知ってないと損?中古マンションにかかる仲介手数料の真実

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中古マンションの仲介手数料

中古マンションを購入するのにかかるお金は、物件価格だけではありません。物件を紹介してくれた不動産仲介業者に仲介手数料を支払わなくてはいけませんし、ローンを借りるなら銀行の手数料がかかります。

こうした不動産を購入するために必要なもろもろの費用(諸費用)の中でも大きな比重を占めるのが、不動産仲介業者に支払う『仲介手数料』です。

でも、この『仲介手数料』は何のために支払う料金で、いくらくらいが相場なのか、くわしくご存知の方は、実は多くないのではないでしょうか?

「そもそも仲介手数料ってなぜ払うの?」
「仲介手数料無料の不動産仲介業者を見つけた! でも、本当にこの会社にお願いして大丈夫?」
などなど、この記事では、知っているようで意外と知らない『仲介手数料』について「本当のトコロ」をお話ししていきます。

これを読めば、仲介手数料についての不安や疑問はなくなります!
中古マンションを購入しようとお考えの皆さま、ぜひこの記事をお役立てください!

1. 仲介手数料とは……

仲介手数料とは、不動産売買や賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払うお金のことをいいます。

たとえばNさんが不動産仲介業者を利用して不動産物件を購入した場合、Nさん(買主)は仲介業者に仲介手数料を支払います。
また、Rさんが不動産仲介業者を利用して不動産物件を売却した場合、Rさん(売主)は仲介業者に仲介手数料を支払います。

※不動産取引における「買主」とは、不動産物件を買う人または法人のことをいいます。「売主」とは、不動産物件を売る人または法人のことをいいます。

つまり、不動産仲介業者は買主・売主双方から仲介手数料を手に入れることができるのです。
不動産仲介業者が購入と売却の両方を仲介して、売主・買主の両方から手数料を受け取る取引を「両手(取引)」といいます。

片手取引

一方、不動産仲介業者が購入か売却かどちらか片方だけを仲介して、買主あるいは売主からだけ手数料を受け取る取引を「片手(取引)」といいます。

両手取引

どちらの場合も、仲介手数料は「物件の取引(引き渡し)が無事成立すること」によって発生します。

ポイント①

  • 仲介手数料は成功報酬として支払うものです。ですから、たとえ不動産売買契約を結んでも、実際に物件の取引(引渡し)が成立しなければ支払う必要はありません。

しかし、このことはあまり知られていないのが現状ではないでしょうか? たとえ物件の引渡し前でも、売買契約を結んだ時点で「仲介手数料を全額支払ってください」と仲介業者に言われたら、ほとんどの人が何の疑いもなく支払ってしまうでしょう。

仲介手数料は決して小さな金額ではありません。
売買契約を交わす前に、『仲介手数料はどのタイミングでいくら払うのか?』を事前にしっかりと仲介業者と話し合い、お互いに納得してから契約するようにしましょう。

2.一目でわかる!仲介手数料の上限金額一覧表

不動産売買にかかる仲介手数料は、法律で次のように上限金額が定められています。

不動産物件の売買価格

仲介手数料の上限

200万円以下の部分

5% +消費税

200万円~400万円の部分

4% +消費税

400万円を超える部分

3% +消費税

▲国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」より

<計算例>

たとえば、5,000万円の不動産を購入した場合……

200万円×5%= 10万円
200万円×4%= 8万円
4,600万円×3%=138万円

10万円+8万円+138万円=156万円
したがって、税込み価格は156万円+消費税8%=168万4,800円

このように何度も計算するのは大変なので、次の簡易計算式を覚えておくとカンタンです。

仲介手数料の簡易計算式

仲介手数料=物件価格×3%+6万円(+消費税)

上の例を当てはめてみると……

5,000万円×3%+6万円=156万円
したがって、税込み価格は156万円+消費税8%=168万4,800円

同じ答えになりましたね!

