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宅建士に聞く「中古マンションのデメリット」本当のトコロ

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新築価格が高止まりしている昨今、中古マンションの求めやすさに注目が集まっています。

しかし、物件購入の諸費用やランニングコストなど、中古ならではの心配も多いのが事実です。

本日は中古マンションのデメリットについて解説。
なにが嘘でなにが本当なのか、実際のところを不動産のプロ“宅建士”に聞きました。

2018/7/17初出→2019/7/13更新→2021/3/08更新

価格は安いけど諸費用が高い?

中古マンションの購入時には、物件価格に加え、例えば以下のような「諸費用」が必要です。

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 建物の登記費用
  • 住宅ローンの保証料
  • 火災保険料
  • 固定資産税
  • 都市計画税清算金
  • 手数料

金額として大きいのが不動産会社への仲介手数料。
「物件価格×3%+6万円×消費税」が上限と定められているので、物件価格が3000万円なら、105,6000円を支払う必要があります。

また、何より新築と中古の間には、非常に大きな価格差があります。

建物の価格は一般に築年数の経過につれて安くなり、築20年ほどで新築時の半額ほどまで下落するといわれています。
そのため、物件の価値で算定される固定資産税も、新築と比較すれば課税額は低くなります。

また、中古住宅でも住宅ローン控除は受けられますし、物件により不動産取得税を軽減する特例措置もあります。

表面的な金額ではなく、総合的な金額で判断すること大切です。

リフォーム・リノベ費用が掛かる?

中古住宅は、築年数が経てばどこかが傷んだりして、快適に住むためにはリフォームやリノベーションが必要になることがほとんどです。
物件価格が安いといっても、リフォーム・リノベーション費用も見込むと、けっきょく新築並みにお金がかかるのでは、とも考えられますね。

首都圏の新築マンションの価格を調べてみると、2020年1~11月の平均で6254万円(不動産経済研究所調べ)。30年ぶりの6000万円代となり、上昇傾向が続いています。

一方、中古の平均価格は、2020年12月度で3739万円(東日本不動産流通機構調べ)。
ちなみに、平均専有面積は64.99㎡です。

中古も価格は上昇していますが、新築ほど高額ではありません。
リノベーション費用を1000万円かけても、4739万円で済みます。

中古リノベーションの方がリーズナブルといえそうですね。

建物が老朽化している?修繕費が高い?

マンションは、新築・中古のいずれも、おおよそ12年おきに大規模修繕が必要になります。

そのため、管理組合は修繕費用を、住民から徴収して積み立てておきます
。なお、1回の大規模修繕に必要な金額は、一戸あたり100〜120万円と言われています。

加えて、清掃や共用部の点検といった管理にかかる費用も必要。
管理費と修繕積立金を合わせ、月々2~3万円が相場です。

修繕積立金の徴収額が妙に低かったり、滞納があったりする物件は、避けた方がよいでしょう。

建物は経年とともに老朽化が進むため、築古になるほど納める金額も高くなりがちです。

新築は、修繕積立金が安い傾向にありますが、中にはデベロッパーが多くの買い手を惹きつけるため、相場より安く修繕費用を設定しているケースも。
何年かすると管理費や修繕費の月額が引き上げられる、などというケースもしばしばあります。

また、マンションがメンテナンスに適したつくりになっているかも大切です。

昭和40年代までに建てられたマンションは、配管をコンクリートに埋め込んでしまっているため、交換が非常に困難なことがあります。
簡単に配管類を取り外しできるスケルトン・インフィルの物件が安心です。

とはいえ、建物の寿命を判断するのは専門家でないと難しい部分もありますね。
構造や修繕計画の有無は、見た目だけでは分からないことも良くあります。

ひかリノベでは、中古住宅・リノベーション住宅のプロであるコーディネーターが、構造や管理状態も含めて家選びをサポートします。
気になる情報は調査しますので、お気軽にご相談ください。

また、インスペクション済みで一定の品質を備えた中古住宅を認定する「安心R住宅」制度や、住宅性能評価表示なども、物件選びのヒントとしては有効です。

耐震性が新築よりも劣る?

