変動金利?固定金利?住宅ローンを選ぶための簡単3ステップ

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住宅ローンは金融機関ごとにさまざまで、何を選んでいいか悩む人が多いのではないでしょうか?

固定金利、変動金利だけならともかく、当初固定金利などもあって何が良いのかわかりづらいですよね。

この記事では、固定金利や変動金利のメリット、デメリットを解説するとともに、どうやって金利を選べばいいかを3ステップにして解説いたします。

住宅ローンの借り換えを考えている方は、4章で触れていますので、そちらをご覧ください。

この記事で自分に合った住宅ローンを選べるようになりますので、何を選んでいいか迷っている方は、ぜひご参考にしてください。

1.前もって知っておくべき住宅ローンの基礎知識

ここでは、固定金利(全期間固定金利、一定期間固定金利)と変動金利とは何か、メリット、デメリットまで解説いたします。

まずは、基礎知識がないと選びようがありませんよね。ある程度知っている方は流し読みでも構いませんが、金利の選び方次第では家を手放すということもありえますので、メリットやデメリットをしっかりおさえておきましょう。

1-1.(全期間)固定金利とは

固定金利とは、借り入れたときの金利が最後まで変わらない金利のことです。(全期間と入っていたり、入っていなかったりします)

固定

▲固定金利では、返済額も金利も最後まで変わりません。

固定金利のメリットは金利が一定のため、急な返済額の増加がなく、返済計画も立てやすいということです。

デメリットは、変動金利よりも、金利が高いということです。

1‐2.変動金利とは

変動金利とは、短期プライムレートにあわせて、毎年4月1日と10月1日の年2回に変動する金利のことです。

短期プライムレートとは、銀行が優良企業向けに対して貸すときに適用する最優遇貸出金利のことです。この短期プライムローンによって、住宅ローンの変動金利が変わってくるわけです。

変動

▲金利が変わっても、5年間は影響は出ません。返済額にも1.25倍以上になることはありません。

メリットは、固定金利よりも金利が低いことです。なので、返済総額も固定より下がります。

デメリットは、金利が変わってしまうので、返済額が変わってしまうことです。だから、返済計画が立てづらいのです。

1‐3.固定金利選択型とは 

固定金利選択型とは、2年、3年、5年、7年、10年、20年など、当初数年間の金利が固定されている住宅ローンのことです。期間が終わると、その時点で変動金利か固定金利を選択することになります。

当初固定金利とも言いますが、要は固定金利と選択金利を組み合わせた金利です。

金利と返済額

 

▲固定期間を5年にした例です。5年ごとに金利と返済額が変わるわけですね。

固定金利選択型のメリットは、金利優遇キャンペーンがあることで、固定期間が短いほど金利は少なめです。

デメリットは、変動金利と同じく、返済額が途中で変わりますので、返済計画が立てづらいことです。それに、変動金利と異なり、上限額が設定されていないので、金利上昇リスクが高いことも短所の1つです。

2.自分に合った住宅ローンを選ぶための簡単3ステップ

自分に合ったえら住宅ローンを選ぶには、まず自分はどれくらい借りられるかを知り、自分のライフプランに合った金利を選ぶ必要があります。それから、1で扱った金利の種類や損しないための選び方をおさえるのです。

[STEP1]年収とライフスタイルから考える借入可能額

どれくらい借りられるか、返済額をどれくらいにおさえれば大丈夫かを知っておけば、住宅ローンの利用も8割がた成功したようなものです。

まずは、年収ごとに住宅ローンをどれくらい借りられるかをしっておくべきですから、別の記事「一目で分かる!年収ごとの住宅ローン借入可能額」を参考にしてください。

一般論として、年収の25%程度が適当と言われていますが、その人の家族構成やライフスタイルによって支出が変わってきますので、キャッシュフロー表の制作をおススメします。作り方の詳細は、「住宅ローンシミュレーションで絶対出せない適正借入額を出す方法」を見てください。

少々めんどくさいと思われる方が多いでしょうが、とても大きな買い物ですし、家族のためにも、しっかり将来の収支を確認しておきましょう。

[STEP2]変動金利と固定金利の確かな選び方

住宅ローンの金利タイプの選び方は、基本は固定金利、例外が変動金利と考えておきましょう。

なぜでしょうか?

変動金利の方が金利が低く、それだけ返済額も低いのですが、借主が金利変動リスクを背負うことになるからです。

私も今の低金利が変わることはあまり想像できませんが、それでも20年、30年のスパン(範囲)で考えたとき、金利がどうなるかは分かりません。

金利次第では、払えなくなる場合もあるのですから、やはり、基本は固定金利を念頭に置くべきです。

では、例外として変動金利を選んで良いのはどういう場合でしょうか?

