中古マンションの相場・動向の調べ方と値引き交渉2つのコツ

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中古マンションの購入(あるいは、売却)を考えている多くの方にとって、提示されている値段が適正かどうか、なかなか判断が付きにくいものではないでしょうか?

示された金額が妥当かどうかは、相場を知らなければ判断できません。

この記事では、中古マンションの相場の調べ方から、それを利用した価格交渉までお話します。

中古マンションのなんと、8~9割は値引きされて取引されていると言われていますから、相場をよく知って1つの値引き材料にしてください。

1.中古マンション相場の調べ方

中古マンションの相場を知るのは別に難しいことでも何でもなく、新聞の折込チラシや、不動産情報サイトを調べるだけです。

相場を検索して調べるためのサイトと、価格や売買件数の変化など、相場の動向を知るためのサイトを紹介します。

1-1.相場を調べるための検索サイト4選

レインズ マーケット インフォメーション

直近1年に取引されたマンションと戸建ての情報を、地域、駅からの距離、専有面積、築年数ごとに調べることができます。

レインズは、国土交通省が不動産売買を円滑にするため1990年に作られたネットワークシステムです。実際の取引価格(成約価格)を集め、不動産会社の価格査定に透明性を持たせる働きを担っており、相場を知るのに最も重要なサイトです。

レインズ
▲直近2年の平米単価や築年別の成約件数も調べることができます。

ただ、物件名や番地などの詳細情報が分からないようになっています。

不動産会社に勤めている人でレインズを知らない人は(ほとんど)いません。「レインズでは・・・でしたよ」と言うと、不動産会社に「あっ、相当調べているんだな」と思われますので言ってみてください。(家電量販店で「価格.comだと~円ですが・・・」と言うのと同じイメージです)

土地総合情報システム

こちらも国土交通省が不動産売買を円滑にするため、不動産購入者にアンケート調査に基づいて、実際の取引価格(成約価格)を掲載しています。アクセスの月平均が700万PVということで、こちらも大いに参考にされていることが分かります。

土地総合情報システム
▲地図でも検索できますので、自分の気になる場所のマンションの値幅がよく分かります。

中古住宅 HOME 4U 全国版

地区別に平米や間取りごとに相場を出している分かりやすいサイトです。(ここに出ている価格は販売価格で、成約価格とは違いますから注意してください。)

中古住宅HOME4U
▲使いやすさが魅力です。

SUUMO スーモ

皆様ご存知のスーモですが、相場から中古マンションを探すことが出来ます。自分の住みたい地区を選び、○○万円台の物件はないかなど、自分の予算でどれくらいのマンションが買えるか調べるのにおススメです。

スーモ
▲価格×広さの相場から探すを選んでみてください。もちろん全国版もあります。

1-2.相場の動向を知るためのサイト3選

現在は中古マンション市場はどうなのか、売買は多いか少ないか、価格は上昇しているか下落しているかなど、市場の動きを知っておくと交渉のヒントになります。マンション価格が下がっているならば大幅な値引きも期待できますが、売買が盛んな状況では、気に入った物件にはすぐに購入申込書(買付証明書)を出そうというように戦略を変えることができますので、ある程度把握しておくことをお勧めします。

<レインズ4法人>

1-1でレインズを紹介しましたが、このシステムは4つの公益法人、東日本不動産流通機構中部圏不動産流通機構近畿圏不動産流通機構西日本不動産流通機構によって運営されています。要するに、地方ごとに不動産情報の収集と管理を担っているわけですが、それぞれの機構が担当の地方ごとに市況動向を掲載しています。月ごとの成約件数や前年度との比較などかなり有益な情報が載っていますので、参考にしてみてください。

東日本レインズ
▲東日本レインズのサイトです。市況トレンドを選択すると、PDFでいろいろな情報を見ることができます。

不動産流通推進センター

不動産流通推進センターは、レインズの構築や消費者のための「不動産ジャパン」というサイトを運営している公益財団法人です。不動産に関する相談も出来ますので、分からないことや不安なことがあれば問い合わせてみてもいいかと思います。

不動産流通実務センター
▲調査・研究というタブにある不動産業統計集にある「不動産流通」というPDFが参考になります。

東京カンテイ

会員制の不動産情報サービスサイトですが、会員以外にも公開されている情報があります。価格天気図などはユニークで面白いですし、沿線別・駅別価格も相場を知る参考になるでしょう。

東京カンテイ
▲トップページからリリースをクリックするとこの画面に推移します。

 

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2.中古マンション相場の考え方 

中古マンション相場の調べ方は以上ですが、そもそも中古マンション相場はどのように作られているのかも知っておきましょう。中古マンション相場の成り立ちを知るには、中古マンション価格の決まり方を知らなくてはいけません。

ここで、なぜ、中古マンションの8~9割は値引き取引されているかここで分かると思います。

2-1.中古マンション価格の決まり方

中古マンション価格は、売主の希望と不動産会社の折り合いで決定されます。

価格決定プロセス
もし自分がマンションを所有していて売りに出す場合、どのようなプロセスを経て売り出すことになるか考えてみてください。

まずは、「3000万円位で売りたいなー」と値段を漠然と考えますよね。そして、自分の意見だけでは売れるかどうか分かりませんので、売買を仲介する不動産会社に査定を依頼することになります。

