【2022年最新】中古マンションの買い時はいつ?コロナの影響は?

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マンションを購入しようと考えている人にとって、気になるのはやはり今が「買い時」なのかどうかではないでしょうか?

2020~2021年は、新型コロナウイルスの影響で世の中が大きく揺れ動きました。先行きも不透明な中、今、マンションを購入しても大丈夫なのか、迷っている方はたくさんいらっしゃるかとおもいます。

2022年の今、マンションの「買い時」はどう見極めればいいのか。中古マンション市場の予測と合わせて解説します。

2015年9月16日初出→2020年8月11日更新→2021年6月22日更新→2022年1月12日更新

マンションの買い時ってあるの?

マンションの「買い時」を左右する要素は、社会・経済情勢と、ご自身やご家族のライフステージ・ライフプランの2つの要素があります。

経済の状況はによって物価が変わるのは、なんとなくイメージをされるとおもいますが、これは新築、中古を問わず不動産にも当てはまります。不動産は定価がないので、その時の経済、需要と供給の都合から価格形成がされていくといえるでしょう。金利の高低や税金控除も買い時を左右する大事な要素といえます。

一方、マイホームとしてマンションを購入するなら、家族構成や年齢・仕事・子どもの教育など、ご自身やご家族の生活で買い時が変わるでしょう。

実際に、住宅金融支援機構の「住宅ローン利用予定者調査」を見てみると、結婚や出産、子どもの成長、あるいは老後の生活が住宅取得の動機になっており、ライフステージと住宅購入が密接な関係にあることがわかります。

出典:住宅金融支援機構「住宅ローン利用予定者調査(2021年4月調査)」  (https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html#data03)

出典:住宅金融支援機構「住宅ローン利用予定者調査(2021年4月調査)」(https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html#data03

家族のライフステージは、経済や社会の情勢とは関係なく変化していくものです。
そういう意味で捉えれば、中古マンションの買い時は「ご自身やご家族にとって、マイホームが必要な時期」こそが買い時だと言っていいでしょう。

また、住宅ローンの返済も、買い時を考えるには配慮しなくてはいけないポイント。

多くの金融機関は80歳までに完済することを条件にしているので、35年のローンなら44歳までは組むことができます。しかし、多くの方は80歳まで安定した収入を得られるという保証はありません。多くの方は定年を迎える前に返済が終わるほうが望ましいと考えるのが普通でしょう。また、高齢になるほど団体信用生命保険(団信)にも入りにくくなるので注意が必要です。

ライフステージは、20代から40代にかけて大きく変化することが多いので、やはり可能な限り若いうちに購入するのが良いと言えそうです。

中古マンションは築年数で価格が決まる

マンションの価格は、築年数が経つほど下がっていきます。
一般的に完成から築10年までは、価格の下落幅が大きいです。その後、一定の期間が経過すると底値になり、それ以降は価格に大きな差がなくなってくるのが一般的な状態です。

かつては築15年~20年以上くらいで底値になるというのが定説でしたが、最近では築25~35年ごろまで変動していく傾向がみらます。

いくつか理由が考えられますが、ひとつ目の理由は、中古マンション+リノベーションという手段の普及。古いマンションでもリノベーションをすれば、快適で、安心して暮らせる空間が、新築マンション以下の価格で手に入ることはもはや常識。そのため中古マンションの人気も高まり、取引が活発になったためと考えられます。。

また、古い物件の問題だとされていた耐震性も、新耐震基準の適用(1981年6月)から40年が経っており、築20~30年ぐらいならそう心配する必要はないと考える方も多くなってきました。
結果として古いマンションを購入する人が増えたので、価格にも影響が及んでいるのでしょう。

劣化にしても、適切な管理や修繕が行われていれば建物の寿命は伸びます。築年数を気にするより、購入時に、管理状態や大規模修繕の履歴をきちんと確かめることのほうが重要といえるでしょう。築年数が経っていても良いマンションと認識されれば価格が下がらないような人気物件(いわゆるビンテージマンション)も中古マンションの取引を活性化させています。

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コロナ禍で不動産市場はどうなった?

新型コロナウイルスの感染拡大から2年が経とうとしています。

2021年、日本国内ではワクチン接種が進み、状況はずいぶん落ち着いたかに見えますが、世界的には感染の再拡大や変異株の出現など、不安なニュースもたくさん。

終わりの見えないコロナ禍、経済にも大小さまざまな影響がありました。経済と縁の深い不動産市場はどうなったのでしょうか?データから読み解いてみましょう。

不動産経済研究所の調査によると、2021年上半期(4~9月)に首都圏で発売された新築マンションは1万2809戸(前年同期比44.7%増)。平均価格も6702万円(同10.1%増)と上昇が続いています。

