住宅ローンはリフォーム費用も借入できることをご存じですか？

住宅ローンは他のローンと比べて金利が低く、返済期間が長く、住宅ローン減税の適用が可能といったメリットがあります。

一方で住宅ローンは「マイホームの購入」を目的としたローンでもあり、利用には一定の要件があります。

この記事では住宅ローンでリフォーム費用を借り入れできるケースやメリット、注意点などを紹介。さらに住宅ローンが利用できない場合の、住宅ローン以外の選択肢についても解説していきます。
リフォームの資金計画にお悩みの方は、ぜひ参考になさってくださいね。

住宅ローンでリフォーム費用も借りられる？

住宅ローンはご存じのように、マイホームの購入を目的としたローン商品です。大手銀行からネット銀行、信用金庫、そして住宅金融支援機構など、さまざまな金融機関で住宅ローンを展開しており、住宅購入希望者の多くが利用しています。

住宅の購入に伴ってリフォームを行う場合は、リフォーム費用も住宅ローンに組み込んで、まとめて借入できる金融機関が多くあります。ただし、借りられるのは「新たに購入する住宅のリフォーム費用」のみ。住宅購入を伴わない居住中の自宅のリフォームや、相続した実家のリフォームに利用することはできません。

一方ですでに居住中の所有物件であっても、まだ住宅ローンを返済中の場合は、他の金融機関に借り換えるタイミングで、リフォームに必要な費用分を増額することができます。

住宅ローンでリフォームするメリット

住宅ローンを利用してリフォームをする場合、次のようなメリットがあります。

• 金利が安い
• 高額融資が可能
• 返済期間が長く、少しずつ返せる
• 住宅ローン控除の対象になる

金利が安い

住宅ローンは他の金融商品の中でもとくに金利が低いので、返済の負担がかなり軽くなるのがメリット。

日銀の長期金利の上限引き上げの影響により2022年から2023年にかけて、住宅ローンの固定金利がやや上昇。それでも2023年現在で、金利は1％台前半で推移しています（2023年10月現在、ARUHIフラット35の金利は機構団信付きで1.380%）

住宅ローンの金利が他の金融商品よりも格段に安いのは、物件自体を担保にしているためです。

一方のリフォームローンの金利相場は、変動金利で2.0～4.0％。

住宅購入を伴うリフォームの場合、住宅ローンにリフォーム費用も組み込む方が断然お得になることが分かるのではないでしょうか。

住宅ローン控除が使える物件の場合、所得税や住民税の控除額もあわせてさらにお得になる可能性があります。

高額融資が可能

多くの金融機関では、住宅ローンの上限額を1億円程度（フラット35では8,000万円）に設定しています。リフォームローンの借入限度額が一般的に1,000万円程度ということと比べると、個人が受けられる融資として金額がとりわけ大きいのが特徴です。

ただし誰でも上限額を借り入れできる訳ではなく、ローン審査に通過して、購入物件を担保に入れる必要があります。

個々の融資額は、年収や年齢、勤務状況や健康状態といった申込者の属性、物件の担保評価といった様々な要素で決まります。自己資金が0円だったり、年収が低い場合、希望の金額を借り入れできない可能性があるのでご注意ください。

返済期間が長く、少しずつ返せる

住宅ローンは返済期間が長く、長期間にわたって少しずつ返済できるのもメリットです。

住宅ローンの返済期間は最長で35年、最近では40年以上の商品も取り扱いが開始されています。毎月の支払いが負担にならない範囲で、少しずつ返済できるのが、住宅ローンの大きなメリットです。繰り上げ返済でまとまった額を返済したり、一括返済で予定よりも早く完済してしまうこともできます。

一方でリフォームローンの借入期間は最長でも10年～15年。借入期間が短いと毎月の返済額が増え、家計への負担が重くなりがちです。

住宅ローン控除の対象になる

住宅ローンでリフォームした場合、リフォーム費用を含めた金額が住宅ローン控除の対象となります。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した人を対象とした優遇制度。年末時点での住宅ローン残高を基準として、納付すべき所得税や住民税の一定額が、10～13年に渡り控除されるという内容の制度です。

中古住宅を購入し住宅ローンを利用してリフォームする場合の控除金額は、「年末時点の借入残高の0.7％」です。控除期間は10年間となっています。もちろん控除対象となる借入残高には、リフォーム費用相当分も含まれます。

ただし控除金額には上限があり、中古購入やリフォームの場合、1年間で控除される金額は最大でも14万円となっています。

また次のような場合は、控除の対象とならないこともあるので注意が必要です。

• 新耐震基準に適合していない物件（1982年以降に建築された物件が対象）
• 別荘や投資用、家族のための物件（申込者が自身で居住するための物件に限る）
• 親族から借入した（銀行・信用金庫など一般的な金融機関からの借り入れが対象）
• すでにリフォーム減税を利用している（住宅ローン控除との併用不可）

住宅ローンでリフォームする際の注意点

住宅ローンを利用してリフォームする場合、次に紹介するポイントに注意が必要です。

「住宅購入を伴う場合」のみ利用可能

住宅ローンでリフォームできるのは、原則として「住宅購入を伴う場合」のみ。住宅ローンはそもそもマイホームの購入を目的としたローンなので、住宅購入を伴わないリフォームの場合は利用できません。すでに所有している物件や、相続した物件のリフォームにも基本的に利用できないので気を付けましょう。

