建売住宅のメリット・デメリットとは?注文住宅と何が違うの?

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一戸建てを購入しようと考えている方の中には、建売住宅を検討している方もいらっしゃるでしょう。

価格の安さは確かに魅力的ですが、品質に不安を感じたり、注文住宅のように間取りやデザインが自由にならないことが気になるかもしれません。

この記事では、建売住宅のメリット・デメリットに加えて、建売住宅を自分好みの住まいにするためのヒントをお伝えします。

建売住宅とは?

建売住宅は、土地と、完成済みの建物をセットで販売する住宅を指す言葉。1区画1軒だけで売り出される物件もあれば、複数区画で1軒ずつ販売するケースもあります。

規模の大きい不動産会社などが、ある程度の広さの土地(分譲地)を住宅地として整備、区画し、一定数の住宅を供給する形式は、特に「分譲住宅」と呼ぶことが一般的です。土地と建物がセットになっている点は建売と変わりません。

最近では、建築前や建築中に売り出されることも増えています。

あるいは「建築条件付き土地」といって、指定の会社で家を建築することを義務付けた土地の売り出し方も見られます。住宅の設計もある程度決まっているので、建売の一種として扱われます。「売り建て」とも言われます。
また、販売業者によっては間取りを打ち合わせにて決めることができるフリープランでの建築条件付き土地もあります。

建売住宅のメリット

建売住宅の最大の魅力は、やはりお手頃な価格。間取りや仕様を共通化したり、建材や設備機器も大量に仕入れることでコストを抑えています。

完成物件の場合は実物を見てから購入できるのも、建売住宅の大きなメリット。実際に建物の中に入り、内覧したうえで物件を選ぶことができます。家具・家電の配置や、入居後の生活もイメージしやすいですよね。

契約後はすぐに入居できるので、例えば「子どもの入学や進級のタイミングで、新しい住まいに引っ越したい」など、あなたやご家族のライフイベントに合わせて住宅を購入しやすいのも大きな利点です。

注文住宅では、いろいろと打ち合わせしなくてはならないことが多く、工務店やハウスメーカーの担当者と何度もやりとりをしなくてはいけません。
また、建物が完成するまで住宅ローンが実行されないので、土地の購入費用や着工金を用意するため、つなぎローンを組まなくてなりません。

それに対し、プランが決まっている建売なら、打ち合わせなどの手間が大きく省けます。
住宅ローンの手続きも簡単。土地と建物、それぞれの代金をひとつのローンで一括して支払うことができます。

建売住宅のデメリット

間取り・仕様が決まっていることはデメリットでもあり、建築前に販売される物件であっても、間取りや部材を変更することは原則として不可能。
中には、床材、壁紙の色や柄、一部の設備機器などを変更できるケースもありますが、プランニングの自由度では大きく劣ります。

外観も、万人受けするようなデザインになる傾向があり、没個性的になりがちです。

コストアップの要因になる耐震性や断熱性・気密性が低かったり、省エネ効果の高い設備機器が使われていなかったりする物件も、少なくはありません。

耐震性や耐久性に大きく影響する土地(地盤)の状態は、既に建物が建っていると判断がしづらくなります。業者が地盤調査と、必要に応じて地盤改良を行っていれば良いのですが、そうでなければリスクを抱えてしまうかもしれません。

建売住宅の魅力である価格も、実は注意が必要なポイントです。

「本体価格○○万円」などと表示されている場合、この価格は建物だけの価格で、仕様も最低限であることがほとんどです。
雨戸や網戸、照明器具、エアコンや、外構(庭やカーポート)など、必要な工事がオプション扱いとなっており、住むには追加工事が必要になるケースも。追加工事の費用も、本体価格とは別に発生します。

市街化調整区域の住宅は買っても大丈夫?

都市計画法によって市街化区域、市街化調整区域に定められているエリアがあります。

既に市街化している、または今後10年程度で市街化を促す市街化区域に対して、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき」としているエリアのこと。

市街化調整区域では、原則として新築や増改築は認められませんが、自治体によっては規制緩和策を取っているところもあり、市街化調整区域でも新築の建売住宅を見かけることがあります。

土地が広く安いので、価格だけを見れば魅力的な物件ですが、将来の建て替えや増築、リノベーションには許可が必要な場合もあり、認められない可能性もあります。

加えて、都市ガスや下水道などの生活インフラが整備されていなかったり、学校や病院が近くにないエリアも少なくありません。
建て替えや増改築のしづらさ、土地の評価額が市街化区域に比べて低くなる等の点から、売却価格もそう期待はできないでしょう。

安易に「安いから」という理由だけで選んでしまうと、後悔の原因になりかねません。デメリットをしっかり把握して、納得したうえで購入を判断しましょう。

建売なのに中古扱い?

