契約不適合責任とは?中古マンションの買主と売主それぞれの注意点

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中古マンションの売買契約後、もし物件に瑕疵(かし)や欠陥が見つかった場合、その保証の責任はだれがどこまで負うのかについてご存じですか?
実は私人の権利や義務の関係性をまとめた民法に、「契約不適合責任」として定られています。2020年4月の民法改正により、責任の範囲や性質、考え方が以前とは大きく変わりました。

この記事では、改正前の「瑕疵担保責任」と改正後の「契約不適合責任」の違いや、売主と買主それぞれが契約時に注意すべきポイント、トラブルを回避するための対策について詳しく解説します。

これから中古マンションの購入を検討されている方や、中古マンション購入に関して不安がある方はぜひ参考になさってくださいね。

契約不適合責任とは

契約不適合責任」とは、モノの売買契約全般に用いられる決まりのこと。もちろん中古マンションの売買にも適用されます。

契約不適合とは、契約の目的を果たせない状態のことをいいます。例えば購入した家の雨漏りがひどく、そこに住めないような状態のことです。

モノの売主は買主に対し、契約の目的に敵うモノを引き渡す責任があります。売ったモノが壊れていたり不具合がある場合には、修繕や賠償といった保証の責任を負います。これが売主の契約不適合責任です。

買主の側から考えると、買ったモノに瑕疵や欠陥があり契約の目的を果たせないようなときには、売主に対して保証を求める権利があります。住宅のケースでは、欠陥箇所の修繕を求めたり、購入代金の減額や契約解除の請求が可能です。

ただしこの契約不適合責任は、あくまでも任意の規定。売主と買主・双方の合意によってその内容を変更したり、仮に契約不適合が見つかったとしても売主が契約不適合責任を負わないという内容の「免責特約」を付けることも可能です。

瑕疵担保責任との違い

2020年4月の民法改正以前、売主には「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」がありました。

「瑕疵」とは欠陥やキズ、トラブルという意味です。
「瑕疵担保責任」とは、モノに何らかの瑕疵があった場合に売主がその責任を負わなければならないという規定。「契約不適合責任」の前身となった規定です。

瑕疵担保責任では、売買された不動産に「通常では発見できないような瑕疵」があった場合に売主は損害賠償の責任を負う、とされていました。
瑕疵の程度が大きく、契約の目的が達成できないと判断されたときには、契約の解除をすることが可能、という決まりでした。

2020年4月の民法改正により、この瑕疵担保責任は契約不適合責任として、制度の整理・追加や内容のブラッシュアップがなされました。
この章では、従来の瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについて解説していきます。

「隠れた瑕疵」以外も保証の対象に

改正前の瑕疵担保責任では、その保証対象は「隠れた瑕疵」に限定されていました。
保証の範囲が、買主が注意していても見逃してしまうような不具合や欠陥に限られていたということです。
物件の内覧時によく見れば気が付くであろう内装の汚れやフローリングのキズ、設備機器の経年劣化による故障等は、「隠れた瑕疵」に含まれません。
そして中古マンションの売買では、現在の状態のまま引き渡すという意味の「現状有姿渡し」が原則でした。
したがっていくら現状に不具合や欠陥があっても、それが「隠れた瑕疵」とみなされない限りは、保証の対象から外れてしまうのが通常でした。

しかし民法改正後の契約不適合責任では、「隠れた瑕疵」の要件が不要に。買主が知り得た故障や汚損であっても、契約書の内容に含まれていなければ、売主に修繕等の対応を求めることが可能になりました。
つまり「契約書に書かれているか、書かれていないか」がポイントになるため、売主・買主の双方にとって分かりやすい内容になったといえます。

修繕や代金減額の請求が可能に

改正前の瑕疵担保責任では、買主が売主に対して求めることのできる保証は、「損害賠償」と「契約解除」の二つのみでした。

しかし改正後の契約不適合責任では、損害賠償と契約(催告・無催告)解除のほかに、「売買代金の減額」や「追完の請求」も可能になりました。

「追完」とは、モノの修繕や補修のこと。例えば住宅を購入後に水道管が壊れていることが分かった場合は、売主に水道管の修理を求めることができるということです。
売主が追完請求に応じない場合は、次の一手として代金減額請求ができます。
この代金減額請求も、以前の瑕疵担保責任では売主への請求ができませんでした。

履行利益の損害賠償請求が可能に

改正前の瑕疵担保責任では、損害賠償の範囲は「本来は無効な契約を、有効と信じたために生じた損害(信頼利益)」に限定されていました。具体的には、契約準備のために使った費用(中古マンションの売買契約時の登記費用など)などがこれに該当します。

しかし改正後の契約不適合責任では、「契約通りのモノが引き渡されていれば得られたであろうはずの利益(履行利益)」も賠償の対象に。一例をあげると、店舗兼住宅として中古マンションを購入した場合、無事に売買が成立した後で得られたであろう店舗の営業利益についても、賠償を請求できる可能性があるということです。

1年以内に通知すれば請求はいつでも可能

改正前の瑕疵担保責任では、買主は瑕疵に気が付いてから1年以内に損害賠償請求権や契約解除権を行使する必要がありました。

しかし改正後の契約不適合責任では、1年以内に売主に対し「不都合がある」と通知さえすれば、実際に請求を行うのは1年以上経過した後でも大丈夫になりました。

ただし請求権の行使には「消滅時効」があり、請求できると知った時点から5年以内、または引き渡しから10年以内に具体的な請求を行わないと、請求することができなくなるので注意が必要です。

