「中古戸建てを買ってリノベーション」は、手の届く価格で理想の住まいを実現する賢い選択肢の一つです。

しかし中古の戸建物件は、一軒ごとに立地や建物の状態が異なります。構造や住宅性能の問題を見落としてしまったばかりに、思わぬ出費や後悔につながることも。

この記事では、中古戸建てのリノベーションでよくある5つの失敗例を紹介。そして物件選びのポイントやリノベーション会社の選び方、リノベーションにかかる費用の目安など、知っておきたい基礎知識をわかりやすく解説します。中古戸建てのリノベーションをお考えの方は、ぜひ参考になさってくださいね。

「中古戸建てを買ってリノベーション」のメリットデメリット

中古物件の大きなメリットは、価格の安さと選択肢の多さです。不動産の価格は一般的に、新築時が最も高く、築年数が経つにつれて下がってきます。
また新築は物件の数もエリアも限定されていますが、中古に目を向ければ選択肢はぐっと広がります。

一方で、中古物件は老朽化や耐震性能や断熱性能に心配な面があります。これらの性能はリノベーションで向上させられるものの、手を入れる部分が増えるごとにリノベーション費用もかさんでしまいます。

内装・外装・設備も住宅性能と同様にリノベーションで刷新できますが、物件によっては間取り変更に制約が生じる場合もあります。とくにツーバイフォー工法は、壁面で建物構造を支えているため、基本的には間取り変更ができません。

「手の届く価格で理想の住まいを実現できる」という中古戸建てリノベーションのメリットを生かすためには、物件選びが非常に重要です。

中古戸建てのリノベーションでよくある５つの失敗例

中古戸建てのリノベーションでは、次のような失敗が起こりがちです。より賢く中古戸建てをリノベーションするためには、以下で紹介するポイントに注意して「リノベーション向き物件」を選びましょう。

下地や配管が劣化していた

いざ中古戸建てを解体してみると、下地や配管がボロボロだったということは少なくありません。壁紙や床材などの内装材が新しいと見落としがちですが、下地や配管に劣化があると、安心して住むことはできません。

下地がゆがみ、ヒビが入っているということは、建っている地盤が弱く、建物が傾いている可能性も。特に地盤調査が建築基準法で義務付けられる平成12年（2000年）以前の住宅では、弱い地盤の上に建てられている建物も見受けられます。

また配管がボロボロだと、水漏れやつまりの原因に。思わぬ箇所から水漏れがしたり、お風呂の排水が逆流してきてしまったりという症状に現れます。配管は床下や壁の中、天井裏など、家の中をまるで血管のように走っています。中古戸建てを購入して配管を交換していないまま住んでいると、ボロボロになった配管のどこから水が漏れてきてもおかしくありません。

建物は経年とともに劣化が進み、鋼製の配管は20年～30年が寿命とされています。中古戸建てを購入するときは、目に見える部分だけでなく、下地や配管の状態もチェックする必要があるのです。

基礎や構造部分が劣化していた

同様に、中古戸建てを解体してみると、建物の基礎や構造部分の状態が思ったより悪かったという失敗例があります。建物と地盤とを固定する基礎部分や、屋根・床下・外壁といった構造部分は、下地や配管と同様、チェックするのが難しい場所です。しかしシロアリ被害によって床下が腐食していたり、雨漏りで屋根や外壁の腐食が進んでいたりすると、建物の耐久性や耐震性が著しく低くなってしまいます。

安心して暮らしを送るには、「屋根・外壁の塗装は10年ごと、防蟻処理は5年ごと」と定期的なメンテナンスが不可欠。中古で購入した住宅は、今までどのようなメンテナンスを行っていたかのチェックが必要です。

仲介している不動産業者に尋ねると、過去の修繕履歴が分かる場合があります。ただ、修繕したという事実が分かっても、どんな材料を使用していたかまでは分からないことがほとんど。「20年前に屋根を塗りなおした」という履歴があるものの、使用している塗料の耐用年数が10年程度だったというケースも考えられます。中古戸建てを購入する場合は、専門家による「インスペクション（建物状況調査）」で基礎や構造部分の状態をしっかりと見てもらうと安心です。

