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リバースモーゲージとは?中古やリフォームにも使える?

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所有している住宅を担保にして融資を受けることを「リバースモーゲージ」といいます。

毎月の返済は利子のみ。通常の住宅ローンよりも経済的な負担が小さくなることから、定年退職後、年金収入で生活する高齢者が老後資金や、住宅購入資金を調達する手段として注目を集めています。言葉は聞いたことがある、という方も多いのではないかと思います。

第二の人生を送るにあたって、新たな住まいを探している方もいらっしゃるはず。セカンドライフの住まいを考える際、見逃せないリバースモーゲージについてご紹介しましょう。

1.リバースモーゲージとは?どんな仕組み?

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関などからお金を借りることを指します(「モーゲージ」は抵当権や担保という意味)。
自宅は所有しているが年金だけでは収入が心もとない、高齢者などを対象にした融資制度です。銀行が提供するもののほか、地方自治体や福祉協議会が実施するものもあります。

例えば住宅ローンを組んだら、借入金と返済期間から月の返済額をいくらと決めて、元本+利子を返済していきますが、リバースモーゲージの場合、月々の返済は利子だけ。
元本は、借入者が亡くなった際、担保となっている不動産を売却して返済する、という仕組みです。なお、生存中の繰上返済や、相続人による現金一括返済も可能です。

最近では、住宅金融支援機構「リ・バース60」など、リバースモーゲージ型住宅ローンも増えています。
基本的なフローは同じで、これから購入する住宅を担保にしてお金を借り、毎月の返済は利子のみです。

出典:住宅金融支援機構「リ・バース60」 (https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/info/yushihoken_revmo/index.html)

出典:住宅金融支援機構「リ・バース60」 (https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/info/yushihoken_revmo/index.html

ただし、通常のリバースモーゲージは、医療費、老後の生活、住宅購入やリフォームなど資金使途は自由(公的機関は制限あり)ですが、リバースモーゲージ型住宅ローンは、あくまで住宅ローンなので住宅購入資金としてしか使えません。

単にリバースモーゲージといったときは、所有している住宅を担保にするので、リバースモーゲージ型住宅ローンとは、厳密には異なるのですが、ひとまとめに扱われることも多いようです。

リバースモーゲージを利用するための要件

住宅ローンを組むときに審査を受けるように、リバースモーゲージを利用するにも審査があります。

審査を通るための第一の条件は、年齢。大抵の金融機関は、申し込みの時点で満55歳以上、もしくは60歳以上を利用の条件にしています。配偶者がいる場合、配偶者の年齢も50歳以上であることが必要です。

年収も、年金など一定額の収入があることが条件となります。基本的には120万円以上としているところが多いようです。
これらの条件は、数字こそ違いますが、通常の住宅ローンと同じですね。

また、住宅は最終的に売却されることが前提になるので、他に抵当権が設定されていると融資は受けられません。
さらに、住宅の形態にも制限を設けている金融機関がほとんど。日本では、建物の価値が評価されにくいため、マンションは不可、土地付きの一戸建てを所有していないと利用できません。
新しい、立地が良いなど、資産価値の高いマンションなら対象としている銀行もありますし、リバースモーゲージ型住宅ローンなら、マンションの購入も対象になります

融資額は、物件の評価額によって変わります。評価方法は金融機関によってまちまちですが、評価額イコール融資限度額、とはなりません。
評価額の50%から70%が、融資限度額の目安となります。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージ最大のメリットは、自宅を売却せずに済むので、今の住まいにそのまま住み続けられること。
売却すればまとまった現金収入が得られますが、その後の住まいを探さなければなりません。しかし、リバースモーゲージなら、高齢でも融資を受けられますし、今後の住まいについても心配は無用です。

月々の支払いも、基本的には利息だけ。通常の住宅ローンに比べ、返済の負担は軽くなるのも、リバースモーゲージの特徴です。
利息を、元本の返済と一括で支払う返済方法もあり、これならさらに負担は軽減されます。

若い頃購入した住宅のローンがまだ残っていて、定年後も返済を続けなくてはいけない方は、リバースモーゲージ型住宅ローンへの借り換えで、定年後の返済を楽にできます。

持ち家には将来、相続の問題が発生します。
既に子どもが独立していて、自分たちとは別に住まいを構えていたりすると「自分が死んだあとはどうすればいいのか」、「家を残すことが子どもたちの負担になるのでは」と悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

その点、リバースモーゲージなら、元本返済のため、住宅は最終的に売却されるので、金銭面も含めて、相続する側の負担はかなり小さくなります。
売却価格が返済額を上回れば、子どもがその分の現金を受け取れます。
(相続税や所得税が発生するケースがあります。税理士や銀行にご相談ください)

リバースモーゲージのデメリット、リスク

ここで、デメリットやリスクについても目を向けてみましょう。

ここまで、「元本は担保となる住宅を売却して返済」と繰り返し書いてきましたが、実はちょっと注意が必要な部分です。

住宅の不動産評価は変化していくもの。銀行も、数年に一度は評価を見直し、融資限度額をその都度変更します。その際、これまでに融資した金額が、新たに設定された限度額を超えた場合、その差額、または元本全額を返済するよう求められることがあります。

相続人に、残高の支払いという負担が残ることもあります。利用には、推定相続人全員の同意が必要になるので、子どもの理解が得られず、利用できない人も存在するようです。
(返済額と売却額の差額を、相続人が支払う必要のない「ノンリコース型」のローンも存在します)

また、リバースモーゲージには固定金利タイプはなく、変動金利が原則。月々の返済は利息分だけ、といっても、金利が急に上昇したりすれば家計を圧迫する可能性もあります。

最近では「人生100年」などと言われるように、平均寿命は長くなる一方ですが、実は「長生き」も、リバースモーゲージの利用にあたってはリスクになるのです。
長生きするほど借入額も多くなりがちで、途中で借り入れが融資限度額に達してしまうこともあるからです。

資産を活用して、老後の経済的な余裕を得られるリバースモーゲージですが、特徴をよく理解しておかないと、思わぬトラブルにぶつかることもあります。
デメリットやリスクも、事前にしっかり把握したうえで、計画的に利用しましょう。

中古でも利用できる?注意点は?

リバースモーゲージ型住宅ローンは、これから購入する、建てる住宅が持ち家であれば融資を受けられます。
新築、建て替え、そして中古住宅の購入ももちろんOKです。

中古住宅の購入に際してリバースモーゲージを利用する場合、その住宅が新耐震基準に適合している(1981年6月以降に建てられている)ことが必要です。

リフォームでも使える?条件は?

リバースモーゲージで借り入れたお金を、リフォームの費用に充当するのも可能です。
中古住宅と同じく、リフォームする住宅が新耐震基準に合致している、もしくはリフォーム後の耐震性が新耐震基準に達することが条件になります。

リフォームした住宅は、親族に賃貸したり、3年以内の定期借家契約とすれば第三者への賃貸もできます。
借入金は、サービス付き高齢者住宅(サ高住)の入居一時金にも充てられるので、賃料収入を得られる可能性も広がります。

生活の基盤である住まいとお金、両方を同時に解決できる可能性を秘めているリバースモーゲージ。
第二の人生を過ごすための住まいをお探しなら、一度利用をご検討してみてはいかがでしょうか。


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