このように計算した仲介手数料上限を、物件価格ごとに一目で分かる表にまとめてみました▼

物件価格(税抜)

仲介手数料の上限(税込)

500万円の物件

22万6,800円

1,000万円の物件

38万8,000円

1,500万円の物件

55万800円

2,000万円の物件

71万2,800円

2,500万円の物件

87万4,800円

3,000万円の物件

103万6,800円

4,000万円の物件

136万800円

5,000万円の物件

168万4,800円

8,000万円の物件

265万6,800円

1億円の物件

330万4,800円

※仲介手数料は「消費税抜き」の物件価格から計算します。

「3,000万円の物件の仲介手数料は103万円」と覚えておけば、他の価格の目途もつきやすいですね!

ここで注意しておきたいのは、この計算で求めた金額はあくまで上限金額だということです。

ポイント②

  • 法律により定められているのは、手数料の上限金額だけ。上限をオーバーすれば違法ですが、しなければいくらでも問題ありません。

たとえば3,000万円の物件を購入した場合、仲介手数料は103万6,800円以下であればいいので、50万円でも、極端な話0円でも問題ないのです。

3.仲介手数料の相場はいくら?

現状では、仲介手数料は上限金額しか法律で決まっていないため、「上限いっぱいの手数料をもらう業者」と「手数料無料にしている業者」で二極化しています。

ポイント③

  • 不動産売買における仲介手数料には、一般的に言われる『相場』と言うものはありません(上限いっぱいか、無料か、どちらかの場合が多い)

もちろん、手数料は安ければ安いほどうれしいですよね。無料ならもっとうれしい!
でも、ちょっと待ってください。法律で「この値段までは受け取ってOK」と認められている料金を「要りませんよ」というのですから、何か理由があるはずです。

なぜ安い(無料)なのか? 上限いっぱいに設定している業者と何が・どのように違うのか?

その理由を直接聞いてみるのも、業者選びの判断材料の1つになるでしょう。
「自社で買い取った物件を売っているので、手数料は物件価格に含まれています」「両手仲介で売主さんから手数料が入るので、買主さんからはいただきません」というようにハッキリ答えてくれるなら納得できますが、反対に口ごもったり、ごまかそうとしたりする場合は「ちょっとあやしいぞ」といえるわけです。

4.仲介手数料の支払い方

仲介手数料を支払うタイミングは、「契約締結時に仲介手数料の50%を支払い、引き渡し完了時に残りの50%を支払う」あるいは「引渡し完了時に全額支払う」としている不動産業者が多いようです。
とはいえ法律で決まっているわけではないので、業者と買主がお互い納得していれば、どんな支払い方でもかまいません。

仲介手数料の支払い方

ポイント④

仲介手数料を支払う際は、次の3点を必ずチェックしてください!

  • 上限を超える金額を請求されていないか?
  • 仲介手数料の他に、別項目で料金を請求されていないか?
  • 万が一契約がキャンセルになった場合の支払いについて取り決めはあるか?(支払った分は返ってくるのか・まだ支払っていない分は請求されるのか)

金額が上限をオーバーしていないか、余計な費用を請求されていないかをチェックするのはもちろんのこと、万が一契約がキャンセルになり、物件の引渡しが受けられなくなった場合の対応についても、必ず確認しておきましょう。

国交省の指導では、住宅ローンの審査が通らなかったために契約を白紙にせざるを得なくなった場合は「仲介手数料を返金すること」としていますが、法律のように強制力があるわけではないので、念のため不動産業者に確認しておいた方が安心です。
また、売主の方から「やっぱり売却できなくなった」と申し入れがあり、契約が解除された場合はケースバイケースです。「買主さんは何も悪くないので、仲介手数料はいただきません」という会社もあれば、「当社としてはいつでも引渡しできるよう準備を整えていたので、その手間賃として仲介手数料は全額いただきます」という会社もあります(契約が解除された場合の仲介手数料の取り扱いについては、公的な決まりがないのです)ですから、必ずその会社の担当者に確認しておきましょう。

5.仲介手数料無料の業者を利用する際に注意すること

仲介手数料を払わなくていいのであれば買主としては非常にありがたいですが、それだけで飛びついてしまって問題はないのでしょうか?

