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マンション売却の流れと必要書類、費用など分かりやすく解説

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転勤、子どもの成長、親との同居――さまざまな事情で、お住まいのマンションを売却しようと考えている方もいらっしゃるでしょう。
しかし、そもそも買い手がつくのか、いくらで売れるのか、住宅ローンの残りはどうするのか。マンションの売却にはたくさんの悩みがつきものです。

この記事では、マンション売却の基本的なフローや、必要な手続きやお金、書類など、あらかじめ知っておきたい知識をまとめてご紹介します。

2019年10月1日初出→2020年7月08日更新

マンション売却の流れ

マンションの売却は、大きく分けて3つのステップで進みます。

①査定~不動産会社選び
②売却活動
③決算・引き渡し~確定申告

①査定・不動産会社選び~媒介契約

マンションを売却することを決めたら、まずは不動産会社に査定をお願いしましょう。

不動産会社は、立地や築年数、広さ(床面積)から物件のグレード、市況など様々な要素を加味して市場価値、つまり「どれくらいの売却価格になるのか」を判断します。
実際の売却価格は、売主が自由に決められますが、やはりプロの目で、客観的に見てもらうのは大事です。

また、不動産売買は、不動産会社の仲介を通すのが一般的。査定は、仲介を依頼する会社を選ぶ、大事な機会でもあります。

仲介の契約を結ぶため、高額な査定価格を提示する会社も存在します。しかし、相場より極端に高額な値段をつけると物件は売れにくく、満足いく結果にならない可能性も。

ですから複数の不動産会社、できれば2~3社に査定を依頼して、提示された査定価格を比較するのがベター。
同時に、担当者の対応や説明内容をチェックし、どの会社に仲介を依頼するかも決めてしまいましょう。

仲介の契約(媒介契約)は、複数社から同時に売り出す「一般媒介」、一社とだけ媒介契約を結ぶ「専任媒介」「専属専任媒介」の3パターンがあります。

 

一般媒介

専任媒介

専属専任媒介

他社への媒介依頼

OK

NG

NG

レインズへの登録

任意

7日以内に登録

5日以内に登録

販売状況の報告

任意

義務(隔週)

義務(毎週)

売主が買主を探す

OK

OK

NG

契約期間

任意(一般的には3カ月)

3カ月更新

3カ月更新

特に注目したいのは、レインズへの登録義務です。
レインズは、不動産物件の情報を全国規模でネットワーク化したデータベースのようなもので、ここに物件情報を掲載すれば、全国の不動産会社が売り出し中の物件情報を参照できます。

レインズへの登録が任意の一般媒介は、媒介契約を結んだ会社以外には価格などの情報が届きにくい側面があります。一方、専任媒介や専属専任媒介は、他の不動産会社も情報を見られるので、より多くの購入希望者とマッチングしやすくなるのがメリットです。

一方で、一般媒介は複数の会社から同時に売り出すことができるのがメリットです。
人気の高いエリアで、すぐに購入の申し込みがありそうなら一般媒介が有利。
それ以外のケースでは、専任媒介か専属専任媒介をおすすめします。

契約は、売れるまでは更新があるので、「初めの3カ月間は一般媒介。それまでに反響がなければ専任媒介に切り替える」ということもできます。

②売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売り出しのステップに入ります。

販売価格は、査定額そのままではなくてもOK。中古マンションの売買では、値引きも一般的なので、少し高めに設定することが多いようです。
ただし、相場よりも高すぎる価格設定は、買い手に敬遠されますので、不動産会社とよく相談して価格を決めてくださいね。

また、いくらまで値引きに応じるかも、あらかじめ決めておくと、その後のやりとりがスムーズに進みます。

販売中は、購入希望者から内覧の申し込みがあります。
事前に掃除をし、問い合わせにすぐ答えられるよう、設備の交換やリフォーム時期の確認をしておきましょう。内覧時に使うスリッパなどの用意もお忘れなく。

購入したい買主が現れたら、仲介業者から購入申込書が届くはずです。
先方の希望購入価格が伝えられるので、この時点で価格交渉を行います。契約日や引き渡し日も、あわせて協議します。

実際は、不動産会社が売主と買主の間に入るので、あなたが購入希望者と直接やりとりする必要はありません。
価格の折衝、断りの連絡など言いにくいことも、すべて任せて大丈夫です。

