賃貸VS購入、お得なのはどっち?メリット・デメリットを徹底比較!


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就職、結婚や出産、子どもの成長など、ライフステージの変化は、住まいを見直す大きなきっかけになりますね。
住宅を購入しようと考えていたり、あるいは購入に踏み切ったという方もいらっしゃるでしょう。

しかし、住宅は非常に高価な買い物ですし、住宅ローンの返済や、マンションなら管理費や修繕積立金などの金銭的な負担もあります。賃貸のほうが安く済むのでは…とお感じの方もいるはず。

購入と賃貸、いったいどっちがお得なのか?購入と賃貸、それぞれのメリット・デメリットと、必要なお金の面から検証してみましょう。

2015/12/17初出⇒2019/11/29更新

購入のメリット・デメリットは?

まず、住宅を購入する(持家)のメリット・デメリットから見てみましょう。

最大のメリットと言えるのは、購入した住宅が「資産」になること。住宅ローンの返済が終われば、その住宅は自分のものになり、それ以上のお金が発生することはありません。
将来その住宅を離れなくてはならなくなったとしても、売却すればまとまった額のお金を手に入れられますし、賃貸にして家賃収入を得ることも可能です。

月々の支払い(ローン返済額と家賃)が同程度だと仮定すると、一般的に見て賃貸よりも分譲マンションのほうが、広さや設備の面でグレードが高い傾向があります。同じ金額で、より良い住宅に住めるということですね。

リフォームやリノベーションも、自分の持ち物ですから自由に行えます。

一方、デメリットと言えるのは、管理費・修繕積立金が必要になることでしょう。
たいていのマンションでは、管理費と修繕積立金を合わせて、月2~3万円が必要。また、固定資産税も発生します。

マンションには、建物の維持管理や生活のルールを決めるために管理組合があり、基本的には住民全員が加入することになります。
時には、役員に任命されることもあります。仕事や家事で忙しい中、管理組合の仕事もしなくてはならないとなると、負担やわずらわしさを感じるかも。

賃貸のメリット・デメリットは?

賃貸住宅は、仕事(収入)や家族構成、ライフスタイルの変化に合わせて住み替えがしやすいことが、最大のメリットになるでしょう。
転勤や子どもの進学に合わせて、より職場や学校に近いところに。貯蓄するために、家賃の安いところに。子どもが独立したので、夫婦2人の暮らしにぴったりな広さの部屋に――さまざなま選び方が考えられます

設備の故障や雨漏りなども、大家さんや管理会社に連絡すれば、修繕・交換を手配してくれます。
最近では、インターネットやケーブルテレビを無料で使える物件も増えていますね。

自分の所有物ではないので、固定資産税も払う必要はありません

賃貸のデメリットは、そこに住んでいる限りは家賃が発生すること。若いうちは気にならないかもしれませんが、定年退職を迎えて定期収入がなくなったら、家賃が生活費を圧迫してしまうリスクもあり得ますね。

また、賃貸住宅は分譲マンションに比べ、壁が薄かったり設備も最低限のグレードのものが使われていたりしがちなので、住宅としてのグレードが多少落ちるのも、賃貸のネガティブな面です。

生涯の住居費、購入と賃貸はどっちが安い?

購入と賃貸とそれぞれのケースで、住居にかかる支出がどれくらい試算してみました。
住宅ローンの最長返済期間である35年と、返済終了から15年後の50年で計算すると、以下の表のような結果になりました。

  家賃(賃貸)または価格(購入) 35年 50年
賃貸 10万円/月 4,580万円 6,380万円
15万円/月 6,875万円 9,570万円
20万円/月 8,930万円 1億2,760万円
購入 中古マンション3000万円 5,882万円 6,647万円
中古マンション4000万円 7,247万円 8,012万円
新築マンション5000万円 8,363万円 9,128万円

購入なら物件の購入費用、賃貸なら家賃以外以外のお金も必要です。

購入の場合、必要なのは「諸費用(仲介手数料など)」「住宅ローンの利息」「管理費・修繕積立金」「固定資産税」。
上の表では、次のような条件で計算しています。

購入にかかる費用

  • 諸費用=物件価格の10%(中古)または5%(新築)※頭金として現金で支払い
  • 利息=35年間の金利固定型ローン。金利1.4%
  • 管理費・修繕積立金=合計3万円/月
  • 固定資産税=15万円/年

かつては「頭金は物件価格の2割」とも言われましたが、今は返済能力に問題がなければ、頭金なしのフルローンだって組めます。
ですので、頭金は諸費用(物件価格の1割)ぐらいあれば十分、と考えればOKです

賃貸では、入居時の「敷金」「礼金」「仲介手数料」、そして2年に1度は「更新料」が発生します。
35年間で1回、50年で2回引っ越しをするとして試算しました。

賃貸にかかる費用

  • 敷金=家賃×2ヵ月分
  • 礼金=家賃×2ヵ月分
  • 仲介手数料=家賃×1カ月分
  • 更新料=家賃×1カ月分(2年に1回)

