マンションVS一戸建て・あなたのベストパートナーはどっち?

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マンションか、一戸建てか。マイホームの購入を考え始めたとき、迷われる方は少なくありません。
コスト、将来の資産価値、暮らしやすさの三点から、それぞれのメリット・デメリットを比較します。

あなたにとってのベストパートナーはどちらか? 判断のヒントに、ぜひご一読ください。

2016/5/31初出⇒2017/6/12更新⇒2018/10/11更新

1.物件価格とランニングコスト

まず、物件価格がよりリーズナブルなのはマンションと一戸建て、どちらでしょうか。

東京カンテイの調査によると、2017年の首都圏のマンションの平均価格は、新築5,544万円・中古3,257万円。
一戸建ては、新築3,999万円・中古3,337万円。
中古を選択するなら大きな差はありませんが、新築では約1.4倍もマンションの方が高値となっています。

他方、購入後の維持費はどうでしょうか。
プレジデントオンラインの報道によると、仮に50年間住むとした場合の維持費は、マンション3,000万円、一戸建て1,500万円と大きな開きがあります。

マンションは管理費・修繕積立金を管理組合に納める必要があります。金額は物件によって異なりますが、平均的な金額は月々2~3万円です。
マイカーをお持ちの方は、駐車場料金も別途発生します。
また変色した壁紙の張り替えや床のキズ補修、故障した給湯器の交換など、室内のリフォームを行う必要が出てくることもあるでしょう。
外壁や共用廊下といった共用部分の修繕は管理組合の管轄ですが、専有部分つまり住戸の内部については、管理は自分で行います。
先ほどのプレジデントオンラインの記事では、200万円として試算しています。

ちなみにタワーマンションでは、管理費・修繕積立金は4~5万円と、さらにお高め。
背が高い分、外壁の塗り替えなど大規模修繕にかかる費用が高額になるためです。
また固定資産税も、通常の中~低層マンションよりも高いことが多いです。
タワーマンションは高グレード物件が多く、エントランスが広い・ラウンジやキッズルームといった共用施設があるなど、共用部分が充実しています。
固定資産税は共用部分も資産に数えられるため、高額になりやすいのです。

一戸建てはすべて自分自身で維持管理をするので、毎月決まった金額をどこかに納める必要はありません。
もちろん建物は年月が経つにつれて消耗していくので、外壁塗装や屋根の防水などを含むリフォーム費用は、マンションより高額になります。
先ほどのプレジデントオンラインの記事では、500万円として試算しています。

とはいえ必要なリフォームは、家の傷み具合や暮らし方によって変わってきます。
海辺に近ければ塩害対策のために外壁塗装をするというように、気候に応じた対策も必要ですし、家族が増えたり、逆にお子さまが独立されたりと、生活の変化に応じて増築・減築をされる場合もあるでしょう。
あるいは建て替えとなれば、解体・新築・建て替え中の仮住まいと、更地に家を建てる以上のお金が必要です。

もちろん工事内容に応じて必要な費用が変わるのはマンションも同様ですが、マンションのリフォーム工事は住戸の内部に範囲が限定されるので、おおよその費用感が掴みやすいのです。
既存の部屋を解体して、コンクリートの「ハコ」の状態から新しい部屋を組み立てていくスケルトンリノベーションの場合で、1㎡あたり10~15万円、60㎡の住戸であれば600~900万円くらいが目安です。
(高価な資材や設備機器をつかっていれば、その分上乗せになります)

したがって生涯コストは、リフォームや建て替えの可能性によって変わってきます。
もし仮に大きなリフォームやリノベーションをせずに50年間住み続けるとしたら、マンションの方がコスト高ですが、増改築や建て替えの可能性を考えると、戸建ての方が上回る場合もあり得るのです。

2.資産価値(リセールバリュー)

もし将来、転勤や生活の変化から住宅を手放すことになった場合、売りやすい(買い手がつきやすい)のはマンションと一戸建て、どちらでしょうか。

マンションは外観も間取りもある程度決まった様式があり、万人受けするつくりになっています。
一戸建ての注文住宅は自由度が高い分、買い手の好みが分かれやすいのです。

とはいえ、戸建ては「土地を買う」という面もあります。
戸建てはリフォームやリノベーションで外観も変えられますし、増築・減築も可能です。
はじめからリノベーション目的で、既存の住宅のデザインや間取りはほとんど気にせず、立地や敷地の広さで購入を決める買い手も少なくありません。

