懐かしの団地で新しい暮らしを……団地リノベーションの実態

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広大な敷地に立ち並ぶ住宅群。
「昭和の集合住宅」のイメージが強い団地がいま、変わろうとしています。 

≪リノベーション≫によって古い設備や間取りを一新し、自分らしい住まいをつくる。
緑豊かな環境や充実したコミュニティといった団地ならではの良さを生かしながら、それぞれの生活や時代に合った新しい価値を与える。
そんな≪団地リノベーション≫が注目を集めているのです。

この記事では、団地の魅力から≪リノベーション≫で理想の住まいをつくるコツ、アナタのライフスタイルに合った団地選びのポイントまで、進化をつづける団地の「いま」を解き明かします!
さらに、実際に団地をリノベーションした方の生の声もお届け。

「団地リノベーションって本当のとこ、どうなの?」が丸ごとわかります!

1.なぜ、いま≪団地リノベーション≫が注目されているのか?

まずはいま≪団地リノベーション≫が人気を集めているワケを見ていきましょう。

1-1.そもそも「団地」って?

「団地」とは広い意味では建物の集まりを指します。
工場が集まっていれば工業団地、商店が集まっていれば商業団地……ここでいう「団地」は「住宅団地」の略です。

鉄筋コンクリートの集合住宅が林立する、いわゆる「団地」が多く建設されたのは昭和30~50年代。
経済成長により高まる都市部の住宅需要が背景にありました。
住民は子育て中の夫婦が想定され、一戸の広さは40~60平米、間取りは3DKのタイプが主流です。
大規模団地では敷地内に商店・銀行・郵便局などが整備され、団地の中で一通り生活できるようになっています。

1-2.≪団地リノベーション≫人気のワケ

時代とともに人々のライフスタイルが変わり、住まいのかたちが多様化するとともに、かつて隆盛した団地も空き住戸が目立つようになりました。
新しく入居する人が少ないために、住民の高齢化もすすみます。

そこで近年、UR都市機構や全国の住宅供給公社と大学・民間企業が連携して「団地再生」を目指す取り組みが活発化しています。
空き住戸に≪リノベーション≫を施したり、カフェやコミュニティスペースをつくって住民間の交流を促したりして、若い世代の流入を図る取り組みです。

また近年、とくに都市部では新築住宅を建てられる土地が限られてきており、中古物件の活用が注目されています。
中古物件を買って≪リノベーション≫を施し、自分の暮らしや好みに合った「理想の住まい」をつくりたいという需要が高まっています。
その選択肢の一つとして、いま団地が見直されているのです。

部屋の中は≪リノベーション≫で一新できます(建物の構造上、壁や配管を動かせない場合があります。くわしくは4章へ)
他方、共用部分や建物の構造、そこに住まう人のコミュニティといった部分は、自分では変えられません。
その変えられない部分こそ「その物件の魅力」だといえるのですね。
そこで、2章では「団地に住まうことの魅力」を具体的に挙げていきたいと思います。

2.団地に住まうことの魅力

ここからは、団地に住まうことの魅力を具体的にあげていきます。

2-1.物件が安価

団地の多くは昭和30~50年代に建築されています。築30年以上の建物が多いのですね。

建物の価値は新築時から20~25年ほどで底値となります。

築年数
▲中古マンションの築年数ごとの平均価格(2015年現在・東日本レインズ)

立地や間取りといった条件が同じなら、新築のおよそ半額で購入できます。
物件が安価である分、リノベーションに費用をかけることができますね。

さらに、築古の団地はエレベーターや機械式駐車場がなく、つくりが単純です。
また世帯が多いため、管理費・修繕積立金が一般のマンションより安く抑えられます。

2-2.広い敷地・ゆったり設計

団地は広い敷地に数棟の集合住宅と緑地、住民向けの商店などがゆったりと配置されています。
そのため陽当たり・風通しがいいのです。
容積率・建ぺい率にも余裕があります。
容積率建ぺい率

容積率・建ぺい率に余裕があると、将来建て替えが必要になったとき、高層化して戸数を増やすことができます。
この場合、増えた住戸の販売によって建て替え費用をまかなうため、もとからの住民は負担なく新しい建物に住み替えられるというわけです。

2-3.緑豊かな周辺環境

広い敷地をぜいたくに利用した公園・緑地が多いことも団地の特長です。 

子どもが自由に遊んだり、大人が散歩を楽しんだりできるような公園・緑地は、とくに都市部では貴重です。
団地内の公園なら住民の目が届くので、安心してお子さまを遊ばせることができますね。

