中古住宅購入の流れ~新築との違い、マンションとの違いは?

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中古住宅を購入する場合、どのような流れになるのだろうか、新築住宅の購入と違うのだろうかと疑問に思う人もいるのではないでしょうか?

既に出来上がっている中古住宅は、新築住宅の場合と物件を購入する流れは若干異なります。

そこでこの記事では、中古住宅の購入を考えている方に対して、中古住宅購入の流れおよび新築住宅・マンションとの違いについて解説します。

中古戸建の購入の流れ

中古住宅を現金で支払う人もいますが、多くの方は住宅ローンを組んで購入されます。

以下に中古住宅の購入と住宅ローンの流れをまとめました。

中古住宅購入の流れ

物件を探す

物件を探す方法は、大まかに分けると不動産会社で探す方法とインターネットの不動産情報サイトで探す方法があります。

中古住宅は新築住宅と異なり、大々的に広告を入れて売り出されることはありません。
また中古住宅には、築年数の違いやグレードについてもピンからキリまであり、さまざまな選択肢があります。

そのため自分に合った住宅を探すためには、不動産会社に相談をしたり、インターネットの住宅情報サイトにアクセスするなど、自ら積極的に情報収集をする必要があります。

不動産会社で探す

不動産会社で住宅を探す方法では、まず信頼できる不動産会社を見つけなければなりません。

不動産会社は、物件選定だけでなく売買契約の締結から住宅の引き渡しまで緊密に相談をすべきパートナーです。
連絡を頻繁にしてくれる・要望を聞いてくれる・メリットばかりでなくデメリットも伝えてくれるような不動産会社であれば、信頼はできるといってよいでしょう。

また住みたいと考えているエリアにある不動産会社であれば、ネットには公開していないその地域のお得な情報を保有している可能性があります。

気になった物件があれば、すぐに問い合わせたり資料請求などを行いましょう。
良い物件というものは、誰が見ても買いたいと思うものです。あらかじめ希望の条件を伝えておいて、不動産会社から情報提供をしてもらうのも良いでしょう。

不動産情報サイトで探す

インターネットの不動産情報ポータルサイトを利用すれば、希望するエリアの中古住宅を簡単に見つけ出して、比較することができます。

検索方法は、住みたいエリアと住宅の種類をクリックするだけ。
そのエリアにある物件の販売価格や間取り・土地や建物面積などの情報が表示されます。

不動産情報ポータルサイトはさまざまな不動産会社などが運営しておりますが、ひかリノベの情報サイトを利用すれば次のようなメリットがあります。

  • 「ペット可」「駅からの距離」など暮らしの要望に合わせて物件を探せる
  • 条件に合う物件の新着情報をメールで知らせてくれる
  • リノベーション向きの物件情報を中心に探せる
  • 物件+リノベの総予算が把握できる
  • 月々のローン支払額がすぐわかる

内覧をする

希望するエリアで良い中古住宅が見つかったら、物件を取り扱う不動産会社に連絡をして、本当に満足できる物件かどうか内覧して確認しなければなりません。

なお中古住宅の場合は、まだ売主が住んでいる場合も多いので、不動産会社に内覧の日程調整をしてもらう必要があります。

また現地で近所の人に会う機会があれば、住み心地や交通買い物などの便利性について聞いてみるのも良いでしょう。

中古住宅内覧のチェックポイントは次のようなものが挙げられます。

  • 交通の便は良いか
  • 学校やスーパー・病院などは近くにあるか
  • 周辺の環境に問題はないか
  • 外壁や基礎はしっかりしているか
  • 床や柱の歪みはないか
  • キッチンやトイレ・バスルームなどの水回りなどの漏水はないか
  • 部屋の向きや風通しはよいか
  • 間取りは使いやすいか
  • 収納スペースは十分あるか
  • 住宅ローン控除や登録免許税・不動産取得税軽減税率の適用が受けられるか

購入申し込み

購入したい住宅が決まったら、不動産会社に購入申し込みを行います。

購入の申し込みは仲介会社に「買付証明書」を渡し、購入金額や引き渡し時期等について書面で伝えます。

買付証明書を基に条件交渉を行い、お互いに納得した場合に、売主は買主に「売り渡し承諾書」を渡し売買契約の手続きに進みます。
なお申し込み時に申込証拠金を要する場合もありますが、法的な拘束力はないのでキャンセルした場合には申込金は返却されます。

