【2022年最新】家を買うタイミングはいつがベスト?景気やコロナの影響は?

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いつの時代も、マイホームの「買い時」は悩みの尽きないテーマです。

仕事、結婚、出産・子育て、老後など、人生にはさまざまなステージがあり、生活も絶えず変わっていきます。また、高額なものを長期間のローンを組んで買うわけですから、お金のことも考えなくてはいけません。

終わりの見えないコロナ禍、市場にも新たな影響が及び始めています。今、家を買っても大丈夫なのか疑問を持っている方も多いはず。

今回は、2021年を振り返りながら22年の予想も交えて、マイホームの買い時について解説します。

2020年10月7日初出→2021年6月3日更新→2022年1月7日更新

どのタイミングで家を買うのがベスト?

家の買い時を決める要素は、経済・社会情勢と、人生設計やライフステージの2つに大別されます。

物件の価格は世の中の景気に大きく左右されますし、金利や消費税の負担も決して小さくはありません。

一方、あなたやご家族のライフステージも刻々と変化していくはず。それによって、必要な住まいのかたちも変わっていくでしょう。

ライフステージに対する社会情勢の影響は、実はそれほど大きくはありません。お金のことばかりを考えていると、あなたやご家族の生活と、住まいのかたちがマッチしない状態が続いてしまうかも。
その間、賃貸に住むなら家賃も支払い続けなくてはいけないので、生涯の住居費は増えるばかりです。

家を買うべきタイミングだと感じたら、その時の経済・社会情勢を踏まえつつ、その時にお得だと思える物件を探すのが良いでしょう。

どのタイミングで家を買う人が多いの?

実際のところ、どんな人がいつ住宅を購入しているのでしょうか?データから住宅購入のタイミングを探ってみましょう。

年齢・ライフステージ

国土交通省の調査によると、一次取得層(初めて住宅を購入する人)の平均年齢は30代が中心。次いで40代が多くなっています。

一次取得者 世帯主の年齢図出典:国土交通省「令和2 年度 住宅市場動向調査報告書」  (https://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf)

一次取得者 世帯主の年齢図 出典:国土交通省「令和2 年度 住宅市場動向調査報告書」
https://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf

30代、40代は、結婚や出産・子育て、子どもの進学など、ライフステージの変化が多い年代です。若い世代ほど、「結婚、出産」や「子供や家族のため」といった理由で住宅を購入する割合が高くなっています。

住宅取得動機 出典:住宅金融支援機構「住宅ローン利用予定者調査(2021年4月調査)」  (https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html#data03)

住宅取得動機
出典:住宅金融支援機構「住宅ローン利用予定者調査(2021年4月調査)」
https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html#data03

逆に、年代が高くなると「老後の安心のため」が増えています。年を取ってからでも、ライフステージの変化(子どもが独立し、夫婦2人になるなど)もまた、住宅購入と密接に関係していると言えますね。

最近では、独身のうちにマイホームを購入する人も増えています。

特に女性は、住宅の資産的な価値を重視したり、賃貸の家賃を払い続けるのは無駄と考える傾向があり、住まいを持つことで暮らしを安定させたいと考える人が多いようです。

出典:(一社)不動産流通協会(FRK)「『ひとり住まい』の持ち家ニーズ調査」  (https://www.frk.or.jp/suggestion/201801_hitorisumai.pdf)

出典:(一社)不動産流通協会(FRK)「『ひとり住まい』の持ち家ニーズ調査」
https://www.frk.or.jp/suggestion/201801_hitorisumai.pdf

シングルであっても、仕事、あるいは年齢を重ねることによってライフステージは変化していきます。マイホームは資産、そして生活の基盤として、あなたの生活を支えてくれる存在になるはずです。

独身だと住宅ローンが組みにくい、とも言われますが、実際にはそんなことはありません。シングルで住宅購入を検討されている方は、次の記事もご参照ください。

年齢

年齢は、住宅ローンの返済計画に大きく影響します。

ほとんどの住宅ローンでは、返済期間は最長で35年間。定収入のあるうち、つまり定年の65歳までに完済しようとするなら、遅くとも30代前半までに住宅を購入するのがベターということになります。

