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リフォームには住宅ローンとリフォームローン、どっちがお得?

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ローンには住宅購入資金のための住宅ローン、リフォーム資金のためのリフォームローンがあります。

住宅購入とリフォームを同時に行う場合、リフォーム・リノベーションの費用も「住宅ローン」で借入できるのをご存知でしょうか。
また、すでに購入済みの住まいリフォームを行う場合も、リフォームローンでなく、住宅ローンの借り換えをすることでお得になるケースもあるんです!

今回は、中古住宅の購入やリフォーム・リノベーションをお考えの方に、お得な2つのローン活用術をお伝えします。

2019年12月26日初出→2020年8月24日更新

1.リフォーム・リノベーションに使えるローンの選択肢は2つ

リフォームやリノベーションをする場合、その費用を借入できるローンには2つの選択肢があります。

まず1つがリフォームローン。その名のとおり、リフォームやリノベーション専用に用意された金融商品です。

もう1つが、住宅ローン。住宅ローンといえば住宅購入のための金融商品ですが、実はリフォームやリノベーションの費用も借入することが可能です。

近年、マイホームを手に入れるための選択肢として「中古住宅を買って、リノベーションする」という方法はとても人気を集めています。このように購入と同時にリノベーションやリフォームを行う場合、住宅ローンにリフォーム費用も組み込んで借入できます。

また、いま住んでいる自宅や、すでに購入済みの物件をリフォーム・リノベーションする場合でも、住宅ローンの返済中であれば、他の金融機関に借り換えすることによって、リフォーム費用もまとめて借入できるのです。

2.リフォームローンのメリット・デメリット

リフォームローンは、リフォーム専用のローンです。中古住宅を購入してリノベーションする、またはすでに所有している自宅をリフォームする、どちらの場合でも使うことができます。

リフォームローンのメリット

    • 借入額によっては担保が不要
    • ローンの審査も比較的通りやすい

リフォームローンのデメリット

    • 借入額の上限が500~1,000万円程度と少なめの銀行が多い
    • 返済期間も15年程度までと短期間である
    • 金利が2~5%と割高である

3.住宅ローン(一体型ローン)のメリット・デメリット

住宅ローンは、住宅購入資金として利用できるローンです。中古住宅を購入してリノベーションする場合は、物件の購入だけでなくリノベーション費用もまとめて借入することができます(一体型ローン)

住宅ローンのメリット

    • 借入額の上限が1億円程度と大きく設定されている銀行が多い
    • 返済期間も最長35年と、長期間で少しずつ返済することが可能
    • 金利もいま現在1%程度とかなり抑えられている
    • 住宅ローン控除の対象となる

住宅ローンのデメリット

    • 審査が厳しく、ローンが組めない場合や、満額の借入が認められない場合がある

住宅ローンには審査があり、年収や返済能力に応じて借入可能額が決定することはご存知でしょう。そうした審査基準の一つに、物件の担保評価というものがあります。

担保評価とは、金融機関が融資の際に、担保として設定する不動産の評価金額をさします。万が一、借主が返済できなくなったときのために、その物件に「融資額に見合う価値があるかどうか」が評価されます。

建物の価格は古くなるごとに下がっていくため、中古マンションや中古住宅は担保評価額も低く抑えられる傾向があります。そのため借入可能額が少なくなったり、返済期間についても、築年数によっては建物の耐久性が考慮され、新築の場合より短く設定されたりといった場合があります。

また戸建ての場合、現行の建築基準法に違反している(再建築不可物件の購入や、建ぺい率・容積率をオーバーした増改築)等、そもそもローンを組むことができない場合もあるため、注意が必要です。

住宅ローン控除はリフォーム費用も対象

住宅ローンを利用して、リノベーション費用もまとめて借入することで「住宅ローン控除(住宅ローン減税の適用範囲が広がる」というメリットがあります。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した人に適用される優遇税制です。毎年の所得税・住民税から「年末時点での借入残高の1%相当」が控除されます。

「中古を買ってリノベーション(住宅購入とリノベーションを同時に行う)の場合、住宅購入資金には住宅ローンを利用し、リノベーション費用にはリフォームローンを利用する……。このように分けてローンを組んだ場合、リノベ部分には控除が適用されません。
しかし、住宅ローンで購入費用とリノベ費用をまとめて借りれば、全額が控除の対象となります。

住宅ローン控除を利用するには、床面積が50㎡以上である・ローンの期間が10年以上であるなど、いくつかの要件を満たす必要がありますが、上手に利用すれば住宅購入費用やリノベーション費用の負担を大きく減らすことができます。

