どもの教育など、あなたやご家族の生活は、住宅の形態、広さ、立地、そして購入時期も左右します。

実際に、結婚や出産、子どもの成長、あるいは老後の生活が住宅取得の動機になっており、ライフステージと住宅購入が密接な関係にあることがわかります。

出典:住宅金融支援機構「2019年度民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用予定者編】(第2回)」 (<a href="https://www.jhf.go.jp/files/400352937.pdf">https://www.jhf.go.jp/files/400352937.pdf</a>)

出典:住宅金融支援機構「2019年度民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用予定者編】(第2回)」 (https://www.jhf.go.jp/files/400352937.pdf

家族のライフステージは、経済や社会の情勢とは関係なく変化していくものです。
結局のところ、中古マンションの買い時は「あなたやご家族にとって、マイホームが必要な時期」だと言っていいでしょう。

また、住宅ローンの返済も、買い時を考えるには配慮しなくてはいけないポイント。

多くの金融機関は80歳までに完済することを条件にしているので、35年のローンなら44歳までは組むことができます。
しかし、定年を迎える前、つまり安定した収入があるうちに返済が終わるほうが望ましいうえ、高齢になるほど団体信用生命保険(団信)にも入りにくくなります。

ライフステージは、20代から40代にかけて大きく変化することが多いので、やはり可能な限り若いうちに購入するのが良いと言えそうです。

新型コロナウイルスの流行と不動産市場への影響

新型コロナウイルスは、経済にも大きな影響を与えています。経済活動が制限され、今後業績が悪化する企業は増える(既に飲食や観光業界では問題になっていますね)と、人々の消費マインドも下がります。

不動産市場は、特に経済の動向と関係が深い市場です。新型コロナウイルスは、どのような影響を不動産市場に与えているのでしょうか。

不動産経済研究所の発表によると、2020年上半期(1~6月)、首都圏で発売された新築マンションは7497戸。前年比44.2%減と大幅に減少し、上半期としては初めて1万戸を下回りました。

しかし現在、販売価格はむしろ上昇傾向にあります。1戸当たりの平均価格は6668万円(前年比8.7%上昇)で、上半期の最高値を更新しています。
実は、2008年のリーマンショック後でも、新築マンションの価格はそれほど低下しておらず、コロナの影響があっても、価格が下がる可能性は小さいと考えられます。

一方、中古マンションも、3月から4月にかけて成約件数が落ち込み、合わせて成約価格も低下しました。
しかし、5月に入ると回復傾向が見られ、6月には1㎡あたりの成約単価53.48万円と、コロナ前に近い水準まで回復しています。

出典:(公財)東日本不動産流通機構「月例速報 MarketWatch サマリーレポート2020 年 6 月度」

出典:(公財)東日本不動産流通機構「月例速報 MarketWatch サマリーレポート2020 年 6 月度」 (http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202006_summary.pdf

4~5月の落ち込みは、緊急事態宣言の発令や、外出自粛の呼びかけによって、不動産会社の店舗やモデルルーム、物件の内見に行くのを控えた人が多かったことも影響していると考えられます。
緊急事態宣言の解除後は、客足も戻りつつあるようですので、このまま行けば近いうちに、販売戸数・成約戸数はコロナ前の水準に戻るでしょう。

ただし、今後コロナの影響が長期化し、景況感がさらに悪化していくならば、所有する不動産を手放す人も増えるかもしれません。

多数の物件が売りに出されれば、当然価格を下げる売主も増えると考えられます。既に、新たにレインズへと登録された中古マンションの㎡単価は、わずかですが減少(6月は0.8%減)しています。
買い手側にとっては、物件の選択肢が増えたり、同じ物件でもよりお得な価格で購入できる可能性が広がるため、決して悪いことばかりではありません。

東京オリンピックの延期によって市場はどうなる?