とはいえ、立地はマンションの方が有利です。
とくに都市部では、駅前やアクセスの良いエリアは一戸建てよりもマンションの方が多いですね。
人気のエリアは地価も高額で、資金力のあるデベロッパーがいち早く押さえてしまうケースが多いためです。
一戸建ては郊外やバス便のエリアに多く、こういう物件は通勤や生活の利便性を求める買い手の選択肢からは外れてしまいます。

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それでは、売値がより高くつきやすいのはどちらでしょうか。

建物は築年数とともに消耗しますが、土地の価値は変わりません。
したがって所有する土地の面積が広い一戸建ては、10年後・20年後も価格が大きく下がりづらいのです。
1章でみた平均価格をいま一度思い起こしてみてください。戸建ての平均価格は新築と中古で、マンションほど大きな開きはありませんでした。
マンションは敷地を住民で共有するため、専有面積が比較的小さくなります。そのため建物の価値が目減りするのと比例して、物件価格も下落していき、築20年ほどで新築時の約半額になります。

しかし、「立地の面ではマンションの方が有利」と先ほど申し上げました。
㎡あたりの単価では、立地の良いマンションの方が高価です。
都心エリアでは、地価の上昇が建物の価値の下落を補って、新築時より値上がりしている物件もあります。
逆に地方や郊外エリアでは地価が安く、いくら一戸建ては土地面積が広いといっても、大した値がつかない……というケースも珍しくありません。

したがって、資産価値(リセールバリュー)はマンションか一戸建てかというよりも、その物件の立地によって決まる部分が大きいというのがより正確でしょう。

3.暮らしやすさ・生活環境

実際に生活するとなると、暮らしやすいのはマンションと一戸建て、どちらでしょうか。
通勤に便利な立地や家事がしやすい間取り、防犯性など、重視されるポイントはその方のライフスタイルによって異なるでしょう。
ここではマンションと一戸建て、それぞれの特長をまとめてみましょう。

一戸建ての特長

SUUMOの調査によると、実際に一戸建てを購入された方の選択理由TOP3は、広さ・間取り・駐車場ということです。
このほか防音・将来の増改築といった点が、一戸建てに特有のメリットとして挙げられます。

①広さ

一戸建ては二階部分があるため(場合よっては三階も)ワンフロアのマンションと比較して、必然的に床面積は広くなります。
東京カンテイの調査によると、2017年における首都圏の一戸建て住宅の床面積は、新築98.8㎡・中古101.1㎡。
対してマンションは新築63.24㎡・中古60.11㎡ですから、階段や廊下の分を差し引いても、一戸建ての方が広々としています。

②間取り

一階はリビングダイニングをメインとする家族の団欒スペース、二階は各々の個室と、家族のプライバシーを保ちやすいことも、一戸建ての特長です。
子育て世帯では、お子さまが思春期に差し掛かったときに親子の距離が適度に保てるというメリットがあります。

③駐車場・ガレージ

専用の駐車場やガレージは、一戸建てならでは。マンションでも共用駐車場を借りることはできますが、使用料を納めなくてはいけません。
また二台・三台とマイカーをお持ちのご家庭は、必然的に一戸建てを選択することになるでしょう。マンションでは一世帯一台までと決まっているケースが多いためです。

④防音

隣戸と接していないため、足音や会話が響くのを気にしなくて良い、という点も戸建ての大きな魅力です。
とくに小さなお子さまがいるご家庭は、やんちゃに駆け回る足音が下階にお住まいの方の迷惑になってしまうかも……という心配がありません。
また共働きのご家庭で、帰宅後の遅い時間に家事をしたいという場合も、洗濯機や掃除機の音が響いてしまうという気兼ねがありません。

