マンションを購入しようと考えている人にとって気になるのは、やはり今が「買い時」なのかどうかではないでしょうか？

2023年は、ウクライナやパレスチナといった国際紛争の影響が生活の随所に及びました。先行きも不透明な中、今、マンションを購入しても大丈夫なのか迷っている方はたくさんいらっしゃるはず。

2024年の今、マンションの「買い時」はどう見極めればいいのか。こちらの記事ではマンション購入時の注意点を、中古マンション市場の予測と合わせて解説します。

買うべきか待つべきかの判断基準

マンションの「買い時」を左右する要素は、社会・経済情勢と、あなたやご家族のライフステージ・ライフプランの2つ。

経済の状況は、新築、中古を問わず物件の価格に直結しますし、金利の高低や増税も資金計画には大きく影響します。投資としてのマンション購入なら、社会・経済動向をシビアに予測、確認しながら、購入や売却のタイミングを判断しなくてはならないでしょう。

しかし、マイホームとしてマンションを購入するケースは違います。家族構成や年齢、仕事、子どもの教育など、あなたやご家族の生活は、住宅の形態、広さ、立地、そして購入時期も左右します。

実際に、住宅金融支援機構の「住宅ローン利用予定者調査」を見てみると、結婚や出産、子どもの成長、あるいは老後の生活が住宅取得の動機になっており、ライフステージと住宅購入が密接な関係にあることがわかります。

住宅取得の動機（出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用予定者調査（2023年4月調査）」）

家族のライフステージは、経済や社会の情勢とは関係なく変化していくものです。つまるところ、中古マンションの買い時は「あなたやご家族にとって、マイホームが必要な時期」だと言っていいでしょう。

また、住宅ローンの返済期間も、買い時を考えるには配慮しなくてはいけないポイント。
多くの金融機関は80歳までに完済することを条件にしているので、35年のローンなら44歳までは組むことができます。
しかし、定年を迎える前、つまり安定した収入があるうちに返済が終わるほうが望ましいうえ、高齢になるほど団体信用生命保険（団信）にも入りにくくなります。

ライフステージは20代から40代にかけて大きく変化することが多いので、やはり可能な限り若いうちに購入するのが良いと言えそうです。

中古マンションの築年数は「築25年」が買い時

マンションの価格は、築年数が経つほど下がっていきます。

一般的に完成から築10年までは価格の下落幅が大きく、建物本体は10年で新築時の半分ほどの価格となります。その後、一定の時間が経過すると底値になり、それ以降は価格が大きく変動しなく（下がらなく）なります。

かつては築15年～20年以上になると値下がりしにくい、というのが定説でしたが、最近では築25年ごろまで値下がりが続く傾向が見られるようです。これはなぜでしょうか？

中古マンションの築年帯別平均価格（出典：東日本レインズ『築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）』）

ひとつ目の理由は、中古マンション+リノベーションという手段の普及。古いマンションでもリノベーションをすれば、好みの間取りで、快適かつ安心に暮らせる空間が、新築マンション以下の価格で手に入ることはもはや常識。中古マンションの人気も高まり、取引が活発になったため、価格の変動が現れやすくなったと考えらえます。

また、古い物件の問題だとされていた耐震性も、新耐震基準の適用（1981年6月）から40年が経っており、築20～30年ぐらいならそう心配する必要はなくなりました。
税金が一部控除される住宅ローン減税（住宅ローン控除）も、新耐震基準に合致していれば証明書などは不要で利用できるようになりました。

結果として古いマンションを購入する人が増えたので、価格にも影響が及んでいるのでしょう。

劣化にしても、適切な管理や修繕が行われていれば建物の寿命は伸びます。築年数を気にするより、購入時に、管理状態や大規模修繕の履歴をきちんと確かめることのほうが大切です。

まとめると、中古マンションを購入するなら、築25年以上の物件がおすすめ。それ以上価格が変動しないので、購入時期による価格差が発生しにくいうえ、将来売却するとしても値崩れしにくく、資産価値も安定しているというメリットがあるからです。

2024年はマンションを買っても大丈夫？

マンションに限らず、住宅の購入のしやすさは、物件価格・所得・金利の三要素によって決まります。物件価格やローン金利が上昇すれば購入は難しくなり、年収アップなどで所得が増加すれば購入は容易となるという形です。

2023年は、新型コロナウイルス感染症の法律上の扱いが季節性インフルエンザと同じ5類に移行し、平時対応と同様になりました。一方でロシア・ウクライナ戦争の終わりが見えない中、さらにパレスチナでも軍事衝突が起こり、日本経済にも大きな影響を及ぼしています。

住宅市場は経済と密接な関係があります。こちらでは2023年の変化を踏まえ、2024年の住宅市場を展望してみましょう。

不動産価格は上がる？下がる？

中古マンションの価格を展望するまえに、新築マンションの価格を見てみましょう。
新築マンションの価格は、首都圏を中心に高騰しています。不動産経済研究所が行った調査によると、2023年上半期（1～6月）の首都圏の新築マンションの平均価格は8,873万円、平米単価は132.1万円と、過去最高値を更新。
同研究所の年次調査によると、2013年の首都圏平均価格が4,929万円だったということから、10年でおよそ1.8倍に価格が上昇している計算になります。