③決算・引き渡し~確定申告

買主は、当然ですが住宅ローンを組むために審査を受けます。そのため、売買契約を締結してから決済・引き渡しを行うまでに、1ヶ月は時間がかかります。
売主は、引き渡しの前日までに部屋を退去する必要があります。ゴミや不要な家財を残さないように。

契約当日は、不動産会社(宅建業者)によって重要事項説明が行われ、建物の構造・仕様、住宅設備の状態、大規模修繕計画といった所定の情報を買主に伝えます。
問題がなければ、いよいよ契約を締結し、買主は売主に、価格の一部を手付金として支払います。

これ以降、契約をキャンセルする場合は違約金が発生します。買主、売主のどちらからキャンセルするかによって、違約金の額は異なります。

  • 買主からキャンセル:手付金を違約金とする
  • 売主からキャンセル:手付金の2倍の金額を支払う(手付解除)

買主の住宅ローン審査が通ったら、決済と引き渡しです。
売買代金を受け取り、ローン残高の一括返済と諸費用の支払いを済ませ、カギや管理規約、住宅設備の取扱説明書の受け渡しを行って、登記書類を確認します。
ローンの残債の返済や諸費用(仲介手数料、登記費用、ローンの返済手数料)の支払いには売却代金を充てますが、不足分は現金で支払わなくてはいけません。

決裁・引き渡しが済んだらひと段落ですが、これで終わりというわけではありません。実は、確定申告をする必要があるのです。

不動産売却によって得た利益には譲渡所属税がかかるので、確定申告をして納税しなくてはいけません。一方、損失が出た場合、翌年に繰り越すことができる特例がありますが、この特例を利用するにも、確定申告をしていることが条件になります。

いずれにしても売却した年の翌年、2月16日~3月15日の期間に、確定申告を行ってください。

ケース別・段取りのポイント

マンションを売却する、といっても、状況は人それぞれでしょう。
今住んでいる自宅を買い替えようという人もいれば、相続したマンションを手放す場合や、賃貸しているというケースもあるでしょう。
考えられる状況ごとに、すべきことや注意点をまとめました。

  • ローンが残っているマンション
  • 自宅を住み替える
  • 賃貸に出しているマンション
  • 相続したマンション

ローンが残っているマンション

マンションを売却するには、住宅ローンを完済して抵当権をなくす必要があります。
ですから、売却時点でローンの残債があるのか、残債がいくらあるのか、必ず確認してください。

ローンが残っている場合は、売却代金で精算しますが、足りない場合は現金で支払わなくてはいけません。

不足分に充てる現金を用意するのが難しい場合は、売却せず賃貸住宅として運用するなど、他の選択肢も検討する必要があるかもしれません。

自宅を住み替える

今お住まいのマンションを売却し、新しい住まいに住み替えるケースでは、今の物件の売却と新居の購入、それぞれのタイミングがポイントになるでしょう。

今の住まいを売却してから新居を購入する「売り先行」は、新居の購入資金に売却代金を充てることができる一方、新居を購入するまでの仮住まいが必要になります。

新居を先に購入する「買い先行」だと、新居の購入資金が課題になるでしょう。
もとの住まいのローンが残っていると、新居のローンと今の住まいのローンの、二重ローンになってしまいます。借入金額によっては、ローンが組めない可能性も考えられます。

売却と新居の購入を並行し、売却が決まったタイミングで新居を購入できるのが最も理想的ではあるのですが、スケジュールがかなりタイトになるので、スピーディーな決断が要求されます。

賃貸に出しているマンション

転勤や住み替えで、既に新しい住まいがあって、以前のマンションは所有したまま賃貸に出している方もいることでしょう。

売却の時点で賃借人がいても、オーナーチェンジといって売却すること自体は可能です。ただし、事前に賃借人への通知が必要になります。

相続したマンション

親族から相続したマンションを売却する際は、まず登記簿謄本(登記事項証明書)で、物件が誰の名義になっているかを確かめてください。

相続した不動産は、登記簿上の名義が親族のままになっていることもしばしば。自分名義になっていない場合は、司法書士に依頼して相続登記の手続きを取りましょう。

名義が夫婦、親子の共有になっている場合は、特に注意が必要です。どちらかが売却に反対していると、勝手に物件を売却することはできません。
別居していても、後々トラブルに発展する可能性もありますから、事前に話し合い、売却の合意を得ることが重要です。

マンション売却の必要書類

売却にあたって、売主はいくつか書類を用意する必要があります。仲介を依頼した不動産会社から説明があるはずですが、あらかじめ知っておけばやりとりもスムーズに進むはず。

