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家を買うタイミングはいつがベスト?年齢・年収・コロナの影響は?

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いつの時代も、マイホームの「買い時」は悩みの尽きないテーマです。

仕事、結婚、出産・子育て、老後など、人生にはさまざまなステージがあり、生活も絶えず変わっていきます。また、高額なものを長期間のローンを組んで買うわけですから、お金のことも考えなくてはいけません。

2020年は加えて、新型コロナウイルスの影響による経済状況の低迷、オリンピックの延期など、これまでにはない不安要素も。
今、家を買っても大丈夫なのか迷っている方も多いはず。

2020年の情勢を踏まえて、マイホームの買い時はいつか、一緒に考えてみましょう。

どのタイミングで家を買うのがベスト?

家の買い時を決める要素は、経済・社会情勢と、人生設計やライフステージの2つに大別されます。

物件の価格は世の中の景気に大きく左右されますし、金利や消費税の負担も決して小さくはありません。

一方、あなたやご家族のライフステージも刻々と変化していくはず。それによって、必要な住まいのかたちも変わっていくでしょう。

ライフステージに対する社会情勢の影響は、実はそれほど大きくはありません。お金のことばかりを考えていると、あなたやご家族の生活と、住まいのかたちがマッチしない状態が続いてしまうかも。
その間、賃貸に住んでいれば、家賃も支払い続けなくてはいけないので、生涯の住居費は増えるばかりです。

家を買うべきタイミングだと感じたら、その時の経済・社会情勢を踏まえて、その中でお得な物件を探すのが良いでしょう。

どのタイミングで家を買う人が多いの?

実際のところ、どんな人がいつ住宅を購入しているのでしょうか?データから住宅購入のタイミングを探ってみましょう。

年齢・ライフステージ

国土交通省の調査によると、一次取得層(初めて住宅を購入する人)の中心は30代。次いで40代が多くなっています。

出典:国土交通省「令和元年度 住宅市場動向調査報告書」 (https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001348002.pdf)

一次取得者 世帯主の年齢図
出典:国土交通省「令和元年度 住宅市場動向調査報告書

30代、40代は、結婚や出産・子育て、子どもの進学など、ライフステージの変化が多い年代です。若い世代ほど、「結婚、出産」や「子供や家族のため」といった理由で住宅を購入する割合が高くなっています。

出典:住宅金融支援機構「住宅ローン利用予定者調査(2020年5月調査)」 (https://www.jhf.go.jp/files/400353606.pdf)

住宅取得動機
出典:住宅金融支援機構「住宅ローン利用予定者調査(2020年5月調査)

逆に、年代が高くなると「老後の安心のため」が増えています。年を取ってからでも、ライフステージの変化は住宅購入と密接に関係していると言えますね。

年齢は、返済計画にも影響します。

ほとんどの住宅ローンでは、返済期間は最長で35年間。定収入のあるうち、つまり定年の65歳までに完済しようとするなら、遅くとも30代前半までに住宅を購入するのがベターということになります。
住宅ローンを組む際には加入が必要な団信(団体信用生命保険)も、年齢を重ねると、持病などで加入できないリスクが高まります。

ローンの返済だけを考えれば、貯金して頭金を用意してからより、早めに購入を決断してしまうほうがベターだともいえます。

年収と住宅ローン

資金計画を考えるときは、年収が大きなポイントになります。住宅ローンの審査では、無理な返済額ではないかを年収を考慮して融資する金額を計算しますし、月々の返済額も考えなくてはなりません。

一次取得層の世帯年収を見てみると、新築の注文住宅で731万円、分譲マンションで752万円。中古住宅を選んだ世帯は600万円代となっています。

出典:国土交通省「令和元年度 住宅市場動向調査報告書」 (https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001348002.pdf)

一次取得者 世帯年収
出典:国土交通省「令和元年度 住宅市場動向調査報告書

ただ、年収がいくらになったら買い時、というのは、購入する物件の種類やライフイベントが、人によって大きく異なるため、一概にいうことはかなり困難です。

「年間の返済額が年収の25%」が、無理なく返済を続けられる上限と言われているので、これを目安として、資金計画を立てるのが良いかもしれません。
実際の返済負担率も、15%から20%の間が平均的です。

