【マンションVS一戸建て】真に「お得」なのはどっち?

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そろそろマイホームを……と考え始めたとき、まず行き当たるのは「マンションと一戸建て、どちらにしようか?」という問題ではないでしょうか?

どちらもそれぞれ捨てがたい魅力があり、つい迷ってしまいますが、ベストな選択は暮らし方や価値観によって変わります。
マンションがいいという人もいれば、一戸建てがぴったりな人もいるでしょう。

マンションライフと一戸建て生活、違いはいったいどこにあるのか?マイホーム選びに迷う方々のために、それぞれの特徴を徹底的に比較しながら解説します。

2016/5/31初出⇒2019/11/4更新

マンションと一戸建て それぞれのメリット・デメリット

何よりも大切なのは、住まいが自分たちにとって暮らしやすい空間かどうかです。

もちろん、年齢や家族構成、お仕事、ライフスタイルによって「暮らしやすい」の形は十人十色。
マンション、一戸建て、それぞれメリットもあればデメリットもあります。自分の暮らしにはどちらが合うのかを考えてみましょう。

マンションの特徴

マンションの大きな利点として、共用部の管理防犯性の高さがまず挙げられます。

共用廊下やエントランスは、管理会社が掃除してくれますし、エレベーターや消防設備など居住者の安全に関わる設備の点検・整備も、心配は無用です。
24時間いつでもごみを出せるよう、設備を整えているマンションも増えているので、生活の利便性もぐんと向上するでしょう。

オートロックのマンションなら、不審者の侵入リスクをかなり低減できます。近年普及が進む宅配ボックスも、不審者の侵入を防ぐのに有効な手段ですね。
さらに、各所に設置されている防犯カメラや管理者の見回り、そして他の居住者など人目も多いので、例え空き巣などが入り込んでも、犯行に及びにくい空間でもあるのです。

マンションの住戸は、基本的にワンフロアなので、同じ面積でも一戸建てに比べ有効な床面積が増えます。家事動線もシンプルで、バリアフリー化への対応もかんたん。

また、中・高層階の住戸なら、採光や風通し、眺望も良好です。窓から空き巣に入られたりするリスクも大幅に下がります。

逆にデメリットとなるのは、前述したように修繕積立金・管理費、駐車場代など金銭的な負担が発生すること。
管理の手間や労力がないぶん、その対価はどうしても支払わなくてはなりません。

住民同士のコミュニティが希薄になりやすいのも、マンションにありがちな光景です。
子育て世帯が多く、子ども同士のつき合いを通じた交流が増える、とか、管理組合がコミュニティ形成に熱心という場合を除くと、隣人であっても没交渉というケースも少なくないようです。

マンションのメリット・デメリット

メリット

・管理の負担がない
・防犯性が高い
・住戸がワンフロアで広く使える
・採光や風通し、眺望がよい

デメリット

・修繕積立金や管理費など支出が多い
・住民のコミュニティが形成されにくい

一戸建ての特徴

一戸建てのメリットは、何と言っても広さです。一戸建ての主流は2階建て、時には3階建てもありますから、当然より広い床面積を確保できます。

価格の比較でも使った東京カンテイの調査結果から、平均的な広さ(マンションは専有面積、一戸建ては建物面積)を見ると、マンションは新築63.39㎡・中古60.95㎡に対し、一戸建ては新築98.3㎡・中古101.3㎡。
一戸建てのほうが、同じ値段で広い住まいを得やすいということになりますね。

マンションのように、住戸同士が密着しているわけではないので、近隣に音が響きにくいのも一戸建てならではの特長。
小さいお子さんが走り回ったり、楽器を弾いたりしても、隣近所のことを心配する必要はほとんどありません。

管理規約もありません。ペットを飼ったり、事務所として使ったりしても大丈夫。リフォーム・リノベーションも、自由に行うことができます。

それでは、一戸建てのデメリットとはどんな部分でしょうか?