A社「このマンションなら、2500万で売れますよ」

B社「これだと、2300万くらいがやっとだね」

C社「弊社なら、2700万で売ってみせます」

このように様々な会社に査定をしてもらって、自分の希望に添う会社に依頼することになります。C社が一番高い値段を提示してくれているので、C社にお願いすることにします。それでも300万低いのは納得できないので、最初は2800万で売りに出してみよう・・・

・・・このように中古マンションの価格は、売主の希望と不動産会社の査定で決定されていくのです。
ですから、売主の希望や不動産業者の査定方法によって価格に差が出るわけで、それが中古マンションで価格交渉される一番の原因です。

売り手は何ヶ月も売りに出していて買い手が現れないと焦るものです。売り出し時期はいつか、それに、相場と少し離れている場合は仲介業者に確認してみると、値引きの材料になるかもしれません。

 2-2. 新築マンションと中古マンションの価格の違い

新築マンションには広告費や営業費が原価に上乗せされていて、購入後すぐに価格が下落します。(数百万程度)以下のグラフは、レインズの「2012年の築年数から見た首都圏の不動産流通市場」の資料で、築年数ごとの平米単価を示しています。築16年~20年まで値段の下落が著しいことが分かると思います。

▼中古マンションの築年帯別平均㎡単価

中古マンション築年数
▲築16~20年までの平米単価の著しい下落とそれ以降の緩やかな変化が分かります。

築15年過ぎた当たりのマンションを購入すれば、それほど価値の下落はないということです。(逆に新築を購入すると、ローン返済よりも価値下落が早いということがありますので注意が必要です)

2-3. 中古マンションの値段を決定する3つの要因

中古マンションの査定をする不動産会社は、レインズでの成約価格や市場動向を参考に価格を出しますが、その時に大事なチェックポイントとなるのが次の3点です。

①立地
②駅からの距離
③部屋の状況(階数・広さ)

中古マンションの相場を調べてみた方は、どのような検索項目があったか思い出してください。立地(都道府県、市区町村)、駅からの距離、それに、部屋の広さや築年数などがあったと思いますが、それがそのまま中古マンションの査定ポイントになります。

他にも、管理状況やマンションの見た目など多くの要因がありますが、大きな決定要因がこの3つです。

①立地
人口が多く、住みやすい町はそれだけ住宅の需要も高いので、中古マンションの価値の下落が低い傾向にあります。麻布十番、品川、恵比寿などは人気が高いです。「中古マンション 駅 ランキング」で検索するといろいろ出てきますので、参考にしてください。都心の一等地では値上がりも期待できるところがあるので、チェックする価値はあると思います。

②駅からの距離
物件を検索するとき、駅からの距離は5分、10分、15分以内と分類されているのを見かけると思いますが、これも物件の価格に大いに影響します。ただし、車を利用する地方においては、車以上に立地や周辺環境が優先されます。

③部屋の状況
立地や駅からの距離がOKなら、あとは部屋の状況だけです。ここでいう状況とは、築年数や階数、それに広さも含まれます。古くてリフォームを考えているならば、「リフォームにこれだけかかるから、物件価格をこれくらいにおさえたい」と交渉の材料にも使えます。

 

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3.値引き交渉の2つのポイント

値引き交渉のテクニックはいろいろありますが、基本的には仲介業者と良好な関係を築くこと、それに、住宅ローンの事前審査を済ませておくことが重要です。

3-1.仲介業者と良好な関係を築くこと

売買というのはコミュニケーションですから、まずはコミュニケーションが上手くいかなければ値引きにもなかなか結びつきません。もちろん、仲介業者との関係が大事だからといって、そこまでへりくだる必要はありませんが。

丁寧な態度で臨み、冷やかしではなく購入の意思があるということをしっかり伝えられれば問題ありません。向こうの態度が悪ければ、その仲介会社に連絡して、担当を替えてもらうこともできます。(他社が紹介できる物件なら、他社に行ってもいいでしょう)

物件価格の相場と実際の値段がかけ離れているか、売り出した理由、売り出してからどれくらい経つかなどが値引き交渉のポイントになりますので、しっかり訊いてみてください。

また、リフォームが必要なら、「リフォームするお金も用意しなければならないので、○○万円ほどで買えないか」なども、交渉の話題になります。

3-2.住宅ローンの事前審査を済ませておくこと

買いたい住宅が決まり、「○○円なら購入します」という購入申込書(買付証明書)を売主に出しますが、その時に住宅ローンの事前審査を申し込みます。不動産会社を通しても出来ますし、銀行に直接申し込むこともできますので、仲介業者と相談してください。

不動産を探す前に銀行で、どれくらい借りることができるか調べることもできますので、自分が気に入った銀行に相談してもいいでしょう。

仲介業者にしても、「2800万の住宅ローンは事前審査でおりることは分かってますから、いかがでしょうか」というように、売主と値引き交渉しやすくなるのです。

 

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4.最後に

中古マンションの相場の調べ方と値引き交渉の方法について見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

相場を知っておくと大きな損は避けられます。それに、値引き交渉にも役立ちますので、必ず調べておきましょう。

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