⑤将来の増改築

外観も含めた大幅な増改築リフォーム(リノベーション)も、一戸建てなら可能です。
暮らしの変化に合わせて、増築して三階建てにしたり、ガレージをつぶして居住空間につなげることもできます。
マンションでは、外壁やバルコニーは共用部分ですから、手を加えることができません。

マンションの特長

先ほどご紹介したSUUMOの調査によると、マンションを購入された方の選択理由TOP3は、防犯性・最寄駅からの距離・管理ということです。
このほか眺望や採光・家事動線といった点が、マンションに特有のメリットとして挙げられます。

①防犯性

マンションは共用エントランスを通って各住戸の玄関に辿り着きます。共用エントランスには受付があったり、オートロックで通り抜けできないようになっており、二重・三重のセキュリティで守られています。
さらに管理員による巡回警備がある物件も。
また最近増えている宅配ボックスつき物件は、荷物が来るたび配達員を居住空間内に招き入れる必要がないため、便利なだけでなく防犯にも役立ちます。

②最寄駅からの距離

2章でも申し上げましたが、駅近物件はマンションの方が多く、選択肢が豊富です。
不動産経済研究所の調査によると、首都圏のマンションは70%超が駅から徒歩9分以内にあります。他方、一戸建ては駅から徒歩圏内9分以内は23%程度に留まり、バス便は32%を超えます。
また市街の開発も駅の周りを中心に進むケースが多いですから、毎日の買い物や病院・銀行・役所といった生活インフラの面でも、マンションの方が有利といえましょう。

③管理

24時間ゴミ捨て可能なステーションや、管理員による共用部分の清掃など、管理費を支払っている分、居住者向けサービスが充実しています。
一戸建ては庭の手入れや、町内のゴミ集積所の清掃当番など、すべて自分で管理しなくてはいけません。
忙しい共働きのご家庭や、将来の体力低下に備えたいとお考えのセカンドライフ世代にも、マンションがよく選ばれる所以です。

④眺望・採光

住宅が密集している地域や、背の高い建物が多い地域では、開けた眺望や充分な採光を得ようと思えば、必然的にマンションの中~高層階を選ぶことになります。
とくに周辺の建物に遮られることなく日が射し込む高層階は、北向きでも明るく、暖かく過ごせます。

⑤家事動線

マンションの住戸は大多数がワンフロアです(ロフトやメゾネット物件も中にはありますが)
階段がなく、動線がシンプルなので、掃除や洗濯・料理といった家事もスムーズに動けます。
最近は戸口の小さな段差もなくして、完全バリアフリーにリフォームされる方も多いです。

4.ライフスタイル別・オススメはこっち!

マンションと一戸建て、それぞれ利点がありますから、一口に「どちらがいい」とは言えません。
住まいは生活の場ですから、最大公約数的なスペックではなく、ご自分やご家族のライフスタイルに合っているか、という観点で考えられることをおすすめします。

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たとえば単身世帯DINKS(共働きで、子供をもたないご夫婦やカップル)は、職場へのアクセスが良好で、ハウスメンテナンスや館内清掃など、管理組合によるサポートが受けられるマンション生活が向いているでしょう。

子育て中のファミリーは、隣戸に気兼ねすることなく、のびのびとお子さまを遊ばせてあげられる一戸建てがおすすめです。

セカンドライフ世代の方は、もともと一戸建てに住んでいたけれど、お子さまが独立される等して広い家を持て余すようになり、もっと小ぢんまりしたところへ住み替えたい、という方が多いですね。この場合、将来もし病気になったり、体を傷めたときのことを考えると、ワンフロアで生活インフラが整ったマンション住まいが安心です。

まずは「あなたにとってより重要な条件は何か?」を洗い出すことが、家探しのスタートです。
通勤に便利な立地を最優先したい、子どもをのびのびと育てられる環境が良い、将来の住み替えを考慮して資産価値が高い方を選びたい――まずはご希望を書き出してみましょう。
そして、その中でも1位・2位と優先順位を決めてみて下さい。もっとも優先度の高い条件に合わせて、マンションか一戸建てか、あらためて検討してみましょう。

 

【執筆】高橋 千晶(ひかリノベ 広報)
【監修】坂田 皓基 (宅地建物取引士)

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