自己資金なしでもOK!?中古マンション資金計画の「新常識」

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Flat lay of earning money concept

「マイホームを買うときは、物件価格の3割程度の頭金を用意すべし」とは、かつての常識でした。
しかしいまや銀行の規約も変わり、「頭金ゼロ円」でも住宅ローンが組める時代です。
さらに諸費用までローンで借りられる銀行も多くなっており、「自己資金なし」でマイホームを購入される方も珍しくなくなりました。

とはいえ、サッと出せるお金がまったくないのに、何千万円にも上るローンを組むなんてやっぱり危険では?
それに、いくら「自己資金なし」と言ったって、契約のときに手付金を払うんじゃないの?

けっきょく自己資金はいくら用意すれば良いのか、「自己資金なし」でのマイホーム購入はアリかナシか……。
とくに『中古マンション購入』をお考えの方向けに、どなたにも分かりやすく解説します!

1.『自己資金』って何のこと?

手付金・頭金・諸費用……。住宅ローンを組む場合にも、いくらかの現金が必要になります。
『自己資金』とは、そうした「融資を待たない、手持ちの現金」の総称です。
資金源はご自分の貯金はもちろん、親からの援助というケースも考えられますね。

中古マンション購入にあたって『自己資金』で用意すべき費用は、次の3つです。

自己資金で用意すべき費用

①手付金

手付金とは、決済の前(一般的には契約のとき)に売主に預けておくお金のこと。
金額に決まりはありませんが物件価格の10%程度、もしくは高額物件の場合キリ良く100万円とすることが多いです。

手付金は、契約から決済・引き渡しまでに1ヶ月間ほどタイムラグが空くので、その間にもしも契約がキャンセルとなったときに「キャンセル料」となるものです(手付解除
買主が「やっぱり買うの止めます」と翻意した場合は、売主に預けていた手付金をそのまま渡します。
売主が「やっぱり売るの止めます」と翻意した場合は、買主に手付金を返還し、さらに同額の現金を払います。つまり手付金の倍額を渡すわけです。
物件価格が3,000万円としたら手付金=キャンセル料は100~300万円となりますから、決して安い金額ではありません。買主も売主も、気軽に「やっぱり止めます」とは言えなくなりますね。

滞りなく引き渡しまで進んだ場合は、決済時に物件の購入代金に組み込まれます。つまり「頭金の一部になる」ということですね。

②頭金

頭金とは、物件の購入代金のうち、ローンを使わず現金で支払う分のこと。「手付金+α」ということになります。

金額は、かつては「少なくとも物件価格の20%必要だ」と言われてきました。その理由は、当時は多くの銀行が「物件価格の80%までしか融資しない」と規定していたためです(融資率)
しかし、現在では「融資率80%」を条件としている銀行はほとんどなくなりました。ですから、金額はいくらでも(ゼロ円でも)OKです。

とはいえ、先ほどお話したように「手付金は物件価格の10%または100万円」を渡すのが慣例です。
法律などで決まっているわけではないので、売主と買主が双方納得すれば「手付金ゼロ円」とすることも可能ですが、実際にはほとんどあり得ないでしょう。
したがって、基本的に「手付金相当の現金はあらかじめ用意しておく必要がある」とお考え下さい。

「手付金+α」の頭金を入れられる方は、「+α」の部分は決済時に入金します。
全額を手付金として預けてしまえば分かりやすいのですが、契約がキャンセルになる可能性もゼロではない以上、手付金はあまり高額にしない方が、売主にとっても買主にとっても安全なのです。

③諸費用

マンションを購入するにあたっては、物件代金以外にも、契約やローン、火災保険加入といった諸手続きにもお金が掛かります。

マンション購入に掛かる諸費用

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 銀行に支払うローン事務手数料
  • 保証会社に支払うローン保証料
  • 損害保険会社に支払う火災保険料
  • 生命保険会社に支払う団信保険料
  • 司法書士に支払う登記費用
  • 税金

こうした諸費用も、決済のタイミングで各業者に支払う必要があります。

▲参考記事。諸費用の使途・目的や金額の内訳等を一覧表にまとめています。

金額は、中古マンションは物件価格の8~10%(新築は3~5%と、ややお安め)
ただし、最近は諸費用まで住宅ローンで借りられる銀行が増えてきました。

仮に「頭金ゼロ円・諸費用もローンで賄う」(借入金額=物件価格+諸費用。オーバーローン)とすると、手付金は契約時にいったん預けるカタチになりますが、決済時にはまた手元に戻ってくることになります。

一方「頭金ゼロ円・諸費用は現金払い」(借入金額=物件価格。フルローン)の場合、手付金=諸費用となります。つまり契約時に手付金として諸費用と同等の金額を預け、決済時にはそこから各業者に分配するのです。
手付金の相場は物件価格の10%ですから、だいたい諸費用と同等になるのですね。

2.いくら用意すればいいの?

