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リフォームで使える控除って?住宅ローン控除は使える?

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リフォームでも、ローンを利用して資金を用意することがあります。

住宅ローンを組んで住宅を購入すると、所得税の控除を受けられる「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」を利用できますが、実はリフォームでも控除を受けることができるのです。

今回は、リフォームで住宅ローン控除を受けるための要件や手続きと、住宅ローン控除とも併用可能な優遇制度をご説明します。

ローンを組んでリフォームするときに使える控除とは?

住宅ローンや、リフォームローンを使ってリフォームをするときに利用できる制度は、
住宅ローン控除、リフォーム減税のローン型減税、投資型減税の3つ。
いずれも、所得税から控除する制度です。

住宅ローン控除

年末の住宅ローン残高の1%を、所得税額から控除する制度です。

控除期間は10年間で、最大控除額は400万円(40万円/年×10年)。所得税からでは控除しきれない場合、住民税も控除の対象になります。
また、消費税の10%への増税に際し、2020年12月31日までに入居すると、控除期間は3年間延長する特例も設けられています。

リフォームでも基本は同じですが、10年以上のローンを組んで行う、費用100万円以上の工事が対象となります。

リフォーム減税(ローン型減税)

5年以上のローン(リフォームローンなど)を組んで、バリアフリー、省エネ、同居対応、長期優良住宅化(耐久性向上)のいずれかのリフォームをした場合に利用できます。

最大控除額は62万5000円(12万5000円/年×5年)。

「工事費用(補助金等は除く)」か「250万円(控除対象限度額)」のどちらか低い額の2%に、控除対象以外のリフォーム費用に相当する「年末の住宅ローン残高」を合計した額の1%が、5年間に渡り控除されます。

リフォーム減税(投資型減税)

投資型減税は、ローン利用の有無を問わずに利用できる制度。

対象になる工事は、ローン型減税と同じ。工事が完了した年の所得税から、「工事費用(補助金は除く)」、「控除対象限度額(バリアフリーリフォーム200万円、それ以外は250万円)」のどちらか少ない額の、10%を控除します。

最大控除額は、バリアフリーリフォームで20万円/年、それ以外は25万円/年(工事内容による加算措置あり)。

リフォームでも住宅ローン控除が受けられる!

リフォームで住宅ローン控除を受けるには、実施するリフォームが要件を満たしたうえで、確定申告を行う必要があります。詳しく見ていきましょう。

住宅ローン控除の適用要件とは?

住宅ローン控除を利用するには、次のような条件があります。

住宅ローン控除利用条件

  • 自ら居住する住宅であること(別荘や賃貸住宅は対象外)
  • 床面積が50㎡以上
  • 中古住宅の場合は耐震性能を有している
  • 10年以上のローンを組んでいる
  • 合計所得金額が3000万円以下(3000万円を超える年は利用できません)
  • 中古住宅の場合、現行の耐震基準に適合していることが確認されている

リフォームの場合、上記の要件に加え次の要件が加わります。

  • 費用が100万円以上
  • 「建築基準法上の増改築、大規模な修繕・模様替え」、「マンションの専有部分の修繕・模様替え」、「居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、または壁の全部の修繕・模様替え」、「耐震改修工事(現行耐震基準に適合)」、「一定のバリアフリー改修」、「一定の省エネ改修」のいずれかの工事

住宅ローン控除の申請手続き

住宅ローン控除を受けるには、会社員でも確定申告が必要です。

確定申告をするのは、リフォームが完了し、入居した年の翌年。2020年に入居したとすると、来年2021年に確定申告を行うことになりますね。
(2021年の確定申告期間は2月16日から3月15日)

申告の際は、確定申告書に加えて「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」、源泉徴収票、売買契約書や工事請負契約書、金融機関が発行する住宅ローンの残高証明書、リフォームなら増改築等工事証明書などが必要になります。

住宅借入金等特別控除額の計算明細書出典:国税庁「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書【令和2年分】」 (https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/02/shinkokusho/pdf/r02/14.pdf)

住宅借入金等特別控除額の計算明細書
出典:国税庁「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書【令和2年分】

会社員の方は、1年目に確定申告をすれば、2年目以降は勤務先に住宅借入金等特別控除証明書を提出するだけでOKです。

住宅ローン控除でいくら戻る?