本来なら今頃は開催中だった東京オリンピックも、新型コロナの影響で1年延期されました。

延期されたとはいえ、既にインフラ整備や再開発はかなり進んでいます。大規模な施設も多数建設されています。
一定の建設需要があれば、マンションの価格にも影響は出るはずで、今後も価格は上昇していくと予想する意見も。

一方、オリンピック関連の工事が終われば、資材・人件費の高騰は収まるのでマンションの価格は下がる、という見方もありました。

しかし、オリンピック関連工事の需要は、いずれはなくなるのは前々からわかりきっていたことです。マンション価格に影響するほど、建築費は変動しないとも考えられていました。
やはり、オリンピックの延期よりも、コロナによる経済のダメージのほうが大きいと思われます。

ただ、仮にオリンピックが中止となれば、期待されていた経済効果もなくなり、景気が悪化する恐れがあります。
そうなれば、価格が上昇し続けている新築マンションは売れなくなって、販売価格を下げる不動産会社も出てくるでしょう。中古マンションも、売り出される物件が増えて価格も下落することが考えられます。

住宅ローンの金利変動の可能性は?

住宅ローンを組むとき、金利の高低は誰もが気になるところ。

これまで、日本銀行が低金利政策を取っていたため、金利は「超」が付くほど低い水準で推移。2019年9月の金融政策決定会合では、低金利を「少なくとも2020年春まで」維持することを確認しており、しばらくは低金利が続くことが予想されました。

そんな矢先に起こったのが、今回のコロナショック。今後、金利はどうなるのでしょうか?

新型コロナで経済が打撃を受けるとの予測から、世界中で株価が下落。それを受け、各国の中央銀行が景気対策として金融緩和策を実施しています。

同じく日本も、中央銀行である日本銀行が大規模な金融緩和策を取っています。
7月15日の政策決定会合では、「2020年後半に景気は回復する」シナリオを前提にしつつ、コロナの影響が長期化する可能性も踏まえ、現在の大規模な緩和策を維持する方針を固めました。

住宅ローンの金利も、当面は現在の低い水準で推移していくと考えられます。ここ2~3年、フラット35の金利は1.2%から1.4%ぐらいで推移していますが、このグラフも大きく動くことはなさそうです。

出典:住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」 (<a href="https://www.flat35.com/files/400343898.pdf">https://www.flat35.com/files/400343898.pdf</a>)

出典:住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」 (https://www.flat35.com/files/400343898.pdf

そもそも、コロナ以前から「2%の物価目標」を達成するまでは低金利政策を続けていく方針でした。
今後、日本経済がデフレからインフレに転じない限り、金利が上昇する可能性はやはり高くないと見て良いでしょう。

2020年、マンションを買うべき?待つべき?

社会や経済の将来を完璧に予想するのは、専門家であってもかなり困難です。

特に新型コロナは、収束やワクチン開発の見通しがまだ立っておらず、影響が長期化していく可能性もあります。
市場や金利の動向には、これまで以上に注視していかなくてはいけないでしょう。

ですが、中古マンションの購入には、社会情勢や経済動向以外のポイントも存在します。

最も大事なのが「築年数」。具体的には「築20年」以上の物件をおすすめします。

まず、中古マンションの価格は、築20年以降、大きく変動することがなくなります。新築から20年までどんどん値段が下がっていき、20~25年で底値になる傾向があります。
つまり、購入時期による価格の差がほとんどないと言える物件なのです。

少なくとも、中古マンションの価格上昇につながる要因は今のところ見当たらないため、価格が上昇することはなさそうです。

ハード面で見れば、2020年時点で、築年数が39年以内のマンションであれば新耐震基準にも適合しています。
古いマンションは耐震性が不安、と感じる方もいらっしゃるでしょうが、今や完成から40年近く経ったマンションでも、現行の耐震基準を満たしているのです。

住宅は非常に高価な買い物ですから、少しでもお得に買いたいという気持ちもよくわかります。コロナがいつまで続くかわからない中、経済の先行きも気になりますよね。
しかし、目先のことに捉われすぎると、理想の住まいと出会えるチャンスを逃してしまうかもしれません。自分の人生や、ご家族のこともしっかり考えて、素敵な住まいを見つけてください。

【監修】香月 祐(宅地建物取引士)


好きな街。好きな暮らし。
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