中古マンションの仲介手数料〜料金の相場と「手数料無料」の謎

中古マンションを購入する際にかかるお金は、物件価格だけではありません。
中古マンションを購入する際、各種手数料や登記費用などの諸費用がかかります。主に、物件を紹介してくれた不動産会社に支払う仲介手数料や、ローンを組んだ融資先への手数料などです。

こうした諸費用の中でも、大きな比重を占めるのが仲介手数料です。
しかし、いくら払うのか、そもそも仲介手数料とは何か、詳しく知らないという方も多いのではないでしょうか。

また最近は「手数料無料」を謳っている不動産会社もありますね。
なぜ無料にできるのか、無料の会社に仲介を依頼しても大丈夫なのか……？

今回は、知っているようで意外と知らない『仲介手数料』を詳しく解説します。

2015/12/19更新⇒2022/7/11更新

1 仲介手数料とは？
2 新築マンションは仲介手数料がない？
3 仲介手数料の計算方法と法定上限額
4 「手数料無料」になる場合って？
5 もし契約が白紙になった時は…
6 こんな請求は違法です

仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産売買や賃貸の際に、不動産会社に対して支払う報酬のことをいいます。

中古マンションを購入する際は、通常は不動産会社を通じて、物件探し・契約・引き渡しなどの手続きを行います。

たとえば、不動産会社Aの仲介で不動産を売却した場合、売主はA社に仲介手数料を支払います。
同様に、不動産会社Bの仲介で不動産を購入した場合、買主はB社に仲介手数料を支払います。

これは、売主と買主にそれぞれ別の会社がつき、2社間で価格交渉や契約・決済の手続きを進めていく方法です。

不動産仲介の基本的なかたち

一方、1社の不動産会社が、売却と購入の両方を仲介する場合もあります。
この場合、不動産会社は売主・買主の双方から仲介手数料を受け取ることになります（両手取引）。

両手取引。大手不動産会社に多いスタイル。

新築マンションは仲介手数料がない？

新築マンションの場合、基本的に仲介手数料が請求されることはありません。
なぜなら、新築は多くの場合デベロッパーの直販や、販売代理という形をとっているからです。
（厳密に言えば）手数料が無いのではなく、物件価格の中に広告費・仲介手数料などが、あらかじめ含まれているのです。

中古の場合でも、買取再販の物件を販売元の不動産会社から直接購入する場合は、手数料は請求されません。

仲介手数料の計算方法と法定上限額

仲介手数料は、宅地建物取引業法46条によって上限額が決まっています。

仲介手数料の法定上限額

仲介手数料＝物件価格×3％+6万円(+消費税※)

※2019年10月1日から消費税10％が適用になっています。

たとえば物件価格が1,000万円の場合……1,000万円×3％+6万円＝36万円
この金額は税抜きのため、消費税が入り、36万円+消費税10％＝39万6,000円となります。

以下は上記の計算式で仲介手数料を物件の金額別に計算した例です。

物件価格	仲介手数料の上限金額
1,000万円	1,000万円×3％+6万円(+消費税)＝39万6,000円
2,000万円	2,000万円×3％+6万円(+消費税)＝72万6,000円
3,000万円	3,000万円×3％+6万円(+消費税)＝105万6,000円

このように物件の価格によって、仲介手数料だけで100万円以上かかる場合があります。
ただし、この金額はあくまで上限額です。

上限をオーバーすれば違法ですが、オーバーさえしなければ金額はいくらでも問題ありません。
たとえば3,000万円の物件を購入した場合、仲介手数料は105万6,000円以下であればいいので、双方が納得していれば、50万円でも0円でも構わないのです。

「手数料無料」になる場合って？

現状では法定金額どおりに料金を設定している会社と、無料としている会社で二極化しています。

無料にしている会社とは、前述の両手取引を主にしている会社です。
両手取引であれば売主からも仲介手数料が得られるため、買主側の手数料を無料にしても利益は確保できます。

しかし、逆に言えば、常に無料とするためには、両手取引を続けなくてはいけません。つまり「自社で売却の仲介を引き受けている物件」だけを買主に紹介し続けなくてはいけないわけです。

そのため自社で売却を仲介している物件について、他社経由の買主から問合せや内覧希望が来ても応じない（囲い込み）というケースもあり、問題視されたことがありました。
囲い込みは、買主にとっては本当に自分にマッチする物件に出会えないリスクがあり、売主にとっては物件を紹介してもらえる機会が減ってしまいます。

近年は、フェアな取引のために片手仲介を基本とした「エージェント型」の会社が増えてきています（ひかリノベもエージェント型です）
エージェント型仲介では、売主から仲介手数料を得ることは基本的にないため、利益を確保するために、法定金額どおりの料金設定としている会社がほとんどです。

支払いの方法とタイミング

仲介手数料は「物件の取引（引き渡し）が無事に成立すること」によって発生します。

支払いのタイミングは、

決済（物件の引き渡し時）の際に全額を請求する会社
契約時に半額を、決済時にもう半額を請求する会社

この2つの場合があります。

契約時に半額を支払うという場合、現金を事前に用意しておく必要がありますので、支払いのタイミングはあらかじめ確認しておきましょう。

※ひかリノベでは、決済の際に全額をお支払いいただく形をとっています。

また、中古マンション購入時は仲介手数料の他に手付金や売買契約の印紙税もかかります。
これら購入時にかかる費用と支払うタイミングについては、下記記事で解説しております。

リノベーションと中古物件購入 - ひかリノベ ...

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もし契約が白紙になった時は…

もし、契約から引き渡しの間にアクシデントが起きたら――？
たとえば住宅ローンの審査に落ちてしまった場合、購入代金が払えないため、契約を白紙に戻すしかありません。
この場合、仲介手数料は払わなくてはいけないのでしょうか？

結論から言うと、ローンが組めずに契約を白紙に戻す場合「仲介手数料の支払い義務は生じない」とするのが一般的です。

とはいえ、不動産会社としては物件の紹介・契約手続き・決済手続きの準備など、通常のサポート業務を一通り行なってきたわけで、その手間賃として、手数料の一部または全額を請求する会社もあるため注意してください。
ローンが組めなかった場合の仲介手数料の取り扱いに、法的な決まりはありませんので、各社の判断に任されている形になります。

※ひかリノベではローンの否決による契約解除の場合、仲介手数料を頂いておりません。

こんな請求は違法です

仲介手数料は成功報酬として支払うものです。たとえ不動産売買契約を結んでも、実際に引き渡しが成立しなければ支払う必要はありません。
中には仲介手数料無料を謳っていながら、じつは別の名目で法定の手数料以上の金額を請求している会社もあるようです……。

買主（または売主）が不動産会社に支払う料金は、基本的に仲介手数料だけです。
また、法定の手数料以上の金額を請求するのも法律違法です。
もし別の名目で高額な料金を請求してくる会社があれば、取引を考え直すことをおすすめします。

なお、ひかリノベはエージェント型の仲介スタイルをとっているため、原則、法定どおりの金額を頂戴しています。支払いタイミングは、決済（物件の引き渡し時）時に全額請求させていただくスタイルをとっています。

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