また物件によっては、部屋の窓から花壇や並木道を見て楽しむこともできます。
都市型の高層マンションとはまた違った魅力の眺望ですね。

2-4.丈夫な構造

昭和30~50年代につくられた団地の多くが「壁式構造」です。 
構造

「壁式構造」は5階建て以下の中低層マンションで多く採用されている構造で(築古の団地はたいてい箱型の5階建て)壁で建物を支えます。
面で支えるため揺れに強く、実際に阪神淡路大震災や東日本大震災といった大地震でも、全国の団地は大きな被害を受けませんでした(UR都市機構)

2-5.コミュニティの充実

団地は一般に住民の≪自治会≫によって運営されています。
当番制でゴミ捨て場の掃除をしたり、子ども会や季節のお祭りといった行事の企画・運営をおこなったりといった自治会活動を通じて、住民間の交流が生まれます。 

生活の中で困りごとができたとき、住民同士お付き合いがあれば何かと協力しやすいもの。
とくに子育て世代の場合、「ご近所の目」が届くことの安心感がありますね。

このように、イマドキのマンションとは異なる魅力をもつ団地ですが、やはり築古ゆえの不安、団地特有のコミュニティに馴染めるかといった心配もありますね。
そこで、3章では「団地に住まうことの不安」をとりあげていきます。

3.団地に住まうことの不安

ここからは、団地に住まうことの不安・リスクを挙げていきます。

3-1.設備・仕様の古さが心配……

昭和30〜50年代につくられた団地は、設備や建物の仕様がイマドキのマンションとは異なります。

部屋の中は≪リノベーション≫で一新できますが(建物の構造上、壁や配管を動かせない場合があります。くわしくは4章へ)共用部分は変えられません。

たとえば、築古の団地はエレベーターがなく、隣り合う二戸で階段を共用するタイプ(階段室型)が多いのです。

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したがって上層階は上り下りが大変ですが、共用廊下がないのでプライバシー性に優れているほか、住戸の南北に窓があるため陽当たり・風通しがいいといったメリットもあります。

また、築30年以上の物件はアスベストの使用が心配ですね。

アスベストの使用は団地の管理組合が保管している設計図書で確認できます。
もしアスベストがつかわれていた場合、除去・封じ込め・囲い込み等の工事で対応します。
工事は管理組合が修繕積立金によっておこないますが、一定の要件で自治体の助成が受けられます(国土交通省)

3-2.耐震性が心配……

新耐震基準の適用は1981年以降ですから、団地の多くは旧耐震基準で建設されています。
しかしそうした団地は一般に丈夫な壁式構造で、過去の地震でも大きな被害を受けませんでした。
また、団地によって耐震診断に基づいて改修工事をおこない、耐震基準適合証明を受けている場合もあります。 

「古い建物は劣化しているんじゃないの?」という不安もよく聞かれますが、実はマンションの構造をささえているコンクリートは100年以上もつとされています。
もちろん、メンテナンスによって建物の寿命は変わりますから、物件選びの際は管理状態をよく確認することが大切です。

また、マンションの耐震性は立地も大きく影響します。
ハザードマップをみて、周辺が危険区域に含まれていないか確認しましょう。 

3-3.コミュニティに馴染めるか心配……

 一般に、団地はマンションと比べて住民間の交流が盛んです。
団地は自治会によって運営されるため、掃除当番や子ども会・季節のお祭りなど、交流の機会が多いのです。

自治会活動は団地によって異なりますから、物件選びの際はその内容や頻度を確認し、自分のライフスタイルに合わせて決めましょう。 

また、築古の団地の場合、完成当時から住んでいる方はその分年齢を重ねられ、若い入居者はお付き合いにもちょっと気をつかいますね。
「そこにどんな方が住んでいるのか」は、団地の共用部分のようすから窺うことができます。

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メールボックスにチラシが詰まっていないか・ゴミ捨て場のルールがよく守られているか・玄関前に自転車を勝手に停めたりしていないか……といったことから、住民のモラルを知ることができます。

3-4.将来の資産価値が心配……

上でみたように、建物は築20年前後で底値となり、物件の価値は立地によるところが大きくなってきます。 

  • 交通の便がいい・駅から近い
  • 商店や病院、金融機関等が周辺に揃っている
  • 災害に強い(地盤がしっかりしている・高台にある等)

こうしたエリアは常に人気があり、将来物件を売却したり、賃貸に出したりする場合も買い手・借り手がつきやすいといえます。

また、《団地再生》の取り組みによって人気を集めている例もあります。

空き住戸に≪リノベーション≫を施したり、敷地内に魅力的な商店やユニークなカフェを開いたりして、若い世代の流入に成功した例です。

3-5.建て替えが心配……

せっかく団地を買ってリノベーションしても、すぐ建て替えとなってしまってはがっかりしてしまいますね。
もし建て替えの話が出ている場合は、どこまで話がすすんでいるのかまず確認しましょう。
建て替えの実行には、住民の4/5の賛成が必要です。 