住宅ローンを組む際には加入が必要な団信(団体信用生命保険)も、年齢を重ねると、持病などで加入できないリスクが高まります。

ローンの返済だけを考えれば、貯金して頭金を用意してから、と考えるより、早めに購入を決断してしまうほうがベターなケースもあります。

年収と住宅ローン

資金計画を考えるときは、年収が大きなポイントになります。住宅ローンの審査では、年収がいくらなのかを考慮して、無理なく返済できるように融資する金額を計算しますし、月々の返済額も考えなくてはなりません。

一次取得層の世帯年収はどれぐらいでしょうか。新築の注文住宅だと、一世帯あたりの平均年収は695万円、分譲マンションでと864万円、中古住宅を選んだ世帯は600万円代となっています。

一次取得者 世帯年収 出典:国土交通省「令和2 年度 住宅市場動向調査報告書」  (https://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf)

一次取得者 世帯年収
出典:国土交通省「令和2 年度 住宅市場動向調査報告書」
https://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf

ただ、購入する物件の種類やライフイベントは、人によって大きく異なります。そのため、年収から見た買い時を、一概に言うことはかなり困難です。
シングルの方なら、夫婦共働きに比べ世帯年収は少なくなりがちですから、これも額だけでは判断しづらいですよね。

「年間の返済額が年収の25%」が、無理なく返済を続けられる上限と言われているので、これを目安として、資金計画を立てるのが良いかもしれません。

実際の返済負担率も、15%から20%の間が一般的です。

出典:国土交通省「令和2 年度 住宅市場動向調査報告書」  (https://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf)

出典:国土交通省「令和2 年度 住宅市場動向調査報告書」
https://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf

40代以上で住宅購入を検討するなら、住宅ローン控除の恩恵を受けられる物件を選びながらも、一定の頭金を用意する、繰り上げ返済を視野に入れておく、など、返済の負担を軽減することを考慮しておきましょう。

住宅ローンを組むときの注意点は、次の記事もご覧ください。

時期

会社員の転勤や異動、子どもの小学校入学シーズンに重なる年度末(1~3月)や、9~10月ごろは不動産取引が活発になる時期です。

より多くの物件が市場に出るので、希望の物件に巡り合いやすい一方、競争相手が多く、すぐに売れてしまう、値引きが期待できない、注文住宅では工事が立て込み工期が延びやすい、などのデメリットも。

ただ、売買の市場では、賃貸住宅ほど需要が大きく変動することは少ないので、そこまで強く意識する必要はないでしょう。

2022年、家を買うのはどうなの?

新型コロナウイルスの感染拡大が始まってから、間もなく2年が経とうとしています。ワクチンの接種が進み、いくらか見通しが立ったかと思えば、変異株が次々に出現し、景気の先行きは依然不透明。経済と密接な関係を持つ住宅市場には、どのような影響が及んでいるのでしょうか。

住宅価格は今後どうなる?

近年の傾向として、土地や戸建て住宅の価格は横ばいで推移する一方、マンションは大きな値上がりが続いています。

不動産価格指数(2010年の平均を100として現在の価格を表す数値)の推移を見ても、マンションの価格は、多少の変動はあっても上昇する一方です。

出典:国土交通省「不動産価格指数(住宅)(令和3年8月分・季節調整値)」  (https://www.mlit.go.jp/common/001442490.pdf)

出典:国土交通省「不動産価格指数(住宅)(令和3年8月分・季節調整値)」
https://www.mlit.go.jp/common/001442490.pdf

2021年10月、首都圏の新築マンション平均価格は、戸当り6750万円(㎡あたり105.7万円)。20年10月からは約1割の上昇です(不動産経済研究所調べ)。
中古マンションも値上がりしており、同月の平均価格(70㎡換算)は、前年同月比16.5%増の4360万円に(東京カンテイ調べ)。

さらに、2020年の後半から21年にかけては土地や戸建て住宅でも、価格の上昇傾向が見られます。

出典:国土交通省「令和4年地価公示の概要」 (https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001470613.pdf)

