中古マンションは新築と違い、定価がありません。値段に比べお得な物件なのか、割高なのか判断しづらい――そんな風に感じる方も多いのでは？
中古マンション購入で損をしないためには「相場」を知ることが大切。新型コロナウイルスの問題が長期化する中、不動産市場の状況、中古マンション価格の相場も大きく変動しています。
今回は、2021年現在のマンション市場の概況、そして中古マンションの相場を知るために必要な知識と役立つ情報サイトをご紹介します。
2019年11月15日初出→2020年7月28日更新→2021年7月1日更新
目次
1.2021年のマンション市場はどうなる？
2.値下がりを待つにはリスクもある
3.中古マンションの価格の成り立ち
4.相場の調べ方①販売価格を調べる
5.相場の調べ方②成約価格を調べる
6.相場の調べ方③マンション市場・市況を調べる
7.おわりに
2020年のマンション市場はどうなる？
リーマンショックにより下落していたマンション価格が、上昇に転じたのは2013～14年ごろ。
以降、首都圏では新築、中古ともに上昇傾向が続いています。
2020年は、新型コロナの影響が心配されましたが、東京カンテイの調査によると、新築・中古ともに2010年以降では最高値を更新。平均価格は新築で6055万円、中古は3487万円となりました（一戸当たり、70㎡換算）。
出典：東京カンテイ「首都圏 新築・中古マンション市場」
（https://www.kantei.ne.jp/report/106hakusyo-syutoM.pdf）
コロナはマンション市場にどう影響する？
新型コロナの感染拡大が本格化し、緊急事態宣言も発令された昨年4～5月、首都圏の中古マンション成約件数は前年の4～5割と、大幅に落ち込みました。
しかし、下半期はむしろ取引が活発化。10月は前年同月比31.2％、2021年1月は同37.4％の増加となり、マイナスの月も見られるものの、全体的には好調といってもよさそうです。
出典：（公財）東日本不動産流通機構「月例速報 MarketWatchサマリーレポート 2021年2月度」
（http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202102_summary.pdf）
当初は景気の先行きへの不安から、購入を見送った人が増えたようでしたが、ステイホームや在宅勤務のひろがりによって、より良い住まいを求めて住宅購入や住み替えに踏み切った人が増えたと見られます。
成約単価（1㎡あたり）も上昇傾向にあり、2月は57.67万円（前年比5.3％増）に。コロナ前の水準に近いところまで回復しています。
いわゆる「新しい生活様式」が定着し、マイホームのニーズは高まっていくと考えられるので、今後、中古マンションの価格が低下する可能性はさほど高くないでしょう。
オリンピック延期と相場の関係
東京オリンピックも、新型コロナの影響で当初の日程より1年延期されました。
開催される前提ですから、インフラ整備や再開発は行われています。当然、マンションの価格にも少なからず影響が及ぶと見て、価格が上昇するとの見方もありました。
更に世界的には新型コロナのワクチン接種が広がりを見せる中、収束に向かって動き出しています。東京オリンピック開催があと一ヶ月と迫る中、中古マンションの価格相場も現時点ではまだ下がる気配はありません。
人口減少による影響
長期的に見ると以前から、人口減少によって全国的に住宅需要が減り、価格も下っていく可能性が指摘されていました。
東京都では、23区では2030年、都全体では2025年をピークとして減っていくと予測されていますが、再開発が進む湾岸エリアや、都心部は、逆に人口が増加する見込みです。
現に総務省が発表した国勢調査の速報値によると、2020年10月1日時点の日本の人口は1億2262万6568人で2015年の前回調査より86万８１７７人減少していますが、東京、神奈川、千葉、埼玉は人口が増加しており、中でも人口増加率は東京が前回を上回る4.１％と最も高く首都圏１都４県で人口全体の約３割を占めており、東京圏一極集中が鮮明になっています。
新型コロナで在宅勤務が広がり、通勤・通学の利便性よりも広さ、周辺環境を重視して郊外に移る人は、首都圏エリアでは確かに増えているようです。そのため、都市部のマンション価格が下がることも考えられました。
しかし、初めに述べたように、マンション価格の上昇傾向は続いています。利便性の高い立地の物件が値下がりする可能性は、少なくとも短期的に見れば可能性は低いかもしれません。
値下がりを待つにはリスクもある
社会や経済の先行きが不透明な現在、マンションを買うのは価格が下がってからにしよう――そう考える方もいるかもしれません。
しかし、値下がりを待つことには、リスクもあります。
昨年は「コロナの影響でマンションの価格は下がる」とも言われていましたが、現実は逆に値上がりを続けています。値下がりを待っていたはずが、結局はより高いお金が必要になる可能性は決して小さくありません。
注意すべきは「いつ」ではなく「今の相場」
また「中古マンションは一品もの」です。値下がりを待っている間に買われたら、同じ物件には二度と巡り合えない可能性は圧倒的に高いのです。
市況や相場の将来予測ばかりに気を取られていると、あなたやご家族の人生におけるベストタイミングを逃すことにもなりかねません。
歳を取るほどローンは組みにくくなるうえ、住居費（賃貸住宅の家賃など）の負担も増える一方です。
もし、今がマンションを購入すべきタイミングであれば、「今の相場」と比べて安いのか高いのかを見極めて検討することをおすすめします。
中古マンションの価格の成り立ち
中古マンションには、新築のような定価はありません。中古マンション価格を最終的に決めるのは売主です。
