不動産のプロが斬る!中古マンションのデメリット嘘・本当

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掛け捨ての家賃を支払い続けるよりも、ローンを完済すれば自分のものになるマイホームを購入したい。
ちょうどそう考えていたとき、月々の家賃よりも安い金額で買える中古マンションを見つけた!

「でも、中古物件は老朽化が心配。耐震性もいまとは基準が違うと聞くし……。新築を買えないのなら、賃貸住まいを続けた方が良い!」

という方もいますが、新築価格が高止まりしている昨今、やはり中古のお求めやすさは大きな魅力。
それにご希望のエリアによっては、そもそも「新築が建たない」という方も少なくないのではないでしょうか。

そこで、本日は『中古マンションのデメリット』を徹底的に! 検証します。
物件購入にかかる諸費用や、購入後のランニングコスト、建物と住宅設備の老朽化、耐震性などなど、よく「ここが心配」と挙げられる8つのポイントを、現役不動産会社社員がホンネで解説いたします!

1.価格は安いが、仲介手数料など諸費用が高額!?

建物の価格は築年数の経過につれてだんだん安くなり、築20年ほどで新築時の半額ほどまで下落します。
したがって築古になればなるほど価格は安くなりますが、実はマイホームを買うために必要なお金は、物件の代金だけではありません。
希望に合う物件を紹介し、契約や引き渡し手続きを手引きしてくれた不動産会社への仲介手数料。土地や建物の登記費用。住宅ローンの保証料。火災保険料。不動産取得税etc…諸費用が別途かかります。

このうちもっとも大きな金額を占めるのが、不動産会社への仲介手数料です。
物件価格×3%+6万円が目安ですから、物件価格が3,000万円だとすると96万円。決して小さな金額ではありませんね。

ところが、新築では「仲介手数料は無し」の場合がほとんど。というのは、新築は一般的にデベロッパー(販売元)が売り出し、直接販売するためです。
また不動産取得税固定資産税といった不動産購入にまつわる税金も、新築は優遇措置があるので割安になります。

と聞くと「新築の方がお得」と感じそうですが、新築と中古の価格差は、諸費用の多寡では埋められないほど大きいことは言うまでもありません。
まして諸費用のうちローン保証料や不動産取得税・固定資産税は、物件価格に比例しますから、「新築の方がお得」とは言い難いのですね。

ちなみに戸建ては新築/中古に限らず、仲介手数料が掛かるケースがほとんど。というのは、戸建ては一般的に建設業者と販売業者が別々であるためです。
またマンションに比較して敷地が広い分、不動産取得税や固定資産税もややお高めになります。

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「新築はそもそも高価すぎるし、中古は物件代金以外の費用が多い。それならマイホームなど買わずに、ずっと賃貸住まいの方が良い」
という方もいらっしゃいますが、賃貸の家賃は掛け捨てですし、立地や広さ・セキュリティ・住宅設備などは分譲よりも劣る場合が多いです。

ローンを借りることに不安を感じる方は少なくありませんが、賃貸でも家賃を払えなくなれば退去しなくてはいけないことに変わりありません。
いまの家賃よりも毎月の支払いが安く、より条件の良い住まいを買えるなら、購入に踏み切った方が、長い目で見てお得です(何しろローンの完済後は資産になるのですから!)

ただし、本当に「無理なく買えるかどうか」はよく検討しなくてはいけません。
毎月の支払いは物件価格だけでなく、諸費用やローン金利も含めた金額を明らかにすること。
またリフォーム・リノベーションの費用や、管理費・修繕積立金(くわしくはこの後解説します)など、すべての「住居にかかるお金」を合算すること。
そのうえでいまの賃料と比較して高いか、安いかを判断する必要があります。

そして、そもそもその物件は「買う価値があるのか」もよく考えなくてはいけません。
ご自分にとって暮らしやすいかどうかはもちろん、他の多くの方々にとっても価値ある条件——たとえば都市部にアクセスしやすい立地であるとか、家族で住んでも充分な広さであるとか(住宅購入のきっかけに結婚や出産を挙げる方は非常に多いですから)セキュリティの充実、建物の手入れの良さといった、資産価値につながるメリットが大きい物件を選ぶことも大切です。
そうすれば将来住み替えの必要が生じたときも、高値での売却が期待できます。

2.ローンの支払い以外にもランニングコストが掛かる!?

