住み替え実践講座~ローンや税金で損しないための注意点


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家を購入した当初は「終の棲家に」と考えていた方も、お子さまの成長や家族構成の変化、あるいは急な転勤といった理由から、住み替えに至るケースは少なくありません。
タイトなスケジュールの中で自宅の売却・新居の購入とスムーズに進めるためにはまず何から始めたら良いか。
また住宅ローンの残債が残っている場合、新居購入のために新たなローンは組めるのか。
固定資産税や、住宅の売却益にかかる税金など、用意すべき費用はいくらか。
一次取得とは異なる、住み替えならではの注意点を解説します。

2015/12/12初出→2019/1/17更新

1.”売り”と”買い”を平行して行う

持ち家から持ち家への住み替えの流れは「先に自宅を売却してしまった方が良いか、それとも予め新居を購入しておいた方が良いか」と相談をいただくことがありますが、ベストな形は「一方で自宅の売出を掛けながら、一方で新居探しを並行して進める」です。

売り先行とすれば、新居が決まるまでの間、アパート等の仮住まいを考えなくてはいけません。
買い先行とすれば、自宅が売れるまでの間、住宅ローンの支払い(マンションの場合、管理費・修繕積立金も)が重複してしまいます。
余計な費用が嵩まないようにするためには、こうしたロスタイムを無くす工夫が必要です。

査定・仲介会社の選定 新居探し
媒介契約
売出開始
問い合わせ・内覧対応
購入申込・価格交渉
売買契約 売買契約
決済・引き渡し 決済・引き渡し

ロスタイムなく住み替えを進めるためには、事前の情報収集が大切です。
たとえば物件の価格相場は、売却においても、購入においても必ず押さえておきたい情報です(誰しも割高な買い物はしたくありませんから)

とくに購入においては、ご自分のニーズをしっかり整理しておくこと。
短期間にいくつも内覧を繰り返すうちに、どれを選んだら良いか分からなくなってきた……という方は珍しくありません。
ご家族間で意見が食い違い、決断できないケースもよく見られます。
予め住まいに求めるものを家族でよく話し合い、条件をリストアップしておけば、考えがブレてしまう心配がありません。

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2.住宅ローンの残債は売却代金で精算

もとの家の住宅ローンが残っている場合、まずそれを精算しないことには、新しい住まいのローンを組むのは現実的には困難です(ダブルローン)
それでは完済するまで住み替えは出来ないのでしょうか?――いいえ、そんなことはありません。残債は売却代金で一括返済が可能です。
もし思うような売値がつかず、完済に至らないときは、自己資金で補うことになります。

ただし審査の時点では、もとの家のローンがまだ残っていますから、返済比率(年収に占める年間返済額の割合)はより厳しく見られる場合もあるので注意が必要です。

多くの銀行(または信金・労金・ネット銀行など、住宅ローンの貸付を行っている金融機関)では「これから借りようとしている住宅ローンのほか、いま抱えているすべての債務を合算して、返済比率が30~35%以内であること」を審査基準の一つに挙げています。
もとの家の売却の決済が、新居購入の決済より先なら、ローンが重複することはありません。したがってもとの家に確実に売れる見込みがあるのなら、審査においても残債を返済比率に含むという銀行は少数派ですが、考え方は各行さまざまです。
ひかリノベではコーディネーターがあなたの状況に合わせて、審査や融資条件でより有利な金融機関を紹介させていただきますので、安心しておまかせくださいませ。

新居のローンは、もとの家と同じ銀行でも組めますし、違う銀行で組んでも問題ありません。
金利や融資条件からメリットの大きい銀行を自由に選んでいただいてOKです。
なおもとの家と同じ銀行であれば、売却と購入を同日決済することも可能です。
この場合、引き渡しも同時に行うことになりますから、別途引っ越しのための猶予期間を1~2週間設けるのが一般的です。

3.住み替えに掛かる費用・税金

不動産の購入や売却には、仲介手数料その他の諸費用が掛かります。

購入に必要な諸費用

  • 仲介手数料(売却価格×3% + 6万円)※中古の場合(新築はデベロッパーから直接購入が一般的なので不要)消費税が別途かかる
  • ローン事務手数料(金融機関による。約3万円~ネット銀行は30万円を超える場合も)
  • ローン保証料(金融機関による。一般的には、35年ローンで融資100万円あたり約2万円)
  • 火災保険料(プランと専有面積により10万円~25万円を超える場合も)
  • 団体信用生命保険料(金利に含まれる)
  • 登記費用(所有権移転登記・住宅ローンの抵当権設定登記。専有面積と借入額により、約15~35万円)
  • 固定資産税・都市計画税(日割り計算)
  • 印紙税(売買・金消・リノベーション工事請負契約に。契約金額によるが、全体で3~4万円が一般的)

売却の費用・税金

  • 仲介手数料(売却価格×3% + 6万円)
  • 登記費用(登録免許税2,000円+手数料1~3万円)
  • 一括繰上返済手数料(金融機関による。無料~5万円)
  • 印紙税(取引価格による。1,000~6万円)
  • 所得税・住民税 ※売却益が出た場合

購入に必要な諸費用は、新築は物件価格の3~5%、中古は8~10%が目安です。
売却は仲介手数料が主で、あとは合計しても数万円~10万円程度ですから、売価の3%+αと見ておけばよろしいでしょう。

売却による所得税・住民税は、売却益が出た場合、すなわち売価から取得費用・売却費用を差し引いて、なお利益が残る場合に限って課税されます。
取得費用とは、購入価格+諸費用のこと。ただし購入価格は減価償却される(築年数の経過による消耗を差し引かれる)ので、利益といっても買ったより高く売れた……という意味では必ずしもありません。

とはいえマイホームの売却においては、3,000万円の特別控除(売却益3,000万円までは課税されない)や買い換え特例(新居の購入価格がもとの家の売却価格より高かった場合は課税が免除される)といった救済措置が用意されており、実際には売却益があっても課税対象となる方はまれです。

4.新居でも再び使える住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住まいを購入した方は、購入から10年間(2019年の消費税増税後は13年間に延長予定)所得税・住民税の減税を受けることができるという制度です。
減税額は年末時点のローン残高の1%相当で、10年間で最大400万円の節税が可能です。

もとの家の購入時に住宅ローン控除を利用したことがある方も、新居の購入時に再びこの制度を利用することが可能です。
ただしこの制度の利用にはいくつかの要件があり、そのうちとくに住み替えの方にご注意いただきたいのは「3,000万円の特別控除や買い換え特例など、自宅の売却によって得た譲渡所得に掛かる税金の減税制度との併用はできない」ということです。

したがってもとの家の譲渡所得が生じた場合は、譲渡所得に掛かる税金と、住宅ローン控除で減税される金額を比較して、どちらの制度を利用するか選ぶことになります。
譲渡所得がそれほど大きくない方は、3,000万円の特別控除や買い換え特例は使わずに、新居の住宅ローン控除を受けた方がお得でしょう。
とはいえ住宅ローン控除を利用するには、ほかにも耐震基準や床面積等の要件がありますから、そもそも新居がこれらの要件を満たしていない場合は、譲渡所得額の多寡に関わらず特例を使うべき――ということになります。

こうしたお得な制度利用のアドバイスも含めて、住み替えをお考えの方はぜひ私たちひかリノベにお任せください。売却の仲介、新しい住まいのご紹介、一括して対応可能です。

 

【執筆】高橋 千晶(ひかリノベ 広報)
【監修】櫨本 博之 (宅地建物取引士)

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