出典:国土交通省「令和4年地価公示の概要」
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001470613.pdf

ただ、全国的には下落したといっても、住宅地の地価は立地条件が良好なエリアや、地方圏の主要都市でも上昇が続いていました。
最近の不動産価格指数からも読み取れるよう、新型コロナや東京オリンピックによる、市場へのネガティブな影響は大きくはないと言えるでしょう。

むしろ“ニューノーマル”なライフスタイルが広まった等の理由から、住宅市場はかえって活発になり、今後も価格は上昇する可能性が強いでしょう。

コロナの新たな影響~ウッドショックや建材・設備の値上がり

住宅価格に対する新型コロナウイルスの影響も、決して小さくありません。

2021年春、海外からの木材輸入が滞り、木材が入手困難になったり、価格が上昇する「ウッドショック」が発生しました。

欧米でも住宅需要が増加し、国内で木材を消費するようになったことに加え、コロナによって物流に支障が出、輸送用のコンテナが不足したことなどが、ウッドショック発生の理由だと言われています。
最近になって、木材の流通量は回復していますが、価格はまだ上昇が続いています。

さらに、東南アジアを中心とする海外のロックダウンにより、建材や設備機器の生産が停滞し、納期遅延や価格上昇を招いています。当然、住宅価格も上げざるを得ない状況に陥っています。

変異株の出現もあって、コロナ禍の終わりが見えない状況の中、当面は住宅価格が下がるようなことはないと予想されます。

低金利や税制優遇は続く?

日本銀行は早くから、新型コロナによる経済の低迷を防ぐため、大規模な金融緩和策を維持する方針を決めていました。

日銀の黒田東彦総裁は、10月28日の定例記者会見で、2%の物価安定の目標が安定的に持続するまでは金融緩和を続けるとし、必要に応じて追加的な金融緩和措置を講じると発言。金利は「現在の長短金利の水準、または、それを下回る水準」で推移する想定を明らかにしました。

そのため、低金利はまだしばらく継続すると見られます。住宅ローンの金利も、当面は現在の低い水準で推移していくと予測します
参考としてフラット35の金利を見てみましょう。直近では1.3%前後で推移しており、当面、大きく上昇する可能性は小さいでしょう。

出典:住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」  (https://www.flat35.com/files/400343898.pdf)

出典:住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」
https://www.flat35.com/files/400343898.pdf

住宅購入者に対する税制優遇策として長年続いてきた住宅ローン控除(住宅ローン減税)も、ここにきていよいよ見直しの動きが。

2022年からは、控除率がこれまでの1%から「0,7%」に引き下げられることがほぼ既定路線になりました。一方、控除期間を延長する意見などもあり、控除額が大きく減る可能性は小さそうです。

後悔しないために!家を買うときの注意

「買い時」ばかりを気にしすぎていると、あなたやご家族にとって家を持つべきタイミングを逃したり、いい物件を手に入れる機会を逃す可能性もあるでしょう。

人生設計にはなかった、思わぬできごとが起こることもありえます。急にまとまったお金が必要になることもあるでしょう。住宅ローンの返済が暮らしを圧迫するような事態は避けたいものです。

まずは、今の時点で将来のライフプランを明確にして、将来起こりうるような事態も織り込みながら、無理なく返済できる資金計画を立てましょう。そうすれば、おのずと適正な物件価格もわかるはず。

選択肢は新築だけじゃない~中古のススメ

マイホームはやっぱり新築がいい、とお考えの方も少なくないでしょう。

新築の一番のメリットは、当然ですが「新しい」こと。設備に、今のライフスタイルに合った最新のものが使われていたり、耐震性や省エネ性能も昔に比べれば高いレベルの物件が増えています。
注文住宅なら、自分やご家族の希望を反映させた、自由な家づくりも魅力でしょう。