「新築」と呼べる期間には、実はちゃんと定義があります。

通常、建物が完成した日(検査済証に記載されている日付)から「1年未満」で、かつ誰も入居していない建物だけを「新築」と呼ぶことができます。
誰も入居していなくても、完成から1年以上経った物件は新築とは表記できないので「未入居物件」などと表記されることが一般的です。

未入居物件は、在庫を早く売ってしまいたいという売主の思惑もあるので、値引き交渉の可能性が期待できます。

一方で、維持管理がちゃんとなされていないと、建物の劣化が進んでいる可能性があります。外壁や基礎にひびがないか、内装のクロスが剥がれていないか、床面にキズがないか、内覧時にしっかり確認しましょう。
窓を閉め切って、換気していないと空気がこもりがちになるので、梅雨時など湿度が上昇する時期は、カビが生えたりすることも。

新築住宅では義務となっている瑕疵担保責任(契約不適合責任)は、完成から1年以上が経過すると、未入居であっても対象外になります。
不具合があったとしても、補修費を自分で負担しなくてはならないかもしれません。内覧時に気が付いた部分を、購入時に補修してもらえるか、担当者にあらかじめ確認しておきましょう。

建売をリノベするという選択肢

建売の価格は魅力的だけど、間取りやデザインの希望も叶えたい…そんな方におすすめの選択肢が、「新築の建売を、購入と同時にリフォーム・リノベーションする」です。

住宅が新しいうちにリフォームする人は意外と多く、住宅リフォーム推進協議会の「住宅リフォーム潜在需要者の意識と行動に関する調査」によると、築5年未満でリフォームした人の割合が、50%以上に達しています。

しかし、住宅を購入してから改めてリフォームをするとなると、リフォーム資金を用意するのが難しい方も多いはず。
リフォームローンは金利も高く、住宅ローンとの二重ローンになれば返済も大変です。

購入と同時にリノベーションをすれば、住宅ローンで物件の代金とリノベ費用を一括して借り入れることができ、返済計画も立てやすく、金利の負担も軽減できます。

ひかリノベでは、リフォーム・リノベーションのプランニングだけではなく、物件選びからインスペクション、資金計画、引き渡し後のアフターサービスまで、ワンストップであなたの住まい探しをサポートいたします。

建売住宅をご検討されている方は、ぜひ一度ご相談ください。

建売向きの人・注文住宅向きの人

最後に、建売住宅に向いている人、注文住宅に向いている人を考えてみましょう。

価格がお手頃で、購入すればすぐに入居できる建売住宅は、こんな人に向いていると言えます。

  • 間取りやデザインよりも、費用を重視している人
  • 仕事や子育てで忙しく、時間や手間をかけられない(かけたくない)人
  • 仕事や子どもの学校などで、入居したいタイミングが明確な人

一方、一から設計していく注文住宅が向いているのはこんな人。

  • お金や時間をかけても、理想的な住まいが欲しい人
  • 家づくりのプロセスを楽しみたい人
  • 高耐震、高断熱など性能の高い建物が欲しい人

注文住宅の特徴や、建売との具体的な違いについては、以下の記事もご参照ください。

安いけど、品質もそれなりと見られがちな建売住宅ですが、建売だから失敗しやすい、とは必ずしも言えません。
どんな住宅にも、メリットがあればデメリットもあります。両方をきちんと理解し、自分に合った選択肢を選ぶことが、後悔しない住まい選びの第一歩です。


【記事監修】尾高 等(住宅ローンアドバイザー)

住宅ローンアドバイザーの有資格者。住宅購入が目的ではなく、その後も続く人生のファイナンシャルプランを、長期的な視点から提案する。「かつては頭金が2割ないと住宅購入は難しく、多額の現金投資をしなければ理想の住まいはつくれませんでした。しかし歴史的な低金利や、100%融資も可能となった現在、マイホーム購入のあり方は多様化しています。新築、中古、マンション、戸建、いろいろな住居の選択肢がある中から本当に満足できる空間とは何なのか。一緒に探していきましょう」


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