新築はもう古い!今、中古マンションが選ばれる4つの理由

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マンション購入を検討されているあなたに質問です。

「新築マンションと中古マンション、どちらを購入しますか?」

ただ、何となく「新築の方が綺麗そうだから、新築が良い」と、安易に考えているとしたら、もしかしたら、後悔することになるかもしれません。

4,000万円のマンションを買ったら、実は、3,000万円程度の価値しか無かった・・・と言われたら、いくら納得のいく物件を購入したとしても、ガッカリしてしまいますよね。

家は、多くの方にとって、人生で一番高い買い物になります。購入する前に立ち止まって、自分が買おうとしているものを、よく調べてもいいのではないでしょうか?

この記事では、中古マンションの魅力を、新築マンションとの比較を交えながら、ご紹介します。また、住宅ローンで購入する際のポイントもお伝えします。

これを読めば、新築マンションと中古マンションの違いを知った上で、後悔のないマンション選びができるようになりますので、ぜひ、ご一読ください。

1.新築よりも魅力的?中古マンションの4つの魅力

中古マンションには、新築マンションにも劣らない魅力が4つあります。

中古マンションのココが魅力的!
  • 値段が安い
  • 資産価値の下落が少ない
  • 物件数が多く、選択肢が多い
  • リフォーム・リノベーションで自分の好みに変えやすい

<新築と中古の価格差>

新築より中古の方が安いというのは当然ですが、どれくらい値段差があるのかを、図にまとめてみました。

マンション価格

▲不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向(2014年)」、東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向(2014年)」より

中古マンションは、新築の大体4~5割引きで取引されていることが分かります。

もちろん、立地や築年数によりますが、新築マンションよりも、大きく費用削減できるのは確かです。

<資産価値の下落が少ない>

新築マンションと中古マンションの一番の違いは、中古マンションは資産価値の下落が少ないということです。

プレゼンテーション1 (2)

▲築の浅い物件は価格の下落が大きいですが、築16~20年を過ぎると安定してくることが分かります。(REINS「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」より)

新築マンションの価格には、販売業者の利益や広告費が上乗せされています。(約20%と言われています)

新築マンションを購入した場合、それを差し引いた値が、マンションの資産価値になります。(4,000万円で購入した場合、20%引きの3,200万円が資産価値になります。)

なんとなく、「新築マンションは中古マンションより、高いのは当たり前」と考えているのが、危険だというのはこれが理由です。

新築マンションというのは、資産価値の下落を気にしないような、経済的に余裕のある世帯なら、購入しても良いというものなのです。

一方、中古マンションは売主の希望と、相場で価格が決まります。実際の価値から大きく離れた値段は付きにくいのです。

詳しくは、別の記事「中古マンションの相場・動向の調べ方と値引き交渉2つのコツ」をご覧ください。

<物件数が多く、選択肢が豊富>

ホームズに載っている中古マンションは全国で60,531件あるのに対し、新築マンションの掲載件数は全国で1,622件にとどまり、約37倍の差があります。(2015年12月27日現在)

また、中古マンションは、新築マンションよりも、駅近にある傾向があります。

豊富な選択肢の中から選ぶことができ、好きな街で暮らすことができる、これも中古マンションの魅力の1つです。

<リフォーム・リノベーションで自分の好みに変えやすい>

中古マンションは、新築に比べて購入費用がおさえられますが、その分をリノベーションに回すことができます。

「新築は、設備が新しいから良い」と思われる方もいらっしゃるでしょうが、中古マンションも、リノベーションで、自分に合った設備を入れることができるのです。

そのリノベーション費用を入れても、新築の3分の2程度の費用で実現できます。

自分の家族に合った住まいに変えることができますので、購入の楽しみは新築以上かもしれません。(もちろん、新築でもリノベーションする方もいらっしゃりますが、お金に余裕がある方に限られますよね。)

新築よりも安価に、それでいて、自分に合った住まいを創ることができる、それが中古マンションです。

2. 中古マンション購入者のローン利用法

中古マンションの魅力が分かったところで、中古マンションを購入している人たちが、どのようにローンを利用しているか解説していきます。

ここで、中古マンションと新築マンションをローンで購入する際に異なる2点についても説明します。

2-1. そもそも中古マンションでも住宅ローンを組めるの?

