中古マンションの買い時はいつ?コロナや五輪延期の影響は?

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る
when-to-buy

マンションを購入しようと考えている人にとって、気になるのはやはり今が「買い時」なのかどうかではないでしょうか?

2020年は、新型コロナウイルスの影響で世の中が大きく揺れ動きました。先行きも不透明な中、今、マンションを購入しても大丈夫なのか、迷っている方はたくさんいらっしゃるはず。

2021年の今、マンションの「買い時」はどう見極めればいいのか。中古マンション市場の予測と合わせて解説します。

2015年9月16日初出→2020年8月11日更新→2021年6月22日更新

マンションの買い時ってあるの?

マンションの「買い時」を左右する要素は、社会・経済情勢と、あなたやご家族のライフステージ・人生設計の2つ。

経済の状況は、新築、中古を問わず物件の価格に直結しますし、金利の高低や増税も資金計画には大きく影響します。投資としてマンションを購入するなら、社会・経済動向をシビアに見ながら、購入や売却のタイミングを判断しなくてはならないでしょう。

一方、マイホームとしてマンションを購入するなら、別の視点も必要です。

家族構成や年齢、仕事、子どもの教育など、あなたやご家族の生活は、住宅の形態、広さ、立地、そして購入時期も左右します。
実際に、結婚や出産、子どもの成長、あるいは老後の生活が住宅取得の動機になっており、ライフステージと住宅購入が密接な関係にあることがわかります。

出典:住宅金融支援機構「2019年度民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用予定者編】(第2回)」 (<a href="https://www.jhf.go.jp/files/400352937.pdf">https://www.jhf.go.jp/files/400352937.pdf</a>)

出典:住宅金融支援機構「2019年度民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用予定者編】(第2回)」 (https://www.jhf.go.jp/files/400352937.pdf

家族のライフステージは、経済や社会の情勢とは関係なく変化していくものです。
結局のところ、中古マンションの買い時は「あなたやご家族にとって、マイホームが必要な時期」だと言っていいでしょう。

また、住宅ローンの返済も、買い時を考えるには配慮しなくてはいけないポイント。

多くの金融機関は80歳までに完済することを条件にしているので、35年のローンなら44歳までは組むことができます。しかし、定年を迎える前、つまり安定した収入があるうちに返済が終わるほうが望ましいうえ、高齢になるほど団体信用生命保険(団信)にも入りにくくなります。

ライフステージは、20代から40代にかけて大きく変化することが多いので、やはり可能な限り若いうちに購入するのが良いと言えそうです。

中古マンションは築年数で価格が決まる

マンションの価格は、築年数が経つほど下がっていきます。
完成から築10年までは、価格の下落幅は大きく、建物本体は10年で新築時の半分ほどの価格になると言われます。その後、築20年~25年で底値になり、その後はあまり変化しない(価格が下がらない)傾向があります。

つまり、築20~25年が経った中古マンションは、購入時期による価格差が発生しにくい物件なのです。また、将来売却するとしても値崩れしにくく、資産価値も安定しているといえます。

一方、古い物件は耐震性や劣化が心配だと感じる人もいるかもしれません。

新耐震基準が適用されるようになったのは、今から40年前の1981年6月。築20~25年のマンションは当然、新耐震基準に適合しているので、安心感も得られるかもしれません。

劣化にしても、適切な管理や修繕が行われていれば建物の寿命は伸びます。築年数を気にするより、購入時に、管理状態や大規模修繕の履歴をきちんと確かめることのほうが重要です。

関連記事↓

新型コロナウイルスの流行と不動産市場への影響

新型コロナウイルスの感染拡大から1年が経ち、ワクチンの接種開始など朗報もあるものの、収束の見通しは依然として立たない状況が続いています。
経済への影響も決して小さくはなく、経済の動向と関係の深い不動産市場への影響も気になるところです。

不動産経済研究所の調査によると、2020年、首都圏で発売された新築マンションは2 万 7228 戸。前年比12.8%の減少となりました。
一方、一戸当たりの平均価格は6083万円(前年比1.7%増)。上昇傾向が続いており、1990年以来の6000万円超えとなりました。

リーマンショック(2008年)の後も、新築マンションの価格はさほど低下しておらず、コロナの影響で価格が下がる可能性は小さいでしょう。

一方、中古マンション市場にはどんな影響があったのでしょうか。
去年の3月から4月にかけては、成約件数・価格ともに低下しましたが、5月から6月にかけて回復傾向に。
夏から秋になると、成約件数は前年比で30%近く増加した月も見られます。2021年に入ると、2度目の緊急事態宣言が出されましたが、前回ほどの落ち込みは見られません。

出典:(公財)東日本不動産流通機構「月例速報 MarketWatch サマリーレポート2021年 2月度」 (http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202102_summary.pdf)

出典:(公財)東日本不動産流通機構「月例速報 MarketWatch サマリーレポート2021年 2月度」
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202102_summary.pdf)

1㎡当たりの成約単価も、昨年5月以降は前年比でプラスの月が続いています。今年2月のデータを見ると、57.67万円/㎡で、前年から5.3%のアップ。
コロナ禍では、中古マンション市場はむしろ動きが活発になっていると言えるかもしれません。

予断はできませんが、コロナ禍での新しい生活スタイルの定着や、ワクチン接種が進むことを考えれば、中古マンションの価格相場が低下する可能性は少ないでしょう。

関連記事↓

東京オリンピックの延期によって市場はどうなる?

