住宅ローンを組むためには審査に通らなくてはいけません。
その際、「私の年収で満額借りられるかな？」「物件の担保価値は充分だと認められるかな？」ということは皆さまよく注意なさっていますが、盲点になりやすいのが「健康状態」。
多くの銀行は、住宅ローンを組む方に団体信用生命保険（団信）の加入を義務付けています。
団信に加入するためには、あなたの健康状態を保険会社に告知しなくてはいけません。
そこで健康に不安がある方は、保険会社から断られてしまうことがあるのです。
「そういえば前回の健康診断で脂肪肝だと言われた！」
「もう完治したけど、以前に早期の胃がんで手術を受けたことがある」
そんな方はぜひ審査の前に、この記事をご一読ください！
病気や病歴はどこまで告知しなくてはいけないの？
もし保険会社に断られたら、もう融資は受けられないの？
健康に不安があるアナタの疑問・不安にズバリお答えします！
1.住宅ローン審査は健康状態もチェックされる！
住宅ローン審査というと、年収や物件の担保価値に目が向きがちです。
しかし、「年収にゆとりがあって、物件の価値も充分、もちろん個人信用情報も問題なし！」という場合でも、健康に不安がある方は、融資を断られてしまう可能性があります。
なぜなら、住宅ローンを組むためには団信という生命保険に加入しなくてはいけないから。
団体信用生命保険への加入が必須
ほとんどの銀行では、住宅ローンを組むのに団体信用生命保険（団信）の加入が必須となっています。
▲参照：三井住友銀行
団信に加入するには、一般的な生命保険がそうであるように、病気や病歴・障がいの有無を保険会社に告知しなくてはいけません。
そこで健康に不安がある方は引き受け謝絶、つまり保険会社から断られてしまうケースがあるのです。
そうなると、いくら年収があっても住宅ローンは組めません。
万一の場合に支払いを保障する『団信』
そもそも、なぜ住宅ローンを組むために生命保険に入る必要があるのか？ と疑問に思われる方もいらっしゃるでしょう。
団信とは、万が一ローンの返済中に死亡、あるいは高度障害を負った場合に、残債を保険金で完済してくれる保険です。
あなたにもしものことがあって返済ができなくなったとしても、ご家族にはマイホームが残されます。
銀行としても、貸したお金が確実に回収できるということで安心です。
住宅ローンは最長35年かけて返済する長期ローンですから、その間に思わぬ事故にあったり、病気にかかったりといった心配がありますね。
そこで、お金を借りる側・貸す側、両方を守るための保険が必要なのです。
保険会社は健康リスクを嫌う
一方、保険会社の立場からすると、「すぐに保険金を支払うことになりそうな人」は加入されると損だ、というのが本音です。
そこで、保険会社は病気や病歴・障がいの有無をチェックして、とくに健康リスクが高い人をふるいに掛けるわけです。
審査の方法はシンプルで、告知書で3つの質問に答えるだけ。
- 過去3年以内に以下の病名（後述）で手術を受けたこと、または2週間以上にわたり医師の治療・投薬を受けたことがあるか？
- 最近3ヶ月以内に、医師の治療・投薬を受けたことがあるか？
- 手・足の欠損または機能に障害があるか。または、背骨（脊柱）、視力、聴力、言語、そしゃく機能に障がいがあるか？
「はい・いいえ」で回答し、「はい」の場合は病状や治療の内容・期間を説明します。
▲告知書の記入例
健康自慢で、めったに医者にかかったことがない！ という方はカンタンですが、
「花粉症の薬を飲んでいる」
「検査で脂肪肝だと言われたが、とくに投薬治療はしていない」
といった方は、告知の必要があるのか無いのか、迷ってしまいますね。
それに、「告知したら謝絶になるかもしれない」という心配もあります。
告知義務違反はあとが怖い
団信の告知は自己申告ですから、病気や病歴があっても告知書に書かなければ保険会社にバレないのでは……と考える方も、中にはいらっしゃるかもしれません。
しかし、嘘の告知書で審査に通ったとしても、保険金が下りるときに通院歴や既往症の調査が入ります。
そこで告知義務違反はたいてい分かってしまいますし、その場合「保険金詐欺」と見なされ、保険金が支払われなくなってしまうのです。
ですから、病気隠しは絶対にしてはいけません。
それに、保険会社の審査は「はい」と答えれば必ず謝絶されるというものではなく、症状や治療状況を総合的に見て、引き受けの可否を判断しているのです。
ですから、病気や病歴がある方は、その内容を正確に・くわしく告知することが大切です。
そこで、2章からは実際にいま病気で治療中の方、いまは完治したけれど過去に病歴があるという方の告知書の書き方について、くわしくお話していきましょう。