とくに築古の団地においては、建て替え計画も維持管理のうちです。
具体的な建て替え計画(時期、費用、工期中の仮住まい)がある場合、内容を確認して納得できるか判断しましょう。
上で見たように、容積率・建ぺい率に余裕がある団地では、住戸を増やすことで、もとからの住民は負担なく新しい建物に住み替えられる場合もあります。

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▲近年建て替えがすすんでいる光が丘団地 

このように、団地に感じやすい不安は、物件選びと≪リノベーション≫で多くの場合クリアできるのです。
そこで、4章では団地を選ぶコツ・≪リノベーション≫で理想の住まいをつくるコツについてまとめていきます。 

4.≪団地リノベ―ション≫で理想の住まいをつくるために

ここからは、「団地を買ってリノベーション」で理想の住まいをつくるコツをまとめていきます。
まずは自分のライフスタイルや、したいリノベーションプランにあった団地の選び方を見ていきましょう。

4-1.団地の選び方

自分のライフスタイルや、したいリノベーションプランにあった団地を選ぶコツは、自分で変えられない部分をしっかりと吟味すること。
そのためには、次に5つをよくチェックしましょう。

①立地
②安全性
③管理状態
④住民のコミュニティ
⑤リノベ―ションできない箇所 

それでは、一つずつ見ていきましょう。

①立地

職場や学校へのアクセスがいい

生活インフラが充実している(銀行、郵便局、病院、商店など)

交通の便がいい(都市部へのアクセス)

ハザードマップで危険な区域から外れている

立地は利便性安全性を柱として考えましょう。

立地のよさは自分の生活はもちろん、資産価値にも影響します。
とくに都市部では、駅から近い物件がやはり人気で、将来売ることになった場合も早く・高く売れやすい傾向です。

②安全性

新耐震基準で建てられているか、あるいは耐震適合証明を受けている

地盤がしっかりしている

アスベストを使用していないか、あるいは適切に撤去や接触防止策がとられている

新耐震基準の適用は1981年以降ですから、それ以前に建築確認を受けた建物の場合、耐震適合証明を受けていると安心です。

アスベストの使用は団地の管理組合が保管している設計図書で確認できます。
もし使用している場合、過去の修繕記録を確認して撤去・接触防止工事がおこなわれているかチェックしましょう。

③管理状態

配線・配管等設備の交換・修繕が適切にされている

大規模修繕の具体的・長期的な計画がある

修繕計画に対し、充分な資金の積み立てがある

建物の寿命は管理によって大きく変わります。

たとえば給排水やガスの配管設備の耐用年数は約30年です。
老朽化する前に交換・修繕されているか、これまでの修繕履歴と今後の修繕計画を確認しましょう。

④住民のコミュニティ

メールボックスやゴミ捨て場がキレイに使用されている

バルコニーや玄関ドアに破損や汚れがない

掲示板が活発に利用されている

自治会の活動内容が無理なく参加できるものである

住民間のトラブルは自治会や管理組合が適切に処理している

住民のモラルは共用部分の使い方にあらわれます。
可能なら、内覧は二回以上(昼・夕)おこなうことをおすすめします。
「昼間は閑静な印象だが、居住者の多くが帰宅する夕方以降は騒音が気になる・駐輪場にめちゃくちゃな停め方をしている……といった問題がある」という場合もあります。

⑤リノベ―ションできない箇所

エレベーターがあるか、ない場合は高層階の住戸ではない

外階段の幅が充分広い

部屋の広さ(専有面積)・天井高が充分である

動かせない壁(構造壁)・配管(PS)がリノベーションのジャマにならない

電気・ガス給湯器の容量が充分である

共用部分は≪リノベーション≫で変えられないため、生活の負担にならない仕様の団地を選ぶことが重要です。

また、住戸内も専有面積や天井高といった「部屋のワク」は変えられません。
壁や配管も全て動かせるわけではないので、リノベーションプランに合わせて物件を選びましょう。

このように、団地を選ぶ際は自分で変えられない部分をよく吟味する必要があります。

4-2.団地リノベーションでできること・できないこと

団地は安価な分リフォームやリノベーションに費用をかけやすいため、はじめから「リノベーションすること」を想定して購入される方も多いようです。

◆リノベーションで部屋を一新!

