「管理会社」がマンションの資産価値を左右する!


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多くの人がひとつの建物で暮らすマンションでは、共用部の清掃や設備の点検、維持管理が生活の快適さを左右します。

こうした業務を担うのが「管理会社」。大部分のマンションには管理会社が入っており、もはや管理会社なくしてマンションライフなし――そんな状況になっています。

一方、「管理組合」という組織もマンションごとに存在しています。どちらも管理という言葉が含まれていますが、両者がどのような関係なのか、どんなことをするのか、詳しくご存知の方は意外と少ないのではないではないでしょうか?

今回は、安全で快適なマンションを運営していくためには不可欠な管理会社について、ご説明しましょう。

「管理会社」とはどんな存在?

マンション管理会社は、一言でいうと「マンションの管理業務を専門とする会社です。

ひとくちに管理業務と言われてもわからない……そんな声が聞こえてきそうですが、まずは管理会社とマンションがどんな関係なのかを知っておきましょう。

ほとんどのマンションには、管理組合があります。
管理組合とは、「建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)」に基づいて、マンションの区分所有者全員によって構成される組織です。
管理組合のあるマンションの一室を購入したら、あなたも管理組合の一員になるのです。

管理組合の役割は、敷地や付属施設を含むマンションの維持管理を行うこと。
ただし、管理業務の内容は多岐にわたり、専門的な知識を要求するものも少なくはないので、管理組合だけで管理していくことはとても難しいのです。

ここで登場するのが管理会社です。管理会社は、管理組合から委託を受けて、マンション管理業務のすべて、または一部を組合に代わって実行してくれます。

ただし、一切を外部の管理業者に委託していたとしても、管理の主体はあくまで管理組合にあります。
例えば、大規模修繕を管理会社に任せたとしても、管理組合は顧客の立場にはなりません。あくまでも管理組合が大規模修繕を請け負う、という形になるのです。

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具体的な業務~事務管理・管理員・清掃・維持管理

続いて、管理会社が実際に行う管理業務を具体的に見ていきましょう。
大きくわけると、①事務管理②管理員③清掃④建物や設備の維持管理――の4つの業務があります。

事務管理

マンションの管理組合は、管理費や修繕積立金を集め、かかる経費を支払ったり、将来に備えて貯めておいたりしますね。
管理会社は、区分所有者から徴収するお金の会計業務を、組合に代わって行います。

また、会社のように、出納の記録をつける、年間の予算や決算の案を作成する、月次決算報告を作り提出するといった仕事も含まれます。
そのほか、管理費や修繕積立金を支払わない人への督促を行うこともあります。

管理員

管理員、というより管理人といったほうがみなさんにはイメージしやすいでしょうか?
業務の委託を受けたマンションに、管理会社のスタッフが常駐し、日常の管理業務を行ってくれます。
訪問者の応対や見回り、専門的な点検や工事などで業者が入る場合の立ち合いや管理組合への連絡などを行います。

清掃

読んで字のごとく、マンションの共用部を清掃することです。
廊下やフロアの清掃、ごみの回収など日常的なものもあれば、外壁や窓ガラスなど定期的に、大掛かりな清掃を必要とする部分もあります。

建物や設備の維持管理

建物は当然ですが、エレベーターや火災報知器・スプリンクラー、電機関連などの設備も、安全かつ快適な生活のためには欠かせません。

マンションの建物、設備は、建築基準法や消防法で何年に一度は点検しなくてはいけない、と定められています(法定点検)。
突発的にトラブルが起きた場合も、管理会社がきちんと対応してくれます。

法定点検の名称 周期 内容
特殊建築物等定期調査 6ヶ月~3年 行政庁が指定(例:階数5階以上、延べ面積1,000㎡以上)する建築物の敷地、構造及び建築設備の調査
建築設備定期検査 6ヶ月~1年 換気設備、排煙設備、非常用の照明装置、給水設備、排水設備の検査
昇降機定期検査 6ヶ月~1年 エレベーターの検査
消防用設備等点検 6ヶ月に1回、
総合点検は1年
消火器具、消防機関へ通報する火災報知設備など消防用設備の点検
専用水道定期水質検査 水質検査は1か月、
消毒効果の検査は毎日
給水用水槽(大型)の水質検査・消毒効果の検査
簡易専用水道管理状況検査 1年 給水用水槽(小型)の水質検査・水槽の掃除
浄化槽の保守点検、清掃、定期検査 保守点検は1週間~6ヶ月、
清掃は6ヶ月~1年に1回、
水質検査は1年に1回
排水を処理する浄化槽の保守点検・清掃
自家用電気工作物定期点検 月次点検は1ヶ月、
年次点検に1年
高圧受電設備の月次点検・年次点検

出典:(公財)マンション管理センター「マンションの法定点検 」(https://www.mankan.or.jp/12_member/tenken/2.pdf

また、これまでに挙げた4つの業務以外にも、毎月の理事会に参加してコンサルタントのようにアドバイスをしてくれたり、長期修繕計画や大規模修繕の計画を立てることもあります。

委託方式の違いをチェック

ただ、すべての管理組合が管理業務のすべてを管理会社に委託しているかというと、そうではないのです。一部の業務だけを委託することもあります。

あらゆる管理業務を一括して管理会社に委託するやり方を「全部委託契約」「一括委託管理」と呼びます。管理組合は意思決定と管理会社の業務チェックを行えばよく、組合の負担はもっとも小さくなります。