2.いま、病気や持病がある方
まず、いままさに病気があり、治療を受けているという方は、必ずその旨を告知しなくてはいけません。
指定の病気は3年以内・それ以外は3ヶ月以内の病状や治療状況を記入します。
また、手足の欠損や機能障がいがある方も申告が必要です。
指定の病気に罹患している方
保険会社によって多少の違いはありますが、代表的な病名を一覧表にまとめてみました。
| 病気の種類 | 病名 |
| 心臓 | 狭心症・心筋梗塞・心筋症・不整脈 ・心臓弁膜症・先天性心臓病 |
| 脳 | 脳卒中（脳出血・脳梗塞・くも膜下出血） ・脳動脈硬化症 |
| 呼吸器 | 慢性気管支炎・ぜんそく・気管支拡張症 ・肺結核・肺気腫 |
| 胃・腸・食道 | 胃潰瘍・十二指腸潰瘍・潰瘍性大腸炎 ・すい臓炎、クローン病 |
| 肝臓 | 肝炎・肝硬変・肝機能障害 |
| 腎臓 | 腎炎・ネフローゼ・腎不全 |
| 目 | 緑内障・網膜の病気・角膜の病気 |
| ガン | ガン・肉腫・白血病・腫瘍・ポリープ |
| 代謝異常 免疫異常 |
高血圧症・糖尿病・貧血症 ・膠原病・リウマチ・紫斑病 |
| 精神疾患 認知障害 |
精神病・神経症・統合失調症・てんかん ・うつ病・自律神経失調症 ・アルコール依存症・薬物依存症 ・知的障害・認知症 |
| 婦人科疾患 | 子宮筋腫・子宮内膜症・乳腺・卵巣のう腫 |
これらの病気で、過去3年以内に、
- 手術を受けた
- 2週間以上の治療・投薬を受けた
どちらかに当てはまる方は、病名・症状・治療の経過・服用している薬があれば薬名と服用期間・入院した方は入院期間を付記します。
保険会社によっては、医師の診断書を求められるケースもあります。
その場合は必ず治療を受けている病院で、「生命保険の審査に使う」といって、診断書を出してもらってください。
また、先ほどもお話しましたが、この中の病気に当てはまるからといって必ず謝絶になると決まったわけではありません。
心臓・脳・精神疾患・がんは比較的厳しく見られやすいようですが、病状や治療状況によって判断は変わってきますから、とくに日常生活や仕事に支障がないという方は、しっかりとその事実をアピールしましょう。
その他の症状で治療中の方
指定の病気以外でも、最近3ヶ月以内に医師の治療・投薬を受けている方は告知義務があります。
風邪や食中毒、花粉症といった日常の病気やケガによる通院も、省略せずに書きましょう。
さらに、保険会社によっては、「1年以内に健康診断や人間ドックで異常が指摘されたことがあるか」も問われることがあります。
お勤めの方なら、年1回は会社の健診があるでしょう。そこで異常があった方は、検査項目と診断結果を記入してください。
治療せず経過観察とか、再検査を受けて「問題なし」と診断された方も、省略せずにその旨を付記しましょう。
手足の欠損や機能障がいがある方
次のいずれかに当てはまる方は、医師の治療を受けていなくとも告知の必要があります。
- 手・足の欠損または機能障がい
- 脊髄（脊柱）・視力・聴力・言語・そしゃく機能障がい
具体的な症状、日常生活や仕事に影響はあるか、今後症状が進む可能性はあるか、といったことを記入します。
また、障害者手帳をお持ちの方は等級も付記しましょう。
3.かつて、病気があった方
いまは完治したけれど、かつて病気があったという方も注意が必要です。
告知書は「3年以内に・指定の病気で・手術または2週間以上の治療をしたことがあるか」を問うているので、すでに完治している方でも、過去3年以内に・指定の病気で・医師の治療を受けていれば告知義務があるのです。
指定の病気で、ここ3年以内に完治した方
告知のタイムリミットは3年ですから、完治が4年以上前であればとくに記入する必要はありません。
ただし、ここでいう「完治」とは一切の治療が完了し、再発のおそれもないという意味です。
経過観察や定期検診をしているうちは「完治」とは認められないのです。
たとえば、早期の胃がんは内視鏡で切除することができ、転移がなければ根治ができるようになりましたが、手術から5年間は再発していないか定期検診を受けることになります。
この定期検診の必要がなくなってはじめて「完治」といえるのです。
つまり、最後の検診を受けてから3年・手術から8年が経過するまでは、告知義務があるということです。
とはいえ、再々お話していることですが、「告知事項に当てはまる＝謝絶」と決まったわけではありません。
保険会社は現在の病状や今後の再発・進行の可能性を総合的にみて審査しています。
