両親から相続した実家。今は住まいを別に構えているので、とりあえず空き家のままにしている方も多いと思います。

空き家は放置しておくと、さまざまなデメリットを生み出してしまいます。せっかくの資産、上手に活用したいものですが、使うには手を加える必要があるケースも。

今回は、空き家をリフォーム・リノベーションして活用する際、注意したいポイントや費用をご紹介します。

空き家リノベーションのメリット・デメリット

空き家になる（なっている）住宅は、築年数が経過し、劣化が進んでいるものが多く見られます。間取りや設備のせいで、住みづらくなっていることも。

古さや住みにくさの問題は、リノベーションによって解消することができます。
劣化した部位の補修や耐震改修を行えば、安心して利用できる住宅になりますし、間取り変更で今のライフスタイルに合わせることも不可能ではありません。資産価値も高まるので、賃貸や売却の際にも有利です。

一方、費用の負担が大きいのが、空き家リノベーションのデメリットと言えるでしょう。

古い、老朽化が進んでいる、耐震性が低い（旧耐震）など、一般的なリフォーム・リノベーションに比べ大規模な工事が必要なケースが多いため、費用も高額になる傾向があります。

放置はデメリットしかない

放置された空き家は、窓やドアを開ける機会が極端に少ないため、内部に湿気がこもりがちになります。木材は腐りやすくなり、壁紙はシミなどで汚れていきます。害虫が発生する可能性もあり、建物の状態からすればメリットはありません。
庭木が生い茂り、ひと目につきにくくなれば、野生動物が侵入するかもしれません。ごみの不法投棄や不法侵入など、犯罪を誘発する要因になる恐れも。

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」により、荒廃して危険な空き家を「特定空家等」として、行政が所有者に対し改善を要求できるようになりました。所有者が指導に従わない場合は罰金が科され、行政は強制的に解体を行うこともできます（解体費用などは所有者に請求）。

また、通常は住宅用地の２００㎡以下の土地部分の固定資産税を1/6に減免する特例が受けられるのですが、特定空家等に指定されるとこの特例措置は受けられず、固定資産税が約6倍まで膨れ上がることになります。

空き家の活用アイデア

空き家活用とひとくちに言っても、いろいろな方法が考えられます。

自分で住む

誰しもすぐに思いつくのは、自分の住まいとして利用することでしょう。

実家には愛着があり、いずれは自分で住みたいと思う方も少なくないはず。
リノベーションによって再生させれば、思い出や家族の歴史を大切にしながら、住まいとして蘇らせることができます。

賃貸して家賃収入を得る

既に自分の住まいを構えているけど、手放したくないとお考えなら、賃貸に出す（収益物件にする）のも選択肢のひとつになります。

家賃収入を、固定資産税の支払いや維持管理費に充てれば、経済的な負担も軽くなりますし、初めにかかるリフォーム・リノベーション費用を、家賃収入で回収すると考えることもできます。

しかし、借り手がつかないリスクも想定しておかなくてはなりません。賃貸需要の少ない地方にある物件や、都市部でも競争率が高いエリアだと、入居が決まりにくい、あるいは家賃を下げざるを得ないこともあります。
賃貸に出したいなら、まずは地域の事情に通じた不動産会社に相談することをおすすめします。

民泊を経営する

住宅の一部、または全てを宿泊施設として運営するのが民泊。2018年の住宅宿泊事業法（民泊新法）施行により、個人でも比較的簡単に民泊を運用できるようになりました。

キッチン、浴室、トイレ、洗面の各設備がある住宅で、消防設備（消火器や火災報知器、誘導灯）を設置すれば、民泊として使うことが可能です。管理業務（宿泊者に対するサービス提供）は義務となりますが、管理業者に委託すれば問題はないでしょう。　

民泊新法では、年間の営業日数を180日までに制限しているので、年間を通じて収入を得られるわけではありません。
また、マナーやルールを守らない宿泊者によるトラブルも、リスクとして認識しておきましょう。マンションでは、トラブルを避けるために、管理規約で民泊を全面禁止しているところも多く、条例で民泊を禁じている自治体も。

何より、昨今の新型コロナウイルス騒動で、外国人観光客は激減。民泊の需要も減っており、収入は期待できない状況にあります。
民泊経営は、賃貸よりも難しいのです。

シェアハウスにする

ひとつの住宅に複数の入居者が暮らすシェアハウスは、通常の賃貸住宅よりも多くの家賃収入が得られるのが最大のメリット。
ひとり（一世帯）に10万円で貸す、ひとり当たり3万円で4人に貸す、どちらの家賃収入が高いかはすぐわかりますよね。全員が退去しない限り、収入がなくなることもありません。

また、一戸建てなら既存の間取りを生かすこともできます。昔の間取りは個室が多いため、個室をそのまま居住スペースにしてしまえば良いのです。

デメリットとしては、入居者同士のトラブルが起きやすく管理の負担が大きいことがまず挙げられます。
若者や外国人が入居することも多いので、長期入居が見込みにくく、安定経営が難しい点にも注意が必要です。

売却する

自分で住むのは難しいけど、賃貸などで運用していくのも負担が大きいなら、売却を検討するのもいいかもしれません。

放置するよりは、きちんと住んでもらえる人の手に渡る方がいいですし、費用や手間もさほど大きくはありません。
中古住宅＋リノベーションを、マイホームの選択肢として考えている人も増えているので、事前に手を入れなくても売却できる可能性は十分にあります。

