徹底解説!いま、築30年中古マンションが選ばれているワケ

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「そろそろマイホームが欲しい!」
そう考えたとき、アナタはどんな基準で物件探しをはじめますか?

立地? 広さ? 価格?
ライフスタイルや家族構成によっても、「住まいに何を求めるか」は変わってきます。

「住みたいエリアにあって駅近、広さも充分! 窓からの眺めもよくて、お値段も手頃! でも、築30年の中古マンションなんです。この先ずっと住めるのか心配で……」

物件探しをしている方から、よく聞くお悩みです。

近年、とくに都心部では新築住宅を建てられる土地が限られてきており、中古物件の注目度が俄然、高まっています。
土地がいまより潤沢にあった30年前に建てられたマンションは、立地や広さなど、現代の新築にはない魅力をもっています。そして安い!
他方、安全性や設備の古さなど、築古物件なりの不安がありますね。

この記事では、築30年前後の≪アラサー≫マンションのメリット・デメリットを検証し、「いま、築30年マンションは本当に≪買い≫なのか?」を徹底解明します。
ちょうど≪アラサー≫物件の購入でお迷いの方、マイホーム購入をご検討中の方、必見です!

1.≪アラサー≫だから選びたい! 築30年マンションの魅力

まずは、いま≪アラサー≫マンションが選ばれている理由、築30年前後ならではの魅力を挙げていきましょう。

1-1.なにしろ安い!

≪アラサー≫物件の第一の魅力はなんといっても「安い」こと。

マンションの価格は新築時がもっとも高く、人が住みはじめると同時に下落していきます。
とくに築20年までは下落が著しく、築25年を過ぎると安定していきます。

築年数毎の価格
▲中古マンションの築年数ごとの平均価格(2015年現在・東日本レインズ)

つまり、築30年前後の中古マンションはほぼ底値
立地や間取りといった条件が同じなら、新築のおよそ半額で購入できます。

さらに、もし将来「売りに出そう」となった場合も、値崩れの心配がありません
たとえば新築を買って10年後、売りに出したとすると、売却価格は購入時の価格を下回る可能性が大。
「資産価値の安定」という点でも、≪アラサー≫マンションは新築よりメリットが大きいのです。

1-2.立地がいい!

新築住宅を建てられる土地は限られています。
とくに都心部や主要駅の周辺は、たいてい住宅や商業施設等がすでに建っています。
また、地盤のよさや災害への強さといった観点からも、同じことがいえます。
単純ですが、いい土地は早い者勝ちで埋まってしまうのです。

生活インフラの整備や土地の安全性は、マンションの資産価値にも大きく影響します。
上で述べたように、建物の価格は築25年を過ぎると底値となりますが、土地の価格は関係ありません。
本来的に便利で安全な土地は、今後も価値が下がりにくい。
立地のいい物件は、もし将来「売りに出そう」となった場合も買い手がつきやすく、高く売れます。

1-3.管理の実態が見える!

新築は「誰も住んだことのない物件」ですから、「どんな人が住み、マンションを管理していくのか」は未知数です。
しかし、中古マンションはそこで生活している人がいて、マンションを管理してきた実績があります。

大切に管理し、必要な修繕をしっかり実行してきたマンションは、その分だけ長もちします。
ピカピカの新築マンションもいつかは古くなりますが、手入れを怠らなければ、ずっと快適に暮らすことができるのです。

「マンションは管理を買え」とよくいわれます。

管理組合の活動実績や、これまでの修繕の記録、今後の修繕計画とそのための資金の積立等があらかじめ確認できるのは、中古マンションならでは。
とくに築30年前後のマンションの場合、外壁や配管の補修といった大規模修繕を経験しているはずです。
将来の建て替えの可能性も議論されているかもしれません。
そうした実態と照らし合わせて、毎月の管理費や修繕積立金額に納得いくか、判断できるのもメリットです。

1-4.新耐震基準!

1981年に耐震基準が新しくなりました。
新耐震基準は宮城県沖地震を受けて定められ、建物の倒壊を回避するだけでなく、建物内の人を守ることを目的としています。

◆中地震(震度5強程度)で構造体にダメージを負わない
◆大地震(震度6~7程度)で倒壊しない

実際に阪神淡路大震災や東日本大震災といった大規模地震においても、新耐震基準で建てられたマンションはほとんど倒壊していません(東京カンテイ)

そのマンションが新耐震か旧耐震かの分かれ目は、「建築確認を受けた日」が1981年6月1日以降かどうか。
2017年現在、築30年前後のマンションは新耐震である……と考えられるわけです。

もちろん、新耐震基準が定められる以前の建物でも、とくに堅牢に設計されているものはあります。
しかし「一目でわかる安全性の基準」として、新耐震は有効な判断材料です。

1-5.ゆとりある設計、瀟洒なデザイン!