快適に住まい続けるには、メンテナンスが欠かせません。
マンションは集合住宅なので、住民は管理組合を組織して管理費・修繕積立金を納め、日常の管理業務や、外壁塗装・屋上防水といった修繕費用に充てています。

管理費・修繕積立金は、合わせて月々2~3万円が相場です。
建物は経年とともに老朽化がすすんでいきますから、築古になればなるほど納める金額も高くなる傾向があります(漸増式)。

管理費・修繕積立金は、新築当初はデベロッパーが納入金額を設定します。
デベロッパーは多くの買い手を惹きつけるため「合わせて月々1万円!」というように、相場より安く設定するケースが多いのです。
したがって新築の方がはじめのうちはランニングコストも安く抑えられるのですが、そのままでは修繕費用が足りなくなるので、じき値上げは避けられないでしょう。

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なお戸建ては管理費・修繕積立金の徴収こそありませんが、メンテナンスが欠かせないことに変わりはありません。
したがって戸建てにお住まいの方はご自分で計画を立て、修繕費用を貯蓄する必要があります。

3.建物や設備機器が老朽化している!?

風雨にさらされ、ときに地震や水災に見舞われ、建物は徐々に消耗していきます。
そのため外壁塗装や屋上防水といった大規模修繕を10〜12年おきに施して、延命を図ります。
また住宅設備についても、エレベーターやオートロックの保守点検・給排水配管の詰まりを防ぐクリーニング・耐用年数を超えた機器は新しいものへ交換をします。

このように適切なメンテナンスを行っていれば、「RC造マンションは100年以上住める」とされています(国交省)しかし手付かずのままなら、築30年ほどで廃墟のようになってしまうこともあり得ます。
つまりマンションの寿命は「新築だから安心、中古だから危険」ではなく、管理状態に左右されるのです。

長もちするマンションは、長期の計画を立て、その計画に基づいて修繕を実施しています。
そのためには修繕資金が充分に積み立てられていなくてはいけません。
一回の大規模修繕に必要な金額は、一戸あたり100〜120万円です。修繕積立金が安すぎるとか、滞納がある物件は避けられた方が賢明でしょう。

また、そもそもメンテナンスに適したつくりであることも重要です。
昭和40年代までに多く建てられたマンションは、配管をコンクリートに埋め込んでしまっているため交換が困難な場合があります。
簡単に配管類を取り外しできるスケルトン・インフィルの物件をおすすめします。

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メンテナンスや構造によって「あと何年住めるか」が左右されるのは、戸建てもマンションと同様です。
一般的に「木造住宅はRC造よりも短命」とされていますが(減価償却資産の耐用年数等に関する省令)中には100年以上大切に住まわれている古民家もあります。

建物の寿命を計るのは、専門家でないとなかなか難しいので、インスペクション(住宅診断)を利用されることもお考え下さい。
販売前にあらかじめインスペクションを受け、一定の品質と耐震性を備えた住宅を『安心R住宅』と認定する制度や、『住宅性能評価書』を表示する制度も、近年整備がすすんでいます。
不動産会社に「安心R住宅を紹介してください」「住宅性能評価書を見せて下さい」と申し出て、物件選びのヒントに活用しましょう。

4.耐震性が新築よりも劣っている!?

マンションも、戸建ても、建物はすべて建築基準法によって一定の耐震基準をクリアしなくてはいけません。
基準を満たしていない建物は、行政によって耐震化や、場合によっては取り壊しが命じられるので(少なくとも建前上は)そもそも存在し得ないのです。

しかしながら現行の「新耐震基準(震度6〜7の大規模地震でも倒壊しない)」がスタートしたのは1981年6月
それ以前の建物は「旧耐震基準(震度5程度の地震で倒壊しない)」でつくられているため、震度6以上で倒壊のおそれが否定できません。

とはいえ1981年というといまから37年前(2018年現在)ですから、中古でも新耐震の物件の方が多いのです。
もし築38年以上の築古物件をご検討される場合は「耐震基準適合証明(耐震診断を受けて「新耐震なみの耐震性がある」と認められている)」を受けている物件を選ばれると安心です。

また災害への備えは建物の耐震性だけでなく、立地もとても重要です。
地盤がしっかりしたエリアの旧耐震物件と、地盤がゆるいエリアの新耐震物件では、前者の方がむしろ大地震に耐え得ることも。
ハザードマップで地震はもちろん、火災・水災への強さもチェックされることをおすすめします。

立地のよさは新築より中古、戸建てよりマンションが有利です。
通勤や生活に便利な市街地の駅近エリアで、しかも地盤も固い地域はたいてい、すでに住宅や商業ビルが建っていますし、そういった土地は人気が高いので、資金力のあるデベロッパー・企業が押さえていることが多いためです。

5.建物の仕様や、住宅設備の機能が現代の生活に合わない!?