建物の老朽化が進んでいるなら、解体費用は掛かりますが土地だけで売却するという手もあります。

店舗・事務所として活用

リノベーションを前提にするなら、店舗や事務所として使えるようにするのもひとつの手ですね。ご自身のビジネスに使っても良いですし、立地が良ければテナントとして賃貸できる可能性も広がります。

空き家リノベの費用の目安

空き家のリノベーション費用は、築年数や建物の状態によって千差万別。新しかったり、空き家になってから間もなければ部分的な工事でも十分なケースもある一方、築年数が経過している物件や劣化が進行している場合、外壁や屋根、構造にも手を加えることが必要になります。

躯体に手を加えず、内装や、水まわり設備の交換だけで済むようであれば、数十万円から500万円ほどで収まるでしょう。

古い建物は、各部の劣化に加えてもともとの性能が低いため、全面的な改修が必要です。
特に旧耐震基準（1981年5月以前に建てられた）の場合は、耐震改修を前提とした方がよいでしょう。いわゆるスケルトンリノベーションに近い工事が必要になるので、1000万円～2000万円ぐらいが相場です。

ケース別・工事費用の目安

賃貸住宅や民泊、シェアハウスとして使う場合はいくつかポイントがあり、かかる費用もそれに左右されます。

賃貸住宅の場合、水まわりの古さ、壁紙、床の傷みや汚れは敬遠されるもとになるので、水まわり設備の内装のリフォームはマスト。
キッチン、トイレ、浴室、洗面の交換と、壁紙・床材の張り替え、合わせて300万円から500万円を想定しておきましょう。

シェアハウスにする場合も、基本は賃貸住宅と同じ。加えて、各個室に鍵をつけたりする必要があります。物件によっては、間取り変更や各居室のドアの移動、シャワールーム等の増設が必要になることもあるでしょう。
また、実際に運用する際には共用の家具・家電を揃えなくてはいけないので、500万円をひとつの目安としてください。

民泊物件には、消防設備の設置が義務付けられています。
注意したいのは火災報知器で、住宅用とは違い、建物全体に警報音を鳴らす「自動火災報知設備」を設置しなくてはなりません。自動火災報知設備は、小規模な建物用の無線式なら50万円～100万円（設置費含む）が相場です。

取り付けには電気工事も必要なので、消防設備業者に相談してください。

費用をなるべく抑えるには

住まいとして活用するなら、ご自身やご家族のライフスタイルを踏まえ、予算内で住みやすくなるようにリノベーションの計画を立てればいいでしょう。

しかし、賃貸など収益物件にするなら、初めに投資するコストを抑えるのも大切です。自分で住むにしても、あまり予算に余裕はないけど、どうしても変えたい部分があったりしますよね。

リノベーション費用を抑えるには、どんな方法があるのでしょうか。

DIYって誰でもできる？

DIY（Do It Yourself）は、専門家に依頼せず、自分で工事をすること。自分でやってしまえば、職人の人件費がかからないので、工事費用を安く抑えることができます。

賃貸住宅でも、入居者がDIYできる物件も。オーナーは初期投資を抑えられますし、入居者も自分好みの部屋に仕上げて住めるので、最近は注目も高まっているようです。

ただ、いくら安く済むからといって、全てを自分でやるのは大変です。
構造や断熱のように、建築の専門知識や実務経験がない人が手を出しにくい部分もあります。建物の安全性、ひいては人命にも関わることですから、専門家に依頼して正しく施工してもらいましょう。

内装の仕上げや塗装は、一般の人でも手を出しやすい分野です。プロのように美しく仕上げるのは難しいかもしれませんが、かえって味が出たりすることも。家への愛着も増すでしょう。
材料や工具はホームセンターで買えるものも多いので、DIYをやるなら、まずは内装からトライしてみてください。

空き家リノベに使える補助金制度

リフォーム・リノベーションには、さまざまな補助金・減税制度があります。

長期優良化住宅リフォーム推進事業（最大300万円）や、リフォーム減税（所得税の控除や固定資産税の減免）、築年数や広さ、その他条件を満たせば、年末のローン残高の1%が所得税から控除される住宅ローン減税制度も利用できます。

他にも、リノベーションの内容に応じてさまざまな制度が利用できます。以下の記事もご参照ください。

 リノベーションと中古物件購入 - ひかリノベ ...  4 shares 2 users

【2024年度】リノベーションやリフォームで使える補助金・減税

https://hikarinobe.com/contents/renovation-subsidy-485

住宅のリフォーム・リノベーションをする際、補助金や減税などのさまざまな優遇制度があることはご存知ですか。2024年度は昨年度に引き続き、省エネや住宅性能を向上す...

自治体独自の補助制度にも注目しましょう。

耐震診断・補強工事には、多くの自治体が補助・助成制度を設けており、断熱・省エネ改修やバリアフリー化を対象にした制度も少なくありません。
さらに、空き家のリフォーム・リノベーションを対象にした制度がある自治体も。例えば千葉県野田市は、空き家バンクに登録された空き家を改修する場合、25万円を上限として工事費用の2分の1を助成する制度を設けています。

空き家は、放置しておくと所有者だけではなく、周辺の人々にもデメリットや、リスクを与えてしまいます。
せっかくの資産ですから、上手に活用したいもの。リノベーションでお悩みの際は、ぜひひかリノベにご相談ください。

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