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リノベーション物件とは?メリット・デメリットを徹底検証!

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家 図面 刷毛

住まいを探していると、「リノベーション物件」に出会うことがあります。

中古住宅でも、リノベーションをしてから売り出されている物件がありますし、賃貸の検索サイトでも、リノベーション物件の特集が組まれていたりもします。

新築のようにきれいで使いやすい住まいに、新築よりも安い費用で住めることで人気を集めているリノベーション物件ですが、新築と同じ感覚で選ぶと失敗するかも。
リノベーション物件のメリット・デメリットや選び方のポイントをご説明します。

2016年5月17日初出→2020年08月24日更新

リノベーション物件とは?

リノベーション(済み)物件とは、改修工事を行って、使い勝手やデザイン性を高めた物件のことを指します。

家全体を丸ごとリノベーション(フルリノベーション)したものもあれば、一部、あるいは内装だけのリノベーションまで、改修の内容や範囲はさまざまですが、一般的には比較的規模の多い工事を行っているケースが多いようです。

中古住宅でリノベーション物件というと、不動産会社などが一度前のオーナーから物件を買い取り、リノベーションを行ったうえで販売するケースがほとんど。
なお、事業者が物件を買い取って販売する方式を「買取再販」と呼びます。

そもそもリノベーションとは

リノベーションは、ものごとに新たな価値を与えるという意味の「Innovation」と、“再び”を意味する「Re」をくっつけた単語。既にあるものに、新しい価値を付けなおす、とでもいえばいいでしょうか。

住宅・建築の分野では、既存の建物に手を加えて、付加価値を高めることを指します。

リフォーム物件とリノベーション物件、何が違う?

リノベーションではなく「リフォーム(済み)物件」と言われる物件もありますね。
リノベーション物件との具体的な違いが、今一つわからない方も多いのではないでしょうか。

リフォームとリノベーションには、厳密な区別はありませんが、リフォームは傷んだり、古くなった部分を補修、交換することでもともとの状態に戻す(マイナスをゼロにする)ことを指す言葉として使われることが多いようです。賃貸住宅でいう「原状回復」だと捉えてもいいでしょう。

一方、リノベーションは先ほども説明したように、元の状態にはない付加価値を与えるのが大きな目的です。“プラスアルファ”という表現がわかりやすいかもしれません。
例えば、断熱改修や耐震補強など、新築時と同等以上に性能を高めたり、間取りを変更して、全く違う家族構成やライフスタイルに対応させるような改修が、リノベーションと表現されることが多いようです。

リノベーション物件のメリット

新築よりもリーズナブル

リノベーション物件最大のメリットは、何と言っても価格や家賃が安いことです。

間取りや内装、設備機器、場合によっては躯体にも手が加えられ、住宅としては新築と同等以上のレベルに達しています。
一方、建物自体はそれなりの築年数が経過しているので、一般的に新築の相場よりも安く販売・賃借されることが多いです。

人気エリアの新築物件は非常に高額ですが、リノベーション物件ならあなたの予算に合った物件も見つかるかもしれません。
広さや設備の面でも、新築よりも選択肢は広がるでしょう。

デザイン性が高い物件が多い

分譲マンションや賃貸アパートは、誰が入居するかわからないので、白い壁に木目調のクッションフロアや塩ビタイルの床といった、無難なインテリアでまとめられていることも少なくありません。

一方、リノベーション物件は、付加価値としてデザインにもこだわっている物件がたくさんあります。デザイナーズマンションのような空間に仕上がっている物件もあれば、古民家やヴィンテージマンションなど、古さを逆に魅力に変えている物件も。
賃貸にお住まいの方で、ありきたりの部屋はもう飽きた、ちょっとおしゃれな部屋に住みたいような方にも、リノベーション物件はおすすめです。

また、キッチンやお風呂など、設備機器にワンランク上のグレードの製品が使われていることも多々あります。
賃貸だけど、広いキッチンで料理を楽しみたい、ゆっくりお風呂につかるのが好き、といった方は、リノベーション物件を重点的にチェックしてみてください。

すぐに入居できる

中古住宅を購入してリノベーションをする場合、リノベーションの設計や工事に一定の時間がかかります。
自由にプランニングできる、素材や設備を自由にチョイスできるのは利点ですが、仮住まい等の家賃がかかったり、工事の遅れによって入居が遅れるリスクも。

しかし、リノベーション物件なら、購入後すぐに入居することができます

プランや設備が100%自由にならないのはデメリットかもしれませんが、入居までの住居費は最小限に抑えられるので、経済的にはお得だと言えます。
また、転勤や子どもの進学に合わせて「いつまでに必ず入居したい」という方にとっても、即入居可なのはメリットになるでしょう。

リノベーション物件のここに注意

リノベーション物件を選ぶ際、気を付けたいポイントがいくつかあります。

どこまでリノベーションされているのか

「リノベーション済み」とひとくちに言っても、リノベーションの範囲や内容はさまざまです。

賃貸住宅や、一部の不動産会社は、アクセントクロスを張ったり、床材を変えるなど、表層的な部分だけの工事で「リノベーション」と称していることもあります

こうした物件は、見た目は良くても、配管が古いままだったり(漏水や嫌な臭いが発生しやすくなります)、防音性や断熱性がどうしても劣ってしまうことも。細かいところでは、コンセントの位置・数も、住み心地に大きく影響します。
もちろん、内装だけの工事でも問題ない物件もありますが、見た目だけに捕らわれすぎないようにしましょう。

