あなたはご存知?リノベーション費用をローンで賢く払う方法

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「リノベーション費用はどうやって払うんだろう?」

現金一括で払えるなら悩む必要はありませんが、家を大規模に改修するリノベーション費用はかなり高額で、頭を悩ませている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

本日は、リノベーション費用をローンで支払う場合の賢いローン利用方法についてご紹介します。

「住宅ローンで払うの?リフォームローンで払うの?」
「親から援助もらっても大丈夫だよね?」

リノベーション費用をローンで支払う際の様々な疑問にお答えしますので、これを読めば、安心してリノベーションでローンを利用できるようになります。ぜひ、ご一読ください。

1.中古物件購入+リノベーションをする場合のローン利用方法

中古住宅を購入してリノベーションする場合は、金利的にも手続きの簡単さにおいても、住宅ローンで一括で借りるのが一番お勧めです。

住宅ローンはリフォームローンよりも基本的に金利が低いですし、住宅ローン審査も一度で済ますことができるので、住宅ローン+リフォームローンよりもお得になります。

1-1.住宅ローンの借入可能額

住宅ローンの借入可能額は、年収が目安の一つになります。

自分の年収でどれくらい借りられるか気になる方は、別の記事「一目で分かる!年収ごとの住宅ローン借入可能額」を参考にしてください。

上の記事にも書いてありますが、借入可能額と自分に合った適正借入額は異なります。年収が同じでも家族2人と10人とでは支出が異なりますし、趣味や生活習慣が違っても支出は大きく変わってきますよね。

自分に合った借入額は、ファイナンシャルプランナーに相談したり、自分でキャッシュフロー表を作らなければ分かりません。

キャッシュフロー表を作りたい方は、別の記事「住宅ローンシミュレーションで絶対出せない適正借入額を出す方法」を参考にしてください。

1-2.住宅ローンの審査項目

住宅ローン審査では、個人個人の属性が審査されます。

属性とは、年齢や職業、勤務先、年収、家族構成といった個人情報のことです。(ローン審査でたまに使われる言葉なので知っておいても損はないはずです。)

住宅ローンの抵当として、購入物件が抵当に入れることになりますが、物件次第では希望借入額に満たない場合もあるので、注意が必要です。

もし、希望借入額に届かない場合は、リノベーション費用を削ることを検討したり、住宅ローンに加え、リフォームローンを併用するということになります。

審査項目について詳細を知りたい方は、別の記事「住宅ローン審査の全て|これだけチェックして申し込めばOK」を参考にしてください。

1-3.住宅ローン減税を受けるための要件

住宅ローンを利用する上で多くの方が気にするのは、住宅ローン減税を受けられるかどうかですが、利用者と住宅の両方が一定の条件を満たす必要があります。

<利用者が満たすべき4つの要件>

住宅ローン利用者が満たすべき要件は以下の4つです。

①住居の取得、あるいは増改築工事完了から6ヶ月以内に本人が入居し、控除を受ける年の年末まで引き続きすんでいること。
②控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下であること。
③取得する住宅が生計を同じとする親族からのものではないこと。
④居住した年とその前後の2年ずつの5年間に家屋を譲渡した場合、長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。

難しい言葉で書いてありますが、要するに、「自分の家か」「3,000万円以上の収入はないか」「親族の家を購入するわけではないか」ということですね。

④は少々難しいですが、所有期間が5年以上の土地や建物を売ると減税があるので、それを受けていませんよね?ということです。

<住宅が満たすべき3つの要件>

住宅は、次の3つの条件を満たさなければなりません。(登記簿で確認できます)

①床面積(登記簿面積)が50平米以上で、床面積の2分の1以上が自己の居住用であること。
②中古の場合、耐火建造物なら築25年未満、それ以外は築20年未満であること。
③(②を満たせない場合)耐震基準適合証明書を受けていること。

50平米以上で、一定の築年数以内であること、それに、築古だったら、現在の耐震基準に沿っている建物かどうかということです。

耐震基準適合証明書は、建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関などに発行を依頼するかたちになり、費用は2~5万円ということです。(工事が必要な場合は、工事費がかかります)

 

2.リノベーションのみの場合のローン利用法

住宅はすでに所有しているから、リノベーション費用だけを考えたいという方には、住宅ローンとリフォームローンの2つの手段があります。(ちなみに、リノベーションローンという名前はありません。)