中古マンションでもローンを組むことができますが、フラット35など、築古物件では耐震診断が必要なローンもあります。

耐震基準は、建物の建築確認日が昭和56年(1981年)6月1日以前以後で、旧耐震と新耐震に分かれます。

新耐震の場合は、問題ありませんが、旧耐震の場合は、耐震診断が必要で、耐震基準適合証明書を提出しなければなりません。

また、築古のマンションでは建物図面などの資料が散逸してしまっているケースがあり、どうしても必要な場合は、他の金融機関にあたるか、土地家屋調査士に作成を依頼するほかなくなります。

築浅な物件ではそんなことはありませんので、築古の物件でそういう場合があることを知っておきましょう。

<リノベーションしたいけど、住宅ローンは組める?>

中古マンションを購入してリフォーム・リノベーションする際は、住宅ローンで物件費用とリノベーション費用を一括で借りてしまうのがお得です。

別々にローンを組むとなると、もう一度抵当権設定などの手続きをする必要があり、手続き費用や司法書士の報酬料が余計にかかってしまうのです。

物件費用とリノベーション費用を一括で借りる際は、リフォーム工事の見積額を提示する必要があります。
前もって、リノベーション会社に見積書を依頼しておきましょう。

ただし、リノベーションだけで、住宅ローンを組むことはできないので注意してください。そういう場合は、リフォームローンを利用する必要があります。

2-2.中古マンション購入者はどれくらい借りているか?

住宅金融支援機構が「2014年フラット35利用者調査」によると、年収の5倍ほどの借入が平均的ということです。

こちらは、フラット35利用者だけが調査対象になっていますが、東京カンテイの調査でも、中古マンションの年収倍率が4.92倍とあり、フラット35以外のローンでも大きな差はないはずです。

ちなみに、新築マンション購入者の年収倍率は6.4倍で、中古マンション購入者よりも、年収以上の額をマンション購入に当てています。

公表資料2014セット版

▲マンション購入者の世帯年収。600万円未満で半数近くを占めます。(住宅支援機構前記資料より)

中古マンションをローンで購入する際のポイント①
  • 住宅ローン貸出可能額は物件価値によって変わる

住宅ローンで不動産を購入する際は、購入物件を抵当に入れることになりますが、1,000万円しかしない物件に2,000万円も貸出することは銀行もしたくないわけです。(借主の属性(※)次第では貸してくれますが)

※属性とは、職業、年収、年齢、家族構成など、審査を受ける人の全情報のことです。クレジットカード審査などにも使われ、「属性が良ければいくらでも貸せますよ」という感じで言われることがあるかもしれませんので覚えておきましょう。

融資額が低い場合は、頭金を増やすか、別の金融機関に相談するなどして対応します。

中古マンション購入者は、これをデメリットと考えるより、借入額を少なくて済むと考えたいものです。

<中古マンション購入者の総返済負担率>

総返済負担率とは、収入に対する返済額の割合のことですが、ローン利用者の8割以上が25%以下におさえています。

総返済負担率=月々の返済額÷月々の収入額で求められます。

月収が30万円で、月々に9万円の返済額があるとすると、総返済負担率は9÷30=0.3で、30%になります。

公表資料2014セット版 - コピー

▲総返済負担率は、ローン借入額を考える上で、1つの指針になります。(住宅支援機構前記資料より)

総月収で計算するのが一般的ですが、手取り収入で計算する方がお勧めです。

別の記事「一目で分かる!年収ごとの住宅ローン借入可能額」で、年収ごとの借入可能額と返済負担比率の目安が分かりますので、ご覧ください。

2-3. 中古マンション購入者はどれくらいの期間で借りているか?

住宅支援機構の調査には、借入期間への言及がありませんでしたが、国土交通省「平成26年度住宅市場動向調査」によると、中古マンション購入者のローン返済期間は、25.8年が平均になっています。

返済期間なので、ローンを何年で組んだかは不明ですが、ホームズの調査でも中古マンションのローン設定期間が22.3年になっており、この辺が中古マンションローンの借入期間と予想されます。

中古マンションをローンで購入する際のポイント②
  • 築年数次第で、返済期間が短くしないといけない場合がある

金融機関の中では、木造で45年、コンクリート造で55~65年というように貸出期間を区切っているところがあります。

例えば、築40年のコンクリート造のマンションでは、ローン返済期間が15年~25年ローンに制限される場合があるのです。

ローンを長く借りたくない人には、そんなデメリットにもなりませんよね。

3.住宅ローンを実際に組む前に確認しておく4つのポイント

ここでは、中古マンションをローン購入する際に、資金計画以外で注意しておくべき4つのことを挙げておきます。

3-1. 損しないマンションの選び方

住宅ローンを気にするあまり、資産価値が低い物件や、自分のニーズに合っていない中古マンションを選ぶということがないようにしてください。

マンションの資産価値は、立地、築年数、管理状況によって大きく左右されます。

それと同時に、自分や家族のライフスタイルに合った住まいか、しっかり検討する必要があります。通勤通学時間、周辺にスーパーや病院はあるかなど、インフラの確認も必須です。

