私らしくオシャレに。話題の『リノベーション×賃貸』とは?

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個性的でオシャレなお家に住みたい! 内装や住宅設備を自分の好みで決めたい!

そう考えるなら、以前の常識では注文住宅を新築するしかありませんでした。
しかし今は『リノベーション』という方法があり、その潮流は賃貸マンションやアパートにも広がっています。

有名デザイナーによるユニークな内装。建物は築古でも、室内は最新設備を備えた新築同様!
入居者が自由にリフォームやDIYを楽しめる『カスタマイズ賃貸』も登場し、いまや賃貸でも個性ある住まいが実現できる時代です。

そこで本日のブログは、リノベーションで変わる「新しい賃貸住宅のカタチ」をご紹介!
≪リノベ済み物件を選ぶポイント≫≪カスタマイズ賃貸でリフォームやDIYを行う際の注意点≫と、まさにいま「リノベ物件/カスタマイズ賃貸を探し中」という方は必見の内容です!

また物件を貸し出す側のオーナー様も「借主の心をつかむ部屋とは?」と考える手がかりに、ぜひご覧になって下さいね!

1.『リノベーション済み賃貸』でお手頃価格のオシャレなお部屋

賃貸マンションは借り手が付きやすくするために、プレーンな白い壁にフローリングといった「最大公約数」的なデザインが主流。
「賃貸でも個性的でハイセンスなお部屋に住みたい!」――そんなあなたにオススメしたいのが、『リノベーション済み賃貸』です。

リノベーション済み賃貸のメリット

『リノベーション済み賃貸』とは、賃貸マンションの内装や住宅設備を新しく交換して、よりカッコよく・より住みやすくグレードアップした物件のことをいいます。

リノベ済み賃貸はここが魅力

  • 内装や設備は新築同様
  • 新築よりもリーズナブル

建物は築古でも、室内に一歩入ればキレイな内装、最新の設備と、中身はまるで新築!

多くの賃貸物件では、前に住んでいた方が退居したあとクリーニングや部分補修を行ったり、また数年に一度クロスの張り替え・古くなった設備の交換といった「リフォーム」を実施します。
これに対して「リノベーション」とは、故障や経年劣化を元通りに直すだけでなく、お部屋のデザインや機能を抜本的に改修し、まったく別のお部屋のように生まれ変わらせるのです。

たとえば和室だったお部屋を洋室仕様に。段差をなくしてバリアフリーに。たっぷりの収納スペースを増設。
さらに人気のデザイナーを迎え、大胆なカラーコーディネートやこだわりの天然素材を用いた『デザイナーズ物件』も! 無難なデザインでは満足できない方に、とくにオススメです。

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また建物は既存を利用するので、新築に比べて家賃がお安いのも魅力。「リノベーションした」といっても、築年数に応じた相場価格+5,000~10,000円程度で収まるのが一般的です。
(もちろん最終的に賃料を決定するのはオーナー=大家さんですから、全てのリノベーション物件が相場に比例した家賃であるとは限りませんが)



▲リノベーション済み賃貸を専門で扱っている物件情報サイト。ユニークなデザインの室内写真を見ているだけでも楽しいですよ!

リノベーション済み賃貸のデメリット

とはいえ、「中身は新しくても建物は古いままでしょう?」と不安な方もいらっしゃるかもしれませんね。

リノベ済み賃貸はここが不安

  • 外観の古さ
  • 耐震性
  • 水まわり・配管の経年劣化
  • 防音性能・断熱性能など、仕様が昔のまま
  • セキュリティ・システムが貧弱

しかし、こうした不安は「築古だから必ず当てはまる」というわけではなく、物件情報や内見で安心・安全な物件を選ぶことが可能です。

まず外観の古さについて、エントランスや外廊下の清掃が行き届き、外壁の塗り替えやタイルの欠け補修といった修繕が定期的に実施されていれば、清潔感はきちんと保たれます。
もちろん新築のように最新のデザインは望めませんが、流行は刻々と移り変わっていくものです。いま・この時だけでなく、一年後・一数年後の美観を考えるのであれば、デザインよりも「管理が行き届いているか」を重視したいところです。
また管理状態の良いマンションは、たとえば「水道の蛇口から水漏れする」「換気扇が動かない」といったトラブルが生じた際も、迅速に対応してもらえると期待できますね。