従来、「自己資金は物件価格の30%」(頭金20%+諸費用10%)が目安でしたが、いまや頭金ゼロ円・諸費用も住宅ローンで借りられる時代です。
マンション購入費用のうち、いくらローンで借りて、いくら自己資金で出すか、ご自分の資金計画に応じて「私にとってベストな金額」を考える必要があります。

必ず用意しておくべき金額

まず前提として、契約時に預ける手付金は必ず用意しておく必要があります。
先ほどお話したとおり、たとえ「頭金ゼロ円・諸費用もローンで賄う」という場合でも、手付解除のために契約時点でいったん売主に現金を預けることになります。

手付金の金額は法律などで決まっているわけではありませんが、物件価格の10%または100万円を渡すのが慣習です。
したがってこの金額が(一時的にでも)用意できないのなら、マイホーム購入は難しいと言えましょう。

「いくら出すか」ではなく「いくら残すか」

手付金相当の現金が用意できたとして、さらに頭金を上乗せするか? 諸費用は現金払いにするか、あるいはローンに組み込んで、現金はなるべく手元に残した方が賢明なのか?
「ご自分の資金計画に応じて」と一口に言っても、実際のところなかなか迷いは尽きませんね。
そんなとき考えるヒントとなるのが、「自己資金はいくら出したら良いのか?」ではなく「手元に現金をいくら残すか?」という視点です。

一昔前のような年功序列型の昇給が望めなくなった昨今、来るべき老後の生活資金に・親の介護に・お子さまの養育に――将来の備えに、現金が手元にないのは不安です。
まずは何にいくら必要なのかを把握しましょう。10年後、20年後、30年後にわたって考えられる収入と支出の見込みを「見える」化するのです。
そして貯蓄として手元に残しておきたい金額を求め、余剰分を自己資金として投入すれば良いのです。

cashflow

▲こちらのキャッシュフロー表は、あなたとご家族の年齢・年収・日々の生活費やライフイベントに伴う支出を入力するだけで、現在~40年後の「お金の出入り」を試算できるようになっています。

▲キャッシュフロー表の見方や使い方が分からないという方は、こちらの記事を参考になさってみて下さい!

一方、ローンの借入は少ない方が「返済は易しい」ということもまた事実です。
試算の結果「貯蓄の余剰はない=自己資金は投入できない!」と分かったとして、それではフルローンやオーバーローンで銀行の審査に通るのか、という問題もあります。

たとえば「3,000万円の中古マンションを購入するにあたって、2,500万円までしか借入が認められない」という場合、残り500万円を頭金として補填する必要があります。
さらに別途300万円ほど諸費用が掛かりますから、計800万円の自己資金が求められることになるわけです。

▲参考記事。年収に対していくらまで借入が認められるか、年収300~1000万円の範囲でリストアップしました。

▲参考記事。とくに中古マンションの場合「物件の担保評価が低いために、高額の借入が認められない」というケースがあります。

頭に入れておきたい「周辺費用」

このように、最低でも「手付金=物件価格の10%または100万円」相当の自己資金があればマンションを「購入すること」はできますが、実際に新居で生活を始めるには引っ越しや家具・家電の新調、リフォーム(リノベーション)が必要です。

家具・家電はもとの家で使っていたものを活用するとして、引っ越し(家財の輸送)費用のめやすは、

    • 50km圏内:10万円~
    • 200km圏内:13.4万円~
    • 500km圏内:18.4万円~

引っ越し費用は、多くの銀行では住宅ローンに組み込むことができません。
また仮に組み込めたとしても、先ほど申しましたように借入が大きくなれば返済も大変になりますし、そもそも審査に通るのかという問題もあります。
基本的に「現金で用意するもの」とお考え下さい。

さらに「内装や間取りを変えたい」という場合、リフォーム(リノベーション)費用が掛かります。
もとの部屋を解体して、新しい部屋へフルリフォーム(スケルトンリフォーム)するなら、1㎡あたり10~15万円を見込んでおきましょう。

