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マンションのメリット・デメリット~一戸建てとどこがどう違う?

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マイホーム購入でまず悩むのは「マンション」と「一戸建て」のどちらを選ぶかではないでしょうか?

マイホームといえば一戸建て、マンションやアパートなど集合住宅は若い頃の仮住まい、という意識をお持ちの方もまだまだいらっしゃいますが、マンションにはマンションなりの、いろいろなメリットがあります。
逆に、デメリットだと感じられてしまう点だってあります。

今回は、マイホームを購入するという視点から、マンションのメリット・デメリットをご紹介しましょう。

2016/3/30初出⇒2019/11/28更新

暮らしから考えるマンションのメリット

住まいは暮らしの場。住宅のかたちが変われば、暮らし方も変わってきます。
まずはマンションに暮らすことに、どんなメリットがあるのかを探ってみましょう。

立地が良い

生活は住まいの中だけで完結するわけではありません。
仕事や学校、買い物、趣味・娯楽など、わたしたちは住まいの外でもさまざまな活動をしています。

職場までのアクセスがいい、最寄り駅に特急や急行が停車する、学校・保育園、病院が近くにある、スーパーやコンビニが多い――立地が良いと、生活の利便性がぐんと向上しますよね。

一般的な傾向として、マンションは都心部や駅近の物件も多く、好立地の住まいを手に入れやすいと言えます。

近年は、立地を理由としてマンションを選択する人が増えています。国土交通省の「住宅市場動向調査」によると、マンション購入者の6割から7割の人が「立地環境が良かったから」マンションにしたと回答。一戸建てに比べると、立地を理由にした割合が2割から3割は高くなっています。

出典:国土交通省「平成30年度 住宅市場動向調査~結果の概要(抜粋)~」

出典:国土交通省「平成30年度 住宅市場動向調査~結果の概要(抜粋)~」 (https://www.mlit.go.jp/common/001287760.pdf

立地条件のいい地域は地価も高くなるので、専有する土地が広い一戸建てに比べ、マンションは割安な価格で購入することができます

また、都市部は防耐火の制限なども厳しいため、木造の一戸建てがNGな地域も。そもそも「好立地で一戸建て」のハードルは高いのです。

セキュリティが充実している

共用部の防犯カメラやオートロックなど、初めから対策が取られていて、防犯性が高い物件が多いのは、マンションならではのメリットでしょう。

管理者が常駐していて、共用玄関(エントランス)から入ってくる人を監視していたり、夜間の見回りを行っている物件も存在しますし、警備会社と契約して24時間の警備体制を敷いているマンションも増えています。
姿を見られたくない侵入者にとっては居心地が悪いでしょうが、住民の立場からすれば安心感がありますよね。

一戸建てだってもちろん防犯カメラを付けたり、セキュリティシステムを導入することはできますが、その分の費用を別途負担しなくてはいけません。

また、モニター付きのインターフォンや、宅配ボックスなど、近年普及している設備は、利便性を高めると同時に、防犯性の向上に一役買っています。
住民に紛れたり、宅配業者を装って侵入してくる不審者を完全に防ぐことは不可能ですが、これらの設備があれば、不用意にドアを開けて危険に遭遇してしまうリスクを減らすことができるでしょう。

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さらに、中・高層階の部屋なら、外から侵入することは難しくなるので、空き巣にも狙われにくくなるでしょう。
建物の造り自体が、一種のセキュリティにもなっているというわけですね。

共用施設・設備がある

マンションには、住民が利用できる共用の施設や設備が備わっています。

便利な共用施設・設備の代表格と言えば、まずは敷地内のゴミ捨て場でしょう。
24時間いつでもゴミを出すことができ、朝忙しいとき、あるいは雨の日にわざわざ外まで持っていく必要がなくなったり、収集日まで部屋の中に貯めざるをえず、不衛生で邪魔になる、なんてこともなくなります。

先ほど防犯のところで取り上げた宅配ボックスも、生活の利便性を高めてくれますね。

「ゲストルーム」も、マンション特有の施設です。
例えば、遠方の親が遊びにやってきた、なんて時も、ゲストルームに泊まってもらえば、部屋を片付けたり、寝具を用意したり、わざわざホテルを予約する必要はありません。利用にはお金がかかることが多いですが、一泊数千円程度なので、ホテルよりもお得です。

グレードの高いマンションともなれば、スポーツジムやフィットネスクラブ、プールがあったり、管理人とは別に、住民の生活をサポートする「コンシェルジュ」と呼ばれる人がいたりと、まるでホテルのような施設・サービスを完備している物件も。

住戸がワンフロア

メゾネット式(内階段があり2層に分かれている)やロフト付きの物件を除けば、マンションの専有部分はワンフロアが基本。
2階建て以上が主流(平屋も存在しますが)の一戸建てと、マンションが大きく異なる部分のひとつです。

若い時は苦にならない階段の上り下りも、歳を重ねるときつく感じられたりするもの。近年の新築マンションは、室内の段差がないフルフラットフロアが主流になってきているので、バリアフリーの観点からすると、マンションはとても安全な空間を作りやすいと言えるでしょう。