仲介手数料無料

大事なポイント⑤

  • 現状では大手を中心に、仲介手数料が有料の会社の方が主流です。
  • 仲介手数料無料は企業努力によるものか? それとも客寄せのための甘い罠か? 企業体質を見極める確かな目が必要です。

不動産業者にとって、仲介手数料を無料にすることは収入面においてリスクになります。
「自社で買い取った物件を売っているので利益は価格に含まれている」「両手仲介で売主から仲介手数料がもらえる」といったかたちで利益は確保できますが、それでも買主から上限いっぱいの仲介手数料をもらう場合に比べて小さくはなります。薄利多売の営業で利益をあげるためには、契約数を増やすしかありません。

とはいえ、買主にとって仲介手数料は「安ければ安いほどうれしい」のが本音。そこで、とくに競争が激しい都市部では、期間を限定して「仲介手数料無料(または半額)キャンペーン」や「キャッシュバックキャンペーン」をおこない、集客を図る会社が増えてきています。都市部では物件価格も高額なので、このように一時的に手数料を値下げしても、ある程度の利益は確保できるのですね。

しかし、中には「仲介手数料無料!」と安さをアピールして不動産を買いたい人を集め、実際には他の項目で、通常の仲介手数料以上の料金を請求しているような会社もあるということです。ですから、仲介手数料無料の会社に行ったら、次の3点に注意してください。

  • こちらの都合に関係なく、しつこい営業をしてこないか?
  • 強引に契約書を書かせようとしてこないか?
  • 仲介手数料以外の名目で支払う費用はないか? また、その費用はいくらか?

1つの不動産売買を成立させるには、大変な手間や時間がかかります。
不動産業者は契約書を作成したり、役所へ行って必要書類を準備したり、銀行で住宅ローンの手配をしたりと、売主・買主の手足となってはたらきます。その手間賃として支払う費用が、仲介手数料なのです。

そうした費用を無料にするということは、本当にその会社の経営努力で成り立っているのであれば問題はないのですが、残念ながらそうではない方法で穴埋めをしている会社もゼロではありません。ですから、その会社の企業体質を注意深く見極めることが重要です。

6.仲介手数料を払う前に確認すべき6つのポイント

1~5章でもたびたび話に出てきたように、「仲介手数料無料とうたっていたのに、別の名目で高額な費用を請求された!」「ローン審査が通らないので契約は白紙になったのに、仲介手数料は全額払うよう言われた!」などなど、仲介手数料をめぐって不動産業者とトラブルになる例は少なくありません。
こうしたトラブルを未然に防ぐためには、誠実な対応をしてくれる業者を見極め、納得したうえでその業者を利用することが大切です。

ポイント⑥

売買契約を結んで仲介手数料を支払う前に、次の6つのポイントを必ずチェックしてください!

  • 会社の雰囲気が明るく、働いている社員が生き生きしているか?
  • 担当の営業マンは「お客様目線」で話を聞いてくれているか?
  • 仲介手数料とは別の項目で請求される費用はないか?
  • 仲介手数料を支払うタイミングはちゃんと打合せできているか?
  • (仲介手数料無料の場合)なぜ無料なのか、納得のいく説明をしてもらえたか?
  • 物件引渡し後のアフターフォローに責任を持ってくれるか?

 

①会社の雰囲気が明るく、働いている社員が生き生きしているか?

無茶な営業をしている会社(法律で決められた上限以上の仲介手数料を請求したり、「仲介手数料無料」とうたっておきながら別の名目で高額の費用を請求したりして、不当な利益を得ている会社)は、働いている社員も契約というノルマに追われ、疲弊しています。そのため、常に疲れている感じで、会社全体に活気がありません。このように雰囲気がよくない会社は、避けた方が安心です。

 

②担当の営業マンは「お客様目線」で話を聞いてくれているか?

