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住み替えローンとは?残債があっても買い替え資金を借入できる!

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マイホームを購入した当初は「ここを終の住処に」と考えていたものの、お子様の成長や通学・通勤事情の変化、あるいは稀にご近所トラブルなどで、住み替えを余儀なくされるケースも……。

しかし、まだローンの返済が残っているのに、新たに家を買うためのローンを組むことは可能なのでしょうか?
そもそも、自宅の売却・新居の購入と、限られたスケジュールの中でまず何から始めたらいいのか……と不安に思っている方も多いはず。

今回は、一次取得とは異なる、住み替えに特化した住宅ローンの仕組みについて解説します。

2015/12/12初出→2020/1/20更新

1.住み替えローンなら、住宅ローンが残っていても借入できる

住み替えローンとは、転勤や家族構成の変化など、さまざまな理由で「家を買い替えたい」という場合に、使うことのできるローンです。
金融機関によっては、買い替えローンという呼び方もされています。

通常、多額の借入が残っている状態で、新たに住宅ローンを組むことは難しいものです。
しかし、元の家を売って、新しい家を買う場合――つまり住み替えの場合は、売却代金で残債を精算すれば問題ありません。

しかし、売却価格が安くて残債を精算しきれない場合は、通常の住宅ローンを新たに組むとダブルローン(二重借り入れ)になってしまい、ローンを組むこと自体が現実的に難しくなってしまいます。

そんなとき、残ってしまったローンの返済資金と合わせて借りることができるのが、住み替えローンです。

家の売却には抵当権抹消が必要

住み替えにあたり、もとの家のローンを精算しなければならない理由は、もう一つあります。
ローンを利用して購入した家を売却するときは、家に設定された「抵当権」を抹消する必要があるのです。

「抵当権」とは、借入した人がローンを返済できなくなった場合でも、融資したお金を確実に回収できるよう、金融機関が土地や物件を担保にとることをいいます。
住宅ローンを組む場合、金融機関は必ず「ローンの目的となった家」を担保にとり、抵当権を設定します。この抵当権は、ローンが完済されると抹消されます。

家を売る場合、抵当権がついていないことが前提条件となります。
そのため、ローンがまだ残っている場合、売却代金や貯金で払うか、住み替えローンを利用して、残債をすべて返す必要があるのです。

2.住み替えローンを利用する流れ

住み替えに関して、「先に自宅を売却してしまった方が良いか、それとも先に新居を購入してしまった方が良いのか……」というご相談をいただくことがあります。

住み替えローンを利用するには、残ったローンの精算と新しく購入する家の決済を同時に行う必要があります。
そのため、住み替えローンを利用するには、売却と購入を同時に進める必要があります

査定・仲介会社の選定 新居探し
媒介契約
売出開始
問い合わせ・内覧対応
購入申込・価格交渉
売買契約 売買契約
決済・引き渡し 決済・引き渡し

売却が先行する場合、新居が決まるまでの間に生活するアパートなど、仮住まいを確保しなくてはいけません。
また、購入が先行すれば、自宅が売れるまでの間、住宅ローンの支払い(マンションの場合は管理費・修繕積立金も)が重複してしまいます。

このような、余計な費用がかさまないようにするためにも、短期間で売却と購入を完了させるのがベストといえます。

3.住み替えローンのメリットとデメリット

住み替えローンのメリットは、なんといっても「売却価格が安くて残債が残ってしまう場合も、新居の購入資金と残債分をひとつの返済資金として、まとめて借りられる」という点です。

デメリットは、住宅ローンよりも住み替えローンの方が、高額な借入額になりやすいことから、借入金額には限度があり、ローン申し込みの審査も厳しくなる点です。
審査の基準は金融機関によって異なりますが、勤続年数・返済履歴・保証人など、重要視するポイントが多少異なることを考慮しておきましょう。

また、借入可能額の決定も、その人の返済能力や新居の担保価値によって異なります。
多くの銀行(または信金・労金・ネット銀行など、住宅ローンの貸付を行っている金融機関)では「借りようとしている住宅ローンと、いま抱えているすべての債務を合算して、返済比率が30~35%以内であること」を審査基準の一つに挙げています。

「担保価値の何倍までの金額を借入できるのか」「審査基準はどこにポイントを置いているのか」についても金融機関によって異なるため、事前の情報収集が必要です。

4.すでに完済している場合は通常の住宅ローンを利用して

住み替えローンは、「持ち家の買い替えの際に、売却代金で住宅ローンを返済することができなかった場合」を想定したローンです。
賃貸からの住み替えや、もとの家の売却代金で残債を完済できる場合は、新たに新居の住宅ローンを組めば良いので、住み替えローンを利用する必要はありません。

売却代金だけではローンは完済できないけれど、個人の貯金や親族からの援助などを利用すれば、完済できる! というケースもありますね。
こういう場合も、もとの家のローンを完済後、新たに新居の住宅ローンを組めば良い、ということになります。

貯金はあるが、ローンの完済に使わず、手元に残したい…という場合もあるでしょう。
その場合は、もちろん住み替えローンを使うこともできますので、それぞれの生活状況や今後の出費(お子様の学費・病気をした場合の入院費など)を考慮して、それぞれの資金繰りに合った返済方法とローンを選びましょう。

自分の資産状況に合った適切なローンを選ぶことで、無理のない返済計画を立てることができます。
ひかリノベでは、もとの家の売却と新居の購入、どちらも同時にサポート可能です。もちろん住宅ローンについても、一人ひとりの家計の状況に合わせて、適切なローン商品や、審査や融資条件でより有利な金融機関をご案内いたします。ぜひお気軽にご相談ください!

 


【記事監修】櫨元宏(宅地建物取引士)

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宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザーの有資格者。中古リノベから注文住宅まで、13年間におよぶ建築業界での営業経験をもつ。プライベートでは料理をこよなく愛する一面も(クックパッドにてレシピ公開中!)「食と住は生活の“根っこ”だと思います。キッチンへのこだわりを口にされるお客様は非常に多いです。一方で水廻りのリフォームは、物件によって制約も生じやすい部分。知識と経験をもとに『リノベ向き物件』をご紹介します」


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