あるいは、住戸内の動線を考えてみても、垂直がなく水平のラインだけなのでシンプル。家事のために1階と2階を行き来するわずらわしさとも無縁ですね。

気密性が高い

マンションと一戸建ての違い、というより、鉄筋コンクリート造と木造の違いになりますが、コンクリートで一体的に躯体を造るマンションは、躯体にすき間ができにくく、気密性が高くなります。

気密性が高いと、外気が室内に入りにくく、室内の空気も外に漏れにくくなり、冷暖房の効きが良くなります。
室内の温度も安定するし、光熱費も安くなります。

2003年の建築基準法改正によって、機械で室内の空気を入れ替える24時間換気システムの設置が、全ての住宅に義務付けられているため、新しいマンションであれば、汚れた空気が室内にこもってしまうという心配もありません。

眺望や採光、通風が良い

中・高層階の住戸なら、よほどビルやマンションが密集しているような地域でもない限り、低層の住宅に比べ窓からの眺めもよく、日当たりや通風の面でも優れています。
外から覗かれる可能性も、高層になるほど小さくなるので、プライバシーが侵害されにくいこともメリットです。

マンションは資産価値も高い

購入した住宅は、あなたの資産という意味も持ちます。

30年以上の住宅ローンを組むことも珍しくない、とても高価な買い物であり、長い間使われるものですから、できるだけ価値の高い住まいを手に入れたいものですね。

マンションには、実は資産性に優れているという一面もあるのです。

耐用年数が長い

税法上、どれだけの期間利用することができるのかを表す「法定耐用年数」という概念があります。

年数は構造や用途(住宅、店舗、事務所など使い方の区分)によって変わりますが、用途が住宅だとすると、木造は22年に対し、鉄筋コンクリート造は47年です。
簡単に言うと、木造住宅は築23年以上で、税法上の価値はゼロになってしまいますが、鉄筋コンクリート造のマンションは、築50年近くになるまで価値があるとみなされるということです。

この概念はあくまでも法律上のものですが、マンションが資産として高く評価される理由にもなっているのです。

将来、売却や賃貸がしやすい

マンションは、設計の段階では誰が入居するかわからないので、普遍性のある間取りや仕様になっているのが一般的です。
そのため、どんな人にとっても住みやすい住宅になっているので、市場での競争力も高く、売ったり貸したりしやすいのです。

戸建の注文住宅は、設計の自由度も高く、自分の好きなように建てられますが、あなたにとって都合がよくても、他の家族には住みにくいものになってしまう可能性もあるので、中古市場では売れにくいという側面もあるようです。

仮に、昔風の間取りで現代的なライフスタイルには合わない、ファミリー向けだった物件に単身で住む、というケースでも、鉄筋コンクリー造なら、間取りから変えてしまうようなリフォーム・リノベーションも比較的かんたん。
木造の一戸建てだと、構造上撤去できない柱や壁があり、間取りの変更には制約が出てしまうこともあります。

さらに初めに述べた、立地の良さも売りやすさ、貸しやすさを高める要因になります。

維持管理がきちんと実行される

共用部の掃除や点検・メンテナンス、建物そのものの修繕などは管理組合の役割です。
(実際に修繕計画をまとめたり、作業するのは、委託を受けた管理会社など専門の人が行うことがほとんどです)

一戸建ては、居住者が自分で家の周りを掃除したり、リフォームの手配をしなくてはならないのに対して、マンションなら住民がするのは、自分が所有する専有部のことだけ。日常の負担は少なくて済みます。

さらに、マンション管理のプロが適切に実行してくれるので、マンション全体の環境を良好に保ちやすく、資産価値の評価にもつながりやすいのです。
どんなにお金をかけて、立派に造った建物でも、メンテナンスやリフォームをしないままで傷みがひどかったり、汚れたままでは、わざわざ買う気は起きませんよね。

デメリットになるのはどこ?

メリットがあればデメリットもあるのは当然。マンションには、いったいどんなデメリットがあるのでしょうか?

管理費・修繕積立金が必要

マンション特有の出費として、「管理費」「修繕積立金」があります。

管理組合と管理会社によって維持管理が行われることは、先ほど説明した通りですが、その費用として、住民は毎月、管理組合にお金を支払わなくてはいけません。
管理組合は、住民から徴収したお金で管理会社に費用を支払ったり、いずれ行われる大規模修繕の費用を貯めておくのです。

マンションによって違いはありますが、管理費・修繕積立金を合わせて、月2万円から3万円が相場といったところ。
一戸建てなら住宅ローンの月々の返済額だけで済むところを、マンションはプラス2~3万円かかることを考慮しておかなくてはなりません。

管理費、修繕積立金を負担することで、維持管理の負担がなかったり、良好な環境を手に入れられるわけなので、メリットとコインの裏表のようなものではあるのですが、経済的にはデメリットと言えるかもしれません。

駐車場代がかかる

マイカーをお持ちの方には欠かせない駐車場。
一戸建てなら、敷地内に駐車場を作れば自由に使えますが、マンションの駐車場は共用施設とはいえ、利用にはお金がかかることがほとんど。