地盤に不安がある

地盤に不安がある土地と知らずに購入して、地震で液状化や地盤沈下が発生したという失敗もあります。

建築基準法によって地盤検査が義務付けられたのは2000年（平成12年）以降です。それ以前は義務ではなかったために、2000年以前に建築された住宅の中には、地盤の弱い土地に建っている物件も少なくありません。

とくに地盤が弱い土地に建っている建物は、地震のダメージが引き金となって傾きや歪みが生じやすくなります。さらに基礎がひび割れたり、建物自体の重さに耐えきれずに地中に沈んで傾く「不同沈下」が起きる可能性も。地盤の問題はリノベーション工事で解消できないため、物件を選ぶ際の重要なポイントになります。

物件を探す際はハザードマップを確認した上で、地盤被害が起きやすいかをチェックしましょう。国土交通省のハザードマップポータルサイトでは、洪水・土砂災害・津波の情報を地図に重ねて表示する「重ねるハザードマップ」や、市区町村による「わがまちハザードマップ」を公開しています。地盤被害と併せて、物件選びの参考にしてください。

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国土交通省ハザードマップポータルサイト

https://disaportal.gsi.go.jp

国土交通省が運営する、「ハザードマップポータルサイト」です。身の回りでどんな災害が起こりうるのか、調べることができます。

耐震性能や断熱性能の問題

建物の耐震性能や断熱性能も、物件選びのポイントです。建物の耐震性能が低いと、地震発生時に大きな被害を受ける可能性があります。また住宅の断熱性能は、冷暖房費などのコスト面だけでなく、住みやすさや快適さにも直結します。

いわゆる「新耐震基準」は、1981年6月以降に建築確認を受けた建物に適用されています。その3年前に発生した宮城県沖地震の影響から、従来の「震度5程度の地震で倒壊しない」基準から、「震度6強～7程度でも倒壊しない」基準へと引き上げられました。
さらに2000年には、木造住宅の耐震基準が引きあげられ、「地盤に応じた基礎設計」や「耐力壁のバランスと配置」などが義務付けられました。

断熱性能については、1999年に住宅の「省エネルギー基準」が改正。2000年に始まった「住宅性能表示制度」と相まって、この頃から格段に住宅の断熱性能が高まりました。

これらをまとめると、2000年以前に建てられた住宅は、耐震性能や断熱性能が不十分な可能性があります。リノベーション工事で耐震補強や断熱改修もできますが、相応の費用が必要になることを覚えておきましょう。

希望の間取りに変更できない

購入した住宅の構造によっては、自由にリノベーションできないという不満が出てきます。住宅の構造には、次のような種類があります。

鉄骨造や鉄筋コンクリート造は、「躯体壁」による間取り変更への制約があり、希望の間取りが実現できない可能性があることがデメリット。木造でも、ツーバイフォー工法やプレハブ工法は、「耐力壁」によって建物を支える構造のため、壁を壊して間取りを変えるリノベーションはできない可能性が高いです。

その点、木造軸組工法（在来工法とも呼ばれる）は、壁を取って部屋を一つにしたり、壁に窓を新設することもしやすいのが特徴です。間取りは現状のままでよいという場合は構造にこだわる必要はありませんが、間取りを変えて家事動線や生活動線をよくしたいと考えている方は、在来工法の中古戸建てを選ぶことをおすすめします。

リノベーション前提の物件選び3つのポイント

リノベーション前提で物件を選ぶ際には、次の3つのポイントに注意しましょう。

• チェックすべきは「工事で変えられない部分」
• おすすめは「築20年～25年」前後
• 物件購入前の「インスペクション」

チェックすべきは「工事で変えられない部分」

新築を建てるときや賃貸物件を選ぶ際、多くの人は内装や外装、設備や間取りなどを重視しがちです。しかし中古戸建てはこれらをリノベーションで一新できるため、物件選びにおいてはそれほど重要ではありません（間取り変更を計画している場合、建物構造には注意する必要がありますが）