新築マンション価格の上昇に伴い、中古市場でも価格が上昇しています。
（公財）東日本不動産流通機構が行った調査では、2022年の中古マンション平均価格（70平米換算）4,621万円。前年比6.1%の上昇で、2012年10-12月期以来44期連続で前年同期を上回り続けています。平米単価は72.61万円で、こちらも13期連続で前年同期を上回り続けています。

出典：(公財) 東日本不動産流通機構『首都圏中古マンション・中古戸建住宅の長期動向グラフ（2012年10月～2023年09月）』

価格上昇の背景には、日銀が行った超低金利政策があります。住宅ローン金利が1％を切る「超低金利」であったため、比較的高額な物件でも買いやすい状況に。
さらに2022年はウクライナで、2023年はパレスチナで紛争が起こり、世界経済へも大きな影響を与えています。日本国内では、インフレや円高による資材およびエネルギー価格の上昇、建設業界での人手不足を背景に建築費が高騰。これらも新築マンション価格を押し上げる原因となっています。

新築マンション価格の上昇はとどまる見込みがありません。経済の先行きが見通せないなか、売主である大手不動産のディベロッパーが新築マンションの供給を絞っているという状況もあります。そのようななかで「高額で数も少ない新築マンションはやめて、今後は中古を選ぼう」と考える人が増えるのは、ある意味当然の流れといえます。

局地的には再開発による大規模マンションの建設により買い替えが進み、周囲の相場が一時的に下落する可能性があるものの、全体として中古マンションの価格が下がることは今まで同様、2024年以降も考えにくい状況です。

住宅ローン金利が上がる可能性は？

国際的に見ると金利は上昇傾向です。アメリカでは、住宅ローン金利が7％以上にまで上昇。その影響を受けて日本国内でも、とくに長期金利に連動する固定金利型の住宅ローンは、2022年以降徐々に金利が上昇しています。

たとえば住宅金融支援機構のフラット35（全期間固定35年ローン・融資比率9割以下・機構団信加入の場合）の金利は、2022年1月には1.30％～でしたが、2024年1月には1.87％～に上昇しました。

出典：住宅金融支援機構『【フラット３５】借入金利の推移』

2024年3月、日銀は2016年より継続してきたマイナス金利政策を解除。2007年以来およそ17年ぶりの利上げに踏み切りました。
これにより、住宅ローンの金利にも変化の兆しが見られます。
2024年6月、メガバンク三行（三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行）は固定型ローンの金利を一斉に引き上げ。最優遇金利適用で1.20～1.75%となっています。三行の平均値は、2009年以来の高水準に。

一方で、短期金利の影響を受ける変動型ローンについては、多くの金融機関ではマイナス金利解除後も引き上げが見送られました。優遇後の適用金利も、おおよそ年利0.3％台で推移しています。

日本では住宅ローン利用者の約7割が変動金利型、約2割が固定期間選択型の住宅ローンを利用しており、全期間型を選択する人は1割にも達していません。そのため、多くの人にとって金利上昇のリスクはまだ表面化していない状況です。

しかし日銀が追加利上げに踏み出したときには、変動型ローンでも金利が上がる可能性があります。

日銀は金融政策の正常化を目指しており、追加利上げはほぼ確実視されています。問題はそれがいつになるかですが、賃金の上昇や円安の影響など、判断材料はひとつではありません。経済ニュースを継続的に注視していく必要があるでしょう。

まとめ

経済の先行きは不透明ながら、新築・中古のどちらも価格上昇に拍車がかかる中、早めに購入してしまった方が安く済むのは確かでしょう。そういう意味で言えば、今がマンションの買い時だ、とも言えるかもしれません。

しかし、価格だけに目を取られていると、自分や家族のライフスタイルに合った物件に出会うチャンスを逃してしまう可能性もあります。中古マンションは基本的に一点もの。価格や広さ、立地など、希望の条件に合う物件が、今すぐ見つかるとも限りません。急ぐあまり物件を十分に比較せずに購入すると、安かったのはいいものの後悔する結果になりかねません。

一方、値下がりを狙って待つ、というのも考え物。たとえば子どもが小学校に進学してから時間が経ってしまうと、転校の手続きがかかるうえ、友達と離れて寂しい思いをさせてしまう可能性もあります。購入までに住む賃貸住宅の家賃などもどんどん増えていきます。住宅を購入すべきライフステージであるなら、マンションの価格相場と自分の予算・資金計画を考えつつ、前向きに購入を検討することをおすすめします。

住宅は非常に高価な買い物ですから、少しでもお得に買いたいという気持ちもよくわかりますが、目先のことに捉われすぎると、チャンスを逃してしまうかも。
ご自分やご家族の人生計画をじっくり考え、素敵な住まいを見つけてください。

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