亀の甲より築年数の功?古いマンションリノベーションの魅力

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古いマンションリノベーション

皆さまの中で、築30年~40年といった古いマンションのリノベーションを検討されている方はいらっしゃいますか?

リノベーションは自分の理想の住まいを実現できますが、それでも築古のマンションだと心配事もあるかと思います。

「そもそもどれくらい住めるのかな?」
「リノベーションして、すぐに建て替えにならないか不安・・・」

この記事では、マンションの寿命や建て替えについて説明し、古いマンションの選び方やリノベーションする際のポイントについて解説します。

これを読めば、自信をもって古いマンションをリノベーションできるようになりますので、ぜひご覧ください。

1.古いマンションとはどんな物件?

築何年のマンションを古いマンションと言うかは様々な意見があると思いますが、ここでは1981年6月1日以前に建築確認を受けた旧耐震基準のマンションを古いマンションとして定義します。(それ以降は新耐震基準と言われ、「震度6強以上の地震で倒れない住宅」になりました。)

古いマンションの5つの特徴
  • 立地の優れた物件が多い
  • 物件価格が新築の半額程度
  • 住宅ローン利用に制限がある
  • 修繕積立金が高め
  • 建物の構造・設備の基準が昔のまま

<立地の優れた物件が多い>

古いマンションは好立地にある傾向があり、交通インフラが充実している場所や、地盤が良い場所に建っている物件が多いです。もちろん物件にもよりますが、立地の良い古いマンションなら住みやすく、需要もあるため、築古のマンションでも売却ができます。

<物件価格が新築の半額程度>

古いマンションの物件価格が下がっているというのは当然と言えば当然ですが、新築マンションと比べて半額の値段でも購入が可能です。リノベーション費用を入れても2/3程度でおさえることができます。「住宅ローン返済に追われたくない」という方に向いています。

それに加え、築20年以上過ぎたマンションは値段の下落が緩やかになります。これも売却の際に有利になります。

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▲2015年中古マンションの築年帯別平均価格。(出典元:東日本レインズ

<住宅ローン利用に制限がある>

住宅ローンで古いマンションを購入する場合、希望額を借りれなかったり、借入期間が短く設定されたりする場合があります。金融機関には、コンクリート造で55~65年というように貸出期間を設定している所がありますが、築35年のマンションの場合、20~30年借りられるが、35年は貸し出せないという場合があるのです。

それに、旧耐震基準のマンションは、耐震診断を受け、耐震補強をしなければ、住宅ローン控除を受けることはできません。「耐震基準適合証明書」がもらえるマンションか、購入前に確認してみてください。

<修繕積立金が高め>

次に、修繕積立金が高くなっている可能性があることをお伝えしておきます。修繕積立金は段階増額積立方式といって、10年程の単位で徴収金額を上げる方式をとっているマンションが多いです。

物件価格だけに目をとられないで、管理費修繕積立金についても確認してください。管理費と修繕積立金の相場について詳しく知りたい方は、別の記事「損してない?マンション管理費の相場と適正価格にする方法」を参考にしてください。

<建物の構造・設備の基準が昔のまま>

古いマンションは、古いマンションの場合は、天井が2.2~2.3メートルで、平均の2.4メートルよりも低い場合があります。また、古いマンションは部屋の中に梁(はり)がある順梁(じゅんばり)工法が多く、部屋の中で圧迫感を感じてしまうことがあります。

次に、古いマンションには、スラブ厚(コンクリートの厚さ)が12~13センチメートルで遮音性が低い物件があるので、防音・断熱リフォームが必須になる場合があります。

それに、水回りでは、共用配管を変えることができないので、専有部分の配管をきれいにしても赤さびが流れるということも起こりえます。その場合は、マンション全体で、配管の交換・メンテナンスが必要になります。

古いマンションは構造が昔のままという欠点がありますが、これを変えるのがリノベーションです。リノベーションをすれば、古いマンションも新築同様の住み心地に変わります。3章にリノベーションのポイントを書いているので、ぜひご覧ください。

2.古いマンションを選ぶ上でのポイント

古いマンションの特徴について見ましたが、購入を検討している方は、どれくらい住めるか、建て替えされないかなどの不安があると思いますので、ここではマンションの寿命について見ていきます。

2-1.マンションの寿命と建て替え

鉄筋コンクリート(RC)造のマンションの法定耐用年数は47年ですが、これは税金の計算で使われるだけで実際の寿命とは異なります。早稲田大学の小松幸夫教授らが「建物の平均寿命実態調査」(2013年)で、RC造のマンションの寿命を68年と推定しています。

もちろん、すべてのマンションの寿命を68年と言うことはできませんが、マンションの寿命は管理や構造、材料、立地にもよって変わります。詳しく知りたい方は、別の記事「管理 構造 材料 立地 マンション寿命は耐用年数では語れない」をご覧ください。