出典:国土交通省「令和元年度 住宅市場動向調査報告書」 (https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001348002.pdf)

住宅ローンの年間返済額
出典:国土交通省「令和元年度 住宅市場動向調査報告書

40代以上で住宅購入を検討するなら、住宅ローン控除の恩恵を受けられる物件を選びながらも、一定の頭金を用意する、繰り上げ返済を視野に入れておく、など、返済の負担を軽減することを考慮しておきましょう。

時期

会社員の転勤や異動、子どもの進学に重なる年度末(1~3月)や、9~10月ごろは不動産取引が活発になるシーズンです。

より多くの物件が市場に出るので、希望の物件に巡り合いやすい一方、競争相手が多く、すぐに売れてしまう、値引きが期待できない、注文住宅では工事が立て込み工期が延びやすい、などのデメリットも。

ただ、売買の市場では、賃貸住宅ほど需要が大きく変動することは少ないので、そこまで強く意識する必要はないでしょう。

2020年、家を買うのはどうなの?

2020年は、新型コロナウイルスが世界中で広まり、社会や経済に多大な影響が及んでいます。東京オリンピック・パラリンピックも1年延期となりました。

経済状況とは密接な関係を持つ住宅市場には、どのような影響があったのでしょうか。

コロナの住宅価格への影響

近年は、マンションの価格が大きく値上がりする一方、土地や戸建て住宅の価格は横ばいで推移していました。
不動産価格指数(2010年の平均を100として現在の価格を表す数値)の推移を見ても、マンションの価格が飛びぬけて高くなっていることがわかります。

出典:国土交通省「不動産価格指数(住宅)(令和2年5月分・季節調整値)」 (https://www.mlit.go.jp/common/001360647.pdf)

不動産価格指数(住宅)(令和2年5月分・季節調整値)
出典:国土交通省「不動産価格指数(住宅)(令和2年5月分・季節調整値)

新型コロナウイルスが、日本国内で本格的に広まりだした3月以降も、大きな値下がりは見られません。

しかし、今後は地価が下落する可能性もあると言われており、住宅の価格もその影響を受けることは十分あり得ます。

「地価公示」と言って、毎年1月1日時点の地価を調査、鑑定した結果が、例年3月ごろに公表されます。公表された価格は、その年の「公示価格(公示地価)」として、土地の取引や金融機関の担保評価に利用されます。
さらに、7月1日時点の地価も同様に評価が行われ、その結果が「都道府県地価調査」として9月下旬から10月にかけて公表されています。

2020年の公示価格は、全国平均で5年連続の上昇となりましたが、公表は新型コロナウイルスの問題が起こる前。
今年の都道府県地価調査の結果で、初めて新型コロナの土地・住宅価格への影響が見えてくることになります。

マンションの価格にも、地価の影響はもちろんありますが、戸建て住宅で土地を同時に取得するケースへの影響はかなり大きいでしょう。

オリンピックの影響

オリンピック後の住宅市場については、以前からいろいろな説が言われていました。

オリンピック後もインフラ整備や再開発は進むので建設需要は高い状況が続くため、価格は上昇していくという説がある一方、オリンピック後は景気が低迷する傾向にあり、住宅の価格上昇は落ち着くという主張も。

いずれにしても、オリンピックだけが住宅の価格を決めることはなく、それ以外の要素も大きく影響します。
新型コロナウイルスの経済へのダメージもありますし、政権も交代したため、今後の動向にはより一層の注意が必要になりそうです。

また、マンションと一戸建てでも異なります。一戸建てはあまり価格が変動しておらず、今後もオリンピックの直接的な影響はないと考えられます。

低金利は続く?

