マンション購入vs賃貸!生涯コストがお得なのはどっち?

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いまお住まいの賃貸マンションの更新がそろそろ近づいてきた。あるいは結婚や出産といったライフスタイルの変化によって、いまの家が手狭になった。
更新するか、引っ越すか。あるいはマイホームを購入するか……とお迷いの方に。
賃貸と購入、コスト面ではどちらがお得か? また生活面ではどちらのメリットが大きいか?
賃貸vs購入、終わらない論争に終止符を打つべく、お金と暮らし、二つの面から検証します。

2015/12/17初出⇒2018/11/8更新

1.賃貸vs購入 生涯コスト比較

  賃貸 購入
  10万円/月 15万円/月 20万円/月 3,000万円
中古
4,000万円
中古
5,000万円
新築
35年間 4,580万円  6,875万円  8,930万円  5,882万円  7,247万円  8,363万円
50年間  6,380万円 9,570万円 1億2,760万円  6,647万円 8,012万円 9,128万円

上の表は賃貸に住み続けた場合と、購入に踏み切った場合の、住居費用の総額を比較したものです。
住宅ローンを完済するまでの35年間と、完済後を含む50年間にかかる費用を概算しました。
現在の家賃と、これから購入を検討されている物件の価格に近い欄をご覧ください。

全体に35年間は賃貸の方が安く、50年間は購入の方が安くなる傾向ですね。
これは購入の場合、住宅ローンの返済が最長35年で完了するためで、銀行に借りたお金を完済すれば、その後は住居費がグーンと抑制されるのです。
ところが賃貸の場合、家賃はその家に住んでいる限りずっと支払っていかなくてはいけません。
そのため賃貸は居住期間に比例して費用がかかるのに対して、購入は長く住めば住むほど費用が抑制できるのです。

購入にかかる費用の内訳を見てみますと、物件価格のほか、仲介手数料等の諸費用・住宅ローンの利息・管理費・修繕積立金がかかります。
このうち諸費用分(物件価格の10%または5%)は頭金として現金で支払った、と想定して試算しました。

購入にかかる費用

  • 物件価格
  • 諸費用……物件価格の10%(中古)または5%(新築)
  • 利息……35年固定型ローンで、金利1.4%として試算
  • 管理費・修繕積立金……合わせて毎月3万円
  • 固定資産税……毎年15万円として試算

賃貸にかかる費用は、毎月の家賃のほか、入居時の初期費用として敷金・礼金・仲介手数料、さらに二年ごとに更新料がかかります。
また賃貸の場合、同じところに30年、40年と住み続ける例は比較的少ないので、35年間に一回、50年間に二回の引っ越しを想定して試算しました。

賃貸にかかる費用

  • 毎月の家賃(共益費含む)
  • 敷金……家賃2か月分
  • 礼金……家賃2か月分
  • 仲介手数料……家賃1ヶ月分
  • 更新料……家賃1ヶ月分(2年に一回)

とはいえ購入した物件もそのまま30年、40年と住めるわけではありません。
共用部分は管理組合が必要なメンテナンスを行います(そのために管理費・修繕積立金を払っているわけです)が、専有部分のリフォームは自分で行います。
壁紙が汚れたら交換、フローリングが傷ついたり、軋みが出たら張り替え。お子さまの成長や独立とともに、間取り変更の必要が生じる可能性もありますね。

リフォーム費用は工事内容によって価格差が大きいので、ここでは計上していません。
仮に既存の部屋をすべて解体し、躯体を露わにした状態から新しい部屋を再びつくるスケルトンリノベーションを行うとすると、70㎡で700~1,000万円程度が必要です。
ということは、いま家賃15万円の賃貸にお住まいで、これから5,000万円の新築を購入しようとお考えの方は、リノベーション費用分を考慮すると購入の方が割高になります。
ところが4,000万円の中古に目を向けると、リノベーションを二回行ってもなお、お釣りがくる可能性もあります。

2.購入コストは価格と金利動向で変わる

より正確な比較のために……

  • 購入物件の価格帯を決める!
  • 住宅ローン金利の動向を押さえる!

これまでにも多くのマネー雑誌やWeb上のコラムで、賃貸vs購入コスト比較が行われてきましたが、そうした従来のコラム記事では、この2つのポイントが見落とされがちでした。

物件価格はエリアと広さ・新築か中古か・中古のうちでも築年数等によって、価格には大きな開きがあります。
あなたの希望にかなう物件は3,000万円前後からあるのに、物件価格5,000万円としてシミュレーションされたコラムを見ても、あまり参考にはなりませんね。

たとえばひかリノベ両国ショールームがある墨田区では、2018年11月1日現在、販売中の新築マンションの価格は、広さ70㎡前後の物件がおよそ5,800~6,400万円。
中古は築年数別に、次の図のとおりです。

画像:LIFULL HOMES 墨田区の中古マンションの平均価格(2018年」11月現在)https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/sumida-city/price/

参照:LIFULL HOMES 墨田区の中古マンションの平均価格(2018年11月1日現在)https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/sumida-city/price/

エリアと広さが同じでも、新築と築20年以上の中古では、1,500~1,900万円の価格差があるのですね。
したがって賃貸と購入のコストを比較するに際し、まずはご希望のエリアと広さ・新築か中古か・築何年くらいまで候補に入れるかを大体決めておき、「おおよそいくらで購入できるのか」の目安をつける必要があります。
(そのため1章のシミュレーションも3,000万円・4,000万円・5,000万円と、3つの価格帯の例をご紹介したわけです!)

