知ってないと損?中古マンションにかかる仲介手数料の真実

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中古マンションの購入を考えた時に、よく目にするのが『仲介手数料』という言葉ですよね。

仲介手数料という言葉を知っていても、仲介手数料の意味や相場について詳しくご存知の方は少ないのではないでしょうか?

「仲介手数料って何?」「仲介手数料ってなぜ払うの?」「仲介手数料無料って大丈夫?」

などなど、この記事では、知ってるようで意外と知らない『仲介手数料』について詳しくお話ししていきます。

これを読めば、仲介手数料についての不安や疑問はなくなります。

中古マンションの購入をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

合わせて購入時に掛かる仲介手数料以外の諸費用について知りたい方は、別の記事「これで安心!中古マンション購入にかかる諸費用の全て」をご覧ください。

1. 仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産売買や賃貸の際に、不動産仲介業者に対して支払うお金のことをいいます。

買い主が不動産仲介業者を利用して不動産物件を購入した場合は、買い主が仲介業者に仲介手数料を支払います。 

また、売り主が不動産仲介業者を利用して売却した場合は、売り主が仲介業者に対して支払います。

※不動産における「買主」とは、不動産物件を買う人または法人のことです。不動産における「売主」とは、不動産物件を売る人または法人という意味と、取引態様における「売主」という2つの意味があります。

不動産仲介業者は、買主、売主双方から仲介手数料を手に入れることができます。

不動産仲介業者が、売り主・買い主の両方から受け取る取引を「両手(取引)」、売主・買主のどちらかから受け取る取引を「片手(取引)」といいます。

大事なポイント①
  • 仲介手数料は成功報酬として支払うものなので、不動産の売買契約をしても物件の取引が成立しなければ支払う必要はありません。

とはいっても、そのことを知らなければ、物件の引渡し前でも売買契約が済んだ段階で「仲介手数料を払って下さい」と仲介業者に言われれば、ほとんどの人が何の疑いもなく支払ってしまうでしょう。

仲介手数料は決して小さな金額ではありません。

売買契約を交わす前に、『仲介手数料はどのタイミングでいくら払うのか?』を事前にしっかりと仲介業者と話し合い、お互いに納得してから契約するようにしましょう。

2.一目で分かる仲介手数料の上限金額一覧表

不動産売買にかかる仲介手数料は、下記のように上限額が定められています。

不動産の売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下 5(5.4)%
200万円超400万円以下 4(4.32)%
400万円超 3(3.24)%

▲国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」より作成。

()内の数字は消費税を入れた値で、2015年現在、消費税は8%なので、5% × 1.08 = 5.4%になります。(10%になったら、5.5%になります)

<計算例>

5,000万円の不動産を購入した場合

200万円      ×  5%    =   10万円
200万円      ×  4%    =     8万円
4,600万円  ×    3%   =  138万円

合計                 168万4,800円(156万円×消費税 1.08)

3回も計算するのは大変なので、次の簡易計算式を覚えておくと1回で計算できます。

仲介手数料の簡易計算式
  • 仲介手数料  =  (売買価格 ×  3%  +  6万円)  ×   1.08 

※ 消費税を入れて、仲介手数料 = (売買価格 × 3.24% + 6.48万円) と表記する場合もあります。 

上の例を当てはめてみると、

(5,000万円 × 3%  +  6万円) × 1.08  =  168万4,800円  

になります。

仲介手数料上限を物件価格ごとにまとめてみましたので、お役立てください。

なお、物件価格は消費税抜きの価格にかかりますので、消費税込みの価格にかかっていないか確認してみてください。

物件価格(税抜) 仲介手数料の上限(税込)
500万円の物件 22万6,800円
1,000万円の物件 38万8,000円
1,500万円の物件 55万800円
2,000万円の物件 71万2,800円
2,500万円の物件 87万4,800円
3,000万円の物件 103万6,800円
4,000万円の物件 136万800円
5,000万円の物件 168万4,800円
8,000万円の物件 265万6,800円
1億円の物件 330万4,800円

▲3,000万円の物件の仲介手数料は103万円と覚えておけば、他の価格のめども付けやすいでしょう。

大事なポイント②
  • 法律により定められているのは、手数料の上限金額だけで、上限をオーバーすれば違法ですが、しなければ全く問題はありません。

3,000万円の物件を購入した場合、仲介手数料は103万6,800円以内なら、50万円でも極端な話0円でも法律上は問題ありません。

3.仲介手数料の相場とは

仲介手数料は上限金額しか法律では決められておらず、上限いっぱいの手数料をもらう業者と手数料無料にしている業者で、2極化しているのが現状です。

大事なポイント③
  • 不動産売買における仲介手数料には、一般的に言われる『相場』と言うものはありません。

当然ですが、仲介手数料無料の方が嬉しいですよね。

ですが、仲介を依頼する前に、いろいろ質問してみてください。

何故無料なのか?
手数料有料の会社には無料を謳っている会社と何がどのように違うのか?