大きく景気が低迷したリーマンショック(2008年)の後も、新築マンションの価格はさほど低下しておらず、今後も値下がりの可能性は小さいと思われます。

中古マンション市場の動向も見てみましょう。2021年の後半、成約件数自体は前年同月比でマイナスが続いています。といっても、市場が停滞しているわけではありません。

2020年は3~4月、緊急事態宣言などの影響で大きく取引件数が落ち込みましたが、後に回復。成約件数も多い月が続いたせいでしょう。件数自体はそう大きく減ったわけではありません。2021年にも緊急事態宣言が出されましたが、大きな落ち込みは見られません。

出典:(公財)東日本不動産流通機構「月例速報 MarketWatch サマリーレポート2021年 11月度」  http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202111_summary.pdf

出典:(公財)東日本不動産流通機構「月例速報 MarketWatch サマリーレポート2021年 11月度」http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202111_summary.pdf

むしろ、1㎡当たりの成約単価は上昇が続いています。2021年11月の平均は 60.92 万円/㎡(前年比 7.1%増)。19カ月連続の上昇です。

出典:(公財)東日本不動産流通機構「月例速報 MarketWatch サマリーレポート2021年 11月度」  http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202111_summary.pdf

出典:(公財)東日本不動産流通機構「月例速報 MarketWatch サマリーレポート2021年 11月度」http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202111_summary.pdf

中古マンションも新築同様、今後も価格相場が低下する可能性は小さいのではないでしょうか。

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コロナの新たな影響~資材の値上がり

2021年になって、住宅業界に新たな新型コロナの影響が及び始めました。

そのひとつが「ウッドショック」。

欧米でも住宅需要が高まり、同時に木材の需要量が急激に増加。さらに、コロナの影響で物流が滞ったため、輸送用のコンテナも不足しており、木材の輸入が困難になったため、日本国内で木材を入手困難な事態が発生しました。

ようやく木材も流通するようにはなりましたが、価格は高止まりしているようです。

さらに、コロナの感染拡大が止まらない東南アジアを中心とするロックダウンの影響で、海外で生産される建材や設備機器も品不足・納期未定が続出する事態に。原材料が手に入らず、値上げに踏みきるメーカーも少なくありません。

結果として、住宅価格も上昇。新築はさらに価格が上がることが予想されます。中古住宅を選ぶ人も増えるでしょうから、中古マンションも価格上昇はあっても下落は考えにくい状況です。

住宅ローンの金利変動の可能性は?

住宅ローンを利用しようと思ったとき、金利の高低は誰もが気になるところですよね。

近年、日本銀行の低金利政策のため、金利は「超」が付くほど低い水準で推移しています。加えて2020年以降は、新型コロナ対策として大規模な金融緩和策が取られています。

日本銀行は今後も金融緩和を続ける方針で、金利も現在の水準で推移することを想定しています。住宅ローンの金利も、すぐに大きく変動することはなさそうです。

ちなみに、フラット35の金利は、直近では1.3%程度で推移しています。当面は横ばいのグラフが続くと見ていいでしょう。

出典:住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」(https://www.flat35.com/files/400343898.pdf)

出典:住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」(https://www.flat35.com/files/400343898.pdf


2022年、マンションを買うべき?待つべき?

新築・中古を問わずマンションの値上がり傾向が続く中、価格だけを見れば今がマンション購入のタイミングだ、とは言いきれないかもしれません。

価格だけの問題でなく、先が見通せない新型コロナの影響によって市場が大きく動く可能性も、なくはありません。大きく値下がりすることだってあり得るのです。

しかし、社会や経済の情勢ばかりを気にしていては、ライフステージにおける最適なタイミングを逃してしまうことになりかねません。

例えば、子どもが小学校に進学してから時間が経ってしまうと、転校の手続きがかかるうえ、友達と離れて寂しい思いをさせてしまう可能性も。せっかくのマイホームが、悲しい思い出になるのは嫌ですよね。

また、中古マンションは基本的に1点もの。価格や広さ、立地など、希望の条件に合う物件が、また出てくるとは限りません。いい物件を見つけたら、それはある意味で「買い時」となります。

住宅は非常に高価な買い物ですから、少しでもお得に買いたいという気持ちもよくわかりますが、目先のことに捉われすぎると、チャンスを逃してしまうことも十分あり得ます。
自分の人生や、ご家族のこともしっかり考えて、素敵な住まいを見つけましょう。ひかリノベではどうやって探していいかわからない、どういう物件を購入すればいいかわからない、そんな悩みをお持ちの方に、物件の購入からリノベーション提案までワンストップでご案内しております。ぜひお気軽にご相談ください。


【記事監修】尾高 等(住宅ローンアドバイザー)

住宅ローンアドバイザーの有資格者。住宅購入が目的ではなく、その後も続く人生のファイナンシャルプランを、長期的な視点から提案する。「かつては頭金が2割ないと住宅購入は難しく、多額の現金投資をしなければ理想の住まいはつくれませんでした。しかし歴史的な低金利や、100%融資も可能となった現在、マイホーム購入のあり方は多様化しています。新築、中古、マンション、戸建、いろいろな住居の選択肢がある中から本当に満足できる空間とは何なのか。一緒に探していきましょう」


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