事前に準備しておくもの

事前に必ず用意しておきたいのが「権利済証(登記情報識別通知)」です。
不動産登記の完了時に、登記所から登記の名義人に交付される書類で、所有権を移転する際は必ず必要になります。

権利済証は、引き渡し時に司法書士から届けられているはず。
万が一、紛失した場合は再発行の手続きを取らなくてはなりません。不動産会社に相談してください。

また、不動産会社から、付帯設備表や告知書への記入も求められることがあります。

付帯設備表は、どのような設備が設置されているかを示すもの。告知書は、物件の不具合や周辺環境を、買主に知らせるものです。
特に告知書は、瑕疵担保責任にも関係するので、後でのトラブルを防ぐためにも、正直に記入しましょう。

契約手続きと必要書類

契約時、売主が用意すべき書類は次の通りです。

  • 実印と印鑑証明書(3カ月以内のもの)
  • 身分証明書(運転免許証やパスポート)
  • 権利済証(登記情報識別通知)

この他にも、マンションの管理規約や設計図書(図面)など、不動産会社から用意するように言われた書類を揃えて、契約当日に持参してください。

決算・引き渡し時の必要書類

引き渡し時には、さらに多くの書類が必要です。直前になって慌てないよう、売却を検討しはじめたら、書類の準備も忘れずに進めておきましょう。

  • 実印と印鑑証明書
  • 身分証明書
  • 住民票
  • 権利済証
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 固定資産税評価証明書
  • 住宅ローンを借りた銀行の口座の通帳
  • マンションの管理規約
  • 分譲時のパンフレットや、設備の取扱説明書など
  • 鍵(複製も含む)

マンション売却にかかる諸費用

マンションを購入すると、不動産会社に支払う仲介手数料や登記費用がかかりますよね。売却時も、同様に諸費用が発生します。

売却時の諸費用は、仲介手数料、登記費用、印紙税、住宅ローンの繰上返済手数料の4つです。

仲介手数料

仲介手数料は、宅地建物取引業法で額がきちんと決められており、「(売却額×3%)+ 6万円 + 消費税」が上限額とされています。
例えば、1000万円で売れたとすると、39万6000円(税抜36万円)を仲介手数料として支払うことになります。
不動産会社によって金額設定は異なり、必ずしも上の計算式で算出した額とは限りませんが、それ以上の請求は違法です。

登記費用は、手続きを依頼する司法書士に支払うお金を指します。
不動産を売却する際に必要な登記は、住所移転登記、および住宅ローンの抵当権抹消登記ですが、この内容なら1万円から3万円程度が相場といったところです。

売買契約書には印紙を貼らなくてはならないので、印紙代も用意しておきましょう。契約書に記載する契約金額が大きいほど、印紙も高額なものが必要になります。

契約金額

印紙代

100万~500万円

1000円

500~1000万円

5000円

1000~5000万円

1万円

5000万円~1億円

3万円

1億~5億円

6万円

住宅ローンの残債がある場合、売却代金で一括返済することになりますが、その場合は繰上返済手数料が必要。
ローンを借り入れている金融機関に確認してください。

これらの費用は売却代金で精算し、不足分は現金で支払う必要があります。いくら必要なのか、あらかじめ計算しておきましょう。

また、管理費や修繕積立金の未納があったら、どんなに遅くても、契約までに管理組合に納めておくのを忘れないように。
そもそも、管理費や修繕積立金の未納は、買い手から敬遠される要因になります。売却を決めた時点で、未納分がないようにしましょう。

売却時にかかる税金

不動産を売却して得た利益(売却益)は、譲渡所得として所得税、住民税の課税対象になります。

売却した不動産を所有していた期間によって税率が変わり、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」の扱いになり、所得税、復興特別所得税、住民税の合計の税率は39.63%となります。

同じく1月1日時点で、所有期間が5年を超えると、「長期譲渡所得」となって税率は20.315%となります。

なお、居住用不動産(マイホーム)を売却した場合は、要件を満たすと「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」を受けられます。
実際にはこの要件を満たす人の方が多数派で、譲渡所得税を支払わねばならないケースは稀でしょう。
しかし、この特例は住宅ローン控除との併用ができないので、譲渡所得が少額である場合はあえて利用しないという選択もあり得ます。

くわしくはこちらの記事で解説していますので、よろしければ併せてご覧になってみてください。

また、不動産の所有者には、固定資産税、都市計画税が課税されます。
いずれも、その年の1月1日時点でその物件を所有している人に課税される税金なので、売却時には引き渡しの日を基準として(引き渡し前日前までは売主、引き渡し日以降は買主が負担)、決済時に生産しましょう。

マンション売却Q&A

最後に、売却を考えている方が遭遇しがちなお悩みについて、解決策やポイントをご説明しましょう。

「高く売る」方法は?資産価値はどう確かめるの?