売主に過失のない不具合は保証責任の対象外に

上に挙げた1~4は買主が有利になる変更点ですが、こちらは売主が有利になる変更点です。

改正前の瑕疵担保責任では、売主の過失の有無にかかわらず「隠れた瑕疵」があれば売主が責任を負わなければなりませんでした。

一方の契約不適合責任では、売主に過失のない不具合は保証責任の対象外としています。

中古マンションの売買における注意点

さて、契約不適合責任の概要は整理できましたが、それでは実際に中古マンションの売買においては、どんな点がポイントになるのでしょうか。
買主と売主、それぞれの注意点を確認していきましょう。

買主が注意すべきポイント

探し求めてやっと巡り合えた物件。つつがなく契約が成立することがベストではありますが、後々のトラブルを防ぐためには、契約時にしっかりとしたチェックが必要です。
契約書や付帯設備表の内容をよく確認し、契約時の説明をしっかり聞きましょう。また契約書には免責事項が記載されているので、必ず確認してください。

前出の通り、契約不適合責任は任意規定のため、全面的に免責としたり、補償範囲の限定や通知期間の短縮も可能です。
どの範囲まで適用されるか、通知期限がいつになるか、しっかり確認しましょう。

そのための前提として、信頼できる不動産会社を選ぶことはとても大切です。
120年ぶりの民法改正ということで、きちんとした不動産会社なら契約不適合責任に関する知識を習得し、買主に対しても誠意ある対応をしてくれるはず。しかしこれらの知識がない業者だと、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いを理解していなかったり、契約に関する説明が不十分だったりと、のちのトラブルのもとになりかねません。

売主が注意すべきポイント

所有している中古マンションを、売りに出したいと考えている人もいるでしょう。売主が契約不適合責任を問われないためには、説明義務を果たすことが重要です。

とくに契約不適合責任では、契約書に記載があるかどうかがポイントになります。内覧時に見てわかる故障や汚損があっても、契約書に書かれていなければ売主が保証責任を負うことになるかも。問われる可能性がある事柄は、全て契約書や添付書類(付帯設備表など)に明記し、契約時に売主にしっかりと説明することが重要です。

なお汚損や故障といった物理的瑕疵だけでなく、自殺・事故・殺人事件があったなどの心理的瑕疵、近隣に騒音や異臭を放つ施設があるなどの環境的瑕疵、建築基準法違反の物件であるといった法律的瑕疵も保証責任の対象となる可能性があります。

契約不適合責任は任意規定なので、免責の範囲を狭めたり、通知期間を1年よりも短く限定する特約を結ぶことも可能です。ただし、そのためには買主との同意が必要になります。
いずれにしろ後のトラブルを防ぐためには、買主にしっかりと説明することが重要です。

トラブルを未然に防ぐ『既存住宅売買かし保険』

瑕疵担保責任保険が契約不適合責任になっても、引き渡し後に不具合が見つかったら、売主の責任が問われるのは変わりません。しかし、宅建業者やハウスメーカーならともかく、個人が自宅を売却する場合は、不動産取引に慣れている方ばかりではありません。むしろ「最初で最後」という方が多いのではないでしょうか?

無事引き渡しが済んでホッとしていたところに損害賠償や契約解除を求められたら、たいていの方が「すぐには対応できない、困った!」とお感じになることでしょう。
買主にとっても、売主が経済的に余裕がないために保証が受けられないのでは困りますよね。

そこで登場したのが『既存住宅売買かし保険』。中古住宅を売買したあとで瑕疵が見つかった場合、保険金が下りて、補修費用を賄うことができる保険です。
保証の対象は建物構造の耐力性能・雨漏り・給排水配管の漏水の三点。
保険期間は最長5年で、保険金の支払い限度額は最大1,000万円です。

既存住宅かし保険に加入するには、国交省指定の保険法人による住宅検査(インスペクション)に合格しなくてはいけません。
申し込み~検査~保険証発行の一連の手続きは、売買契約をむすんでから引き渡しまでの間に終わらせる必要があります。

申し込みは売主、買主、どちらでも構いませんが、制度の設計上、被保険者となるのは仲介業者(またはインスペクションをおこなう検査機関)です。
まずは仲介業者に「既存住宅売買かし保険に加入したい」と申し出てください。あとは仲介業者が手続きを進めることになりますから、あなたは必要な書類をそろえたり、現地調査に立ち会ったりと、都度言われたことに協力すればOKです。

検査の合格基準は、きわめて技術的な話になるのでここでの言及は避けますが、重要なのは「新耐震基準を満たしているか」。つまり、「昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた」もしくは「耐震診断や耐震改修をおこない、新耐震基準への適合が確認された」物件が対象となります。

まとめ

大切な住まいを売り買いするということは、契約したら・引き渡したら「ハイ、終わり!」というわけにはいきません。

売主は何千万円という代金を受け取る以上、引き渡す物件の品質には最低限の責任が求められます。他方、買主は中古マンションを購入する以上、ある程度のキズ・汚れ・古さは「当たり前」と考えて、内覧等で確認できることはしっかりと確認し、納得した上で契約する。お互いに責任を負うべき範囲をよく理解して契約にのぞむことが、のちのトラブルを防ぎます。

当社ひかリノベは、オーダーメイドのリノベーションと中古マンション・中古戸建の売買仲介サービスをご提供しています。
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記事監修

三浦 英樹(宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー)

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーの有資格者。中古不動産購入からリノベーションの設計・施工、インテリアコーディネートまでワンストップで理想の住まいを提供する『ひかリノベ』代表。「住宅は立地や景観、環境のよい『場所』で選び、購入と同時にリフォームやリノベーションを施すことで、自分らしい暮らしをリーズナブルに取得することが可能となります。住宅ローンの返済に縛られることのない、豊かなライフプランの実現を、家探し、家づくりを通じてサポートいたします」

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