住宅設備は年々進化していますし、デザインや間取りにも流行があります。
古い家はやはり当時の技術、当時の感性でつくられていますから、現代を生きる私たちの目から見ると古くさく感じられることもありますね。

たとえばお風呂の追い炊き機能や、キッチンのIHヒーター、カメラ付きインターホンといった機能はいまや「当たり前」ですが、築古物件ではバランス釜のお風呂や、呼び鈴がついただけの玄関も珍しくありません。
また昭和の頃はまだプライバシーの意識が薄かったので、生活音や足音の防音が不充分なケースも少なくありません。壁や床・天井が薄い、窓サッシにわずかな隙間がある等、気密性・断熱性からいっても問題です。

しかし、これらの問題はたいていリノベーション(リフォーム)で解決できます。
壁や床には防音・断熱処理ができますし、追い焚きできる給湯器やIHヒーターなどは後付けが可能です。
ただし中には「ガス容量や電気容量の限界があるので、新しい機能は導入できない」というケースもありますから、機器を交換予定の方は可能かどうか、あらかじめ管理組合にご確認ください。

間取りや内装も、リノベーションで自由に変えることができます。
ただし壁を取り払う場合、建物を支えるために壊せない壁があるとか、水回りを移動する場合、給排水配管をうまく切り回せないといった制限があることもありますので、リノベーション希望の方はまずプランを決めてから、プランナーといっしょに内覧(現地調査)に臨まれることをおすすめします。

もっとも、エレベーターや集会スペースといった共用施設は管理組合の領分になりますから、個人で改装はできません。
古びてきたり、故障したまま放置されていないか、やはり内覧でチェックしましょう。

Renovation

戸建ては集合住宅でないので、ガス・電気の容量やマンション規約の制限がなく、最新設備も自由に導入できます。
しかし間取り変更に関してはマンションと同様、耐力壁や配管の問題があります。戸建てといえども、まったく無制限とはいかないのですね。

6.セキュリティシステムが貧弱!?

日々、巧妙化する泥棒や侵入の手口。
オートロックやホームセキュリティといった防犯システムは、いまや必須といって良いでしょう。

新築や、中古でも築浅なら、共用玄関はオートロックつき・ホームセキュリティ完備・複製が難しいディンプルキーが「当たり前」ですが、築15~20年を超えると、全て揃っている物件は多くありませんね。
また築古物件は空き部屋や、賃貸に出している部屋も多くなりがちで、防犯上望ましくありません。

他方、多くの住民が出入りする集合住宅であることは、マンションならではの特長です。侵入者が住民の目につきやすいですし、常駐の管理員を置いているマンションも多いでしょう。
防犯システムも万能ではありません。けっきょくは人の目が抑止力になることを思えば、むしろ住民間のコミュニティが重要といえましょう。
その意味では中古マンションはコミュニティがすでに出来上がっていますから、より「防犯力」が高い物件を見極めやすいともいえるわけです。新築はシステムが充実している一方、「どんな人が入居するのか分からないまま購入を決める」という不安も残ります。

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戸建ては人の目が少ないこと、地上の玄関や、上るのが容易な二階の窓から侵入を許しやすいことから、マンションと比較してより警戒が必要です。防犯システムの導入もすべて自費で賄うことになります。
セキュリティにおいては、マンションの方が戸建てよりも有利だといえましょう。

7.外観やエントランスが古くさい!?

「カッコいいマンション」のイメージは、時代によって流行がありますね。
レンガ造りのような瀟洒なデザインが好まれた時代もありましたし、ここ数年は湾岸地域を中心にタワーマンションが人気です。

20年前、30年前に建てられたマンションは、やはりいま流行のデザインとは異なっています。
外壁の色や、バルコニーのかたち、エントランスやロビーなど、築古であればあるほど「古くさい」とお感じになるかもしれません。

とはいえ流行は移り気なもの。デザインはその方の感性によっても、好みが分かれるところでしょう。
秀和レジデンスや広尾ガーデンヒルズは築古ながら、個性ある容姿で「名作マンション」「ヴィンテージマンション」と呼ばれ、人気を集めています。

またデザインは変えられませんが、美観は日々の清掃や、こまめなメンテナンスで保たれます。
管理状態が良くなければ、新築であってもすぐに汚れてしまいます。玄関前にゴミや自転車が放置されているようでは、最新流行の外観も台無しです。
清掃が行き届き、よく手入れされたマンションは、古くてもくたびれた印象はありません。
20年、30年と美観を保ってきた築古物件は、むしろ新築以上に信頼感がありますね。

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マンションではエントランスはもちろん、住戸の玄関ドアも勝手に変えることは許されませんし、バルコニーを飾り付けることさえ規約で制限される場合も。
外壁をお好みの色に塗り替えたり、玄関ドアを取り替えたり、ご自分で外観もカスタマイズできるのは、戸建てならではの楽しみです。反面、維持管理もすべて自分の手で行わなくてはいけませんが、それをわずらわしいと感じるか、楽しみと感じるかは、価値観やライフスタイルによって意見が分かれますね。

8.資産価値が低く、将来手放したくても売れない!?