リフォーム費用は、ローンを利用することも可能です。
リフォーム専用ローンを別途組んでも構いませんが、住宅ローンに組み込むこともできます。
住宅ローンに組み込む方が金利は安いですから(リフォームローン金利は2.5~4.5%に対して、住宅ローン金利は1%以下)審査が問題ないようであれば、住宅ローンの方をおすすめします。

3.貯めてから買うか、買ってから貯めるか

「フルローンで審査に通ったからといって、充分な貯蓄もないのに家を買うなんてやっぱり危険じゃないの?」
「でも、賃貸マンションは家賃を払い続けても自分のものにはならないし……。このままずっと『掛け捨て』を続けるのは損では?」

手元に余剰資金が潤沢にあれば悩むこともないのでしょうが、実際には日々の生活やお子さまの養育、さらに将来の備えとして「なるべく手元に残しておきたい」といった思いもあり、自己資金を貯めるのはそう簡単ではありませんよね。
それに賃貸マンションを借りる=家賃を払わなくてはいけないわけで、仮に毎月10万円を払っているとすると、20年間で累積は2400万円となります。

そんなとき、近所の中古マンションが2,000万円で売りに出されているのを発見した……。
近所なので通勤アクセスや駅までの距離はいまと変わらず、広さも充分。頭金ゼロ円・諸費用も住宅ローンに組み込んだとしても月々の返済金額は65,000円と、いまの家賃より断然安い!(35年ローン・固定金利1.20%で試算)自分の収入や属性からいって、審査も問題なさそうだ。

いますぐ購入するのが正解なのか? それとも、やはり手付金と諸費用くらい――あるいはもっと多額の自己資金ができるまで待つ方が賢明なのでしょうか?

ローン破綻のリスクと対策

貯蓄の余剰がない状態でローンを組むとなると、やはり「万一ローンが払えなくなったらどうしよう?」という不安がありますね。
もしも将来、何らかの理由で仕事をセーブすることになり、収入が減ったとしても、貯蓄が潤沢にあれば切り崩してしのぐことができます。しかし、そのような場合にサッと出せるお金がなければ、せっかく購入した家を手放すしかありません。

◆負債は少ない方が良い

言うまでもなくローンは「借金」ですから、無いに越したことはありません。
ローンの支払いは元金だけでなく利息も返していかなくてはいけませんから、「借入が少ないほど支払総額は安くなる」といえます。
総払総額が一番安いのは、すべて自己資金で賄う場合。つまり現金で一括購入した場合です。この場合は利息が掛からないだけでなく、ローン事務手数料や保証料といったローン関連の諸費用も掛かりません。

反対にローンの借入が大きいと、たとえ家を売り払ったとしても、残債が残るリスクは大きくなります。
なぜなら建物の価値は築年数が経つにつれて下落していきますから(20年でほぼ半額)「買ったときは2,000万円の家も、10年後には1,500万円程度の売り値しかつかない」ということもあり得るのです。
先ほどの例にならい、元金2,000万円のローンを月々6.5万円ずつ返すとすると、10年後の残高は1,916万円(利息含む)およそ400万円の残債が残る計算です。

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◆ローンを組むのが遅れるリスク

一方、ローンはなるべく若いうちに組んだ方が「長期的に見てリスクが少ない」ということもまた事実です。
たとえば30歳で35年ローンを組んだ場合65歳までには完済する見込みですが、40歳なら完済時には75歳。
定年退職が65歳として、そこから10年間の支払いはどうするのか?……と考えると、貯蓄が増えるのを待つよりも、まず購入して、ローンを返済しながら貯蓄に努める方が安全と言えそうです。

現在の金利水準は極めて低く、固定金利で35年ローンを組んだとしても1%前後(2018年現在)住宅ローン減税で取り返してしまえる金額です。
そのため、最近は貯蓄が潤沢にある方でも、フルローンに近い組み方で「現金をなるべく手元に残したい」というケースが多くなっています。突然の病気や事故など、いつ・どんなトラブルが起きるとも分かりませんものね。
そして減税が終わる10年後をメドに繰り上げ返済を行い、当初の予定より早く完済してしまおうというわけです。

この低金利はいつまで続くのか? その答えは誰にも分かりません。
賃貸住まいを続けながらコツコツ貯蓄を増やそうといっても、その間に金利が上昇する可能性もありますし、不動産相場が高くなることも考えられます。
それに、「不動産は生もの」です。価格や条件で折り合う物件との出会いは一期一会。貯蓄が充分溜まったときに、気に入る物件があるとは限りません。