2-1.住宅ローンを利用する場合

リノベーション費用の支払いに住宅ローンの利用を検討する場合は、住宅ローンが残っている場合、それに、支払期間が10年を超えるような長い期間になる場合です。

まず、住宅ローンが残っている方についてですが、住宅ローンの借り換えを検討しましょう。

住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの借り換えを検討してみましょう。

2,000万円の住宅ローンが残っていて、500万円のリノベーションをする場合は、別の金融機関で新たに2,500万円の借り換えをするわけです。

当然、金利が低いところを選ぶべきですが、借り換えの費用がどれくらいかかるか、繰り上げ返済に費用が掛からないかなど、借り換えをして損にならないように配慮しましょう。

次に、リノベーション費用が1,000万円以上かかる時のように、返済期間が10年以上かかる場合ですね。ただし、リノベーションのみの場合は利用できない住宅ローンもありますので、その場合は、リフォームローンを利用することになります。

2-2.リフォームローンで知っておくべき5つのポイント

リフォームローンには、大きく有担保型と無担保型に分かれますので、それぞれのメリットとデメリット、それに、住宅ローンと同様に、審査や減税などについて見てきます。

2-2-1.有担保型リフォームローンのメリット・デメリット

有担保型リフォームローンとは、名前の通り、物件を担保に入れてローンを借りるものです。

有担保型リフォームローンの3つのメリット
  • 金利が低い
  • 借入可能金額が多い(5,00万円~1億円まで)
  • 借入期間が長い(1年~35年)

物件を担保に入れる分、金融機関は多くのお金を低い金利で貸してくれます。

「こんなに貸してくれるなら住宅ローンと変わらないんじゃないの?」と思われるかもしれませんが、その通りで、リフォームでも使える住宅ローンは、有担保型リフォームローンであるとも言えます。

イオン銀行では、住宅ローンとこれから説明する無担保型リフォームローンの2つをリフォーム希望者に用意しています。

借入金額と返済期間によって、住宅ローンにするべきかリフォームローンにするか分かれますので、その辺は金融機関に相談してくみてください。

有担保型リフォームローンの3つのデメリット
  • 審査が厳しく、時間がかかる
  • 金利以外の費用がかかる
  • 担保物件によっては希望額を借りられない場合あり

担保を入れればメリットばかりというわけにはいきません。

審査が無担保型よりも厳しくなり、金利以外の登記費用が掛かります。

2-2-2.無担保型リフォームローンのメリット・デメリット

無担保型リフォームローンとは、名前の通り、物件を担保に入れてローンを借りるものです。

無担保型リフォームローンの2つのメリット
  • 金利以外にかかる費用が少ない
  • 審査が早い

無担保型は、抵当権の設定など、借りる時に費用があまりかかりません。

また、審査が早いのも特長で、三菱東京UFJ銀行は最短即日で事前審査の結果をお知らせします。

無担保型リフォームローンの3つのデメリット
  • 金利が高め
  • 借入可能金額が少ない(30万円~500万円程度)
  • 返済期間が短め(1年~15年)

担保がない分、金利が高めで、借入可能額も少ないのがデメリットです。

有担保型リフォームローンの逆というわけですね。

借入額が500万円未満なら無担保型リフォームローン、それ以上なら、有担保型リフォームローンを選ぶというのが良いでしょう。

2-2-3.リフォームローンの審査項目

リフォームローンの審査項目は、住宅ローンとほぼ同じで、若干住宅ローンよりも緩いと考えて間違いはありません。

前年度の収入が200万円以上、勤続年数が1~2年程度など、住宅ローンの基準よりも緩やかに設定されています。

ですから、住宅ローンの審査に通った方なら、リフォームローン審査は通りやすいと言えるでしょう。

2-2-4.リフォームローンの減税

リフォームローンにおいても、住宅ローン減税と同じように減税を受けることができます。

リフォーム内容やローン期間によって、申請する減税が異なるので注意が必要です。

詳細は、別の記事「損しないリノベーション・リフォーム補助金と減税のまとめ」を参考にしてください。

2-3.住宅ローン、リフォームローン以外の資金調達法

住宅ローンとリフォームローン以外には、カードローンやフリーローンという選択肢も考えられますが、住宅ローンとリフォームローンに比べて、金利が高くなってしまいます。

「リフォームローンに落ちたけど、どうしてもリフォームしたい」という場合には使えるかもしれませんが、それでも、資金計画は大丈夫か良く考えてから利用しましょう。

 

3.住宅ローン・リフォームローンを賢く利用する6つのポイント

ここでは、住宅ローンとリフォームローンを利用する前に知っておくべきポイントを6つご紹介します。

3-1.頭金のメリットとデメリット

頭金を多く入れることは、総返済額を圧縮でき、毎月の返済負担額を減らすことができるという大きなメリットがありますが、手元のキャッシュ(現金)を減らしてしまうというデメリットもあります。