一方で周辺環境や立地は、リノベーション工事では変えられない部分です。地盤や災害のリスク、地域の治安、生活利便性、アクセスの良さ等が物件選びではより重要になります。日当たりや、敷地の広さと形状も、リノベーション工事では変えられない部分です。

また、接道要件を満たしていない「再建築不可物件」、建ぺい率・容積率が現行基準を満たしていない物件は、住宅ローンが組めない、将来的に売りづらいといった課題が。住宅ローンを利用する方は、再建築不可物件、建ぺい率・容積率オーバー物件も避けねばなりません。

おすすめは「築20年～25年」前後

建物の価格は築年数の経過とともに下がっていきます。とはいえあまりにも古い物件では、建物の経年劣化や住宅性能の面で心配です。比較的安価で性能面でも安心できるのが、「築20年～25年」前後の物件です。

戸建て住宅は、通常は築20年～25年で底値になります。価格面では「築20年～25年」以上がおすすめということに。

一方で性能面では、耐震基準が改正（2000年）され、省エネ基準が改められ（1999年）、住宅性能表示制度が開始（2000年）された「2000年以降」に建てられた物件が、耐震性能や断熱性能を考えると安心です。

2000年代に建てられた物件はちょうど「築20年～25年」前後に当たるので、価格と性能の両面でおすすめです。

物件購入前の「インスペクション」

基礎や柱の状態は、スケルトン状態（内装や設備をすべて解体し、柱や梁といった構造体をあらわにした状態）にするまで明らかにならない部分があります。そのため、物件購入前の「インスペクション」が重要です。

インスペクションとは、専門の資格を持った建築士による建物状況調査のこと。解体前であっても、構造上主要な部分や雨水の侵入を阻止する部分にひび割れや雨漏りなどの不具合が生じていないか調べることが可能です。

より安心して判断をするためにも、物件購入前に「インスペクション」を行うことをおすすめします。

※インスペクションで「全ての劣化や不具合」を解明できるわけではありません。あくまで非破壊の範囲内で可能な調査で、主要構造部や雨水の侵入をチェックします。

信頼できるリノベーション会社の選び方

中古戸建てを購入して、リノベーションしようと思ったとき、どのような業者に依頼したらいいか分からないという方もいるのではないでしょうか。そこでこちらでは、信頼できるリノベーション会社の選び方について解説してきます。

物件購入から「ワンストップリノベーション」の会社に依頼

中古戸建てでありがちな失敗は、第一章でご紹介したとおり、「希望の間取りに変更できない」「修繕に多額の費用がかかり、希望のイメージが実現できない」「そもそも工事では直せない問題がある」といったケース。こうした失敗を避けるには、物件選びが非常に重要です。リノベーションに適した物件、自分のプランに合った物件を選ぶ必要があります。

このような点からおすすめなのが、「ワンストップリノベーション」会社です。物件選びから建物のリノベーションまでを一貫して任せられるワンストップリノベーション会社なら、上記のような失敗がありません。

不動産仲介のみを行っている会社では、建築に関する知識は専門外です。そのような業者から物件を購入し、その後でリノベーションできる業者を探して工事をするという方法だと、業者探しに時間がかかるばかりか希望のリノベーションが実現できない可能性もあります。

しかしワンストップリノベーション会社なら、リノベーションの要望をもとにして物件を探してくれます。また予算計画の面でも、リノベーション工事にいくらかかるかを意識しながら、予算内に収まる物件を探すことができます。

「中古戸建てのリノベーション」の経験が豊富な会社を選ぶ

中古戸建ては構造や状態、地盤や日当たりといった立地条件など、一つとして同じものがありません。とくに中古戸建てのリノベーションは、新築工事と違い既存の建物状況に応じた工事計画を立てなければなりません。

そのようなときに頼りになるのが、中古戸建てのリノベーションの経験が豊富な会社です。

リノベーション会社の中には、マンションの設計や施工が中心で、戸建のリノベーション経験が乏しい業者も少なくありません。とくに間取り変更を伴うリノベーションや、耐震補強・断熱リフォームといった住宅性能にかかわる工事を行う場合は、知識や経験が不足していると安全性に関わる可能性も。