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◆ローン破綻を防ぐために大切なこと

つまるところ大切なのは自己資金が多い・少ないに関わらず、「住みたい家があり、その家がムリなく買えること」です。
フルローンやオーバーローンでも、余裕をもって返済できる計画なら問題ありません。むしろ月々の返済額と管理費・修繕積立金・固定資産税を足しても、いまの家賃より負担が小さくなるケースもあるでしょう。
マイホームを購入したことで、かえって貯蓄もしやすくなった……ということもあり得るわけです。

したがって「自己資金がないけれど、マイホーム購入を考えている」という方は、まず月々の返済額を(利息も含めて)シミュレーションしてみること。
そして管理費・修繕積立金・固定資産税といったランニングコストを合算し、いまの家賃と比較してみることです。
それでもいまより負担が小さくなるようであれば、購入に踏み切るメリットは「ある」といえましょう。

この章はじめの例でいうと、2,000万円の中古マンションを購入するとして、諸費用込みで2,200万円。これを全て住宅ローンで賄うと、月々の返済金額は65,000円です(35年ローン・固定金利1.20%で試算
管理費・修繕積立金は物件の条件によって異なりますが、平均値はおおよそ22,000円。
固定資産税・都市計画税も土地や建物に評価額によりますが、都内近郊で築20年・広さ70㎡のマンションであれば、合わせて20万円程度でしょうか。月割りにすると約17,000円です。

ということは、月々の住居費はざっと104,000円。いまの家賃が10万円とすると、4,000円の負担増ということになります。
この場合ひとまず購入は見送って、もっと身近な価格帯のマンションを探す方が賢明でしょう。

一方、もし「諸費用200万円は自己資金を出せる」という場合、ローン返済額は59,000円になりますから、住居費は98,000円。2,000円の負担減になりますね。

4.親から援助を受けるときは

ご自身の貯蓄は余剰がないが、親から援助が受けられるという方は、そのお金も自己資金に充てることができます。
ふつう親から子への贈与は贈与税や相続税が掛かりますが、マイホーム購入が目的の場合、一定の要件で贈与税が免除される仕組みが用意されているのです。

この仕組みは「親と子の共同で家を買う」ということではありません。あくまで「あなた(子)が家を買うにあたり、ご両親があなたにお金を贈与してくれる」ということです。
したがって、購入したマンションの権利はあなたに帰属します。つまり、土地や建物の名義はあなたです(ご両親との共同名義ではない)

贈与税の非課税枠

通常、親から子へ・祖父母から孫へ・あるいは夫婦間でも、財産が授受されると贈与税がかかります。
税率は累進課税方式で、親から子への贈与の場合、贈与金額に応じて2.1~48.0%が課税されます。

ただし、贈与税には基礎控除があります。年間110万円以下の贈与には課税されないのです。
また110万円を超える贈与を受けた場合にも、超えた分しか課税されません。
たとえば200万円の贈与を受けた場合、課税されるのは200万円-110万円=90万円分だけです。

ただし、マイホーム購入が目的の場合、もっと高額の贈与でも課税されない特別な仕組みがあります。

◆住宅取得等資金贈与の非課税特例

子がマイホームを購入(新築・中古・リフォーム)するため、親がその資金を援助する場合、一定金額まで贈与税が免除されます。
この特例は親子間だけでなく、祖父母から孫への贈与にも適用されます。

購入日 通常の住宅 省エネ住宅
2016/1/1~2020/3/31 700万円 1,200万円
2020/4/1~2021/3/31 1,000万円 500万円

つまり2018年現在、通常の住宅であれば700万円までの贈与は非課税なのです。
さらに、この制度は基礎控除と併用できます。ですから、実質は「810万円までは非課税」ということになりますね。

ここでいう「通常の住宅」とは、次の要件を満たすものをいいます。

非課税の要件

  • 居住目的であること(贈与を受けた翌年3/15までに入居すること)
  • 親族間売買でないこと
  • 新耐震基準を満たしていること

ここで注意したいのは、この制度はローンの支払いには適用されないということ。贈与されたお金は、契約時または決済時に現金で支払う「自己資金」に充てましょう。

また、この制度を利用するためには確定申告が必要です。
贈与を受けた翌年2/1~3/15の期間内に、戸籍謄本・登記謄本・売買契約書をもって税務署へ行き、所定の手続きをなさってください。