いまより土地が潤沢にあった30年前は、たっぷりとした敷地に庭園をつくったり、広々としたエントランスをデザインしたりすることができました。
時は80年代。住まいにもスタイリッシュさが求められはじめた時代です。
装飾的なドアやバルコニー、ホテル仕様のエントランスホール……
ゆとりある設計と瀟洒なデザインは、資産価値の観点からいっても魅力的です。

マンションが「戸建てをもつまでの仮住まい」から、「ずっと住み続けるためのマイホーム」として考えられるようになったのもこの頃でした。
マンションの間取りに「生活動線」という視点が取り入れられるとともに、設備もハイスペック化。
ヴィンテージマンションの傑作「広尾ガーデンヒルズ」が完成したのも、まさに80年代半ばのこと。

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▲ヴィンテージマンションの傑作「広尾ガーデンヒルズ」

このようにメリットを挙げてみると、俄然魅力的に見えてくる≪アラサー≫マンション。
そうはいっても、新築や築浅に比べるとやっぱり不安がないではありません。
そこで、2章では≪アラサー≫マンションに感じる不安を具体的にとりあげていきたいと思います。

2.そうはいっても築古の不安……そこのトコロ大丈夫?

ここからは≪アラサー≫マンションに感じる不安を具体的にとりあげ、検証します。

2-1.安全性が不安……

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やはり30年前につくられた建物だけに、安全性を心配される方が多いでしょう。
「そもそも、マンションの寿命は何年なのか」ということがたびたび議論されます。

しかし、実はマンションの構造それ自体を守るコンクリートは、適切に手入れしていれば100年以上もちます。
他方、給排水やガス配管の耐用年数はおよそ30年ですが、こうした設備は老朽化したら修繕・交換で対応します。

とはいえ、予期せぬ災害によってマンションの構造がダメージを受ける場合もあります。なにしろ日本は地震大国。
また、災害に対する強さは立地も大きく影響します。

そのリスクを左右するカギとなるのが、上でも述べた「新耐震基準」です。
加えて地盤のしっかりした土地、水害に強い土地に建っていれば、たとえ旧耐震の建物でもダメージは最小限に抑えられます。

2-2.設備・仕様の古さが不安……

建設から30年経っていますから、どうしても設備は古くなりますし、そもそも仕様がイマドキではありません。
たっぷりの敷地にゆとりをもって設計されているのは≪アラサー≫物件ならではのよさですが、天井が低い、いま流行の間取りではないといった問題は無視できません。

しかし、部屋の設備や仕様はリフォーム・リノベーションによって一新できます。
とくに近年、もとの部屋を解体して間取り等を大胆に変えるリノベーションが注目されています。

また部屋の外、共用部分の設備や仕様に関しては、管理組合が対応することになります。
築30年となると、配管の交換や外壁の補修といった修繕が必要になってきます。
マンションの管理費・修繕積立金はこのための費用で、必要な修繕をおこなうために充分な費用が貯蓄されていることは、築古物件の場合とくに重要です。

2-3.住人のライフスタイルに馴染めるか不安……

中古マンションは新築と異なり、あらかじめそこで暮らしている方々がいます。
とくに築30年ともなれば、分譲当時から住んでいる方はその分年齢を重ねられ、若い入居者はお付き合いにもちょっと気をつかいますね。

「そこにどんな方が住んでいるのか」は、マンションのエントランスや共用部分のようすから窺うことができます。
たとえばどのうちもメールボックスにチラシが詰まっておらず、廊下に傘を放置していたり、玄関前に自転車を勝手に停めたりしていないマンションなら、住んでいる方のモラルが高いんだな……と想像できますね。

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▲廊下や共用部分は要チェック!

また、マンションによっては季節の催しをひらいている場合があります。そのようすや参加率等を管理組合にきいてみるのも、雰囲気をつかむうえで参考になります。

2-4.建て替えが不安……

国交省の報告によると、建て替えとなったマンションは平均築37年、取り壊しの場合は築46年。とはいえ、建て替えとなったマンションの多くが配管設備の修繕・交換ができない設計でした。

上で述べたとおり、マンションの構造それ自体を守るコンクリートの寿命は100年超。
つまり、配管設備の修繕が適切にできているマンションの場合、築30年なら計算上あと70年、建て替えの必要はない……といえるわけです。

ちなみに2016年4月現在、これまでに建て替えを完了したマンションは196件、準備中・実施中のマンションは34件(国土交通省)マンションストック戸数は約623万戸ですから、ほとんど実施されていないということです。