そのうえ、部屋と駐車場が離れてしまったり、機械式駐車場で車の大きさなどが制限されてしまうこともあります。

音やプライバシーのトラブルが起きやすい

マンションは複数の住戸が隣り合っているので、時には隣や上下階に自分たちの生活音が聞こえてしまったり、逆に隣や上階からの音に悩まされる事態も起こります。

テレビや洗濯機、掃除機の音、あるいは子どもの声や足音など、生活していれば音は出てしまうものですが、自分は気にならなくても他人にとっては耐えがたいこともあります。逆も然りです。

住民同士、音を原因としてトラブルに発展することは以前から多く、国土交通省の「マンション総合調査」(2018年度)では、違法駐車や駐輪、ペットを抑えて「生活音」によるトラブルが最多となっています。

出典:国土交通省「平成30年度マンション総合調査」

出典:国土交通省「平成30年度マンション総合調査」 (http://www.mlit.go.jp/common/001287570.pdf

特に、小さいお子様がいらっしゃるご家庭だったり、仕事で帰りが遅くなりやすい方にとっては、ストレスを感じやすい環境かもしれません。

また、「お隣は、平日の〇時から×時までは、家にいない」など、生活音からあなたの生活のリズムや習慣がご近所に伝わってしまうことも考えられます。

リフォーム・リノベーションに制限がある

マンションで自由にリフォーム・リノベーションができるのは、専有部、つまり室内のみなのは、多くの方がご存知でしょう。

しかし、窓やベランダ・バルコニーは、実は共有部として扱われるので、勝手にサッシやガラスを交換したりすることはできません。
断熱性を高めるには、内窓(インナーサッシ)の設置に限られるなど、思った通りのリフォーム・リノベーションができない可能性もあります。

管理規約がある

多くの人が住むマンションでは、住民同士のトラブルを防ぐため、管理組合が管理規約を定めています。

「飼育できるペットは〇〇まで」、「楽器は〇時から×時まで禁止」など、やってはいけないことが細かく定められているので、きゅうくつさを感じる方もいらっしゃるかも……?

「一戸建てがお得」は本当?

「マンションは管理費、修繕積立金がかかるから、一戸建てのほうが割安だ」。そういう意見を耳にすることがあります。
確かに、月々の出費で見れば、マンションはローンの月々の返済以上にお金がかかるのは事実です。

しかし、長い目で見れば、マンションは一戸建て以上にお金がかかるというのは間違いです。

どんな建物も時間が経てば多かれ少なかれ劣化していき、修繕やリフォームが必要になるときがやってきますし、そうなればお金が必要になります。

マンションは、管理組合が、住民から集めた管理費や修繕積立金でメンテナンスや修繕を行いますが、一戸建てはリフォームするかどうかを決めるのは所有者。
しない、という決断もありですが、不具合を放置すれば劣化が進み、取り返しのつかない事態になる可能性もあります。建て替えしか手段がない、となってしまえば、費用はリフォームの比ではありません。

維持管理が確実に実行される、という点では、マンションのほうがリスクが低いと言えます。

暮らしの変化にも柔軟に対応できるのはマンション

ライフスタイルは、環境の変化や歳を重ねることで変わっていくものです。で引っ越しを余儀なくされたり、親の介護といった理由で地元に戻ることもあり得るでしょう。
そうなると「今の住まいをどうするか?」という問題が発生します。

立地や、売却・賃貸がしやすいのが特徴のマンションなら、リセールバリューは当然高くなるので、それなりの価格で売却して、次の住まいの資金を作ることもできます。
いずれ戻る予定があるなら賃貸すれば、あなたの資産を有効活用して、家賃収入を得ることだってできるでしょう。

一戸建てだって売却や賃貸はできますが、立地条件が不利だったりすると住宅の需要も少なく、買い手や借り手が思うようにつかないという可能性もあります。
劣化が進んでいると、価格も高くはつけられませんね。

まとめ

今回はマンションのメリットを中心にご説明しましたが、デメリットの方が自分たちの生活に影響がある、と感じる方もいらっしゃるでしょう。

都心より郊外で暮らしたい、とか、子どもをのびのびと育てたい、あるいは自分と家族のプライバシーを重視したいのなら、マンションよりは一戸建てがベターでしょう。

マンションは、日々の暮らしの負担はなるべく軽減したいシングル世帯やDINKS、セカンドライフ世代などにおすすめ。
転勤の可能性がある、Uターンを考えているような方も、マンションを選択肢に入れてみましょう。

メリット・デメリットと、ご自身や家族のライフスタイル、人生設計を比較して、あなたに合ったマイホームを手に入れてくださいね。


【記事監修】櫨元宏(宅地建物取引士)

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宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザーの有資格者。中古リノベから注文住宅まで、13年間におよぶ建築業界での営業経験をもつ。プライベートでは料理をこよなく愛する一面も(クックパッドにてレシピ公開中!)「食と住は生活の“根っこ”だと思います。キッチンへのこだわりを口にされるお客様は非常に多いです。一方で水廻りのリフォームは、物件によって制約も生じやすい部分。知識と経験をもとに『リノベ向き物件』をご紹介します」


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