◆相続時精算課税の制度

上の要件を満たさない場合、または上の金額を超える贈与を受ける場合は、相続時精算課税の制度が利用できます。
相続時精算とは、親から受けた贈与を(2,500万円まで)相続財産に組み込むことができる、という制度です。
つまり「いま贈与税を払わない代わりに、あとで相続税として支払います」ということです。

ただし、相続税にも基礎控除があります。3,600万円以下の相続には課税されないのです。
ということは、相続時精算課税の制度を利用したとして、遺産と生前贈与の合計が3,600万円を超えない限り、けっきょく税金は掛からない、ということです。
また3,600万円を超える場合も、超えた分にしか課税されません。

相続時精算課税は、マイホーム購入に限らず、あらゆる目的の贈与に利用できる制度です。したがって贈与されたお金は、ローンの返済や、管理費・修繕積立金に充ててもOKです。
さらに、住宅取得資金贈与の非課税特例との併用も可能です。つまり「700万円までは特例を使い、700万円を超える部分は相続時精算課税にする」ということができます。

ここで注意したいのは、相続時精算は一度利用すると、その後もずっと繰り越しが継続されるということです。
ということは、今後たとえばお子さまの進学費用などの贈与を受けることがあったとき、それも自動的に相続財産に組み込まれてしまうということです。
しかも、その金額が110万円以下だったとしても贈与税の基礎控除が効かなくなります。通常の贈与ではなく、相続財産と見なされるためです。

また、この制度を利用するためにもやはり確定申告が必要です。
贈与を受けた翌年2/1~3/15の期間内に、税務署で贈与税の申告書と相続時精算課税選択届出書を作成・提出しましょう。

パートナーの親からの援助

あなたご自身ではなく「配偶者(妻/夫)の親」から援助を受けるケースもあるでしょう。
ここで注意したいのは、あくまで贈与を受けるのは実子、つまり「あなたの妻/夫」であるということ。
そのため購入する土地・建物の名義には、あなたの妻/夫も入っていなくてはいけません。

名義の持分割合は、金額に比例して振り分けましょう。
たとえば2,000万円の中古マンションを購入するにあたり、あなたの妻の親から500万円の贈与を受けた場合、土地・建物の持ち分はあなたが3/4・妻が1/4とする、ということです。

 

以上のように、中古マンション購入と自己資金についてお話してきましたが、いかがでしたでしょうか?
自己資金は「物件価格の○%なくてはダメ」と決まっているわけではありません。
貯蓄をいくら手元に残し、住宅ローンをいくら借入するか、その結果将来の備えが不足したり、家計が苦しくならないか? 総合的に判断することが大切です。

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この記事のまとめ

かつては「マイホーム購入には物件価格×30%の自己資金が必要」と言われたものですが、いまは銀行の規定も変わり、「自己資金なし」でもマイホーム購入が可能な時代です。
とはいえ「サッと出せるお金もないのに、高額のローンを組むのは危険では?」という懸念もありますよね。
たしかに、借りられるからと言ってどんどん借入を増やしてしまっては、将来『ローン破綻』につながりかねません。そこで、あなたにとってベストな自己資金額はいくらか、ご自分の資金計画をあらためて精査することが重要になります。

まず、手付金(物件価格×10%または100万円)は契約時に必ず用意しなくてはいけません。
さらに頭金を決済時に上乗せするかどうかは、ご家庭の生活費やお子さまの養育費・将来の備えのために手元に残しておきたい金額から考えるとよろしいでしょう(貯蓄-残しておきたい金額=頭金)

また、購入に当たっては不動産会社や銀行の手数料などの諸費用(中古マンションの場合、物件価格×8~10%)が掛かります。諸費用は住宅ローンで借入が可能です。
しかし、借入が大きいと「審査に通るか」という問題も。満額の借入が通らなければ自己資金で補填することになりますが、用意できない場合は物件の価格帯から考え直す必要がありますね。

ご自身の貯蓄が充分でないときは、親からの援助を自己資金に充てることもできます。
マイホーム購入資金の援助は、700万円まで贈与税が掛かりません。ただし、この特例はローンの支払いには適用されませんからご注意を。

将来の備えとして手元に残しておくべき貯蓄や、ムリなく返せる借入金額の見極めは知識がないと難しい部分も。ひかリノベでは住まいとお金に関するご相談もお受けしております。

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