一戸建ては、管理費や修繕積立金の負担がない分、所有者の自己責任で維持管理を行っていかなくてはなりません。庭のお手入れや、周辺の掃除もしなくてはいけませんね。
定期的な点検、メンテナンスを行ってくれるハウスメーカー・工務店もありますが、費用はその都度自分で用意しなくてはいけません。かといって放置しておくと、大規模な修繕が必要な事態に発展してしまい、予想外の出費を強いられてしまうかもしれません。

マンションに比べ防犯性が低くなってしまうのも、一戸建てならではの弱点です。ちょっと庭にでも入り込んでしまえば、人目にもつきにくくなってしまいますよね。
雨戸やシャッター、防犯カメラやセキュリティシステムを導入しようにもコストがかかります。

また、2階建て以上となると、階段の存在がネックになることも。
1階に洗濯機があるけど、干すのは2階のベランダ――そんな家では家事の効率も低下しがちですし、歳をとって階段の昇り降りが大変になることも考えられます。

一戸建てのメリット・デメリット

メリット

・面積が広い
・隣家に音が伝わりにくい
・管理規約に縛られない(ペットの飼育など)
・リフォームやリノベーションが自由にできる

デメリット

・維持管理は自己責任
・防犯性がやや低い
・階段が家事のさまたげや身体的な負担になる

購入費用がお安いのはどっち?

次に誰もが気になるお金、つまり物件の価格で比較してみましょう。

東京カンテイの調査によると、2018年の首都圏におけるマンション1戸当たりの平均価格は、新築5592万円・中古3348万円。
それに対し、一戸建て(木造)は新築4069万円・中古3485万円でした。

新築は約1500万円の差がありますが、中古ならほぼ同程度の価格です。新築にこだわるなら、一戸建てのほうがお得と言えます。

「購入費用で比較」結論は……

  • 新築なら一戸建てよりマンションのほうが高価
  • 中古はマンション、一戸建てで大きな価格差はない

資産価値が高いのはどっち?

人生、何があるかわかりません。転勤や故郷へのUターン、家族構成の変化などで、今の住まいを手放さなくてはならない場面に遭遇することもあるでしょう。
まだ住宅ローンが残っている状態で売らなくてはいけないかもしれません。そうなったら、少しでも高く売却したいですよね。

ここでは、売却のしやすさ、資産価値(リセールバリュー)でマンションと一戸建てを比べてみましょう。

マンションは、設計の段階ではどんな人が入居するかわからないため、外観も間取り・内装も、万人受けするデザインになることが多いです。
言い換えれば、消費者のニーズを満たしやすいということ。年代による流行などはあるにせよ、新たな買い手が付きやすいと言えます。

一方、一戸建て、特に注文住宅は自由度が高く、自分や家族のライフスタイルにマッチした家を造りやすいのですが、「Aさんにとっては最高の家だけど、Bさん一家には住みづらい家」になったりすることも。

土地が資産価値を左右する

「土地」も一緒に手に入れられるのが、一戸建ての大きな強みです。

現在の日本の不動産評価では、木造の一戸建ては約20年で価値がほぼゼロになってしまいます。マンションも、一戸建てほど早くはないものの、時間が経つにつれ建物の価値は下がっていきます。

国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状市場の現状」

出典:国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状市場の現状」 (http://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf

建物は経年によって価値が下がりますが、土地の価値は変わらず残ります。
長期的な視点で考えると、1住戸当たりの土地所有面積が狭いマンションよりも、一戸建てのほうが資産価値が高いということになります。

一方で、マンションには「立地」という武器があります。

都市部で、交通の利便性もいいエリアでは、一戸建てよりもマンションのほうが圧倒的に多いですよね。当然、地価も高い傾向にあります。
一戸建ては、土地に余裕のある郊外や地方に多いので、広さや環境の良さを重視する人にとっては魅力的でしょうが、通勤時間を短くしたい、暮らしの利便性が欲しいという人にはあまり響かないでしょう。地価も安く、面積は広いがそれほどの額にはならないことも考えられます。

「資産価値で比較」結論は……

  • 普遍性を持つマンションは買い手が付きやすい
  • 敷地の広い一戸建ては土地の価値が物件の資産価値を決める
  • 狭くても好立地のマンションは資産価値も高い

住み続けるためのコストを比べると?