「頭金を払い出して、入院治療などの予想外の出費に対応できなくなった」というようなことがないようにしましょう。

それに、頭金にこだわりすぎて、物件購入のタイミングを逃すことがないようにしてください。

3-2.金利の選び方

金利は基本は固定金利、余裕があれば変動金利にすると考えておくと良いでしょう。

「変動金利の方が金利が低いからこっちが良い」と安易に考えるのは危険です。金利が上がった時に支払えるかを検討しておく必要があります。

返済に支障をきたし、家が競売にかけられるという事態になれば、家族に重大な影響を与えてしまいます。

金利の選び方について詳しく知りたい方は、別の記事「変動金利?固定金利?住宅ローンを選ぶための簡単3ステップ」をご覧ください。

3-3.親族から資金援助を受ける際の注意点

実の両親や祖父母から資金援助を受けた場合、一定の金額の贈与税が免除されるという特例があります。

ここでは簡単なまとめを示しますので、詳細は国税庁HPを参考にしてください。

贈与者要件:直系尊属(父母、祖父母など)
受贈者要件:20歳以上の子供+所得2,000万円以下
家屋の条件:50平方メートル以上240平方メートル以下
       耐火建造物なら築25年未満、それ以外は築20年未満

非課税限度額:消費税が8%の場合と10%の場合で変わります。

契約期日 一般住宅 良質な住宅
2016年1月~2017年9月 700万円 1,200万円
2017年10月~2018年9月 500万円 1,000万円
2018年10月~2019年6月 300万円 800万円

▲消費税が8%の場合

契約期日 一般住宅 良質な住宅
2016年10月~2017年9月 2,500万円 3,000万円
2017年10月~2018年9月 1,000万円 1,500万円
2018年10月~2019年9月 700万円 1,200万円

▲消費税が10%の場合

※良質な住宅とは、省エネや耐震に優れていることが書類で証明されたものを指します。利用したい場合は、不動産会社、リノベーション会社に相談してみましょう。

申し込み方法:非課税の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書などを、納税地の所轄税務署に提出します。

3-4.家の名義と工事依頼者の名義が異なる場合

家の名義が父親で、子供名義でリノベーションする場合、贈与税の対象になりますので注意が必要です。

また、住宅ローン控除の対象にもなりませんので、税金の面から見ると損と言えるでしょう。

これを回避するための方法としては、子供に名義を移すということになりますが、一部を移すか(共有名義にするか)、全部を移すか、2パターンが考えられます。

この辺は複雑なので、リノベーション会社や、金融機関に相談すれば力になってくれるはずです。

3-5.一括払いのメリット・デメリット

「住宅ローン・リフォームローンの利用を検討してきたけど、そもそも一括払いで払った方が良いかも」と思われた方に、一括払いのメリット・デメリットをお伝えしておきます。

メリットは何といっても、ローン手数料や金利支払い、保証会社への手数料、団信保険料など、ローンにかかるあらゆる手数料が不要になることです。

一方で、住宅ローン控除が適用されないことや、手元の現金が減ってしまうというデメリットが考えられます。

「金利の安い住宅ローンを利用して、キャッシュは投資に回す」というのもありでしょうね。

一括払いを検討されている方は、潤沢なキャッシュをどうするか良く考えてください。

3-6.物件探しとリノベーション会社を別々の会社で行う場合の注意点

物件探しを不動産会社に依頼し、プランニングと工事はリノベーション会社で行う場合、引っ越し日に注意してください。

不動産会社から物件引き渡しを受けて、それからリノベーション会社の工事が始まります。

例えば、引き渡しは8月、工事が10月までかかる場合、9~10月は、今の家の賃料を払いながら住宅ローンも払うことになるという厳しい事態が起こります。

これを回避するためには、不動産購入からリノベーションまで一括で引き受ける会社に依頼するという方法があります。

リノベーションしてから引き渡しになりますので、賃料と住宅ローンの二重払いという事態が避けられるのです。

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ひかリノベHP。ひかリノベは物件探しからリノベーションまで一括で行います。

4.最後に

リノベーション費用を払う際のローン利用方法について見てきましたが、いかがでしたか?

これだけリノベーションのローンを知っておけば、困ることはないはずです。

もちろん、リノベーション会社が資金面でも相談に乗ってくれますので、不安なことがあれば尋ねてみましょう。

きっと快く相談に乗ってくれるはずです。

この記事が、皆様の理想の住まい作りにお役に立てば幸いです。

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