≪リノベーション≫は部屋の内装や設備を一新し、間取りやデザインを自由に変えたり、性能を向上させたりすることができます。
つまりもとの部屋をいったん解体し(スケルトン)そこに全く新しい部屋をつくっていくことができるのです。

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◆専有部分と共用部分

≪リノベーション≫で手を入れていいのは住戸内(専有部分)に限ります。
したがって住戸の広さや天井高といった「部屋のワク」は変えることができません。
もっとも、構造体(スラブ)と部屋からみた天井の間に空間がある場合(二重天井)スラブ面をあらわにすることで、天井高は多少上げることができます。

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なお、玄関ドアやバルコニーは共用部分にあたるため、変えることができません。

◆動かせない壁・配管

住戸内でも建物の構造に関わる部分は変更できません。
壁式構造の団地は壊せない壁(構造壁)があるので、物件選びの際は間取りのジャマにならないかよく検討しましょう。

さらに、水回りの移動はPS(パイプスペース)の位置に注意しましょう。
PSとは、給排水配管をまとめて納めている空間のことで、動かすことができません。
したがってキッチンやトイレといった水回りは、PSからあまり離れたところには移動できないのです。

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◆管理組合の許可が必要な場合

とくに古い団地では、給湯設備はキッチンが瞬間湯沸かし器・浴室がバランス釜というケースが多いようです。
これらをガス給湯器に変える場合、外壁に設置することになるため、管理組合の許可が必要になります。

また、新築または築浅マンションに比べると、団地の防音・断熱性能は充実していないことが多いようです。
壁や床の薄さは遮音材・断熱材の使用でカバーできますが、窓ガラスサッシ共用部分になりますから、たとえばシングルガラスをペアガラスに変更したいという場合、管理組合の許可が必要になります。

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4-3.団地リノベーションの実例

ここで、ひかリノベで実際に団地を買ってリノベーションした方の例を見てみましょう。

千葉県にある大規模団地の住戸を購入し、リノベーションされたSさまご一家。
優しそうな旦那さまと明るい笑顔の奥さま、2歳になるお子さまの3人家族です。
以前は賃貸住宅にお住まいでしたが、このほどマイホームをご購入されることに。
もともと団地に典型的な3DKの間取りであったのを、広々としたカウンターキッチンを中心とした1LDKに変更しました。

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こだわりのキッチンは、たっぷりの作業スペースと家事動線を両立した二列型。
無垢材のカウンターを設けたリビング側は、モルタル仕上げの腰壁(腰くらいの高さの壁)を造作しました。
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天井のコンクリート現し(スラブ面をあらわにした天井)は奥様たってのご希望。
ワイルドでスタイリッシュな印象です。
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寝室は団地特有のノスタルジックなイメージを生かし、和室としました。
ただし畳はフローリングに埋め込みとし、壁の一角に鮮やかなブルーを配色するなど、現代的なアレンジを利かせています。
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窓から見える緑豊かな環境は、団地ならではの魅力。
こちらの団地は敷地内に遊具のある公園もあり、子育てにはうってつけの環境です。
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このように、団地本来の魅力を生かしながら自分のライフスタイルに合わせ、オンリーワンの「理想の部屋」を手にされたSさまご一家。
今後お子さまの成長に合わせ、さらにお部屋の使い方を変えていく計画だそう。
「部屋づくりに終わりはない」と、ご夫妻とも楽しげに語ってくださいました。

5.「団地再生プロジェクト」って?

最後に、近年活発化している「団地再生」の取り組みをご紹介します。

5-1.リノベーション住戸

全国の団地で増加している空き家を利用して≪リノベーション≫を施し、若い世代の流入を図る取り組みです。
UR都市機構とMUJIの共同によるデザイナーズ賃貸住宅や、地域の住宅供給公社と大学・民間企業の連携によるリノベーション住戸(賃貸・販売)が注目を集めています。

もともと団地の住戸は40〜60平米の3DKタイプが多いのですが、こうしたリノベーション住戸では現代のライフスタイルに合わせ、広いLDKを設けることが多いようです。

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MUJI×UR

5-2.コミュニティデザイン

カフェや商店、コミュニティスペースを充実させることで住民間の交流を促すとともに、より暮らしやすい環境を目指す取り組みです。

「団地再生」では団地を一つの「町」と捉えます。
子どもからお年寄りまで安心して・楽しく・便利に暮らせるよう、敷地内に保育園やデイサービスを備えている団地も。

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ブリリア多摩ニュータウン

また、ユニークなイベントが人気を集めている団地もあります。

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ディスカバー千里

5-3.UR-DIY

UR都市機構では、リノベーション・リフォームできる賃貸住宅UR-DIYを展開しています。
UR-DIYは原状回復の義務がなく、プランニング・施工期間として3ヶ月間無料で使用できます。

リノベーション・リフォームで変えられる範囲は団地によって異なりますが、間取りを自由に変えたり、壁や床材を好みの色・素材に取り換えたり、浴槽を交換したりと、かなり自由度の高い団地も。

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UR-DIY

 

以上のように、いま注目の団地リノベーションについて見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

広い敷地に緑豊かな周辺環境、充実したコミュニティなど、イマドキのマンションとは異なる魅力をもつ団地。
団地リノベーションで理想の住まいを実現するためには、自分のライフスタイルやしたいリノベーション内容に応じた団地選びと、しっかりとしたプランニングが重要です。
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