従来、「建物の価値は立地と築年数で決まる」と言われてきました。
わが国の住宅市場は「新築至上主義」と言われるほど、新築ほど価値が高く、中古になれば価値がガクンと下がるのがふつうだったのです。

堅牢なRC造建築でも、築年数の経過につれて変化は免れません。
実はメンテナンスによって100年以上、延命できることは先述のとおりなのですが、「やはり古いと見えないところで老朽化がすすんでいるのではないか」というイメージが拭えない方も少なくないでしょう。

しかし、欧米では築100年を超える住宅も珍しくなく、歴史ある建築の価値が認められていますよね。
ここ日本でも、何十年前に建てられた良質な住宅を活用して、リノベーションで内装や設備を整え、何世代にもわたって住まい続けようという機運が高まりつつあります。
実際に郊外の新築よりも、立地がよくて管理がしっかりしたヴィンテージマンションに高値がつく例もみられるようになりました。

「新築よりも魅力ある中古」と目されるには、第一に立地が良いこと・第二に管理がしっかりしていることです。
このうち立地については、新築よりも中古の方が有利であることは前述したとおりです。
また管理については、内覧や不動産会社を通じてチェックすること。新築は「まだ誰も住んでいない状態」で買うので、管理の実績がありません。そういう意味では、むしろ中古の方が安心感がありますね。

また、中古は購入時点で価格が下落しているので、新築よりも「大幅に価格が落ちる」ということはありません。
含み損は中古の方が小さく、もし近隣の再開発がすすめば、購入価格より高値で売却できる可能性すらあるのです。

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「売り出しやすさ」でいえば、戸建てよりもマンションの方がやや有利です。
というのは、戸建ては外観も間取りも自由度が高い分、買い手によって合う・合わないが分かれるため。
また立地も都市部の駅近エリアはたいていマンションで埋まってしまっていますから、戸建てはどうしても郊外に多くなりますね。そのため通勤や通学の便利さを優先する買い手には、街中のマンションの方がメリットが大きいのです。

もっとも、地域によってはマンションよりも戸建ての方が「数が多い」というケースもありましょう。
そうした地域では選択肢の多さから、戸建ての方が買い手に好まれやすい傾向があります。
「マンション有利」は都内や都市近郊の事情ですね。

 

以上のように、中古マンションのデメリットとしてよく挙げられる8つのポイントを検証してみましたが、いかがでしたでしょうか?
中古マンションのデメリットとよく言われるポイントは、実はほとんど「中古マンションそのものの問題」ではなく、物件の品質の問題なのです。
コンディションや耐震性・資産価値などを総合して、価値ある物件を選ぶことができれば、新築と比べて利点も多くあります。

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この記事のまとめ

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中古マンションはリーズナブルで好立地。しかし古い分、建物の老朽化や耐震性などに不安をもたれる方も少なくありません。「ここが心配」とよく挙げられるポイントは、次の8つです。

物件価格は安いが、諸費用は高い(仲介手数料が掛かる、固定資産税等の減税がない)
…新築との価格差の方が大きい(同じ条件なら、築20年で約半額)

購入後の維持費がかさみがち(管理費・修繕積立金合わせて月々2〜3万円)
…新築は当初こそ安いが、数年で値上げを迫られる。

建物や設備機器の老朽化(隠れた経年劣化は内覧では分かりにくい)
…インスペクションを利用して。築浅なら住宅性能評価書を確認。築古なら安心R住宅を選ぼう。

耐震性に不安(1981年以前の建物は旧耐震基準)
…築年数で分かる。1981年6月以降に建築確認を受けた建物は新耐震。

建物の仕様や住宅設備の機能が古い(防音性能が低い・給湯器が追い炊きできない等)
…リノベーションで改善。エレベーターなど共用設備は、内覧で状態をチェック。

セキュリティが脆弱(オートロックやカメラ付インターホンがない)
…外部からの侵入は管理員の巡回や住民間の見守りでカバー。

外観が古びている(デザインや美観が見劣りする)
…デザインは古くても、美観は日々の清掃やメンテナンスで保たれる

産価値が低い(将来売りづらい)
…含み損はむしろ少ない。立地と管理状態が良ければ、売却益が出る可能性も。

このように、実は「中古のデメリット」というより「その物件のデメリット」という方が正しいのです。
状態や性能の良い、価値ある中古マンションをお探しの方は、ぜひ私たちひかリノベにおまかせください!

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