価格相場は需要と供給のバランスや、経済情勢の影響を受けてつねに動いています。
現在は少子高齢化とオリンピック需要からくる建築費の高騰により、新築マンションの価格はバブル期並みに高騰しています。
物件価格は新築より中古、中古のうちでも築年数が古くなるごとに安くなっていきますから、いま買うなら新築より中古の方が賢い選択といえそうです。
新築は買ったときが最高値で、あとは価格がどんどん下落していくのが普通ですが、中古は新築に比べて下落幅が少ないので、リセールバリュー(資産価値)の点でも安定しています。

また住宅ローンの金利動向も把握しておきたいところです。
ローンの返済は借入元本のほかに、利息も支払う必要があります。
数千万円の借入ですから、金利が0.1%変わるだけでも、総返済額は数十万円~数百万円の違いが生じます。
仮に元本3,000万円で35年固定型ローンを組むとすると、35年間の総返済額は次の表のとおりです。

金利 35年間の総返済額
1.4% 3,797万円
1.5% 3,858万円
2.0% 4,174万円

参照:フラット35 借入希望金額から返済額を計算 https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html

現在は史上まれに見る低金利ですから、購入派の方には有利な状況です。
2018年11月1日現在のレートは、固定型1.425%~、変動型0.428%~。ただし固定型は2018年夏以降、徐々に上昇傾向です。
(購入をお考えの方は、お早めに動かれた方がよろしいかもしれませんね)

3.生活面でのメリット・デメリット比較

お金の面以外にも、「ご自分のライフスタイルに合っているかどうか」も重要な比較要素ですね。
不動産情報誌SUUMOが、賃貸派と購入派、それぞれに満足/後悔のポイントをアンケート調査したところ、賃貸は気楽さ、購入は資産性がそれぞれ上位にランクインする結果に。

賃貸は急な転勤やお子さまの進学等により転居の必要が生じた場合にも、売却の手間なく、すぐに引っ越すことができます。
住宅設備機器が故障したときは、管理会社や大家さんに言えば修理してもらえますし、古くなった家は住み替えることも可能です。
固定資産税の支払いもありません。

一方で購入した物件は、住宅ローンを返し終えれば自分の資産になります。
完済後は住居費用がグーンと抑制されるので、「定年退職後に家賃をどのように払っていくか」と心配することもありませんね。
リフォームやリノベーションも自由。
また一般に賃貸マンションよりも分譲マンションの方が、セキュリティ・共用施設・住戸の広さなど、グレードは高めです。
毎月のローン+管理費・修繕積立金と同額の家賃を払っても、分譲と同じ条件の物件は、賃貸ではなかなか探せません。

住宅購入に踏み切れない理由

参照:住宅金融支援機構 民間住宅ローン利用者の実態調査(2017年)https://www.jhf.go.jp/files/400346655.pdf

購入になかなか踏み出せないという方からは、頭金が充分に貯まっていない、万が一ローンが払えなくなったときが不安……という声がよく聞かれます。

しかし「頭金は物件価格の2割を目安に」とされていたのは、バブル期の常識です。
いまは返済能力に問題が無ければフルローンも組めますし、低金利という事情もあり、むしろ貯蓄はなるべく手元に残そうという方が多くなっています。
ですから頭金の目安は諸費用(物件価格の10%)程度とお考えいただければOKです。

またローンの返済中に万一のことがあったり、癌や心臓病等で働けなくなったときには、団体信用生命保険(団信)による保証が用意されています。
ご本人が死亡・高度障害・三大疾病等の保証をつけている方は癌や心臓病等で就業不能になったときも、団信でローンが完済され、ご家族は返済を負うことなく住み続けることができます。
賃貸は家賃を払えなければ退居して、もっと安い家に移るよりほかありません。
ですから支払いのプレッシャーは、実は購入の方が少ないのです。

もちろん、希望にかなう物件が、収入に見合った価格でなければ、購入したくてもしようがありませんね。
(上の図でも、「条件に合う物件がない」は上位に来ています!)
まずは収入に見合った価格帯はいくらか、その価格で買える中にどんな物件があるのか、お考えになってみませんか。

収入に見合った価格帯については、こちらの記事をヒントに。

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【執筆】高橋 千晶(ひかリノベ 広報)
【監修】三好 海斗(宅地建物取引士)

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