金融機関の住宅ローンの審査には事前審査と本審査がありますが、住宅の購入を申し込むタイミングで、住宅ローンの事前審査も申し込みます。

事前審査は住宅ローンを組むにあたり簡単な情報を基に審査します。

必要な書類としては次のようなものがあります。

  • 事前審査申込書
  • 本人確認書類(マイナンバーカード・健康保険証・運転免許証など)
  • 収入証明書類(源泉徴収票・確定申告書・住民税課税決定通知書など)
  • 物件の確認書類(物件概要書・間取図・土地公図の写しなど)
  • その他金融機関の指定する書類

売買契約

売買契約は、購入の申し込みをして、契約の準備が整い次第即日締結となるのが一般的です。

契約に際しては、購入を希望する中古住宅の重要事項の説明を受けます。
重要事項の説明は宅地建物取引士が行いますが、疑問な点があれば質問し十分に納得した上で契約をしましょう。
契約を締結したあとのキャンセルは、違約金を支払うことになるので注意しなければなりません。
売買契約は売主と買主が売買契約書について確認したあと、お互いが署名・捺印をし、買主は手付金を支払います。

メモ:手付金

手付金は売買契約時に現金にて支払い、決済時には購入費用に充当されます。

なお売買契約を結ぶ際に、「住宅ローン特約」がつけられているか確認しましょう。
住宅ローン特約は、買主が金融機関から万が一住宅ローンを借りられなかった場合、手付金を没収されることなく無条件で契約を解除できる特約です。売買契約は、住宅ローンの本審査の前に結ばなければならないので、よく確認しておく必要があります。

住宅ローン申し込み

中古住宅の売買契約が締結されたら、住宅ローンの本審査をしていきましょう。
仮審査と異なり必要な書類が多いので、あらかじめ金融機関に確認しておくことが大事です。

主な必要書類には次のようなものがあります。

  • 住宅ローン申込書
  • 本人家族全員が記載された住民票
  • 印鑑証明書
  • 印鑑証明書印(実印)
  • 本人確認書類(マイナンバーカード・健康保険証・運転免許証など)
  • 収入証明資料(源泉徴収票・確定申告書・住民税課税決定通知書など)
  • 対象となる物件の詳細資料
  • その他金融機関の指定する書類

なお住宅ローンを組む場合には、金融機関から団体信用生命保険への加入を求められることが一般的です。
自身の健康状態も十分注意しながら、不動産会社・金融機関に相談しましょう。

メモ:団体信用生命保険

住宅ローンの契約者が、死亡または高度な障害状態になってしまった場合に、保険金で残りの住宅ローンの支払いを肩代わりしてくれる仕組みの生命保険です。なおフラット35の場合は、団信への加入を任意とすることができます。

決済・引き渡し

すべての手続きが終わったら、後は物件の決済と引き渡しです。

一般的に引き渡しは、金融機関の一室に買主・売主・不動産会社・司法書士・金融機関の担当者が一堂に会します。

買主と売主が必要書類を司法書士に提出し、司法書士が書類を確認した時点で金融機関から買主の口座に振り込まれます。

買主は振り込まれた金額から、手付け金や頭金を除いた売買代金の残りの金額を売主に支払います。
また不動産会社に対しては仲介手数料、司法書士に対しては登記費用の支払いを行います。

売主の口座に売買代金がすべて振り込まれたことを確認し、物件のカギなどの引き渡しを行います。
すべての引き渡しが終了したら、「引き渡し完了証」に署名と印鑑を押し中古物件の決済と引き渡しは終わります。

なお手続きが終了後、司法書士が登記所に行き所有権の移転登記を行うことで中古住宅は買主のものとなります。

新築との違い、マンションとの違い

それでは中古住宅の購入と新築住宅やマンションの購入で異なる部分について説明しましょう。

新築との違い  

中古住宅と新築住宅の探し方や購入の流れについては、異なる部分があるのでそれについて説明しましょう。

物件探し

中古住宅および建売住宅は、どちらもインターネットの情報サイトや不動産会社で希望にマッチした住宅を見つけることができます。
建売と中古の販売方法の大きな違いは、大々的に広告がなされるかどうかということ。
建売住宅は、新聞の折り込み・電車の中吊り・WEBチラシ等で広告されますので、人目につきやすいと言えます。