4.ケース別・ベストな選択肢

リフォームローンと住宅ローン、それぞれにメリット・デメリットがあることがわかりました。では、リフォームローンと住宅ローン、結局どちらを選ぶべきなのでしょうか?
その答えは、「中古を買ってリフォーム」の場合、自宅リフォームの場合と、それぞれのケースで異なります。

中古物件を買ってリフォームする場合

「中古を買ってリノベーション(住宅購入とリノベーションを同時に行う)」の場合、住宅購入資金に住宅ローンを利用し、リノベーション費用にリフォームローンを利用する……というように、分けてローンを組むことで、諸費用も2本分かかってしまい金銭的な負担も大きくなります。

しかし、住宅ローンでまとめて借りてしまえば、諸費用を一本にまとめることができるだけでなく、金利も抑えることができます。最終的な返済額を考えると、住宅ローンでまとめて借入(一体型ローン)した方がお得になることが多いのです。

簡単に試算してみましょう。住宅ローンとリフォームローンを別々に組んだ場合と、住宅ローンで一括借入した場合の総支払額を比較してみます。

たとえば、物件価格が2,000万円、リノベ費用が1,000万円、この全額をローンで借りる場合。すると毎月の返済額は4.4万円。総返済額は66万円も一体型ローンの方がお安くなります。

※金利は2019年12月現在の相場から、平均的な水準として「住宅ローン1.4%」「リフォームローン4.0%」として計算しました。

 

住宅ローン+リフォームローン

一体型ローン

住宅ローン

  • 借入金額2,000万円
  • 借入期間35年
  • 金利1.4%(全期間固定)

毎月の返済額:6.1万円
総返済額:2,531万円

  • 借入金額3,000万円
  • 借入期間35年
  • 金利1.4%(全期間固定)

毎月の返済額:9.1万円
総返済額:3,797万円

リフォームローン

  • 借入金額1,000万円
  • 借入期間15年
  • 金利4.0%(全期間固定)

毎月の返済額:7.4万円
総返済額:1,332万円

 –

合計

毎月の返済額:13.5万円
総返済額:3,863万円

毎月の返済額:9.1万円
総返済額:3,797万円

リノベーション費用を住宅ローンでまとめて借りるには、「ローンの申込みのタイミングでノベーションにかかる費用が明らかになっていること」という制約があります。
ローンの申込みと同時に審査を受けることになりますが、このときにリノベーション工事費用の見積書を、融資を受ける銀行などに提出しなくてはいけません。

したがって、「とりあえず物件を購入してからリノベーションを計画する」というのはNGです。物件探し・売買契約・ローンの申込み……ここまで進めるまでの間に、リノベーションプランを確定しておきましょう。

自宅をリフォームする場合~住宅ローンが残っているケース

住宅ローンではリフォーム資金だけを借入することはできません。あくまでも「住宅費用とリフォーム費用がセットであること」が条件となります。
したがって、この場合に住宅ローンを利用するには、住宅ローンの残債にリフォーム費用を加えた金額で、新たな金融機関へ借り換えを行うことになります。

借り換えには抵当権設定や登記登録にかかる費用やローン取扱手数料なども新たに必要になるため、これらの諸費用も考慮したうえで、リフォームローンに比べて本当にお得になるかどうか判断する必要があります。

多くの場合、リフォームローンを新たに組むよりは、借り換えを選んだほうが、返済金額の総額は抑えられるようです。リフォームローンは住宅ローンに比べ金利が割高のため、リフォーム費用が高額であればあるほど利息も高額になるためです。

とくに住宅を購入したタイミングが10年以上前という方は、当時と比べて現在は住宅ローンの金利も大きく下がっています。利息の「ムダ払い」をなくすという意味でも、借り換えはメリットが大きいといえます。

自宅をリフォームする場合~すでに完済しているケース

この場合は、住宅ローンのおおもととなる住宅費用に該当する部分がないため、利用できるのはリフォームローンのみになります。

ひかリノベは、物件探しからリノベーション、住宅ローンのご相談まで一貫してサポートしているワンストップリノベーション会社です。ご紹介した「一体型ローン」のご案内もしております。ぜひ、お気軽にご相談ください!


【記事監修】櫨元宏(宅地建物取引士)

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宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザーの有資格者。中古リノベから注文住宅まで、13年間におよぶ建築業界での営業経験をもつ。プライベートでは料理をこよなく愛する一面も(クックパッドにてレシピ公開中!)「食と住は生活の“根っこ”だと思います。キッチンへのこだわりを口にされるお客様は非常に多いです。一方で水廻りのリフォームは、物件によって制約も生じやすい部分。知識と経験をもとに『リノベ向き物件』をご紹介します」


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