耐震性の見極めは、築年数がポイントです。
現行の「新耐震基準」が適用されたのは1981年6月ですから、建築確認日がそれ以降の物件を選びましょう。つまり、築36年以内なら「新耐震基準」です(2018年現在)
さらに、地震への備えは立地も大きく影響します。ハザードマップで地盤の強さを調べ、エリア選びのヒントになさってください。

配管の経年劣化は、内見で状態をチェックしましょう。
通常、配管の寿命は20~25年。適切なメンテナンスを施していないと、ニオイや水漏れが心配です。
水道の蛇口をひねって、お水を出してみてください。赤サビが出たり、水圧が弱かったりする場合は要注意!

防音性能・断熱性能も、内見で実態を確かめられますね。
築古物件はもともと壁や床に防音材・断熱材を入れていないケースが多いのですが、リノベーション時に追加しているケースもあります。
とはいえ「隣人が夜中まで騒いでいる」とか、「線路や幹線道路が目の前」といった場合はいくら防音処理をしても限界がありますし、隣戸との戸境壁が分厚いコンクリートであればとくに防音処理をしなくても音漏れしない、ということも。
ですから内見ではスペックよりも、結果として「隣戸の生活音が聞こえないか?」「暑さ・寒さが気にならないか?」をよく確かめておきましょう。

オートロックやモニター付きインターホン等のセキュリティ・システムはやはり新築が充実していますが、何が必要か・不要かは、その方のライフスタイルや価値観によって違ってくるでしょう。
とくに女性の一人暮らしは、防犯対策を重視される方が多いことと思われます。
しかし他方で、都市部へアクセス良好なエリアの駅近物件は、築年数が古めの場合がほとんどです。人通りの少ない住宅地を20分かけて歩くのと、インターホンにモニターがないけれど駅近の物件と、どちらが安全でしょうか?
安全性は建物の設備だけで決まるものではなく、立地や周辺環境も含めて判断することが大切です。

2.賃貸でも『セルフリノベーション』できる?

デザイナーが用意したものではなく、自分の好みに合わせて内装を決めたい! あるいは、住宅設備をもっと高性能・多機能のモノに変えたい。
そう考えるなら「マイホームを購入してリフォームするしかない」というのが以前の常識でしたが、いまは自分で内装を選んだり、リフォームやリノベーション、DIYができる賃貸マンションも増えてきています。

カスタマイズ賃貸を借りる

『カスタマイズ賃貸』とは、入居時に内装を選んで変更したり、入居後に自分でリフォームやリノベーション工事をしたり、あるいはDIYが出来る賃貸物件のこと。

リクルートの調査によると、現在居住している賃貸住宅でリフォームやDIYを「したいと思ったがあきらめたことがある」と答えた人は18.8%と、一定のニーズがあることが分かります。
また駅近でも築年数が経つにつれて半分近くが空室になっていた賃貸マンションが、入居者による改装を認めたところ、約2ヶ月で満室になったというニュースも。
少子化の影響と供給過剰により、空室に悩んでいる賃貸マンションオーナーも増えつつある昨今、『カスタマイズ賃貸』で借り手にアピールしようという動きが見られるようになってきました。
中には「物件の価値が高まるのだから、改装にかかる費用の一部または全部をオーナーが負担します」というケースも!