ただしすでに所有している物件でも、住宅ローンの支払いが残っている場合は、別の金融機関に借り換えをするタイミングでリフォーム費用分を増額できる可能性があります。
（すでに住宅ローンを完済している対象物件に関しては、当然のことながらこの方法は使えません）

借り換えで増額する際は、新しい金融機関で改めて審査を受けることになります。審査項目は、年齢や年収、住宅ローン以外の借入の有無、個人信用情報、健康状態など、新規の場合と変わりません（詳しくは後述）借入当時ではなく、現時点の状況がチェックされますから、転職した・収入が減った・車の買い換えで新たにローンを組んだといった事情があると、借り換えができない場合もあるのでご注意ください。

リフォーム費用の見積もりが必要

住宅ローンでリフォーム費用も借りるためには、リフォーム費用がいくらになるのか、融資を申し込む時点で明確になっていなくてはいけません。

リフォーム費用は、定価の商品を買うのとは異なり、工事の内容や範囲によって個別に金額が変わってきます。クロスの張替え一つとっても、部屋の広さや形状によって料金は変わりますし、間取り変更を伴う全面改装となると、注文住宅を建てるのと同じようにオーダーメイドで間取りを計画し、内装部材や設備機器も個別に決めていくため、費用もケースバイケースで変わります。見積もりを取る必要があるのです。

住宅ローンでリフォーム費用も併せて借りるのであれば、審査を申し込むタイミングで見積書を銀行に提出することになります。つまり、物件購入とリフォームの計画や見積もりを併行してすすめる必要があるのです。

設計デザインを伴わない表層リフォーム（クロスとフローリングの張替えや、トイレや水栓など特定の設備の交換）であれば、不動産会社で物件を決めてからリフォーム会社に相談しても間に合うでしょう。しかし間取り変更など設計デザインを伴う大規模リノベーションの場合は、スケジュールがかなりタイトになります。予定していた期限までにプランや見積もりが完成しない可能性も。

そのため、リノベーションを前提に物件を探している方には、家探しから設計施工までを一貫して提供している「ワンストップリノベーション会社」に物件探しから依頼することをおすすめします。

ワンストップリノベーション会社では、住宅ローンで工事費用も借入することを前提に、予めリノベーションの要望を聞いて工事に適した物件を探し、その間におおよそのリノベーションプランや費用感を算出する……という動き方をします。最初から住宅ローン審査を目指してスケジュールを組んでいるため、ローンの申し込み直前に「見積もりが間に合わない！」と慌てる心配はありません。

住宅ローンは審査が厳しい

住宅ローンは他のローン商品と比べて、審査が厳しい傾向があります。そのため融資が認められなかったり、希望の融資金額から減額される可能性があることを覚えておきましょう。

住宅は大きな買い物のため、融資をする側の金融機関も慎重になるのは当然のこと。従ってローン審査も厳しくなります。

住宅ローンでは、収入や年齢、勤続年数や勤務形態のほか、個人信用情報や、団体信用生命保険（団信）に加入するため健康状態も審査対象となります。

また、融資を受けるにあたっては、購入物件を担保に入れる（抵当権を設定する）ことになります。これはローン返済が滞ったときなどに、抵当権を行使して金融機関が住宅を差し押さえるためです。住宅ローンの審査では、物件の「担保としての価値」も評価対象となります。物件が担保として十分な価値がないと判断されれば、たとえ申込者の属性に問題がなくても、融資は認められません。

とくに金融機関のコンプライアンス遵守の観点や、差し押さえ後に売却しにくいという理由から、違法建築や建築申請を行っていない物件、再建築不可の物件などは、融資が認められない可能性が高いでしょう。

住宅ローンの審査は、「事前審査」と「本審査」の二段階審査です。事前審査では申込者の返済能力を簡易的に確認し、本審査では本人の属性や返済能力、物件の担保価値などを、さらに時間をかけて審査されます。仮審査に通ったからといって本審査も必ず通るというわけではなく、最終的な審査結果が出るまでは最短でも2週間、長いと1カ月以上かかる場合があります。

リフォームのみの場合は「リフォームローン」

住宅購入を伴わないリフォーム資金を借りたいときは、住宅ローンではなくリフォームローンを利用することになります。

リフォームローンの金利は住宅ローンと比較すると高めですが、少額融資の場合は担保が不要で、審査も住宅ローンに比べると簡単です。リフォームローンの金利は、有担保型なら0.3～1.5％、無担保型は1.2～5.0％となっています。有担保よりも無担保、借入金額は少額であるほど金利は高めになるようです。

リフォームローンの借入限度額は、金融機関によりますが1,000万円前後。1,000万円以上の高額融資を行っている金融機関もありますが、やや限られます。

リフォームローンで借りた資金は住宅購入資金として使うことはできず、住宅ローン控除の対象になりません。

まとめ

中古住宅を購入しリフォームやリノベーションする場合、工事費用も住宅ローンでまとめて借入できます。住宅ローンは他のローン商品と比較すると金利が安く返済期間を長く設定でき、高額な融資を受けることができます。また住宅ローン控除を受けられるのも大きなメリットです。

ただし、住宅ローンでリフォームできるのは「住宅購入を伴う場合」のみ。ローン完済済みの所有物件や相続した住宅のリフォームには利用できません。そのような場合には、リフォームローンの利用を検討しましょう。

当社ひかリノベは、物件探しからリノベーションまで一貫して提供する「ワンストップリノベーション会社」です。物件探しからリノベーション設計・施工、資金計画のご相談まで、お住まいづくりの一部始終を一貫してサポートいたします。
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