日常生活や仕事に影響がなく、悪化することも考えられないということであれば、ぜひその事実をアピールなさってください。
▲審査基準は保険会社によって異なる。告知は詳しく・正確に！
4.保険会社の審査に落ちてしまったら？
審査の結果、もし「引き受け謝絶」と判断されてしまった方は、もう住宅ローンを組むことはできないのでしょうか？
年収にゆとりがあり、物件の担保価値も充分、個人信用情報も問題ないのに、融資を受けられず、マイホームを諦めなくてはならないというのでは、とても諦めきれませんよね。
そこで、ここでは団信の審査に落ちてしまった方の救済方法をまとめていきます。
保険会社を変えて再チャレンジ
保険会社はたくさんありますから、A社の審査に落ちたからといって諦めることはありません。
審査の基準は会社によって違います。「A社ではダメでも、B社では問題なし」という例は珍しくないのです。
ただし、ほとんどの銀行は保険の引受会社を指定していますから、保険会社を変えるためには、また別の銀行でローンを申し込むところから始めることになります。
別の保険会社と提携している銀行へ
銀行によっては、同じ保険会社を引受先に指定していることもあるので注意が必要です。
そこで、主要な銀行の提携保険会社をまとめてみます。
| 銀行 | 保険会社 |
| みずほ銀行 りそな銀行 新生銀行 |
第一生命 |
| 千葉銀行 武蔵野銀行 |
明治安田生命 |
| 三菱東京UFJ銀行 | 明治安田生命 または日本生命 |
| 三井住友銀行 | 住友生命 |
たとえばみずほ銀行で住宅ローンを申し込み、団信の審査が通らなかった方は、次にりそな銀行で申し込んでも同じ結果になるでしょう。
引受会社の異なる三井住友銀行や、三菱東京UFJ銀行を選びましょう、ということです。
不安があるなら事前審査に前倒し
住宅ローンの審査は事前審査と本審査の二段階に分かれています。団信の審査は通常、本審査のタイミングでおこないます。
つまり、A銀行で団信に入れず、B銀行で新たにローンを申し込むとなると、事前審査・本審査を二度繰り返さなくてはいけないわけです。
これでは時間も労力もムダになってしまいますから、もし団信に入れるか不安な方は、事前審査のときに前倒ししてもらいましょう。
ワイド団信に申し込む
すべての銀行ではありませんが、一般の団信の引き受けが難しい方に、審査の基準が緩めのワイド団信が用意されています。
みずほ銀行・りそな銀行・三井住友銀行・三菱東京UFJ銀行といったメガバンク系のほか、新生銀行・武蔵野銀行・千葉銀行といった都銀・地銀系でも取り扱いが増えてきました。
▲参照：りそな銀行
年齢制限がある
ワイド団信といっても、全員が必ず加入できるわけではありません。
通常の団信と同様に告知・審査があるのはもちろんですが、さらに、ほとんどの保険会社が「満50歳まで」と年齢制限を設けています。
※スルガ銀行は55歳、ソニー銀行・じぶん銀行は65歳と、年齢が高めの方でも加入しやすい商品も登場しています。
金利がやや割高になる
通常の団信では保険料は金利に含まれていますが、ワイド団信では金利が上乗せになります。
上乗せ金利は銀行によって異なりますが、0.3％前後としているところが多いです。通常の金利が1.4％だとすると、ワイド団信では1.7％になります。
団信なしで組める『フラット35』
民間の住宅ローンは団信が必ずセットになっていますが、住宅金融支援機構のフラット35は団信に入らなくてもローンが組めます。
団信に入らずフラット35を組む場合、金利が（団信付きと比べて）0.2％安くなります。
▲参照：フラット35
もしもの備えは、保険や勤務先の福利厚生で
35年に及ぶローンを保険なしで組むのは大きなリスクです。
返済中に万一のことがあったら、ご家族に何千万円という負債が残されることになるかもしれないのです。
残されたご家族がローンの返済を続けていくか、あるいは残債を一括返済できるよう、備えをしておきましょう。
具体的には、すでに加入中の生命保険や、会社の福利厚生による死亡保障・遺族年金。
保障が充分でない場合は、引受基準緩和型の生命保険がありますから、ぜひ加入をご検討ください。
ワイド団信とどっちがベター？
ワイド団信に加入するのと、団信に入らずフラット35を組み、引受基準緩和型の生命保険に加入するのと、どちらがコストパフォーマンスが良いか？
保険料がいくらで、万一のときに下りる保険金がいくらかは保険商品によって違いますが、引受基準緩和型の生命保険は保険料が割高です。
また、最高保険金額は1,000～1,500万円。これでは残債を一括返済できない、という方も多いでしょう。