この辺については、別の記事「中古マンション購入で絶対後悔しないための110の注意点【チェックリスト付】」を参考にしてください。

3-2. 住宅ローンで審査されること

住宅ローンを借りる際は、借主の属性について、あらゆる審査があります。

年齢、年収、勤続年数、債務状況など、様々なチェック項目があります。

詳細を知りたい方は、別の記事「住宅ローン審査の全て|これだけチェックして申し込めばOK」を参考にしてください。

中古マンション購入で注意したいのは、住宅ローンを検討する期間が短いことです。

物件が決まった後、1ヶ月以内に引渡しされる場合も多く、その間に審査を受ける必要があります。前もってどこの金融機関を利用するか、検討していくと良いでしょう。

3-3.中古マンションと住宅ローン減税の関係

中古マンションを住宅ローンで購入する場合、新築と同様に、一定の要件を満たせば、住宅ローン減税を受けることができます。

住宅ローン減税を受けている中古マンション購入者は、55.2%です。(国土交通省前記資料より)

住宅ローン減税を受けるための3つの要件
  • 床面積(登記簿面積)が50平米以上で、床面積の2分の1以上が自己の居住用であること
  • 中古の場合、耐火建造物なら築25年未満、それ以外は築20年未満であること
  • (②を満たせない場合)耐震基準適合証明書を受けていること

床面積や耐火建造物であるかどうかは、登記簿で確認できます。

耐震基準適合証明書は、建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関などに発行を依頼することができ、費用は2~5万円が相場です。(工事が必要な場合は、工事費がかかります)

ただし、物件次第では不合格になる場合があり、その場合は減税を受けることができません。

購入の際に、不動産業者に問い合わせてみて、「耐震基準適合証明書」をもらえるか確認してみてください。

住宅ローン減税の詳細が知りたい方は、別の記事「5分で分かる住宅ローン減税|申込方法からお得な利用法まで」を参考にしてください。

3-4.ローン手数料について絶対におさえておくべきこと

ローン手数料は、ローンを紹介してくれる不動産業者に払うローン事務代行手数料と、銀行手数料に払う融資手数料があることに注意しましょう。

<節約できるローン事務代行手数料>

ローン事務代行手数料は、5~30万円と言われており、大きな差があります。

高額な請求をされたとして、ネットでトラブルを見かけますが、自分で手続きをすれば問題ありません。

必要書類を揃え、記載することは、不動産業者に依頼しても、結局は自分で行わなければなりません。ですから、値段が気になるなら、自分でチャレンジしてみましょう。

<節約できないローン融資手数料>

こちらは、ローンを依頼する金融機関に払う手数料で、無料の金融機関と、有料の金融機関があります。

3~5万円が一般的といわれますが、金利の低い業者は、融資額×2.1%と高額なところもあります。

こちらは、節約できません。もし、払いたくないなら、金融機関を変えるしかありません。

4.後悔しないための賢い住宅ローン利用方法

周りの皆の住宅ローン利用実態を見たところで、今度は自分がどれくらい借りられるのか、どれくらいなら余裕ある返済ができるのかを見ていきましょう。

4-1.あなたの借入可能額

まずは、自分の年収でどれくらい借りられるか、知っておきましょう。

年収ごとの大まかな借入額が知りたい方は、別の記事「一目で分かる!年収ごとの住宅ローン借入可能額」を参考にしてください。

4-2.あなたはいくら借りても大丈夫か

借入可能額が3,000万円だとしても、返せなくなってしまったら意味がありませんので、自分に合った借入額を検討する必要があります。

そこで、お勧めなのがキャッシュフロー表を作ることです。

<キャッシュフロー表とは>

キャッシュフロー表は、将来の収入と支出を明らかにした表で、お金の管理に欠かせないものです。家族構成や趣味、ライフスタイルが個人個人違うわけですから、1人1人が作るべきです。

キャッシュフロー表サンプル-001

▲キャッシュフロー表サンプル。エクセルで、年毎に収入と出費、イベントを書いていきます。

FP(ファイナンシャル・プランナー)にお金の相談をすると、これを作ることになります。自分で作った方が愛着も沸いて良いでしょう。

作り方は、別の記事「住宅ローンシミュレーションで絶対出せない適正借入額を出す方法」を参考にしてください。

<ボーナス返済はしてる?>

ボーナス返済をしている世帯は、400万円未満の世帯年収では11%、400万円台以上の世帯年収では20~29%という著差結果があります。(スーモ「年収別8213人 家とお金調査 2013」より)