なお、マンションの建て替え・取り壊しには入居者の4/5以上の賛成が必要です。
費用負担や仮住まいをどうするかといった問題から、これだけの賛成を得るのは難しいですが、中には建て替えによって戸数が増え、その販売価格で費用をまかなうといった方法で成功しているケースもあります。
この場合、住民はタダで新しいマンションに住み替えられるというわけです。

2-5.ローンが組めるか不安……

住宅ローンの融資額は、物件の担保評価と、利用者の返済能力によって金融機関が判断します。
担保評価は立地や面積、物件の状態等によって決定しますが、やはり新築の方が有利です。
また、金融機関によっては築年数に応じて返済期間を短く設定している場合もあります。

とはいえ、最近は融資額や返済期間を決めるのに、担保評価より利用者の返済能力を重視する傾向が強いようです。

さらに、築25年以上の中古マンションは上で述べたとおりほぼ底値。
2015年現在、首都圏の築30年超の中古マンションの成約価格は平均1,572万円・坪単価91,9万円(東日本レインズ)
一方、新築は平均5,183万円・坪単価276,8万円(東京カンテイ)ですから、そもそも新築ほど融資を必要としません。

なお、住宅ローンを利用すると受けられる減税については注意が必要です。
築25年以上のマンションは「耐震基準適合証明を受けること」が要件となります。

2-6.アスベストがつかわれていないか不安……

アスベスト規制がはじまったのは1988年からで、使用が全面禁止されたのが1995年ですから、それ以前の建物はアスベストがつかわれている可能性があります。
アスベストの使用は、マンションの設計図書で確認できます。

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▲赤枠部分がアスベスト使用部分
(出典:http://www.asbestos-center.jp/symposium/2-3.html)

もしアスベストがつかわれていた場合、除去・封じ込め・囲い込み等の工事で対応します。
工事は管理組合が修繕積立金によっておこないますが、一定の要件で自治体の助成が受けられます(国土交通省)

このように、≪アラサー≫マンションだからこそ感じやすい不安をクリアできるかは、物件選びが重要です。
そこで3章では、物件選びのポイントをまとめていきたいと思います。

3.安心・安全!≪アラサー≫マンションの選び方

それでは、上でとりあげた不安をクリアできる≪アラサー≫マンションの選び方をまとめていきましょう。

3-1.安全面はここをチェック!

 □ 管理費や修繕積立金の滞納がない
 □ 新耐震基準である
 □ 地盤がしっかりしている
 □ ハザードマップで危険な区域から外れている

マンションの寿命は管理で決まります。
管理組合がきちんと機能しているかは、管理費・修繕積立金の貯金額や滞納額からみてとれます。管理組合の理事から活動実態を聞くのも良いでしょう。

また、災害対策として、耐震基準や立地(地盤・水害の有無)等も要チェックです。

3-2.設備はここをチェック!

 □ 配線・配管等設備の交換・修繕が適切にされている
 □ 大規模修繕の具体的・長期的な計画がある
 □ 修繕計画に対し、充分な資金の積み立てがある
 □ 必要な設備の交換・修繕が可能な設計である
 □ アスベストを使用していない

部屋の中の設備はリフォームやリノベーションで一新できますが、共用部分の設備は管理組合の管轄です。
たとえば給排水やガスの配管設備の耐用年数は約30年です。老朽化する前に交換・修繕されているか、これまでの修繕履歴と今後の計画を確認しましょう。

配線・配管の設計やアスベスト等有害物質の使用については、設計図書で確かめることができます。

3-3.自治管理の実態はここをチェック!

 □ メールボックスやエントランスがキレイに使用されている
 □ バルコニーや玄関ドアに破損や汚れがない
 □ 管理規約の内容が現状に則している
 □ 住民間のトラブルは管理組合が適切に処理している

マンションを住みよい状態に保ち、管理するのは住民自身。住民の管理に対する意識は、共用部分の状態にあらわれます。
とくに戸数が多いマンションでは、管理組合が充分に機能するために住民一人ひとりの協力が欠かせません。

3-4.もし建て替えの可能性がある場合は……ここをチェック!

 □ 具体的な建て替え計画がある(時期、費用、工期中の仮住まい)
 □ 計画内容に納得できる

建て替えの決定には入居者の4/5以上の賛成が必要です。
もし建て替えの話が出ている場合は、どこまで話がすすんでいるのかまず確認しましょう。
長い目でみれば、建て替えもまたマンションを維持・管理する方法の一つ。
しっかりと計画されているかは、マンションの管理の質を問う試金石でもあるのです。

このように、内覧にいって自分でチェックしたり、仲介業者に確認したりして、「これなら」と思う物件が見つかったら、いよいよ購入! となるわけですが……
ちょっと待ってください! その前に、いま一度資金計画を点検してみましょう。

4.いざ購入! の前に……その資金計画、ホントに大丈夫?