せっかくなら、より高い値段で売りたい――これは誰しも思うことですね。
価格は売主が自由に決められるので、高い値段をつけても構わないのですが、高すぎて成約に至らないのでは本末転倒。適正な価格設定が肝です。

まずは、周辺相場を調べてみましょう。査定額が適正かをチェックするためにも、相場を把握することはマストです。

マンションの価格は、立地と築年数に大きく左右されます。同じエリアにある、築年数が同程度のマンションの販売価格を調べてみれば、相場をつかむことができるでしょう、

ただし、中古マンションは値引きが行われるケースも多いので、販売価格と成約価格が異なることも少なくありません。
成約価格は、レインズマーケットインフォメーション土地総合情報システムで調べることができます。

不動産会社による査定額と、相場を考慮して売り出し価格を決めましょう。
築年数や立地は変えようがありませんから、「高く売る」というより「損をせず売却できる」ことを目指すほうがベターです。

不動産会社の選び方は?

仲介を依頼する不動産会社は、あなたの売却活動のパートナーとも言える存在。きちんとサポートしてくれる会社を選びたいですね。

不動産会社とひとくちに行っても、地域密着型の会社もあれば、全国各地に店舗を構える大手仲介業者もありますし、最近ではインターネット上のみで営業している会社も増えてきました。

大きい会社だから大丈夫、というわけではなく、それぞれの特性を踏まえて、依頼先を選ぶことが大切です。
駅から遠いなど、立地上のメリットが小さい物件なら、地域特性や、そのエリアのニーズをしっかり把握している、小さくても地域密着型の会社が強いこともあります。人気エリアの物件なら、大手のブランド力や集客力も強みになるはずです。

なお、どんな会社に依頼するにしても「レインズ掲載にあたり広告の掲載許諾を出す(レインズの広告転載部分を「広告可」にする)」かどうかは確認しておきましょう。
広告の掲載許諾とは、他の不動産会社が物件の広告を出しても良いということ。多くの不動産会社が広告を出せば、その分買主が見つかりやすくなるのは言うまでもありませんね。

しかし、自社だけが会社がその物件を扱うことで、手数料収入を増やそうとする会社もあります。
不動産会社にとっては良いかもしれませんが、売主にとっては売却活動の長期化など、デメリットも多いので、他社に広告を許諾しない会社は要注意です。

リフォームやクリーニングは必要?

長く住んでいた物件なら、傷みや汚れが気になるかもしれません。
確かにきれいな物件のほうが高く売れるのですが、大掛かりなリフォームはそこまで必要ではありません

リフォーム費用は価格に上乗せすることが多いですが、全額を回収できる金額で売れることはあまりなく、損をしてしまうリスクが付きまとうのです。
最近では、リノベーションを前提に中古マンションを探す人も多いので、リフォーム済みのマンションはかえって買い手が付きにくくなる可能性も。

ハウスクリーニングも同じで、ちゃんと掃除をする程度で構いません。特に売り先行の場合は、あなたがお住まいのところを見学することになるので、あまり影響はないでしょう。

 

「マンションを売却するのって大変そう」。この記事をお読みいただき、そんな感想をお持ちになった方も多いかもしれません。住み替えなら新しい住まいを探す必要もありますし、相続や賃貸の場合は、売却する物件が遠方にあって思うように進まないかもしれません。

ひかリノベでは、マンションの売却もあなたの事情に合わせてサポートいたします。もちろん、新居探しやリノベーションもお任せください。


【記事監修】三好 海斗(ひかリノベ両国コーディネーター )

宅地建物取引士、賃貸経営管理士、既存住宅アドバイザーの有資格者。新築・中古・マンション・戸建てと幅広い不動産の仲介を扱ってきた経験をもとに、資産価値の落ちにくい住まい選びを提案している。「中古リノベーションで住居コストを下げることにより、家族旅行や趣味、老後に備える貯蓄などを生み出せる可能性が広がります。住宅ローンを払うために働く生活から、人生をより豊かにするお手伝いをさせていただきます」。



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