所有権の登記にかかる登録免許税は新築のほうが安く、条件はあるものの、固定資産税が半額になる特例(マンションは5年間、一戸建ては3年間)も受けられます

一方、どうしても価格は高め。不動産会社やハウスメーカーが、宣伝費などの経費を、建物の価格に上乗せするからです。

住宅の購入時には、仲介手数料や登記費用、住宅ローンの事務手数料など諸費用が発生します。これは中古でも新築でも同じですが、新築の場合、マンションなら修繕積立基金(管理組合をつくる際、ある程度の修繕積立金の蓄えを用意するために集めるお金)や、一戸建ては水道の整備費など、それ以外の支出が発生することがあります。

万人向けのつくりになっている建売住宅や分譲マンションでは、自分のライフスタイルに合う物件が必ず見つかるとは限らない、といった問題もあります。
完成前に売り出される物件は、間取り図だけで暮らしをイメージしなければならないため、ミスマッチも起こりやすいのです。

中古住宅には、性能が低い、設備が今風ではない、劣化が進んでいる、といったデメリットが確かにあります。

しかし、何と言っても価格の安さは最大の魅力。個人間取引なら消費税も非課税です。浮いたお金をリフォーム・リノベーションに当てれば、デメリットの大部分は解消することができます。

最近では都市部の再開発が進み、新築物件も増えていますが、立地の良い物件を見つけるなら、中古マンションは比較的有利な存在です。
一戸建てでも、周辺環境やエリアを重視するなら、中古のほうがいい物件を見つけやすいでしょう。

中古マンションなら20年程度で価格の大きな変動がなくなるので、もし売却することになっても、購入価格と売却価格の差はさほど大きくなりません。
立地条件が良ければ、リセールバリューも高いので、資産としても優秀です。

その他、マンションなら管理状態も実際に見て確認できたり、管理費や修繕積立金が短期間で値上がりしにくいのも、中古ならではの特徴ですね。

新築だけに囚われず、中古住宅+リノベーションなど、それ以外の選択肢を考えておくと、より理想の物件と巡り合える機会が増えるはずです。
ひかリノベでは「中古を買ってリノベーション」「新築を買ってプチリノベ」と、多様な住宅取得計画に合わせたサービスを展開しています。

住宅購入、いつから動き始めればいい?

住宅はしばしば「一生に一度の買い物」と言われます。気に入らないからといって、ぽんと買い替えるわけにもいきませんね。十分に時間をかけて、検討してから契約したいものです。

事前の情報収集(物件探し、住宅会社選び)や打ち合わせも、失敗しないためにはある程度の時間をかけて慎重に進めましょう。少なくとも1~2カ月は見ておくべきです。

新築の注文住宅や中古住宅+リノベーションでは、少なくとも設計に1カ月、工事に3~6カ月はかかります。(工事内容の規模・面積によって変わります)

合計すると、入居までにかかる時間は半年から1年ほど。建売や分譲マンションなら、もう少し短くて済むかもしれませんが、早めに取り掛かるのに越したことはありません。

おわりに

2020年から21年にかけては、新型コロナによる世の中の混乱が大きかったため、住宅購入を考え直した方もいるかもしれません。

ワクチン接種も進み、ようやく落ち着くかと思ったら、新たな影響が出て市場の先行きがまた不透明に。なかなか購入に踏み切れない方もいるのでは?

しかし、人生の中で、住まいを見直すべきタイミングは必ずやってきます。マイホームの買い時は、景気だけではなく、あなたやご家族のライフステージが決める部分も大きいのです。

価格推移や金利ばかりを気にするのではなく、正しい知識に基づいて、今の状況で無理なく買える物件を選び、資金計画をしっかり作成すれば、不安になる必要は全くありません。

周りに振り回されすぎず、自分にとってのタイミングを見極めながら、じっくりとマイホーム購入と向き合ってください。


【記事監修】三浦 英樹(宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー)

ひかリノベ代表 三浦 英樹

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーの有資格者。中古不動産購入からリノベーションの設計・施工、インテリアコーディネートまでワンストップで理想の住まいを提供する『ひかリノベ』代表。「住宅は立地や景観、環境のよい『場所』で選び、購入と同時にリフォームやリノベーションを施すことで、自分らしい暮らしをリーズナブルに取得することが可能となります。住宅ローンの返済に縛られることのない、豊かなライフプランの実現を、家探し、家づくりを通じてサポートいたします」

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