安心、格安!団地リノベーションで実現する自分らしい住まい

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Toshima_danchi

「なるべく費用をかけないで、自分らしい住まいを実現したい」

そんなちょっぴりワガママな希望を持っているあなた! 注目です!!

団地のリノベーションが最近、話題になっているのはご存知でしょうか?

団地は、かなりの築年数が経っているものが多いです。しかし、リノベーションで新たな住まいに生まれかわらせることができるのです!

この記事では、団地リノベーションがお勧めな理由と、実際に団地をリノベーションする上での注意点について説明します。

格安で安心な暮らしを実現したい方は、ぜひご覧ください。

1.団地リノベーションがお勧めな2つの理由

団地のリノベーションがお勧めなのは、大きく2つの理由があります。

□   自分らしい住まいを安く実現できる
□   安心に暮らすことができる

1つずつ見ていきましょう。

1-1. 自分らしい住まいを安く実現できる

団地には、築年数が30年以上経っているものが多く、物件自体に値段はほとんどなく、土地の値段が物件価格の大半を占めているという物件が多いです。

500万円以下の団地もあり、リノベーション費用を入れても、1,000万円以下でまかなうこともできます。
中古マンションよりも、費用をおさえたいと考える方は、団地がお勧めです。

さらに、物件価格が安いので、固定資産税などの税金の出費もおさえることができます。

<賃貸でもできる団地リノベーション>

最近では、賃貸でもリノベーションできる物件があり、「原状回復義務の免除」「施工期間として3ヶ月無償で使用可能」など、利用しやすくなっています。

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▲UR賃貸住宅のHP「自分好みに、手作り”部屋メイク”を始めよう!」より。

モデルルーム見学もありますので、見学してから決めても良いですね。

<団地は若い人向き?シニア世代は大丈夫?>

団地は、DIYに挑戦したい若者をターゲットにしているところがあり、「どうも若い人向けだな」と思う方もいらっしゃるでしょうが、高齢者の受け入れも進められています。

団地をバリアフリーにリノベーションして快適な住まいを作ることもできるわけで、退職後の不自由のない生活を団地で実現させることもできるのです。

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▲高齢者向けの相談窓口もあります。(UR都市機構のHPより)

1-2. 安心して暮らすことができる

団地は築年数の経っている物件が多いので、安全性を気にする方も多いでしょうが、団地の安全性を考える上で、2 つのポイントを挙げておきます。

□   東日本大震災では、壁式構造の団地の被害は極軽微に留まった
□   コミュニティの目がある

<地震被害の少ない壁式構造の多い団地>

壁式構造の団地は耐震性が優れており、それが現在の団地リノベーションの活性化につながっています。(壁式構造は次章でも説明します)

東日本大震災では「仙台市内から首都圏にいたるまで、無被害あるいは極軽微な損傷に留まる物件が多い」と調査されており、耐震性については、団地は強いと考えられます。(「平成23年東北地方太平洋地震によるUR賃貸住宅の構造被害と今後の知見」より。)

また、国土交通省「マンション耐震化マニュアル(平成26年7月再改定版)」では、「壁式構造やプレキャストコンクリー ト工法(※)の建物は、壁量が多いため、旧耐震基準のものでも一般 に耐震性は高く、わが国において過去の大地震でも大きな被害を受けたものは少ない。」と報告されています。

※工場生産した鉄筋コンクリートパネルを現場で組み立てていく工法。団地に多いです。

<コミュニティの目がある>

団地は、住民で構成される自治会によって運営されていて、団地住民全員が持ちまわりで参加するケースがあり、周囲との付き合いが深くなるチャンスが多いです。

子育て中に周囲の人との付き合いがあればありがたいでしょうし、困ったときはお互いに協力できるなど、いろいろなメリットがあります。

コミュニティが安心の生活に一役買ってくれるはずです。

2.団地と中古マンションのリノベーションの比較

ここでは、団地リノベーションと、中古マンションリノベーションを比較し、同異点を解説します。

2-1. 団地と中古マンションのリノベーションの類似点

まず、団地でも中古マンションでも、リノベーションする上で変わらない点を3点挙げます。

□  管理規約
□  リノベーション費用
□  リノベーション工事期間

<管理規約次第でリノベーションができない?>

マンションにも団地にも管理規約があり、管理規約次第では、思ったとおりのリノベーションができないケースがあります。

床をフローリングにしたいと思っても、騒音を懸念して禁じられているという場合があるのです。

リノベーションするなら、購入前に不動産業者にできるかどうかしっかり確認しましょう。

<リノベーション費用と工事期間>

団地リノベーションも、中古マンションと同じ位の費用と期間がかかります。

スケルトン状態にしてリノベーションする場合は、平米10~15万円を考えていてください。期間は、2~3ヶ月を考えておくと良いでしょう。

2-2.  団地リノベと中古マンションのリノベーションの相違点

団地リノベーションが、中古マンションリノベーションよりも優れている点は、なんと言っても、団地の方が物件費用が安く、リノベーション費用を含めた総額が安上がりなことです。