▲カスタマイズ賃貸を専門で扱っている不動産情報サイト。この頃は「リフォーム・DIY可」を謳う賃貸マンションが増えてきました。

とはいえ賃貸物件は退去時のことも考えて、どこまで改装して良いか、原状回復の必要はあるかといったことを予めオーナーと取り決めておく必要があります。
はじめから「壁紙は自由に変えていいけれど、壁を壊して間取りを変えるのはダメ」とルールを定めている物件もありますし、そこで想定されていない改修や設備交換、たとえば「壁を壊して間取りを変える」とか「キッチンを新しいタイプのシステムキッチンに取り替える」といったことも、交渉しだいで許される場合があります。
「次の入居者にも良いアピールになりそうだ」とオーナーが考えれば、費用を負担してもらえる可能性もありますから、工事前によくオーナーと話し合っておくことが大切です。

政府もカスタマイズ賃貸の普及には積極的で、『DIY型賃貸借のガイドブック』(国交省)を公表しています。
ここではカスタマイズ賃貸の入居前に貸主と借主の間で取り決めておくべきポイント、たとえば改装できる範囲の確認・費用の分担・家賃設定といった項目が提示されていますから、ぜひ交渉のご参考に目を通してみて下さいね。

原状回復できる範囲内でDIY

カスタマイズ賃貸でなくても、退去時にカンタンにもとの状態まで戻せる範囲ならDIYも可能です。

たとえば突っ張り棒やディアウォールラブリコ等を使ってパーティションを作り、間仕切りにしたり、壁の前にもう一枚の壁を立てたり。これなら好みの色にペイントするのも自由ですし、棚を造り付けるために穴を開けてもOKです。

DIAWALL

▲参照:DIAWALL

壁紙の色を変えたい方は、貼るのではなく「ホッチキスで留める」という方法も。
これなら芯が細いので、跡も残りません。

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和室の床を畳からフローリングに変えたいという方は、フローリングシートやフロアタイルを活用して。
部屋の隅までピッチリとはめ込んでいけば、見た目は本物のフローリングとほぼ変わりません。

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キッチンの戸棚や、洗面台収納の扉が気に入らないという方は、いっそ外してしまうという手もアリ。
扉はドライバーがあればすぐに外せます。オープンラックで「見せる収納」もオシャレですし、揃いの収納BOXやバスケットを並べても!
外した扉は取付金具といっしょに大切に保管しましょう。

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このように、部屋の壁や床を傷つけない・すぐに解体できるDIYなら通常の賃貸マンションやアパートにお住まいの方も、今すぐ真似できますね。

3.大家さん必見! 借主のココロを掴むリフォームとは?

さて、ここからはマンションオーナー・大家さんに向けたお話です。

前の借主が退居して、新しい借主を迎え入れるタイミングで(住まわれていた期間がごく短期でなければ)ハウスクリーニングと、破損・汚損した内装や住宅設備のリフォームをしますよね。
通常の賃貸は原状回復義務がありますから、借主は入居時点の現況そのままで生活を始めることになります。
ですからクリーニングが行き届いていること、内装が美しく整えられていること、水道や給湯器・換気扇などの住宅設備に故障がないことが「この部屋を借りたい」と思わせる最低限の基準になります。

しかし2章でも少し触れましたが、少子化の影響や供給過剰によって都市部でも空室が増加傾向にあるいま、通常のリフォームでは借り手へのアピールとしては充分とはいえません。

そこでもっと大規模な、抜本的なリノベーションを検討することになりますが、実際には大胆なデザインは好みが分かれますし、設備をグレードアップしても「料理はしないから、こんなに立派なキッチンはいらない」といったミスマッチが生じるリスクも。
それに、リノベーションに掛かった費用を家賃で回収しようとすれば「割高だ」と言われて、敬遠される可能性も高くなるわけです。
まして築年数が経つにつれて賃料相場は下落していきますから、工事の費用感を知らない借り手側としてはギャップを感じやすくなります。

そのため現在、多くのマンションオーナーから注目を集めている方法が『カスタマイズ賃貸』です。
つまり原状回復義務を緩和する代わりに、借主自身にリノベーションしてもらおうというわけです。

カスタマイズ賃貸が大家さんにもたらすメリット

  • クリーニングやリフォームの負担なく、現況のまま貸し出せる
  • 退去時にグレードアップして戻ってくる
  • 長期間の入居が見込める

壁紙やフローリングなどの内装を新しくするのであれば、傷ついたり汚れたりしたところをあらかじめ直しておく必要はありませんね。
費用は借主が直接負担するカタチでもよろしいでしょうし、もともと通常のリフォームに掛かる分は一部あなたが負担してもよろしいでしょう。