事前にホームページやパンフレットの施工事例をチェックして、中古戸建てのリノベーション事例が豊富な会社を選ぶようにしましょう。

中古戸建てリノベーション費用の目安

中古戸建てのリノベーションにかかる費用は、工事内容に応じて決まります。間取り変更を伴うか、外壁や屋根の塗り替えも行うか、耐震補強や断熱工事をするかどうかによって、金額は大きく異なります。

下表は一般的な30坪の木造2階建て住宅を想定し、600万円/1,200万円/2,000万円/2,800万円/3,000万円以上の予算で何ができるか、大まかな費用の目安をまとめたものです。建物全体の傷み具合によって、別途修繕費用が必要になりますが、目安として参考にご覧ください。

データ出典：SUVACO

ひかリノベの戸建てリノベーション事例

ここではひかリノベが手掛けた戸建てリノベーションの施工事例をご紹介していきます。実際にリノベーションを計画するときの参考になさってくださいね。

柱位置は変えずに印象を一新

柱位置は変えずに印象を一新（事例： https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0104/）

既存の柱や梁を移動せずに、お部屋の印象を変えたリノベーション事例です。

もともとリビングに渡されていた「あらわし梁」に、ナラ材の木板を巻いて一新。床材や柱、キッチンの下がり天井との統一感もあり、明るくナチュラルな印象に仕上がっています。

筋交いをデザインに取り込む

柱位置は変えずに印象を一新（事例：https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0098/）

壁をなくし、大空間リビングへと間取り変更した事例。構造上動かすことができない筋交いや、取り壊しができない柱がありましたが、これらをデザインとして魅せています。

象徴的なのが、ワークスペースの窓から見える筋交いです。あえて見せるデザインにすることで、空間にリズムを持たせています。レトロな雰囲気の室内ガラス窓からは、家族の存在感や自然の柔らかな光が感じられます。

ステンレスブレースで耐震性能を強化

ステンレスブレースで耐震性能を強化（事例：https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0058/）

3LDKから2LDKに間取り変更した事例。既存の間柱にプラスして、ステンレスブレースを使うことで耐震性能を強化しました。

ステンレスブレースとは、木造の建物の構造に使用する補強材の一種。地震の揺れを軽減する目的で使われることが多く、リノベーションのタイミングで行うことで、建物の倒壊や変形を防ぐ効果が期待できます。

断熱性能「4」を実現

断熱性能「4」を実現（事例：https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0072/）

もともと1階にあったリビングを、2階に移動したリノベーション事例。陽当たりのよい2階をリビングとするにあたり、天井の「ふところ」部分を取り払い、ロフトを設けました。

ここで課題となったのは、夏の暑さ。対策として、外壁面と屋根の内側それぞれに断熱材を施工しました。これにより、断熱性能として最高評価の「4」を実現。さらに床暖房を導入して、冬の寒さにも対応。断熱性能を向上するリノベーションをしたことで、暑い夏も、寒い冬も、季節問わず快適に過ごせるようになりました。

おわりに

「中古戸建てを買ってリノベーション」は、手の届く価格で理想の住まいを実現する賢い選択肢です。しかし物件選びに充分注意しないと、下地や構造部分の劣化、地盤の問題や住宅性能といった、住まいとしての安全性に問題が生じることも。

リノベーション前提の物件選びは、「工事で変えられない部分」がポイントです。価格面でも性能面でも、築年数は「築20年～25年」の物件が狙い目。購入前には、専門家によるインスペクションを実施することをおすすめします。

リノベーションの設計・施工を依頼する際は、「戸建てのリノベーション」の経験豊富なリノベーション会社がおすすめです。当社ひかリノベは、戸建住宅の建物構造に精通した「構造専門部」をもっており、多くの戸建て案件を手がけてきた一級建築士が在籍しています。

物件購入から設計・施工まで、各分野のプロがご要望に合わせた家探し・家づくりをサポート。安心して満足できる家づくりの完成からその後の住みやすさまでを任せられる体制を整えているので、中古を買ってリノベーションをお考えの方は、ぜひ物件選びから当社にご相談ください。

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