後悔しない!中古マンションの買い時を見極めるための全て

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マンション購入を検討している多くの方が、買い時について考えるのではないでしょうか?

「今は景気的に買うとお得なのかな?」「消費税上がる前に買った方が良いのだろうか?」など、多くの疑問が浮かぶと思います。

この記事では、中古マンションの買い時を3つの視点から見ています。

①景気や消費税などの社会的視点
②年齢や家族などの個人的視点
③中古マンションの資産価値からの視点

この3点をおさえなければ、本当の買い時か分かりません。

社会情勢から買い時と分かっても、「子どもができてから買えば良かった」というように、個人的にふさわしくない時期に買ってしまえばやはり後悔してしまうものですよね。

この記事でマンションの買い時が分かりますので、ぜひお役立てください。

1.景気や消費税から見た中古マンションの買い時

景気から見たマンションの買い時を考えるとき、気にするべきはマンションの価格と金利動向についてです。

それと、皆様が気になるであろう消費税や、1年の中で買い時はいつなのかについてもここでお話します。

1-1.景気から見た買い時(マンション価格・金利動向)

ここではマンション価格とや金利動向について見ていきます。

<マンション価格の相場と動向>

最初にマンション価格の動向ですが、まずは、マンション価格の相場について調べる必要があります。

当記事では、相場を調べるためのサイトとして、レインズのマーケットインフォメーションをご紹介しておきます。

販売価格ではなく、成約価格が分かる優れたサイトなので、大変参考になります。(中古マンションは値引きが当たり前なので、実際に取引された価格が大事なのです)

マンション価格に影響が出るのは、立地(駅からの距離)、広さ(面積や間取り)、築年数などですが、自分の欲しい物件の条件を検索してみてください。

▼「レインズ・マーケット・インフォメーション」の検索画面。

レインズ

最初から、明確に決まっていない場合は、欲しい場所を選択すると、マンション価格が出るのでそれを参考にするといいでしょう。(賃貸物件を探すのと同じですね)

マンション価格の相場と動向の調べ方の詳細については、別の記事「中古マンションの相場・動向の調べ方と値引き交渉2つのコツ」をご参考にしてください。

<金利動向>

マンションを購入する多くの方が住宅ローンを利用していますが、金利によって支払額が変わりますので注意しておく必要があります。

住宅ローンには大きく、固定金利と変動金利がありますが、固定金利は長期金利、変動金利は短期プライムレートの影響を受けています。

固定金利は名前の通り、金利が固定されていて、支払額が完済まで一定です。

下のグラフは、過去10年間の長期金利の推移ですが、徐々に下がってきているのが分かります。

長期金利

参考:日本相互証券株式会社

長期金利が下がれば、固定金利も下がり、返済額も下がります。つまり、お買い得になるわけです。

過去1年間では0.2%~0.5%で推移しており、10年間固定金利は0.91%~1.900%、35年固定金利は0.94%~2.86%という幅になっています。(2015年9月現在、価格.comより)

変動金利は、その名の通り、短期プライムレートによって変動する金利ですが、平成21年(2009年)9月より、1.475%で変わっていません。この短期プライムレートに1%加えた2.475%が変動金利の目安になります。

しかし、金融機関同士の金利優遇競争で、その2.475%から大分割り引いた金利で貸し出されているのが現状です。Sumai-web.TVによると、0.539%~4.475%という幅になっています。(2015年9月現在)

金融機関もそれだけ借りてほしいから、金利を下げているわけですね。

1-2.消費税から見た買い時

中古マンションにはほとんどの場合、消費税がかかりませんので、特に買い時を意識しなくても問題ありません。

中古マンションに消費税がかかるかどうかは、売主が法人か個人かによって異なり、法人の場合は消費税がかかりますが、個人の場合はかかりません。

中古マンションの場合、8~9割が個人売主なので、基本的にかからないと考えて大丈夫でしょう。

しかし、リノベーション済み物件など、不動産業者の物件を購入するときは消費税がかかります。

2015年9月現在の消費税は8%ですが、2017年4月1日には10%に上がると言われています。物件引渡し時の税率が適用されるため、2017年4月1日前に引渡しをしてもらうのが賢いでしょう。(つまり、結局は増税前の購入が望ましいということです。)

もちろん、消費税増税で国民が住宅購入を控えたら困るということで、5%から8%に上がった折に、住宅ローン減税の拡充や住まい給付金が創設されましたので、ある程度、増税分が緩和されています。