直接聞いてみるのも、業者選びの判断材料の1つになるでしょう。良い業者であれば、誠実に答えてくれるはずです。

4.仲介手数料の支払い方とチェックすべき3つのポイント

仲介手数料は、一般的には契約締結時に仲介手数料の50%を支払い、引き渡し完了時に残りの50%を支払うことが望ましいとされています。

ただし、法律で決められているわけではないので、不動産仲介業者との取り決めで双方が納得すれば、引渡し完了時に全額支払いでも問題はありません。

支払う際は、次の点に注意しておいてください。

大事なポイント④
  • 上限を超える手数料を請求されていないか?
  • あたかも上限額での支払いが当然で、法律で一律に設定された手数料だと説明されていないか?
  • 仲介手数料以外に別項目で請求されていないか

手数料オーバーしていないか、余計な費用を請求されていないかを調べるのは当然ですが、仲介手数料をどのように説明するかということも、業者の良し悪しを計る物差しになります。

しっかり、確認してみてくださいね。

5.仲介手数料無料の業者を利用する際に注意すること

仲介手数料無料は買主にはありがたいですが、次のことをおさえておいてください。

大事なポイント⑤
  • 仲介手数料無料は企業努力によるものか?それとも客寄せのための甘い罠か?企業体質を見極める確かな目と情報収集が必要です。
  • 現状では大手を中心に、仲介手数料が有料の不動産会社の方が主流を占めています。

仲介業者には、買主から仲介手数料をもらわずに、売主からの仲介手数料のみをもらっているところがあります。1章で説明した「片手」と呼ばれる取引です。

不動産会社にとって、仲介手数料無料は、収入面においてリスクです。薄利多売の営業を補うためには、契約数を増やすしかないのです。

中には仲介手数料無料などの安さをアピールしてお客様を集め、実際には他の項目で、通常の仲介手数料以上の料金を請求しているような会社もあるということです。

仲介手数料無料の会社に行ったら、次のことをチェックしてみてください。

こちらの都合に関係なく、しつこい営業をしていないか?
強引に契約書を書かせようとしないか?
仲介手数料以外に支払う費用は何か?また、いくらか?

1つの物件売買を成立させるには、大変な手間や時間がかかります。

契約書などの作成や、役所へ行って必要書類を準備したり、銀行の手配をしたりと、本来仲介手数料とは、『売り主』『買い主』に代わって仲介の不動産会社が手足となって動く手間賃としてもらう費用です。

ですから、その費用を無料にするということは、本当に会社の経営努力で成り立っていれば問題はないのですが、その他の部分で穴埋めをしている可能性もあるのです。

表面的な甘い誘惑に惑わされることなく、その会社の企業体質を見抜くことが本当に大切です。

6.仲介手数料を払う前に確認すべき7つのポイント

ここまで仲介手数料について説明をしてきましたが、最も大事なことはトラブルをいかに防ぐかということです。

確認すべきポイントを7つにまとめました。

①会社の雰囲気を確認し、社内が明るく働いている社員が生き生きしているか?

薄利多売な営業をしている会社は、働いている社員も契約というノルマに追われ、疲弊してしまいます。そのため、常に疲れている感じで会社全体に活気がありません。

②担当してくれる営業マンはお客様の目線で話を聞いてくれているか?

数字に追われている営業マンは、お客様の話を聞いてくれません。いかにして買わせるか?ということに重きを置いているので、お客様第一という一番重要な部分が疎かにされていることが目立ちます。

③仲介手数料の項目以外に請求される手数料はないか?

仲介手数料の中には何が含まれているか?物件紹介料や見積り作成料など、別項目で請求されるものがないか事前にしっかりと確認しておきましょう。

④仲介手数料を支払うタイミングはちゃんと打合せが出来ているか?

仲介手数料を支払う時期は、法律で決められている訳ではありません。

不動産仲介業者と事前に打ち合わせをして、双方が納得する形で支払うようにしましょう。一番理想的なのは、物件の引渡し時に、家の鍵と交換で支払うようにすると良いでしょう。

⑤仲介手数料無料と有料の違いを自分で理解し、納得した上で交渉の席についているか?

第5章で説明したように、仲介手数料無料の業者には、注意しなければならないことがあるということをおさえておいてください。

⑥いつから売り出されている物件か確認し、時間がだいぶ経っている物件であれば値引き交渉を視野に入れておく。

条件の良い物件は売主が何もしなくても直ぐに売れてしまいます。

逆に時間が経っている物件は、売り主も早く売りたいと思っています。そのため、物件価格の値引きや仲介手数料の端数カットなど、意外と値引き交渉に応じてくれるケースもあるので臆せず聞いてみましょう。

⑦物件引渡し後のアフターフォローはどこまで責任を持ってくれるのか?

一見、仲介手数料とは関係がないように見えますが、手数料無料を謳っている業者の中には引渡し後のフォローに関して「手数料をいただいていないので、対応はムリです。」と平気で言ってくる業者もあります。

事前にしっかりと確認し、物件購入後に後悔しないようにしましょう。

この7点をしっかり押さえておけば、仲介手数料で頭を抱えるようなトラブルは防ぐことができます。

7.最後に

今回は「中古マンションの仲介手数料」について書きましたが、いかがでしたか?

仲介手数料が無料というのは、買主には、やはり魅力的なことですが、それでも、「別項目を高くしているんじゃないか」など、いろいろ注意する必要があります。

もちろん、仲介手数料が有料だからといって、安心というわけでもありません。

仲介手数料を計算し、いつ払うのかを業者に確認し、損をしないようにしてください。

この記事が、少しでも皆さんのマイホーム購入のお役に立てれば幸いです。

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