リノベーションやリフォームに使えるローンって?

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リフォームやリノベーションの費用も住宅ローンで借入できるのをご存知でしょうか?
リフォームやリノベーションをする場合、専用のリフォームローンが用意されていますが、住宅ローンに比べると金利がやや割高…。

近年、マイホーム購入の選択肢として「中古住宅を買って、リノベーションする」という方法が人気を集めています。
それに合わせて、多くの金融機関で、住宅ローンとリフォーム費用をまとめて借入できる、一体型ローンが用意されています。

また、現在お住まいの物件をリフォームされる場合も、住宅ローンの残債にリフォーム費用を組み込んで、お借り換えすることが可能です。

今回は、リフォームをお考えの方に向けて、お得なローン活用術をお伝えします!

2016年3月24日初出→2019年12月26日更新

リノベーション用ローン2つの選択肢

まずはじめに、リノベーションに使えるローンには2種類あります。
どのような違いやメリットがあるのか、詳しくみていきましょう。

リフォームローン

リフォームローンは、リフォーム専用のローンです。

中古物件を購入してリノベーション、または自宅をリフォームする、どちらの場合でも使うことができます。

借入額によっては担保が不要で、ローンの審査も比較的通りやすいです。

一方で、借入額の上限が500~1,000万円程度と、少なめの銀行が多いのがデメリット。
返済期間も15年程度までと、短期間であるという点も懸念されます。
また、金利が2~5%と高い…というデメリットもあります。

住宅ローン(一体型ローン)

住宅ローンは、住宅購入資金として利用できるローンです。
中古を買ってリノベーションする場合、物件の購入だけでなく、リノベーション費用もまとめて借入することができます。

借入額の上限は1億円程度と、かなり大きく設定されている銀行が多いのがメリット。その分、返済期間も最長35年まで設定可能で、長い時間をかけて少しずつ返済することができます。
金利も現在は1%程度と、かなり抑えられているのも嬉しいポイントです。

一方で、審査は厳格で、年収や返済能力に応じて借入可能額が決まります。

「中古を買ってリノベーション」にはどっちを使う?

「中古を買ってリノベーション(住宅購入とリノベーションを同時に行う)の場合、住宅購入資金には住宅ローンを利用し、リノベーション費用にはリフォームローンを利用する……。このように分けてローンを組むと、諸費用も2本分かかることになります。

しかし、住宅ローンでまとめて借りてしまえば、諸費用を一本にまとめることができるばかりか、金利も抑えることができます。
最終的な返済額を考えると、住宅ローンでまとめて借入した方がお得になるのです。

簡単に試算してみましょう。住宅ローンとリフォームローンを別々に組んだ場合と、住宅ローンで一括借入した場合の総支払額を比較してみます。

たとえば、物件価格が2,000万円、リノベ費用が1,000万円、この全額をローンで借りる場合。
すると毎月の返済額は4.4万円。総返済額は66万円も一体型ローンの方がお安くなります。

※金利は2019年12月現在の相場から、平均的な水準として「住宅ローン1.4%」「リフォームローン4.0%」として計算しました。

 

住宅ローン+リフォームローン

一体型ローン

住宅ローン

  • 借入金額2,000万円
  • 借入期間35年
  • 金利1.4%(全期間固定)

毎月の返済額:6.1万円
総返済額:2,531万円

  • 借入金額3,000万円
  • 借入期間35年
  • 金利1.4%(全期間固定)

毎月の返済額:9.1万円
総返済額:3,797万円

リフォームローン

  • 借入金額1,000万円
  • 借入期間15年
  • 金利4.0%(全期間固定)

毎月の返済額:7.4万円
総返済額:1,332万円

 –

合計

毎月の返済額:13.5万円
総返済額:3,863万円

毎月の返済額:9.1万円
総返済額:3,797万円

一体型ローンを利用する際の注意点

リノベーション費用を住宅ローンでまとめて借りるには、「ローンの申込みのタイミングで、ノベーションにかかる費用が明らかになっていること」という制約があります。

ローンの申込みと同時に審査を受けることになりますが、このときにリノベーション工事費用の見積書を、融資を受ける銀行などに提出しなくてはいけません。

そのため「とりあえず物件を購入してからリノベーションを計画する」というのはNGです。

物件探し・売買契約・ローンの申込み…ここまで進むまでの間に、リノベーションプランを確定しておきましょう!

中古住宅をローンで買う場合のポイント

住宅ローンの審査基準の一つに、物件の担保評価というものがあります。
これは金融機関が融資の際に、担保として設定する不動産の評価金額をさします。
万が一、借主が返済できなくなったときのために、その物件に「融資額に見合う価値があるかどうか」が評価されます。

建物の価格は古くなるごとに下がっていくため、中古マンションや中古住宅は担保評価額も低く抑えられる傾向があります。
そのため借入可能額が少なくなったり、返済期間についても、築年数によっては建物の耐久性が考慮され、新築の場合より短く設定されたりといった場合があります。

また戸建ての場合、現行の建築基準法に違反している物件(再建築不可物件の購入や、建ぺい率・容積率をオーバーした増改築など)は、ローンを組むことができないため、注意が必要です。

リノベ費用も住宅ローン控除が受けられる

リノベーション費用は、住宅ローンを利用してまとめて借入することで「住宅ローン減税の適用範囲が広がる」というメリットがあります。

住宅ローン減税とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した人に適用される優遇税制です。毎年の所得税・住民税から、「年末時点での借入残高の1%相当」が控除されます。

もしも、住宅ローンとは別にリノベーション費用をリフォームローンで借りた場合は、リノベーション費用部分には控除が適用されませんが、まとめて住宅ローンで借りた場合には、全額が控除の対象となります。

住宅ローン減税を利用するためには、床面積が50㎡以上であるとか、ローンの期間が10年以上であるとか、いくつかの要件を満たす必要がありますが、上手に利用すれば、住宅購入費用やリノベ費用の負担を大きく減らすことができます!

ひかリノベは、物件探しからリノベーション、住宅ローンのご相談まで一貫してサポートしている「ワンストップリノベーション会社」です。
ご紹介した「一体型ローン」のご案内もしております。ぜひ、お気軽にご相談ください!


【記事監修】櫨元宏(宅地建物取引士)

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宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザーの有資格者。中古リノベから注文住宅まで、13年間におよぶ建築業界での営業経験をもつ。プライベートでは料理をこよなく愛する一面も(クックパッドにてレシピ公開中!)「食と住は生活の“根っこ”だと思います。キッチンへのこだわりを口にされるお客様は非常に多いです。一方で水廻りのリフォームは、物件によって制約も生じやすい部分。知識と経験をもとに『リノベ向き物件』をご紹介します」


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