①将来、収入が上がることが見込まれる(支出が減ることが見込まれる)
②返済期間を短くする予定がある
③金利アップに備えた貯蓄がある

この3つのどれかに当てはまる場合は、変動金利を選んでも大丈夫です。要は、金利が上がっても返済するだけの能力があるか考えてくださいということですね。

<固定金利選択型はどうか?>

固定金利選択型は、基本的に選択肢から外しても大丈夫です。

固定金利選択型は、変動金利の一種で、しかも変動金利より高いです。

金利が上がれば、固定金利を選んだ方が得です。逆に下がれば、変動金利を選んでおけば得です。

結局、固定金利選択型は、どちらにしても、後悔をしてしまうのです。まさに、「二兎を追うもの一兎を得ず」です。

子どもの養育費や、車のローンの支払いなどで、どうしても5年間は金利をおさえておきたいというような場合に、金利次第では検討しても良いというような感じです。

変動金利と違い、金利が上がった場合、返済額が際限なく上がる危険があります。

上限金利特約(キャップ)付変動金利型というのもあり、金利上昇リスクをおさえることもできますが、変動金利の亜種ということはしっかりおさえておきましょう。

[STEP3]実際に住宅ローンを選ぶための5つの注意点

借入額を決めて金利の選択もできたら、いよいよ住宅ローン選びですが、以下の5点に注意してください。

①住宅ローンの総費用はいくらか?
②繰上返済にかかる手数料は無料か?
③万が一への備えはあるか?
④新築で、融資を受ける前に借入が必要な場合
⑤優遇金利がある場合

<①住宅ローンの総費用はいくらか>

住宅ローンを検討するときに一番気になるのが金利ですが、総支払額をしっかりチェックしなければなりません。ローン保証料団体信用生命保険(団信)など、いろいろ費用が発生する場合があるので、金利が低くても総額はあっちが得だったという場合も起こるのです。

最近は史上最低金利と云われていますが、その分、諸費用に目を向けるべきです。価格.comのサイトは、諸費用を入れた総支払額まで示してくれているのが良いです。

価格.comの比較サイト

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▲この下へスクロースしていくと、金利ごとの人気ランキングを見ることができます。

比較サイトと言えば、やはり価格.comが有名ですが、住宅ローンにおいても役に立ちます。「住宅ローンの新規借入をご検討の方」という方をクリックして、シミュレーションしてみてください。

▼シミュレーション結果。

結果

▲総支払額がすぐに分かります。(詳細は、各機関に確認した方がいいと思います)

価格.comは金利の低いものを扱っていますが、それほど扱っている金融機関は多くありません。一般財団法人 住宅金融普及協会のサイトでは、全国344機関を扱っていますので、こちらでもチェックしてみましょう。

▼住まいのプロモーションサイト Sumai-web.TV

住まい-web

▲金利の高低で並び替えができます。良さそうなプランがあれば、商品名をクリックしてください。

総費用を明示してくれている商品は少ないです。サイトを見て分からないなら、「住宅ローンを借りたいと思っているのですが、諸費用を含めて、総額はどれくらいになるのでしょうか?」と尋ねてみるといいでしょう。

<②繰上返済にかかる手数料は無料か?>

最近は、手数料無料が増えてきていますが、無料で繰上げ返済できるか確認しておきましょう。それから、繰上げの最低金額も設定されているようならチェックしておくのが良いです。

繰上げ返済のしすぎで貧乏になっては仕方ありませんが、ある程度貯金ができ、運用方法も特に決めていないならば繰上げ返済をしても良いでしょう。(繰上げ返済するときは、手持ち資金がなくなって困らない程度にすることが鉄則です。)

低金利時代なので、無理に繰上げ返済することもありませんが、銀行預金にかかる金利はそれ以上に低いのは皆さんご存知のはずです。繰上げ返済をするにしてもしないにしても、賢く対応していきたいものですね。

<③万が一への備えはあるか?>

これは住宅ローンに付帯する保険のカバー内容を確認しておくということです。三大疾病や介護特約など、将来、自分に万が一のことがあった場合、どうするかについて調べておきましょう。団信に入るなら、そちらのチェックを忘れずに。

<④新築で、融資を受ける前に借入が必要場合>

つなぎ融資とは、新築購入時に、ローン融資が下りる前に資金が足りない場合に受ける融資のことです。既に建てられた物件ならいいのですが、新築の場合は、着工金や、住宅引渡し前に支払う中間金というものがあります。