ここでは、購入前を決める前に、いま一度資金計画について点検しておきたいことをおさらいしてみます。

4-1.物件価格だけじゃない! 築30年マンションの購入費用

マンションの購入にかかる費用は物件価格ばかりではありません。
仲介手数料や税金といった諸費用がかかります(目安は物件価格の10%)
そして購入後は毎年、固定資産税や都市計画税といった税金がかかります。

資金計画を立てる際は、こうした費用の全体をとらえておくことが大切です(くわしくは別記事「初心者必読!中古マンション購入時の諸費用全網羅しました!」へ)

またリノベーションを希望する場合、工事費用の概算をあらかじめ把握しておくと、より安心ですね。

4-2.賢く活用! 住宅ローンでの購入はココにご注意

築古物件は新築と比較して、担保評価や返済期間を厳しく設定される傾向があります。
そして、気をつけたいのは住宅ローン減税を受けられる要件。
築25年以上のマンションは「耐震基準適合証明」を受ける必要があります。

さて、資金計画に問題がないことがわかったら、今度こそ購入を申し込みましょう!

中古マンションを買ってそのまま住む方、リフォーム済みの物件を買ってすぐ住む方ももちろんいらっしゃると思いますが、「リノベーションしたい!」と思って築30~35年の物件を選ばれる方も多いのではないでしょうか。
そこで、次からは≪アラサー≫マンションのリノベーションについて、メリットや注意したい点をお話します。

5.まるで新築? 築30年マンションがリノベーションで生まれ変わる!

近年、古くなった部屋の内装や設備を一新し、間取りも自由に変えられる「リノベーション」が注目されています。
とくに築25年を過ぎたマンションは安価な分、リフォームやリノベーションに予算をまわしやすいため、はじめから「リノベーションすること」を想定して物件選びをする方も多いのではないでしょうか。

リフォーム済み物件は内装もキレイですぐ住めるというメリットがありますが、リフォーム前の物件を買ってリノベーションするのは「理想の住まい」をつくる楽しみがありますね。

ここでは≪アラサー≫物件のリノベーションについて、メリットや注意したい点をお話します。

5-1.リノベーションで何ができるの?

リノベーションは古くなった内装や設備を交換・修繕するだけでなく、間取りやデザインを自由に変えたり、性能を向上させたりすることができます。
つまりもとの部屋をいったん解体し、そこに全く新しい部屋をつくっていくことができるのです。

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ひかリノベのリノベーション事例より

ただし、玄関ドアやバルコニーは共用部分にあたるため、変えることができません。
マンションの規約によって、床や壁の部材が制限される場合もあります。

また、水回りの移動はPS(パイプスペース)の位置にご注意!
PSとは、給排水配管をまとめて納めている空間のこと。これは動かすことができません。
したがってキッチンやトイレといった水回りは、PSからあまり離れたところには移動できないのです。

なお、リノベーション工事をおこなうには他の住民の承諾が必要です。
規約を確認し、リノベーション業者と工事内容をよく相談して、ご近所の迷惑にならないようにしましょう。

5-2.築30年目のリノベーション、気をつけたい点は……

30年前に建てられたマンションは現在と仕様が異なる箇所も多いのです。
代表的なのは、天井の低さと防音・断熱性能。

天井の低さ

築古物件は新築に比べて天井が低い場合が多いのですが、天井裏に配線・配管を通すため、天井高は劇的には変えられません。
物件選びの段階で、圧迫感がないか確認しておきましょう。

防音・断熱性能

やはり新築に比べると充実していない場合が多いのですが、こちらはリノベーションで対応可能です。
壁や床の薄さは遮音材・断熱材の使用でカバーできます。
窓ガラスやサッシは共用部分になりますから、たとえばシングルガラスをペアガラスに変更したいという場合、まずは管理組合にかけあってみましょう。

5-3.住宅ローンでリノベーション費用も借りられる?

大がかりなリノベーションはその分費用もかさみますが、マンションを買ってリノベーションする場合、住宅ローンにリノベーション費用も組み込むことができます。
そのため、マンション購入の時点でリノベーション費用の概算がわかると便利です。

リノベーション費用を対象とした専門ローンもありますが(リフォームローン)住宅ローンを利用した方が金利が安い・減税があるといったメリットがあります。

 

以上、「いま≪アラサー≫マンションが選ばれている理由」「築30年マンションは本当に≪買い≫なのか」を検証してきましたが、いかがでしたか?

安価で好立地、たっぷりとした敷地にゆとりある設計が魅力の≪アラサー≫マンション。
その実態を知るまでは、築古のイメージから漠然と不安がありましたが、こうしてメリット・デメリットを整理してみると、やはりいま注目されているワケがわかります。

築古の強みを生かし、安全性や設備の古さといった不安を解消するのは、物件の選び方次第。

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