時間が経てば、どんな住まいも劣化していきます。住み続けるためには、修繕や機器の交換、リフォーム費用など、維持管理のためのお金も必要です。

マンションの場合、管理組合が修繕積立金や管理費を徴収し、共用部の維持管理や補修工事に充てます。組合によって多少の差はありますが、積立金、管理費の合計は平均で2万円から3万円ほど。車をお持ちなら、駐車場代も必要ですね。
新築マンションでは、初めは積立金の額を抑え、時間が経つごとに値上げしていくこともあります。

最近増えているタワーマンションでは、修繕工事のコストが高くなるため、4万円から5万円と高額になる傾向があります。固定資産税も、一般的なマンションや一戸建てに比べると高額です。

一方、一戸建てには修繕積立金や管理費、駐車場代を納める必要はありません。それだけ見れば、マンションよりもお得だとは言えるでしょう。

一戸建てのリフォーム費用には大きな幅

しかし、一戸建てでも経年劣化や設備機器の老朽化が発生しないはずはないので、点検やリフォーム、機器の交換が必要になったとき、その費用はご自身で用意する必要があります。

マンションでも専有部の維持管理、リフォーム費用は自分で調達しなくてはなりませんが、対象が1住戸に限定されるので、一戸建てに比べると費用感が把握しやすい(スケルトンリフォームの場合、1㎡あたり10万円~15万円)のです。

対して一戸建ては、屋根、外装から構造、内装、設備に至るまで、全てのリフォームをご自身で手配しなくてはなりません
しかも、数百万円はかかる断熱・耐震改修や増築から、数万円で済むようなものまで規模もさまざま。マンションに比べ、費用感が掴みにくいのです。

場合によっては、マンション以上にお金がかかる可能性もあります。

一戸建てには、自分でリフォームのタイミングや内容を決めやすい側面もあります。
「今は余裕があるから、ここも一緒に直してしまおう」とか、「もう歳も歳だから、どうしても修繕が必要な部分だけにしよう」など、家計やライフプランに合わせていけるのはひとつのメリットと言えるかもしれません。

「>住み続けるためのコストで比較」結論は……

  • マンションは修繕積立金、管理費など月々の負担は増える
  • 一戸建ては、必要なリフォームの手配や、資金の調達をその都度しなくてはならない
  • トータルでかかるコストは、一戸建てがマンションを上回る可能性も
  • 自分や家族の事情に合わせてリフォームしやすいのは一戸建て

まとめ

マンション、一戸建てそれぞれの特長をご紹介しましたが、ここに挙げたのはあくまで一部分にすぎません。
ここでメリットとして紹介したことであっても、ある方にとってはデメリットに感じられるかもしれません。

その家に住むのは、あなたとご家族。第一に考えるべきは、あなたとご家族の暮らしにマッチした住まいかどうかです。

例えば、シングルの方やDINKS(共働きで、子どものいない夫婦・カップル)なら、職場に近く、交通や生活の利便性が高い都心で、管理のサポートが手厚いマンションがいいかもしれません。

子育て真っ最中のご家族なら、子どもがのびのびと過ごせ、近くに大きな公園があるなど環境も良い郊外の一戸建てを選ぶのもいいでしょう。

子どもが独立し、ゆっくり夫婦水入らずで暮らそうというセカンドライフ世代の方の中には、夫婦2人の生活に合った、小規模な住まいを求める方もいらっしゃいます。
もちろん一戸建てでもいいのですが、健康や体力のことを考えると、ワンフロアで病院や買い物に行くのも楽な、市街地のマンションをおすすめしたいところです。

最終的には、ご自身で判断していただくほかはありませんが、住まいに何を求めているのかを、あらかじめ明確にしておくことが重要です。

通勤に便利なところ、子育てのしやすさ、将来も高く売却できそうなところ――今のライフスタイルだけではなく、今後の人生に起こり得ることもよく考えたうえで、優先順位を付けていけば、おのずとあなたが理想とする住まいの形が見えてくるでしょう。


【記事監修】坂田 皓基(ひかリノベ五反田コーディネーター )

宅地建物取引士。関東県内でマンション、戸建てを合わせて100件以上の不動産取引に従事。「お客様の希望を最大限に叶える家探し」をモットーに、リノベーション向き物件の見極め、資金計画相談など総合的な視点から物件選びをサポートする。「住宅は一生で一番大きな買い物と言われています。暮らしやすさはもちろん、資産としての価値、購入後のライフプランなど、多角的に理想的な住まいを選ぶためのサポートをさせていただきます」。


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