不動産会社の査定などは判断材料にはなりますが、その通りに価格をつける必要はありません。安くするのも高くするのも、売主の自由です。
良い物件を安く買えればラッキーですが、割高な物件を選んでしまったら……？
お買い得なのか、割高なのかを判断することは、その物件の市場価値を見極めることでもあります。
市場価値は、「立地」「築年数」「広さ」の3つの要素で決まります。
新築なら間取りや内装、設備のグレードも影響しますが、中古はリフォーム・リノベーションを前提とするケースも多いので、変えようがないこの3要素で物件の価値がほぼ決定します。
また賃貸住宅だと、季節による変動も大きいですが、中古マンション市場では、「何月が高くなる」という傾向は、さほど強くは現れないようです。
相場は販売価格・成約価格＋市場で決まる
同じエリアで、築年数や面積が同じぐらいのマンションを比較すれば適正な価格、つまり相場がわかります。
ポイントは、販売価格、成約価格の双方を調べること。
中古マンションは値引きが一般的なので、販売価格通りの額で売れるとは限らないからです。
また、相場は不変ではなく、世の中の状況によって刻々と変わっていきます。
例えば、鉄道の駅ができて交通の便が良くなれば、立地上の価値も上昇します。
景気が良くなれば、不動産も含めて取引が活発になって値上がりしますし、逆に経済状況が低調な時は値下がりもします。
そのため、市場はどんな状況にあって、相場がどのように変化しているかを理解すれば、今後の予測も立てやすくなるのです。
相場の調べ方①販売価格を調べる
まずは、希望エリアの平均的な販売価格を調べましょう。
ひかリノベでは、市区町村や沿線ごとに物件を探せるWeb物件検索システムをご用意しています。
専有面積・駅までの時間・築年数も指定しての検索もOK。「○○線の××駅から徒歩15分以内」「築20年以内」「広さは70㎡ぐらい」など、ご希望の条件を入力して検索してみてください。一覧画面で基本的な物件の情報と、販売価格が確認できます。
相場の調べ方②成約価格を調べる
販売価格の相場がわかったら、次は成約価格の相場を調べましょう。成約価格は「レインズマーケットインフォメーション」と「土地情報システム」で調べることができます。
レインズ（REINS）マーケットインフォメーション
公益財団法人不動産流通機構による、不動産取引の情報提供サイト。
都道府県、築年数、専有面積を入力して検索すると、直近1年間の取引事例から、1㎡当たりの単価がわかります。希望の面積を掛ければ、おおよその成約価格が算出できます。
仮に1㎡当たり50万円だとすると、専有面積70㎡の物件は、50万円×70㎡＝3500万円程度が、成約価格の相場ということになります。
土地総合情報システム
国土交通省による、取引価格の情報を提供したり、地価を公示するサイトです。
エリアで検索すると、駅までの時間や築年数、面積などの条件と、過去5年間の成約価格が表示されます。
検索結果を並べ替えられるのが、このサイトのメリット。
専有面積が広い順で見てみましょう。同じぐらいの面積で、駅から5分なら○○万円、10分になると××万円、と比較するとわかりやすいかも。
相場の調べ方③マンション市場・市況を調べる
市況を調べるには、「東京カンテイ」「レインズデータライブラリー」「不動産流通推進センター」の各サイトを覗いてみましょう。
東京カンテイ 市況レポート
市況を専門家が調査、分析したレポートから、70㎡換算の価格推移、価格の上がり下がりを天気図で表した価格天気図など、マイホームを探している人の参考になるコンテンツが揃っています。
レインズ データライブラリー
東日本の市場動向や価格推移をチェックできるサイト。毎月の市況分析レポート（マーケットウォッチ）もわかりやすくまとまっているのでおすすめ。中部、近畿、西日本と、地域別のサイトもあります。
公益財団法人不動産流通推進センター
レインズのデータを分析して掲載しています。価格の推移もグラフ化されていて一目でわかるので、データライブラリーと合わせてチェックしておきましょう。
おわりに
コロナ禍で何かと不安も多い今、本当に住宅を購入していいのか悩む方も多いかもしれません。
ですが、どんな形でも住まいは必要。あなたやご家族にとって、マイホームを持つのが最善ならば、その時が買い時なのです。
ただ、不安定な時代だからこそ、よりお買い得な物件を見つけることが大事。
専門家の意見ももちろん必要ですが、あなた自身が情報を集め、自身の価値観で判断することをおすすめします。
ひかリノベでは、不動産会社でしか調べることができない成約物件も、不動産会社と同じように調べることができます。上記URLより細かい住所で調べられるため、近隣の成約物件価格が知りたい場合は、是非ひかリノベにご相談ください！
【記事監修】櫨元宏（宅地建物取引士）
宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザーの有資格者。中古リノベから注文住宅まで、13年間におよぶ建築業界での営業経験をもつ。プライベートでは料理をこよなく愛する一面も（クックパッドにてレシピ公開中！）「食と住は生活の“根っこ”だと思います。キッチンへのこだわりを口にされるお客様は非常に多いです。一方で水廻りのリフォームは、物件によって制約も生じやすい部分。知識と経験をもとに『リノベ向き物件』をご紹介します」
好きな街。好きな暮らし。
ひかリノベの『中古を買ってフルリノベ』
中古マンション・中古戸建物件の購入からリノベーションの設計・施工までワンストップ！ 宅建士や建築士といった住まいづくりの全てのプロセスの専門家が専属チームを結成し、家づくりの一部始終をフルサポートいたします。
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