耐震性は大丈夫か

リノベーション物件は、築年数が経過しているものが多いため、耐震性は要チェックポイントです。

1981年5月以前に建てられた物件は、現行の耐震基準(新耐震基準)を満たしておらず、大地震で倒壊するリスクが高まります。
旧耐震の物件の全てがだめ、というわけではありませんが、物件選びの際は気を付けたいポイントです。

マンションの場合、躯体を勝手に工事することはできませんし、一戸建てでも耐震補強は大掛かりで、再度大掛かりなリノベーションを行う必要があるかもしれません。
せっかくリノベーション物件を購入するなら、新耐震基準(1981年6月以降)の物件を中心に探しましょう。

建物の電気容量は充分か

集合住宅では、建物全体で使える電気の容量に限りがあります。

古い建物は、電気容量が少なく、各部屋の契約容量(ブレーカーの容量)が20Aになっている物件も珍しくありません。
エアコンと電子レンジなど、大量の電気を使う家電を同時に使うと、すぐにブレーカーが落ちてしまいます。これは不便ですよね。

契約容量を増やすことが不可能な物件もあるため、ブレーカーに表示されている数字を事前に確認しておきたいところです。

住宅ローンは使えるか

リノベーション物件を含む中古住宅購入時に住宅ローンを利用する場合、築年数を融資の条件にしている金融機関があります。

築年数が基準よりも経過していると、融資を受けられない、借入期間が短くなるなどの制限が課されます。
最長を35年として、築年数に応じて短くしていく、というケースが一般的です。マンションには制限はないけど、一戸建ては築年数も考慮するというパターンもあります。

また、住宅ローン控除も、マンションは築25年以上、木造一戸建ては築20年以上だと、新耐震基準への適合を証明する書類がないと利用できません。

消費税がかかる?

初めに説明したように、リノベーション物件は買取再販が多数を占めます。

中古物件は個人間売買が一般的で、消費税が非課税になりますが、売主が事業者となる買取再販は消費税の課税対象になります。

ただ、住まい給付金の給付対象となる、あるいは不動産取得税の軽減措置が受けられるなど、補助や税制優遇もありますので、これらを活用することで購入費用の負担を軽くすることができます。

リノベ物件を更にリフォームするという選択

新築同様のリノベーション物件を購入しても、住んでみたら不満が出てくることもあります。

先ほどもご説明したように、リノベーション済みといっても、表層的な部分を変えただけ物件も少なくありません。
デザインやプランを大きく変えようとしても、建売や賃貸のように、ある程度最大公約的なデザインや間取りにせざるを得ない面もあります。

実際のところ、中古住宅を購入した人の半数以上が、購入5年以内にリフォームを行っているというデータもあります。

リフォームまでの居住期間の図 出典:(一社)住宅リフォーム推進協議会「平成29年度 第15回住宅リフォーム実例調査報告書」 (http://www.j-reform.com/publish/pdf/jitsurei-H29.pdf)

リフォームまでの居住期間の図 
出典:(一社)住宅リフォーム推進協議会「平成29年度 第15回住宅リフォーム実例調査報告書」
http://www.j-reform.com/publish/pdf/jitsurei-H29.pdf

大部分は入居前・直後なのですが、「1年~5年以内」も10%を超えている点に注目。100%希望に沿う物件を見つけるのが難しいことが伺えます。
老朽化対策に加え、ライフスタイルに対応するためのリノベーション(間取り変更など)が多い傾向にあることも、ひとつの裏付けといえるでしょう。

そこで皆様にご提案したいのが、リノベーション物件の購入に合わせ、プラスアルファのリフォーム・リノベーションを実施するという手法です。

内装をお好みの色やテクスチャで仕上げたり、床を無垢材に張り替えたり、キッチンや浴室、トイレを最新のものに一新したりすることで、より自分らしく、満足できる住まいができあがります。

さらに、この手法のメリットは、リフォーム・リノベーション費用も住宅ローンに組み込んでしまえること。

後からのリフォームは、資金調達がネックになります。少なくない出費が、家計を圧迫するかもしれません。
また、リフォームローンは、住宅ローンよりも金利が高く、返済期間も短い(月々の返済額が増える)のが普通です。

住宅ローンでリフォーム・リノベーションの費用を支払うほうが、断然お得です。

ひかリノベでもこの度、“リノベーション物件のリノベーション”をお手伝いするサービスを開始しました。

中古住宅購入+リノベーションと同様、リノベーション物件の紹介からリノベーションの提案、ローンご案内まで、一貫して経験豊富なコーディネーターが皆様をお手伝いします。

リノベーション物件に興味がある、探しているという方も、ぜひひかリノベにご相談ください。


【記事監修】三好 海斗(宅地建物取引士、賃貸経営管理士、既存住宅アドバイザー)

宅地建物取引士、賃貸経営管理士、既存住宅アドバイザーの有資格者。新築・中古・マンション・戸建てと幅広い不動産の仲介を扱ってきた経験をもとに、資産価値の落ちにくい住まい選びを提案している。「住居コストを抑えることにより、家族旅行や趣味、老後に備える貯蓄などを生み出せる可能性が広がります。住宅ローンを払うために働く生活から、人生をより豊かにするお手伝いをさせていただきます」


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