初期費用だけを考えれば、当然ながら購入のほうが圧倒的に高額です。

住宅ローンにはゴールがある

しかし、購入の場合はローンを完済すれば、支出は管理費・修繕積立金と、固定資産税だけになります。
毎月のローン返済額が10万円だとすると、管理費・修繕積立金と固定資産税(年間15万円÷12カ月で計算)を合わせた毎月の支出は、

10万円+3万円+1万2500円=14万2500円

ですが、完済後は、

3万円+1万2500円=4万2500円

ずいぶん安くなりましたね。

賃貸住宅は、入居している限り家賃が発生するので、月10万円だとしても、購入でローン完済後の出費に比べると倍以上かかります。

「人生100年」とも言われる時代ですが、仮に80歳まで生きるとしても、定年後の20年間は毎月家賃(プラス更新料、引っ越したら敷金・礼金、仲介手数料も)を支払わなくてはなりません。ローンのように終わりはないわけです。
家賃が10万円で、引っ越しはしないとすると、20年間でいくらかかるでしょう?

(家賃10万円×12カ月)×20年+(更新料1か月分×10回)=2500万円

元気で仕事を続けられていれば何とかなるかもしれませんが、高齢になるほど健康上のリスクも高まります。医療費もかかりますし、老人ホーム等への入居が必要になればその費用も必要になります。
今年は「老後資金2000万円問題」が話題となりましたが、一生賃貸住宅で暮らそうと思うと、かなりの額を、現役時代に貯蓄しておく必要があるでしょう。

現在は、日本銀行の政策もあって、超がつくほどの低金利が続いています。つまり、支払う利息の額が小さくなり、生涯でかかる住居費を抑えることにつながります

住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」 (https://www.flat35.com/files/400343898.pdf)

出典:住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」 (https://www.flat35.com/files/400343898.pdf

安くても1000万円の買い物ですから、金利が0.1%変わるだけでも、総支払額には数十万円から数百万円の差が出ます。
元本3000万円で35年ローンを組んだ場合、金利の高低でどれくらい差が出るのか、計算してみましょう。

金利 総返済額
1.4% 3,797万円
1.5% 3,858万円
2.0% 4,174万円

0.1%上がっただけでも、60万円近い差になりますね。
今は、まさに「賃貸より購入のほうがお得」と言える時代なのです

購入=資産を持つこと

住宅ローンの返済と家賃の支払いは、そもそも根本的に意味が異なります。

賃貸の家賃は、言ってしまえば掛け捨てです。10万円なら10万円全額が純粋な支出であり、支払った側にリターンはありません。
それに対し、購入した住宅の住宅ローンは、月々の返済額のうち、支出になるのは利息分のみ。残りの元本返済分は、住宅という形で「資産」になるのです。

しかも持家なら、売却するのも賃貸に出すのも、所有者の自由。
転勤やUターン、老人ホームやサービス付き高齢者住宅への入居など、どうしても今の住まいから離れなくてはならないこともあるでしょう。
その際、売却すれば新生活の資金になりますし、いずれは戻る可能性があるなら賃貸に出して、資産は保有したまま収入を得ることもできます。

新築マンションは、築年数が経過するごとに価格が下がっていきます。
とはいえ、仮にローン完済の時点で、新築時の半分の価値になったとしても、1000万円単位の収入が見込めるでしょう。
中古マンションは、価格の下落幅が少なく、立地が良ければ古くても一定の値段が付きやすい傾向にあります。
意外なことに、中古マンションは将来的な資産価値で見ると、優れた一面を持っているのです。

団信が将来を保証してくれる

住宅ローンを組む際は、団体信用生命保険(団信)に加入する必要がありますね。

万が一、ローンの返済が残っている状態で亡くなったり、がんや心疾患を患って働けなくなったとしても、残額は団信の保険金で補完されます。ご家族は、金銭的な負担を負うことなく、そのまま済み続けることができます。
賃貸だと、収入の変化によって家賃の支払いが難しくなれば、安い部屋を探して移るしかありません。新しい物件探しや敷金・礼金の負担も発生します。
もしものことが起こったとしても、安定した生活が保障されることも、賃貸にはない購入特有のメリットです。

住宅購入は、人生の中でもとても大きな決断です。迷うのも当然ですが、住まいを持つことが、あなたやご家族の暮らしに与える好影響は決して小さくありません。
ご自身の収入に見合った価格帯の物件を選べば、「ローンをちゃんと返済できるだろうか」という不安も無用です。
今後の住まい選びに悩んでいるなら、ぜひ購入も考えてみてはいかがでしょうか。

 


 

【記事監修】三好 海斗(ひかリノベ両国コーディネーター )

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宅地建物取引士、賃貸経営管理士、既存住宅アドバイザーの有資格者。新築・中古・マンション・戸建てと幅広い不動産の仲介を扱ってきた経験をもとに、資産価値の落ちにくい住まい選びを提案している。「中古リノベーションで住居コストを下げることにより、家族旅行や趣味、老後に備える貯蓄などを生み出せる可能性が広がります。住宅ローンを払うために働く生活から、人生をより豊かにするお手伝いをさせていただきます」。

 


 

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