一方で、団地が中古マンションに及ばないのは、設備です。エレベーターやオートロックなど、リノベーションでは実現不可能な設備です。(ドア部分は共有部分で、自由に変えられません)

団地リノベーションをするなら、エレベーターが無い不便さを楽しめる器量がほしいところです。

3.実際に団地リノベーションをする際のチェックポイント

この章では、団地をリノベーションするにあたって、前もって知っておくべきポイントを解説します。

3-1.団地の設備・構造で注意しておく7つのポイント

“団地リノベはここに注意”
  • ①壁式構造
  • ②排水管
  • ③浴室
  • ④天井
  • ⑤断熱性能
  • ⑥給湯器
  • ⑦防音

①自由な部屋割りを邪魔するかもしれない壁式構造

1-2で壁式構造について言及した通り、壁式構造は地震に強いですが、壁を取り壊せないため、その文、リノベーションの自由度が下がります。

 ラーメン構造壁式構造

▲ラーメン構造は、枠組みを残して全てを変えられますが、壁式構造だと、壁が支えになっていますので、間取りを変えられない場合があるのです。

壁を移動させられるかどうかは、素人には分かりづらいですので、リノベーション会社に相談してみてください。

②排水管次第で動かせなくなる水まわり

築古の団地では、排水が床のコンクリートを貫く「床スラブ貫通配管」という方式で行われているものがあり、この場合は、水周りの移動はほとんどできません。

img-fig06_2img-fig06_1

▲排水管のイメージ図。一般社団法人マンションリフォーム推進協議会運営サイト「REPCO」より引用。

床スラブ上配管の場合は、排水管までの配管に傾斜をつけるなどして、場所を変えることができます。(床をその分、高くする必要がありますが)

排水管の場所次第、構造次第で、キッチンやトイレの位置が動かせなくなる場合があるということをおさえておいてください。

この辺は、一般人には分かりづらいところもありますので、リノベーション会社と相談してみてください。

③広くしづらい浴室

団地は壁式構造が多く、浴室を広くすることができないケースがよくあります。

また、築古の団地では、床や壁にタイルを貼った在来工法が大半を占めています。在来工法の浴室は、ユニットバスに比べ、防水性能が劣っていて、徹底的に防水処理を行う必要があります。

柱が出っ張っているなどの場合、ユニットバスを入れることができないこともあるので、バスルームにこだわりたい方は要注意です。

④天井高が低い

団地は、床から天井までの距離が2.2~2.3メートルのところが多く、最近の日本の住宅の平均の2.4メートルよりも低いです。

「10センチくらい低くても変わらないでしょ?」と思われるかもしれませんが、開放感が大分変わります。

部屋を仕切る鴨居は1.65メートル程の高さのものがあり、日本人男性の平均身長167.3センチメートルを考えても、やはり低いです。

もちろん、リノベーションで変えられる部分はありますが、天井高を変えることは難しい場合があります。

次の絵を見てください。

Microsoft PowerPoint - 20151225_天井高

▲天井高と階高の関係。天井高は、仕切り材の間、階高は床と上の階の床までの高さのことです。

天井上と床下に空間があればいいのですが、無い場合は高くすることはできません。階高が低ければ、どうしようもないということです。

畳やカーペットを取ると、高くできるか確認できます。

背が高い人は不便がないか、リノベーションで解消できるか、しっかり確認してください。

⑤断熱性能が弱く、夏は涼しいけど、冬が寒い

築古の団地では、壁に断熱材が入っていない場合があること、それに、窓やサッシの断熱性能が悪く、冬場の寒さが厳しくなるケースがあります。

団地購入者のインタビューで、冬の寒さに言及している人が多かったので、ここも注意しておくべきでしょう。

断熱材を入れると、数センチ壁に厚みができ、その分、部屋が小さくなりますが、寒さが和らぐなら、仕方なしですね。

一方で、窓にも注意で、窓やサッシは団地の共有部分で、自由に変えることができません。内窓をつけるなどして、断熱性能を上げるなどの対処法が有効です。

それと、補足しておきますが、夏が涼しいというのは、団地は両面に窓がある場合が多く、風通しが良いからです。

「夏は涼しく、冬は寒い」というのも、団地の特徴と言えるでしょう。

⑥給湯器を外に設置できない場合がある

築古の団地では、キッチンが給湯器、浴室がバランス釜になっている場合が多く、室外に設置できるかどうかは管理規約によって可否が異なります。

②、③、⑥は全て水周りの問題なので、団地リノベーションを検討している方は、よく注意しておいてください。

⑦周囲の音が気になるなら必要な防音対策

築古の団地では、隣や上下の住人の生活音が聞こえてしまうというケースがあります。

購入の段階で気になるなら、遮音フローリングや吸音材の利用などについて、リノベーション会社に相談してみてください。

防音については、DIYグッズも充実していますので、自分でするのも良いかもしれませんね。

3-2.団地の建て替えと管理について確認する3つのポイント

せっかく団地をリノベーションしても、すぐに建て替えになったとなれば、リノベーションした意味がなくなってしまいますので、建て替え計画や団地の管理について、調べておく必要があります。