詳細は、別の記事「5分で分かる住宅ローン減税|申込方法からお得な利用法まで」を参考にしてください。

1-3.一年の中で、買い時はいつか

中古マンションが一番動く時期は3月です。お分かりの通り、4月からの新生活に合わせて住まいを購入する人が多いというわけですね。

それに、新築マンションの方も多く売買される時期で、不動産会社の決算期が3月にあるためです。

マンションの数の点で言えば、この3月ごろに多く流れるわけですから、1月~3月に決めると良いのかもしれません。

・・・かもしれませんというのは、買われることもそれだけ多いわけですから、あまり上手くいくとは限らないからです。月だけでは当然ですが判断は難しいわけです。

やはり、自分の欲しいマンション像を明確にして、欲しいものが出たらすぐに行動できるようにしておくのが大事ですね。

2.年齢や家族・収入など個人的視点から見た中古マンションの買い時

自分のライフスタイルにとって買い時かどうかは、大きく次の3つの点から考えると良いでしょう。

①自分の意思
②世帯収入
③ライフステージ(年齢・家族など)

①本当に中古マンションを買いたいか

1つめが一番大事ですが、本当に中古マンションを買いたいかどうかということです。

住まいを借りるのではなく、購入するということは、当然のことながら、そこで長く住むことを意味します。一箇所に長く住みたい人なら問題ありませんが、いろいろな場所に住みたい人には合いませんよね。

将来を見据えて、しっかり判断してください。

②マンションを購入するための収入は十分か

マンションを購入するためにはある程度の収入が必要ですが、毎月どれくらいの支払いなら大丈夫なのか、しっかり把握しておく必要があります。

住宅ローンの利用者調査によると、大体年収の5~7倍を借り入れている人が多いです。借入額と返済額については、別の記事「一目で分かる!年収ごとの住宅ローン借入可能額」を参考にしてください。

注意しておきたいのは、世帯年収の展望です。

自分の収入は増えていく予定があるか、奥様が働いている場合はいつまで働くのか、辞めた場合はローン返済できるのかなど、しっかりと計画を立てることが求められます。

どれくらい借りられるか、適正借入額については別の記事「住宅ローンシミュレーションで絶対出せない適正借入額を出す方法」を参考にしてください。キャッシュフロー表をつくることをおススメします。

③年齢や家族などのライフステージから見てどうか

国土交通省の「平成26年度住宅市場動向調査」によると、中古マンションの購入年齢は、41.5歳ということです。(晩婚化や世帯収入の低下などもあって、住宅の購入が遅くなっていっているのでしょう。)

住宅ローンから考えると、年齢がいくほど借入可能額は減っていきますので、頭金を多くしたり、返済期間を短くしたりする必要があります。

購入者情報

参考:国土交通省「平成26年度住宅市場動向調査

独身や子どもを作らない夫婦では、それほど部屋割りにこだわらなくてもだいかもしれませんが、子どもがいると、部屋割りにもこだわりが出てきて、住宅購入が視野に入ってくると思います。

自分が本当に買いたいか、ローン支払いは問題ないかを考え、それから家族構成などを検討して「自分だけの」買い時を見極めてください。

3.中古マンションの資産価値から見た買い時

マンションの買い時を考えた時、資産価値の観点から見ると、築16年が目安となります。

下の図は、REINS 築年数から見た首都圏の不動産流通市場のデータですが、築年帯別の平均価格を示しています。

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図を見れば分かりますが、築16~20年から中古マンションの価格が安定しているのが分かります。

築古物件の安全性について知りたい方は、別の記事「安心、安全、お買い得!中古マンション購入にベストな築年数」をご覧ください。

相場から離れている場合は、不動産会社に確認すると良いでしょう。「この辺のマンション相場より少し高いようですが、なぜでしょうか」と尋ねてみてください。

新築マンションには広告費や営業費が原価に上乗せされていて、購入後すぐに価格が下落します。ですから、ローン返済よりも先にマンション価値が下がるということもあるのです。

それでも、売る気はなく、ずっと住みたいと思えるような新築マンションなら良いのかもしれませんね。

4.終わりに

マンションの買い時について見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

マンションの資産価値、景気や消費税などの社会情勢、個人個人のライフスタイルという3つの視点から見れば、買い時というものが分かります。

現在は、社会情勢から検討するなら、買い時と言えます。家族や自分の気持ちから考えて買い時だと思うならぜひ購入を検討してみてください。

この記事が、読者の皆様の快適な住まい作りに役立てば幸いです。

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