また、管理会社はその道のプロ。あらゆる管理業務をぬかりなく実施してくれるので、安全性や快適性は高いレベルになると言えるでしょう。

一部委託や自主管理のマンションも

設備の維持管理や、清掃だけを専門業者に委託する方法もあります。これは「一部委託管理」という方法になります。

管理会社であっても、専門性に応じて外部の業者を使うことは珍しくありません。そのため、中間にある管理会社とではなく、管理組合が専門業者と直接委託契約を結ぶことで、余計な出費を抑えることができます。

ただし、組合の役員が業者と打ち合わせなどをしなくてはいけなくなるので、役員の負担が大きくなってしまう可能性も。
さらに、外部の業者を一切使わず、管理組合が直接管理人を雇うなどして、自ら管理業務を行う「自主管理」方式もあります。

管理のコストは、外部に委託するよりもはるかに安くて済みますが、マンション管理に長けた人(管理会社に勤めているなど)が住民にでもいない限り、うまく回ることは少ないと言われます。また、お金の管理なども不透明になりがちです。

デベロッパー系と独立系、どっちがいい?

マンション管理会社は、「デベロッパー系」「独立系」に大別されます。

新築時点からおまかせのデベロッパー系

デベロッパー系は、不動産事業者やゼネコンなど、新築マンションを建てて販売する企業の系列にある管理会社のこと。基本的に、グループの会社が販売したマンションの管理を請け負います。

委託費は割高な傾向にあるとされていますが、設計や施工時の情報が豊富にある、トラブル対応が早い、同じようなつくりのマンションの管理実績が多いなど、数多くの強みを持っています。

提案力や安さが魅力の独立系

独立系は、販売に関する企業をグループや親会社に持たず、マンション管理だけを専門に手掛ける会社のことを指します。
会社規模の大きいデベロッパー系に比べ、中小企業が多いようです。

大手のデベロッパー系管理会社に比べ、組合に対して独自の提案を積極的にしてくれたり、他社で断られたが引き受けてくれた、というケースも。
また、管理委託費もデベロッパー系よりは割安に設定している傾向にあるようです。

ただし、設計や施工の情報を持たないのでマンションのつくりが理解しにくい、委託費を安く設定する一方、点検や工事の費用は割高になりがちといった側面もあります。

また、ビルメンテナンス会社がマンションの管理を引き受けているというパターンもあります。建物や設備といったハード面には強い一方、会計業務などソフト面には弱いところが少なくないようです。

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管理会社は変えられるが、デメリットも

マンションの管理会社は、新築時からずっと同じ会社に委託し続ける必要はありません。途中で変更することもできます

管理会社を変更するには、複数の管理会社にマンションを調査してもらい、見積りを取って比較したうえで1社に絞り、最終的に管理組合の総会で変更の決議を取る、という流れになります。

管理会社が変わると、管理の内容や、委託費も当然ながら変わります。
委託費が安くなれば、みなさんが月々支払う管理費も下がります。しかし、管理会社選びを間違うと、「管理費が安くなったけど、十分な管理がされなくなった」「トラブル対応が遅くなった」なんて不満が出てくる可能性も。

また、以前の会社から新しい会社に変更するときの引き継ぎが十分でないと、思わぬトラブルにつながることもあります。

管理で選ぶ中古マンション

中古マンションを購入するなら、管理会社も含めた管理状況には、新築以上に注意して物件を選びたいところです。

管理がしっかりしていて、管理会社との関係が良好なマンションは、今後も資産価値が下がりにくいので、もし売却することになってもそれなりの値段で売ることができます。
一方、管理がおざなりなマンションは、今は安く購入できても、将来的に環境が悪くなることは容易に想像がつきますね。

中古で一定の年月が経過しているマンションだと、中には過去に管理会社を変更したところもあるでしょう。
それがうまくいったのかどうかを見極めるのも、中古マンションの購入では大事なポイントです。

できたら議事録を見せてもらおう

中古マンションは、すでに管理組合が存在していますから、可能ならば理事会や総会の議事録を開示してもらうのもおすすめ。
問題と対処のしかたや、修繕積立金がちゃんと積み立てられているかをうかがい知ることができます。

議事録を見るには、管理組合の理事長から許可を得なくてはなりません。
まず管理人、管理会社に問い合わせてみましょう。

とはいえ、動きが早い中古住宅市場において、購入を検討している物件ごとに、逐一議事録をチェックするのは、現実的には難しいものがあります。
そこまでしなくても、共用部が汚れたり、散らかっていないかを見るだけでも、住民の管理への意識を読み取ることは十分にできます。
特に、ごみ捨て場は要チェック。悪臭がする、未回収のごみが乱雑に積まれているようなマンションは、管理が行き届いていない可能性も高くなります。

すでに管理体制ができあがっている中古マンションなら、管理状況や体制を見抜くのはさほど難しくないでしょう。
内装や広さだけにとらわれず、マンションを取り巻く環境にも目を向けて、理想のマンション選びを成功に導いてくださいね。

 

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【執筆】荒井 隆大(ライター)
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