ノルマにとらわれ、「お客様のため」を考えていない営業マンは、「どうやって買わせるか?」ということだけに重きを置いているので、質問や相談をしてもまじめに取り合ってくれません。
わからないことや不安なことに答えてもらえないまま契約を結ぶのはトラブルのもと。そんな場合は担当を変えてもらうか、別の会社に行きましょう。

 

③仲介手数料とは別の項目で請求される費用はないか?

仲介手数料の内容は何が含まれているか?『物件紹介料』や『見積り作成料』など、別項目で請求される費用はないか、事前にしっかりと確認しておきましょう。

 

④仲介手数料を支払うタイミングはちゃんと打合せできているか?

仲介手数料を支払う時期は、法律で決められているわけではありません。
不動産業者と事前に打ち合わせをして、双方が納得する形で支払うようにしましょう。買主として一番理想的なのは、物件の引渡し時に全額支払うかたちです。

 

⑤(仲介手数料無料の場合)なぜ無料なのか、納得のいく説明をしてもらえたか?

5章で見てきたように、「仲介手数料無料とうたっておきながら別の名目で高額な費用を請求する業者もいるので、注意しなければならないことがある」ということを押さえておきましょう。

 

⑥物件引渡し後のアフターフォローに責任を持ってくれるか?

一見、仲介手数料とは関係がないように見えますが、手数料無料を謳っている業者の中には引渡し後のフォローに関して「手数料をいただいていないので、対応はムリです!」と平気で言ってくる業者もあります。
「引渡し後に雨漏りが見つかった」「契約時はペット可と聞いていたのに、規約違反だといわれた」など問題が発生したとき、どんな対応をしてくれるのか? 事前にしっかりと確認し、物件購入後に後悔しないようにしましょう。

この6つのポイントをしっかり押さえておけば、仲介手数料で頭を抱えるようなトラブルは防ぐことができます。

 

以上のように、「中古マンションの仲介手数料」についてお話ししてきましたが、いかがでしたか?

仲介手数料が無料というのは、買主にとってやはり魅力的なことですが、中には無料に見せかけて、別の名目で高額の費用を請求するような会社もあるため、よくよく注意しなくてはいけません。

もちろん、「仲介手数料が有料だからと安心」というわけでもありません。
法律で決められた上限を超える金額になっていないか自分で計算して確かめたり、万が一契約がキャンセルになって物件の引渡しが受けられなくなった場合、仲介手数料の支払いはどうなるのかを確認したりして、不利にならないよう充分ご注意ください。

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この記事のまとめ

中古マンションを購入する際に支払う諸費用の中でも大きな比重を占める仲介手数料
仲介手数料とは、物件の紹介や契約書の作成・住宅ローンの手配などをおこない、マンション購入をサポートしてくれる不動産仲介業者に支払う報酬です。

仲介手数料の金額は、法律で上限が決められています、
「物件価格×3%+6万円(+消費税)」が上限で、仲介業者はそれより高い金額を請求してはいけません。
ただし、安い分にはいくら安くしてもかまわないので、仲介手数料無料の業者もあります。
現状では『上限金額どおりの業者』と『無料の業者』で二極化しており、数でいうと『上限金額どおりの業者』が多くなっています。
買主にとって仲介手数料無料はありがたいことですが、中には「仲介手数料無料」とうたっていながら「物件紹介料」など別の名目で高額の費用を請求する業者もありますから、注意が必要です。

仲介手数料の支払い方については、決まりはありません。「契約時に仲介手数料の50%を支払い、引渡し時に残りの50%を支払う」あるいは「引渡し時にまとめて支払う」という場合が多いですが、会社によって違いますから、契約前に確認しておきましょう。
また、万が一ローンが組めなかったり、売主から「やっぱり売却できなくなった」と申し入れがあったりして契約がキャンセルされた場合、仲介手数料の支払いはどうなるのかも聞いておく必要があります。

仲介手数料は決して小さなお金ではありません。金額や支払い方で不利にならないか、支払いの前にしっかりチェックすることが大切です。
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