一方中古住宅については、不動産会社に希望を伝えておけば、条件にマッチした物件を探してもらうことが可能です。
地域に密着した不動産会社に依頼した場合、思わぬ良い物件を紹介されることも…。

同じ新築住宅でも注文住宅の場合には建売と異なり、まず土地を探しプランニングして住宅を建てます。
そのため自分の希望に合った建物を建てることは可能ですが、住むまでに長期間を要することに。
土地についても融資を受ける場合には、住む前に土地部分のローンの支払いが始まることも考慮する必要があります。

内覧する

新築住宅の場合は、現地のモデルルームを訪れれば、見学することができます。
しかし中古住宅の場合には、売主がまだ居住している場合もあるので、不動産会社に日程調整をしてもらう必要があります。

新築住宅の場合は未完成の状態で売り出す場合もあり、モデルルームやパンフレットでイメージすることになります。中古住宅では、現物を見て判断できるので物件選びの間違いが少ないでしょう。

売買契約

売買契約では消費税の有無、仲介料の有無が大きな違いになります。

消費税の有無

新築住宅を購入する場合には通常消費税がかかりますが、中古住宅では課税されるケースとされないケースがあります。
個人が売主の住宅を購入すると、消費税はかからないので安く購入したいと思う人にはおすすめ。

なお広告などで取引形態が売主と記載されている場合には、不動産会社などが売主なので消費税がかかります。
しかし代理または仲介とされている場合には、個人が売主の可能性があるので非課税の場合も。

仲介手数料の有無

デベロッパーやハウスメーカーが売主の新築住宅の場合には、通常売主と買主の間に不動産会社を通さないので仲介手数料はかからないのが一般的です。

一方中古不動産の場合には、個人が売主となる場合がほとんどで、多くは不動産会社を通して販売しています。
そのため仲介手数料がかかります。

住宅ローンの申し込み

新築住宅の場合には、35年の最長期間で住宅ローンを組むことができますが、中古住宅の場合には期間を短く設定している場合があります。

またフラット35は、中古住宅でも利用できますが、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していることが融資の条件となります。

なおフラット35リノベという商品があり、中古戸建や中古マンションを購入してリフォームする場合、通常より金利が引き下げられるのでお得です。

決済・引き渡し

新築の場合には、契約から引き渡しまでの期間は一般的に長くなります。

しかし中古住宅の場合には、売主の状況により引き渡し日程が異なります。
新築住宅に比べれば交渉・相談ができるので融通が効きやすいといえるでしょう。

戸建とマンションの違い

中古住宅と中古マンションの購入の流れは、新築住宅と比較した場合とそれほどの差はありません。

異なる点は、中古マンションは専有部分のほかにエントランスやエレベーター・廊下などの共有部分があることです。

そのため物件探しの際には、共有部分や敷地の清掃が行き届いているかどうかチェックすることが必要です。
またマンションの「管理規約」や「長期修繕計画書」をよく読むこと、および修繕積立金がきちんと集められているかどうかも確認しておかねばなりません。

また購入に際してはホームインスペクションを利用して、マンションの劣化状況や欠陥の有無・改修に必要な費用などを診断してもらうことも良いでしょう。診断するためには費用を要しますが、安心安全に住むためには必要なことと言えます。

中古マンションを購入したあとにリノベーションやリフォームを行う場合には、改修工事の期間が必要になります。
そのため仲介会社とリノベーション会社が異なる場合には、売買契約の締結や工事を始める時期など調整を要する部分が多くなるため、注意しなければなりません。

まとめ

ここまで中古住宅購入の流れについて説明してきました。ただ中古住宅を購入してリノベーションをする場合には、改修工事が入るので入居するまでの流れが異なる部分があります。

ぜひ中古物件購入からプランニング、工事までワンストップで行うひかリノベにご相談ください。


【記事監修】尾高 等(住宅ローンアドバイザー)

住宅ローンアドバイザーの有資格者。住宅購入が目的ではなく、その後も続く人生のファイナンシャルプランを、長期的な視点から提案する。「かつては頭金が2割ないと住宅購入は難しく、多額の現金投資をしなければ理想の住まいはつくれませんでした。しかし歴史的な低金利や、100%融資も可能となった現在、マイホーム購入のあり方は多様化しています。新築、中古、マンション、戸建、いろいろな住居の選択肢がある中から本当に満足できる空間とは何なのか。一緒に探していきましょう」

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