住宅ローン控除では、毎年末の住宅ローン残高の1%が、10年間に渡って控除されます。1年あたりの上限は40万円なので、10年間で最大400万円が戻ってくることになります。

※上限が40万円となるのは売主が課税業者の場合に限ります。売主が個人の場合は20万円が限度となります。

さらに、10%の消費税が課税されていて、2020年12月31日までに入居すれば、控除期間が3年間延長されます。
11年目から13年目は、住宅ローンの残高の1%か「建物の取得価格(上限4000万円)の2%÷3」のうち、少ない額が控除されます。この特例によって、2%の増税分がほぼカバーできる計算です。

住宅ローン控除の申請方法や必要書類については、この記事もご参照ください。

リフォームローンでも住宅ローン控除は使える?

既に所有しているマイホームをリフォームする場合は、リフォームローンを利用することになります。

住宅ローンに比べ返済期間が短い(最長で15年程度)リフォームローンでも、工事費100万円以上、返済期間10年以上など要件を満たせば、住宅ローン控除を利用することが可能です。

住宅ローン控除とリフォーム減税は併用できる?

住宅ローン控除も、リフォーム減税(投資型・ローン型)も、所得税を控除する制度です。

そのため、原則として住宅ローン控除とリフォーム減税を併用することはNG。耐震改修の投資型減税のみ、住宅ローン控除と同時に利用することが可能です。

リフォーム減税も、複数の工事を行う時は併用ができないケースがあります。

出典:(一社)住宅リフォーム推進協議会「住宅リフォームガイドブック(令和2年度版)」 (http://www.j-reform.com/publish/pdf_guidebook/32-07-P33-47.pdf)

所得税の控除と固定資産税の減額の併用の組合わせ
出典:(一社)住宅リフォーム推進協議会「住宅リフォームガイドブック(令和2年度版)

工事の内容や費用によっては、住宅ローン控除よりもリフォーム減税を利用するほうが、控除額が増えてお得なこともあります。

ローンの工夫でよりお得に

リフォーム費用をローンでまかないたい時は、リフォームローン以外に、住宅ローンの残債とリフォーム費用を加えた金額で、他の金融機関で住宅ローンの借り換えを行う手法があります。

住宅ローン控除の適用要件を満たさないリフォームでも、購入費用と一緒にしてしまえば控除を受けやすくなります。
既に住宅ローン控除を受けていて、ローン型減税が併用できなくても、これならリフォーム費用も控除の対象にすることができます。

借り換えなら、勤務先の年末調整で手続きができるので、新たな申請も不要。

また、リフォームローンは金利も高めに設定されているので、金利負担も小さくなってよりお得です。

リフォームでローンを利用するときのポイントは、こちらの記事もご参照ください。

その他リフォームで使える減税制度

リフォームをすると、所得税以外の税金からも控除を受けられる制度があります。

固定資産税の減税措置

耐震、バリアフリー、省エネ、長期優良住宅化、いずれかのリフォームを行うと、工事が完了した翌年の固定資産税が減額されます。

軽減額は、バリアフリーと省エネは1/2、耐震が1/2、長期優良化は1/3です。

工事完了から3カ月以内に、市区町村に申告して手続きを行ってください。

贈与税の非課税措置

親や祖父母から、住宅(自分で居住するための家屋)取得資金の贈与を受けた場合、一定の金額までは贈与税が非課税になります。
新築や購入はもちろん、リフォーム費用を援助してもらった場合にも適用されます。

契約年や課税された消費税率によって、非課税枠は異なります。

契約年

消費税10%

それ以外
(消費税8%、中古住宅の個人間売買など)

質の高い住宅
(省エネ性、耐震性、バリアフリー性)

一般的な住宅

質の高い住宅

一般的な住宅

2016年 1 月〜2019年3 月

1200万円

700万円

2019年4月~2020年3月

3000万円

2500万円

1200万円

700万円

2020年4月~2021年3月

1500万円

1000万円

1000万円

500万円

2021年4月~12月

1200万円

7000万円

800万円

300万円

贈与を受けた年の所得が2000万円以下で、贈与年の翌年3月15日までに工事が完了して入居していることが条件です。

まとめ

どんな住宅も、時間が経てばリフォームが必要になります。費用のことも、あらかじめきちんと考えておくことが大事です。
減税や優遇制度を上手に使って、余裕のあるリフォームをしたいものですね。
ひかリノベでは、皆さまの生活環境を長期的な視点でヒアリング。将来にわたって無理のない資金計画をご提案いたします。お気軽にお問合せください。


【記事監修】香月 祐(宅地建物取引士)

宅地建物取引士の有資格者。リノベーション・リフォーム前提の住まい選びのエキスパート。「『家に合わせて暮らす』のではなく、『暮らしに合わせた理想の住まい』。自分らしさを反映した住宅を手に入れられた方々はみなさん幸せそうで、ライフスタイルの充実度も高く、いきいきと生活されていらっしゃいます。私たちと一緒に『好きな街。好きな暮らし。』を実現しましょう!」


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