知らないと損する?中古マンションにかかる仲介手数料の真実

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中古マンションを購入するのにかかるお金は、物件価格だけではありません。物件を紹介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払わなくてはいけませんし、ローンを借りるなら銀行の手数料がかかります。
こうした不動産を購入するために必要なもろもろの諸費用の中でも大きな比重を占めるのが仲介手数料です。

「そもそも仲介手数料ってなぜ払うの?」「仲介手数料無料の不動産仲介業者を見つけた! でも、本当にこの会社にお願いして大丈夫?」etc…
知っているようで意外と知らない『仲介手数料』のお話です。

2015/12/19更新⇒2017/8/25更新⇒2018/10/4更新

1. まずはおさらい。仲介手数料とは?

仲介手数料とは、不動産売買や賃貸の際に不動産会社に対して支払うお金のことをいいます。

たとえば不動産会社Aの仲介で不動産を購入した場合、買主さまはA社に仲介手数料を支払います。
同様に、不動産業者Bの仲介で不動産を売却した場合、売主さまはB社に仲介手数料を支払います。

片手取引

このように売主と買主にそれぞれ別の会社がつき、二社間で価格交渉や契約・決済の手続きを進めていきます。

一方、一社の不動産会社が購入と売却の両方を仲介する場合もあります。
この場合、不動産会社は売主・買主双方から仲介手数料を受け取ることになります(両手取引

両手取引

どちらの場合も、仲介手数料は「物件の取引(引き渡し)が無事成立すること」によって発生します。
仲介手数料は成功報酬として支払うものです。たとえ不動産売買契約を結んでも、実際に引き渡しが成立しなければ支払う必要はありません。

もしも契約が白紙になったときは?

もしも契約から引き渡しの間にアクシデント――たとえば住宅ローンの審査に落ちてしまった場合、購入代金が払えませんから、契約を白紙に戻すしかありません。
この場合、仲介手数料は支払わなくてはいけないのでしょうか?

結論から申しますと、ローンが組めずに契約を白紙に戻す場合「仲介手数料の支払い義務は生じない」とするのが一般的です。

とはいえ不動産会社としては物件の紹介・契約手続き・決済手続きの準備と通常のサポート業務を一通り行ってきたわけで、その手間賃として手数料の一部または全額を請求する会社もあります。
ローンが否決となった場合の仲介手数料の取り扱いに法的な決まりはありませんから、けっきょくは各社の判断に任されているのです。
ひかリノベではローンの否決による契約解除の場合、仲介手数料を頂戴しておりません。

2.法律で決められた上限金額

仲介手数料は、宅建業法によって上限金額が決まっています。

仲介手数料の法定上限金額

仲介手数料=物件価格×3%+6万円(+消費税)

物件価格が3,000万円とすると、3,000万円×3%+6万円=96万円
税込みで、96万円+消費税8%=103万6,800円
ただし、消費税は2019年10月から10%に増税予定です。増税後は、96万円+消費税10%=105万6,000円になりますね。

ただし、この金額はあくまで上限金額です。
上限をオーバーすれば違法ですが、オーバーさえしなければいくらでも問題ありません。

たとえば3,000万円の物件を購入した場合、仲介手数料は103万6,800円以下であればいいので、双方が納得していれば、50万円でも、0円でもかまわないのです。

3.相場の金額はいくらぐらい?

現状では法定金額どおりに料金を設定している会社と、無料としている会社で二極化しています。

両手取引であれば売主からも仲介手数料が得られるため、買主側の手数料は無料としても利益は確保できます。
しかし、逆に言えば、つねに無料とするためにはつねに両手取引を続けなくてはいけません。
つまり、自社で売却の仲介を引き受けている物件だけを買主に紹介し続けなくてはいけないわけです。

そのため自社で売却を仲介している物件について他社経由の買主から問合せや内覧希望が来ても応じない(囲い込み)というケースもあり、問題視されたことがありました。
囲い込みは、買主にとっては本当に自分にマッチする物件に出会えないリスクがありますし、売主にとっては物件を紹介してもらえる機会が減ってしまいます。

近年は、フェアな取引のために片手仲介を基本とした「エージェント型」の会社が増えてきています(ひかリノベもエージェント型です)
エージェント型仲介では、売主から仲介手数料を得ることは基本的にないため、利益を確保するために、法定金額どおりの料金設定としている会社がほとんどです。

4.こんな請求にご注意を……

仲介手数料無料を謳っている会社の中には、別の名目で法定の手数料以上の金額を請求してくるところもあるようで、SNSやWeb相談でも相談が寄せられているのを目にします。

買主さん(売主さん)が不動産会社に支払う料金は、基本的に仲介手数料だけです。
また、法定の手数料以上の金額を請求するのも違法です。
もし別の名目で料金を請求してくる会社があれば、取引を考え直すことをおすすめします。

またそのような請求を受けた場合の相談先として、地域の宅建協会が無料相談ダイヤルを用意しています。
もしものときは、お住まいの地域のダイヤルにご相談ください。

支払いのタイミングは、決済(物件引き渡し)の際に全額を請求する会社と、契約時に半額を・決済時にもう半額を請求する会社があります。
契約時に半額を支払うという場合、現金で用意しておく必要がありますから、支払いのタイミングは物件探しに入る前にあらかじめ確認しておきましょう。
ひかリノベでは、決済のときに全額をお支払いいただく形をとっています。

【執筆】高橋 千晶(ひかリノベ 広報)
【監修】三好 海斗(宅地建物取引士)

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