また、古いマンションの購入を検討されている方の多くが、建て替えについて心配されると思いますが、実際は建て替えはほとんど行われていないのが現状です。国土交通省の平成26年の建て替え調査によると、建て替えしたマンションは、建て替え準備中と建て替え中のマンションを合わせても、たった230件しかありません。

マンションの建て替えについて詳細を知りたい方は、別の記事「中古マンションを買う上でついて回る建て替えの実態に迫る!」をご覧ください。

2-2.古いマンションを選ぶ際のポイント

古いマンションで注目するべき4つのポイント
  • 建て替え議論されていないか
  • 長期修繕計画はあるか
  • 耐震補強されているか
  • 共用部分の管理・使い勝手

まず、建て替えが議論されていないかを、管理会社に確認しておきましょう。(ほぼ行われていないといっても、議論が進んで建て替えになるかもしれませんからね。)

建て替えしないならば、修繕が各時期ごとに必要になってきますので、長期修繕計画は立てられているか、実行されているか確認してみてください。また、長期修繕計画と同時に、耐震診断耐震補強されているかも確認しましょう。

最後に、廊下やエントランス、エレベーターなど、管理は行き届いているか、使い勝手は良いかなどに注目してください。

マンションは管理を買え」という言葉がありますが、しっかり管理されているマンションを選んでくださいということです。

2-3.古いマンションを選ぶ際の相談先

古いマンションを選ぶ上で第三者の意見を聞きたいという方は、専門家に依頼しましょう。

一番お勧めなのがホームインスペクションで、5~10万円程度でプロの意見を聴くことができます。

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日本ホームインスペクターズ協会HP。このサイトで近所のホームインスペクターを探すことができます。

3.古いマンションをリノベーションする上でのポイント

古いリノベーションする上で、知っておくべきポイントを見てきます。まず前提として、リノベーションできるか、管理規約をしっかり確認しておいてください。

水回り部屋の構造電気・ガス、それに、窓やドア、バルコニーなど、共用部分ながらも自分で使う部分(専有使用部分)を見ていきます。

<水回り>

上にも少し書きましたが、リノベーションは専有部分の配管を新品に変えることはできますが、共用部分の配管を変えることはできません。共用部分の配管からサビが流れてくる場合は、マンション全体の配管工事が必要になります。

また、配管の構造も重要です。古いマンションは「床スラブ貫通配管」という方式で水回りを自由に動かせない場合があります。その場合は、間取りの変更が制限されます。

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▲排水管のイメージ図。(出典元:一般社団法人マンションリフォーム推進協議会「REPCO」)

<部屋の構造>

古いマンションは、天井の高さ、スラブ(コンクリート)の厚さ、建物の構造をチェックします。

部屋の中に梁(はり)がある順梁(じゅんばり)工法が多く、部屋の中で圧迫感を感じてしまうことがあります。

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▲ラーメン構造と壁式構造。

最近のマンションは枠組みで支えるラーメン構造が多いですが、古い低層(5階以下)のマンションは壁で支える壁式構造もあります。壁式構造の場合は、壁を自由に壊すことができず、間取りを変えられない場合があります。

<電気・ガス>

築年数が経っているマンションでは、電気容量が30アンペアしかないところがあり、電気製品を同時に使用するとブレーカーが落ちてしまうことがあります。事前に電気容量をアップできるか確認しておきましょう。

それにガスですが、ガス管の太さの関係で、10号程度のガス給湯器しか設置できず、自分の取り付けたいガス給湯器を設置できない場合もあるので、でんに確認しておいてください。

専用使用部分

窓やサッシの交換は管理組合の許可が必要になる場合があるので、変える前に相談しなくてはなりません。マンションのサッシやドアは在庫がないなど、交換が難しい場合もありますので、注意が必要です。(その場合も理事会や管理組合に相談することになります)

これらのポイントを押さえておけば、自分に合った理想のリノベーションを実現できます。

3-1.リノベーションの相談先

リノベーション会社ならどこでも、古いマンションであろうと問題なく相談に乗ってくれるはずです。

ひかリノベ
ひかリノベのHP。マンションのリノベーションを中心に行っています。

古いマンションをリノベーションする際は、ぜひリノベーションする際のポイントを伺ってみてください。「築古のマンションをリノベーションしようと思うのですが、注意点とかありますか?」と聞いてみてください。

この記事に書かれている程度のことはしっかり教えてほしいものです。

4.最後に

古いマンションのリノベーションについて見てきましたがいかがでしたでしょうか?

古いマンションをリノベーションする際は、古いマンションの選び方リノベーションのポイントをしっかりおさえておいてください。

それができれば、お手ごろな値段で理想の住まいを実現できるはずです。

「住宅ローンの返済に追われないで、古いマンションをリノベーションして自分の理想の住まいを実現する」というのは、ととても魅力的な選択ではないでしょうか?

この記事が皆さまの快適な生活にお役に立てば幸いです。

 

執筆は、ひかリノベの施工管理、高橋でした。

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高橋 冬

リノベーション専門会社「ひかリノベ」設計担当

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