新築中古に関わらず、全ての建物は建築基準法で定められた耐震基準をクリアする必要があります。

現行の「新耐震基準(震度6〜7の大規模地震でも倒壊しない)」がスタートしたのは1981年6月のこと。
それ以前の建物は「旧耐震基準(震度5程度の地震で倒壊しない)」でつくられているため、震度6以上で倒壊するリスクが、新耐震の物件に比べ高いと言えます。

とはいえ、2021年の今、築38年より新しい物件なら、すでに新耐震基準が適用されています。
それ以上の築古物件でも、「耐震基準適合証明」を受けている物件なら、新耐震並みの耐震強度が認められています。

また災害への備えは建物の耐震性だけでなく、立地も重要なポイント。
地盤がしっかりしたエリアの旧耐震物件と、地盤が弱いエリアの新耐震物件では、前者の方が地震に強いこともあります。

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」などで、物件周辺のハザードマップをチェックし、地震や水害のリスクを確かめておきましょう。

住宅設備が現代の生活に合わない?

キッチンやお風呂といった住宅設備は、移り変わりが激しく、今のライフスタイルにマッチしないこともしばしば。

新築ならそんな問題は起こりにくいのですが、中古でもリノベーションをすることで解決できることは少なくありません。

壁や床に断熱材を施工したり、内窓(2重サッシ)をつけて断熱性を高めれば快適ですし、給湯器やIHヒーターなどは交換・後付けが可能です。
間取りや内装も、リノベーションで大きく変えられます。

注意してほしいのは、築古物件の場合、ガス容量や電気容量に限度があったりすること。
新しい設備を導入できないケースもあります。
また、間取りも、建物の構造上、100%自由にならないこともあります。

ひかリノベでは、購入後にこうしたミスマッチが起きないよう、事前に間取りや設備の希望をヒアリングしたうえで物件探しを行っています。

セキュリティが貧弱?

新しいマンションでは、共用玄関のオートロック、各住戸のホームセキュリティ、複製しづらいディンプルキーなど、防犯対策が充実しています。

しかし、築15~20年を超えると、全て揃っている物件は少ないのが現状。
加えて、築古物件は空き部屋があったり、所有者が賃貸に出している部屋も多いこともあり、防犯上望ましくないことも。

共用エントランスのオートロックは、個人で設置することはできませんが、各住戸のカギやインターホンについては、高機能のものに取り換えることが可能です(管理組合の許可を得ることが条件)。

また、これは新旧問わず、マンション全体に言えることですが、多くの住民が出入りするため、不審者の侵入がわかりやすいのがメリット。
常駐の管理員を置いているマンションも多いでしょう。

中古マンションは、住人同士のコミュニティが既にできあがっていることが、防犯上の強みにもなります。
人の目があるという点では、戸建てに比べると概して防犯性は高いといえるでしょう。

建物のデザインが古くさい?

20年以上前に建てられたマンションは、最近のデザインと比較すると、古さを感じる人も少なくないはず。

とはいえ、デザインについては人によって好みが大きくわかれます。「ヴィンテージマンション」と呼ばれ、人気を集めている築古物件もたくさんあります。
何より、日常の管理が行き届いていて、大規模修繕もきちんと実施されているマンションは、古くても良好な状態を保っています。

マンションは一戸建てと違い、外壁、エントランスや共用廊下はもちろん、玄関ドアやバルコニーなどの共有部は、勝手に改装することはできません。
言い換えると、管理の良し悪しが目に見える部分に現れるということでもあります。

資産価値が低く、将来手放したくても売れない?

日本の住宅市場は「新築至上主義」と言われ、新築の価値が高い一方、中古住宅はほとんど価値が評価されない(値段がつかない)状況が当たり前でした。

しかし、最近では中古住宅の売買が盛んな欧米に倣って、日本でも、古くても良質な住宅をリノベーションし、何世代にもわたって住まい続けようという機運が高まりつつあります。
実際に、古くても立地がよく、管理がしっかりしているマンションに高値がつくケースも増えています。

また、中古は、新築からすれば価格は大きく下落していますが、その後は新築ほど大幅に価格が下がることはほとんどありません。
含み損は中古の方が小さく、近隣の再開発が進むなど近隣エリアの人気が高まれば、購入価格より高値で売却できる可能性さえあります。

中古は、検討時に実際の部屋を訪れ、日当たりや眺望を自分の目で見て確認できることが、買い手にとって大きなメリットになります。
生活の利便性が高い都市部の物件なら、築年数が経っても売却しやすいと言えるでしょう。

中古マンションのデメリットと言われる点は、実は中古だからではなく、物件の選び方によって生まれるものだったりします。
物件のコンディションや耐震性・資産価値などをトータルで見、価値ある物件を選ぶことができれば、新築にはない恩恵を受けることもできます。

価値ある中古マンションをお探しのあなたは、ぜひ不動産と建築のプロである私たちひかリノベにおまかせください。

【監修】香月 祐(宅地建物取引士)


好きな街。好きな暮らし。
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