日本銀行の低金利政策のため、かなりの低水準で推移していた金利ですが、今後も、しばらくは低い水準で推移が続きそうです。

日銀の黒田総裁は、7月15日の政策決定会合で、新型コロナウイルスの影響を踏まえ、大規模な金融緩和策を維持する方針を固めていました。
9月17日の会合後も、2%の物価上昇率を目標とした政府・日銀の共同声明(2013年1月)は「変更の必要があるとは全く考えていない」と述べています。

そのため、住宅ローンの金利も、当面は現在の低い水準で推移していくと考えられます。参考までにフラット35の金利を見ると、2020年に入ってからは1.2%で推移していますが、当面、大きく上昇することはないとみて良いでしょう。

出典:住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」 (https://www.flat35.com/files/400343898.pdf)

借入金利の推移(最低~最高)平成29年10月から
出典:住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移

後悔しないために!家を買うときの注意

一般的な傾向や、社会の状況ばかりを気にしすぎていると、あなたやご家族にとってちょうどいいタイミングを逃したり、いい物件が見つかりにくくなってしまうかもしれません。

また、人生設計にはなかった、思わぬできごとが起こる可能性だってあります。急にまとまったお金が必要になることもあるでしょう。住宅ローンの返済が暮らしを圧迫するような事態は避けたいものです。

まずは、今の時点で将来のライフプランを明確にして、将来起こりうるような事態も織り込みながら、無理なく返済できる資金計画を立てましょう。そうすれば、おのずと適正な物件価格もわかるはず。

ライフプランが大きく変わりそうなら、立地条件が良好な中古マンションなど、リセールバリューの高い物件を探すのも良いでしょう。
住み替えが必要になった場合でも、リノベーションするなどしてより高い値段で売却できれば、次の住まいの購入資金を確保しやすくなります。

選択肢は新築だけじゃない

マイホームはやっぱり新築がいい、とお考えの方も少なくないでしょう。たしかに新築は魅力的ですし、注文住宅なら自分の希望を反映させることもできます。

しかし、中古住宅でも、リノベーションをすれば新築同様の住まいを、よりお得に手に入れることも難しくはありません。

また、万人向けを意識している建売や分譲マンション、リフォーム済の中古物件は、入居してみると自分たちの暮らしにフィットしない部分がわかったりするものです。
注文住宅のようにすべてを自由につくることができればいいのですが、そうはいかないことが多いのもまた現実。

ひかリノベでは、「中古を買ってリノベーション」「建売を買って性能向上リフォーム」「リフォーム済をさらにリフォーム」など、多様な住宅取得計画に合わせたサービスを展開しています。
新築だけに囚われず、複数の選択肢を考えておくと、より理想の物件と巡り合える機会が増えるはずです。

住宅購入、いつから動き始めればいい?

住宅はしばしば「一生に一度の買い物」と言われます。気に入らないからといって、ぽんと買い替えるわけにもいきませんね。十分に時間をかけて、検討してから契約したいものです。

事前の情報収集(物件探し、住宅会社選び)や打ち合わせも、失敗しないためにはある程度の時間をかけて慎重に進めましょう。少なくとも1~2カ月は見ておくべきです。
物件や依頼先が決まったら、売主との交渉、住宅ローンの申し込み、土地探しなどにかかります。こちらも、1~2カ月は欲しいですね。

新築の注文住宅や中古住宅+リノベーションでは、少なくとも設計に1カ月、工事に3~6カ月はかかります。(工事内容の規模・面積によって変わります)

合計すると、入居までにかかる時間は1年ほど。建売や分譲マンションなら、もう少し短くて済むかもしれませんが、早めに取り掛かるのに越したことはありません。

おわりに

人生の中で、住まいを見直さなくてはいけないタイミングは必ずやってくるでしょう。

繰り返しになりますが、マイホームの買い時は、あなたやご家族のライフステージにも大きく関わっています。価格推移や金利ばかりを気にしていると、いつまでも良い住まいに巡り合えないかもしれません。

今の状況で無理なく買える物件を選び、資金計画をしっかり立てれば、不安になる必要は全くありません。
周りに振り回されすぎず、自分にとってのタイミングを見極めながら、じっくりとマイホーム購入と向き合ってください。


【記事監修】櫨元宏(宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザー)

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宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザーの有資格者。中古リノベから注文住宅まで、13年間におよぶ建築業界での営業経験をもつ。プライベートでは料理をこよなく愛する一面も(クックパッドにてレシピ公開中!)「食と住は生活の“根っこ”だと思います。キッチンへのこだわりを口にされるお客様は非常に多いです。一方で水廻りのリフォームは、物件によって制約も生じやすい部分。知識と経験をもとに『リノベ向き物件』をご紹介します」


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