住宅ローン融資は引渡し後に受けられるのですが、それ以前にお金が必要な場合はつなぎ融資を利用することになります。(もちろん、自己資金がある人は必要ありません)

「そんなに大した額ではないでしょ?」と思われるかもしれませんが、3000万円の融資を30日受ける場合、20万円以上の費用がかかる場合があるなど、甘く見ていると痛い目に合います。

楽天銀行のつなぎローン

つなぎ融資

▲抵当の設定がないため、金利が高く設定されています。

新築でつなぎ融資が必要になる場合は、自分の選ぶ住宅ローンにつなぎ融資があるか、しっかり確認してください。(ネットで分からないなら、直接窓口や電話で尋ねてみてください。)

<⑤優遇金利がある場合>

優遇金利とは、借主が一定の条件を満たす場合に受けられる、通常の店頭金利から優遇幅を割り引いた金利のことです。

回収できないリスクが少ない人には、金利を安くしてでも借りてほしいというわけですね。

優遇金利には、最初だけ金利が低い当初優遇と、小さな優遇がずっと続く全期間優遇があります。どんどん繰上げ返済を考える人は当初優遇、長く借りる人は全期間優遇を選択すると良いでしょう。

3.元利均等返済と元金均等返済、返済方法の選び方

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類がありますが、資金に余裕がある人は元金均等返済、余裕がない人は元利均等返済を選ぶと良いでしょう。

元利均等返済は、「元金+利息」を一定にして返済していく方法です。一方で、元金均等返済とは、元金返済額を一定にして、それに金利を上乗せして返済していきます。

プレゼンテーション1

▲元利均等返済は返済完了まで支払額は一定です。元金均等は、だんだん返済額が下がっていきます。

  メリット デメリット
元利均等返済 返済額が一定で、予定が立てやすい。 初めは元金の減りが遅い。
元金均等返済 返済総額が元利均等より少ない。 初めの返済額が多い。

▲元利均等返済と元金均等返済のメリット・デメリット

元金均等返済の方が返済総額が少なくなりますので、資金に余裕がある方は元金均等返済が良いというわけです。(それに、元金が減っていくのが早いので、金利の影響を減らすというメリットもあります。)

しかし、元利均等返済でも、繰越返済をしていけば差はなくなりますから、元利均等返済が損ということはありません。資金に不安があるなら、元利均等返済にして、お金がたまった時に繰越返済をするというのが良いでしょう。

4.住宅ローンを借り換えする時に必ずチェックする3つのポイント

住宅ローンを借り換えを検討している方は、金利の他にも、次の3点をしっかり確認しておきましょう。

①ローン保証料はかからないか。
②保険はどこまでカバーしているか。金利に含まれているのか。
③繰上げ返済などの費用はかからないか。

住宅ローン借り換え比較ランキング」というサイトが分かりやすいリストを作っているのでご紹介しておきます。

最初は、上位の金融機関でシミュレーションしてみるのが良いと思います。

借り換えランキング

▲チェックするべき項目が羅列されています。

もし、これ以外の金融機関も知りたいという場合は、2章で紹介したSumai-web.TVを参考にすると良いでしょう。そして、金融機関のサイトで、この「住宅ローン借り換えランキング」に挙げられた各項目をチェックしてみてください。

分からないことがあれば、各金融機関に尋ねてみましょう。

次に、気に入った住宅ローンがあれば、住宅購入したときと同様に、審査申込みになります。

住宅ローンの滞納歴がある場合や、ローンの負担率が基準をオーバーしていたり、担保がローン残高より価値が下がっていたりする場合は、借り換えできないこともありますが、審査を受けないことには始まりませんよね。

イオン銀行のHPイオン銀行

▲借り換えしやすいように、HPも分かりやすくて良いですね。

もし、借り換えできなかった場合、もしくは、借り換えを検討している方は、今借りている金融機関に相談するのが良いでしょう。

「借り換えを検討していますが、今までお世話になっていますので、金利次第ではこのままお借りしていようと思うのですが、いかがでしょうか?」と、相談すれば必死になって考えてくれるはずです。

5.最後に

住宅ローンの金利と返済方法について見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

自分に合った住宅ローンが分かれば、いよいよ申込みです。

申込み方や事前審査については、別の記事「住宅ローン審査の全て|これだけチェックして申し込めばOK」を参考にしてください。

住宅ローン審査を通れば、夢のマイホームもすぐそばです。

この記事が、読者の皆様の住宅ローン選びに役立ち、幸せな生活の一助になれば幸いです。

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