中古マンションの購入で住宅ローンは組める? 控除は使える?

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中古マンションを購入しようとするときに、新築と同じように住宅ローンを利用できるか心配になりませんか?
また同時に、住宅ローン控除も利用できるのだろうかと…。

新築マンションの価格が高騰している現在、中古マンションの人気も高まっています。一方で、中古マンションでの住宅ローンについて、不安や疑問を感じている方も少なくないようです。

そこでこの記事では、中古マンションで住宅ローンを組む場合の注意点や住宅ローン控除の利用条件・ローンが通りにくい物件などについて解説いたします!

2015/12/27初出→2019/12/3更新→2021/9/3更新

中古マンションでも住宅ローンは組める

結論からお伝えすると、中古マンションも新築と同様、住宅ローンを借りることが可能です!
※一部対象外あり
どの金融機関でも、原則的に中古と新築の区別は設けておらず、新築と同じように住宅ローンを組むことができます。

また諸費用やリフォーム・リノベーションの工事費用も、金利の低い住宅ローンに含めて借りられる金融機関が増えてきました。これは中古マンションを購入して、リフォームやリノベーションをする人が増えてきていることも一因と言えます。

中古マンションの住宅ローンも新築と同様に利用可能ですが、注意を要する点もあり次の章で説明しましょう。

借入金額や返済期間に制限がつく場合も

中古マンション、とくに建築して年数が経つマンションは担保評価額が低いと見做され、借入可能額が低く抑えられる傾向があります。

金融機関が住宅ローンの審査する基準は、端的に言えば借入する人の年収や勤続年数などの属性と物件の担保価値です。
担保価値とは、債務者がローンの返済ができなくなった場合、物件を売却することで貸したお金を全額回収ができるかという価値を言います。

築古マンションの場合は、融資額を多くすると回収しきれない恐れがあるために、融資額を抑えることになります。
また返済期間についても、築古マンションは建物の耐久性の点から、新築より短く設定されがちです。

近年中古マンションを買って、リフォームやリノベーションをして住もうと考える人も多くなってきています。
その場合、リフォームローンを借りるより、リフォームやリノベーションの費用も含めて住宅ローンを借りた方が、金利を低くおさえられます。
しかし中古マンションの住宅ローンは、返済期間が短くなる可能性があるので、その点気を付けなければなりません。

一般的に借入金額や返済金額については、住宅ローンを借りる人の返済能力(年収や、住宅ローン以外の借入状況)によってカバーできます。
また、審査基準は金融機関ごとに違いがありますので、自分の属性や担保物件をよく考えて銀行を選ぶことが大切です。

 なお、年収別に借りられる金額を知りたい方は、こちらの記事からシミュレーションできますので参考にしてください。

フラット35は耐震評価基準を満たす必要あり

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のフラット35は、融資の条件として「技術基準」が設けられています。

技術基準とは、 都市の開発許可制度において公共施設の整備や防災上の措置が講じられているかの基準ですが、中古マンションで問題となりやすいのが、耐震評価基準です。

現行の新耐震基準がスタートしたのは、1981年6月1日。
したがって、建築確認日が1981年6月1日以降であれば、耐震性要件の問題はないのでフラット35を利用できます。

しかし、1981年5月31日以前の旧耐震基準で建築された物件は、機構が定める耐震評価基準に適合していなくては、融資が認められません。
※これらはあくまでフラット35の要件です。条件から外れてしまっても、民間金融機関の住宅ローンを利用すればOK。

メモ:フラット35

フラット35は、住宅金融支援機構と提携した民間の金融機関で利用できる長期固定金利の住宅ローン。低金利で保証料や保証人が要らないなどのメリットがあります。

築25年以内は住宅ローン控除も使える

「中古マンションは住宅ローン控除が使えない」と思っている人が多いかもしれません。しかし、下記のような一定の要件を満たせば、適用することが可能です。

  1. 床面積50㎡以上で、そのうちの1/2以上が居住用である。
  2. 築25年以内である。
  3. (2を満たせない場合)耐震基準適合証明を受けている。

よく問題となるのが、2と3の項目です。

たとえ新耐震基準に適合している物件でも、築25年以上なら耐震基準適合証明が必要になります。
新耐震基準の物件であれば、証明は所定の手続きによって受けることができます。

メモ:住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合、各年の借入残高の1%を10年にわたって所得税または住民税から控除される制度。控除を受ける人は、その年合計所得金額が3,000万円以下でなければなりません。

関連記事:

注意!ローンが通りにくい物件とは

金融機関が住宅ローンの審査を通す重要なポイントは、物件の担保価値にあります。
次に挙げるような物件は、高い価格で売却し融資した資金の回収するのは難しいので、住宅ローンの審査に通りにくいと言えるでしょう。

旧耐震基準の建物

1981年6月1日以前に建設されたマンションは、旧耐震基準に基づくものなので、住宅ローンの審査の際に大きなマイナス要因になります。
旧耐震基準の建物の担保評価額は低くなりがちで、売却価格を割り込み担保割れの状態では、担保評価額までしか借りられません。
ただしフラット35の場合には、別に耐震基準があります。そのため耐震基準に合致しなくても、適合証明書を取得できればローンを組むことができます。

再建築不可の物件

再建築不可物件は、火事や地震などで住宅を消失ときに、新しく建物を建てることはできません。
そのためもしローンを組んで住宅を購入した場合は、消失した住宅のローンの返済と新居の家賃負担で生活ができなくなる可能性が大です。

そのような大きなリスクのある物件に対しては、金融機関は融資を行うことはありません。
したがって、建ぺい率や接道義務など建築基準法の基準を満たしていない再建築不可の物件は、住宅ローンは通らないと考えておいた方が良いでしょう。

借地権付きの物件

借地権付きの物件とは、他人の土地を借りて住宅を建てている物件を言います。借地権付きの物件で、土地を担保に住宅ローンを借りる場合には、土地提供者の許可を得る必要があります。

住宅ローンを借りた人が、返済ができなくなった場合に、金融機関は物件を競売にかけて返済に充てなければなりません。
しかし借地権付きの物件は担保価値が低く、売却できなかったり安くしか売れないこともあります。

したがって住宅ローンを利用して借地権の物件を購入することは難しいので、金融機関にローンを組めるかどうか相談する必要があります。

ひかリノベでは、お客さま一人ひとりの働き方や収支の状況に合わせ、最適な金融機関やローン商品をご案内しています。
控除のご利用についても、要件を満たしているかや、証明手続きのサポートも行っていますので、どうぞ安心してご相談ください。


【記事監修】櫨元宏(宅地建物取引士)

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宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザーの有資格者。中古リノベから注文住宅まで、13年間におよぶ建築業界での営業経験をもつ。プライベートでは料理をこよなく愛する一面も(クックパッドにてレシピ公開中!)「食と住は生活の“根っこ”だと思います。キッチンへのこだわりを口にされるお客様は非常に多いです。一方で水廻りのリフォームは、物件によって制約も生じやすい部分。知識と経験をもとに『リノベ向き物件』をご紹介します」


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