ボーナス返済するかどうかは、現金に余裕があるかどうかで判断します。

返済を急ぐあまり、現金が無くなって困ったということがないようにしてくださいね。

4-3.支払計画を考える際の2つの注意点

中古マンションのローン購入を考える際には、次の2点を明らかにしておいてください。

□ 諸費用はどのように払うか

□ 入居後にかかるランニングコストはいくらか

<諸費用の支払いについ

中古マンションを購入する際は、物件価格以外の諸費用の払い方をしっかり考えておかなければならないことです。

諸費用は、税金や登記費用、引越し費用をひっくるめたものです。中古マンションは、仲介手数料がある関係で、新築マンションよりも費用がかかります。物件価格の10%程度と見積もっておく良いでしょう。

2,000万円の物件なら、200万円は諸費用がかかるわけで、かなり高額ですよね。前もって、どう払うかを決めておく必要があります。

それに、諸費用は、いつ払うかを確認しておくことが重要で、契約時にかかる費用、住宅ローンを借りる時に払う費用、登記の時に払う費用、入居後に払う費用など、4段階に分けて考えておくと、安心です。

詳細を知りたい方は、別の記事「これで安心!中古マンション購入にかかる諸費用の全て」をご覧ください。

<入居後にかかるランニングコストについて>

購入後、住宅ローン以外にかかる費用を明確にしておきましょう。

□ 固定資産税・都市計画税

□ 管理費・修繕積立金

□ 火災保険・(団体信用)生命保険

□ 駐車場代

これらの費用は、購入後もかかってきます。

固定資産税・都市計画税は、土地・建物にかかる税金で、固定資産税台評価額によって金額が変わります。税率は、固定資産税が1.4%、都市計画税は0.3%が一般的です。

管理費・修繕積立金は広告図面にも書かれているから、分かりやすいでしょう。

火災保険、団体信用保険は、ローンを組む際に加入を義務付けられるケースがあります。団体信用保険は、ローンに組み込まれている場合と、含まれていない場合があります。

この辺も、別の記事「これで安心!中古マンション購入にかかる諸費用の全て」を参考にしてください。

「ローン支払いしか頭に無かった」ということにならないようにしてください。

4-4.住宅ローンの借り換えについて

住宅ローンの借換えを検討している方は、まずは次の目安を知っておきましょう。

住宅ローンの借り換えの目安は、金利差1%、借入残高1,000万円、借入期間が10年ある場合と言われています。(最近は、1 %、残高500万円、借入期間5年とも書かれていますので、こちらの低い方を覚えておくと良いでしょう)

金利差、借入残高、借入期間の3項目のいずれかを満たせば、借り換えの価値があると言われています。

次に大事なのが、借り換え費用を計算に入れることです。保証料、事務手数料や抵当権設定の司法書士手数料などが、かかってきます。

借り換えで返済金額が減っても、それ以上に手数料を払ってしまっては意味がありませんよね。

手数料がどれくらいか確認する必要があるのです。

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新生銀行の借り換えサイト。最近では、手数料が低い金融機関が増えています。

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住信SBIネット銀行のシミュレーションサイト

シミュレーションして返済額を減らせるというなら、その金融機関に相談してみましょう。

しかし、その前に、現在借りている金融機関に相談してもいいかもしれません。

「金利が少々高いので、借り換えを検討しています。もし、金利を下げていただけるなら、このまま借りていようとも思うのですが、いかがでしょうか?」というように尋ねてください。

金利を払ってくれる顧客の問い合わせなのですから、しっかり対応してくれるはずです。ぜひ、試してみてください。

4-5.知っとく情報!築古物件に強い金融機関ってある?

築古物件に貸してくれやすい金融機関があるのか、気になる方もいらっしゃると思いますが、スルガ銀行の評判だけお伝えしておきます。

スルガ銀行は木造物件には貸さなくなりましたが、依然として築古物件等に理解のある銀行といわれています。

銀行ごとに審査が異なりますので、ネットでいろいろチェックしてみてください。

「気になる銀行名 住宅ローン 評判」と検索すれば、いろいろ出てくるはずです。

5.最後に

中古マンションの魅力と、ローンで購入する際に知っておきたいポイントについて見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

「予算的に、中古マンションしか選べないんだよね・・・」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、実は、中古マンションは、賢い選択なのです。

そして、実際に中古マンションをローンで購入する際に、最も大事なのは、自分の返済能力を見極めることです。

返済能力は、年収だけではなく、家族構成やライフスタイルも関ってきます。

この記事で紹介した通り、キャッシュフロー表を作るなどして、返済計画を明確にしてみてください。

そうすれば、中古マンションを安心して購入できるはずです。

この記事が、あなたの住まい選びにお役に立てば幸いです。

 

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