一方、ワイド団信は金利が0.3％上乗せになりますが、元金が減れば、支払い金額も減っていきます。
さらに、住宅ローン減税が適用される方は、10年間はワイド団信の利息分も（税金の還付という形で）戻ってきます。
実際の例で比較してみましょう。Rさん（30歳）のケースです。
団信なしのフラット35を組み、3,000万円の融資を受けたとすると、月々の返済金額は88,000円。35年間の総返済額は、3,676万円です。
（金利は1.2％で計算しています）
さらに保険金額1,500万円の引受基準緩和型の保険に加入すると、保険料は月々およそ24,000円。35年間の総額で、1,015万円を支払うことになります。
住宅ローンと保険料金を合わせて、3,676万円＋1,015万円＝4,691万円です。
これに対して、同じ条件でワイド団信に加入した場合、月々の返済金額は95,000円。35年間の総返済額は、3,983万円です。
（金利は1.7％で計算しています）
| 毎月の支払い | 35年間の総額 | |
| 団信なしフラット35 | （ローン返済）88,000円 （保険料） 24,000円 |
4,691万円 |
| ワイド団信 | 95,000円 | 3,983万円 |
ワイド団信の方が約700万円安くなる計算です。
ただし、生命保険は掛け捨てではなく、解約すると返戻金が返ってきます。ローンを完済する65歳時に解約すると、約615万円を受け取ることになります。
それでも、ワイド団信の方が約85万円安いですね。
さらに、引受基準緩和型の生命保険は保障の上限が決まっているのに対して、ワイド団信はローンの残債がいくらでも、全額を保障してくれます。
保障の手厚さからいっても、ワイド団信の方がメリットが大きいです。
したがって、もし通常の団信に入れなかった方は、
とお考えください。
※もっとも、すでに加入中の生命保険や会社の福利厚生で充分な保障が受けられる方は、団信の保障は必要ありませんね。はじめから団信なしのフラット35でよろしいでしょう。
以上のように、病気や病歴がある方の住宅ローンについてお話ししてきましたが、いかがでしたか？
審査の落とし穴になりやすい「健康状態」。
民間銀行では住宅ローンと団信はワンセットですから、病気や病歴がある方はローンが組めないおそれがあります。
団信の引受基準は保険会社によって異なりますから、健康に不安がある方は、引受実績から受かりやすそうなローンを選んだり、審査のタイミングを事前審査時に前倒ししたりといったテクニックが必要です。
また、通常の団信に加入できない方は、ワイド団信に加入するか、団信なしのフラット35を組むことになりますが、どちらがベターかは加入中の生命保険や、勤務先の福利厚生も併せて考えることになります。
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この記事のまとめ
ほとんどの銀行では、住宅ローンを組む方に団信の加入を義務付けています。
団信とは、あなたに万一のことがあった場合に、保険金でローンを完済してくれる生命保険。
団信に加入するためには、保険会社の審査に通らなくてはいけません。
- 過去3年以内に、指定の病気で手術または2週間以上にわたる治療・投薬を受けたことがあるか
- 最近3ヶ月以内に、治療・投薬を受けたことがあるか
- 手足の欠損や機能障がいがあるか
一つでも当てはまる方は、ご自分の病状と治療の経過を告知書に記入します。
病気があるのに告知せずにいると、保険金が下りなくなってしまいますから、病気隠しは絶対にしてはいけません。
過去3年の病歴の告知義務がある病気は、<"a href="#midasi8">心臓や脳の病気、がん、生活習慣病、メンタルの疾患が列記されています。
4年以上前に完治したという方は告知の必要はありませんが、ここでいう「完治」とは一切の治療を終えた状態をいいます。まだ定期検診や経過観察が続いている方は「完治」とは認められませんので、ご注意ください。
審査は告知事項に当てはまる＝謝絶というわけではなく、引受基準は保険会社によって異なります。ですから、A銀行で審査に落ちた方も、保険の引受先が異なるB銀行では問題なくローンが組める、という可能性は大いにあります。
また、通常の団信は加入できない方も、引受基準が緩やかなワイド団信があります。
ワイド団信も入れない場合は、フラット35なら団信なしでローンを組むことができます。
病気がある＝ローンが組めないわけではないので、まずは不動産会社にご相談ください。
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