もちろん、かえって資産価値が落ちるような変更は禁止しましょう。もともと三口コンロのシステムキッチンだったのに「コーヒーを沸かすくらいしか使わないので一口にします」というのでは、次の借り手も似たような人しかヒットしません。
間取り変更は応相談。「間仕切りをなくして広い部屋に」というケースは、最近は部屋数が多いよりも広い空間が好まれますからOKとしても、「部屋を割りたい」というケースは、壁の増設には応じず、解体や移動が容易なパーティションを活用してもらう方がよろしいでしょう。

このようにリノベーション可能な範囲や、費用負担は、あとからトラブルにならないよう、賃貸借契約を結ぶ前にきちんと話し合っておくことが大切です。国交省が『DIY型賃貸借のガイドブック』を公表していますから、事前の確認事項をチェックしておきましょう。
内装や住宅設備にこだわる方は「家」に愛着をもち、長期間の入居につながる方が多いです。ここでしっかりと信頼関係を築いて、長く大切に住んでいただきたいですね。

 

以上のように、賃貸マンションやアパートのリノベーションについて見てきましたが、いかがでしたか?

海外では賃貸住宅でも内装や設備を自由にカスタマイズできるのが一般的です。
ニューヨークではアパート住まいの方の約47%、パリでは実に約58%の方が、壁や天井のペイント又はクロス貼り替えを実施しているそう(リクルート住まい研究所・賃貸住宅生活実態調査
ここ日本でも、賃貸住宅=一時の間に合わせではなく、「自分らしい住まい」を求める方が増えてきています。
大家さんの立場としても、こうしたニーズに応えていくことが経営の安定に繋がっていくのです。

内装変更に設備交換、間取りの変更も、住まう人の「理想」を実現するリノベーションはぜひひかリノベにお任せください!
プランニングのご相談、建材の選択と手配、施工の現場管理まで、ワンストップサービスでご提供いたします。

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お見積もりとプランのご相談は上の画像から! どうぞお気軽にお問合せ下さい♪

この記事のまとめ

賃貸でも個性的なカッコいい部屋に住みたい!
従来の賃貸マンションやアパートは「最大公約数」的なデザインが主流でしたが、最近はユニークな内装、最新の設備にリノベーション済みの物件も増えてきました。中には有名デザイナーの手によるデザイナーズ物件も! しかも新築に比べると家賃もお安め。(年数に応じた賃料相場+5,000~10,000円程度)
とはいえ建物自体は築古なので外観が古い、耐震性が心配、水回り配管の劣化、防音・断熱性能やセキュリティの貧弱さといったリスクが気になる、という方もいらっしゃるでしょう。しかしこうした「経年による変化」は内覧で見極めることが可能です。一年後~数年後の住みやすさを考えるなら、新築や築浅なら良いというよりも、管理がしっかりされているかをよく確認なさってください。

デザイナーが用意したデザインではなく、自分の好みで内装や設備を決めたい!
そんな方には『カスタマイズ賃貸』がオススメです。オーナーの同意のもと、壁紙や間取りを変えたり、設備を交換できる賃貸物件が近年、増えてきています。
どこまで変えられるのか? 費用は借主・貸主どちらが負担するか? 退去時に原状回復の必要はあるか? といった取り決めは、国交省のガイドラインをもとに入居前に必ず借主・貸主間で話し合っておきましょう。

オーナー側としても、『カスタマイズ賃貸』は「せっかくリフォームしたのにミスマッチ」という心配がありませんし、物件のグレードアップにつながるというメリットがあります。
また「賃貸でもリフォームやDIYに挑戦したい」というニーズは高まっており、借り手へのアピールにもなります。
ご所有のマンションやアパートを『カスタマイズ賃貸』にとお考えの方はぜひ、ひかリノベにご相談ください!

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