①建て替え計画の有無
②管理費、修繕積立金
③修繕履歴

①の建て替え計画の有無は当然として、管理費や修繕積立金が払われているか、修繕履歴にしっかり管理されている記録があるか確認してください。

不動産業者やリノベーション業者に確認すれば良いでしょう。

2015年11月18日の日本経済新聞によると、全国にある5,000の住宅団地の5割が建て替えを検討する状況に入っているということです。

しかし、建て替えは区分所有者の5分の4以上の賛成が必要で、なかなか簡単に決まるものではありません。

2015年4月1日において、建て替えが終わったのは110団地にとどまり、ほとんどの団地がこれから建て替えを検討していきます。

購入前に、①~③をしっかり確認してください。

4. リノベーション向き団地・団地リノベーション業者の探し方

この章では、団地の探し方や、団地リノベーションをしている業者の探し方について解説します。

4-1. 賃貸団地を探す3サイト

団地も、マンションと同様に、賃貸と分譲に分かれますが、それぞれの探し方を解説しておきます。

UR都市機構

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▲数は多くありませんが、全国のリノベーションできる団地が分かります。

気に入った団地があれば、問い合わせてみてください。

DIYP JAPAN

DIYのできる賃貸物件を扱ったサイトです。一軒家やマンションなど、DIYできる物件を広く扱っていますが、団地を探すこともできます。

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▲左上のSEARCHを押すと、フリーワード検索ができますので、「団地」と入れて検索してみてください。

MUJI×UR

皆さまご存知の無印良品と、UR都市機構が団地再生に取り組んでいます。

無印良品の簡潔なデザインが団地に取り入れられ、築古の団地が、近未来的と感じさせるような部屋に仕上がっています。

団地のリノベーションデザインを考える上で、大いに参考になるはずです。

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▲リノベーションプランが28も紹介されていて、見ごたえがあります。

4-2. 分譲団地を探す2サイト

<スーモ>

分譲団地を探すには、大手不動産サイトの中古マンションのページで、フリーワードで「団地」と入れて検索してみてください。

不動産会社のサイトでは、団地とマンションを明確に区別していませんので、その中から探すことになります。

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▲スーモの中古マンション検索サイト。キーワードに、「団地」と入れてください。

そうすると、2,000万円以上するようなリノベーション済みの団地や、300万円程度のリノベーションしていない物件が出てきます。

あとは、自分の予算に合わせて、検索条件に予算制限や場所などを設定すればいいだけです。

ただ、安い団地では管理が行き届いていないものもあるので、ネットで情報収集するほか、不動産会社や、リノベーション会社に「○○団地ってどうでしょう?リノベーションして住もうと思っているのですが・・・」と問い合わせてみましょう。

東日本住宅

東日本住宅株式会社は、首都圏を中心に、URの分譲物件を専門的に扱う業者として、高い実績があります。

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▲物件量も豊富で、首都圏でお探しなら、一度はチェックしてみるといいでしょう。

4-3. 団地リノベーションに強い業者の探し方

団地のリノベーションに力を入れているかどうかは、ホームページで確認するのが一番手っ取り早いです。

団地をリノベーションしているか、HPで確認してみてください。

ただ、中古マンションのリノベーションをしている会社なら、団地のリノベーションにも快く相談に乗ってくれるはずです。

「そもそも、リノベーション会社を知らないんだけど・・・」という方は、別の記事「こだわりの家をつくるリノベーション会社おすすめ13選」をご覧ください。

ここでは、団地リノベーションを検討するなら知っておきたいサイトを4つご紹介します。

リノベりす

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▲リノベりすの団地リノベーション紹介のページ。団地リノベーションの例が豊富に紹介されています。

気に入った物件があれば、その不動産会社のHPをチェックしてください。

EcoDeco

リノベーション会社のエコデコは、団地リノベーションに力を入れていて、「団地マニア」というページで、購入者のインタビューや、おすすめ分譲団地の紹介をしています。

実際に購入した人のインタビューは、購入を検討している方にとって、大いに参考になるはずです。

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▲エコデコの団地マニアのページ。写真が魅力的です。

東京R不動産

東京R不動産は、団地リノベーションの本を出すなど、団地リノベーションに精力的に携わっています。

R不動産のサイトでも、多くの団地が紹介されていますので、参考になります。

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▲リノベーションできるか団地があるかどうかは確認が必要です。

賃貸だけでなく、分譲も扱っていますので、気になる物件があるなら、問い合わせてみると良いでしょう。

ひかリノベ

スクリーンショット 2015-12-24 16.24.33

▲団地リノベーションに携わった経験のある施工管理スタッフが在籍しています。

5.最後に

団地のリノベーションについて見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

団地リノベーションは、新築や中古マンションよりも安く、それでいて自分らしい住まいを実現できる確かな方法です。

本記事を読んで、団地リノベーションを実際にやってみたい方、また、興味の沸いた方は、一度、ショールームにでも足を運ばれてはいかがでしょうか?

この記事が、あなたらしい住まい造りに役立てば幸いです。

 

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