中古マンションの購入にも、住宅ローンは利用できる!

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中古マンションの購入も、住宅ローンが利用できる!

中古マンションは住宅ローンが組めないって聞いたんだけど……と相談を受けることがあります。
結論から申しますと、中古も新築と同様、住宅ローンは問題なくご利用いただけます!

ただし銀行の審査では、物件の担保としての価値もチェックされるため、物件によっては融資が認められないことがあるので注意が必要です。
また住宅ローン減税の利用をお考えの方も、一定の要件をクリアする必要があります。

融資が認められるため、また減税を利用するための要件を、分かりやすくコンパクトに解説します。

2015/12/27初出⇒2018/11/1更新

1.中古マンションも住宅ローンが組める

中古も新築と同様、住宅ローンを組むことができます。
ただし銀行(あるいは信金・労金・ネット銀行などの金融機関)によっては、融資を認める条件が限られている場合があります。

たとえば住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のフラット35。
こちらは全国の銀行が窓口となり、銀行によって審査基準も異なるのですが、共通の要件として「機構が定める技術基準をクリアした物件であること」があります。
この技術基準は、中古でも新築でも適用されるものですが、中古の中でも築古物件の場合、とくに問題になりやすいのが耐震性です。

現行の新耐震基準がスタートしたのは1981年6月1日。
したがって建築確認日が1981年6月1日以降であれば、耐震性要件はクリア。
しかし1981年5月31日以前の、旧耐震基準で建築された物件は、機構が定める耐震評価基準に適合していなくては、融資が認められません。

フラット35の耐震評価基準

    • 構造形式がラーメン構造と壁式構造の併用されていないこと
    • 平面形状が著しく不整形でないこと
    • セットバックが大きくないこと
    • ピロティ部分が偏在していないこと

以上の4つをすべてを満たしていること。

参照:フラット35 中古住宅の技術基準の概要 https://www.flat35.com/loan/tech_cyuko.html

こちらはあくまでフラット35の要件ですから、条件から外れている方は、民間金融機関の住宅ローンを利用すればOKです。
融資の要件は銀行によって違いますから、あなたの状況に合わせて、より有利な条件で融資を受けられる銀行を選びましょう。
ひかリノベではワンストップサービスの一環として、住宅ローンのご案内も行っております。ご不安なことがあれば、担当コーディネーターに何なりとご相談くださいませ。

2.融資金額にご注意

住宅ローンは物件を担保としてお金を借りる仕組みですから、審査では「担保として充分な価値があるかどうか」がきびしくチェックされます。
物件の購入価格=担保評価額とは限りません。不動産は定価が決まっているわけではないので、「購入価格と同じ金額で売れる」とは言い切れないためです。
そのため金融機関は、周辺相場や建物の経年劣化等に鑑みて、独自に「もしその物件を売ったらいくらになるのか」を調査するのです。

とくに築年数が古い物件は担保評価が低く、高額の借入が認められにくいので注意が必要です。
とはいえ、築古物件は価格がそもそも安価ですから(マンションの価格は築年数に応じて下落し、築20年ほどで新築時の半額ほどになるのが相場です)「中古だから満額の借入ができない」というわけではありません。

リノベーション費用も住宅ローンに組み込んで借入する方は、対応している銀行・していない銀行があります。
また物件購入の段階でリノベーション費用の概算が分かっていなければ、「いくら貸してください」と申し込むことができません。
つまり、物件購入よりもリノベーションの見積もりを先にする必要がありますのでご注意を。
ひかリノベではリノベーション費用もまとめて住宅ローンで借入することを前提に、物件探しとリノベーションプランの作成を並行して行っておりますので、どうぞご安心くださいね。

3.返済期間に制限も

借りたお金を何年かけて返済するか(借入期間)についても、銀行によっては一部制限される場合があります。
通常、多くの銀行では最長35年まで借入が認められていますが、中古は建物の耐久性を考慮して、借入期間を短く設定しているという銀行も。

たとえ借入総額が同じでも、借入期間が短くなれば、毎月の返済金額は高くなります。
例えば3,000万円を金利1.4%(全期間固定)で借りた場合、35年ローンなら毎月9.1万円の返済ですが、25年なら11.9万円です。
9万円くらいなら余裕をもって払えても、約12万円となると家計が苦しい――ということも考えられます。

※参照:フラット35 ローンシミュレーション 借入希望金額から返済額を計算 https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html

無理なくローンを返していけるか、資金計画を考える際には、借入総額だけでなく「借入期間は何年間認められるか。毎月の返済金額はいくらになるか」も併せて確認することが大切です。
もちろん借入期間が長ければ良いというわけではなく、家計を圧迫することなく返していける見込みであれば、20年でも、10年でも良いのです。

いくらであれば支払い可能か、この機会に家計を見直してみてはいかがでしょうか?
こちらのキャッシュフロー表は、家族構成と世帯収入・生活費・手元に残しておきたい貯蓄を入力すると、「毎月いくら住宅に掛けられるか」を簡単に概算できるExcelシートです。

無理のない住宅費用を算出できるキャッシュフロー表

※クリックするとダウンロードが始まります

ここでご注意いただきたいのは、マンションはローンの返済のほか、管理費・修繕積立金を納める必要があるということです。
管理費・修繕積立金の金額は、物件情報に記載がありますから、その金額を含めて、無理なく支払い可能かどうかを検討する必要があります。
またお車をお持ちの方は、駐車場代も要チェック。駐車場代は毎月1~1.5万円ほどかかる場合もあれば、「一台は無料」という場合もあったりと、物件によって幅がありますから、物件情報を必ずご覧ください。

あるいは、もっと簡易的に考えるのであれば、現在の家賃を基準に考えてみましょう。
「現在の家賃 ≧ ローン+管理費・修繕積立金(・駐車場代)」であれば、いまより負担が増すことはないといえるわけです。

4.住宅ローン減税を利用したい方は……

中古マンションも、住宅ローン減税が利用できます。
国交省によると、実際に中古を購入された方の60.7%が減税を利用しているとのこと。

※参照:国交省 平成29年度住宅市場動向調査報告書 http://www.mlit.go.jp/common/001236086.pdf

住宅ローン減税を利用するためには、一定の要件を満たす必要があります。

住宅ローン減税の要件

  • 1.床面積50㎡以上、かつ1/2以上が居住用である
  • 2.築25年以内である ※木造住宅は築20年以内
  • 3.(2を満たせない場合)耐震基準適合証明を受けている

このうち、よく問題となるのが要件2・3です。
たとえ新耐震基準に適合している物件(建築確認日が1981年6月1日以降の物件)であっても、築25年を超えていれば、耐震基準適合証明が必要です。
もっとも新耐震の物件であれば、証明は所定の手続きによって受けることができます。
ただ住宅ローン減税を利用するためには、物件の引き渡し前に証明書を取得しなくてはいけません。
ですから住宅ローン減税の利用を希望される方は、まずは担当コーディネーターにご相談くださいませ。

旧耐震の物件(建築確認日が1981年5月31日以前の物件)の場合は耐震診断を受け、新耐震並みの耐震性が認められる必要があります。
しかしマンションは集合住宅ですから、耐震診断を受けるには住民の合意が必要です。
そのため現実的には、すでに耐震診断を受け、耐震基準適合証明を受けたマンションを選ぶことになります。
証明の有無はお調べできますので、担当コーディネーターにご遠慮なくお申し付けください。

 

【執筆】高橋 千晶(ひかリノベ 広報)
【監修】櫨本 博之 (宅地建物取引士)

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