本来なら2020年の夏に開催されるはずだった東京オリンピックも、新型コロナの影響で1年延期されました。
延期されたとはいえ、既にインフラ整備や再開発はかなり進んでいます。大規模な施設も多数建設されています。一定の建設需要があれば、マンションの価格にも影響は出るはずで、今後も価格は上昇していくと予想する意見も。

一方、オリンピック関連の工事が終われば、資材・人件費の高騰は収まるのでマンションの価格は下がる、という見方もありました。

しかし、オリンピック関連工事の需要は、いずれはなくなるのは前々からわかりきっていたことです。マンション価格に影響するほど、建築費は変動しないとの見方もありました。

ただ、仮にオリンピックが中止となれば、期待されていた経済効果もなくなり、景気が悪化する恐れがあります。
価格が上昇し続けている新築マンションは売れなくなって、販売価格を下げる不動産会社も出てくるでしょう。中古マンションも、売り出される物件が増えて価格も下落することが考えられますが、昨年の市場を見る限り可能性は低いでしょう。

住宅ローンの金利変動の可能性は?

住宅ローンを組むとき、金利の高低は誰もが気になるところですよね。

近年、日本銀行の低金利政策のため、金利は「超」が付くほど低い水準で推移しています。加えて2020年は、新型コロナが経済に大きな打撃を与えるとの想定のもと、大規模な金融緩和策が取られました。

住宅ローンの金利も、当面は現在の低い水準で推移していと考えられます。ここ2~3年、フラット35の金利は1.2%から1.4%ぐらいで推移していますが、このグラフも大きく動くことはなさそうです。

出典:住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」 (<a href="https://www.flat35.com/files/400343898.pdf">https://www.flat35.com/files/400343898.pdf</a>)

出典:住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」 (https://www.flat35.com/files/400343898.pdf

そもそも、コロナ以前から日銀は「2%の物価目標」を達成するまでは低金利政策を続けていく方針でした。今後、日本経済がデフレからインフレに転じない限り、金利が上昇する可能性はやはり高くないと見て良いでしょう。

2021年、マンションを買うべき?待つべき?

社会や経済の将来を完璧に予想するのは、大変難しいこと。新型コロナも、長期化は避けられない状況ではなおさらです。
市場や金利の動向も、これまで以上に注視していかなくてはいけないでしょう。

しかし、社会や経済の情勢ばかりを気にしていては、ライフステージにおける最適なタイミングを逃してしまうかもしれません。
例えば、子どもが小学校に進学してから時間が経ってしまうと、転校の手続きがかかるうえ、友達と離れて寂しい思いをさせてしまう可能性も。せっかくのマイホームが、悲しい思い出になるのは嫌ですよね。

また、中古マンションは基本的に1点もの。価格や広さ、立地など、希望の条件に合う物件が、また出てくるとは限りません。
いい物件を見つけたら、それはある意味で「買い時」なのです。

住宅は非常に高価な買い物ですから、少しでもお得に買いたいという気持ちもよくわかりますが、目先のことに捉われすぎると、チャンスを逃してしまうかもしれません。
自分の人生や、ご家族のこともしっかり考えて、素敵な住まいを見つけてください。


【記事監修】尾高 等(住宅ローンアドバイザー)

住宅ローンアドバイザーの有資格者。住宅購入が目的ではなく、その後も続く人生のファイナンシャルプランを、長期的な視点から提案する。「かつては頭金が2割ないと住宅購入は難しく、多額の現金投資をしなければ理想の住まいはつくれませんでした。しかし歴史的な低金利や、100%融資も可能となった現在、マイホーム購入のあり方は多様化しています。新築、中古、マンション、戸建、いろいろな住居の選択肢がある中から本当に満足できる空間とは何なのか。一緒に探していきましょう」


好きな街。好きな暮らし。
ひかリノベの『中古を買ってフルリノベ』

ひかリノベの中古を買ってリノベーション

中古マンション・中古戸建物件の購入からリノベーションの設計・施工までワンストップ! 宅建士や建築士といった住まいづくりの全てのプロセスの専門家が専属チームを結成し、家づくりの一部始終をフルサポートいたします。


詳細はこちら >

パンフレットDLバナー_PC用 パンフレットDLバナー_SP用

おすすめの関連記事

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る
資料請求 オンライン相談